Cassazione, sentenza 18 giugno 2008, n. 16597, sez. I civile

Il contratto preliminare di società, che non identifichi il tipo di società da costituire, è nullo per indeterminatezza dell'oggetto, a nulla valendo che sia stato specificato trattarsi di società a base personale; a tale insufficiente specificazione, infatti, non potrebbe comunque sopperire il giudice ex art. 2932 cod. civ., potendo tale pronuncia tenere luogo del contratto, ma non sostituirsi alle parti nella definizione del contenuto negoziale incompleto.

Cassazione, sentenza 16 giugno 2008, n. 16216, sez. II civile

La consegna del certificato di abitabilità dell'immobile oggetto del contratto, ove questo riguardi un appartamento da adibire ad abitazione, pur non costituendo di per sé condizione di validità della compravendita, integra un'obbligazione legalmente incombente sul venditore ai sensi dell'art. 1477, ultimo comma, c.c., attenendo ad un requisito essenziale della cosa venduta, in quanto incidente sulla possibilità di adibire legittimamente la stessa all'uso contrattualmente previsto.
(Nel caso di specie sulla scorta della testimonianza del notaio davanti al quale il promissario acquirente era stato convocato per la stipulazione dell’atto pubblico, a tale stipula non si addivenne, non essendo stato ancora ottenuto dal costruttore il suddetto certificato di abitabilità).

Cassazione, sentenza 9 giugno 2008, n. 15198, sez. II civile

I) L’interpretazione dell’atto negoziale costituisce un accertamento di fatto che, come tale, è demandato in via esclusiva alla competenza del giudice di merito e che appare censurabile nel giudizio di cassazione soltanto sotto il profilo della violazione delle regole ermeneutiche e dell’obbligo di motivazione. La denunzia della violazione delle regole di ermeneutica contrattuale richiede la specifica indicazione dei canoni in concreto inosservati e del modo attraverso cui si è realizzata la violazione, mentre la denunzia del vizio di motivazione esige la puntualizzazione dell’obiettiva deficienza e contraddittorietà del ragionamento svolto dal giudice di merito e che, per sottrarsi a censura, quella data dal giudice non deve essere l’unica interpretazione possibile, o la migliore in astratto, ma una delle possibili, e plausibili, interpretazioni. Contrapporre a quella fornita dal giudice di merito una diversa ed opposta interpretazione del contratto si risolve in una mera richiesta di nuova interpretazione, vale a dire di un nuovo accertamento di fatto, che non è ammessa dinanzi alla Corte di Cassazione, che è giudice del diritto e non del fatto.
II) L’interpretazione dei documenti sottoposti alla Corte di merito, volti a dimostrare che il promissario acquirente non intendeva destinare l’immobile ad un’attività commerciale in via esclusiva, che sola avrebbe richiesto il mutamento di destinazione d’uso, deve essere sia rispondente a dati di fatto che giuridicamente corretta. In tal senso deve essere tenuto in considerazione anche il comportamento complessivo delle parti contraenti, anche successivo al contratto, che, ai sensi dell’art. 1362 c.c., integra una canone interpretativo necessario ed indefettibile per determinare la comune intenzione delle parti manifestatasi nel testo contrattuale.

Cassazione, sentenza 5 giugno 2008, n. 14938, sez. II civile

Il promissario acquirente di immobile oggetto di contratto preliminare di compravendita può rinunciare alla condizione sospensiva convenuta nel suo esclusivo interesse e detta rinuncia non deve necessariamente risultare da atto scritto, ma può essere desunta anche da "facta concludentia".
(Nella specie, la S.C. ha confermato la sentenza di merito che aveva implicitamente desunto, dalle conclusioni rassegnate nell'atto di appello dal promissario acquirente di un appezzamento di terreno, la rinuncia della medesima parte ad avvalersi della condizione sospensiva stipulata nel suo esclusivo interesse, avendo questi chiesto il trasferimento dell'immobile indipendentemente dalla verificazione dell'evento dedotto in condizione e cioè dell'acquisto da parte del promissario alienante di una particella di terreno di proprietà di una Comunità Montana al fine di adempiere all'assunto obbligo spostare il percorso di una strada vicinale).

