Caratteristiche dimensionali degli immobili non di lusso
Caratteristiche dimensionali degli immobili non di lusso
di Giampiero Petterutti
Consiglio Nazionale del Notariato - Studio n. 81/2003/T
Pubblicato nella rivista Studi e Materiali CNN, Milano, 2/2204, p. 822 ss..

Viene chiesto di stabilire, secondo le regole di computo dimensionale valevoli per la qualificazione di “immobile di lusso”, se nella superficie utile vadano incluse od escluse parti di fabbricato autonomamente classificabili come unità immobiliari catastali.

In particolare, e con riferimento ad edificio catastalmente suddiviso in unità abitativa (categoria A), garage (C/6) e ripostiglio (C/2), si chiede di stabilire se la superficie di 240 mq, al di sopra della quale l’immobile è comunque considerato di lusso, debba essere computata aggiungendo alla superficie dell’appartamento anche quelle del garage e del ripostiglio situati nel medesimo edificio.

Le norme in materia di caratteristiche tipologiche

Le regole attualmente vigenti per la classificazione di lusso, dal punto di vista fiscale, sono date dal d.m. 2 agosto 1969, nel testo rettificato in Gazz. Uff., 26 settembre 1969, n. 245.

Il d.m. 2.8.1969 venne emanato in seguito al d.l. 1150/1967, art. 6, comma secondo (nel testo modificato in sede di conversione nella legge 7 febbraio 1968, n. 26), il quale impose la fissazione di nuove caratteristiche per la classificazione delle abitazioni di lusso(1).

Precedentemente valeva il d.m. 4.12.1961, che il d.m. 2.8.1969 fa salvo per la qualificazione degli edifici costruiti anteriormente.

Avendo presente il fine della normativa primaria(2), che era quello di incentivare la costruzione di case per abitazione con la leva dell’esenzione venticinquennale dall’imposta sui fabbricati (e poi dall’Ilor(3)), si è affermato, condivisibilmente, che i differenti criteri dettati in relazione all’epoca della costruzione valgono solo allorché debba stabilirsi se spettino o meno i trattamenti fiscali previsti dalla detta normativa primaria, mentre per le agevolazioni “prima casa” assumono rilievo soltanto i criteri in vigore al momento dell’acquisto(4).

L’individuazione del bene da qualificare

L’applicazione dei criteri qualificatori presuppone l’individuazione di un certo bene, conformato in modo tale da essere suscettibile di autonoma considerazione, e quindi presuppone la definizione di bene “unitario” o meglio, nel caso di specie, di “abitazione unitaria”.

Solo in riferimento a tale concetto si apprezza, poi, la contrapposta nozione di pluralità dei beni.

Sono note le difficoltà di ordine civilistico riguardanti la “cosa”, in senso materiale e giuridico, allorché si debbano discriminare cosa semplice, cosa composta, parte di cosa, cosa principale, cosa accessoria, pertinenza, ecc. e per le relative analisi si rinvia alla copiosa letteratura in materia(5).

La normativa fiscale, pur trovando in quella civilistica il solito sostrato, pare munirsi di criteri autonomi, capaci di superare ogni difficoltà di discriminazione - tra cosa e parte di cosa, tra cosa principale e cosa accessoria, tra cosa semplice e cosa composta - allorché fornisce la nozione di unità immobiliare(6), la quale connota il fabbricato, o sua porzione, o insieme di fabbricati, aventi autonomia funzionale e reddituale.

Il criterio economico-funzionale sembra consentire, allora, un’ agevole individuazione del bene immobile avente caratteristica di unitarietà dal punto di vista tributario, ovviamente senza incidere sull’autonomia negoziale(7).

Nella materia in esame, tale specificità sembra emergere dal d.m. 2.8.1969, allorché vi si fa riferimento promiscuo(8) ad abitazioni, a case composte di uno o più piani costituenti unico alloggio padronale(9) ed a singole unità immobiliari(10).

Ne discenderebbe che, in presenza di una pluralità di beni, la qualificazione di ciascuno prescinda da quella degli altri, salve espresse regole che diano rilevanza alle relazioni tra cose.

