Abstract

La recente pronuncia della Cassazione dell'11 aprile 2014, n. 8611 che ha affermato la responsabilità disciplinare del notaio ai sensi dell'art. 28 della legge notarile per aver omesso in 280 atti di compravendita aventi ad oggetto unità immobiliari urbane la dichiarazione di conformità allo stato di fatto "dei dati catastali" richiesta, a pena di nullità, dal novellato art. 29, comma 1-bis della legge n. 52 del 1985 in aggiunta alla dichiarazione di conformità "della planimetria" (a tale stato di fatto), costituisce lo spunto per una rinnovata riflessione sulla citata normativa. Il legislatore del 2010 affida a distinti obblighi di "menzione" e "dichiarazione" la costruzione dello strumentario di conoscenze che preparano e facilitano il controllo della Pubblica Amministrazione sulla regolarità, sotto il profilo fiscale, della circolazione immobiliare. In conseguenza, l'ambito di applicazione della novella, da un lato, risulta circoscritto ai negozi idonei a realizzare una vicenda circolatoria (anche modesta) e, d'altro canto, ha riguardo, sotto il profilo documentale, esclusivamente allo schema dell'atto notarile (pubblico o autentico) - con esclusione sia delle scritture private semplici che degli atti pubblici amministrativi e/o giudiziari - con ciò non solo chiamando in causa la responsabilità del disponente per la dichiarazione che è richiesto di rendere in considerazione del suo potere di influenza sul reale, ma facendo altresì del notaio, quale pubblico ufficiale qualificato, il garante dell'applicazione del meccanismo di verifica della coerenza oggettiva (oltre che soggettiva), sia per la specifica competenza maturata in materia catastale e di pubblicità immobiliare, sia per la responsabilità anche disciplinare che l'ordinamento pone a suo carico attraverso il grimaldello della nullità e la previsione dell'art. 28 della legge notarile. Nella delimitazione poi dell'ambito materiale di applicazione della novella, operata attraverso l'istituzione di un parallelismo con i risultati raggiunti dalla dottrina notarile in sede di commento alla legislazione urbanistica, si afferma la rilevanza anche ai fini della normativa de qua non solo dei fabbricati in senso stretto ma di talune categorie di aree ovvero delle cd. "aree attrezzate", oltre alle aree esterne "di pertinenza esclusiva dell'unità immobiliare cui ineriscono" - con un discorso a sé per le aree di pertinenza comuni o condominiali, del tutto irrilevanti agli effetti delle prescrizioni di conformità oggettiva - e si perviene a giudicare eccessivamente semplicistica e apodittica (laddove non opera i necessari distinguo) la pronuncia sul punto del Tribunale di Trieste del 19 aprile 2012.

La lettura della disposizione in tema di conformità oggettiva alla stregua dei canoni di ragionevolezza, adeguatezza e proporzionalità, i soli idonei ad individuare realmente la norma più adeguata agli interessi protetti, consente di concludere, diversamente da quanto opinato dal Supremo Collegio, che il termine di riferimento della conformità allo stato di fatto "dei dati catastali e delle planimetrie" costituisca una endiadi esigendosi una dichiarazione che attesti la corrispondenza della "planimetria depositata per la denuncia dei dati catastali" con lo stato reale dell'immobile: se la finalità della norma (sulla quale pure il Supremo Collegio non ha dubbi) è di controllare l'operato del contribuente e giammai quello della pubblica amministrazione, a dispetto dell'apparente dato letterale non è ragionevolmente esigibile che il contribuente-disponente attesti la conformità allo stato di fatto dell'unità immobiliare urbana non solo della sua rappresentazione grafica ma di dati, quali quelli catastali, che esulano dalla propria sfera di conoscenza e di influenza e sono rimessi in via esclusiva alla pubblica amministrazione, cui è demandato precipuamente il potere di accertamento e classamento catastale.

Gli interessi non meramente individuali che hanno ispirato la sanzione della nullità giustificano la scelta del legislatore di sottrarre alla discrezionalità dei privati ogni decisione in merito all'applicazione di siffatta nullità che è perciò configurata come "assoluta" ma non necessariamente "inequivoca" (come invece ritengono gli ermellini) agli effetti dell'art. 28 della legge notarile, ben potendo dar luogo a dubbi interpretativi la corretta definizione delle condotte sanzionate nel senso indicato o la riconduzione nel suo perimetro applicativo di specifiche fattispecie concrete.

Sommario: 1. La recente pronuncia della Cassazione. I fatti e la motivazione. 2. Ratio normativa e suo ambito negoziale e documentale. 3. Ambito materiale della novella. La precedente pronuncia del Tribunale di Trieste. 4. Le prescrizioni formali in tema di coerenza oggettiva. 5. La sanzione della nullità e l'art. 28 della legge notarile

1. La recente pronuncia della Cassazione. I fatti e la motivazione

A distanza di quasi quattro anni dall'entrata in vigore della normativa recata dal comma 1-bis dell'art. 29 l. 27 febbraio 1985, n. 52 come introdotta dall'art. 19, comma 14, del decreto legge 31 maggio 2010 n. 78 (Misure urgenti in materia di stabilizzazione finanziaria e di competitività) convertito dalla legge 30 luglio 2010, n. 122, la Suprema Corte di Cassazione(1), con un pronunciamento che costituisce il secondo arresto giurisprudenziale in ordine temporale(2), è chiamata ad esprimersi sulla materia formulando un primo indirizzo interpretativo nell'ambito di un procedimento disciplinare avviato nei confronti di un notaio dall'Archivio Notarile Distrettuale di Roma.

L'addebito contestato in tale sede al notaio dalla Co.Re.Di. del Lazio - Zona VII - con decisione del 23 ottobre 2012, che ha ritenuto il pubblico ufficiale responsabile della violazione degli artt. 28 e 138 L. N., è emerso nel corso dell'ispezione ordinaria biennale degli atti, repertori e registri relativa al biennio 2010-2011 ed è consistito nell'aver omesso in 280 atti di compravendita relativi ad unità immobiliari urbane la dichiarazione degli intestatari della conformità allo stato di fatto dei dati catastali(3), dichiarazione non altrimenti supplita da equipollente attestazione di conformità a firma di un tecnico abilitato. In particolare negli atti di compravendita de quibus alla descrizione dell'immobile o degli immobili negoziati seguiva l'indicazione dei dati di identificazione catastale e di tutti gli altri dati censuari, la precisazione circa la loro intestazione catastale "in testa ai venditori" e l'aggiunta di una clausola del seguente tenore: "Con riferimento alla norma di cui al comma 1 bis della L. 27 febbraio 1985, n. 52, art. 29, introdotto dal D.L. 31 maggio 2010, n. 78, art. 19, comma 14, convertito in L. 30 luglio 2010, n. 122, i venditori attestano che, in base alla vigente normativa in materia catastale, lo stato di fatto dell'immobile da essi venduto è conforme alla planimetria catastale, regolarmente depositata".

La Corte d'Appello di Roma, nel rigettare il reclamo proposto dal notaio avverso il provvedimento sanzionatorio, con ordinanza depositata il 13 maggio 2013, rilevava come ai sensi del comma 1 bis menzionato la dichiarazione della conformità allo stato di fatto dei dati catastali che gli intestatari sono tenuti a rendere, deve essere contenuta negli atti a pena di nullità, e che essa non ammette equipollenti, ad eccezione della attestazione di conformità del tecnico quale espressamente disciplinata dalla norma; né, evidentemente, sarebbe sufficiente il mero richiamo, negli atti, al comma 1 bis suddetto, intendendo la norma garantire la cosiddetta coerenza oggettiva dell'immobile con i dati del catasto e mirando a far emergere eventuali fenomeni di elusione o evasione fiscale nel settore degli immobili urbani a causa del mancato aggiornamento dei dati oggettivi di tali immobili, ai quali può corrispondere una maggiore redditività reale rispetto a quella emergente dal catasto; l'altra finalità della norma era poi costituita dalla coerenza soggettiva, ovvero da un accertamento, spettante al notaio, della conformità tra titolari iscritti al catasto e le risultanze dei registri immobiliari, volendo in tal modo la legge contemporaneamente garantire la effettività dei dati emergenti dal catasto e dai pubblici registri immobiliari in vista dell'istituzione dell'Anagrafe Immobiliare Integrata, ovvero dell'allineamento delle banche date catastali con quelle della pubblicità immobiliare. Sotto il profilo della sanzione disciplinare, la Corte territoriale sottolineava come si trattasse di nullità assoluta, espressamente comminata dalla legge, la quale, del resto, essendo norma di recente applicazione richiede una interpretazione il più possibile aderente alla sua lettera ed al suo spirito.

Contro la suddetta ordinanza il notaio proponeva ricorso per cassazione eccependo in primo luogo il "carattere generico" dell'art. 29, comma 1 bis, che risponde all'esigenza di assicurare nelle vendite immobiliari sia un miglioramento pubblicistico della banca dati immobiliari sia una tutela in favore della parte acquirente, considerata più debole, e "la formulazione sommaria della norma" tale da non richiedere formule tassative o sacramentali, essendo sufficiente che risulti dal testo dell'atto in maniera inequivoca il contenuto prescritto riguardante la corrispondenza tra i dati dell'immobile riportati in catasto e la planimetria depositata con lo stato di fatto, circostanza che ricorreva in tutti gli atti redatti dall'esponente ove si rinveniva la descrizione dell'immobile con i confini, i dati catastali e l'intestazione in capo ai venditori di cui gli stessi affermavano la conformità in quanto contenuti nella dichiarazione di alienare l'immobile con quei dati censuari, l'attestazione di costoro con richiamo specifico alla L. 27 febbraio 1985, n. 52, art. 29, comma 1 bis, come introdotto dal D.L. 31 maggio 2010, n. 78, art. 19, comma 14, convertito nella L. 30 luglio 2010, n. 122, e la dichiarazione di conformità dello stato di fatto dell'immobile alla planimetria catastale depositata. Lo stesso ricorrente, d'altro canto, argomentando dalla possibilità prevista nel comma 1 bis del menzionato art. 29 che la predetta dichiarazione di conformità allo stato di fatto dei dati catastali sia rilasciata da un tecnico, ne inferiva che detta dichiarazione può essere resa in ogni modo a tal fine idoneo, e che, quindi, non è indispensabile che la dichiarazione suddetta venga rilasciata dalla parte. In terzo luogo, il ricorrente contestava la natura assoluta della nullità prevista dall'articolo suddetto offrendo il suo contenuto diverse possibilità interpretative di guisa da doversi escludere l'applicabilità dell'art. 28, della L. N., in quanto le nullità che rilevano ai fini disciplinari devono essere non solo assolute, ma anche inequivoche.

Il Supremo Collegio nel risolvere la questione portata alla sua attenzione muove dall'inquadramento sistematico della disposizione sopra richiamata nell'ambito del tessuto normativo del D.L. 31 maggio 2010, n. 78 e segnatamente dell'art. 19 che oltre alle prescrizioni in parola: a) reca una disciplina relativa all'"Aggiornamento del Catasto" con l'istituzione dell'"Anagrafe Immobiliare Integrata" finalizzata all'attestazione, ai fini fiscali, dello stato di integrazione delle banche dati disponibili presso l'Agenzia del Territorio per ciascun immobile, individuandone il soggetto titolare di diritti reali (commi 1 e seguenti); b) prevede, per i titolari di diritti reali sugli immobili che non risultano dichiarati in Catasto, individuati secondo le procedure previste dal D.L. 3 ottobre 2006, n. 262, art. 2, comma 36, convertito in L. 24 novembre 2006, n. 286, l'obbligo di procedere entro il 31-12-2010 alla presentazione, ai fini fiscali, della relativa dichiarazione di aggiornamento fiscale (comma 8) e, per i titolari di diritti reali sugli immobili oggetto di interventi edilizi che abbiano determinato una variazione di consistenza ovvero di destinazione non dichiarata in Catasto, l'obbligo di procedere entro lo stesso termine alla presentazione, ai fini fiscali, della relativa dichiarazione di aggiornamento catastale (comma 9); c) conferisce all'Agenzia del Territorio il compito di procedere, qualora i suddetti soggetti titolari di diritti reali sugli immobili non provvedono in proposito entro l'indicato termine, all'attribuzione (comma 10) ed agli accertamenti di competenza (comma 11). Si tratta di previsioni che, secondo la Corte, sono tutte funzionali a realizzare, in primo luogo, un rilevamento e un aggiornamento a fini fiscali dei dati catastali corrispondenti all'effettiva consistenza patrimoniale degli immobili e, per tale strada, in secondo luogo, ad evidenziare eventuali vicende di elusione o di evasione fiscale nell'ambito della proprietà immobiliare urbana derivanti dal mancato aggiornamento catastale dello stato degli immobili. Alla stregua di tali finalità, secondo il Supremo Collegio, si comprende l'espressa previsione del duplice e distinto onere di dichiarazione in tal senso imposto agli intestatari ovvero dichiarazione di conformità allo stato di fatto dell'immobile sia della planimetria catastale depositata che dei dati catastali. Né la dichiarazione di conformità della planimetria, secondo gli ermellini, può assorbire e assolvere alla dichiarazione di conformità dei dati catastali giacché la planimetria è un documento relativo essenzialmente alla descrizione grafica dell'immobile stesso, mentre solo i dati catastali costituiscono gli elementi oggettivi di riscontro delle caratteristiche patrimoniali dell'immobile rilevanti a fini fiscali. D'altro canto secondo la pronuncia in esame, in presenza di un onere previsto espressamente a pena di nullità e della evidente finalità di natura pubblicistica della disposizione in esame, va escluso che la suddetta dichiarazione possa essere espressa implicitamente con il mero richiamo all'art. 1 bis suddetto. Infine, la prevista possibilità che la predetta dichiarazione possa essere sostituita da una attestazione di conformità da parte di un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale anziché smentire conferma che, fuori di tale deroga, vige il principio inequivocabile dell'obbligo della dichiarazione di conformità a carico degli intestatari degli immobili urbani.

Con riferimento poi all'ulteriore profilo di censura, riguardante la pretesa natura relativa della nullità comminata dalla norma predetta, la Corte rileva come le evidenziate finalità pubblicistiche di contrasto all'evasione fiscale delle disposizioni di cui all'art. 19 del d.l. n. 78/2010, nel cui ambito è inserita e deve essere ricondotta la norma in oggetto, conducono logicamente a ritenere la natura assoluta della nullità in discorso che nulla ha a che vedere con le nullità speciali o di protezione, che sono caratterizzate dalla finalità di una tutela limitata agli interessi soltanto di determinati soggetti (come ad esempio i contraenti deboli).

Infine in presenza di una nullità avente natura assoluta non può dubitarsi, secondo i giudici togati, dell'applicabilità nella fattispecie dell'art. 28, comma 1, della L.N., che vieta al notaio, pena l'applicazione di sanzioni disciplinari, di ricevere o autenticare atti "espressamente proibiti dalla legge", norma il cui ambito applicativo è stato ritagliato, secondo l'orientamento consolidato della Cassazione, con riferimento ad ogni vizio che dia luogo ad una nullità assoluta dell'atto, con esclusione, quindi, dei vizi che comportano l'annullabilità o l'inefficacia dell'atto ovvero la stessa nullità relativa (Cass. 1-2-2001 n. 1394; Cass. 7-11-2005 n. 21493; Cass. 14- 2-2008 n. 3526). Al rilievo, poi, che il divieto per il notaio di ricevere atti nulli sussiste solo quando la nullità dell'atto sia inequivoca ed indiscutibile, dovendosi intendere l'avverbio "espressamente" che nel citato art. 28 qualifica la categoria degli "atti proibiti dalla legge" come "inequivocamente", il Supremo Collegio oppone che tale valutazione ha la sua ragion d'essere rispetto a una sanzione di nullità virtuale, che può perciò derivare attraverso la disposizione dell'art. 1418 c.c., comma 1, solo per effetto di un consolidato orientamento interpretativo giurisprudenziale o dottrinale (Cass. 11-3-2011 n. 5913), mentre nella fattispecie la questione è risolta in radice dalla circostanza che, come sottolineato dalla Corte territoriale, la nullità è espressamente comminata dalla legge, e dunque risulta superfluo a tal fine ogni particolare sforzo interpretativo.

2. Ratio normativa e suo ambito negoziale e documentale

Con una tecnica già collaudata ad altri fini(4) il legislatore del 2010 affida ad obblighi di menzione e dichiarazione sanzionati con la nullità per il caso di inosservanza la costruzione dello strumentario di conoscenze che preparano e facilitano il controllo della Pubblica Amministrazione sulla regolarità, questa volta sotto il profilo fiscale, della circolazione immobiliare. La scelta della sanzione della nullità congegnata, nel suo regime classico qui non derogato(5), in modo da sottrarre alla sfera di disponibilità e discrezionalità delle parti la sua applicazione, rende subito edotto l'interprete della finalità di natura pubblicistica che costituisce il fondamento della novella e dalla quale la pronuncia in commento prende le mosse. Ed invero, l'unanimità degli interpreti(6), anche istituzionali(7), ha da subito enucleato la duplice ratio sottesa alle prescrizioni formali recate dall'articolo 19, comma 14, del d.l. n. 78 del 2010. La prima finalità, di più ampio respiro, perseguita dalla novella, che va perciò letta, come opportunamente evidenziato dal Supremo Collegio, in stretta correlazione con le disposizioni dei restanti commi del medesimo art. 19, è di consentire il miglioramento della qualità delle banche dati catastali e di pubblicità immobiliare, in termini di coerenza sostanziale e non solo formale(8) in vista della progressiva realizzazione della Anagrafe Immobiliare Integrata(9). E ciò non solo ai fini di una più precisa ed agevole individuazione degli immobili da assoggettare ad imposizione e dei soggetti, titolari di diritti reali sugli stessi, tenuti al pagamento delle imposte dovute, ma vieppiù per accrescere tramite la banca dati catastale il livello di affidabilità e di sicurezza garantito dal sistema di pubblicità immobiliare realizzando un "allineamento in senso bidirezionale delle risultanze del catasto a quelle dei registri immobiliari e viceversa"(10). E prova ne è la circostanza che la novella di matrice tributaria si innesta sulla legge n. 52/1985 che detta disposizioni in materia di pubblicità immobiliare. La seconda finalità dell'intervento normativo più squisitamente fiscale è quella tesa a far emergere possibili fenomeni di elusione ed evasione fiscale, nel settore impositivo immobiliare, connessi ad un mancato aggiornamento dei dati oggettivi delle unità immobiliari urbane, ai quali può corrispondere una maggiore redditività, rispetto a quella risultante in catasto(11) attraverso l'emersione dei cd. fabbricati fantasma ovvero degli edifici mai dichiarati in catasto o degli edifici dichiarati ma con una rappresentazione, d'uso o di consistenza, diversa da quella effettivamente in atto(12).

Alla luce di quanto detto ben si spiega allora la ragione per cui le prescrizioni imposte a pena di nullità dalla normativa in commento e che concorrono, come si dirà, a formare la "speciale determinazione giuridica"(13) del bene contrattato a fini di opponibilità, devono osservarsi solo in vista di taluni effetti e di taluni negozi(14) in considerazione della loro idoneità a realizzare una vicenda circolatoria sia pure modesta(15). Così sono esclusi gli atti mortis causa che tendono a conservare il patrimonio e in cui, comunque, manca ogni profilo speculativo legato alla vicenda circolatoria e manca, d'altro canto, un soggetto in capo al quale fondare una attuale responsabilità per le dichiarazioni rese(16), come sono esclusi gli atti costitutivi di garanzie che non implicano di per sé circolazione del bene(17). Con una scelta più rigorosa rispetto a quella altrove compiuta ma funzionale al proposito indicato, il legislatore ha inteso poi ricomprendere espressamente gli atti costitutivi di servitù che realizzano un modesto sfruttamento economico del bene(18) ma che, riflettendosi comunque sulla consistenza ed entità economica del patrimonio, costituiscono un tassello per la costruzione di quel completo archivio di dati catastali e ipotecari utile per una futura consultazione(19).

