Notaio Francesco Felis, Genova

La normativa prevede la sua applicazione alle ipotesi che vi siano immobili da costruire così come definiti nel D.lgs.122/2005. Già lo studio del Consiglio Nazionale del Notariato pubblicato a luglio 2005, studio numero 5813/C in tema di ristrutturazione si poneva la domanda se tra immobili da costruire si dovesse fare riferimento solo agli edifici da costruire ex novo o potesse rientrare anche la ristrutturazione edilizia e mi sembra che giungesse alla conclusione che rientrava nella nozione prevista dal decreto legislativo la cosiddetta ristrutturazione maggiore (ex artt. 3 primo comma lettera d) e 10 primo comma lettera c) del D.P.R.380/2001) così come l'ipotesi di demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria e sagoma.

Sarebbe auspicabile che i relatori affrontassero questo aspetto, perchè in molte zone di Italia più che nuove costruzioni si opera sull'esistente e si creano parecchi dubbi anche perchè alcuni tecnici (geometri ed altro) tendono a presentare come manutenzione straordinaria ciò che è ristrutturazione. Gradirei per tanto conoscere l'opinione dei relatori circa i seguenti punti:

A Il D.lgs.122/2005 circa la nozione di immobile da costruire fa riferimento oltre che alla nuova edificazione e alla ristrutturazione "maggiore" secondo l'opinione del CNN, anche ad altre ipotesi di interventi edilizi previsti dal D.P.R.380/2001?

B Nell'ambito degli interventi di ristrutturazione così detta maggiore, come si deve comportare il Notaio nel momento in cui viene esibita una d.i.a. ove gli interventi edilizi vengono definiti non come ristrutturazione o nuova edificazione ma in altro modo, pur essendo dubbio che tale qualificazione sia corretta (mi riferisco a un caso a me capitato per il quale un capannone industriale dopo essere stato acquistato è stato trasformato in vari e distinti boxes e la ditta costruttrice ha effettuato tale intervento tramite d.i.a. e qualificando tale intervento come manutenzione straordinaria, anche se a me pare che le opere realizzate debbano fare riferimento alla diversa fattispecie della ristrutturazione.

RISPOSTA

Ci si chiede se col riferirsi all'immobile da costruire il legislatore abbia voluto limitare l'applicazione della nuova disciplina ai soli edifici da costruire ex novo (su area inedificata) o se nel concetto di immobile da costruire possa farsi rientrare anche la ristrutturazione edilizia.

Da un lato, il tenore letterale, stante il riferimento contenuto nell'art. 1 lett. d) del D.lgs. «all'immobile da edificare o la cui costruzione non risulti essere stata ultimata versando in stadio tale da non consentire ancora il rilascio del certificato di agibilità», senza che in tale definizione si faccia riferimento alla "ristrutturazione edilizia", farebbe propendere per una interpretazione restrittiva della norma, con conseguente applicabilità della nuova disciplina solo in presenza di un edificio da edificare o comunque in corso di costruzione, ossia di un edificio da realizzare ex novo là dove prima vi era un'area inedificata e non anche in presenza di un fabbricato già esistente da trasformare e riattare.

In questo senso depongono anche i lavori preparatori della legge delega: la proposta avanzata durante i lavori della Commissione Giustizia del Senato di prevedere espressamente tra gli immobili oggetto di tutela anche gli immobili da ristrutturare non è stata accolta.

Una lettura sistematica della norma, in relazione a quelli che sono invece gli scopi che il legislatore intende perseguire con la disciplina in commento, con riguardo specifico alla garanzia fideiussoria, porterebbe invece ad una interpretazione estensiva. Infatti, appare di tutta evidenza, come la situazione dell'acquirente persona fisica che acquista dal costruttore un fabbricato da costruire ex novo, acquirente che deve, pertanto, essere tutelato, in quanto gli deve essere garantita la possibilità di recuperare tutto quanto già versato sino al momento in cui si produce l'effetto traslativo, non potendo al momento della conclusione del contratto e dei vari versamenti degli acconti acquistare la proprietà del bene, che ancora non esiste, non è affatto diversa da quella dell'acquirente persona fisica che acquista una porzione di un edificio già esistente e da ristrutturare radicalmente, porzione che potrà essere fisicamente individuata e quindi potrà essere anche trasferita solo una volta eseguiti i suddetti lavori di ristrutturazione. Perché mai questo "acquirente" dovrebbe rimanere senza alcuna tutela?