Va però sottolineato che gli artt. 5 e 6 del d.m. 2.8.1969 escludono dal computo la superficie dei posti macchina, imponendo un ulteriore approfondimento per stabilire se tale esclusione sia eccezionale e se da essa derivi, a contrario, una generale influenza delle unità accessorie.

Il pre-vigente d.m. 4.12.1961 non menzionava i posti-macchina, i quali comparvero solo con l’avvento del d.m. 2.8.969.

La loro autonoma configurabilità come unità immobiliari emerse, invece, con il d.p.r. 650 del 1972 (art.15) e nella relativa prassi amministrativa(11) (ferma rimanendo la possibilità che aree scoperte costituiscano tuttora parte di unità immobiliare senza assumere alcuna autonomia).

L’inclusione nell’unità, e la contemporanea esclusione dal computo, si spiega, quindi, con riferimento ad epoca in cui il posto macchina non aveva ancora assunto la fisionomia tributaria di autonoma unità immobiliare.

Se ciò è vero, il criterio di computo riferito all’ unità immobiliare catastale non subisce vulnerazione e resta confermato che ciò che è oggetto di raffronto è la singola unità, sia essa costituita da intero fabbricato o da singola porzione ad uso abitazione(12).

Quanto alla nomenclatura usata dal legislatore(13), la sua ricchezza sembra dovuta all’esigenza di distinguere immobili abitativi del tipo “casa con giardino” da appartamenti inseriti in più ampi edifici. Ed infatti solo per i primi (definiti case) assume valenza di caratteristica qualificante la superficie scoperta (“aventi come pertinenza un'area scoperta della superficie di oltre sei volte l'area coperta”)(14).

Ammessa la generale rilevanza fiscale dell’unità immobiliare, si spiegano anche le norme dedicate agli accessori.

Infatti, posto che essi non entrano a far parte dell’unità principale, occorrono specifiche previsioni fiscali per estendere alla loro circolazione le norme relative a quella dei beni cui accedano. E, ove esse manchino, le eventuali agevolazioni riguardanti questi ultimi non si possono automaticamente estendere alle pertinenze, agli accessori, ecc.

Si giustifica, in tal modo la previsione dell’art. 1 nota II bis Tariffa parte prima del d.p.r. 131/’86, nel punto che si occupa del regime delle pertinenze: senza affrontare la questione dell’ambito di applicabilità del regime agevolato alle varie tipologie di pertinenze, da tale previsione si argomenta che se il legislatore si è preoccupato di dettare uno specifico regime per esse è perché hanno un’individualità propria, diversa da quella del bene principale.

Conclusioni

In sintesi, poiché le regole qualificatorie riguardano le singole unità immobiliari, ove non vi sia una specifica previsione (come quella che collega l’area di pertinenza alla superficie coperta), la dimensione che rileva come indice di “bene di lusso” è quella della singola unità immobiliare.

Nel caso esaminato, quindi, la superficie da considerare è quella della sola abitazione e nessun rilievo hanno quella del garage e del ripostiglio (per l’acquisto dei quali vale la specifica previsione dell’art. 1 nota II bis Tariffa TUR).