Sotto il profilo della tipologia documentale riconducibile all'ambito applicativo della disposizione, appare subito evidente da una analisi del dato letterale come la legge abbia avuto di mira un "determinato modo" di concludere quei negozi attraverso i quali si realizza la vicenda circolatoria speculativa in vista di quel controllo pubblico che trova, come anticipato, la sua prima istruttoria nelle menzioni e dichiarazioni prescritte a pena di nullità. Il riferimento espresso agli "atti pubblici"(20) e alle "scritture private autenticate", con esclusione dunque delle scritture private semplici(21), si colora di significato se letto in combinato disposto con l'ultimo periodo del comma 1bis (in tema di coerenza soggettiva) che chiama all'appello direttamente il pubblico ufficiale "notaio" ("Prima della stipula dei predetti atti il notaio..."). Ed invero se, come si accennava in principio di queste considerazioni, il legislatore ha voluto porre a carico di chi intende disporre dell'immobile l'onere di rendere, sotto la propria responsabilità, una dichiarazione che solo egli è in grado di rendere in virtù della sua conoscenza diretta dello stato di fatto idonea a consentire ed agevolare il relativo controllo da parte di chi ne abbia l'interesse (la controparte e/o l'amministrazione finanziaria)(22), d'altro canto, ha preteso che il notaio, quale pubblico ufficiale qualificato, fosse il garante dell'applicazione del meccanismo di verifica della coerenza oggettiva(23) (oltre che soggettiva), sia per la specifica competenza, maturata sul campo, in materia catastale e di pubblicità immobiliare, sia per la responsabilità anche disciplinare che l'ordinamento pone a suo carico attraverso il grimaldello della nullità e la previsione dell'art. 28 della legge notarile che gli impone il controllo di legalità degli atti secondo un binomio inscindibile che la pronuncia del Supremo Collegio non ha mancato di evidenziare. Si può perciò fondatamente ritenere(24) che il perimetro applicativo della norma in commento sia circoscritto allo schema dell'atto negoziale notarile (pubblico o autentico) con esclusione sia delle scritture private semplici che degli atti pubblici amministrativi e/o giudiziari(25) che producano gli indicati effetti giuridici. D'altro canto, la circostanza dell'esclusione delle scritture private non autentiche (le quali sotto il profilo del contenuto della volontà negoziale non differiscono da quelle autentiche) in uno alla considerazione che il legislatore della novella è intervenuto nell'ambito della disciplina del "servizio ipotecario", con una norma che anziché vietare la trascrizione(26) collega alla mancanza delle prescrizioni formali in materia di coerenza oggettiva la sanzione espressa della nullità quale perno per un più fondato controllo pubblico, deve portare a ritenere che si è in presenza di elementi di determinazione dell'oggetto del negozio che attestano non tanto la sua idoneità a circolare nel traffico giuridico secondo il principio consensualistico quanto piuttosto la sua idoneità a formare oggetto di vicende opponibili ai sensi dell'art. 2644 c.c. Con ciò non si vuole arrivare a fare un'operazione di ortopedia qualificatoria nel senso di trasformare la sanzione della nullità in sanzione di intrascrivibilità come da taluno sostenuto(27) e condiviso dalla recente pronuncia del Tribunale di Trieste su cui ci si soffermerà nel paragrafo seguente, ma semplicemente a dire, con l'avallo della Suprema Corte di Cassazione(28), che dall'inosservanza delle prescrizioni formali in materia di conformità oggettiva, una volta accertata la nullità che inficia l'atto privo di quel contenuto specifico della dichiarazione, deriva l'inopponibilità nei confronti del terzo in buona fede, essendo la trascrizione, a tal fine, tamquam non esset. In altri termini, il titolo privo delle prescritte menzioni o dichiarazioni - pur se astrattamente idoneo alla trascrizione perché tali prescrizioni non integrano un requisito di forma in senso stretto che infici l'astratto modello di atto trascrivibile ma elementi determinativi dell'oggetto del contratto a fini di opponibilità - non è in grado di realizzare, una volta trascritto, la funzione dichiarativa che questa dovrebbe assolvere. Una conferma dell'impossibilità di inferirne l'intrascrivibilità, peraltro, si trae dall'art. 2674 c.c. che prevede che il conservatore possa ricusare di ricevere le note e i titoli, se non sono in carattere intellegibile e non può riceverli quando il titolo non ha i requisiti stabiliti dagli articoli 2657, 2660, primo comma, 2821, 2835 e 2837. Il controllo del conservatore sui titoli e sulle note implica un sindacato meramente formale ed estrinseco(29) non potendo estendersi alla valutazione della idoneità sostanziale del titolo a produrre gli effetti che si vogliono rendere pubblici per mezzo della trascrizione. Laddove, d'altro canto, il legislatore ha voluto imporre al conservatore un controllo anche sostanziale circa la validità dell'atto di cui si chiede la trascrizione, lo ha espressamente previsto come ha fatto l'art. 18 della legge 28 febbraio 1985 n. 47 (oggi riprodotta nell'art. 30 del d.p.r. 6 giugno 2001 n. 380) che vieta la trascrizione degli atti tra vivi relativi a terreni ai quali non sia allegato il certificato di destinazione urbanistica. Né l'istituto della trascrizione con riserva di cui all'art. 2674-bis c.c. potrebbe far rientrare dalla finestra quel controllo sostanziale uscito dalla porta atteso che si tratta di un istituto residuale che consente pur sempre un controllo limitato alla trascrivibilità dell'atto intesa come astratta appartenenza di quest'ultima ad un modello rispetto a cui la trascrizione è prevista(30) giacché inerisce alle funzioni del conservatore esclusivamente il "riscontro della riconducibilità dell'atto a quelli trascrivibili"(31).

A questo punto, definito il sostrato di politica legislativa e poste, d'altro canto, le premesse metodologiche e sistematiche per l'inquadramento della fattispecie normativa, prima di passare all'esame delle prescrizioni formali cui il comma 1-bis dell'art. 29 della legge n. 52/1985 affida il vaglio di coerenza oggettiva, si ritiene opportuno premettere alcune osservazioni sul perimetro della norma sotto il profilo dell'oggetto materiale che appaiono indispensabili per comprendere appieno la portata delle prime.

3. Ambito materiale della novella. La precedente pronuncia del Tribunale di Trieste

L'art. 29, comma 1-bis, della citata legge n. 52/1985 definisce il suo ambito oggettivo di applicazione con il riferimento ai "fabbricati già esistenti" e alle "unità immobiliari urbane". Per la prima nozione vale il disposto dell'art. 28 del Regio decreto-legge 13 aprile 1939, n. 652, convertito in l. 11 agosto 1939, n. 1249, secondo cui «i fabbricati nuovi ed ogni altra stabile costruzione nuova che debbono considerarsi immobili urbani, a norma dell'art. 4, devono essere dichiarati all'Ufficio tecnico erariale entro trenta giorni dal momento in cui sono divenuti abitabili o servibili all'uso cui sono destinati». L'unità immobiliare urbana viene, per converso, definita nella normativa catastale come «ogni parte di immobile che, nello stato in cui si trova, è di per se stessa utile ed atta a produrre un reddito proprio» (art. 5 del citato r.d.l. n. 652/1939), e più precisamente come unità immobiliare costituita da «una porzione di fabbricato, o da un fabbricato, o da un insieme di fabbricati ovvero da un'area, che, nello stato in cui si trova e secondo l'uso locale, presenta potenzialità di autonomia funzionale e reddituale» (art. 2, comma 1, D.M. 2 gennaio 1998, n. 28).

La quadratura del cerchio tra siffatte disomogenee(32) ma correlate(33) categorie impone perciò di propendere per l'applicabilità della disposizione sulla conformità catastale cd. oggettiva a tutte le unità immobiliari urbane(34), che abbiano la caratteristica della edificazione e della preesistenza ("fabbricati già esistenti")(35). E, poiché in base alle definizioni normative indicate, la nozione di unità immobiliare urbana appare più ampia rispetto a quella di fabbricato già esistente(36), comprendendo anche le aree(37), si può instaurare a buon diritto un parallelismo rispetto ai principi elaborati dalla dottrina in relazione alla normativa urbanistica.

Occorre pertanto muovere dalla summa divisio tra fabbricati e terreni, distinzione cui la legislazione in materia di edilizia (e segnatamente l'art. 18, da un lato, e gli artt. 17 e 40, dall'altro, della legge 28 febbraio 1985 n. n. 47 reiterati negli artt. 30 e 46 del d.p.r. 6 giugno 2001 n. 380 - Testo Unico dell'Edilizia) ricollega l'applicazione di autonomi statuti della circolazione giuridica. Ebbene la dottrina notarile che a tali fini si è occupata della distinzione sul piano dogmatico, in mancanza di utili riferimenti normativi e di fronte ad una realtà fenomenica non sempre circoscrivibile entro rigide fattispecie astratte(38), ha proposto di adottare in luogo di discutibili criteri distintivi(39) un canone che partendo dalla definizione di "edificio" accoglie una nozione residuale di "terreno"(40): se, dunque, per "edificio" si deve intendere "ogni tipo di manufatto rilevante ai fini urbanistici", allora è "terreno" tutto ciò che non è manufatto nel senso indicato(41), indipendentemente dalla capacità edificatoria del medesimo, dall'incorporazione di opere di urbanizzazione (quali strade, fognature, allacciamenti elettrici, idrici, telefonici e di vario genere) e dall'intervenuto rilascio di un permesso di costruire o dalla presentazione di un'idonea denuncia di inizio attività (beninteso prima dell'esecuzione delle opere).

Dall'adozione del criterio sopra esplicitato sono stati tratti i seguenti corollari:

a) sono "terreni" con conseguente applicazione del relativo statuto:

1) le aree assolutamente prive di manufatti urbanisticamente rilevanti;

2) le aree sulle quali siano state compiute opere tali da non incidere sulla precedente destinazione d'uso secondo la legislazione urbanistica statale e regionale vigente(42) ovvero sulle quali siano state compiute opere urbanistiche accessorie (anche non precarie) necessarie per permetterne una migliore fruizione e tali, tuttavia, da non immutare la loro destinazione precedente o da immutarla in modo precario. In tal caso l'applicazione delle regole proprie della circolazione dei terreni imporrà l'allegazione del certificato di destinazione urbanistica ma, tuttavia, non escluderà l'opportunità della menzione del provvedimento amministrativo (o degli estremi della denuncia di inizio attività) relativo alle opere realizzate non già quale requisito di validità dell'atto ma solo in funzione di completezza di informazione e chiarezza di rapporti contrattuali(43);

b) sono, per converso, "edifici", cui trova applicazione il diverso relativo statuto, le cosiddette "aree attrezzate" caratterizzate dall'esecuzione su di esse di "opere edilizie di un certo rilievo" o anche di opere accessorie di modesto impatto, ma necessarie per permetterne la fruizione secondo modalità diverse dalle precedenti in base alla nuova destinazione attribuita loro in modo definitivo e non precario(44). Negli atti di disposizione di siffatti beni immobili, dovranno perciò essere obbligatoriamente indicati gli estremi del provvedimento amministrativo (licenza o concessione edilizia, o permesso di costruire) o gli elementi caratterizzanti della denuncia di inizio attività sostitutiva del permesso di costruire (cd. Super D.I.A.) (45) o ancora, se del caso, riportata o allegata apposita dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà relativa all'avvenuto inizio dei lavori di costruzione sin da data anteriore al 1° settembre 1967, , mentre non dovrà essere allegato a pena di nullità alcun certificato di destinazione urbanistica.

In sostanza, sulla base di quanto indicato, al fine di stabilire la natura di terreno o edificio di una certa area "non nuda" sarà necessario un esame complessivo di carattere squisitamente urbanistico volto a verificare se essa sia stata interessata da un intervento urbanisticamente significante. In particolare si è escluso che la mera edificazione di un muretto di recinzione intorno ad un terreno scoperto o la semplice copertura con asfalto costituiscano opere di rilevante portata urbanistica, atte, cioè, a modificare profondamente od in via tendenzialmente definitiva la destinazione dell'area(46). In senso contrario deve opinarsi in presenza di interventi più complessi tali da incidere radicalmente sulla precedente situazione di fatto e da consentire una fruizione dell'area in modo del tutto nuovo rispetto al passato(47). Ad esempio alla luce di tale canone ermeneutico vanno riguardate secondo la più attenta dottrina(48) le fattispecie dei campi destinati all'attività sportiva. Anche per esse va dunque effettuata un'attenta analisi dal punto di vista urbanistico dello stato di fatto e di diritto in cui esse versano. Rilevato che non basta il mero precario adattamento di un'area libera all'esercizio di uno sport per far definire il terreno in questione "un'area attrezzata", sottoponendola, quindi, allo statuto dei fabbricati, occorre verificare, ancora una volta, la presenza di opere rilevanti dal punto di vista urbanistico o anche di opere o manufatti accessori che, sotto il profilo squisitamente urbanistico, abbiano il pregio di permettere un migliore godimento dello spazio libero innovandone la destinazione in modo definitivo e non transitorio rispetto a quella precedente. Sul punto può essere richiamata la più recente giurisprudenza amministrativa(49) che esclude tale immutazione della destinazione in presenza della mera delimitazione del terreno con una "recinzione" (anche non precaria ovvero realizzata con base in muratura e soprastante installazione di paletti e rete) "indiscutibilmente diretta a consentire il corretto svolgimento delle relative pratiche sportive (ossia ad evitare un continuo sconfinamento della palla)" e, comunque, più in generale finalizzata a "una facilmente riconoscibile funzione di protezione dell'area", atteso che si tratta di opere di carattere accessorio, "dirette a migliorare il godimento dell'area da parte del proprietario, senza incidenza alcuna sulle strutture principali". Analoghe considerazioni invece non possono essere svolte in presenza della realizzazione di una copertura (anche solo parzialmente chiusa) del campo(50) o di strutture di servizio (come tribune, parcheggi, cabine o spogliatoi etc.), elementi questi che sono sicuramente idonei a modificare in via definitiva la destinazione dell'area obbligando l'operatore giuridico ad applicare il regime di circolazione dei fabbricati con conseguente menzione del necessario titolo abilitativo a pena di nullità (concessione o licenza edilizia, permesso di costruire o Super D.i.a.)(51).

Tornando, dunque, alla definizione dell'ambito oggettivo della disposizione in materia di conformità catastale, si ritiene perciò che vengano in rilievo anche ai fini della normativa de qua non solo i fabbricati in senso stretto ma anche le aree attrezzate come sopra definite in quanto suscettibili di autonomia funzionale e reddituale(52). In tale novero sicuramente rientrano le aree attrezzate con attrezzature sportive (da censire in Catasto fabbricati come D/6 o come C/4)(53), le aree attrezzate con impianti di risalita (da censire nella categoria D/8)(54) le aree attrezzate a campeggio o a sosta caravan (da censire in Catasto fabbricati come E/4, se prive di attività di tipo commerciale o come D/8 in caso contrario) le aree per autoparchi (da censire in Catasto fabbricati come D/7), le aree per deposito di rottami inerti o altro (da censire in Catasto fabbricati come D/7, o come D/8 se si tratta di aree adibite a stoccaggio)(55) e le aree scoperte appositamente attrezzate con strutture e stand amovibili per esigenze espositive, attrezzate unicamente con semplici costruzioni destinate a soddisfare le esigenze primarie, quali biglietteria, servizi igienici, accoglienza ecc. (da censire in categoria E/4)(56).

Va, infine, rilevato come le aree esterne anche nel caso in cui non abbiano di per sé le caratteristiche di un'unità immobiliare urbana nel senso sopra definito, potrebbero venire in rilievo per l'applicazione del comma 1-bis dell'art. 29 citato, come aree di pertinenza esclusiva dell'unità immobiliare cui ineriscono(57) in quanto esse in base alla normativa catastale concorrono alla determinazione del reddito della prima(58) e quindi vanno adeguatamente rappresentate nella relativa planimetria(59). In tal senso depongono l'art. 6, comma 2, del citato r.d.l. n. 652/1939, secondo il quale «la dichiarazione va estesa alle aree e ai suoli che formano parte integrante di una o più unità immobiliari, o concorrono a determinarne l'uso e la rendita»; l'art. 51 del d.p.r. 1° dicembre 1949 n. 1142, il quale prevede che «è aumentata di una percentuale non maggiore del 10% la consistenza delle unità immobiliari alle quali siano annesse aree formanti parti integranti di esse, ovvero sia congiunto l'uso, in comune con altri, di locali per deposito, per bucato e simili, quando tali circostanze non siano state tenute presenti nell'attribuzione della classe»; l'art. 15 del d.p.r. 26 ottobre 1972 n. 650 che precisa che «ad integrazione e modifica di quanto è stabilito con la legge 11 agosto 1939, n. 1249, nel catasto edilizio urbano verranno anche iscritti, con indicazione della sola superficie, i lastrici solari nonché le aree scoperte di pertinenza o dipendenza delle unità immobiliari urbane. Gli uni e le altre dovranno essere dichiarati dagli interessati con le medesime modalità stabilite per la dichiarazione delle unità immobiliari urbane dalle norme di legge e di regolamento citate al comma precedente. Resta valida la norma portata dall'art. 51 del regolamento approvato con decreto del Presidente della Repubblica 1° dicembre 1949, n. 1142, circa il computo anche delle aree scoperte nella determinazione della consistenza delle unità immobiliari urbane».

A tal riguardo, mentre ai fini delle menzioni e dichiarazioni in materia di coerenza oggettiva non creano particolari problemi né la fattispecie delle aree inserite nella consistenza di un'unità immobiliare urbana, alle quali le prime agevolmente si applicano, potendosi al più discutere se la rappresentazione catastale unitaria sia espressione del rapporto di coesione strutturale (proprio delle cose composte) o pertinenziale esistente con l'unità immobiliare(60) né quella delle aree effettivamente utilizzate per fini agricoli e censite al catasto terreni che sono irrilevanti agli effetti del comma 1-bis cit., pur se di pertinenza o dipendenza di un'unità immobiliare urbana(61), delicato il discorso si fa per le aree urbane censite nella categoria fittizia F/1. Con riguardo a tali aree è stato condivisibilmente sostenuto che occorre tenere presente, come discrimen, l'entrata in vigore della procedura denominata Docfa 3 (1° gennaio 2002), adottata con provvedimento del Direttore dell'Agenzia del Territorio del 7 novembre 2001, n. 2425/UDA, atteso che da tale data tutte le aree esclusive se qualificate come pertinenze o dipendenze di un'unità immobiliare urbana devono essere graficamente rappresentate nella planimetria catastale di quest'ultima.

Alla luce delle superiori considerazioni, dunque, la destinazione pertinenziale che viene in rilievo agli effetti dell'applicazione del comma 1-bis è, in primo luogo, quella sorta dopo il 1° gennaio 2002 anche con riferimento ad aree urbane già in precedenza accatastate in F/1, essendo in tal caso necessario procedere ad una variazione catastale, prescritta in ossequio all'indicata procedura per adeguare la rappresentazione grafica dell'area divenuta pertinenziale. Si deve trattare, d'altro canto, di destinazione pertinenziale preesistente all'atto di disposizione, posto che la dichiarazione di conformità è da riferire all'intestatario/disponente del bene e deve avere ad oggetto lo stato di fatto di quest'ultimo al momento dell'atto stesso. In altri termini, non può assumere rilevanza agli effetti della dichiarazione di conformità il rapporto pertinenziale costituito dall'acquirente nell'atto. Tale rapporto determinerà, comunque, l'obbligo per l'acquirente stesso di procedere, successivamente al rogito, alle conseguenti variazioni in catasto, in assenza delle quali per l'unità immobiliare urbana e la relativa area pertinenziale non potrà essere resa la dichiarazione di conformità in successivi atti rientranti nel campo di applicazione del comma 1- bis cit.(62)

Il quadro ricostruttivo può dirsi completo solo se si faccia infine accenno, secondo la ricognizione operata dalla più attenta dottrina(63), alle aree di pertinenza comuni o condominiali con ciò riferendosi alle aree costituenti un unico lotto edificato(64) sul quale insistono una pluralità di unità immobiliari ancorché appartenenti ad un unico proprietario(65). Tali aree dal punto di vista catastale, in quanto beni comuni (non censibili) a tutte le unità non devono essere inserite nella planimetria di ciascuna di esse, bensì raffigurate esclusivamente nell'elaborato planimetrico dell'intero fabbricato(66) con la conseguenza che esse sono del tutto irrilevanti agli effetti delle prescrizioni di conformità oggettiva di cui al comma 1 bis in esame.

Alla luce di quanto riferito appare perciò eccessivamente semplicistica e apodittica (laddove non opera i necessari distinguo) la pronuncia del Tribunale di Trieste del 19 aprile 2012(67) che, nel definire l'ambito oggettivo di applicazione dell'art. 19, comma 14 del d.l. n. 78/2010 con riguardo ad un atto costitutivo di servitù di fognatura e di transito a peso di "fondi serventi censiti quali enti urbani" (in catasto terreni, a fronte del censimento in catasto fabbricati nelle categorie B/1 per due immobili e A/4 per il terzo) ha ritenuto che "le categorie di immobili in relazione alle quali sussiste l'obbligo della dichiarazione di conformità ex art. 19 D.L. 78/2010 vanno individuate nei fabbricati comprensivi delle aree su cui insista la costruzione ultimati e soggetti ad accatastamento con attribuzione di rendita". Ed invero, il Collegio per fondarne la rilevanza agli effetti del comma 1-bis della legge n. 52/1985, avrebbe quanto meno dovuto chiarire che l'area occupata dal lotto edificato era area scoperta pertinenziale ricompresa graficamente nella planimetria catastale raffigurante il fabbricato(68), e non piuttosto area comune a più unità immobiliari ancorché appartenenti ad un unico proprietario, raffigurabile (come detto) esclusivamente nell'elaborato planimetrico e non interessata dalle menzioni e dichiarazioni in materia di conformità oggettiva.

Quanto poi alla conseguenza riconnessa dal Tribunale all'inosservanza delle prescrizioni formali in parola in termini di rifiuto dell'intavolazione, si ritiene che essa (ove muova però dalle corrette premesse di cui sopra) non si ponga in contraddizione con le conclusioni raggiunte in fine del paragrafo precedente. Ed infatti, la pubblica fede cardine del sistema tavolare impone (art. 94 legge tavolare(69)), diversamente da quanto accade in ambito di trascrizione, il vaglio di legittimità del Giudice Tavolare sul titolo prodotto a sostegno dell'iscrizione, sui relativi documenti e sulla loro compatibilità con lo stato tavolare, proprio al fine di dare maggiore garanzia al traffico giuridico di cui l'intavolazione è elemento costitutivo. A questo proposito gli artt. 26(70) e 27(71) della legge tavolare che riguardano i titoli dell'iscrizione sanciscono un potere di controllo sui requisiti sostanziali(72) (il primo) e un analogo potere in ordine ai requisiti formali(73) (il secondo) che ben legittimano un esito negativo della domanda di intavolazione.

