Cass. 15 maggio 2008, n. 12192

In tema di IVA, la stipulazione del contratto preliminare di compravendita di un immobile, accompagnata dal versamento anticipato del corrispettivo, anche mediante accollo di un debito nei confronti di un terzo, è sufficiente a realizzare il presupposto dell'imposizione, ai sensi dell'art. 6, primo e quarto comma, del d.P.R. 26 ottobre 1972, n. 633 , nei limiti dell'importo fatturato o pagato: pertanto, la successiva risoluzione del preliminare (nella specie, per asserito inadempimento del promissario acquirente) non consente di qualificare l'operazione come inesistente a fini fiscali, con la conseguente indetraibilità dell'imposta assolta dal promissario, non essendo a tal fine sufficiente la mancata stipulazione del contratto definitivo, ma occorrendo accertare la natura eventualmente elusiva dell'operazione, attraverso l'interpretazione della comune volontà delle parti in ordine alla validità o meno del preliminare, sulla base di tutti gli elementi da cui possa desumersi l'intento fraudolento dalle stesse perseguito. (Cassa con rinvio, Comm. Trib. Reg. Roma, 30 Novembre 2001).

Cass. 16 aprile 2008 n. 9970 (in LA NUOVA GIURISPRUDENZA CIVILE COMMENTATA, 2008, 1352 con nota di Martone, La revocabilità del contratto definitivo come espressione dell'obbligazione di dare)

Non sono soggetti a revoca ai sensi dell'art. 2901 cod. civ. gli atti compiuti in adempimento di un'obbligazione (cosiddetti atti dovuti) e, quindi, anche i contratti conclusi in esecuzione di un contratto preliminare o di un negozio fiduciario, salvo che sia provato il carattere fraudolento del negozio con cui il debitore abbia assunto l'obbligo poi adempiuto, essendo la stipulazione del negozio definitivo l'esecuzione doverosa di un "pactum de contrahendo" validamente posto in essere ("sine fraude") cui il promissario non potrebbe unilateralmente sottrarsi.

Sez. U, 27 marzo 2008, n. 7930 del 27/03/2008 (in RIVISTA DEL NOTARIATO, 2008, 1082 con nota di Timpano, Le Sezioni Unite sciolgono il nodo gordiano: il promissario acquirente cui è stata consegnata la res è detentore)

Nella promessa di vendita, quando viene convenuta la consegna del bene prima della stipula del contratto definitivo, non si verifica un'anticipazione degli effetti traslativi, in quanto la disponibilità conseguita dal promissario acquirente si fonda sull'esistenza di un contratto di comodato funzionalmente collegato al contratto preliminare, produttivo di effetti meramente obbligatori. Pertanto la relazione con la cosa, da parte del promissario acquirente, è qualificabile esclusivamente come detenzione qualificata e non come possesso utile "ad usucapionem", salvo la dimostrazione di un'intervenuta "interversio possessionis" nei modi previsti dall'art. 1141 cod. civ..

Cass. 3 ottobre 2007, n. 20713

La stipulazione di un contratto preliminare avente ad oggetto il trasferimento di un immobile, con il contestuale pagamento di una somma pari al valore venale del bene e con l'impegno di corrispondere un'ulteriore somma a titolo di indennità per il rilascio dello stesso, e la successiva stipulazione del contratto definitivo, accompagnata dal versamento del predetto indennizzo, danno luogo ad un rapporto giuridico da considerare unitariamente ai fini dell'imposta di registro; pertanto, nel caso in cui all'atto della registrazione il contratto preliminare sia stato assoggettato ad imposta proporzionale commisurata alla somma contestualmente versata, tale comportamento non vincola l'Amministrazione finanziaria a considerare autonomo il contratto definitivo, e quindi a calcolare la relativa imposta su un nuovo e diverso oggetto, con la conseguenza che, poiché le somme versate al momento della registrazione di ciascun atto vanno imputate entrambe all'imposta principale, l'Ufficio può procedere al recupero della maggiore imposta dovuta mediante avviso di liquidazione dell'imposta suppletiva, anziché mediante avviso di rettifica. (Cassa con rinvio, Comm. Trib. Reg. Napoli, 18 Settembre 2001)