Cassazione, sentenza 29 maggio 2008, n. 14424, sez. II civile

In tema di preliminare di compravendita immobiliare, l'inadempimento del promittente venditore all'obbligo di provvedere alla cancellazione di una ipoteca iscritta sul bene oggetto del contratto, anche agli effetti del regolamento della caparra confirmatoria (articolo 1385 cod. civ.), non viene meno per la sola circostanza del pagamento del debito garantito in quanto il permanere dell'iscrizione ipotecaria determina un intralcio al commercio giuridico del bene non potendo, il promissario acquirente, invocare il pagamento come fatto estintivo della garanzia reale.

Cassazione, sentenza 22 maggio 2008, n. 13225, sez. II civile

In tema di esecuzione specifica dell'obbligo di concludere un contratto, non può essere pronunciata sentenza di trasferimento coattivo prevista dall'art. 2932 cod. civ. in assenza della dichiarazione, contenuta nel preliminare, o successivamente prodotta in giudizio, degli estremi della concessione edilizia, trattandosi di un requisito richiesto a pena di nullità dall'art. 17 legge n. 47 del 1985, ora sostituita dall'art. 46 del d.P.R. n. 380 del 2001.
(Nella fattispecie è stata cassata la sentenza del giudice di merito che aveva disposto il trasferimento ex art. 2932 cod. civ. di appartamento con annesso box nonostante la mancanza del certificato di abitabilità, la realizzazione dell'edificio in difformità della concessione edilizia e l'assenza di sanatoria, respinta dalla P.A.).

Cassazione, sentenza 16 aprile 2008, n. 9970, sez. III civile

Non sono soggetti a revoca ai sensi dell'art. 2901 cod. civ. gli atti compiuti in adempimento di un'obbligazione (cosiddetti atti dovuti) e, quindi, anche i contratti conclusi in esecuzione di un contratto preliminare o di un negozio fiduciario, salvo che sia provato il carattere fraudolento del negozio con cui il debitore abbia assunto l'obbligo poi adempiuto, essendo la stipulazione del negozio definitivo l'esecuzione doverosa di un "pactum de contrahendo" validamente posto in essere ("sine fraude") cui il promissario non potrebbe unilateralmente sottrarsi.
(Nella specie la S.C., in applicazione del riportato principio, ha confermato la sentenza impugnata di rigetto della domanda ex art. 2901 cod. civ. proposta in relazione ad un contratto di vendita di un immobile stipulato in esecuzione di un precedente contratto preliminare, evidenziando che la verifica della sussistenza dell'"eventus damni" va compiuta con riferimento alla stipulazione definitiva mentre il presupposto soggettivo del "consilium fraudis" va valutato con riferimento al contratto preliminare).

Cassazione, sentenza 27 marzo 2008, n. 7930, sez. Unite civili

Nella promessa di vendita, quando viene convenuta la consegna del bene prima della stipula del contratto definitivo, non si verifica un'anticipazione degli effetti traslativi, in quanto la disponibilità conseguita dal promissario acquirente si fonda sull'esistenza di un contratto di comodato funzionalmente collegato al contratto preliminare, produttivo di effetti meramente obbligatori. Pertanto la relazione con la cosa, da parte del promissario acquirente, è qualificabile esclusivamente come detenzione qualificata e non come possesso utile "ad usucapionem", salvo la dimostrazione di un'intervenuta "interversio possessionis" nei modi previsti dall'art. 1141 cod. civ..

Cassazione, sentenza 10 marzo 2008, n. 6308, sez. II civile

In caso di preliminare di vendita di un bene immobile, concluso da uno solo dei comproprietari "pro indiviso", si deve escludere la facoltà del promissario acquirente di richiedere ex art. 2932 cod. civ. il trasferimento coattivo, limitatamente alla quota appartenente allo stipulante, non essendo consentito, in via giudiziale, costituire un rapporto giuridico diverso da quello voluto dalle parti con il preliminare, in quanto l'esecuzione in forma specifica dell'obbligo di concludere un contratto è ammessa, ex art. 2932, primo comma, cod. civ. solo "qualora sia possibile".