4. Le prescrizioni formali in tema di coerenza oggettiva

La verifica della cd. "coerenza oggettiva" è affidata dalla norma a tre distinte prescrizioni formali sanzionate con la nullità e segnatamente:

a) "oltre(74) all'identificazione catastale", che si concretizza nell'indicazione dei "parametri di identificazione definitivi" dell'unità immobiliare urbana rappresentati da "sezione, foglio, numero di mappale e di eventuale subalterno"(75);

b) "il riferimento alle planimetrie depositate in catasto" che, in mancanza di particolari indicazioni normative, può dirsi soddisfatto sia dall'allegazione della planimetria sia dall'indicazione degli estremi di registrazione della stessa che da qualunque altro modo empirico(76) idoneo a realizzare un riferimento(77) alla medesima(78);

c) "la dichiarazione resa in atti dagli intestatari della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie", che, muovendo dalla situazione privilegiata di chi abbia la precisa conoscenza della realtà fattuale(79) si pone all'esito di un'attività di verifica che deve avere come punto di riferimento le "disposizioni vigenti in materia catastale" (secondo l'inciso aggiunto in sede di conversione) ovvero la normativa catastale e la prassi amministrativa che disciplina gli obblighi di denuncia per l'accertamento delle unità immobiliari di nuova costruzione o per le variazioni dello stato dei beni al tempo in cui la denuncia è effettuata(80), e, facendo leva sulla responsabilità del disponente-dichiarante, mira appunto a sollecitare in funzione di una dichiarazione positiva (la sola ammessa dalla norma)(81) tale denuncia(82).

La prescrizione degli indicati tre(83) requisiti di forma(84), articolantesi, come si dirà, in menzioni e dichiarazioni, è strettamente correlata al duplice obiettivo del legislatore (strumentale a quel controllo di rilevanza pubblicistica che ispira la norma) di chiamare in causa e la responsabilità del disponente per le dichiarazioni che è richiesto di rendere e il ruolo di garante del notaio ai fini della correttezza delle informazioni che concretano la coerenza oggettiva.

E dunque, le prime due prescrizioni formali possono essere più correttamente qualificate come "menzioni"(85) in quanto sono strumenti attinenti strettamente alla formalità documentale che si giustificano non per se stesse ma in funzione del referente che documentano(86). Pur non trattandosi di "dichiarazioni provenienti dal notaio"(87) è ben vero che esse nell'intenzione del legislatore (più volte riferita) sono il risultato di una attività di verificazione del notaio(88). Ed in proposito è stato esattamente osservato già in sede di prime note ufficiali relative alla normativa in discorso che l'indicazione dell'identificazione catastale delle unità immobiliari urbane diviene requisito di validità dell'atto e non può che trattarsi di una indicazione proveniente dal notaio, il quale dovrà verificare i dati esistenti in catasto; allo stesso modo, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto è una indicazione proveniente dal notaio che dovrà verificarne l'esistenza nonché la riferibilità alla unità immobiliare così come individuata nell'atto(89). Con ciò, si badi, non si vuole intendere assolutamente (come sarà, peraltro, appresso chiarito) che il notaio debba accertare la effettiva corrispondenza della situazione di fatto alle risultanze catastali (corrispondenza quest'ultima oggetto esclusivamente della dichiarazione di parte agli effetti pure appresso precisati), bensì che egli debba procedere unicamente ad un riscontro tra i dati documentali (dati catastali e planimetrie) a sua disposizione e la loro relativa menzione. In altri termini, al fine di soddisfare la prescrizione della norma circa l'indicazione dei dati di identificazione catastale e il riferimento alle planimetrie depositate in catasto, il pubblico ufficiale rogante dovrà innanzitutto verificare i suddetti dati nella loro esattezza procedendo alla necessaria preliminare consultazione della relativa banca dati catastale(90) e, per altro verso, assicurarsi che la planimetria dell'immobile negoziato sia realmente depositata (nei casi in cui il deposito sia obbligatorio) e si riferisca all'unità immobiliare di cui sono stati indicati i dati di identificazione catastale(91). Quanto detto non scalfisce ovviamente il principio dell'assoluta irrilevanza di eventuali errori materiali relativi all'indicazione dei dati di identificazione catastale o degli estremi di registrazione della planimetria ove il bene oggetto dell'atto sia comunque esattamente individuato, errori che lungi dall'incidere sulla validità dell'atto legittimano semplicemente una rettifica (anche mediante certificazione notarile ex art. 59-bis l.n.).

Al contrario la dichiarazione di "conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie", in quanto destinata a fissare la responsabilità del "soggetto disponente"(92) sotto il profilo civile(93) ed eventualmente sotto quello penale(94), senza che al riguardo si ricorra alle forme proprie della dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà, esaurisce la sua funzione nella sua esistenza in atto, non esigendo alcuna verifica da parte del pubblico ufficiale circa la sua rispondenza al vero. Ciò in quanto è la dichiarazione in sé che costituisce assunzione in modo socialmente impegnativo della paternità di un testo contenente un chiarimento su circostanze o dati sui quali il dichiarante ha il potere di influire(95) ed è proprio in funzione di tale potere che, come chiarito, il legislatore l'ha richiesta.

Con riguardo al formalismo di tale dichiarazione di conformità, merita di essere condivisa l'affermazione contenuta nella pronuncia che qui si commenta secondo cui essa non ammette equipollenti. Ed invero anche a voler superare con la moderna dottrina l'antitesi tra formalismo e principio di libertà delle forme, intesa quest'ultima, come possibile opzione fra forme ugualmente idonee e tra loro fungibili in una prospettiva funzionale e sostanzialistica(96), non può tuttavia negarsi che il ricorso a forme equipollenti è impedita in presenza di vincoli formali particolarmente forti in ragione degli interessi tutelati, come nel caso di specie. Perciò pur non imponendosi formule sacramentali né formule necessariamente ripetitive del disposto legislativo(97), la dichiarazione prescritta deve effettivamente essere formulata nell'atto pubblico o nella scrittura privata autenticata con espressione intesa a dare prova dell'esito positivo ("conformità") del riscontro effettuato dal dichiarante con lo "stato di fatto" senza poter essere sostituita da rinvii alla norma di legge(98). Ed invero una dichiarazione che contenga un rinvio implicito(99) o generico(100) alla norma prescrittiva non appare in grado di richiamare l'attenzione e sollecitare nel dichiarante quella necessaria consapevolezza dell'attività di verifica che la norma gli impone in considerazione del suo potere di influenza sul reale e che è idoneo a fondare la sua responsabilità.

La circostanza, tuttavia, che la verifica di conformità possa presentare per il disponente delle criticità per l'estremo tecnicismo che talora la connota(101) (ove si tratti di valutare la rilevanza di certe modifiche nello stato di fatto agli effetti dell'art. 17 del r.d.l. 6652/1932) o per l'oggettiva impossibilità di effettuarla(102) tale da svuotare di significato, anche per questo verso, quella assunzione di responsabilità che la norma pretende rendendola inidonea a sollecitare un intervento conformatore del disponente, ha giustificato l'introduzione, in sede di conversione, della possibilità di una attestazione alternativa (ma equipollente rispetto a quella resa in atti dagli "intestatari") da parte di un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale. Con riguardo a tale attestazione l'ampiezza del dettato normativo consente all'interprete un certo spazio di manovra sia nello scegliere la modalità (dichiarazione resa nel contesto dell'atto pubblico o della scrittura privata autenticata ovvero come documento a sé stante, allegato all'atto o meramente indicata attraverso un criterio relazionale(103)) sia nel valutare il tempo della attestazione, pur se nel rispetto del principio di adeguatezza allo scopo che impone di ritenere che l'attestazione di conformità mantenga la sua validità se nel periodo intercorrente fra la data del suo rilascio e la stipula non siano stati posti in essere interventi o attività tali da comportare l'obbligo di presentazione di una nuova planimetria. In proposito si potrebbe rivelare opportuna una dichiarazione di vigenza all'uopo formulata dal disponente nel relativo atto.

Venendo, infine, all'oggetto di siffatta dichiarazione(104), che costituisce il nodo centrale della recente pronuncia della Cassazione, il preteso insuperabile tenore letterale della norma(105) ha indotto la generalità degli interpreti a ritenere che esso sia duplice, richiedendosi alle parti di raffrontare la reale situazione dell'unità immobiliare urbana sia con la planimetria che la raffigura che con i dati catastali che la connotano(106) salvo poi discutere circa l'effettiva identificazione di questi ultimi(107). Perciò nel solco già tracciato dai commentatori per gli ermellini è stato "agevole rilevare che l'espresso onere in tal senso imposto agli intestatari non può certamente ritenersi assolto […] tramite la dichiarazione di conformità allo stato di fatto dell'immobile della sola planimetria catastale depositata, ovvero di un documento relativo essenzialmente alla descrizione grafica dell'immobile stesso, che evidentemente non può sopperire alla mancanza della dichiarazione di conformità allo stato di fatto dell'immobile anche del distinto requisito richiesto dalla norma e rappresentato dai dati catastali, soltanto questi ultimi costituendo gli elementi oggettivi di riscontro delle caratteristiche patrimoniali dell'immobile rilevanti a fini fiscali".

Ebbene, l'interprete non si può limitare a prendere atto della formula legislativa perché altrimenti il suo compito sarebbe destinato a variare secondo che sia chiamato ad applicare leggi "chiare" oppure leggi "ambigue". Ed invero, la chiarezza non è un prius, ma è un posterius dell'interpretazione: l'interprete è chiamato a render chiara la lettera della norma utilizzando come canoni ermeneutici i criteri della ragionevolezza, dell'adeguatezza e della proporzionalità(108), che, soli, gli consentono di individuare realmente la norma più adeguata agli interessi protetti. È dagli interessi che perciò bisogna muovere. All'inizio di questa trattazione si è detto che il legislatore affida alle prescrizioni in materia di conformità catastale la costruzione dello strumentario di conoscenze che preparano e facilitano il controllo della Pubblica Amministrazione sulla regolarità sotto il profilo fiscale della circolazione immobiliare e ciò fa avvalendosi, oltre che del presidio notarile, della collaborazione del disponente-dichiarante, richiamando la sua attenzione e sollecitando in lui quella necessaria consapevolezza dell'attività di verifica tra stato di fatto e sua rappresentazione che la norma gli impone in considerazione del suo potere di adeguamento che è per questo idoneo a fondare la sua responsabilità. Se la finalità della norma (sulla quale pure il Supremo Collegio non ha dubbi) è dunque di controllare l'operato del contribuente e giammai quello della pubblica amministrazione, a dispetto dell'apparente dato letterale non è ragionevolmente esigibile che il contribuente-disponente attesti la conformità allo stato di fatto dell'unità immobiliare urbana non solo della sua rappresentazione grafica ma di dati, quali quelli catastali, che esulano dalla propria sfera di conoscenza e di influenza e sono rimessi in via esclusiva alla pubblica amministrazione, cui è demandato precipuamente il potere di accertamento e classamento catastale.

Si ricorda infatti come l'articolo 2 del più volte citato R.D.L. n. 652 del 1939 (Accertamento generale dei fabbricati urbani, rivalutazione del relativo reddito e formazione del nuovo catasto edilizio urbano) riserva "all'amministrazione del catasto e dei servizi tecnici erariali"(109) il compito di "accertare le proprietà immobiliari urbane e determinarne la rendita": "l'assegnazione di ciascuna unità immobiliare, alla categoria ed alla classe relativa, nonché l'accertamento della consistenza delle singole unità immobiliari ed il calcolo delle relative rendite catastali, sono eseguite dall'Ufficio tecnico erariale, che compila una tabella nella quale, per ciascun Comune o porzione di Comune, in corrispondenza a ciascuna ditta e distintamente per unità immobiliare, sono indicate le rispettive categorie e classi nonché la consistenza" (art. 12 del citato R.D.L., come sostituito dal D.Lgs. n. 514 del 1948, art. 2)(110). A carico del proprietario il citato regio decreto legge pone esclusivamente l'obbligo di presentare la relativa dichiarazione contenente gli elementi descrittivi dell'unità immobiliare urbana e corredata della planimetria (artt. 3, 6 e 7). L'officiosità dell'accertamento catastale(111), sancita dalla legge, non è d'altro canto stata scalfita nemmeno dall'introduzione della procedura di tipo informatico (DOCFA) a seguito del "Regolamento recante norme per l'automazione delle procedure di aggiornamento degli archivi catastali e delle conservatorie dei registri immobiliari", adottato con decreto del Ministro delle finanze 19 aprile 1994, n. 701(112). Tale decreto ha disposto che nelle dichiarazioni relative alle unità immobiliari urbane di nuova costruzione e in quelle di variazione dello stato dei beni sottoscritte da uno dei soggetti che ha la titolarità di diritti reali sui beni denunciati e dal tecnico redattore degli atti grafici di cui sia prevista l'allegazione e contenenti "dati e notizie tali da consentire l'iscrizione in catasto con attribuzione di rendita catastale, senza visita di sopralluogo", gli interessati devono anche "proporre" l'attribuzione della categoria, classe e relativa rendita catastale, per le unità a destinazione ordinaria, o l'attribuzione della categoria e della rendita, per le unità a destinazione speciale o particolare. La rendita è iscritta negli atti catastali come "rendita proposta"; e l'ufficio ha il potere, entro dodici mesi, di procedere alla "determinazione della rendita catastale definitiva", avvalendosi di "mezzi di accertamento informatici o tradizionali, anche a campione"(113). Se l'ufficio determina una rendita difforme da quella proposta, deve notificare la variazione al titolare (a carico del quale non è prevista alcuna sanzione). Se invece l'ufficio non procede alla determinazione di una rendita diversa entro il termine annuale previsto dal regolamento, la rendita proposta diventa "definitiva", e non è prescritto per l'ufficio nessun obbligo di notifica. Secondo la pacifica dottrina e giurisprudenza tributaria il classamento è sempre riferibile all'amministrazione(114), sia quando è operato in assenza di una "rendita proposta", sia quando la determinazione dell'ufficio avviene a seguito della prescritta dichiarazione del titolare. L'amministrazione con il citato regolamento ha inciso solo sulle modalità procedurali dell'attività di classamento ma non ha rinunciato alla titolarità della funzione(115): essa, infatti, nel perseguimento dell'interesse generale alla certezza delle situazioni giuridiche ben può regolamentare il suo potere disponendo che il classamento derivi dal decorso di un termine (classamento tacito) e mantenendo comunque il potere di modificare il classamento stesso (sia esso ancora proposto o divenuto definitivo) mediante l'adozione di un atto formale, e quindi, espresso di classamento. E, d'altro canto, la circostanza che a tale potere l'Amministrazione non possa in alcun modo rinunciare spiega il consolidato orientamento di prassi(116) e giurisprudenziale(117) secondo cui il termine sopraindicato per la rettifica della rendita catastale "proposta" va inteso come ordinatorio e non perentorio ed è possibile che gli uffici possano riscontrare, in seguito ad accurate verifiche, supportate preferibilmente da visite dell'unità oggetto d'accertamento, la necessità di procedere alla rettifica dei dati censuari iscritti in atti, anche se risultano trascorsi i dodici mesi previsti dalla norma in esame. Infatti, il regolamento di cui trattasi, pur indicando modalità e termini tesi indubbiamente alla semplificazione ed accelerazione delle attività degli uffici catastali, nel far salva(118) la facoltà dell'Amministrazione Finanziaria "di verificare, ai sensi dell'art. 4, comma 21, del D.L. 853/84, convertito con modificazioni nella L 17 febbraio 1985, n. 17, le caratteristiche degli immobili oggetto delle dichiarazioni di cui al comma 1 ed eventualmente modificarne le risultanze censuarie iscritte in catasto", riconosce perciò, in ogni caso, a questa la facoltà di procedere a controlli successivi, secondo le modalità previste dalla specifica legislazione di settore.

E che i dati catastali intesi (secondo la definizione degli ermellini) come gli elementi oggettivi di riscontro delle caratteristiche patrimoniali dell'immobile rilevanti a fini fiscali esulino, oltre che dalla sfera di influenza-decisione del contribuente (né a tanto vale il suo coinvolgimento nel procedimento di classamento, come si è poc'anzi evidenziato), anche dalla sua sfera di conoscenza, lo ha escluso recisamente la stessa Cassazione in due recenti pronunciati(119) formulati qualche mese prima della decisione in commento e da questa senza ragione obliterati. Il supremo Collegio, infatti, in linea con un nuovo orientamento che sta progressivamente prendendo piede, muove dall'affermazione che l'atto con cui l'amministrazione disattende le indicazioni del contribuente circa il classamento di un fabbricato deve contenere una adeguata - ancorché sommaria – motivazione(120). "Ciò è tanto più evidente ove si considerino le incertezze proprie del sistema catastale italiano che si riflettono sull'atto (classamento) con cui l'amministrazione colloca ogni singola unità immobiliare in una determinata categoria, in una determinata classe di merito e le attribuisce una "rendita". Il classamento non è oggi disciplinato da precisi riferimenti normativi(121): la legge si limita, infatti, a prevedere la elaborazione di un reticolo di categorie e classi catastali e demanda la elaborazione di tali gruppi, categorie e classi all'Ufficio tecnico erariale (D.P.R. 1 dicembre 1949, n. 1142, art. 9)(122). L'ufficio tecnico erariale procede sulla base di istruzioni ministeriali anche piuttosto risalenti nel tempo (è tuttora utile in proposito la circolare n. 134 del 6 luglio 1941, integrata dalla istruzione del 24 maggio 1942). Ed alla circolare n. 5 del 1992"(123). Ma "siamo sempre a livello di mere istruzioni amministrative, di cui si tiene conto in quanto possibile espressione di un "comune sentire"(124).

Ebbene, a questo punto non è chi non colga l'irragionevolezza di una supposta interpretazione che esige che il contribuente-disponente debba attestare, a pena di nullità si badi, la conformità allo stato di fatti di dati catastali che, lungi dall'essere individuati sulla base di regole certe, univoche ed incontestabili del nostro ordinamento catastale, si ricavano da "un comune sentire" affiorante qua e là da incerte istruzioni amministrative; di dati catastali, d'altro canto, che egli non decide (ma semmai solo propone) e che un attimo dopo che ne abbia dichiarata la conformità allo stato di fatto l'amministrazione ha il potere di modificare(125) così privando di funzione quella dichiarazione resa. Cui prodest? Per non dire che a voler così opinare si finirebbe con l'attribuire paradossalmente al contribuente il compito di controllare l'Amministrazione attestando l'esattezza di dati catastali che sola l'Amministrazione ha il potere di decidere e controllare. Non è così, invece, per l'attestazione di conformità della planimetria allo stato di fatto, che assolve al fondamentale compito di costituire il presupposto perché l'amministrazione possa agevolmente esercitare il potere di accertamento e classamento evitando di procedere sempre a sopralluogo per verificare quali siano le caratteristiche oggettive dell'immobile sulla base delle quali ricavarne i dati censuari(126): tale attestazione si inserisce, peraltro, coerentemente nel sistema catastale delineato dal R.D.L. n. 652 del 1939 (artt. 3, 6 e 7) ed è funzionale al principio di leale collaborazione tra amministrazione e contribuente sancito dall'art. 10 dello Statuto del contribuente.

La lettera della legge acquista dunque chiarezza alla luce delle superiori considerazioni ove si intenda il termine di riferimento della conformità allo stato di fatto "dei dati catastali e delle planimetrie" come una endiadi(127) nel senso che il legislatore non ha voluto alludere a due concetti distinti ma ad un unico concetto espresso con due termini coordinati: tenuto conto che i dati catastali rilevanti a fini fiscali costituiscono l'esito della denuncia catastale e la planimetria la premessa ovvero la documentazione grafica e descrittiva dell'immobile negoziato che, in quanto corrispondente allo stato di fatto, ha giustificato quell'esito, la dichiarazione di conformità che pretende il legislatore è la dichiarazione che attesti la corrispondenza della "planimetria depositata per la denuncia dei dati catastali" con lo stato reale dell'immobile. Non è un caso del resto che in nessuna delle due circolari emanate a ridosso delle novità recate dal d.l. 78/2010 e dalla relativa legge di conversione n. 122/2010 dall'allora Agenzia del Territorio (sicuramente addentro alla materia) si accenni minimamente alla dichiarazione di conformità allo stato di fatto dei dati catastali. Ed anzi nella prima delle circolari(128) tale termine di paragone risulta, per un verso, depotenziato o, comunque, snaturato nel suo significato ove, richiamando il disposto normativo, essa parla di "dati e planimetrie catastali" sembrando alludere a dati descrittivi e non censuari, e, per altro verso, del tutto negletto sia nella parte in cui vengono enumerati a mo' di titoli di corrispondenti paragrafi "gli adempimenti previsti dal nuovo comma 1- bis dell'art. 29 della legge n. 52 del 1985 (prima parte) - Coerenza oggettiva" e si indica esclusivamente alla lettera d) la "Conformità delle planimetrie depositate in catasto" sia nella parte in cui la circolare stessa si appresta specificamente al commento della norma di legge affermando che "tale disposizione prevede l'integrazione del contenuto necessario dell'atto, con una dichiarazione resa dagli intestatari che attesti la corrispondenza della planimetria depositata con lo stato reale dell'immobile". In modo analogo la seconda circolare(129) trascura completamente i dati catastali quando ribadisce che "il primo periodo del comma 1-bis di cui trattasi prevede che "gli atti pubblici e le scritture private autenticate tra vivi…" relativi alle unità immobiliari urbane debbano contenere, a pena di nullità, oltre che i dati di identificazione catastale del bene, anche il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione della loro conformità allo stato di fatto".

