Assoggettabilita' a rettifica del prezzo di cessione degli alloggi oggetto di dismissione
Assoggettabilita' a rettifica del prezzo di cessione degli alloggi oggetto di dismissione
di Ugo Friedmann e Annarita Lomonaco
Consiglio Nazionale del Notariato - Studio n. 30/02/T
Pubblicato nella rivista Studi e Materiali CNN, 1/2003, p. 133

Come è noto il legislatore, con il decreto legislativo 16 febbraio 1996 n.104 che titola "Attuazione della delega conferita dall'art.3, comma 27, della legge 8 agosto 1995 n.355 in materia di dismissioni del patrimonio immobiliare degli enti previdenziali pubblici e di investimenti degli stessi in campo immobiliare", ha dato una prima attuazione al programma di dismissione del patrimonio degli enti sopra menzionati allo scopo di acquisire liquidità da utilizzare per finalità pubbliche.

Tale disciplina in seguito ha subito aggiustamenti, anche a mezzo di provvedimenti interpretativi, e da ultimo è stata in parte modificata dalla l. 23 novembre 2001 n. 410, di conversione del d.l. 25 settembre 2001 n.351, che nella sua rubrica prevede “Disposizioni urgenti in materia di privatizzazione e valorizzazione del patrimonio immobiliare pubblico e di sviluppo dei fondi comuni di investimento immobiliare”.

Quest’ultima normativa, nel dare attuazione al definitivo assetto dei trasferimenti immobiliari in esame che, come è noto, è ora preceduto da una fase di "cartolarizzazione" - per cui gli immobili individuati con appositi decreti ministeriali vengono trasferiti a una società di cartolarizzazione che ne cura il successivo trasferimento agli aventi diritto -, evidenzia con maggiore intensità la valenza "pubblica" dell'operazione, che quindi viene a collocarsi senza soluzione di continuità nella scia di quanto già precedentemente disposto dalla legge 24 dicembre 1993 n.560 (che regola i trasferimenti da parte degli enti pubblici territoriali e delle Aziende Territoriali di Edilizia Pubblica degli immobili di proprietà ai soggetti da detta norma individuati).

La premessa di che sopra è necessaria anche per sottolineare le similitudini tra i due meccanismi di dismissione.

Invero è previsto: che, anche se il cedente è una società privata di cartolarizzazione, gli immobili ad uso residenziale locati debbano essere offerti in opzione agli inquilini aventi determinati requisiti; che gli stessi abbiano un diritto di prelazione sull'inoptato; che (e questo è ciò che più conta ai fini del presente studio) la determinazione del prezzo avvenga in base a criteri rigidi e prefissati, partendo da una valutazione del prezzo di mercato fatta dall'Agenzia del Territorio, ma con una serie di abbattimenti al verificarsi di determinate condizioni, espressamente enumerate dalla legge(1); che gli alloggi acquistati non possano essere alienati per cinque anni(2).

Ci si chiede pertanto se relativamente agli atti in esame, e comunque ai trasferimenti effettuati in esecuzione della detta legge, assoggettati ad imposta di registro e non ad IVA (ai sensi del combinato disposto degli artt. 10 n. 8-bis d.p.r. n. 633/1972 e 40 d.p.r. n. 131/1986)(3), il prezzo definitivo di vendita possa essere o meno assoggettato a rettifica ove inferiore al valore catastale.

Manca invero nel sistema del d.p.r. n. 131/1986 una norma che escluda dal meccanismo di accertamento del maggior valore gli atti per i quali la legge prevede un cosiddetto "prezzo imposto" e ciò farebbe dubitare della possibilità di considerare quale base imponibile, non modificabile dall'Ufficio, il prezzo determinato per legge come sopra.

Il problema era stato posto anche con riferimento alla l. 24 dicembre 1993, n. 560 e, dopo una iniziale incertezza, è stato risolto dall'amministrazione con la Risoluzione Ministero Finanze Dipartimento Entrate 19 giugno 2000 n.89/E, la quale sul presupposto che "... non solo la determinazione del prezzo è vincolante per tali tipi di vendita, ma anche la scelta dei contraenti e persino il bene compravenduto che non può essere alienato per un periodo di dieci anni dalla data di registrazione del contratto di acquisto...", aveva sancito che per tali atti il corrispettivo è determinato legislativamente e l'Ufficio non può esercitare il potere di rettifica ai sensi dell'art. 52 del d.p.r. n. 131/1986 neanche quando il valore dichiarato risulti inferiore al valore catastale.

Nella fattispecie in esame, regolata dalla l. n. 410/2001, come già in occasione della l. n. 560/1993, si ha dismissione di immobili residenziali a soggetti ed a condizioni predeterminati, e con la previsione di un divieto di alienazione per gli acquirenti che sancisce in via definitiva la natura pubblica e non speculativa dell'intero sistema.