Cassazione, sentenza 27 febbraio 2008, n. 5197, sez. II civile

Nei contratti per i quali è prescritta la forma scritta “ad substantiam” la volontà comune delle parti deve rivestire tale forma soltanto nella parte riguardante gli elementi essenziali (consenso, res e pretium), che devono risultare dall’atto stesso e non possono ricavarsi “aliunde”, non potendo a tal fine applicarsi il capoverso dell’art. 1362 c.c., a norma del quale l’intenzione dei contraenti può esser desumibile anche dal loro comportamento complessivo, posteriore alla conclusione dei contratto, né l’art. 1371 c.c., norma di chiusura rispetto alla predetta. In particolare, per quando concerne il preliminare di vendita immobiliare, la rinunzia delle parti di modificare (o di avvalersi di) uno egli elementi accidentali del negozio, come il termine oppure una condizione, non richiede la forma scritta, sia perché detta forma è necessaria solo quando il diritto immobiliare costituisca l’oggetto diretto e immediato della rinuncia o della pattuizione, sia perché l’accordo delle parti in ordine alla rinuncia o alla modifica non incide su alcuno degli elementi essenziali del contratto.

Cassazione, sentenza 25 febbraio 2008, n. 4801, sez. II civile

Qualora all'atto della stipula di un contratto preliminare di compravendita il promissario acquirente abbia versato al promittente venditore una somma a titolo di caparra confirmatoria ed il contratto preliminare sia stato successivamente dichiarato nullo con sentenza passata in giudicato, il promissario acquirente ha diritto - in considerazione della retroattività della caducazione del titolo che giustificava detto versamento - alla restituzione della caparra confirmatoria, trattandosi di una prestazione ormai "sine causa".

Cassazione, sentenza 21 febbraio 2008, n. 4522, sez. II civile

Poiché nel caso di contratto preliminare di compravendita l'effetto traslativo è determinato soltanto dal contratto definitivo, sicché la ricorrenza dei requisiti di forma e sostanza necessari ai fini della validità del contratto traslativo non possono che fare riferimento alla legge vigente al momento della stipula di questo, la sopravvenienza, rispetto al momento di formazione del preliminare, della disposizione di cui all'art. 18, secondo comma, legge 28 febbraio 1985 n. 47, con cui il legislatore aveva allora sancito il divieto di lottizzazione abusiva, opera non come causa di nullità del contratto preliminare bensì come impossibilità oggettiva di concludere il contratto definitivo, e precludendo la stipulazione di questo, è ugualmente di impedimento all'emissione della sentenza costitutiva ai sensi dell'art. 2932 cod. civ., che allo stesso si sostituisce.

Cassazione, sentenza 31 gennaio 2008, n. 2317, sez. II civile

Il contratto preliminare di vendita avente ad oggetto beni immobili facenti parte di un maso chiuso non è affetto da nullità per il solo fatto che non sia stata previamente rilasciata l'autorizzazione al relativo distacco, la cui sussistenza condiziona la validità del contratto definitivo o, in caso di inadempimento di una delle parti, la possibilità della emanazione della sentenza di cui all'art. 2932 cod. civ.

Cassazione, sentenza 29 gennaio 2008, n. 2005, sez. I civile

In tema di revocatoria di atto di compravendita immobiliare preceduto dalla stipula di un contratto preliminare, l'accertamento dell'elemento oggettivo, tra i presupposti dell'azione promossa ai sensi dell'art. 67, secondo comma, legge fall., deve essere condotto con riferimento alla data della conclusione del contratto definitivo, il quale determina l'effettivo passaggio della proprietà e con riguardo alla persona del proprietario venditore, benchè diverso dal promittente la vendita.

Cassazione, sentenza 24 gennaio 2008, n. 1548, sez. Ii civile

La comunione legale fra i coniugi, di cui all'art. 177 cod. civ., riguarda gli acquisti, cioè gli atti implicanti l'effettivo trasferimento della proprietà della "res" o la costituzione di diritti reali sulla medesima, non quindi i diritti di credito sorti dal contratto concluso da uno dei coniugi, i quali, per la loro stessa natura relativa e personale, pur se strumentali all'acquisizione di una "res", non sono suscettibili di cadere in comunione, con la conseguenza che, nel caso di contratto preliminare di vendita stipulato da uno solo dei coniugi, l'altro coniuge non può vantare alcun diritto, non essendo neppure legittimato a proporre la domanda di esecuzione specifica ex art. 2932 cod. civ..
(Nella specie, la S.C., enunciando l'anzidetto principio, ha confermato la sentenza impugnata che aveva escluso il compossesso in capo al coniuge del promissario acquirente a seguito dell'anticipata immissione in possesso di quest'ultimo nell'immobile oggetto del contratto preliminare di compravendita).