Al riguardo, pertanto, si è avuto modo di affermare (vedasi lo studio CNN) che l'estensione della normativa agli interventi sull'esistente debba, peraltro, riguardare i soli interventi di ristrutturazione cd. "maggiore", ossia gli interventi che trovino la loro disciplina edilizio-urbanistica nel combinato disposto degli artt. 3 primo comma lett. d) e 10 primo comma lett. c) del D.P.R.380/2001 (Testo Unico in materia edilizia); deve pertanto trattarsi di interventi «rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere» e che «portino ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso da quello precedente e che comportino aumento di unità, modifiche del volume, della sagoma, dei prospetti o delle superfici, ovvero se in zona A mutamento della destinazione d'uso». Deve trattarsi, in particolare, di interventi complessi, incidenti sugli elementi tipologici, strutturali e formali, del fabbricato, tali da determinare una vera e propria trasformazione dell'edificio preesistente.

Tale interpretazione estensiva, volta a ricomprendere nell'ambito della nuova disciplina di tutela anche gli edifici da ristrutturare o in corso di ristrutturazione, trova, un fondamento normativo anche nel disposto dell'art. 3 primo comma lett. d) D.P.R.380/2001 (Testo Unico in materia edilizia) ultimo periodo, che così dispone: «nell'ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia sono ricompresi anche quelli consistenti nella demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria e sagoma di quello preesistente, fatte salve le sole innovazioni necessarie per l'adeguamento alla normativa antisismica». Ora è indubitabile che, in presenza di un simile intervento, se dopo la demolizione, viene stipulato un contratto per il trasferimento dell'intero o di una porzione del fabbricato da ricostruire, si rientri nell'ambito della nuova disciplina di tutela, in quanto siamo pur sempre in presenza di un fabbricato ancora da edificare (benché sull'area che risulta dalla demolizione del preesistente fabbricato). Quindi, almeno in questo caso, la nuova disciplina si applicherebbe ad un intervento qualificato urbanisticamente come ristrutturazione edilizia, e ciò benché la nuova normativa non faccia mai espresso e letterale riferimento alla ristrutturazione edilizia. Ma se tale conclusione vale per questa particolare fattispecie della più ampia figura della ristrutturazione edilizia, sempre per ragioni di interpretazione "sistematica", dovrà valere anche per le altre fattispecie di ristrutturazione cd. "maggiore". L'interpretazione "letterale" della norma sembrerebbe, pertanto, cedere di fronte al disposto dell'art. 3 primo comma lett. d) D.P.R.380/2001 (Testo Unico in materia edilizia) ultimo periodo. Anche la ristrutturazione in fin dei conti è un intervento che rientra nell'ambito delle attività edilizie ed edificatorie, come peraltro riconosciuto nel corso dei lavori preparatori della legge delega. Ed infatti durante i lavori preparatori della legge delega, in Commissione Giustizia del Senato, se da un lato non era stata accolta la proposta di menzionare espressamente anche i fabbricati da ristrutturare, dall'altro era stata, comunque, riconosciuta l'applicabilità della nuova disciplina ai fabbricati da ricostruire pur non ritenendo necessario ed indispensabile un espresso richiamo a tali interventi (potendosi ritenere che si tratta in realtà di una specificazione del concetto di nuova costruzione).