(1) Comm. trib. centr., sez. XXVII, 2 ottobre 1995, n. 3174: <<Per l'applicabilità delle agevolazioni per l'acquisto della prima casa, nel vigore della l. 22 aprile 1982 n. 168, l'immobile doveva potersi qualificare come non di lusso, secondo i criteri dettati dal d.m. ll.pp. 2 agosto 1969, anche se l'immobile fosse stato costruito in data anteriore alla emanazione del citato d.m. >>
(2) Art. 13 della legge 2 luglio 1949, n. 408 e decreto-legge 11 dicembre 1967, n. 1150, convertito nella legge 7 febbraio 1968, n. 26.
(3) Ex art. 38 d.p.r. 601/73.
(4) Comm. Trib. Centr., sez. XXVII, n. 3174 del 2 ottobre 1995 cit.
(5) PUGLIATTI, voce Cosa (teoria generale), in Enc, Dir., vol. XI, Milano, 1962, pag. 67 e ss.; GARDANI CONTURSI LISI, voce Pertinenze, in NN DD II, Torino, 1965, pag.1155; SCOZZAFAVA, Dei beni, in Comm.C.C. Schlesinger, Milano, 1999, pag. 128 e ss.; BIANCA, Diritto civile, Vol. 6, Milano, 1999, pag. 66 e ss.; BIONDI, voce Cosa (diritto civile) e sottovoci seguenti, in NN DD II, vol.IV, Torino, 1959, pag. 1008 e ss.; BARBERO, Il sistema del diritto privato, Torino, 1988, pag. 134 e ss.; POLLICE, voce Pertinenze in Digesto Discipline Privatistiche, Torino, 1995, pag. 527 e ss ; ALBANO, voce Pertinenze, in Enc.Giuridica Treccani, vol. XXIII, Roma, 1990; MAIORCA, voce Cose, in Enc. Giuridica Treccani, vol. IX Roma, 1990; MESSINEO, Manuale di diritto civile e commerciale, Vol.I, Milano, 1957, pag.. 380 e ss.; GALGANO, Diritto civile e commerciale, Vol. I, Padova, 1990, pag. 341 e ss; ZENO ZENCOVICH, voce Cosa, in Dig.Disc.Priv., sez. Civ., Torino, 1989, pag. 438 e ss.; DE MARTINO, Beni in generale, in Comm.C.C. Scialoja-Branca, Roma, 1976, pag. 53 e ss.; FERRARA, Trattato di diritto civile italiano, Roma, 1931, pag. 730 e ss.
(6) Decreto del Presidente della Repubblica 1 dicembre 1949, n. 1142 (in Gazz. Uff., 4 maggio, n. 53) - Approvazione del Regolamento per la formazione del nuovo catasto edilizio urbano, <<Articolo 40. Unità immobiliare urbana. Si accerta come distinta unità immobiliare urbana ogni fabbricato, o porzione di fabbricato od insieme di fabbricati che appartenga allo stesso proprietario e che, nello stato in cui si trova, rappresenta, secondo l'uso locale, un cespite indipendente.>>
(7) Una cosa è, infatti, la classificazione del bene come “unità”, altra la possibilità, data al titolare del diritto reale, di considerare come distinto oggetto di negozi giuridici solo una sua parte.
(8) Comm. Trib. Centr. n. 3174 del 2 ottobre 1995, cit.
(9) Molte pubblicazioni, anche recentissime, riportano l’art.5 del d.m. 2.8.1969 nella versione originaria (case composte di uno o più vani) e non in quella rettificata con avviso sulla G.U. (case composte di uno o più piani).
(10) Comm. trib. centr., sez. ix, 5 settembre 1992, N. 4774 (L'espressione "unità immobiliari" contenuta nell'art. 6 del d.m. 2 agosto 1969 è riferibile a qualsiasi fabbricato o porzione di esso avente autonomia di funzioni e di reddito, come risulta implicitamente dagli art. 34, 35 e 38 d.p.r. 29 settembre 1973 n. 597 e dall'art. 33 d.p.r. 22 dicembre 1986 n. 917. Pertanto non compete l'esenzione venticinquennale dall' Ilor prevista dal d.p.r. 29 settembre 1973 n. 601 allorché l'immobile ha una superficie superiore a quella (mq. 240) richiesta dall'art. 6 del d.m. 2 agosto 1969); Cassaz. 28.11.1990 n.11447 (A norma dell'art. 5 d.m. 2 agosto 1969, per l'individuazione delle "abitazioni di lusso", cui non competono, per i relativi trasferimenti, le agevolazioni fiscali previste dall'art. 17 l. 2 luglio 1949 n. 408, deve includersi, nel computo dell'area scoperta di pertinenza, la superficie occupata da una rampa d'accesso all'edificio stesso, ove esterna al perimetro sul quale insiste il fabbricato).