Cassazione, sentenza 7 gennaio 2008, n. 33, sez. I civile

La facoltà del curatore fallimentare di sciogliersi dal contratto preliminare di vendita stipulato dal fallito e non ancora eseguito, ai sensi dell'art. 72, quarto comma, legge fall., può essere esercitata fino all'avvenuto trasferimento del bene, ossia fino all'esecuzione del contratto preliminare attraverso la stipula di quello definitivo ovvero fino al passaggio in giudicato della sentenza costitutiva ex art. 2932 cod. civ., resa in difetto di adempimento del preliminare, e dunque anche nel giudizio di appello; il limite alla proponibilità delle eccezioni in senso proprio, previsto dall'art. 345 cod. proc. civ., non assume infatti rilevanza rispetto al compimento del predetto atto, il quale costituisce esercizio di un diritto potestativo di carattere sostanziale e manifestazione di una scelta discrezionale spettante al curatore, che opera direttamente sul contratto e può essere effettuata mediante dichiarazione nella comparsa di costituzione o in altro scritto difensivo, come la comparsa conclusionale o atto del procuratore, anche non sottoscritto dal curatore e la cui sussistenza è rilevabile d'ufficio ai fini della decisione.

Cassazione, sentenza 13 dicembre 2007, n. 26226, sez. II civile

In tema di contratto preliminare, ai fini dell'accoglimento della domanda di esecuzione in forma specifica ex art. 2932. cod. civ. è sufficiente la semplice offerta non formale di esecuzione della prestazione in qualsiasi forma idonea a manifestare la relativa volontà soltanto se le parti abbiano previsto il pagamento del prezzo, o del residuo prezzo, contestualmente alla stipula del contratto definitivo. Se, invece, il pagamento del prezzo o di una parte di esso deve precedere la stipulazione del contratto definitivo, la parte è obbligata, alla scadenza del previsto termine, anche se non coincidente con quella prevista per la stipulazione del contratto definitivo, al pagamento, da eseguirsi nel domicilio del creditore o da offrirsi formalmente nei modi previsti dalla legge, non sussistendo in tale ipotesi nessuna ragione che giustifichi la sufficienza dell'offerta informale; in caso contrario, colui che è tenuto al pagamento è da considerarsi inadempiente e non può ottenere il trasferimento del diritto, ove la controparte sollevi l'eccezione di cui all'art. 1460 cod. civ.

Cassazione, sentenza 24 novembre 2007, n. 24460, sez. III civile

In tema di prelazione agraria, qualora nel preliminare di compravendita tra il proprietario e il terzo sia stato pattuito il pagamento immediato di una parte del prezzo a titolo di acconto e caparra confirmatoria ed il pagamento del saldo alla stipula del contratto definitivo, il coltivatore che esercita il diritto di prelazione é tenuto, a pena di decadenza dal diritto di prelazione, a corrispondere entro il termine legale di tre mesi, decorrenti dal trentesimo giorno dalla notifica del preliminare, la somma della quale é previsto il pagamento immediato, ancorché a titolo di caparra confirmatoria, non escludendo la specifica funzione di garanzia che essa costituisca anche un principio di esecuzione del contratto; va, peraltro, esclusa la possibilità, di valersi, per il pagamento, in luogo dei termini perentori fissati dall'art. 8 della legge 26 maggio 1965, n. 590, del termine più favorevole (ovvero più lungo) stabilito per la stipulazione del contratto definitivo.

