Il comma 3 della nota II-bis all’art. 1 della tariffa, parte prima, allegata al testo unico delle disposizioni concernenti l’imposta di registro, approvato con decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131, introdotto dall’art. 16, comma 1, del decreto legge 22 maggio 1993, n. 155, convertito dalla legge 19 luglio 1993, n. 243, così come sostituito dall’art. 3, comma 131, della legge 28 dicembre 1995, n. 549, dispone che le agevolazioni di cui al comma 1 spettano, sussistendo le condizioni di cui alle lettere a), b), c), per l’acquisto, anche se con atto separato, delle pertinenze dell’immo­bile di cui alla lettera a).

Per l’applicabilità dell’agevolazione alle pertinenze, anche sotto il vigore della normativa precedente che non le considerava espressamente, si era pronunciata l’Am­ministrazione finanziaria con la circolare 2 marzo 1994, n. 1/E.

Infatti al capitolo I, punto 4, n. 3, vi si legge: «Qualora oggetto del contratto sia l’acquisto di un box, purché costituisca pertinenza della abitazione, il trasferimento può ritenersi compreso nella norma agevolativa, sia che abbia luogo con lo stesso atto di acquisto della abitazione sia che avvenga mediante successivo atto separato. Le stesse considerazioni sopra esposte valgono anche, ad esempio, per le cantine, le soffitte, i posti auto in quanto pertinenze dell’immobile principale. Detto trattamento tributario si fonda sul medesimo principio già consolidato in materia di agevolazioni per l’acquisto di abitazioni non di lusso, nel senso di ammettere al trattamento fiscale di favore non solo l’oggetto principale dell’atto (abitazione), ma anche quello accessorio, connesso al primo da un vincolo pertinenziale».

Tale interpretazione segue l’indirizzo prevalente sotto la normativa della legge 2 luglio 1949, n. 408(1).

D’altra parte bisogna notare come vi sia perfetta simmetria fra il regime civilistico e quello fiscale delle pertinenze.

Infatti, per l’art. 817 del codice civile sono pertinenze le cose destinate in modo durevole a servizio o ad ornamento di un’altra cosa; la destinazione può essere effettuata dal proprietario della cosa principale o da chi ha un diritto reale sulla medesima.

Il rapporto tra pertinenza e cosa principale è un rapporto di complementarietà funzionale economico-giuridica, nell’ambito del quale la prima non perde la propria individualità.

Per la determinazione del vincolo pertinenziale devono, quindi, sussistere due requisiti: la destinazione durevole al servizio o all’ornamento (elemento oggettivo) e la volontà del titolare del diritto reale sulla cosa principale (elemento soggettivo).

In tal senso si è pronunciato anche il Consiglio di Stato(2) in relazione all'aliquota agevolata ICI per la 'prima casa'.

Una volta costituito il vincolo pertinenziale, ai sensi dell’art. 818 c.c. gli atti e i rapporti giuridici che hanno per oggetto la cosa principale comprendono anche le pertinenze, se non è diversamente disposto; le pertinenze, tuttavia, possono formare oggetto di separati atti o rapporti.

A sua volta l’art. 23, comma 3, del d.p.r. 26 aprile 1986, n. 131 dispone che le pertinenze sono soggette alla disciplina prevista per il bene al cui servizio od ornamento sono destinate ed il successivo art. 24 prevede nei trasferimenti immobiliari una presunzione di trasferimento delle pertinenze unitamente alla cosa principale, salvo esplicita esclusione o proprietà aliena.

Date queste premesse normative di ordine civilistico e fiscale, è apparsa sin da tempo pacifica, come si è detto, l’applicazione alle pertinenze dello stesso regime fiscale previsto per la 'prima casa'.

Pertinenze di abitazione

La norma, con elencazione che appare non esaustiva - è infatti detto: «sono ricomprese tra le pertinenze» -, indica tra le pertinenze le unità immobiliari classificate o classificabili nelle categorie catastali C/2, C/6, C/7, che siano destinate a servizio della casa di abitazione oggetto dell’acquisto agevolato.

Conferma a tale linea interpretativa è nella legge 13 maggio 1999, n. 133 ('collegato fiscale') che, all'art. 18, comma 5, con riferimento al reddito dell'unità immobiliare adibita ad abitazione principale e delle sue pertinenze, recita testualmente: «sono pertinenze le cose immobili di cui all'art. 817 del codice civile, classificate o classificabili in categorie diverse da quelle ad uso abitativo, destinate ed effettivamente utilizzate in modo durevole a servizio delle unità immobiliari adibite ad abitazione principale delle persone fisiche».

Pertinenza potrà essere un giardino o un’area scoperta. Se pertinenza è un’area scoperta, ci si chiede se aldilà di una certa superficie si possa sempre parlare di pertinenza. Considerato quanto si è detto in merito al regime civilistico e fiscale delle pertinenze, la superficie non dovrebbe incidere sul rapporto pertinenziale.

