Giurisprudenza - Novità e problemi nell’imposizione tributaria relativa agli immobili
Giurisprudenza

Cassazione, sentenza 9 settembre 2008, n. 22726, sez. V civile

Nell’ordinamento tributario, la rendita catastale assume una funzione strumentale immediata nell’individuazione della capacità contributiva per quanto attiene la determinazione dei redditi di fabbricati mentre la titolarità del bene costituisce indice ex sé di capacità contributiva. Laddove, come avviene in sede di applicazione delle imposte indirette, la capacità contributiva è collegata al valore o all’incremento di valore del bene, la rendita catastale rappresenta il limite all’esercizio del potere di accertamento dell’Amministrazione finanziaria, in quanto la base imponibile è costituita dal valore venale in comune commercio. Conseguentemente, ed indipendentemente dalla natura diretta od indiretta del prelievo, il valore degli immobili - qualora la funzione assegnata alla rendita catastale lo richieda - deve determinarsi applicando all’ammontare delle rendite risultanti in catasto i coefficienti moltiplicatori di cui all’art. 52, D.P.R. n. 131/1986 ed al D.M. 14 dicembre 1991. Il saggio di capitalizzazione delle rendite catastali, di cui all’art. 29, D.P.R. n. 1142/1949, per la determinazione del capitale fondiario è invece rappresentato dalle percentuali di fruttuosità corrispondenti ai diversi gruppi (dall’1% al 3%), non essendo riconosciuta all’U.T.E. nessuna discrezionalità nella relativa individuazione.

Cassazione, sentenza 20 giugno 2008, n. 16835, sez. V civile (Conf.)

In tema di imposta di registro, la disposizione di cui all'art. 33, comma 3, della legge 23 dicembre 2000, n. 388 - che prevede che sono soggetti a tale imposta nella misura dell'1 per cento ed alle imposte ipotecarie e catastali in misura fissa, i trasferimenti di beni immobili situati in aree soggette a piani urbanistici particolareggiati, "comunque denominati", a condizione che l'utilizzazione edificatoria avvenga entro cinque anni dal trasferimento - non intende dare rilievo al riscontro formale dell'insistenza dell'immobile in area soggetta a piano particolareggiato, quanto piuttosto al fatto che esso si trovi in un'area in cui, come in quelle soggette a piano particolareggiato, sia possibile edificare. Essa deve, pertanto, ritenersi applicabile tutte le volte in cui l'immobile si trovi in un'area soggetta ad uno strumento urbanistico che consenta, ai fini dell'edificabilità, gli stessi risultati del piano particolareggiato, non rilevando che si tratti di uno strumento di programmazione secondaria e non di uno strumento attuativo, essendo possibile che il piano regolatore generale esaurisca tutte le prescrizioni e non vi sia necessità di un piano particolareggiato, con la conseguenza che, in tal caso, il piano regolatore generale, ai fini in esame, funge anche da piano particolareggiato.

Cassazione civile, Sez. Trib., Sent. n. 14507 del 30/05/2008

L'intervento normativo attuato con il D.L. n. 223/2006 (convertito in Legge n. 248/2006) – ai fini dell’applicazione della disciplina contenuta in varie fonti regolatrici della materia tributaria - ha introdotto una nuova nozione legale di “area edificabile” (peraltro, con norma interpretativa avente efficacia retroattiva), chiarendo che un'area è da considerarsi edificabile se utilizzabile a scopo edificatorio in base allo strumento urbanistico generale adottato dal Comune, indipendentemente dall'approvazione della regione e dall'adozione di strumenti attuativi del medesimo.

Cassazione, sentenza 26 maggio 2008, n. 13491, sez. V civile

I benefici fiscali per l'acquisto della prima casa possono essere conservati a condizione che il contribuente realizzi l'intento (dichiarato nell'atto di acquisto) di destinare l'immobile a propria abitazione entro il termine triennale di decadenza stabilito dall'art. 76, D.P.R. n. 131/1986, per l'esercizio del potere di accertamento dell'Ufficio, con la conseguenza che quest'ultimo termine decadenziale inizia a decorrere dal momento in cui l'intento del contribuente sia rimasto definitivamente ineseguito; e quindi - poiché il termine a disposizione del contribuente non potrà mai essere più ampio di quello previsto per i controlli - al massimo dalla scadenza del triennio dalla registrazione dell'atto.

Cassazione, sentenza 14 maggio 2008, n. 12021, sez. Vcivile

Ai fini fiscali, un bene oggetto di compravendita deve  essere valutato e sottoposto al regime che gli era proprio al momento dell’alienazione. Erra, pertanto, il giudice di merito che qualifica come fabbricabile un’area non edificabile in base alla normativa urbanistica, in quanto a seguito la vendita si è proceduto ad una edificazione abusiva.

Cassazione, sentenza 25 gennaio 2008, n. 1612, sez. trib. (Diff.)