Cassazione, sentenza 24 novembre 2007, n. 24460, sez. III civile

La disposizione del secondo comma dell'art. 18 della legge 28 febbraio 1985, n. 47, che sancisce la nullità degli atti tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento della comunione di diritti reali relativi a terreni, quando ad essi non sia allegato il certificato di destinazione urbanistica contenente le prescrizioni urbanistiche riguardanti l'area interessata, si riferisce esclusivamente ai contratti che determinano l'effetto reale indicato dalla norma e non anche a quelli con effetti obbligatori, come il contratto preliminare di compravendita, sicché il preliminare e la "denuntiatio" in tema di prelazione agraria sono validi, pur non contenendo la dichiarazione di cui agli artt. 17 e 40 della legge citata e l'allegazione del certificato di destinazione urbanistica, fatta salva l'esigenza di allegazione del detto certificato per la stipulazione del contratto definitivo o per la sentenza di esecuzione specifica dell'obbligo di concludere il contratto definitivo, di cui all'art. 2932 cod. Civ

Sez. 3, Sentenza n. 22000 del 19/10/2007 (massima CED)

Per "conclusione dell'affare", dalla quale a norma dell'art. 1755 cod. civ. sorge il diritto alla provvigione del mediatore, deve intendersi il compimento di un'operazione di natura economica generatrice di un rapporto obbligatorio tra le parti, di un atto cioè in virtù del quale sia costituito un vincolo che dia diritto di agire per l'adempimento dei patti stipulati o, in difetto, per il risarcimento del danno; sicché, anche la stipulazione di un contratto preliminare di compravendita di un immobile è sufficiente a far sorgere tale diritto, sempre che si tratti di contratto validamente concluso e rivestito dei prescritti requisiti e, quindi, della forma scritta richiesta "ad substantiam" (artt. 1350 e 1351 cod. civ.).

Sez. 2, Sentenza n. 17682 del 14/08/2007 (massima CED)

Al fine di stabilire se le parti abbiano concluso un contratto preliminare ovvero definitivo di compravendita, non sono decisive le espressioni usate (come, ad esempio, "preliminare" nell'intestazione del contratto ovvero "vende" nel testo), mentre non rileva né la riserva di nomina del contraente, ai sensi dell'art. 1401 cod. civ., che può operare indifferentemente sia in un negozio definitivo che preparatorio, né l'aver posto come condizione, che è prevista dalla legge ed attiene all'efficacia del negozio, l'ottenimento di una autorizzazione alla vendita da parte del giudice tutelare, ai sensi dell'art. 320 cod. civ. (Nella fattispecie, la S.C. ha cassato la sentenza di merito che, non attenendosi al principio di diritto affermato, aveva attribuito al contratto la natura di preliminare, omettendo anche di dare il giusto rilievo alle circostanze che il rapporto era stato integralmente attuato, con il pagamento dell'intero prezzo ed il trasferimento dell'immobile mediante consegna, e che la parte venditrice aveva omesso di chiedere l'autorizzazione del giudice tutelare, così determinando il mancato avveramento dell'evento previsto in condizione).

Sez. 1, Sentenza n. 13164 del 05/06/2007 (in Mass. Foro It., 2007, p. 1034)

Il collegamento negoziale, il quale costituisce espressione dell'autonomia contrattuale prevista dall'art. 1322 cod. civ., è un meccanismo attraverso il quale le parti perseguono un risultato economico complesso, che viene realizzato non già per mezzo di un autonomo e nuovo contratto, ma attraverso una pluralità coordinata di contratti, i quali conservano una loro causa autonoma, anche se ciascuno è concepito, funzionalmente e teleologicamente, come collegato con gli altri, sì che le vicende che investono un contratto possono ripercuotersi sull'altro, seppure non necessariamente in funzione di condizionamento reciproco, ben potendo accadere che uno soltanto dei contratti sia subordinato all'altro, e non anche viceversa, e non necessariamente in rapporto di principale ad accessorio. Accertare la natura, l'entità, le modalità e le conseguenze del collegamento negoziale realizzato dalle parti rientra nei compiti esclusivi del giudice di merito, il cui apprezzamento non è sindacabile in sede di legittimità, se sorretto da motivazione congrua ed immune da vizi logici e giuridici. (In applicazione di tale principio, la S.C. ha ritenuto correttamente motivata la sentenza impugnata, la quale, pur ravvisando un collegamento negoziale tra il contratto preliminare di cessione delle quote sociali, concluso tra i soci di maggioranza di una società ed un terzo, anche per persona da nominare, ed un patto parasociale con cui il terzo si era impegnato ad accettare l'opzione di cessione delle quote di un socio di minoranza, aveva ritenuto che tale obbligo non fosse venuto meno per il fatto che le quote di maggioranza erano state intestate ad un soggetto diverso dal promittente acquirente, in quanto il patto parasociale costituiva un regolamento contrattuale autonomo e distinto dal preliminare, che individuava l'obbligato all'acquisto proprio nella persona del promittente).