(11) Circ. n. 29 (prot. n. 3B/2182) del 21 novembre 1975 - Dir. cat. - Iscrizione catastale di aree scoperte e lastrici solari. (d.p.r. n. 650/1972, Art. 15) <<Da molti Uffici tecnici giungono quesiti concernenti l'iscrizione in catasto di aree scoperte utilizzate come parcheggio e che specificamente come tali costituiscono oggetto di diritti reali. L'art. 15 del d.p.r. 26 ottobre 1972, n. 650, concernente "perfezionamento e revisione del sistema catastale", prescrive la iscrizione in catasto dei lastrici solari e delle aree scoperte di pertinenza o dipendenza delle unita` immobiliari urbane, senza riferimento al quadro delle categorie e classi ma con l'indicazione della sola superficie, oltre che della partita di appartenenza. Lo stesso articolo peraltro convalida, nell'ultimo comma , la norma dettata dall'art. 51 del regolamento approvato con d.p.r. 1 dicembre 1949, n. 1142, riguardo al computo delle aree scoperte nella determinazione della consistenza catastale. E` quindi evidente che col d.p.r. n. 650 il legislatore delegato ha voluto operare una distinzione tra le aree che costituiscono complemento di singole unita` immobiliari e che pertanto, concorrendo nella formazione della consistenza, influenzano il reddito dell'unita` immobiliare cui vanno connesse, e quelle che - costituendo attinenze scoperte dell'immobile - non producono un reddito proprio ne` contribuiscono direttamente ad un incremento di reddito di altra unita`: in questo ultimo caso non e` influente che nel determinare il classamento dell'immobile si sia tenuto conto dell'esistenza delle attinenze scoperte. Esistono pero` a causa di nuove richieste di mercato o per esigenze di regolamenti edilizi comunali, aree suscettibili di reddito autonomo, senza costituire complemento di altre unita` immobiliari. E` il caso delle aree destinate a parcheggio esclusivo e che come tali costituiscono oggetto di compravendita, locazione o altra transazione avente per oggetto diritti reali. Dette aree, similmente alle unita` immobiliari urbane, producono un reddito nello stato in cui si trovano e costituiscono parte del complesso immobiliare e pertanto possono considerarsi distinte unita` immobiliari urbane; di tali unita` e` quindi necessario determinare la rendita catastale. Tale rendita deve essere stabilita, conformemente a quanto avviene nelle usuali operazioni di classamento, con le seguenti operazioni: 1) determinazione della consistenza effettiva e catastale; 2) assegnazione alla unita` della categoria e classe di competenza; 3) definizione della rendita catastale in base alla tariffa unitaria corrispondente. La categoria che corrisponde alla destinazione di tali unita` e` da identificarsi nella C/6 (la destinazione a parcheggio e` infatti estrapolabile da quelle di autorimessa), mentre la classe dovrà essere determinata, come al solito, in base alle condizioni estrinseche dell'unita` ed alla sua redditività, in rapporto principalmente a quella propria dei posti macchina al coperto. Per rappresentare poi in mappa queste unita`, dai criteri generali si deduce che le singole porzioni contigue di aree destinate a parcheggio devono costituire subalterni di un'unica (nuova) particella edilizia. Essa non dovrà essere colorata per evidenziare, in tal modo, la sua caratteristica di area scoperta. Resta inteso che l'iscrizione in catasto dovrà avvenire su denuncia di parte, ovvero con accertamento d'ufficio nei soli casi in cui sia certa la posizione giuridica -, e sia pure implicitamente, la destinazione - della porzione di area destinata a parcheggio. Per quanto riguarda, infine, i lastrici solari e le altre porzioni di aree prive di una destinazione particolare e autonoma e che pertanto non producono reddito proprio, si procederà alla loro iscrizione in catasto con l'indicazione della sola superficie come stabilito dall'art. 15 del d.p.r. n. 650. In questo caso l'iscrizione in catasto avverrà unicamente su denuncia di parte.>>
(12) Diversa è la rilevanza che assumono le unità accessorie all’abitazione allorché debba stabilirsi il rapporto tra parte abitativa e parte ad uso uffici e negozi (perché in tal caso si ritiene che queste ultime siano assimilabili alle abitazioni: Comm.Trib-Centr. n. 1932 del 14 marzo 1991; Cassaz. n. 2910 del 6 aprile 1990). (13) Il quale, come accennato, parla promiscuamente di singole unità immobiliari, di abitazioni e di case.