Cass. 14 agosto 2007 n. 17682

Al fine di stabilire se le parti abbiano concluso un contratto preliminare ovvero definitivo di compravendita, non sono decisive le espressioni usate (come, ad esempio, "preliminare" nell'intestazione del contratto ovvero "vende" nel testo), mentre non rileva né la riserva di nomina del contraente, ai sensi dell'art. 1401 cod. civ., che può operare indifferentemente sia in un negozio definitivo che preparatorio, né l'aver posto come condizione, che è prevista dalla legge ed attiene all'efficacia del negozio, l'ottenimento di una autorizzazione alla vendita da parte del giudice tutelare, ai sensi dell'art. 320 cod. civ. (Nella fattispecie, la S.C. ha cassato la sentenza di merito che, non attenendosi al principio di diritto affermato, aveva attribuito al contratto la natura di preliminare, omettendo anche di dare il giusto rilievo alle circostanze che il rapporto era stato integralmente attuato, con il pagamento dell'intero prezzo ed il trasferimento dell'immobile mediante consegna, e che la parte venditrice aveva omesso di chiedere l'autorizzazione del giudice tutelare, così determinando il mancato avveramento dell'evento previsto in condizione).

Cass. 15 giugno 2007, n. 14028

L'acconto versato in esecuzione di un contratto preliminare di compravendita è soggetto all'imposta di registro in misura proporzionale, da scomputare dall'imposta che risulterà complessivamente dovuta al momento della stipula del definitivo, solo nel caso in cui il preliminare vada a buon fine. Ove, invece, il contratto preliminare non sia seguito dal definitivo, resta dovuta dalle parti l'imposta in misura fissa sul contratto preliminare, ma dovrà essere restituita dall'erario l'imposta proporzionale sull'acconto.

Cass. 15 giugno 2007, n. 14028

L'acconto versato in esecuzione di un contratto preliminare di compravendita è soggetto all'imposta di registro in misura proporzionale, da scomputare dall'imposta che risulterà complessivamente dovuta al momento della stipula del definitivo, solo nel caso in cui il preliminare vada a buon fine. Ove, invece, il contratto preliminare non sia seguito dal definitivo, resta dovuta dalle parti l'imposta in misura fissa sul contratto preliminare, ma dovrà essere restituita dall'erario l'imposta proporzionale sull'acconto. (Rigetta, Comm. Trib. Reg. Milano, 27 Giugno 2000)

Cass. 19 marzo 2007, n. 6487

In tema di IVA, nell'ipotesi di cessione di immobili, ai sensi dell'art. 6, primo e quarto comma, del d.P.R. 26 ottobre 1972, n. 633, il presupposto impositivo si verifica al momento del passaggio di proprietà degli stessi e, qualora il corrispettivo venga versato, in tutto o in parte, anteriormente al verificarsi di tale evento, l'operazione si considera effettuata alla data del pagamento, ma solo limitatamente all'importo pagato. Il rilascio di pagherò cambiari può essere, a tal fine, equiparato al pagamento unicamente nell'ipotesi in cui l'obbligazione di pagare sia già scaduta, in quanto solo in questo caso può ritenersi intervenuto un evento giuridicamente rilevante equiparabile al pagamento per la sostanziale identità, ai fini pratici, dei due fenomeni. Qualora, invece, la cambiale non sia ancora scaduta, il solo rilascio non autorizza alcuna equiparazione al pagamento, atteso che la sua natura di mera obbligazione di un pagamento futuro ne impedisce l'assimilazione alla consegna di denaro immediatamente spendibile.