5. La sanzione della nullità e l'art. 28 della legge notarile

Gli interessi non meramente individuali che hanno ispirato la sanzione della nullità giustificano altresì la scelta del legislatore, ben evidenziata nella pronuncia in commento, di sottrarre alla discrezionalità dei privati ogni decisione in merito alla applicazione della nullità medesima che, come più volte rilevato, ha il carattere della nullità assoluta, salvo verificare se ricorrano in concreto i presupposti della nullità parziale(130). Da qui il passo rispetto alla norma dell'art. 28 della legge notarile è breve e risulta affidato alla funzione stessa dell'atto notarile che, non a caso, il legislatore ha avuto specificamente di mira. E ciò ha fatto disinteressandosi del tutto del vulnus arrecato alla coerenza del sistema di circolazione immobiliare in considerazione della validità ed efficacia, quale titulus adcquirendi, per effetto della sua conversione ex art. 2701 c.c., del negozio dispositivo(131), il cui recupero, tuttavia, in termini di modus adquirendi è affidato ad una necessaria ripetizione documentale, conclusione amaramente obbligata ove non si voglia giungere per via interpretativa a sostenere la possibilità di una conferma della nullità(132).

Ed invero se il notaio, come ha correttamente evidenziato la dottrina notarile, ha il compito di tradurre in schema negoziale giuridicamente rilevante il regolamento informale ed approssimativo dei contraenti, quello che il privato non può fare neppure può farlo il pubblico ufficiale atteso che l'ordinamento non può consentire che sia utilizzata un'apparente certezza legale (l'atto notarile) per dare dignità ordinamentale ad un assetto negoziale sanzionato sul piano privatistico con una nullità assoluta(133). A tale funzione risponde dunque l'art. 28, il cui perimetro applicativo è stato delineato dalla giurisprudenza con un orientamento che può dirsi ormai consolidato nel senso di riferirsi a tutti gli atti affetti da vizi che diano luogo a nullità assoluta, senza che rilevi sul punto la distinzione tra norme proibitive e precettive e la differenza tra nullità espressa e non espressa o tra nullità formale(134) e sostanziale. Al riguardo, si ritiene che non sia un caso, sulla base delle considerazioni esposte in sede di esegesi dell'art. 29, comma 1-bis, che la pronuncia non si soffermi sulla qualificazione della nullità in termini di nullità formale o sostanziale. Ciò sia perché, come si è detto, un discorso diverso va fatto per le menzioni rispetto alle dichiarazioni, sia perché non sembra che la norma abbia riguardo alla forma intesa in senso stretto come estrinsecazione della volontà negoziale, alludendo, piuttosto, come la dottrina più attenta ha già avuto modo di rilevare in altri ambiti(135), a quel particolare contenuto della dichiarazione negoziale che concorre a definire la speciale determinazione giuridica dell'oggetto del contratto sia pure ai soli fini della opponibilità della vicenda circolatoria.

Destano qualche perplessità, anche alla luce di quanto indicato in precedenza, le considerazioni formulate dalla Suprema Corte con riguardo al carattere non equivoco della nullità che i giudici togati sembrano affermare, in maniera a dir poco semplicistica e frettolosa sulla base della mera testuale previsione di nullità da parte dell'articolo in commento. Ebbene, la circostanza che la sanzione di nullità sia testualmente prevista dall'art. 29, comma 1-bis della legge n. 52/1985 non significa che non possa dar luogo a dubbi interpretativi la corretta delimitazione delle condotte sanzionate, come si è dimostrato, o più semplicemente la riconduzione nel perimetro applicativo della norma di specifiche fattispecie concrete (si pensi, per fare alcuni esempi, al già segnalato contrasto emerso nella dottrina notarile in materia di servitù, sulla necessità di applicare la norma con riferimento al solo fondo servente o anche a quello dominante, ove si tratti beninteso di unità immobiliari urbane; alla delicata questione dei limiti di applicazione della norma in esame rispetto alle porzioni di fabbricato già censite in catasto con relativo classamento e planimetria che siano in corso di ristrutturazione e negoziate al tempo in cui i relativi lavori - che hanno già comportato una variazione dello stato di fatto - non siano ancora ultimati(136); o ancora, alla fattispecie dell'atto traslativo stipulato con scrittura privata autenticata in caso di più autenticazioni effettuate con attestazioni separate ove, nel frattempo ovvero nel periodo intercorrente tra la prima autentica e l'ultima, lo stato di fatto dell'immobile e/o quello catastale sia variato(137); o, infine, al possibile dubbio ermeneutico che, in vista della salvaguardia del diritto di difesa costituzionalmente garantito, può sollevarsi circa l'applicabilità delle prescrizioni formali in esame alla fattispecie dell'accordo di mediazione autenticato accertativo dell'usucapione(138)).

Perciò, si ritiene che la Suprema Corte chiamata a pronunciarsi per la prima volta in materia non si sia attenuta al criterio da essa stessa enunciato(139) secondo cui "l'illecito disciplinare notarile, di cui all'art. 28, comma 1, esige che la proibizione dell'atto, in presenza di una nuova norma, risulti chiara ed indiscussa nell'esegesi degli operatori giuridici" in modo da garantire al notaio "la possibilità, conforme alla logica della sua professione, di esercitare anch'esso la sua attività di professionista del diritto scegliendo l'opzione interpretativa che gli sembra più convincente fra quelle dibattute e semmai, ma ciò rileva ai fini del rapporto professionale con il cliente, è necessario che dell'opinabilità della sua ricostruzione e della sua scelta egli dia avviso alle parti"(140).

L'applicazione di un simile canone in uno alla complessità e all'incertezza della materia sottesa alla normativa in commento, che si è cercato di enucleare in questa trattazione (nella quale, peraltro, la conclusione della Suprema Corte in ordine alla non surrogabilità della dichiarazione di conformità allo stato di fatto della planimetria rispetto a quella afferente i dati catastali è risultata tutt'altro che scontata), avrebbe preteso che il Supremo Collegio mostrasse, come in altri casi, maggiore consapevolezza sull'essenzialità del proprio ruolo di costruzione del "diritto vivente", allorquando individua nell'interpretazione, che esso stesso somministra nella funzione istituzionale di nomofilachia, il momento topico di evoluzione della "disposizione" in "norma".

(1) Cass. Civ. sez. II, 11 aprile 2014, n. 8611.

(2) La pronuncia infatti segue quella del Tribunale di Trieste che, con il decreto 19 aprile 2012, ha respinto in sede di reclamo, la domanda di intavolazione di un atto notarile contenente costituzione del diritto di servitù di fognatura e di transito a peso di un'area di pertinenza di un fabbricato, con esso censita in catasto fabbricati. Sulla pronuncia si tornerà più avanti.

(3) La pronuncia della Co.Re.Di. Lazio, da cui ha preso avvio il procedimento sfociato nella pronuncia della Corte di cassazione che qui si commenta è stata, invero, confermata dalla recente pronuncia della Co.Re.Di. Toscana - Zona VI 10-04-2014 che si sofferma anch'essa a spiegare le ragioni per cui, pur presente la dichiarazione di conformità oggettiva rispetto alla planimetria catastale, la mancanza della dichiarazione di conformità oggettiva rispetto ai dati catastali viola comunque il suddetto articolo 29, comma 1-bis della Legge 27 febbraio 1985 n. 52, sia in relazione al chiaro tenore lessicale, sia in relazione alla "ratio legis" di tale disposizione normativa, punto sul quale si tornerà più avanti con opposte conclusioni. È poi opinione pressoché pacifica nella giurisprudenza disciplinare che l'omissione delle menzioni relative alla conformità catastale, in quanto menzioni previste a pena di nullità dell'atto, integri l'illecito disciplinare di cui all'articolo 28, n. 1, della Legge 16 febbraio 1913 n. 89, salva la concessione delle attenuanti ove il notaio abbia posto in essere successivo atto di ripetizione o rinnovazione del precedente nullo. In tal senso Co.Re.Di. Lazio - Zona VII 02-10-2012; Co.Re.Di. Lazio - Zona VII 15-10-2013; Co.Re.Di. Lazio - Zona VII 22-10-2013, Co.Re.Di. Lazio - Zona VII 17-12-2013 (che si spinge, per altro verso e incredibilmente, ad affermare, sulla base nondimeno dei rilievi dell'archivio notarile, che l'aver apposto in numerosi atti postille finali redatte prima della chiusa ed aventi tutte identità di contenuto - le dichiarazioni prescritte a pena di nullità rese dagli intestatari ai sensi art. 29, comma 1 bis L. 52/1985 - determina la presunzione dell'inserimento della postilla dopo il perfezionamento dell'atto e come tale considerata 'non apposta'); Co.Re.Di. Marche e Umbria - Zona IX 19-03-2014 (con riferimento ad un caso di costituzione di servitù su cui si rifletterà nel prosieguo); Co.Re.Di. Marche e Umbria - Zona IX 18-09-2014; Co.Re.Di. Puglia - Zona XII 15-11-2013; Co.Re.Di. Calabria - Zona XVI 25-05-2012; Co.Re.Di. Sicilia - Zona XV 14-06-2013; Co.Re.Di. Sicilia - Zona XV 30-10-2013. Tutte le decisioni citate sono consultabili sulla Banca Dati di Deontologia del CNN.

(4) Il riferimento è alla normativa recata dapprima dall'art. 17 della legge 28 febbraio 1985 n. 47 ed oggi trasfusa nell'art. 46 del d.p.r. 6 giugno 2001 n. 380 ove gli obblighi di dichiarazione sanzionati a pena di nullità sono funzionali all'interesse pubblico all'ordinata trasformazione del territorio presidiato anche da sanzioni penali. Sul punto, con considerazioni che si condividono, cfr. V. BARLESE, Note sulla coerenza oggettiva e soggettiva ex d.l. 78/2010 e l. 122/2010, in Riv. not., 2012, 215.

(5) Si allude alla legislazione speciale di derivazione comunitaria che, in nome dell'esigenza di protezione del contraente debole o consumatore ha giustificato l'introduzione di una "congerie disordinata di nullità speciali", contenenti vistose deviazioni rispetto al tradizionale modello codicistico della nullità.

(6) Si vedano in proposito tra i primi, Circolare del Consiglio Nazionale del Notariato "La circolazione immobiliare a seguito del d.l. 31 maggio 2010, n. 78 (c.d. Manovra Economica). Prime note", in CNN Notizie Notiziario d'informazione del Consiglio Nazionale del Notariato del 28 giugno 2010; G. RIZZI, La normativa in materia di conformità dei dati catastali (d.l. 78/2010), con approfondimento aggiunto il 16 gennaio 2014; G. PETRELLI, Conformità catastale e pubblicità immobiliare - L'art. 29, 1º comma bis, l. 27 febbraio 1985 n. 52, Milano, 2010, p. 2 e ss.; A. TESTA, La conversione del d.l. 78/2010: le novità riguardanti le circolazione degli immobili, in Immobili & proprietà, 2010, p. 588; NICOLINI R., La riforma della circolazione immobiliare, vera azione di contrasto all'evasione fiscale, in Immobili & dir., 2010, fasc. 9, p. 14 ss.; G. GENCHI, Le nuove regole dettate in materia di conformità dei dati catastali, articolo del 17.09.2010 rinvenibile su http://www.altalex.com/index.php?idnot=11753.

(7) Il riferimento è alle Circolari dell'Agenzia del Territorio, rispettivamente del 9 luglio 2010, n. 2/2010, prot. n. 36607, e del 10 agosto 2010, n. 3/2010, prot. 42436.

(8) Si tratta di realizzare cioè una perfetta simmetria dei dati che individuano l'immobile sia sotto il profilo oggettivo che sotto quello soggettivo con la creazione di un archivio le cui risultanze siano effettivamente rispondenti al dato reale. In questi termini A. TESTA, La conversione del d.l. 78/2010: le novità riguardanti le circolazione degli immobili, cit.

(9) In attuazione della previsione di cui all'art. 64 del d.lgs. 30 luglio 1999 n. 300. Per maggiori ragguagli sulla funzione e il percorso di attuazione della Anagrafe Immobiliare Integrata vedasi A. DE LUCA, L'Anagrafe Immobiliare Integrata e l'alta valenza fiscale: il ruolo dell'agenzia del territorio, in Corriere Tributario, 44/2010, p. 3702 e ss.; ID., Per il contrasto all'evasione immobiliare nuove attribuzioni all'Agenzia del Territorio, in Corriere Tributario, 33/ 2010, p. 2688 e ss.

(10) In tal senso G. PETRELLI, Conformità catastale e pubblicità immobiliare, cit., p. 5. Concorde anche G. TRAPANI, La rappresentazione grafica nelle planimetrie: aree scoperte ed enti accessori, in Notariato, 1/2012, p. 50 ss.

(11) Sul punto valgono sempre le considerazioni della Circolare dell'Agenzia del Territorio del 9 luglio 2010, n. 2/2010, prot. n. 36607, cit. Per più ampi ragguagli si rinvia altresì a C. OCCHIPINTI e F. DEL STABILE, La banca dati catastale contro gli evasori, in Immobili & proprietà, 2009, p. 305; G. MELIS, Questioni attuali in tema di catasto e «fiscalità immobiliare», in Rass. trib., 2010, p. 703.

(12) A. BUSANI e U. MORELLO, Passaggio in catasto per i nuovi requisiti di forma ad substantiam degli atti immobiliari (commento al d.l. 31 maggio 2010 n. 78, coordinato con la l. di conversione 30 luglio 2010 n. 122), in Contratti, 2010, p. 916.

(13) La terminologia è mutuata da A. CHECCHINI, Nullità formale e nullità sostanziale dell'alienazione di immobili irregolari (art. 17, 18 e 40), in Riv. giur. di urbanistica, fascicolo n. 3/4 – 1986, p. 407.

(14) Per una ricognizione delle tipologie negoziali ricomprese nel concetto utilizzato dalla norma di "trasferimento, costituzione o scioglimento di comunione di diritti reali … ad esclusione dei diritti reali di garanzia" si rinvia al quadro schematico di G. RIZZI, La normativa in materia di conformità dei dati catastali (d.l. 78/2010), cit. e al più esteso G. PETRELLI, Conformità catastale e pubblicità immobiliare, cit. p. 12 e ss.

(15) Secondo A. TESTA, La conversione del d.l. 78/2010: le novità riguardanti le circolazione degli immobili, cit., "l'atto che il legislatore ha inteso mettere sotto la lente del controllo di conformità catastale rispetto alle risultanze dei registri immobiliari e alle risultanze determinate dallo stato di fatto è esclusivamente quello che determina una modificazione patrimoniale nella titolarità di beni immobili".

(16) Resta sottratto all'ambito applicativo delle prescrizioni di cui al citato d.l. n. 78/2010 anche l'atto costitutivo di fondazione istituita erede universale con testamento integrando anch'esso un atto mortis causa (sul punto si rinvia alla Risposta a Quesito Civilistico n. 300-2012/C "Applicazione delle disposizioni di cui al d.l. n. 78/2010 e del d.p.r. n. 380/2001 all'atto costitutivo di una fondazione istituita erede universale con testamento", in CNN Notizie del 29 gennaio 2013).

(17) Almeno nell'immediato. Il riferimento è alla successiva vicenda circolatoria legata alla vendita nell'ambito delle procedure esecutive immobiliari individuali o concorsuali. Pur in mancanza di una deroga espressa e in presenza di un dato letterale della novella che ad una interpretazione non sistematica (qui invece adottata e meglio esposta appresso) fa riferimento a tutti gli "atti pubblici" (in essi dovendosi ricomprendere anche quelli giudiziali) si è condivisibilmente esclusa l'applicabilità della normativa in commento sia per la vendita forzata in sede esecutiva sia per altri diversi tipi di vendita "coatta" in ambito giudiziale (vendita ex art. 788 c.p.c. nel giudizio divisionale e vendite ex art. 107, primo o secondo comma, l. fall., in ambito fallimentare), con qualche doverosa puntualizzazione per la vendita attuata in ambito fallimentare, mediante c.d. procedure competitive ai sensi dell'art. 107, primo comma, l. fall., perfezionata con atto di trasferimento notarile. A tale conclusione si è giunti sulla base di un'analisi testuale alla luce della ratio legislativa (di natura tributaria) e della verifica del bilanciamento degli interessi in gioco bilanciamento che non autorizza a precludere la vendita in sede di esecuzione forzata a causa delle incongruenze catastali dei beni da vendere giacché una norma tributaria (quale quella in esame) ostacolerebbe l'esercizio in giudizio di un diritto sostanziale perfetto, andando ad impingere in una incostituzionalità per violazione dell'art. 24 Cost., secondo i più recenti orientamenti del giudice delle leggi. In tal senso Studio Esecuzioni Immobiliari n. 1-2011/E, Vendita forzata e nuova normativa in materia di conformità dei dati catastali a cura di E. GASBARRINI, in CNN Notizie del 6 maggio 2011. Si vedano altresì Studio Esecuzioni Immobiliari n. 16-2011/E, L'atto notarile di trasferimento a seguito di vendita fallimentare a cura di S. FAZZARI, in CNN Notizie del 9 agosto 2012; Quesito di Impresa n. 129-2012/I e Civilistico -271-2012/C. Vendita in ambito fallimentare e dichiarazioni su regolarità urbanistica, conformità catastale e certificazione energetica a cura di D. BOGGIALI e Quesito di Impresa n. 416-2013/I. Vendita da parte del curatore fallimentare: disciplina urbanistica e conformità catastale a cura di D. BOGGIALI e A. RUOTOLO, entrambi in CNN Notizie del 20 dicembre 2013.

(18) Se si valorizza la vicenda circolatoria, si comprende pertanto come gli atti costitutivi, modificativi o estintivi di servitù debbano essere guardati solo dal punto di vista del fondo servente dal momento che di atto dispositivo si può parlare solo con riguardo a tale fondo mentre il fondo dominante viene in rilievo esclusivamente quale termine di relazione per valutare in termini di inerenza l'utilità derivante dal diritto reale. In questi termini, ex pluribus, la Circolare del Consiglio Nazionale del Notariato, La legge 30 luglio 2010, n. 122, di conversione del D.L. 30 maggio 2010, n. 78, in materia di circolazione immobiliare - Novità e aspetti controversi, a cura di M. LEO, A. LOMONACO, G. MONTELEONE, A. RUOTOLO in CNN Notizie del 6 dicembre 2010. Nel senso, invece, che occorra aver riguardo ad entrambi i fondi urbani A. BUSANI – MORELLO, Passaggio in catasto per i nuovi requisiti di forma ad substantiam degli atti immobiliari, cit. Dall'ambito applicativo della norma va esclusa la servitù costituita per destinazione del padre di famiglia come osserva correttamente M. CEOLIN, La conformità oggettiva e soggettiva nel d.l. 31 maggio 2010 n. 78 (conv. in l. 31 luglio 2010 n. 122) e il problema della nullità degli atti, in Riv. not., 2011, p. 345 e ss., il quale all'uopo si sofferma sulla ricostruzione dogmatica della fattispecie.

(19) La completezza dell'archivio è stata tuttavia compromessa quando il recente legislatore, con la legge 11 novembre 2014, n. 164 che ha convertito, con modifiche, il testo del decreto-legge n. 133 del 12 settembre 2014 cosiddetto "Sblocca Italia", con l'evidente fine di non intralciare la circolazione degli immobili pubblici, ha definitivamente (dopo il fallito tentativo del decreto legge cd. Salva Roma) esonerato "lo Stato e gli altri enti pubblici" nonché le società "per la rivendita dei beni immobili ad esse trasferiti" "dalle dichiarazioni di conformità catastale previste dall'articolo 19, commi 14 e 15, del decreto-legge 31 maggio 2010, n. 78, convertito, con modificazioni, dalla legge 30 luglio 2010, n. 122" (art. 3 del decreto-legge 25 settembre 2001, n. 351, convertito, con modificazioni, dalla legge 23 novembre 2001, n. 410, commi 18 e 19, come modificati dal recente intervento normativo).

(20) L'art. 2699 c.c. (nell'ambito del titolo II del Capo I del libro VI, intitolato "Delle prove") definisce l'atto pubblico come "il documento redatto, con le richieste formalità, da un notaio o da altro pubblico ufficiale autorizzato ad attribuirgli pubblica fede nel luogo dove l'atto è formato" adottando una formulazione ampia, idonea a ricomprendere sia atti giuridici di diritto privato a contenuto negoziale che atti a contenuto diverso (atti negoziali e non negoziali di diritto pubblico, atti, certificazioni e provvedimenti amministrativi, provvedimenti giudiziari). Così G. MARICONDA, Atto pubblico, in Enciclopedia giuridica Treccani, 1988, p. 3.

(21) L'esclusione dal novero della disciplina in esame delle scritture semplici che non possono perciò ritenersi affette da nullità ove manchino delle menzioni e dichiarazioni su cui è costruita la coerenza oggettiva è sottolineata dalla maggioranza dei commentatori. Sul punto, V. BARLESE, Note sulla coerenza oggettiva e soggettiva ex d.l. 78/2010 e l. 122/2010, cit. secondo la quale la norma in esame mira non all'atto in sé considerato ma alla modalità di formazione dell'atto. Dubitativo G. PETRELLI, Conformità catastale e pubblicità immobiliare, cit. p. 14.

(22) In tal senso la Circolare del Consiglio Nazionale del Notariato "La circolazione immobiliare a seguito del d.l. 31 maggio 2010, n. 78 (c.d. Manovra Economica). Prime note", cit.