Nel d.p.r. 1° dicembre 1949, n. 1142 (Approvazione del regolamento per la formazione del nuovo catasto edilizio urbano) all’art. 51 si parla di «unità immobiliari alle quali siano annesse aree formanti parti integranti di esse»; in questo caso, dal punto di vista fiscale, siamo fuori dal rapporto pertinenziale, trattandosi di area che ha perso la propria individualità e che costituisce con l’abitazione un immobile inscindibilmente considerato.

Nell’art. 56, lettera f), si parla di «aree scoperte o altre dipendenze annesse all’uso dell’unità immobiliare»; anche in questo caso si ritiene che si sia nel concetto di unitarietà dell’immobile.

Si ricorda, peraltro, che ai fini della determianzione delle caratteristiche delle abitazioni di lusso, il decreto ministeriale 2 agosto 1969, all’art. 5, stabilisce che sono considerate di lusso le case composte di uno o più vani costituenti unico alloggio padronale aventi superficie utile complessiva superiore a mq. 200 (esclusi balconi, terrazze, cantine, soffitte, scale e posto macchina) ed aventi come pertinenza un’area scoperta della superficie di oltre sei volte l’area coperta.

a) Contestualità di acquisto o atto separato

La pertinenza può essere acquistata, oltre che con lo stesso atto con cui si acquista l’abitazione, anche con atto separato.

b) Condizioni per l’acquisto

1. L’acquisto agevolato non può riguardare più di una pertinenza per ciascuna categoria catastale.

2. Se l’acquisto avviene con atto separato devono sussistere le condizioni di cui alle lettere a), b), c) del comma 1 della nota II-bis.

c) Ubicazione delle pertinenze

Per quanto si è fin qui detto sul rapporto pertinenziale, non è necessario che i due immobili siano contigui.

Il concetto di pertinenza va rapportato all’effettiva e concreta volontà … e può essere inteso in senso assai lato …(3); la circostanza che due immobili siano isolati e staccati è priva di rilievo al fine di escludere che uno di essi costituisca pertinenza dell’altra, non occorrendo per la sussistenza del rapporto pertinenziale che le due cose siano fisicamente connesse o adiacenti, decisiva essendo soltanto la destinazione dell’una al servizio dell’altra(4) .

Conseguentemente la pertinenza non deve necessariamente essere nello stesso edificio dell’abitazione, né nello stesso isolato, né nella stessa strada, né si può fare una questione di distanza fra l’abitazione e la pertinenza.

Questo vale in modo evidente per le autorimesse e per i posti auto, la cui difficile reperibilità può far ritenere idoneo rapporto pertinenziale quello con un box situato anche a notevole distanza dall’abitazione.

Si conferma, pertanto, quanto sostenuto nello studio in cui si legge testualmente: «È in ogni caso sufficiente per ottenere l’acquisto agevolato che la pertinenza sia ubicata nello stesso comune ove è sito l’immobile principale, indipendentemente dalla sua vicinanza ad esso»(5).

Né la norma interpretata in tal senso si presterebbe a facili elusioni, dal momento che esiste sempre e comunque la limitazione di una sola pertinenza per ciascuna categoria catastale.

Per un ulteriore riscontro normativo, si ricorda che l'art. 9, comma 4, della legge 24 marzo 1989, n. 122 ('legge Tognoli') prevede la realizzazione di parcheggi da destinare a pertinenza di immobili privati su aree comunali cedute in diritto di superficie e che l’art. 17, comma 90, lettera a), della legge 15 maggio 1997, n. 127 ('legge Bassanini'), con aggiunta al citato art. 9 l. n. 122/1989, riconosce che i parcheggi possono essere realizzati ad uso esclusivo dei residenti, anche nel sottosuolo di aree pertinenziali esterne al fabbricato, con ciò riconoscendo che la pertinenza può essere ubicata in luogo diverso dal bene principale.

Ed ancora: le istruzioni per la compilazione del modello Unico 99 - Persone fisiche, ai fini della tassazione del reddito dei fabbricati, confermano che sono considerate pertinenze «le unità immobiliari classificate o classificabili nelle categorie C/2, C/6, e C/7, destinate ed effettivamente utilizzate in modo durevole a servizio dell’abitazione principale (anche se non appartengono allo stesso fabbricato)»:

È ovvio che se l’acquisto delle pertinenze avviene con atto separato è opportuno che nell'atto risulti la destinazione di detto immobile a servizio dell’abitazione già acquistata dal contribuente(6).

(1) Cfr. risoluzione della Direzione generale tasse n. 240230 del 25 ottobre 1983.
(2) Parere, Sez. III, adunanza del 24 novembre 1998, prot. n. 1279/98, su richiesta del Ministero delle finanze, Dipartimento entrate, citato nella circ. n. 114/E del 25 maggio 1999.
(3) Cassazione 17 marzo 1953, n. 652, Foro It., 1953, 144.
(4) Cassazione 10 gennaio 1972, n. 60, Foro it., Rep. 1972, v. Pertinenze, n. 4; 8 marzo 1976, n. 780, ivi 1976, v. Pertinenze, n. 4; 15 aprile 1982, n. 2280, ivi 1982, v. Pertinenze, n. 1.
(5) CNN-Commissione Studi tributati, studio n. 397 bis del 1° febbraio 1996.
(6) Così la risoluzione della Direzione generale tasse n. 240230 cit.