Si noti, peraltro, che l’Amministrazione finanziaria si era espressa nel senso dell’inammissibilità dell’accertamento in rettifica anche con la ris. min. 27 marzo 1990 n. 350138 (in I Quattro Codici della Riforma Tributaria – cd-rom IPSOA), nell’ipotesi di cessione di alloggi di tipo economico-popolare, ai sensi del d.p.r. 17 gennaio 1959, n. 2, trattandosi di «prezzo, imposto all’assegnatario senza possibilità di libera contrattazione, determinato da una apposita commissione della quale fa parte un organo tecnico dell’Amministrazione statale».(4)

Sono inoltre riscontrabili altre specifiche fattispecie caratterizzate da “prezzo vincolato”, rispetto alle quali la giurisprudenza è giunta a conclusioni analoghe a quelle sopra illustrate.

Si veda, ad esempio, l’ipotesi della compravendita di fondi rustici da parte della Cassa per la formazione della proprietà contadina, la quale opera secondo disposizioni di legge che vincolano la determinazione del prezzo del fondo (secondo le condizioni fissate dall’Ispettorato provinciale dell’agricoltura) per gli scopi sociali che essa è tenuta a realizzare con le attività di acquisto e rivendita dei terreni(5). La Cassazione(6), in particolare, ha esteso alla suddetta fattispecie i principi affermati costantemente dalla Corte Suprema in materia di atti traslativi di terreni di riforma fondiaria.

Più precisamente per questi ultimi la giurisprudenza esclude la possibilità per l’Ufficio di procedere ad accertamento in base al valore venale del bene, non essendo rispetto a tali cessioni configurabile un valore di mercato, diverso dal prezzo predeterminato legislativamente (e comunque non remunerativo), perché esse riguardano beni di enti pubblici destinati a fini di interesse generale, non suscettibili di libera immissione sul mercato(7). Questo indirizzo giurisprudenziale è stato recepito anche dall’Amministrazione finanziaria, con la ris. min. 27 novembre 1989 n. 250135, la quale ha chiarito che la base imponibile, per l’applicazione delle imposte di registro, ipotecaria e catastale, delle cessioni di terreni di riforma fondiaria da parte degli Enti di sviluppo agricolo è commisurata al prezzo determinato per legge.

Appare pertanto inevitabile la conclusione, alla luce delle considerazioni sopra svolte, che non possa che ritenersi applicabile ai trasferimenti regolati dalla l. n. 410/2001 quanto dalla stessa Amministrazione riconosciuto per i precedenti trasferimenti regolati dalla l. n. 560/1993, e cioè il fatto che il prezzo normativamente determinato costituisce base imponibile a termini dell'art. 52 d.p.r. n. 131/1986 e che lo stesso non è soggetto a rettifica ancorché inferiore al cosiddetto "valore catastale" risultante dalla moltiplicazione della rendita catastale per i parametri di legge(8).


(1) Si faccia riferimento al testo dell'articolo 3 commi 8 e 9 della legge in commento.
(2) Va notato come il divieto di alienazione che trovava nel d.lgs n. 104/1996 una maggiore durata (dieci anni) temperata peraltro da una serie di eccezioni per legge previste è ora tassativo e non prevede eccezione alcuna. Sul punto cfr. CASU, Ancora sulla dismissione del patrimonio immobiliare pubblico, studio n. 3754 approvato dalla Commissione Studi in data 7 marzo 2002.
(3) Si veda al riguardo quanto puntualmente affermato dalla Agenzia delle Entrate con la circolare 215/E del 20 dicembre 2001 al punto 2.
(4) Si veda anche Comm. Trib. Centr., sez. XXVII, 25 ottobre 1988 n. 7041, in I Quattro Codici della Riforma Tributaria - cd-rom IPSOA.
(5) Cfr. Comm. Trib. Centr., sez. XXI, 9 maggio 1980, n. 1633; sez. I, 6 aprile 1988, n. 3141; sez. X, 12 ottobre 1988 n. 6680; sez. XIX, 22 marzo 1989 n. 2285 (tutte in I Quattro Codici della Riforma Tributaria - cd-rom IPSOA).
(6) Cass., sez. 1, 3 dicembre 1994 n. 10407.
(7) In tal senso cfr., per tutte, Cass. Sez. Un. 28 aprile 1989 n. 2023, in Dir. e prat. trib., 1991, pt. 2, p. 29, con nota di F. Graziano; Cass., sez. 1, 23 giugno 1989 n. 3036, in I Quattro Codici della Riforma Tributaria - cd-rom IPSOA; Cass., sez. 1, 12 dicembre 1989 n. 5486 e 30 giugno 1989 n. 3160, in Giur. agr. It., 1991, I, p. 34, con nota di M.A. Ferrari; Cass., sez. 1, 12 marzo 1994 n. 2424 in Dir. e giur. agr., 1994, p. 555, con nota di G. Di Paolo; Cass., sez. 1, 4 settembre 1999 n. 9379, in Riv. not., 2000, p. 670, con nota di D. Garreffi.
(8) In linea con tale conclusione si veda CNN – Commissione studi tributari, Assegnazione di case a lavoratori agricoli. Valore da indicare in atto, studio n. 524-bis, approvato in data 6 dicembre 1996, est. PURI, con riferimento alla determinazione della base imponibile nel caso di assegnazioni a lavoratori agricoli di case costruite ai sensi della l. 30 dicembre 1960, n. 1676.

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