Cass. 29 settembre 2006, n. 21254

Nel contratto per persona da nominare la dichiarazione di nomina e l'accettazione del terzo devono rivestire la stessa forma del contratto, ma ciò non va inteso nel senso che debbano necessariamente essere consacrate in una formale dichiarazione diretta all'altro contraente, essendo sufficiente che a costui pervenga una comunicazione scritta indicante la chiara volontà di designazione del terzo, in capo al quale deve concludersi il contratto, e la sua accettazione. Il contratto per persona da nominare produce quindi l'effetto della sostituzione del nominato all'originario stipulante "ex tunc", in via diretta ed immediata, nei confronti del terzo, sempre che la dichiarazione di nomina di questo da parte del contraente proceda in tempo utile e nelle debite forme e sia altresì trascritta ove tale formalità sia prevista per il contratto cui inerisce. Trascorso invece il termine di tre giorni previsto dalla legge, o quello diverso pattuito dalle parti, il rapporto si consolida in capo allo stipulante.

Cass. 22 marzo 2006, n. 6405

Nel contratto per persona da nominare, con il quale una parte si sia riservata la facoltà di nominare successivamente la persona che deve acquistare i diritti ed assumere gli obblighi nascenti dallo stesso, non è richiesto che all'atto della stipulazione ex art. 1401 cod. civ. la persona da nominare sia già esistente, essendo invece necessaria tale esistenza solo nel successivo momento della designazione ex art. 1402 cod. civ., in virtù della quale il terzo nominato subentra nei diritti ed obblighi assunti dall'originario contraente.

Cass. 5 ottobre 2005, n. 19399

In tema di imposta sul valore aggiunto, la cessione della posizione di contraenza relativa ad un contratto preliminare di compravendita rientra tra le cessioni di contratti di ogni tipo ed oggetto, che l'art. 3, secondo comma, n. 5 del d.P.R. 26 ottobre 1972, n. 633 qualifica come prestazioni di servizi, se effettuate verso corrispettivo, con la conseguente applicabilità dell'art. 6, terzo comma, secondo cui la prestazione si considera effettuata all'atto del pagamento del corrispettivo.

Cass. 1 dicembre 2003 n. 18321 (in NOTARIATO, 2005,147, con nota di DI LORENZO, Ammissibilità del contratto di opzione a favore di terzo)

In materia contrattuale, in considerazione del carattere generale del riconoscimento che la norma dell'art. 1411 cod. civ. ha dato del contratto a favore di terzo, la prestazione a vantaggio del terzo può essere riferita alle varie situazioni consistenti in un dare, fare o non fare, sicché, per la diversità di contenuto che può assumere l'obbligazione del promittente nei confronti dello stipulante ed a favore del terzo, sino a consentire a quest'ultimo anche l'acquisto di un diritto reale, deve considerarsi ammissibile il contratto preliminare di compravendita a favore di terzo, trattandosi di una particolare forma di fare che si realizza con la prestazione del consenso alla stipulazione del futuro negozio traslativo della proprietà; nonché, e "a fortiori", il contratto di opzione a favore di terzo, nel caso in cui il soggetto promittente, piuttosto che obbligarsi soltanto ( nella forma del contratto preliminare bilaterale o unilaterale ) con l'altro stipulante a prestare il suo consenso alla definitiva vendita di un suo bene a favore di un terzo, resti già vincolato, per effetto del negozio bilaterale di opzione, alla propria dichiarazione di irrevocabile proposta contrattuale, sicché al terzo beneficiario, libero o meno di accettarla, basta la semplice accettazione perché a suo favore si producano gli effetti del contratto, per la conclusione del quale l'opzione è stata accordata.