(14) In questo caso, il riferimento all’area di pertinenza non pare richiedere una scelta tra la definizione di pertinenza data dall’ art. 817 c.c. e la nozione di cortile ricavabile dall’art. 1117 n. 1 c.c.
In materia di esclusione delle pertinenze dal computo, cfr. Comm. trib. prov. di Piacenza, Sez. I n. 248 dell'11 gennaio 1999 (Contenzioso - Costituzione dell'Ufficio - Tardiva - Ammissibilità - Condizioni - Fino a dieci giorni liberi prima della trattazione – Integrità del contraddittorio - Necessità - Artt. 22, 23 e 32, comma 2, d.lgs. 31 dicembre 1992, n. 546 Registro - Agevolazioni prima casa - Limite della superficie utile - Computabilità di un fabbricato insistente sull'area cortilizia scoperta e pertinenziale - Distanziato di 16 metri dalla casa compravenduta - Cumulo delle superfici per determinare il limite dei 240 mq. - Non ha luogo - Artt. 5 e 6, d.m. 2 agosto 1969 - Massime - Attesa la non cumulabilità della superficie dell'immobile con quella di un piccolo fabbricato insistente sull'annessa area cortilizia scoperta e pertinenziale, distaccato di circa sedici metri dalla abitazione stessa, qualora l'abitazione principale, in se considerata, non superi i 240 mq., non si riscontra alcuna violazione rispetto agli artt. 5 e 6, d.m. 2 agosto 1969. Fatto - In data 2 giugno 1999, a cura dell'Ufficio del Registro di Piacenza fu notificato ai contraenti dell'atto di compravendita 28 gennaio 1998 avviso di liquidazione di imposta e irrogazione sanzioni per complessive lire 38.051.000, a titolo di recupero normali imposte per decadenza dai benefici dell'agevolazione fiscale (legge prima casa) in quanto l'immobile acquistato possiede le caratteristiche di lusso, avendo la abitazione superficie utile superiore a mq. 240 e quindi le condizioni richieste dall'art. 6, d.m. 2 agosto 1969. Con ricorso notificato il 16 settembre 1998 i coniugi ... e ... impugnarono il suddetto avviso, avanti a questa Commissione, chiedendone l'annullamento, previa sospensione provvisoria dell'atto impugnato. Dopo l'accoglimento di tale istanza fu fissata l'odierna udienza di trattazione, essendosi successivamente costituito in giudizio anche l'Ufficio del Registro convenuto.Diritto - La Commissione osserva, in via pregiudiziale di rito, che la costituzione in giudizio dell'ufficio del Registro, è avvenuta oltre il termine di giorni sessanta dalla notifica dei ricorso introduttivo, fissato dall'art. 23, d.lgs. n. 546/1992. Codesto termine, a differenza di quello trigesimale fissato per la costituzione del ricorrente (art. 22 stesso d.lgs.) non è previsto a pena di inammissibilità della costituzione dell'ufficio convenuto. Pertanto quest'ultima costituzione, ad avviso di questo Consesso, è da ritenersi ammissibile fino alla scadenza del termine di cui all'art. 32, secondo comma, d.lgs. citato, fatto salvo per il deposito di documenti il maggior termine di cui al primo comma dello stesso articolo. Al superamento dei suddetti sbarramenti osta il principio della integrità del contraddittorio, principio cardine del processo civile, al quale è ora modellato quello tributario. Nella specie la costituzione dell'Ufficio del Registro, e per esso dell'Ufficio delle Entrate di Piacenza, avvenuta appena sei giorni liberi prima dell'udienza di trattazione è da reputarsi inammissibile e comunque inefficace. Passando al merito della controversia si osserva che secondo i ricorrenti l'Ufficio del Registro sarebbe pervenuto a calcolare la superficie utile della abitazione compravenduta in misura superiore a mq. 240, sommando alla superficie di tale abitazione quella di un fabbricato insistente sull'annessa area cortilizia scoperta e pertinenziale, distaccato di circa sedici metri dalla abitazione stessa. Quanto sopra in violazione degli artt. 5 e 6, d.m. 2 agosto 1969 sulle caratteristiche delle abitazioni di lusso. La Commissione