Sez. 1, Sentenza n. 9447 del 20/04/2007 (in Mass. Foro. It., 2007, p. 684)

Si ha collegamento negoziale quando due o più contratti, ciascuno con propria autonoma causa, non siano inseriti in un unico negozio composto (misto o complesso), ma rimangano distinti, pur essendo interdipendenti, soggettivamente o funzionalmente, per il raggiungimento di un fine ulteriore, che supera i singoli effetti tipici di ciascun atto collegato, per dar luogo ad un unico regolamento di interessi, che assume una propria diversa rilevanza causale.

Sez. 2, Sentenza n. 7524 del 27/03/2007 (in Mass. Foro It., 2007, p. 604)

Nel caso di negozi collegati, il collegamento deve ritenersi meramente occasionale quando le singole dichiarazioni, strutturalmente e funzionalmente autonome, siano solo casualmente riunite, mantenendo l'individualità propria di ciascun tipo negoziale in cui esse si inquadrano, sicché la loro unione non influenza la disciplina dei singoli negozi in cui si sostanziano; il collegamento è, invece, funzionale quando i diversi e distinti negozi, cui le parti diano vita nell'esercizio della loro autonomia negoziale, pur conservando l'individualità propria di ciascun tipo, vengono tuttavia concepiti e voluti come avvinti teleologicamente da un nesso di reciproca interdipendenza, per cui le vicende dell'uno debbano ripercuotersi sull'altro, condizionandone la validità e l'efficacia. Ai fini della qualificazione giuridica della situazione negoziale, per accertare l'esistenza, l'entità, la natura le modalità e le conseguenze di un collegamento funzionale tra negozi realizzato dalle parti occorre un accertamento del giudice di merito che passi attraverso l'interpretazione della volontà contrattuale e che, se condotto nel rispetto dei criteri di logica ermeneutica e di corretto apprezzamento delle risultanze di fatto, si sottrae al sindacato di legittimità.

Sez. 3, Sentenza n. 16937 del 25/07/2006, (in IL CORRIERE GIURIDICO, 2007, FASC. 4 PAG. 539, con nota di F. ROLFI, La Cassazione e la responsabilità precontrattuale: idee del tutto chiare?)

Il contratto preliminare deve essere inteso come struttura negoziale autonoma destinata (quantomeno in ipotesi di c.d. "preliminare impuro" ovvero "a prestazioni anticipate") a realizzare un assetto di interessi prodromico a quello che sarà compiutamente attuato con il contratto definitivo, sicché il suo oggetto è rinvenibile non solo e non tanto nel "facere" consistente nel manifestare successivamente una volontà rigidamente predeterminata quanto alle parti e al contenuto, ma anche e soprattutto in un (sia pur futuro) "dare", insito nella trasmissione del diritto (dominicale o di altro genere), che costituisce, alfine, il risultato pratico avuto di mira dai contraenti. Ne consegue che, stipulato un contratto preliminare (avente ad oggetto, nel caso specifico, la cessione esclusiva dei futuri diritti di sfruttamento industriale di un'invenzione) con un soggetto incapace (legalmente presunto tale per effetto di sentenza di inabilitazione), l'unica azione a disposizione della parte promissaria acquirente, già esecutrice in modo parziale della propria prestazione, si individua in quella contrattuale prevista dall'art. 1443 cod. civ., senza che possa farsi luogo, in via cumulativa, all'esperimento di altra azione, di tipo extracontrattuale, riconducibile alla supposta malafede del predetto soggetto durante le trattative, e ciò alla stregua delle sopravvenute condizioni complessivamente cristallizzate mediante la stipula del preliminare che comportano la perdita di ogni autonomia e di ogni giuridica rilevanza di dette trattative, convergendo, sotto il profilo risarcitorio, nella nuova struttura contrattuale che, pertanto, viene a costituire la sola fonte di responsabilità, per l'appunto, risarcitoria.