Cass. 22 luglio 2003, n. 11415

Il principio, secondo cui la natura del rapporto di fatto che si costituisce con la consegna del bene in virtù di convenzione, dipende da quella degli effetti - reali od obbligatori - del contratto, con conseguente esclusione, in questa seconda ipotesi (in cui viene trasferita la detenzione nomine alieno), del possesso ad usucapionem , non trova applicazione allorché le parti, nello stipulare un contratto preliminare di compravendita, abbiano pattuito la clausola accessoria della consegna immediata del bene con funzione anticipatoria del successivo trasferimento della proprietà al quale tende il negozio; ciò in quanto, in una tale ipotesi, viene attribuito il possesso e non la detenzione della cosa.

Cass. 13 maggio 2003,n. 7348

In tema di I.V.A., nell'ipotesi di cessione di immobili, ai sensi dell'art. 6, primo e quarto comma, del D.P.R. 26 ottobre 1972, n. 633 , il presupposto impositivo si verifica al momento del passaggio di proprietà degli stessi e, qualora venga versato, in previsione degli effetti reali, un anticipo del prezzo, l'operazione si considera effettuata alla data del pagamento, ma solo limitatamente all'importo pagato. Ne consegue che, in caso di contratto preliminare di compravendita immobiliare, il rilascio di cambiali configura l'obbligo di fatturazione, per il prenditore, solo nella parte in cui l'obbligo di pagamento sia attuale, non anche per la parte dell'importo in relazione alla quale il debitore abbia semplicemente promesso il pagamento, cioè per quella relativa alle cambiali non ancora scadute.

Cass. 25 settembre 2002 n. 13923 (in RIVISTA DEL NOTARIATO, 2003, 1329, con nota di GISOLFI, Preliminare per persona da nominare: osservazioni in tema di contratto per persona da nominare, cessione del contratto e contratto a favore di terzo)

In un contratto preliminare di compravendita immobiliare, la clausola che prevede che il promissario acquirente acquisti per sè o è per persona da nominare può comportare la configurabilità sia della cessione del contratto ai sensi dell'art. 1406 e ss. cod. civ.,con il preventivo consenso della cessione a norma dell'art. 1407 st. cod., sia di un contratto per persona da nominare di cui all'art. 1401 cod. cit., e ciò sia in ordine al preliminare che con riferimento al contratto definitivo. Tale pluralità di configurazioni giuridiche va pertanto riferito al contenuto effettivo della volontà delle parti contraenti, che l'interprete deve ricercare in concreto, detto accertamento costituisce una valutazione di fatto rimessa al giudice del merito e, pertanto, è incensurabile in sede di legittimità se condotto correttamente alla stregua dei criteri ermeneutici dettati dagli artt. 1362 e segg. cod. civ. e sorretto da motivazione congrua ed immune da vizi logico - giuridici.

Cass. 7 marzo 2002, n. 3328 (in IL FORO PADANO, 2003, 271 con nota di FRANCESCHIN, Nullità del contratto per violazione di norme fiscali?)

In un contratto preliminare di compravendita per sè o per persona da nominare, la modifica del soggetto destinato ad acquistare la proprietà del bene può essere realizzata sia prevedendosi l'ingresso della persona nominata nello stesso rapporto contrattuale sorto con la conclusione del contratto preliminare, così che la persona nominata si sostituisca al contraente originario con efficacia dal momento della stipulazione, sia prevedendosi l'acquisto in capo alla persona nominata del mero diritto alla prestazione dovuta dal promittente venditore, senza che vi sia, cioè, mutamento delle originarie parti stipulanti.

Cass. 28 giugno 2000, n. 8796

L'esecuzione specifica dell'obbligo di concludere il contratto non può aver luogo quando tutte le parti alle quali appartenga il bene non siano da esso vincolate.