In conclusione, poiché l'acquirente che acquista una porzione di immobile da ristrutturare si trova, sostanzialmente, nella medesima situazione dell'acquirente che acquista una porzione di immobile da edificare ex novo, posto che anche nel primo caso l'immobile ancora non "esiste" nella consistenza convenuta tra le parti, cosicché non sarebbe neppure possibile una cessione con effetto traslativo immediato, non si vede perché la nuova normativa di tutela non possa applicarsi anche al caso della ristrutturazione maggiore, sulla base di un'interpretazione ampia del concetto di immobile da edificare.

Si segnala come peraltro non sia mancato in dottrina, chi ammette l'applicabilità della normativa in oggetto per «ogni intervento edilizio che richieda il rilascio di un nuovo certificato di agibilità» e quindi in sostanza in presenza di qualsiasi intervento sull'esistente che incida sulle condizioni di sicurezza, igiene e salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti così da determinare l'esigenza di richiedere un nuovo certificato di agibilità a sensi dell'art. 25 secondo comma D.P.R.380/2001 (Testo Unico in materia edilizia).

Tale ricostruzione peraltro potrebbe portare ad un ampliamento eccessivo dell'ambito di applicazione della nuova normativa di tutela (si pensi, al riguardo, che anche un intervento minimo, ad esempio un intervento di straordinaria manutenzione per la sostituzione degli infissi, che, in quanto incidente sul risparmio energetico del fabbricato richiede il rilascio di un nuovo certificato di agibilità, imporrebbe l'obbligo dell'osservanza delle disposizioni poste dal D.lgs.122/2005); inoltre diventerebbe difficile per l'operatore (in primis il Notaio), privo di specifiche competenze tecniche, chiamato a stipulare un contratto ad effetti traslativi non immediati avente per oggetto un fabbricato da "riattare", verificare se si tratta o meno di un intervento tale da richiedere il rilascio di un nuovo certificato di agibilità e quindi se al contratto debba o meno applicarsi la disciplina del D.lgs.122/2005.

Meglio quindi fare riferimento alla qualificazione urbanistica dell'intervento edilizio risultante dal progetto presentato o già approvato; anche nel caso in cui per l'intervento edilizio ci si avvalga della d.i.a., dalla stessa deve risultare la qualificazione esatta, sotto il profilo urbanistico ed edilizio, dell'intervento denunciato (si rammenta che il professionista abilitato che redige una d.i.a. assume la qualità di "persona esercente un servizio di pubblica necessità" ai sensi degli artt. 359 e 481 c.p., giusta quanto disposto dall'art. 29 terzo comma T.U. in materia edilizia di cui al D.P.R.380/2001, e che in caso di falsa attestazione del professionista il dirigente o il responsabile del competente ufficio comunale deve informare l'autorità giudiziaria ed il consiglio dell'ordine di appartenenza per le relative sanzioni penali e disciplinari, ai sensi dell'art. 23 sesto comma T.U. in materia edilizia di cui al D.P.R.380/2001).

Notaio Marilù Agresta, Soverato (CZ)

L'assicurazione di cui all'art. 4 del D.lgs.122/2005, avuto riguardo all'art. 5 dello stesso decreto, opera unicamente in presenza della sequenza preliminare-definitivo o comunque di contratto con effetti traslativi non immediati, sebbene con decorrenza dall'ultimazione dei lavori e sempre che ricorrano i requisiti soggettivi, o anche, come ventila taluno, in presenza di un contratto di trasferimento definitivo che sia stato preceduto da preliminare, al di là del dettato della normativa transitoria di cui all'art. 5?

Quale la sanzione per la mancata prestazione della polizza?

Quali le implicazioni ai sensi dell'art. 28 L.N.?

L'assicurazione è rinunciabile?

RISPOSTA

A Per quanto riguarda il "presupposto contrattuale" la disciplina legislativa appare confusa e mal formulata, così da sollevare molti dubbi circa i presupposti di applicabilità della disposizione in commento, in ordine alla fattispecie contrattuale stipulata.