(23) Si tratta delle considerazioni qui pienamente condivise espresse nello Studio Esecuzioni Immobiliari n. 1-2011/E, Vendita forzata e nuova normativa in materia di conformità dei dati catastali a cura di E. GASBARRINI, cit.

(24) In senso contrario a quanto sostenuto nel testo G. PETRELLI, Conformità catastale e pubblicità immobiliare, cit. p. 15; M. CEOLIN, La conformità oggettiva e soggettiva nel d.l. 31 maggio 2010 n. 78 (conv. in l. 31 luglio 2010 n. 122) e il problema della nullità degli atti, cit., p. 339; A. BUSANI – MORELLO, Passaggio in catasto per i nuovi requisiti di forma ad substantiam degli atti immobiliari, cit., nota 8.

(25) D'altro canto il regime delle nullità mal si attaglia ai provvedimenti giudiziali, essendo i relativi vizi coperti dal giudicato o da regimi analoghi come rileva opportunamente G. PETRELLI, Conformità catastale e pubblicità immobiliare, cit., p. 60, facendone tuttavia derivare attraverso una non condivisibile operazione ortopedica (alla quale aderisce M. CEOLIN, La conformità oggettiva e soggettiva nel d.l. 31 maggio 2010 n. 78 (conv. in l. 31 luglio 2010 n. 122) e il problema della nullità degli atti, cit., p. 367 e ss.) la trasformazione della sanzione della nullità prevista dalla norma in sanzione di intrascrivibilità. La soluzione qui accolta di limitare l'applicazione della norma agli atti negoziali notarili, del resto, consentirebbe di porre riparo alla congerie di interpretazioni discordanti (delle quali dà conto A. LANDINI, La normativa in materia di conformità dei dati catastali e i trasferimenti immobiliari in sede di separazione e di divorzio, in Famiglia, persone e successioni, 2012, p. 44 e ss.) che si sono diffuse nell'ambito dei diversi Tribunali, Ordini forensi territoriali o Associazioni, chiamati, dopo l'entrata in vigore della normativa in materia di conformità catastale, ad esprimersi in merito alle modalità documentali per dare applicabilità alla stessa nell'ambito dei procedimenti di separazione o di divorzio ove si realizzino trasferimenti immobiliari. Senza con ciò che si giunga a sostenere, come da taluno (G. OBERTO, Ancora sulle intese traslative tra coniugi in sede di crisi coniugale: a neverending story. Nota di commento ad App. Milano 12 gennaio 2010, in Famiglia e dir., 2011, p. 589 ss.) immotivatamente paventato, che, per tale verso, si imponga (ma semmai si renda consigliabile) che il trasferimento dei diritti in oggetto si attui solo ed esclusivamente per mezzo di un notaio.

(26) Secondo la citata Circolare dell'Agenzia del Territorio n. 2 del 9 luglio 2010, "gli elementi innovativi introdotti dal comma 1-bis non assumono diretta rilevanza in ordine alla trascrivibilità o meno degli atti immobiliari a cui la norma fa riferimento".

(27) In questo senso sembrano orientarsi G. PETRELLI, Conformità catastale e pubblicità immobiliare, cit. p. 14, ove rileva che "il contenuto effettivo della norma potrebbe consistere nel sancire l'inidoneità del titolo ai fini della pubblicità immobiliare" e p. 58 ove trattando dell'istituto della conversione ex art. 2701 c.c. dell'atto pubblico o scrittura privata autenticata nulli per violazione del disposto in materia di conformità oggettiva, sostiene che all'esito di tale conversione l'atto sarebbe insuscettibile di trascrizione giusta il combinato disposto degli artt. 2657 e 2674 c.c. (ovvero trascrivibile con riserva ex art. 2674 bis c.c.); M. CEOLIN, La conformità oggettiva e soggettiva nel d.l. 31 maggio 2010 n. 78 (conv. in l. 31 luglio 2010 n. 122) e il problema della nullità degli atti, cit., p. 368.

(28) Il riferimento è a Cass., 11 gennaio 2006, n. 264, in Giust. civ., 2006, I, p. 518 ss.

(29) R. TRIOLA, La trascrizione in Trattato di diritto privato diretto da M. Bessone, Della Tutela dei diritti, IX, Torino, 2000, p. 277. In tal senso anche Trib. Roma, 9 aprile 1995, in Riv. not., 1996, 221.

(30) In tal senso R. TRIOLA, La trascrizione, cit., p. 280. G. OBERTO, Rifiuto di trascrizione e trascrizione con riserva nel sistema della l. 27 febbraio 1985, n. 52, in Riv. dir. civ., 1990, I, p. 243.

(31) Così Cass., 18 aprile 2007 n. 9297 in Vita not., 2007, p. 749 ss.

(32) Così G. PETRELLI, Conformità catastale e pubblicità immobiliare, cit., p. 26.

(33) È espressa con chiarezza nella Circolare dell'Agenzia del Territorio del 9 luglio 2010, n. 2/2010, prot. n. 36607 la necessità che i due concetti vadano "correlati" ovvero valutati l'uno in funzione dell'altro.

(34) In tal senso sembrano deporre le due citate Circolari dell'Agenzia del Territorio, rispettivamente del 9 luglio 2010, n. 2/2010, prot. n. 36607, e del 10 agosto 2010, n. 3/2010, prot. 42436. Nello stesso senso anche la Circolare del Consiglio Nazionale del Notariato, La legge 30 luglio 2010, n. 122, di conversione del D.L. 30 maggio 2010, n. 78, in materia di circolazione immobiliare - Novità e aspetti controversi, cit. A margine della definizione di "unità immobiliare urbana" si ritiene doveroso fare un cenno alla questione dei "fabbricati rurali". Nell'originaria struttura del catasto, i fabbricati rurali sono tenuti ben distinti dalle unità immobiliari urbane tant'è che l'art. 4 del citato regio decreto n. 652/1939 precisa che "Si considerano come immobili urbani i fabbricati e le costruzioni stabili di qualunque materiale costituite, diversi dai fabbricati rurali". Ciò in quanto il fabbricato rurale non ha incidenza reddituale autonoma: il reddito attribuito al terreno "assorbe" quello del fabbricato. Il sistema delineato dalla primitiva normativa catastale è stato tuttavia rivoluzionato negli anni 1993-1994 (in seguito al decreto legge 30 dicembre 1993 n. 557, convertito in legge 26 febbraio 1994 n. 133) quando, da un lato, viene soppresso il "nuovo catasto edilizio urbano" e costituito il "catasto dei fabbricati" come contenitore unico di ogni fabbricato, anche di quelli rurali, e, d'altro canto, il riconoscimento della ruralità dei fabbricati agli effetti fiscali viene disancorato dalla loro collocazione catastale (nel catasto terreni) e collegata a specifici requisiti oggettivi e soggettivi del possessore dell'immobile (fissati dall'art. 9, commi 3, 3-bis, 3-ter, 4 e 5 del citato d.l. n. 557/1993) molto spesso di difficile accertamento concreto. Ebbene, alla stregua di tale normativa l'Agenzia del Territorio, nella Circolare n. 2/2010 del 9 luglio 2010, dopo aver precisato che le prescrizioni in materia di conformità catastale oggettiva riguardino "gli immobili già iscritti al catasto edilizio urbano (sic), nonché quelli per i quali sussiste l'obbligo di dichiarazione", statuisce non senza contraddizioni che debbano essere esclusi dall'ambito di applicazione della norma suddetta "i fabbricati rurali, censiti al catasto terreni, che non abbiano subito variazioni, né perso i requisiti oggettivi e soggettivi per il riconoscimento della ruralità ai fini fiscali". Sul punto la dottrina notarile in sede di primo commento della normativa in materia di conformità catastale oggettiva invitava alla cautela atteso che se a fronte del dato letterale "i fabbricati con requisiti di ruralità sono teoricamente esclusi dall'ambito di applicazione del primo periodo del comma 1-bis (accertamento di conformità oggettiva)", "in pratica, la difficoltà di accertamento dei requisiti di ruralità può rendere aleatoria la validità dell'atto se non vengono rispettate le prescrizioni in esame" (così G. PETRELLI, Conformità catastale e pubblicità immobiliare, cit., p. 42 ss. e, in senso conforme, Circolare del Consiglio Nazionale del Notariato "La circolazione immobiliare a seguito del d.l. 31 maggio 2010, n. 78 (c.d. Manovra Economica). Prime note", cit.). Una volta scaduto (il 30 novembre 2012) definitivamente (dopo le innumerevoli proroghe) il termine per l'accatastamento al catasto fabbricati di tutti i fabbricati rurali, sia residenziali sia di servizio ancora iscritti in catasto terreni e superate le incertezze normative sul rilievo da attribuire in materia alle categorie catastali attraverso l'adozione della tecnica della "annotazione di ruralità" (per una ricognizione del nuovo quadro normativo si rinvia a "La ruralità dei fabbricati. Le disposizioni attuative del decreto legge 6 dicembre 2011, convertito in legge 22 dicembre 2011 n. 214. CNN Segnalazioni Novità normative a cura di P. GIUNCHI, in CNN Notizie del 19 settembre 2012), la dottrina notarile, tornata sul punto - G. RIZZI, La normativa in materia di conformità dei dati catastali. D.L. 78/2010 (versione rivista dello studio pubblicata nella collana "Le Guide" su Portale Notarile Notaio.org) e Scaduto il termine di accatastamento in catasto fabbricati dei fabbricati iscritti in catasto terreni. Conseguenze. CNN Segnalazioni Novità normative a cura di D. PODETTI, in CNN Notizie del 21 dicembre 2012), oggi appare apodittica nell'affermare che se tutti i fabbricati devono essere denunciati al catasto dei Fabbricati per le loro caratteristiche intrinseche (a prescindere dalla ricorrenza o meno dei requisiti di ruralità che rileva ai fini delle imposte dirette o di TASI-IMU) anche i fabbricati rurali rientrano nell'ambito delle "unità immobiliari urbane" iscritte o da iscrivere al Catasto dei Fabbricati con attribuzione di una rendita catastale a seguito di classamento e soggiacciono perciò alle prescrizioni in materia di conformità catastale oggettiva (oltre che soggettiva, come già ritenuto dai primi commentatori). Né, d'altro canto, appare possibile trasferire fabbricati rurali che siano ancora censiti al Catasto terreni, dovendosene richiedere a cura del notaio rogante prima della stipula dell'atto l'accatastamento in catasto fabbricati (senza possibilità di ottenere peraltro l'annotazione di ruralità dopo la scadenza del termine indicato).

(35) Sul punto, G. PETRELLI, Conformità catastale e pubblicità immobiliare, p. 27 e G. TRAPANI, La rappresentazione grafica nelle planimetrie: aree scoperte ed enti accessori, cit., p. 50 ss.

(36) La normativa tributaria, come correttamente rilevato dal Tribunale di Trieste nella citata pronuncia del 19 aprile 2012, richiede che l'edificio sia non solo ultimato (e quindi venuto ad esistenza con la realizzazione del rustico e della copertura secondo le definizioni di cui all'art. 31, comma secondo, della l. n. 47/1985 e dell'art. 2654-bis c.c.) ma anche soggetto ad obbligo di accatastamento in quanto divenuto abitabile o servibile all'uso cui è destinato (Art. 28 R.D.L. 13 aprile 1939 n. 652). Restano perciò esclusi dall'ambito di applicazione della norma i fabbricati ancora da costruire o in corso di costruzione (F/3), unità quest'ultima rientrante nel più ampio genus delle "categorie fittizie" che ricomprende le unità collabenti (F/2 ossia costruzioni inidonee ad utilizzazioni produttive di reddito a causa dell'accentuato livello di degrado), le unità in corso di definizione (F/4 ossia, ad esempio, la stanza, priva di accesso autonomo, o la scala o il pianerottolo che viene stralciata da un'unità per essere trasferita a terzi proprietari dell'unità confinante con la quale verrà fusa), i lastrici solari (F/5), categoria per la quale stante l'inidoneità attuale a produrre reddito sono esclusi dall'obbligo della presentazione della planimetria catastale essendo identificati esclusivamente nell'elaborato planimetrico. Per le problematiche catastali poste dai fabbricati in corso di ristrutturazione si rinvia alle considerazioni di G. RIZZI, La normativa in materia di conformità dei dati catastali (d.l. 78/2010), cit.

(37) Così la Circolare del Consiglio Nazionale del Notariato, La legge 30 luglio 2010, n. 122, di conversione del D.L. 30 maggio 2010, n. 78, in materia di circolazione immobiliare - Novità e aspetti controversi, cit.

(38) Nella Circolare del Consiglio Nazionale del Notariato del 1° marzo 1987 su "La legge 28 febbraio 1985 n. 47 Criteri applicativi" viene in particolare evidenziata la difficoltà di qualificare come terreni, da un lato, quelle "aree insediate a strade, marciapiedi, lastrici, cortili attrezzati, e più ancora a campi da tennis, posti auto scoperti e parcheggi" e, nel contempo, per altro verso, di qualificare come fabbricati quei manufatti marginali, ma di comune ricorrenza, "quali muretti di recinzione o di contenimento, ponticelli, pozzi, fondazioni di fabbricati in costruzione".

(39) Per un'attenta disamina dei diversi criteri indicati in dottrina per distinguere la fattispecie di "terreno" da quella di "edificio", vedasi, oltre la citata Circolare del Consiglio Nazionale del Notariato del 1° marzo 1987 su "La legge 28 febbraio 1985 n. 47 Criteri applicativi", G. TRAPANI, La circolazione giuridica dei terreni, nella collana Teoria e pratica del diritto - Sezione I Diritto e Procedura civile, Milano, 2007, 8 ss., nonché ID., La circolazione giuridica dei terreni: analisi delle linee direttrici dello statuto di tali beni, Studio CNN n. 4540 del 1° luglio 2003 (destinato alla pubblicazione nella Sezione "Materiali" della Rivista Studi e Materiali - Quaderni semestrali). Tra i vari criteri distintivi si annovera, innanzitutto, quello secondo il quale sono edifici tutte quelle opere che rientrano nel novero degli interventi edilizi come oggi definiti nell'art. 3 del Testo Unico, oppure il criterio secondo il quale è "terreno" ogni area anche incorporante opere di urbanizzazione ed anche opere pertinenziali, che comunque non costituiscono edificio in senso catastale. Non è tuttavia chi non veda la discutibilità di un criterio che, ai fini della qualificazione della species, valorizza la definizione censuaria o catastale che è in realtà un posterius e non un prius della qualificazione. Critico su tale punto anche G. TRAPANI, La circolazione giuridica dei terreni, cit.

(40) L'esigenza alla base di una simile opzione interpretativa volta ad evitare l'accoglimento di una nozione restrittiva delle species terreni ed edifici che potrebbe portare ad individuare "un tertium genus" di beni che si sottrae al regime di entrambe le categorie, tuttavia non riesce ad essere soddisfatta integralmente giacché, come si vedrà, anche opinando in tal senso residuano ipotesi di manufatti che si sottraggono ad entrambe le normative indicate ai fini della validità dell'atto (si vedano sul punto le concordi considerazioni espresse nella Circolare del Consiglio Nazionale del Notariato del 1° marzo 1987 su "La legge 28 febbraio 1985 n. 47 Criteri applicativi", cit.).

(41) Così la più volte citata Circolare del Consiglio Nazionale del Notariato del 1° marzo 1987 su "La legge 28 febbraio 1985 n. 47 Criteri applicativi"; G. BARALIS, Atto traslativo di stazione servizio carburanti e adempimenti ai sensi della legge 47/1985. Studio CNN n. 732 approvato dalla Commissione Studi il 22 febbraio 1995; G. TRAPANI, La circolazione giuridica dei terreni, cit.

(42) In questo senso anche SANTARCANGELO, Condono edilizio, Milano 1991, p. 209 ss.

(43) Così G. TRAPANI, La circolazione giuridica dei terreni, cit.

(44) In giurisprudenza cfr., ex multis, T.A.R. Sardegna, sez. II, 27 settembre 2006, n. 2013 e T.A.R. Campania Napoli Sez. VI Sent., 04-08-2008, n. 9733, che rilevano come "la precarietà di una costruzione urbanisticamente rilevante non può essere collegato alla eventuale astratta rimuovibilità dell'opera, bensì dalla durata nel tempo della stessa e dalla sua obiettiva destinazione a soddisfare esigenze durevoli nel tempo. Si veda ancora T.A.R. Toscana Firenze Sez. III Sent., 11-04-2008, n. 1020, che collega il concetto di costruzione urbanisticamente rilevante all'idoneità del manufatto ad incidere sul preesistente assetto edilizio in modo non occasionale.

(45) Sempre che non si tratti di interventi soggetti alla semplice presentazione della comunicazione di inizio dei lavori asseverata (cd. C.I.L.A.) ovvero della S.C.I.A., per i quali deve affermarsi la tendenziale irrilevanza ai fini della validità dell'atto di ogni menzione urbanistica. Sul punto, si rinvia a G. RIZZI, Menzioni urbanistiche e validità degli atti notarili, Studio CNN n. 5389/C approvato dalla Commissione studi civilistici il 30 ottobre 2004; ID., La disciplina dell'attività edilizia dopo il Decreto sullo Sviluppo 2011 - Studio CNN n. 325-2011/C approvato dalla Commissione Studi Civilistici l'8 giugno 2011; ID., La disciplina dell'attività edilizia. Novità normative 2014 (D.L. 133/2014 – cd. "Sblocca Italia") pubblicato in CNN Notizie n. 191 del 15 ottobre 2014 ed il collegato La disciplina dell'attività edilizia. Novità normative 2014 (cd. decreto "Sblocca Italia" post conversione) in CNN Notizie n. 220 del 24 novembre 2014, il quale, dopo aver ricordato che non vi è alcun obbligo per legge (artt. 17 e 40 legge n. 47/1985 e art. 46 d.p.r. 380/2001) di citare in atto gli estremi di tali titoli abilitativi minori giacché l'art. 46, comma 5 bis, del medesimo d.p.r. impone l'obbligo della menzione, a pena di nullità, della sola D.I.A. (cd. SUPER D.I.A.) per gli interventi di cui all'art. 22, terzo comma, sottolinea, tuttavia, come la menzione dei primi possa essere quanto mai opportuna al fine di ricostruire in atto tutta la "storia urbanistico-edilizia" del fabbricato.

(46) Analogamente vanno trattate tutte le opere a servizio dell'attività agricola che, per quanto non precarie, permettono una migliore fruizione del fondo secondo la sua destinazione (ad esempio opere di contenimento, ponticelli, pozzi recinzione in filo spinato o con rete metallica o con assi in legno o pali in ferro infissi al suolo, sostituzione di piante o piantagioni, realizzazione di una strada interpoderale in terra battuta).

(47) Tale è il caso dei posti auto scoperti o parcheggi a raso, che laddove interessati da interventi (anche di carattere modesto) necessari per fondare una nuova e diversa fruizione del terreno (in via esemplificativa G. TRAPANI, La circolazione giuridica dei terreni, cit. vi annovera la creazione di spazi di manovra agevoli, la creazione di una base in cemento o asfalto per parcheggio e manovra ed, ancora, la realizzazione di strutture coperte prive di tramezzature esterne, ma adeguate a proteggere gli automezzi dal sole) ove non acquista più rilevanza giuridica il mero terreno, bensì il terreno quale oggetto di una peculiare trasformazione urbanistica. Sul tema, anche se a diversi fini cfr. M. C. CIGNARELLA In tema di plusvalenze immobiliari cessione di parcheggi a raso. Quesito n. 183-2010/T, in CNN Notizie (Notiziario d'informazione del Consiglio Nazionale del Notariato) del 2 dicembre 2010; M. BASILAVECCHIA - M. C. CIGNARELLA, Plusvalenze immobiliari: lo stato dell'arte. Studio Tributario n. 45-2011/T approvato della Commissione Studi tributari il 23 settembre 2011; M.L. MATTIA, Nozione di "costruzione" ai fini della costituzione del diritto di superficie: i parcheggi scoperti. Quesito n. 238-2011/C in CNN Notizie del 3 gennaio 2012.

(48) G. TRAPANI, La circolazione giuridica dei terreni, cit.

(49) T.A.R. Campania Salerno Sez. I, Sent., 17-10-2012, n. 1847; T.A.R. Lazio Roma Sez. I quater, Sent., 23-09-2009, n. 9240.

(50) Laddove il mutamento della destinazione dell'area in modo non transeunte ai fini della realizzazione di un campo sportivo sia stata affidata ad opere di sbancamento del terreno, copertura della superficie ottenuta con il materiale necessario, consolidamento del suolo con impianti di drenaggio, installazione di una recinzione del terreno di gioco con reti metalliche ma senza creazione di volumetria accessoria, opere per le quali è ora sufficiente una semplice S.C.I.A. (già D.I.A.) - cfr. Cons. Stato Sez. IV, Sent., 16-03-2010, n. 1535; Cons. Stato Sez. IV, Sent., 29-07-2009, n. 4769; Cass. pen., 28-09-1983 - l'inevitabile riconduzione dell'area attrezzata così trasformata al regime di circolazione dei fabbricati, impone tale menzione, pena, a voler diversamente opinare, la creazione di un tertium genus di manufatti ed opere che, per sé considerati, si sottraggano ad entrambe le normative indicate. Sul punto, in senso conforme anche G. TRAPANI, La circolazione giuridica dei terreni, cit., p. 19.

(51) Cass. pen. Sez. III Sent., 08-07-2008, n. 36560; Cass. pen. Sez. III, 23-06-2004, n. 36094.