osserva che così come prospettata dai ricorrenti la pretesa dell'ufficio finanziario si appalesa infondata perché la casa compravenduta non rientrerebbe in nessuna delle previsioni di cui agli artt. 5 e 6, d.m. sopracitato. Invero attesa la non cumulabilità della superficie del piccolo fabbricato pertinenziale con quella della abitazione vera e propria, quest'ultima risulterebbe inferiore a mq. 240 e non corredata, come pertinenza, d'una area scoperta superiore oltre sei volte di quella coperta. Allo stato degli atti il ricorso deve essere accolto con conseguente annullamento dell'avviso impugnato).
Per la diversa rilevanza della dimensione della pertinenza scoperta, cfr. Comm. trib. centr., Sez. XX n. 2286 del 27 marzo 2001(Agevolazioni - Registro - Invim - Caratteristiche di lusso di un fabbricato - Presenza di pertinenza con terreno circostante - Computo dell'area scoperta - Va effettuato comprendendo l'area occupata dalla pertinenza - Massima - Al fine di attribuire la qualifica di fabbricato di lusso, l'area circostante, che deve essere oltre sei volte superiore all'area coperta, va calcolata includendo nella stessa la superficie eventualmente occupata dall'immobile pertinenziale (accessorio) esistente sulla superficie scoperta. Viene in luce la circostanza che un elemento di valorizzazione come la pertinenza (accessorio) non può che risolversi come elemento di valorizzazione del complesso nel suo insieme. Fatto - L'Amministrazione finanziaria dello Stato - ufficio del registro di Biella - impugna la decisione n. 920, depositata il 4 novembre 1987, con cui la Commissione tributaria di II grado di Vercelli - nella controversia con F.C., M.T., (acquirenti) e M.T. P, G.N., S.V. (venditori) - concernente l'atto di compravendita per notar C., registrato a Biella il 14 aprile 1983 al n. 2035, confermò la decisione di prima istanza che aveva escluso le caratteristiche di lusso dell'immobile compravenduto. Era stato trasferito, in particolare, un fabbricato di recente costruzione con terreno circostante e pertinenza esterna ad uso deposito di 80 mq.La Commissione di seconda istanza, disattendendo le conclusioni dell'Ute, e recependo la definizione del certificato di abitabilità, qualificò non di lusso l'immobile, sottolineando la carenza del requisito necessario per l'attribuzione delle caratteristiche di lusso: superficie dell'area scoperta di pertinenza superiore a sei volte l'area coperta. Hanno proposto ricorso, qualificato incidentale, le controparti F.C. e M.T. Hanno presentato "memoria" M.T. P., G.N., S.V. (obbligati per l'Invim). Diritto - Preliminarmente, deve precisarsi che la posizione dei sigg.ri F.C. e M.T., è quella di resistenti e non di ricorrenti incidentali, atteso che essi non hanno formulato domande diverse dal rigetto del gravame. La questione che interessa il Collegio è la seguente: se al fine di attribuire la qualifica di fabbricato di lusso, ai sensi dell'art. 5 del d.m. 2 agosto 1969, l'area circostante - che deve essere oltre sei volte superiore all'area coperta - va calcolata al netto o al lordo della parte occupata dall'immobile accessorio (80 mq.) pur esistente sulla superficie scoperta. La conclusione è nel senso che il vincolo pertinenziale, incontestabilmente esistente, tra il fabbricato principale e quello accessorio induce a considerare la totale superficie coperta e l'area circostante come interamente libera. Non sottraendo alla superficie scoperta la parte di area occupata dall'immobile pertinenziale. Diversamente, qualsiasi costruzione accessoria, pur di dimensioni ridotte, ridurrebbe il dato utile per l'attribuzione della qualifica di "immobile di lusso", in contrasto con lo stato di fatto che, senza dubbio, risulta valorizzato - non certo svilito - dalla presenza di quello accessorio. In definitiva, un elemento di valorizzazione (accessorio esistente sull'area scoperta) si risolverebbe in elemento di svalorizzazione del complesso.

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