Sez. 3, Sentenza n. 15274 del 04/07/2006 (in I CONTRATTI: RIVISTA DI DOTTRINA E GIURISPRUDENZA, 2007, FASC. 6, PAG. 543 con nota di Gliatta Giuseppe I limiti degli obblighi informativi del mediatore immobiliare.)

In tema di responsabilità del mediatore, non rientra nella comune ordinaria diligenza, alla quale il mediatore deve conformarsi nell'adempimento della prestazione ai sensi dell'art. 1176 cod. civ., lo svolgimento, in difetto di particolare incarico, di specifiche indagini di tipo tecnico giuridico, dovendosi ritenere pertanto che in caso di intermediazione in compravendita immobiliare, non può considerarsi compreso nella prestazione professionale del mediatore l'obbligo di accertare, previo esame dei registri immobiliari, la libertà dell'immobile oggetto della trattativa da trascrizioni ed iscrizioni pregiudizievoli.

Sez. 1, Sentenza n. 14267 del 20/06/2006 (in Società, 2007, 1111, con nota di PISELLI)

Ai fini della configurabilità di un definitivo vincolo contrattuale, è necessario che tra le parti sia raggiunta l'intesa su tutti gli elementi dell'accordo, non potendosene ravvisare pertanto la sussistenza là dove, raggiunta l'intesa solamente su quelli essenziali ed ancorché riportati in apposito documento, risulti rimessa ad un tempo successivo la determinazione degli elementi accessori. Pertanto, anche in presenza del completo ordinamento di un determinato assetto negoziale, può risultare integrato un atto meramente preparatorio di un futuro contratto, come tale non vincolante tra le parti, in difetto dell'attuale effettiva volontà delle medesime di considerare concluso il contratto, il cui accertamento, nel rispetto dei canoni ermeneutici di cui agli artt. 1362 e segg. cod. civ., è rimesso alla valutazione del giudice di merito, incensurabile in cassazione ove sorretta da motivazione congrua ed immune da vizi logici e giuridici.

Sez. 2, Sentenza n. 5777 del 15/03/2006 (in RESPONSABILITA' CIVILE E PREVIDENZA, 2007, FASC. 4, PARTE 2, PAG. 857, con nota di Anghelone Gabriella, Il mediatore immobiliare: da semplice "sensale" ad operatore professionale qualificato.)

Nella mediazione, che consiste nel mettere in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, i soggetti del contratto sono tenuti all'obbligo generale e reciproco della buona fede, il quale si concreta a norma dell'art. 1759 cod. civ. nel dovere del mediatore di fornire tutte le informazioni di cui egli sia a conoscenza (compreso lo stato d'insolvenza dell'altra parte), che comprende sia le circostanze conoscendo le quali le parti o taluna di esse non avrebbero dato il consenso a quel contratto, sia le circostanze che avrebbero indotto le parti a concludere il contratto a diverse condizioni.Ne consegue che la parte tenuta al pagamento della provvigione può far valere, secondo i principi di cui all'art. 1218 cod. civ., l'inadempimento del mediatore rispetto a tali obblighi per sottrarsi al pagamento della stessa provvigione.

Sez. 3, Sentenza n. 14611 del 12/07/2005 (in CONTRATTI: RIVISTA DI DOTTRINA E GIURISPRUDENZA, 2006, FASC. 3, PAG. 241, con nota di R. Marseglia, Agenzia e sublocazione del locale da parte del preponente).