(52) Il tema ancora una volta è stato affrontato dalla dottrina notarile con riguardo alla fattispecie dei posti auto scoperti in proprietà esclusiva di un determinato soggetto. Si ritiene di condividere al riguardo, per le considerazioni esposte, l'opinione di chi ritiene (G. PETRELLI, Conformità catastale e pubblicità immobiliare, p. 39-40) che la normativa in materia di conformità catastale trovi applicazione in relazione ai posti auto realizzati mediante opere che comportino "trasformazione urbanistica ed edilizia del territorio" mentre resterebbe inapplicabile a quelli ricavati su un'area scoperta "senza compimento di alcuna opera edilizia". Nello stesso senso anche A. BUSANI – MORELLO, Passaggio in catasto per i nuovi requisiti di forma ad substantiam degli atti immobiliari, in I Contratti, 10/2010, p. 916 e ss.; G. RIZZI, La normativa in materia di conformità dei dati catastali (d.l.78/2010). Sembra giungere a diversa conclusione pur muovendo dalle medesime premesse teoriche, G. TRAPANI, La rappresentazione grafica nelle planimetrie: aree scoperte ed enti accessori, cit., p. nonché ID., Conformità catastale e posti auto a raso accatastati in categoria C/6 in CNN Notizie del 22 novembre 2011.

(53) Nella categoria catastale D/6 si fanno rientrare "sale per bowling, stadi e piscine; aree con attrezzature sportive; campi sportivi senza costruzioni (campi di calcetto, tennis, palla a volo, basket, baseball, tiro a segno ecc.) o con semplici gradinate; impianti con attrezzature sportive, anche con coperture pressurizzate; campi da golf, maneggi e simili (su tale ultima categoria cfr. circolare n. 5 del 14 marzo 1992 della Ex Direzione Generale del Catasto e dei Servizi Tecnici Erariali). Merita di essere segnalato come mentre fino al 2006 tali aree con attrezzature sportive venivano ricondotte nella categoria D/6 solo se "aventi fini di lucro", con la circolare n. 4 del 16 maggio 2006, l'Agenzia del Territorio ha evidenziato come tale principio di riferimento al "lucro" deve considerarsi superato e, pertanto, nell'accertamento della categoria catastale deve farsi riferimento alle sole caratteristiche tipologiche dell'unità immobiliare urbana ospitante impianti sportivi scegliendo quella più pertinente delle categorie ordinarie (C/4) o speciali (D/6). In senso conforme anche la Risposta a quesito da parte della Direzione Centrale Catasto e Cartografia dell'agenzia del Territorio del 6 maggio 2011 prot. 28285.

(54) Così la citata Circolare dell'Agenzia del Territorio n. 4 del 16 maggio 2006, che ha chiarito come non sono da censire nella categoria E/1 gli impianti di risalita quali funivie, sciovie, seggiovie e simili, quando hanno destinazione esclusivamente o prevalentemente commerciale in quanto non assimilabili a servizio di trasporto, ma al soddisfacimento di fini ricreativi, sportivi o turistico-escursionistici.

(55) Per una simile casistica si veda anche G. TRAPANI, La rappresentazione grafica nelle planimetrie: aree scoperte ed enti accessori, cit.

(56) Per maggiori ragguagli si rinvia a M. IOVINE-N. CINO, Catasto edilizio urbano. Guida pratica n. 1. Dichiarazioni di nuova costruzione e di variazione di unità immobiliari, Padova, 2011, p. 114 ss.

(57) In questo senso anche G. TRAPANI, La rappresentazione grafica nelle planimetrie: aree scoperte ed enti accessori, cit., ove viene approfondito il tema dei presupposti oggettivi e soggettivi del vincolo pertinenziale.

(58) G. TRAPANI, La rappresentazione grafica nelle planimetrie: aree scoperte ed enti accessori, cit., rileva come allorquando le aree censite in catasto terreni costituiscano parchi pertinenti unità immobiliari urbane a destinazione abitativa, queste ultime devono essere censite nelle categorie A/7 e A/8, alle quali è certamente attribuita una rendita superiore. D'altro canto, a diversi fini, il D.M. 2 agosto 1969, nel definire le caratteristiche delle abitazioni di lusso, stabilisce che sono considerate abitazioni di lusso "le abitazioni unifamiliari dotate di piscina di almeno 80 mq. di superficie o campi da tennis con sottofondo drenato di superficie non inferiore a 650 mq."

(59) Sulla necessità della rappresentazione in planimetria delle aree di pertinenza esclusiva si esprime chiaramente la Circolare dell'Agenzia del Territorio del 9 luglio 2010, n. 2/2010, prot. n. 36607, cit.

(60) La questione è approfondita da G. TRAPANI, La rappresentazione grafica nelle planimetrie: aree scoperte ed enti accessori, cit.

(61) Secondo la Circolare del Consiglio Nazionale del Notariato, La legge 30 luglio 2010, n. 122, di conversione del D.L. 30 maggio 2010, n. 78, in materia di circolazione immobiliare - Novità e aspetti controversi, cit. per tali terreni non esiste un obbligo, ma solo una facoltà per il soggetto interessato di inserire nel catasto dei fabbricati le aree agricole pertinenziali, raffigurandole graficamente nella stessa planimetria dell'unità immobiliare al cui servizio o ornamento sono destinate sempre che non si tratti di aree che, pur censite in catasto terreni, costituiscono, come detto, parchi pertinenti unità immobiliari urbane a destinazione abitativa, di guisa da elevarne la categoria (da A/" ad A/7 o A/8, alle quali è certamente attribuita una rendita superiore), con conseguente necessità che esse vengano quindi rappresentate nella relativa planimetria catastale ai fini dell'applicazione del comma 1 bis. Non devono comunque essere rappresentate in planimetria le aree eccedenti il doppio dell'area coperta in pianta dalle costruzioni, qualora le stesse aree siano destinate all'ordinaria coltura.

(62) Così Circolare del Consiglio Nazionale del Notariato, La legge 30 luglio 2010, n. 122, di conversione del D.L. 30 maggio 2010, n. 78, in materia di circolazione immobiliare - Novità e aspetti controversi, cit., alla quale si rinvia per ampi ragguagli sul tema delle aree urbane condominiali.

(63) Il riferimento è a G. TRAPANI, La rappresentazione grafica nelle planimetrie: aree scoperte ed enti accessori, cit., il quale molto opportunamente conclude l'ampio excusus sul tema delle aree pertinenziali con un utile schema di sintesi delle soluzioni proposte.

(64) La nozione di lotto edificato, desumibile dalla prassi amministrativa (circolare dell'Agenzia del Territorio n. 4 del 2009, circolari del Ministero delle Finanze n. 15 del 29 luglio 1985, n. 2 del 1984 e n. 217 del 23 settembre 1940, istruzioni del 24 maggio 1942 e del 28 luglio 1942) allude alla "porzione di terreno, dotata di distinta identità, nella quale sorge un edificio o un complesso di edifici" "unitariamente costituito dall'area di sedime dell'edificio o del complesso di edifici esistente e dai relativi spazi scoperti di pertinenza, così come identificati negli atti catastali".

(65) L'esempio è quello del fabbricato di proprietà di un unico soggetto composto da appartamento ad uso abitativo, garage e magazzino, distintamente censiti in catasto fabbricati, con circostante corte comune a tutte le unità immobiliari.

(66) Così la Circolare dell'Agenzia del Territorio del 10 agosto 2010, n. 3/2010, prot. 42436.

(67) La pronuncia è rinvenibile sia in Riv. not., 2013, p. 1195 con nota redazionale, che in Giur. it., 2013, p. 1555, con nota di commento di P. DORIA, Prime applicazioni dell'obbligo di attestazione di conformità delle aree alle mappe catastali (art. 19 d.l. 31 maggio 2010 n. 78).

(68) Dà per scontata tale evenienza l'autore della nota redazionale alla pronuncia in Riv. Not.

(69) Regio Decreto 28 marzo 1929, n. 499 (in Gazz. Uff., 18 aprile, n. 91) recante Disposizioni relative ai libri fondiari nei territori delle nuove province. Infatti, il giudice tavolare ai sensi dell'art. 94 legge tav. "ordinerà un'iscrizione tavolare solo se concorrono le seguenti condizioni:
1° se dal libro fondiario non risulta alcun ostacolo contro la chiesta iscrizione;
2° se non sussiste alcun giustificato dubbio sulla capacità personale delle parti di disporre dell'oggetto a cui l'iscrizione si riferisce, o sulla legittimazione dell'istante;
3° se la domanda risulta giustificata dal contenuto dei documenti prodotti;
4° se i documenti prodotti hanno tutti i requisiti di legge per l'iscrizione richiesta.
Quando si tratta di iscrizioni tavolari ordinate da altre autorità, il giudice tavolare si limiterà a decidere sull'ammissibilità dell'iscrizione con riguardo allo stato tavolare risultante dai libri fondiari di sua competenza."

(70) L'art. 26 citato (come sostituito dall'articolo 29 della legge 29 ottobre 1974, n. 594) dispone che "Le intavolazioni e le prenotazioni possono ordinarsi solo verso la presentazione di atti contenenti i requisiti prescritti dalla legge. Trattandosi dell'acquisto o della modificazione di un diritto tavolare gli atti devono contenere una valida causa. La rinnovazione delle ipoteche è ordinata su semplice domanda, purché questa venga prodotta entro il termine di cui all'articolo 2847 del c.c."-.

(71) L'art. 27 (come sostituito dall'articolo 30 della legge 29 ottobre 1974, n. 594) statuisce che "I documenti in base ai quali si chiede una iscrizione devono essere esenti da vizi visibili che ne diminuiscano l'attendibilità. Le persone devono essere identificate in modo tale da non poter essere scambiate con altre. Nel documento devono pure indicarsi il luogo, il giorno, il mese e l'anno in cui fu formato.

(72) Limitato al rilievo di vizi di nullità. Altrimenti si attribuirebbe al giudice tavolare in sede di volontaria giurisdizione un potere più ampio di quello che compete al giudice di cognizione in mancanza di un'istanza della parte interessata a far valere il più limitato vizio di annullabilità. Sul punto vedasi M. BASSI, Manuale di diritto tavolare, Milano, 2013, p. 148 ss.

(73) Così si esprime il decreto del Tribunale di Bolzano sub G.N. 6052/1991 riportato in M. CUCCARO, Lineamenti di diritto tavolare, Milano, 2010, p. 75, nota 8.

(74) L'uso di tale avverbio e quindi la prescrizione per incidente di tale menzione rende edotto l'interprete che si tratta di previsione già presente nell'ordinamento, come correttamente rilevato da PETRELLI, Conformità catastale e pubblicità immobiliare, cit., p. 47 e confermato dalla Circolare dell'Agenzia Territorio n. 2 del 9 luglio 2010, cit. Ed invero già ai sensi del combinato disposto degli articoli 4, comma 2, e 14 del decreto del Presidente della Repubblica n. 650 del 1972, negli atti civili, giudiziali o amministrativi che danno origine al trasferimento di diritti iscritti nel catasto edilizio urbano, l'immobile deve essere descritto con gli estremi con i quali lo stesso è individuato in catasto. I dati di identificazione catastale fanno parte, altresì, del contenuto necessario delle note di trascrizione e di iscrizione ipotecaria, in virtù del combinato disposto degli artt. 2659, 2660, 2826 e 2839; la mancata indicazione di detti dati nelle note di trascrizione o iscrizione costituisce motivo di rifiuto ai sensi dell'art. 2674 c.c.

(75) In tal senso lascia deporre l'art. 1, comma 6, del d.m. 19 aprile 1994, n. 701, ove si precisa che "le unità immobiliari [...] sono individuate attraverso parametri di identificazione definitivi, rappresentati da sezione, foglio, numero di mappale e di eventuale subalterno". Concordi sul punto tutti gli interpreti. Ex multis, cfr. la Circolare dell'Agenzia Territorio n. 2 del 9 luglio 2010 e La circolazione immobiliare a seguito del d.l. 31 maggio 2010, n. 78 (c.d. Manovra Economica). Prime note", cit.

(76) L'espressione si rinviene in Quesito Civilistico n. 331-2012/C - Indicazione in atto delle planimetrie depositate in catasto a cura di M. Leo, in CNN Notizie del 5 febbraio 2013. Appare all'uopo idonea la citazione di un precedente atto notarile cui la planimetria è stata allegata o indicata nei suoi estremi di registrazione.

(77) Sarebbe sufficiente anche un riferimento assolutamente "generico" secondo A. BUSANI e U. MORELLO, Passaggio in catasto per i nuovi requisiti di forma ad substantiam degli atti immobiliari (commento al d.l. 31 maggio 2010 n. 78, coordinato con la l. di conversione 30 luglio 2010 n. 122), cit., i quali, criticando la diversa opinione di Petrelli che esige un riferimento specifico (con l'allegazione o l'indicazione degli estremi di registrazione), sottolineano come in una norma dettata a pena di nullità, non si può pretendere di leggere più di quello che essa testualmente richiede.

(78) Questo significa, come ha ben evidenziato l'Agenzia del Territorio nella più volte citata Circolare del 9 luglio 2010, n. 2/2010, prot. n. 36607, con riferimento a fattispecie peculiari, che una valida planimetria per le unità immobiliari urbane ove il relativo deposito sia obbligatorio sotto il profilo oggettivo, deve sempre esistere o essere "fornita" prima della stipula dell'atto laddove mancante per ragioni soggettive (planimetria non presente in catasto, in quanto riferita ad unità immobiliari per le quali la normativa catastale non prevedeva l'obbligo di presentazione a carico dei proprietari, che, alla data del 1° gennaio 1939, fossero titolari di un reddito imponibile accertato ai fini dell'imposta fabbricati non maggiore di L. 50, sempre che, alla data di presentazione della dichiarazione, non siano proprietari di altri immobili urbani, anche se non censiti o in godimento di esenzione dall'imposta fabbricati, ai sensi dell'art. 58 del Regolamento per la formazione del Catasto edilizio urbano di cui al decreto del Presidente della Repubblica n. 1142 del 1949) o contingenti (è il caso della planimetria, pur regolarmente presentata e depositata, che non sia reperibile o leggibile per cause non imputabili alla parte la quale ne deve sollecitare l'inserimento attraverso la produzione di una copia conforme in suo possesso o la nuova redazione a cura dell'ufficio, salvo che non voglia procedere in esenzione dei tributi alla nuova presentazione) ovvero laddove inidonea (il riferimento è, da un lato, alle planimetrie non "accettabili" ai sensi del paragrafo 17 della Istruzione II - "Accertamento e classamento" per la formazione del Catasto Edilizio Urbano o quelle cui fa riferimento la successiva Circolare n. 3/T dell'Agenzia del Territorio, che presentino annotazioni di non conformità o altri indizi di anomalia).

(79) Valorizza adeguatamente il profilo della "precisa conoscenza dello stato di fatto" in funzione della quale la legge impone una dichiarazione di parte G. PETRELLI, Conformità catastale e pubblicità immobiliare, cit., p. 50.

(80) E non quelle relative al momento in cui si commercializza l'unità immobiliare urbana. Alla luce di tale principio, secondo la Circolare dell'Agenzia del Territorio n. 3/2010 cit. sono irrilevanti le modifiche concernenti la normativa catastale mentre rilevano quelle conseguenti a variazioni e agli interventi edilizi sempre che incidano come detto su consistenza, categoria e classe.

(81) Sarebbe infatti nullo l'atto che contenesse una dichiarazione di difformità. Così G. PETRELLI, Conformità catastale e pubblicità immobiliare, cit., p. 52; G. RIZZI, La normativa in materia di conformità dei dati catastali (d.l. 78/2010), cit.

(82) Si è già sottolineato infatti come il comma 8 dell'art. 19 del citato D.L. 78/2010 ha disposto a carico dei proprietari l'obbligo di denuncia dei cd. "immobili fantasma" a seguito dell'espletamento da parte dell'Agenzia del territorio delle operazioni previste dall'art. 2, comma 36, del D.L. 262/2006, entro il 31 dicembre 2010 (termine poi prorogato al 30 aprile 2011). Per quanto concerne, invece, le mutazioni nello stato dei beni si ricorda che sono soggette a denuncia di variazione solo quelle che implichino modifiche nella consistenza, nell'attribuzione della categoria e/o della classe. In tal senso lascia deporre l'art. 17 del R.D.L. 13 aprile 1939, n. 652, che prescrive che siano oggetto di denuncia in Catasto le variazioni che incidono sulla «consistenza» e sulla «attribuzione della categoria e della classe». L'ambito delle fattispecie rilevanti è definito dalle osservazioni contenute nella citata Circolare dell'Agenzia Territorio n. 2 del 9 luglio 2010, che sottolinea come "non hanno rilevanza catastale le lievi modifiche interne, quali lo spostamento di una porta o di un tramezzo che, pur variando la superficie utile dei vani interessati, non variano il numero di vani e la loro funzionalità"; né "per le unità immobiliari ordinarie per le quali la consistenza è calcolata in metri quadrati o in metri cubi, le modifiche interne di modesta entità, non incidenti sulla consistenza dei beni iscritta negli atti catastali ovvero sulla destinazione dei singoli ambienti"; mentre "comportano, invece, l'obbligo di presentazione della dichiarazione di variazione l'effettuazione di interventi con cui si realizza una rilevante redistribuzione degli spazi interni, ovvero si modifica l'utilizzazione di superfici scoperte, quali balconi o terrazze"; ovvero "nei casi in cui la mutazione incide sulla consistenza o sulla classe (esempi tipici sono il caso del retrobottega di un negozio che, se trasformato in ambiente destinato alla vendita, incrementa l'originaria superficie dell'unità, ovvero la realizzazione di soppalchi, servizi igienici, etc.)". D'altro canto, attesa la difficoltà tecnica di discernere le singole ipotesi (in considerazione della quale peraltro il legislatore ha dato ingresso alla attestazione surrogatoria del tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale) la citata Circolare dichiara superata la precedente Circolare Ministeriale n. 3405 del 14 ottobre 1989 secondo cui al Catasto avrebbero dovuto essere presentate le sole denunce di variazione relative a mutazioni riguardanti la consistenza e l'attribuzione della categoria e della classe e non si rendevano accettabili, al fine di contenere l'afflusso delle variazioni (che avrebbero finito per provocare un evidente appesantimento degli archivi e dispendi di energie operative), le denunce di variazione afferenti mutazioni ininfluenti nei confronti della consistenza e del classamento.

(83) M. CEOLIN, La conformità oggettiva e soggettiva nel d.l. 31 maggio 2010 n. 78 (conv. in l. 31 luglio 2010 n. 122) e il problema della nullità degli atti, cit., p. 359 parla di "tre precisazioni formali". V. BARLESE, Note sulla coerenza oggettiva e soggettiva ex d.l. 78/2010 e l. 122/2010, cit., p. 215, parla invece di tre obblighi concorrenti.

(84) L'espressione è mutuata da B. GRASSO, La forma tra regola ed eccezione (a proposito di un libro recente), in Rass. dir. civ., 1986, p. 56 e ss.

(85) Si condivide l'appropriata qualificazione in termini di "menzione" riferita alle prime due prescrizioni formali imposte dal comma 1-bis in commento usata da A. BUSANI e U. MORELLO, Passaggio in catasto per i nuovi requisiti di forma ad substantiam degli atti immobiliari (commento al d.l. 31 maggio 2010 n. 78, coordinato con la l. di conversione 30 luglio 2010 n. 122), cit., e fatta propria altresì da M. CEOLIN, La conformità oggettiva e soggettiva nel d.l. 31 maggio 2010 n. 78 (conv. in l. 31 luglio 2010 n. 122) e il problema della nullità degli atti, cit., p. 362.

(86) D'altro canto, quando la legge prescrive una certa menzione occorre far capo al fatto che essa è destinata a documentare perché non è tanto la menzione in sé che rileva a fini sostanziali ma la realtà che la prescrizione della menzione ha voluto effettivamente salvaguardare. Si vedano in proposito le acute osservazioni di G. CASU, Commento all'art. 51, in La legge Notarile Commentata a cura di G. Casu e G. Sicchiero, Milano, 2010, p. 322.

(87) Giacché una simile conclusione troverebbe un limite oggettivo in caso di scrittura privata autenticata ove il notaio interviene solo nella fase dell'autentica mentre le menzioni (oltre che le dichiarazioni) devono essere riportate nel testo della scrittura predisposta dalle parti e sulla quale andrà svolto il controllo di legalità. Questa circostanza ha indotto G. PETRELLI, Conformità catastale e pubblicità immobiliare, cit., p. 50 a ritenere che si tratti di dichiarazioni "normalmente" provenienti dalle parti.

(88) In tal senso M. CEOLIN, La conformità oggettiva e soggettiva nel d.l. 31 maggio 2010 n. 78 (conv. in l. 31 luglio 2010 n. 122) e il problema della nullità degli atti, cit., p. 362, nota 103. e L. IBERATI, La conformità catastale: considerazioni su alcuni aspetti della normativa incidenti sulle tecniche redazionali, cit.

(89) Così Circolare del Consiglio Nazionale del Notariato La circolazione immobiliare a seguito del d.l. 31 maggio 2010, n. 78 (c.d. Manovra Economica). Prime note", cit., ove si osserva altresì che la mancanza delle planimetrie depositate impedisce la stipula dell'atto, sia in ragione del fatto che la norma impone la loro indicazione, sia perché ciò sarebbe ostativo alla dichiarazione della conformità fra la situazione di fatto e la rappresentazione planimetrica della unità immobiliare richiesta dalla stessa norma.