Cass. 2 giugno 2000 n. 7319

Caratteristica della cessione del contratto è l'avere ad oggetto la trasmissione di quel complesso unitario di situazioni giuridiche attive e passive che derivano per ciascuna delle parti dalla conclusione del contratto, quindi non soltanto debiti e crediti ma anche obblighi strumentali, diritti potestativi, azioni, aspettative ricollegati dalla volontà delle parti, dalla legge o dagli usi al perfezionamento della fattispecie negoziale; pertanto, l'ambito di applicazione dell'istituto non è circoscritto all'ipotesi di contratti a prestazioni corrispettive non ancora compiutamente eseguite ma si estende anche ai contratti unilaterali e ai contratti a effetti reali; con riferimento a questi ultimi, la cessione è subordinata al consenso del contraente ceduto anche quando abbia ad oggetto la posizione contrattuale del venditore e questi abbia già eseguito la propria prestazione, posto che l'adempimento lascia persistere obblighi, la cui permanenza rende la sostituzione di tale soggetto non irrilevante per la tutela degli interessi del compratore.

Cass. 30 maggio 2000, n. 7142

Al fine di stabilire se, in conseguenza di una convenzione con la quale un soggetto riceve da un altro il godimento di un immobile, si abbia un possesso idoneo all'usucapione, ovvero una mera detenzione, occorre fare riferimento all'elemento psicologico del soggetto stesso, a tal fine dovendosi distinguere se la convenzione si configuri come contratto ad effetti reali o obbligatori, solo nel primo caso potendosi il contratto ritenere idoneo a determinare nell'indicato soggetto "l'animus possidendi"; deve pertanto escludersi che, nell'ipotesi in cui il godimento dell'immobile sia stato disposto nei confronti del promissario acquirente con apposita clausola del contratto preliminare, la disponibilità del bene da parte di quest'ultimo possa valere come esplicazione del possesso "ad usucapionem", essendo il preliminare un contratto ad effetti obbligatori e non reali.

Cass. 8 giugno 1992, n. 7056

In materia di compravendita immobiliare, qualora vi sia stata stipulazione di contratto preliminare con pagamento, in occasione dello stesso, di anticipazioni o acconti sul prezzo pattuito e da saldare all'atto della conclusione del contratto definitivo, la cessione soggetta ad I.V.A. si considera effettuata - con conseguente esigibilità dell'imposta - nel momento del pagamento suddetto, limitatamente all'importo pagato, in conformità a quanto stabilito dall'art. 6, quarto comma, del D.P.R. 29 gennaio 1979 n. 24 , che, modificando le previgenti disposizioni del D.P.R. 26 ottobre 1972 n. 633 , al fine di adeguarle alle norme dell'ordinamento comunitario, risultanti dalla direttiva del Consiglio della C.E.E. 17 maggio 1977 n. 388, manifestamente attua i criteri impositivi di cui a quest'ultima fonte sopraordinata, relativamente alla quale non si pone alcun problema interpretativo che comporti rimessione della causa pendente davanti al giudice nazionale alla Corte di Giustizia della C.E.E. per la risoluzione di pregiudiziali controverse.

Cass. 18 novembre 1987, n. 8486

Il contratto preliminare è un contratto con cui le parti graduano nel tempo le reciproche prestazioni differendo, nel caso di compravendita, l'effetto traslativo della proprietà, sicché la stipula del contratto definitivo costituisce soltanto l'adempimento delle obbligazioni assunte con il preliminare, con la conseguenza che esso e non il contratto definitivo è l'unica fonte dei diritti e degli obblighi delle parti, le quali però possono, per il principio dell'autonomia negoziale, modificare gli accordi stabiliti col preliminare stesso. Tale eventuale modifica deve essere accertata in concreto e non è deducibile, in caso di preliminare di vendita di una pluralità di beni, dalla sola circostanza che il contratto definitivo abbia avuto ad oggetto soltanto alcuni di essi, sicché, ove non risulti che le parti abbiano voluto così limitare le obbligazioni reciprocamente assunte, il contratto definitivo si configura come adempimento parziale e non impedisce la risoluzione per inadempimento del preliminare