Le parti, nell'esplicazione della loro autonomia negoziale, possono, con manifestazioni di volontà espresse in uno stesso contesto, dar vita a più negozi distinti ed indipendenti, ovvero a piè negozi tra loro collegati; le varie fattispecie in cui può configurarsi un negozio giuridico composto possono così distinguersi in contratti collegati, contratti misti (quando la fusione delle cause fa sì che gli elementi distintivi di ciascun negozio vengono assunti quali elementi di un negozio unico, soggetto alla regola della causa prevalente) e contratti complessi (contrassegnati dall'esistenza di una causa unica, che si riflette sul nesso intercorrente tra le varie prestazioni con un'intensità' tale da precludere che ciascuna delle predette prestazioni possa essere rapportata ad una distinta causa tipica e faccia sì che le predette prestazioni si presentino tra loro organicamente interdipendenti e tendenti al raggiungimento di un intento negoziale oggettivamente unico). Il collegamento negoziale non dà luogo ad un nuovo ed autonomo contratto, ma è un meccanismo attraverso il quale le parti perseguono un risultato economico unitario e complesso, che viene realizzato non per mezzo di un singolo contratto ma attraverso una pluralità coordinata di contratti, i quali conservano una loro causa autonoma, anche se ciascuno è finalizzato ad un unico regolamento dei reciproci interessi. Pertanto, in ipotesi siffatte, il collegamento, pur potendo determinare un vincolo di reciproca dipendenza tra i contratti, non esclude che ciascuno di essi si caratterizzi in funzione di una propria causa e conservi una distinta individualità giuridica. Accertare la natura, l'entità, le modalità e le conseguenze del collegamento negoziale realizzato dalle parti rientra nei compiti esclusivi del giudice di merito, il cui apprezzamento non è sindacabile in sede di legittimità, se sorretto da motivazione congrua ed immune da vizi logici e giuridici. (Nella specie, la S.C. ha confermato la sentenza di merito che aveva ravvisato un collegamento funzionale, finalizzato alla coeva cessazione dei due contratti, tra un contratto di agenzia e un contratto di sublocazione, ferma la restante disciplina dei due negozi, con la conseguenza che era nulla ex art. 79 legge n. 392 del 1978 la clausola con la quale il subconduttore aveva rinunziato al diritto all'indennità per la perdita dell'avviamento commerciale).

Sez. 2, Sentenza n. 23470 del 17/12/2004( in Mass. Foro it., 2004); Sez. 2, Sentenza n. 5851 del 16/03/2006 (in Mass. Foro It., 2006, p. 478)

Affinchè possa configurarsi un collegamento negoziale in senso tecnico, che impone la considerazione unitaria della fattispecie, è necessario che ricorra sia il requisito oggettivo, costituito dal nesso teleologico tra i negozi, volti alla regolamentazione degli interessi reciproci delle parti nell'ambito di una finalità pratica consistente in un assetto economico globale ed unitario, sia il requisito soggettivo, costituito dal comune intento pratico delle parti di volere non solo l'effetto tipico dei singoli negozi in concreto posti in essere, ma anche il coordinamento tra di essi per la realizzazione di un fine ulteriore, che ne trascende gli effetti tipici e che assume una propria autonomia anche dal punto di vista causale. (Nella specie, relativa alla stipula di due contratti preliminari con i quali un soggetto da un lato si impegnava all'acquisto di un immobile e dall'altro si obbligava a vendere il medesimo bene a un terzo, la S.C, confermando la sentenza di merito, ha negato che fossero ravvisabili tanto il collegamento negoziale quanto il cosiddetto contratto aperto, configurabile solo per i contratti associativi e per quelli con comunione di scopo e non per i contratti di scambio).

Sez. 3, Sentenza n. 20549 del 20/10/2004 (in Giur. it., 2005, p. 1824)

Poiché il diritto alla provvigione da parte del mediatore consegue non alla conclusione del negozio giuridico, ma dell'affare, inteso come qualsiasi operazione di natura economica generatrice di un rapporto obbligatorio tra le parti, anche se articolatasi in una concatenazione di più atti strumentali, purché diretti nel loro complesso a realizzare un unico interesse economico, anche se con pluralità di soggetti, la condizione perché sorga il diritto alla provvigione è l'identità dell'affare proposto con quello concluso, che non è esclusa quando le parti sostituiscano altri a sè nella stipulazione conclusiva, sempre che vi sia continuità tra il soggetto che partecipa alle trattative e quello che ne prende il posto in sede di stipulazione negoziale e sempre che la conclusione dell'affare sia collegabile al contatto determinato dal mediatore tra le parti originarie, che sono tenute al pagamento della provvigione. (Nella specie la S.C. ha cassato la sentenza d'appello che aveva negato il diritto alla provvigione per il solo fatto che le parti del contratto preliminare di vendita erano diverse da quelle che i mediatori avevano posto in contatto, senza verificare se detto contratto fosse la conseguenza di tale attività di mediazione).