(90) Si tratta di circostanza ben messa in evidenza da V. BARLESE, Note sulla coerenza oggettiva e soggettiva ex d.l. 78/2010 e l. 122/2010, cit., p. 217-218, la quale perciò con riguardo all'indicazione dei dati di identificazione catastale esclude che il notaio possa essere dalle parti dispensato dalla relativa visura, pena una sua responsabilità disciplinare oltre che ex contractu, per assicurare serietà e certezza dell'atto giuridico da redigere in funzione della realizzazione (non solo della volontà delle parti ma anche) della dichiarata mission della norma, che è finalità di pubblico interesse.

(91) In tal senso cfr. la citata Co.Re.Di. Sicilia - Zona XV 30-10-2013, che si riferisce al caso di una divisione contenente una dichiarazione dei condividenti attestante la conformità oggettiva con riferimento a planimetrie non allegate e di cui non si riportano gli estremi di deposito, poi risultate non essere esistenti in catasto al momento della redazione dell'atto.

(92) È questa l'unanime interpretazione adeguatrice offerta dai commentatori rispetto al dato letterale di una norma che sembra abbia fatto riferimento con una sineddoche (il richiamo è di G. PETRELLI, Conformità catastale e pubblicità immobiliare, cit., p. 55) all'ipotesi normale e più diffusa in pratica di coincidenza tra intestatario e soggetto disponente e avendo peraltro di mira comunque nei casi in cui è possibile il preallineamento della intestazione catastale. Così il titolare del diritto oggetto di disposizione non è anche l'intestatario catastale nei casi di vendita di cosa altrui, vendita di chi vanti un titolo di acquisto originario in forza della maturata usucapione, o vendita dell'erede apparente.

(93) Ed invero, richiamando quanto già indicato dalla dottrina in ambito urbanistico (A. CHECCHINI, Nullità formale e nullità sostanziale dell'alienazione di immobili irregolari (art. 17, 18 e 40), in Riv. giur. di urbanistica, cit., p. 405) all'acquirente si prospetta oltre alla possibilità di ottenere il risarcimento del danno per inadempimento contrattuale o per fatto illecito precontrattuale (in dipendenza della violazione del dovere di informativa su tutti gli elementi rilevanti ai fini della conclusione delle trattative) e nelle ipotesi più gravi la risoluzione per inadempimento, la possibilità di esperire i rimedi dell'annullamento per dolo o per errore fino alla denuncia per truffa.

(94) In ordine alla possibilità di imputare il dichiarante per il delitto di "falsità ideologica commessa dal privato in atto pubblico" sussiste contrasto di vedute in giurisprudenza (vedansi le due pronunce di Cass. 3 giugno 2008, n. 35999 e Cass. S.U., 15 dicembre 1999, n. 2151) come ben evidenziato dalla Circolare del Consiglio Nazionale del Notariato, La legge 30 luglio 2010, n. 122, di conversione del D.L. 30 maggio 2010, n. 78, in materia di circolazione immobiliare - Novità e aspetti controversi, cit.

(95) È P. SCHLESINGER, Dichiarazione (teoria generale), in Enc. Dir., XII, Milano, 1964, p. 377 ss. a definire molto opportunamente la dichiarazione quale assunzione in modo socialmente impegnativo della paternità di un testo contenente un chiarimento suscettibile di apportare un contributo alla disciplina di rapporti interindividuali dei quali chi dichiara è parte o sui quali ha il potere di influire.

(96) G.B. FERRI, Forma ed autonomia negoziale, in Quadrimestre, 1987, p. 327 ss., rileva come esistono forme libere e forme vincolate ma nessuna di esse è regola od eccezione dovendosi di volta in volta valutare l'interesse che l'ordinamento intende perseguire. Per un attenta analisi esegetica volta a fare chiarezza nel dibattito tra formalismo e principio di libertà delle forme si rinvia a B. GRASSO, La forma tra regola ed eccezione (a proposito di un libro recente), cit.

(97) In tal senso Quesito Civilistico n. 174-2011/C - Dichiarazione di conformità catastale ex art. 29 comma 1- bis della legge 27 febbraio 1985, n. 52 a cura di M. LEO, in CNN Notizie del 5 aprile 2011, che esclude ogni rilevanza alla mancanza di riferimenti alla norma di legge prescrittiva o "alle disposizioni vigenti in materia catastale".

(98) In tal senso già in precedenza Trib. Vicenza 8 gennaio 1962, in Riv. Not., 1962, p. 438, con riguardo alla diversa fattispecie della dichiarazione di rinuncia all'assistenza dei testimoni che non può essere implicitamente espressa nella dichiarazione che "le parti si trovano nelle condizioni dell'art. 48 legge notarile".

(99) "Il disponente richiama l'art. 29, comma 1bis, della legge n. 52/1985".

(100) "Il disponente dichiara che sussiste quanto prescritto dall'art. 29, comma 1bis, della legge n. 52/1985".

(101) Tali criticità sono evidenziate nello Studio Esecuzioni Immobiliari n. 1-2011/E, Vendita forzata e nuova normativa in materia di conformità dei dati catastali a cura di E. GASBARRINI, cit.

(102) Il riferimento è al caso del non vedente preso in esame nel Quesito Civilistico n. 450-2011/C Dichiarazione di conformità ai sensi dell'art. 29, comma 1- bis della legge 52/1985 da parte di soggetto non vedente a cura di G. TRAPANI, in CNN Notizie del 20 dicembre 2011.

(103) Così la risposta a Quesito Civilistico n. 450-2011/C Dichiarazione di conformità ai sensi dell'art. 29, comma 1- bis della legge 52/1985 da parte di soggetto non vedente a cura di G. TRAPANI, cit.

(104) La dichiarazione in discorso secondo i commentatori unanimi è dichiarazione di scienza. Sul punto, cfr. M. CEOLIN, La conformità oggettiva e soggettiva nel d.l. 31 maggio 2010 n. 78 (conv. in l. 31 luglio 2010 n. 122) e il problema della nullità degli atti, cit.

(105) Non v'è spazio per V. BARLESE, Note sulla coerenza oggettiva e soggettiva ex d.l. 78/2010 e l. 122/2010, cit., p. 218, per tentazioni interpretative meta-testuali.

(106) Così tra i primi A. BUSANI e U. MORELLO, Passaggio in catasto per i nuovi requisiti di forma ad substantiam degli atti immobiliari (commento al d.l. 31 maggio 2010 n. 78, coordinato con la l. di conversione 30 luglio 2010 n. 122), cit., che esprimono la sostanza della dichiarazione di conformità in oggetto come "rappresentazione catastale, grafica e alfanumerica"; G. PETRELLI, Conformità catastale e pubblicità immobiliare, cit., p. 50.

(107) Per G. RIZZI, La normativa in materia di conformità dei dati catastali (d.l. 78/2010), cit., vengono in rilievo l'eventuale zona censuaria, la classe, la categoria, la consistenza, e la rendita catastale ma non il piano di ubicazione, che invece viene all'uopo considerato, insieme al numero dei vani o dei metri quadrati (la cd. consistenza), da G. PETRELLI, Conformità catastale e pubblicità immobiliare, cit., p. 50, che per converso esclude la categoria, la classe e la rendita catastale. A fronte di tale contrasto interpretativo e muovendo dal rilievo che i dati catastali, diversamente dai dati di identificazione catastale, non debbono essere analiticamente dichiarati, L. IBERATI, La conformità catastale: considerazioni su alcuni aspetti della normativa incidenti sulle tecniche redazionali, in Notariato, 2/2012, p. 149, suggerisce di formulare la clausola recante la dichiarazione di conformità allo stato di fatto dei dati catastali evitando espressioni del tipo "suddetti", "citati" o "succitati" dati catastali atteso che l'errore od omissione nell'indicazione di questi si tradurrebbe in nullità dell'atto per il tramite della dichiarazione di conformità.

(108) La ragionevolezza è il canone di valutazione proprio del giudizio di costituzionalità ed è ormai principio costante e onnipresente nella giurisprudenza costituzionale. Esso nasce, dapprima, in stretto collegamento al principio di eguaglianza ma successivamente si affranca dall'art. 3 della Costituzione per divenire canone a se stante. E così la ragionevolezza viene, di volta in volta, rappresentata come coerenza, congruenza, congruità, proporzionalità, necessità, misura, pertinenza, al punto da far dubitare che ad essa corrisponda un concetto o una nozione compiuta (sul punto, L. PALADIN, Ragionevolezza (principio di), in Enc. Dir., Aggiornamento, I, Milano, 1997, p. 899 ss.). Ad ogni modo, nella misura in cui venga concepita come strumento per "spalancare la ragione sulla realtà regolata dal diritto, tanto sulle esigenze del caso, quanto sugli effetti generali della decisione" (così M. CARTABIA, I principi di ragionevolezza e proporzionalità nella giurisprudenza costituzionale italiana, Relazione in occasione della Conferenza trilaterale delle Corte costituzionali italiana, portoghese e spagnola. Roma, Palazzo della Consulta 24-26 ottobre 2013) si ritiene che la ragionevolezza cessi di essere tecnica esclusiva del giudizio di costituzionalità per divenire canone interpretativo fondamentale che concorre a rendere duttili materiali normativi troppo rigidamente forgiati ovvero ad integrarli o variamente conformarli in modo adeguato ai casi e rispondente ai valori (in questi termini A. RUGGERI, Principio di ragionevolezza e specificità dell'interpretazione costituzionale, in Ars Interpretandi, 7/2002, Ragionevolezza e Interpretazione, p. 261 ss.). Per una rassegna delle pronunce della Corte Costituzionale che testimoniano l'evoluzione del canone della ragionevolezza fino all'ultima pronuncia della Corte Costituzionale del 9 maggio 2013, n. 85, sul caso ILVA di Taranto, si rinvia a M. FIERRO, La ragionevolezza nella giurisprudenza costituzionale italiana, in I principi di proporzionalità e ragionevolezza nella giurisprudenza costituzionale, anche in rapporto alla giurisprudenza delle corti europee. Quaderno predisposto a cura del Servizio Studi della Corte Costituzionale in occasione dell'incontro trilaterale tra Corte costituzionale italiana, Tribunale costituzionale spagnolo e Corte costituzionale portoghese Roma, 25-26 ottobre 2013, p. 7 ss.).

(109) Lo ricorda anche Cass. civ. Sez. Unite, Ord., 19-01-2010, n. 675, per la quale spettano all'amministrazione le procedure di classificazione catastale degli immobili nonché l'adozione dei relativi provvedimenti.

(110) Il successivo Regolamento approvato con D.P.R. 1° dicembre 1949 n. 1142 ribadisce tale previsione specificando la definizione di accertamento catastale, all'articolo 3, ed esplicitando le modalità esecutive ai successivi articoli 54 e 56. In particolare l'art. 54 stabilisce che "L'accertamento viene eseguito dai periti degli Uffici tecnici erariali … tenendo presente le dichiarazioni rese su apposita scheda dagli interessati a norma dell'art. 3 della legge e valendosi delle indicazioni fornite dai possessori e dai detentori o da chi li rappresenta.". Inoltre, la Circolare del 24 maggio 1942 "Istruzione II. Accertamento e Classamento" che sostituisce la "Istruzione Provvisoria per l'esecuzione delle operazioni di accertamento, classamento e collegamento col catasto urbano vigente" emanata in data 23 gennaio 1940 e le altre sugli stessi argomenti successivamente intervenute, definisce compiutamente le due attività di accertamento e classamento demandate all'amministrazione. "L'accertamento comprende le seguenti operazioni: a) individuazione della porzione d'immobile, intero immobile o complesso d'immobili da accertarsi distintamente ai sensi del paragrafo precedente (unità immobiliare); b) determinazione dei dati di identificazione topografica; c) determinazione della ditta; d) determinazione della consistenza effettiva e computo della consistenza catastale; e) verifica della planimetria" (§ 2). "Il classamento consiste nell'assegnare ciascuna unità immobiliare urbana accertata alla categoria e alla classe cui essa appartiene" (§ 31).

(111) L'espressione "accertamento catastale" è usata da G. SALANITRO, Profili sostanziali e processuali dell'accertamento catastale, Milano, 2003, p. 1 ss., come espressione unitariamente riferibile alla triade "tariffa", "classamento", e "attribuzione della rendita con stima diretta". ID., voce Catasto [Dir. Trib.] in Enciclopedia Treccani.it. Diritto online. Sulla officiosità concorda altresì S. LA ROSA, Principi di diritto tributario, Torino, 2012, p. 322.

(112) Emanato in attuazione dell'art. 2, commi 1-quinquies e 1-septies, d.l. 23 gennaio 1993, n. 16 convertito con modificazioni, nella l. 24 marzo 1993, n. 75.

(113) Art. 1, comma 3, del D.M. n. 701/94.

(114) Il fatto che il classamento proviene sempre dall'amministrazione induce a qualificarlo atto amministrativo. In particolare, secondo la dottrina tributaria esso può essere annoverato tra gli "atti di certazione" (secondo la categoria di teoria generale elaborata da M.S. GIANNINI, voce Accertamento b) Diritto costituzionale e amministrativo, in Enc. Dir., vol. I, Milano, 1958, p. 218 ss. e ID., voce Certezza pubblica in in Enc. Dir., vol. VI, Milano, 1960, p. 769 ss.) poiché accerta lo stato dei beni con conseguente attribuzione di una corrispondente qualificazione giuridica (così G SALANITRO, Profili sostanziali e processuali dell'accertamento catastale, cit., p. 179 ss. Cfr. anche S. LA ROSA, Principi di diritto tributario, cit., p. 326; G. FRANSONI, Giudicato tributario e attività dell'Amministrazione finanziaria, Milano, 2001, p. 588; C. GLENDI, L'oggetto del processo tributario, Padova, 1984, p. 403): il sistema catastale non è un sistema di accertamento bensì di qualificazione; esso non serve a rimuovere una incertezza come situazione reale che rende dubbia la concreta regolazione di comportamenti di soggetti ma tende a porre delle situazioni assertorie giuridicamente valide; non è rivolto a regolare una realtà già immessa nel mondo del diritto ma effettivamente incerta, bensì ad immettere nel mondo del diritto una realtà per l'innanzi non presente (cfr. A. PARLATO, Il catasto dei terreni, Palermo, 1967, p. 231 ss.). Le risultanze catastali sono "fatti di certazione" in quanto dichiarazioni che promanano da autorità pubbliche e perciò hanno una "particolare autorevolezza" sì che possono essere ricollegate alle "certezze pubbliche" (così A. F. URICCHIO, L'accertamento tributario, Torino, 2014, p. 20 ss.). La giurisprudenza tributaria (cfr. Cass. civ. Sez. V, Sent., 09-11-2011, n. 23317; Cass. civ. Sez. V, Sent., 11-03-2011, n. 5844; Cass. civ. Sez. V, Sent., 03- 11-2010, n. 22315; Cass. civ. Sez. V, 11-06-2010, n. 14103; Cass. civ. Sez. V, 11-06-2010, n. 14102; Cass. civ. Sez. V, 11-06-2010, n. 14101; Cass. civ. Sez. V, Sent., 26-05-2010, n. 12831; Cass. civ. Sez. V, Sent., 26-05-2010, n. 12830; Cass. civ. Sez. V, 14-05-2010, n. 11804 Cass. civ. Sez. V Sent., 25-02-2009, n. 4507; Cass. civ. Sez. V, 31-03-2008, n. 8342; Cass. civ. Sez. V, 08-02-2008, n. 3072; Cass. civ. Sez. V, 23-03-2007, n. 7164; Cass. civ. Sez. V, 25-10-2006, n. 22886; Cass. civ. Sez. V, 12-07-2005, n. 14689; Cass. civ. Sez. V, 15-03-2004, n. 5263; Cass. civ. Sez. V, 05-05-2000, n. 5717) sembra addirittura spingersi oltre nell'affermare, ormai costantemente (sia che esiga sia che escluda un obbligo di specifica motivazione, come si dirà appresso), che il classamento "è incontestabilmente un provvedimento di natura valutativa, integrante un atto di accertamento" volendo con ciò dire che l'atto catastale oltre a contenere taluni elementi tipici di un atto di certazione (ad es. l'indicazione delle consistenze del bene censito), reca anche la valutazione economica del bene da parte dell'Ufficio (così M. DEL VAGLIO, Contrasto giurisprudenziale sulla motivazione degli atti catastali in Corriere Tributario, 19/2014, p. 1494 ss.).

(115) Così S. LA ROSA, Autorità e consenso nel diritto tributario, Milano, 2007 p. 228. Concordano sul fatto che quella prevista dal citato decreto costituisca "una modalità di esercizio dei poteri per la formazione ed aggiornamento del catasto" con il solo scopo di rendere più rapida tale formazione ed aggiornamento, da cui la natura ordinatoria e non perentoria del relativo termine, Cass. civ. Sez. VI-5 Ord., 19-03-2014, n. 6411; Cass. civ. Sez. V, Sent., 31-03-2011, n. 7380; Cass. civ. Sez. V, 14-05-2010, n. 11805; Cass. civ. Sez. V, Sent., 02-10-2009, n. 21139; Cass. civ. Sez. V, 09-12-2008, n. 28925; Cass. civ. Sez. V, Ord., 25-11-2008, n. 28098; Cass. civ. Sez. V, 19-11-2008, n. 27446; Cass. civ. Sez. V, 03-09-2008, n. 22241; Cass. civ. Sez. V, 03-09-2008, n. 22237; Cass. civ. Sez. V Sent., 21-08-2007, n. 17818; Cass. civ. Sez. V, 20-09-2006, n. 20366; Cass. civ. Sez. V, 20-09-2006, n. 20364; Cass. civ. Sez. V, 20-09-2006, n. 20363; nonché Cass. civ. Sez. V Sent., 15-07-2008, n. 19379, la quale molto opportunamente ne deduce che "correlativamente il contribuente mantiene il diritto di modificare la rendita proposta all'UTE quando la situazione di fatto e di diritto ab origine denunziata non sia veritiera".

(116) Il riferimento è alla Circolare della Direzione dell'Agenzia del Territorio del 4 luglio 2005 n. 7/2005 (prot. n. 467539) e alla precedente Circolare del Ministero delle Finanze e Dipartimento del Territorio Catasto Serv. I del 19 luglio 1996 n. 189.

(117) Oltre alle pronunce già richiamate in precedenza si vedano Cass. civ. Sez. V, Sent., 09-11-2011, n. 23317; Cass. civ. Sez. V, Sent., 31-03-2011, n. 7392; Cass. civ. Sez. V, Sent., 18-06-2010, n. 14818; Cass. civ. Sez. V, 30-06-2010, n. 15542.

(118) Nel secondo periodo del citato comma 3 dell'art. 1.

(119) Il riferimento è a Cass. civ. Sez. VI - 5, Ord., 06-02-2014, n. 2709 e Cass. civ. Sez. VI - 5, Ord., 13-02-2014, n. 3394.