Ove l'Amministrazione finanziaria contesti al contribuente il diritto a godere dei benefici fiscali previsti per l'acquisto della prima casa, l'Amministrazione stessa ha l'onere di provare il previo acquisto di altri immobili da parte del contribuente attraverso la produzione dei relativi atti, i quali, per essere soggetti a registrazione, sono necessariamente in suo possesso. (Nella specie la S.C. ha cassato la sentenza di merito che aveva ritenuto sufficiente, ai fini della dimostrazione della titolarità di più immobili da parte del contribuente, la produzione in giudizio di una stampa del risultato dell'interrogazione della banca dati dell'anagrafe tributaria).

Cassazione, sentenza 11 gennaio 2008, n. 1173, sez. trib. (Diff.)

I benefici fiscali spettanti per l'acquisto della prima casa, previsti dall'art. 16 del d.l. 22 maggio 1993, n. 155 (convertito nella legge 19 luglio 1993, n. 243), spettano unicamente a chi possa dimostrare in base alle risultanze anagrafiche di risiedere o lavorare nel comune dove ha acquistato l'immobile, senza che a tal fine possano essere prese in considerazione situazioni di fatto contrastanti con le risultanze degli atti dello stato civile.

Cassazione, sentenza 20 dicembre 2007, n. 26854, sez. V civile

In caso di trasferimento di un complesso aziendale comprendente beni immobili o di costituzione di società mediante conferimento anche di beni immobili, la base imponibile - ai fini delle imposte ipotecaria e catastale - va determinata tenendo esclusivamente conto dell'oggettivo ed intrinseco valore dell'immobile in sé considerato, al lordo delle componenti negative del complessivo trasferimento o conferimento e, segnatamente, degli eventuali mutui, garantiti da ipoteche gravanti sull'immobile trasferito, accollati al cessionario o alla conferitaria.

Cassazione, sentenza 26 ottobre 2007, n. 22528, sez. trib. (Conf.)

In tema di imposta di registro, l'art. 2 del d.l. 7 febbraio 1985 n. 12, convertito nella legge 5 aprile 1985, n. 118, richiede, per la fruizione dei benefici ivi previsti, che l'immobile venga acquistato nel comune di residenza o in quello in cui si svolge l'attività lavorativa del compratore e che lo stesso venga effettivamente impiegato ad uso abitativo. A tali fini, ferma restando, quanto alla determinazione della residenza, la prevalenza del dato anagrafico sulle risultanze fattuali, in base al principio della unicità del procedimento amministrativo inteso al mutamento dell'iscrizione anagrafica, sancito anche dall'art. 18, comma secondo, del d.P.R. 30 maggio 1989, n. 223 (contenente il regolamento anagrafico della popolazione residente) - che, nell'affermare la necessità della saldatura temporale tra cancellazione dall'anagrafe del comune di precedente iscrizione ed iscrizione in quella del comune di nuova residenza, stabilisce che la decorrenza è quella della dichiarazione di trasferimento resa dall'interessato nel comune di nuova residenza - il beneficio fiscale della "prima casa" spetta a coloro che, pur avendone fatto formale richiesta, al momento dell'acquisto dell'immobile non abbiano ancora ottenuto il trasferimento della residenza nel Comune in cui è situato l'immobile stesso.

Cassazione Civile, Sezioni Unite, 30 novembre 2006, n. 25506

(in Rivista di diritto tributario, 12/2006, II, 892; Il fisco, 47/2006, 7313; Rivista del notariato, 3/2007, II, 672; Diritto e pratica tributaria, 2/2007, II, 407)

In tema di ICI, a seguito dell'entrata in vigore dell'art. 11 quaterdecies, comma sedicesimo, del decreto legge 30 settembre 2005, n. 203, convertito con modificazioni dalla legge 2 dicembre 2005, n. 248, e dell'art. 36, comma secondo, del decreto legge 4 luglio 2006, n. 223, convertito con modificazioni dalla legge 4 agosto 2006, n. 248, che hanno fornito l'interpretazione autentica dell'art. 2, comma primo, lettera b), del d.lgs. 30 dicembre 1992, n. 504, l'edificabilità di un'area, ai fini dell'applicabilità del criterio di determinazione della base imponibile fondato sul valore venale, dev'essere desunta dalla qualificazione ad essa attribuita nel piano regolatore generale adottato dal Comune, indipendentemente dall'approvazione dello stesso da parte della Regione e dall'adozione di strumenti urbanistici attuativi. L'inizio del procedimento di trasformazione urbanistica è infatti sufficiente a far lievitare il valore venale dell'immobile, le cui eventuali oscillazioni, in dipendenza dell'andamento del mercato, dello stato di attuazione delle procedure incidenti sullo "ius aedificandi" o di modifiche del piano regolatore che si traducano in una diversa classificazione del suolo, possono giustificare soltanto una variazione del prelievo nel periodo d'imposta, conformemente alla natura periodica del tributo in questione, senza che ciò comporti il diritto al rimborso per gli anni pregressi, a meno che il Comune non ritenga di riconoscerlo, ai sensi dell'art. 59, comma primo, lettera f), del d.lgs. 15 dicembre 1997, n. 446. L'inapplicabilità del criterio fondato sul valore catastale dell'immobile impone peraltro di tener conto, nella determinazione della base imponibile, della maggiore o minore attualità delle sue potenzialità edificatorie, nonché della possibile incidenza degli ulteriori oneri di urbanizzazione sul valore dello stesso in comune commercio.

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