(120) Ed invero, la più illuminata giurisprudenza, muovendo dalla considerazione che il classamento "è incontestabilmente un provvedimento di natura valutativa, integrante un atto di accertamento", deduce, in ossequio al disposto dell'art. 7 della legge 27 luglio 2000 n. 212 (Statuto del Contribuente), l'obbligo di adeguata e specifica motivazione degli atti di rettifica catastale escludendo che tale motivazione possa ritenersi osservata "mediante la mera indicazione dei dati oggettivi acclarati dall'ufficio tecnico erariale e della classe conseguentemente attribuita all'immobile, trattandosi di elementi non idonei a consentire al contribuente, attraverso il raffronto con quelli indicati nella propria dichiarazione, di intendere le ragioni della classificazione, sì da essere in condizione di tutelarsi mediante ricorso alle commissioni tributarie" (tra le prime Cass. civ. Sez. V, 05-05-2000, n. 5717, e Cass., 25 febbraio 2009, n. 4507, con nota di F.A. GENOVESE, La motivazione dell'avviso di classamento ma cfr. anche Cass. civ. Sez. V, 15-03-2004, n. 5263; Cass. civ. Sez. V, 25-10-2006, n. 22886; Cass. civ. Sez. V, 23-03-2007, n. 7164; Cass. civ. Sez. V, 08-02-2008, n. 3072; Cass. civ. Sez. V, Sent., 03-11-2010, n. 22315; Cass. civ. Sez. V, Sent., 09-11-2011, n. 23317; Cass. civ. Sez. VI - 5, 02-12-2013, n. 27008, che estende un simile obbligo anche con riferimento all'ipotesi di nuova attribuzione di rendita catastale per "stima diretta", diversa da quella fornita dal contribuente, relativamente agli immobili di categoria speciale del gruppo catastale "D", sebbene per tale ambito, dove il potere discrezionale dell'Amministrazione è maggiore e dove dunque è maggiormente avvertita l'esigenza di una effettiva spiegazione dei criteri di rettifica, ancora permangono pronunce in senso contrario: Cass. civ. Sez. V, Sent., 09-07-2014, n. 15671; Cass. civ. Sez. VI - 5, Ord., 13-06-2014, n. 13535; Cass. civ. Sez. V, 03-02-2014, n. 2268; Cass. civ. Sez. VI - 5 Ordinanza, 20-06-2013, n. 15495; Cass. civ. Sez. V, 21-07-2006, n. 16824). Siffatto orientamento in materia di rettifica catastale, che è sfociato nelle due ordinanze "di rottura" del 2014 di cui si dirà meglio nel testo per la fondamentale rilevanza che assumono per i temi qui trattati, sembra aprire una breccia nelle posizioni della prevalente giurisprudenza di Cassazione che, come è stato osservato (M. DEL VAGLIO, Contrasto giurisprudenziale sulla motivazione degli atti catastali, cit.) si è mostrata in passato piuttosto indulgente verso l'attività dell'(allora) Agenzia del territorio, riconoscendo la legittimità di atti che in altri ambiti impositivi (ad esempio in ambito IVA o imposta di registro) avrebbe senz'altro annullato per la totale carenza della motivazione. Il riferimento è a quelle pronunce che ritengono che l'obbligo della motivazione dell'avviso di classamento possa ritenersi osservato anche mediante la mera indicazione dei dati oggettivi acclarati dall'ufficio tecnico erariale (ora dall'Agenzia del Territorio) e della classe conseguentemente attribuita all'immobile, "trattandosi di elementi idonei a consentire al contribuente, mediante il raffronto con quelli indicati nella propria dichiarazione, di intendere le ragioni della classificazione, sì da essere in condizione di tutelarsi mediante ricorso alle commissioni tributarie (così Cass. civ. Sez. V, Sent., 8-07-2004, n. 12608; Cass. civ. Sez. V, Sent., 9-11-2004, n. 21300; Cass. civ. Sez. V, Sent., 11-01-2006, n. 333; Cass. civ. Sez. V, 12-07-2005, n. 14689 Cass. civ. Sez. V, 31-03-2008, n. 8342; Cass. civ. Sez. V, 14-05-2010, n. 11804; Cass. civ. Sez. V, Sent., 26-05-2010, n. 12830; Cass. civ. Sez. V, Sent., 26-05-2010, n. 12831; Cass. civ. Sez. V, 11-06-2010, n. 14103, Cass. civ. Sez. V, 11-06-2010, n. 14102; Cass. civ. Sez. V, 11-06-2010, n. 14101; Cass. civ. Sez. V, Sent., 09-11-2011, n. 23317). Va segnalato, peraltro, un analogo mutamento di prospettiva anche in tema di revisione d'ufficio del classamento ovvero di attribuzione d'ufficio di un nuovo classamento ad un'unità immobiliare a destinazione ordinaria potendosi ormai annoverare un rilevante numero di decisioni che sottolineano come "la motivazione dell'atto non può limitarsi a contenere, in conformità all'art. 3, comma 58, della legge 23 dicembre 1996, n. 662, l'indicazione della consistenza, della categoria e della classe attribuita dall'agenzia del territorio, ma deve specificare, ai sensi dell'art. 7, comma 1, della legge 27 luglio 2000, n. 212, e a pena di nullità, a quale presupposto la modifica debba essere associata", ovvero deve esplicitare se il nuovo classamento sia adottato, ai sensi del comma 336 dell'art. 1 della legge 30 dicembre 2004, n.311, in ragione di trasformazioni edilizie subite dall'unità immobiliare, recando, in tal caso, l'analitica indicazione di tali trasformazioni; oppure se questo sia stato adottato, ai sensi del comma 335 del medesimo art. 1, nell'ambito di una revisione dei parametri catastali della microzona in cui l'immobile è situato, giustificata dal significativo scostamento del rapporto tra valore di mercato e valore catastale di questa rispetto all'analogo rapporto nell'insieme delle microzone comunali, deve recare la specifica menzione dei suddetti rapporti e del relativo scostamento; infine, se l'atto in questione sia stato emesso ai sensi del comma 58 dell'art.3 della legge 23 dicembre 1996, n.662, in ragione della constatata manifesta incongruenza tra il precedente classamento dell'unità immobiliare e il classamento di fabbricati similari aventi caratteristiche analoghe, deve indicare la specifica individuazione di tali fabbricati, del loro classamento e delle caratteristiche analoghe che li renderebbero similari all'unità immobiliare oggetto di riclassamento (Cass. civ. Sez. V, 13-06-2012, n. 9629; Cass. civ. Sez. VI - 5 Ordinanza, 25-07-2012, n. 13174; Cass. civ. Sez. VI - 5 Ordinanza, 13-11-2012, n. 19820; Cass. civ. Sez. VI - 5 Ordinanza, 03-12-2012, n. 21580; Cass. civ. Sez. VI - 5 Ordinanza, 08-03-2013, n. 5784; Cass. civ. Sez. VI - 5 Ordinanza, 06-05-2013, n. 10489; Cass. civ. Sez. VI - 5 Ordinanza, 03-07-2013, n. 16643; Cass. civ. Sez. VI - 5, 26-07-2013, n. 18156; Cass. civ. Sez. VI - 5 Ordinanza, 26-07-2013, n. 18160; Cass. civ. Sez. VI - 5, 30-07-2013, n. 18277; Cass. civ. Sez. VI - 5 Ordinanza, 30-07-2013, n. 18292; Cass. civ. Sez. V, 11-10-2013, n. 23133; Cass. civ. Sez. V, 20-09-2013, n. 21532; Cass. civ. Sez. VI - 5, 03-02-2014, n. 2357; Cass. civ. Sez. VI - 5, 04-02-2014, n. 2386; Cass. civ. Sez. V, 30-07-2014, n. 17322).

(121) Si tratta di considerazioni sulle quali la Cassazione è ritornata anche di recente con due pronunce della quinta sezione che condividono, valorizzandolo nella forma della sentenza, l'orientamento formulato dalle ordinanze emesse dalla sesta sezione. Si vedano in proposito Cass. civ. Sez. V, Sent., 12-11-2014, n. 24082 e Cass. civ. Sez. V, Sent., 09-07-2014, n. 15647 che sottolineano come "l'atto (classamento) con cui l'amministrazione colloca ogni singola unità immobiliare in una determinata categoria, in una determinata classe di merito e le attribuisce una rendita non è oggi disciplinato da precisi riferimenti normativi: la legge si limita, infatti, a prevedere la elaborazione di un reticolo di categorie e classi catastali e demanda la elaborazione di tali gruppi, categorie e classi all'Ufficio tecnico erariale (Cass. n. 3394 del 2014), sicché, per un'esatta applicazione della normativa è spesso necessario far riferimento a fattori e dati raccolti in circolari dell'Amministrazione".

(122) Invero già qualche anno addietro Cass. civ. Sez. V Sent., 08-09-2008, n. 22557 sottolineava come "difettando una specifica definizione normativa di categorie e classi catastali" spetta all'Amministrazione tracciare il "necessario reticolo di riferimento". D'altro canto, l'incertezza che contraddistingue la materia rende tanto più pressante l'esigenza di apprestare una adeguata tutela delle ragioni del contribuente rispetto alla determinazione e/o rettifica dei dati catastali che "costituiscono la base per il relativo sistema impositivo", ragioni che trovano un fondamento costituzionale nell'art. 53 della Costituzione.

(123) Così la citata pronuncia della Cassazione n. 3394 del 2014.

(124) È l'incerto criterio che richiama la Cassazione nella ordinanza del 6 febbraio 2014, n. 2709.

(125) Ipotesi non infrequente, per quanto sopra indicato, in ipotesi di vendita di immobili dotati di "rendita proposta".

(126) Nella Circolare n. 3 del 10 agosto 2010 dell'Agenzia del Territorio si sottolinea come "la corretta compilazione e redazione della documentazione grafica e descrittiva degli immobili in catasto riveste un ruolo determinante per la conoscenza del patrimonio immobiliare nazionale e per la costituzione dell'Anagrafe Immobiliare Integrata".

(127) Non è del resto quello dell'endiadi il primo esempio di figura retorica di cui fa uso il legislatore del 2010. Si rinvia alle superiori considerazioni circa il ricorso alla sineddoche nell'uso del termine "intestatari" in luogo di disponenti.

(128) Il riferimento è alla più volte citata circolare n. 2 del 9 luglio 2010.

(129) Si tratta della Circolare n. 3 del 10 agosto 2010.

(130) La fattispecie della nullità parziale potrebbe venire in rilievo non nel senso di limitarla alla luce dell'interesse delle parti alle sole clausole contenenti le menzioni e dichiarazioni viziate giacché l'atto di disposizione non ha ragion d'essere senza un idoneo oggetto della disposizione (sia pure sotto il profilo dell'opponibilità della vicenda circolatoria) ma nei casi in cui il contratto riguardi diversi oggetti e sia privo dei requisiti formali richiesti solo per alcuni di essi e non per tutti. Sul punto già così si esprimeva A. CHECCHINI, Nullità formale e nullità sostanziale dell'alienazione di immobili irregolari (art. 17, 18 e 40), in Riv. giur. di urbanistica, cit., p. 409.

(131) Sulla pacifica operatività di un simile istituto si rinvia alle considerazioni di G. PETRELLI, Conformità catastale e pubblicità immobiliare - L'art. 29, 1º comma bis, l. 27 febbraio 1985 n. 52, cit., p. 59.

(132) Sul punto, ancor prima ed indipendentemente dalla specifica disciplina in discorso, S. SIDERI, La conferma e l'esecuzione volontaria del contratto nullo, Roma 2006, passim, e specie p. 123 ss., si è espresso nel senso di una generale ammissibilità, al di fuori della fattispecie dell'art. 1423 c.c., di un negozio di conferma o esecuzione volontaria del negozio nullo come negozio lecito ex art. 1322 c.c. che non costituisce atto integrativo, volto a conferire validità al negozio nullo, bensì un "negozio collegato (con il primo invalido, ma esistente) tendente a rendere definitivi determinati effetti a far tempo dalla data del primo", i cui caratteri vanno tenuti ben distinti nella ricostruzione dell'autore rispetto alla fattispecie della convalida, oltre che della ripetizione. D'altro canto, a dispetto dell'identità di terminologia utilizzata, la fattispecie della conferma ed esecuzione volontaria oggetto di ricostruzione dogmatica da parte dell'autore si differenzia da quella disciplinata dagli artt. 590 e 799 c.c. in materia di disposizioni testamentarie e donazioni nulle. Per limitarci ad un aspetto, sono diversi i soggetti legittimati a ricorrervi: nella fattispecie normativa esclusivamente gli eredi o aventi causa del testatore o del donante, mentre, invece, in quella oggetto della riferita ricostruzione, le parti dell'originario negozio nullo. Ebbene, anche a non voler condividere le indicate conclusioni in merito alla ammissibilità di una più generale categoria di conferma ed esecuzione volontaria di negozi nulli, non è chi non veda come ben potrebbe la norma dell'art. 799 c.c. trovare applicazione con riguardo a donazioni viziate da nullità per difetto di osservanza delle prescrizioni di cui al citato comma 1-bis dell'art. 29 della l. n. 52/1985, la cui nullità per tale causa non potrebbe essere fatta valere dagli eredi o aventi causa del donante che, conoscendo la causa della nullità, hanno dopo la morte di lui, confermato la donazione o vi hanno dato volontaria esecuzione". Con specifico riferimento alla disciplina de qua, anche M. CEOLIN, La conformità oggettiva e soggettiva nel d.l. 31 maggio 2010 n. 78 (conv. in l. 31 luglio 2010 n. 122) e il problema della nullità degli atti, cit., ritiene "non illogico" affermare la possibilità di un atto di conferma anche con riferimento alla fattispecie de qua, "non tanto e non solo per via di un'applicazione analogica di quanto dettato in tema di dichiarazioni urbanistiche (art. 30, co. 4-bis, e art. 46, co. 4, D.P.R. 380/2001), quanto in applicazione del principio generale che ammette la possibilità di integrare gli elementi di determinazione dell'oggetto del negozio anche dopo la conclusione del medesimo". Tal ultimo argomento ad avviso di chi scrive non convince atteso che tale integrazione successiva postula pur sempre una volontà negoziale di rinvio alla successiva determinazione dell'oggetto del contratto. Su tale ultimo tema si rinvia ad A. FICI, Il contratto incompleto, Torino, 2005, passim, il cui contributo si trova riassunto, peraltro, nella voce "Contratto incompleto" del Digesto delle discipline privatistiche, sezione civile, aggiornamento, vol. 3, t. I, Torino, 2007, p. 412 ss.

(133) Si vedano in proposito le riflessioni di D. BOGGIALI, G. CASU E A. LOMONACO, Commento all'art. 28 in La legge notarile commentata, cit., p. 149.

(134) Il riferimento è al concetto di nullità formale elaborato in ambito urbanistico dalla dottrina (si vedano le considerazioni di A. CATAUDELLA, Nullità «formali» e nullità «sostanziali» nella normativa sul condono edilizio, in Quadr., 1986, 487 e ss. nonché per una più ampia ricognizione, F. DI MARZIO, La nullità del contratto, Padova, 2008, p. 269 e ss.) e dalla giurisprudenza (tra le prime, cfr. Cass. 15 giugno 2000, n. 8147, in Riv. notar. Con nota di G. CASU, Brevi questioni sulla nullità ex artt. 17 e 40 l. n. 47/1985 e, da ultima, Cass., 5 luglio 2013, n. 16876. Al riguardo si rammenta come la più recente giurisprudenza della Cassazione (Cass., 17 ottobre 2013, n. 23591; Cass., 17 dicembre 2013, n. 28194 e Cass., 19 dicembre 2013, n. 28456) operando un revirement rispetto all'orientamento consolidato sembra abbracciare la teoria della natura c.d. sostanziale della nullità disegnata dalla normativa urbanistica e condivisa anche dal Consiglio Nazionale del Notariato nella citata circolare esplicativa formulata all'entrata in vigore della legge n. 47 del 28 febbraio 1985 (sul punto, si rinvia alle considerazioni di A. TODESCHINI PREMUDA, Contratto preliminare e normativa urbanistica. Gli ultimi orientamenti della cassazione, in CNN Notizie del 29 gennaio 2014).

(135) Il riferimento è ad A. CHECCHINI, Nullità formale e nullità sostanziale dell'alienazione di immobili irregolari (art. 17, 18 e 40), cit., p. 407.

(136) Il problema è tanto più rilevante in quanto non sempre è percorribile [come osserva, re melius perpensa, rispetto a precedenti posizioni espresse sul punto, G. RIZZI, La normativa in materia di conformità dei dati catastali (d.l. 78/2010), nell'approfondimento aggiunto il 16 gennaio 2014], la soluzione della presentazione in catasto, prima della stipula dell'atto negoziale, di apposita denuncia di variazione per la riconduzione dell'unità in corso di ristrutturazione in una delle categorie fittizie "F/3" (unità in corso di costruzione) o "F/4" (unità in corso di definizione), fattispecie sottratte, come si è già rilevato, alla disciplina in tema di coerenza oggettiva. Della questione si occupa anche la Circolare del Consiglio Nazionale del Notariato, La legge 30 luglio 2010, n. 122, di conversione del D.L. 30 maggio 2010, n. 78, in materia di circolazione immobiliare - Novità e aspetti controversi, cit., che esclude l'applicabilità a tali fattispecie delle prescrizioni in tema di conformità oggettiva a condizione che emerga per tabulas la circostanza del rilascio del titolo abilitativo edilizio, il fatto che questo non sia ancora scaduto, l'intervenuto inizio dei lavori di ristrutturazione nonché, infine, la circostanza che essi non siano ancora ultimati (sollecitando per tale circostanza, secondo la prudente valutazione del notaio, l'attestazione di un tecnico, da allegare all'atto). Ciò in considerazione, da un lato, del fatto che l'obbligo di presentazione della denuncia di variazione, con l'aggiornamento della planimetria, sussiste solo al termine dei lavori stessi, come prescritto dall'art. 34-quinquies, comma 2, lett. b), del d.l. 10 gennaio 2006, n. 4 convertito dalla legge 9 marzo 2006, n. 80, e, d'altro canto, del fatto che non ricorre in tali fattispecie la ratio fiscale che ha ispirato la normativa de qua atteso che, ai sensi dell'art. 36, comma 3, del d.p.r. 22 dicembre 1986 n. 917 "non si considerano, altresì, produttive di reddito le unità immobiliari per le quali sono state rilasciate licenze, concessioni o autorizzazioni per restauro, risanamento conservativo o ristrutturazione edilizia, limitatamente al periodo di validità del provvedimento durante il quale l'unità immobiliare non è comunque utilizzata". Per la negativa si esprimono anche G. RIZZI, La normativa in materia di conformità dei dati catastali (d.l. 78/2010), cit.; G. PETRELLI, Conformità catastale e pubblicità immobiliare, cit., p. 30 e ss., che sottolinea come il fabbricato in corso di ristrutturazione deve essere equiparato al fabbricato non ancora esistente non trovando applicazione la disciplina in tema di coerenza oggettiva e soggettiva, neanche con riferimento alla situazione sussistente anteriormente all'inizio dei lavori (giacché tale conformità poteva non esistere in tale momento).

(137) Premesso che le menzioni e dichiarazioni di cui all'art. 29, comma 1-bis, devono essere riportate esclusivamente nel testo della scrittura predisposta dalle parti e giammai vanno inserite nel corpo dell'autentica data la sua struttura tipica (sul punto la Circolare del Consiglio Nazionale del Notariato, La legge 30 luglio 2010, n. 122, di conversione del D.L. 30 maggio 2010, n. 78, in materia di circolazione immobiliare - Novità e aspetti controversi, cit.; M. CEOLIN, La conformità oggettiva e soggettiva nel d.l. 31 maggio 2010 n. 78 (conv. in l. 31 luglio 2010 n. 122) e il problema della nullità degli atti, cit., p. 366), si ritiene che assuma rilievo decisivo nella risoluzione della questione il momento perfezionativo dell'accordo e non già quello (anteriore) in cui è resa la dichiarazione dall'alienante (momento reso certo dall'autentica della sottoscrizione apposta da tale parte in calce e a margine del testo della scrittura privata), sebbene a tale conclusione taluno potrebbe obiettare che verrebbe meno il fondamento stesso della prescrizione in materia di dichiarazione in capo all'alienante intesa come "assunzione in modo socialmente impegnativo della paternità di un testo contenente un chiarimento su circostanze o dati sui quali il dichiarante ha il potere di influire" se tale dichiarazione è destinata ad attestare la sussistenza di circostanze con riguardo ad un momento successivo rispetto a quello in cui è resa e, come tale, sottratto alla sfera giuridica del dichiarante. Si tratta di conclusione che, per quanto dubbia, sembra tuttavia discendere dal disposto normativo che individua il suo ambito oggettivo di applicazione, come già detto, con riguardo ad una vicenda traslativa o traslativo-costitutiva che quindi non può che rilevare in relazione al momento in cui tale effetto si produce in virtù del principio consensualistico. D'altro canto, con riguardo all'obiezione sopra riferita, può osservarsi come nel momento in cui il disponente rende la dichiarazione destinata ad avere efficacia in un momento successivo non viene privato del suo potere "reale" (corrispondente cioè al diritto reale nella sua titolarità) sul bene e, per tale verso, nemmeno, dunque, del potere di mantenere coerente lo stato di fatto con i dati catastali e la planimetria dell'immobile medesimo. Da ciò consegue, ad esempio, che debba essere considerata nulla la scrittura privata che contenga menzioni e dichiarazioni in materia di coerenza oggettiva relative ad un immobile il cui stato di fatto, pur conforme ai dati catastali e alla planimetria allegata alla scrittura medesima al tempo in cui ha apposto la sua sottoscrizione la parte alienante, non lo sia più al tempo dell'apposizione dell'ultima sottoscrizione autentica dell'altra parte perché è intervenuta successivamente una variazione nel medesimo stato di fatto ovvero nei dati di classamento e/o nella planimetria.

(138) Sul punto nel senso della applicabilità del disposto dell'art. 29, comma 1-bis, della legge 52/1985 con riguardo al solo profilo della conformità oggettiva lo Studio Civilistico n. 718-2013/C. La trascrizione dell'accordo conciliativo accertativo dell'usucapione a cura di M. KROGH, in CNN Notizie del 10 febbraio 2014. Il dubbio ha ragione di porsi una volta ristretto l'ambito di applicazione dell'art. 29, comma 1-bis, in discorso ai soli atti notarili con esclusione di quelli giudiziari e tiene conto della necessaria correlazione tra mediazione e processo.

(139) Si tratta di un principio che se risulta ribadito in varie pronunce sia in materia di edilizia popolare (Cass. civ., 15 luglio 2011, n. 15676) sia in materia di clausola compromissoria inserita negli atti societari (Cass. civ., 13 ottobre 2011, n. 21202; Cass., 20 luglio 2011, n. 15892; Cass. civ., 11 marzo 2011, n. 59139 non ha mancato talora di essere obliterato. Il riferimento è alla pronuncia di Cass., 9 dicembre 2010, n. 24867, i cui profili di criticità sono evidenziati nello Studio CNN Sui confini della responsabilità disciplinare notarile: a proposito della clausola compromissoria statutaria e delle nullità relative a cura di A. Fusaro in CNN Notizie del 23 gennaio 2012.

(140) Così Cass. 20 luglio 2011, n. 15892, che giunge a sottolineare come la composizione del contrasto in materia di nullità della clausola compromissoria fra Cass. n. 24867 del 2010 e Cass. n. 5913 del 2011 nei termini da essa accolti comporta la conseguenza che "a far tempo da quando questa sentenza diverrà nota al pubblico, eventuali atti costitutivi rogati da notai con previsione di clausole compromissorie difformi dalla previsione dell'art. 34, comma 2, diverranno sanzionabili sul piano disciplinare, atteso che il notaio rogante, come ogni operatore giuridico, dovrà attenersi all'individuazione del significato della norma sostenuto da questa Corte di legittimità, preposta a garantire l'esatta osservanza della legge". Insomma, solo di fronte a tale pronuncia, che opera alla stregua di un prospective overruling, il notaio rogante, come ogni altro operatore giuridico, non avrà più scuse essendo obbligato ad attenersi all'individuazione del significato della norma così ricostruito.