La norma infatti esordisce parlando di consegna della polizza "all'atto del trasferimento della proprietà" : ciò potrebbe far ritenere che tale specifica tutela si applichi a qualsiasi contratto che abbia come effetto il trasferimento della proprietà di immobili da costruire.

Alla fine peraltro la norma parla di danni manifestatisi «successivamente alla stipula del contratto definitivo di compravendita o di assegnazione»: ciò potrebbe far ritenere che tale specifica tutela si applichi solo in presenza della "sequenza preliminare-definitivo".

Ma ancora l'art. 5, che richiama espressamente l'art. 4 in commento, parla di «contratti aventi per oggetto il trasferimento non immediato della proprietà o di altro diritto reale di godimento»: ciò potrebbe far ritenere che tale specifica disciplina si applichi ai contratti ad effetti traslativi non immediati in genere e non solo in presenza della "sequenza preliminare-definitivo".

Pur tra i molteplici dubbi testè evidenziati, riteniamo di dover dare "prevalenza" al disposto dell'art. 5 e limitare comunque l'ambito di applicazione della norma in commento ai contratti ad effetti traslativi non immediati. In caso contrario si verificherebbe una disparità di trattamento tra chi stipula simili contratti e chi stipula, invece, un contratto ad effetti traslativi immediati, difficilmente giustificabile: infatti in caso di immobile da costruire per il quale la richiesta di titolo edilizio sia stata fatta prima del 21 luglio 2005 la polizza dovrebbe essere consegnata solo in caso di stipula, dopo il 21 luglio, di contratto ad effetti traslativi immediati ma non anche nel caso di stipula di contratto ad effetti reali non immediati. Probabilmente il legislatore ha voluto subordinare (senza peraltro ben esplicitarlo nella norma) la consegna di questa polizza agli stessi presupposti previsti per la fideiussione di cui all'art. 2 (ove si dice espressamente che la fideiussione deve essere consegnata in caso di «contratti che abbiano come finalità il trasferimento non immediato della proprietà»). Si vogliono così tutelare coloro che acquistano un bene quando il bene ancora non esiste e che devono quindi "confidare" sulla correttezza e professionalità del venditore nell'esplicazione dell'attività edificatoria.

La soluzione proposta va peraltro accolta col "beneficio di inventario" data la non felice formulazione normativa.

Quanto detto in ordine al presupposto contrattuale, pone, peraltro, un quesito: come si può conciliare il fatto che tra i presupposti via sia la stipula di un contratto ad effetti traslativi non immediati avente per oggetto beni immobili da costruire (sempre con i benefici del "dubbio" sopra evidenziati) con la circostanza che nell'art. 4 in commento la consegna della polizza assicurativa dal costruttore all'acquirente è prevista "all'atto del trasferimento della proprietà"?

In realtà l'art. 4 contempla una fattispecie "a formazione progressiva" così congegnata:

- presupposto per la consegna della polizza assicurativa indennitaria è la stipula di un contratto ad effetti traslativi non immediati;

- il momento in cui tale polizza deve essere materialmente consegnata dal costruttore all'acquirente è quello in cui avviene il trasferimento della proprietà.

- gli effetti della polizza decorreranno invece dal momento dell'ultimazione dei lavori, momento che potrebbe essere anche successivo a quello del trasferimento della proprietà e quindi della consegna della polizza.

B Non è prevista dall'art. 4 in commento alcuna sanzione per il caso di mancata prestazione di questa polizza assicurativa (al contrario di quanto previsto dall'art. 2 che sanziona con la nullità relativa la mancata consegna della fideiussione), e quindi bisogna escludere che la mancata prestazione di questa polizza indennitaria possa, in qualsiasi modo, incidere sulla validità del contratto.

Resta, ovviamente, fermo, per l'acquirente il rimedio della risoluzione per inadempimento ex artt. 1453 e ss. c.c.; in caso di violazione dell'obbligo posto dall'art. 4 in commento, l'acquirente potrà certamente diffidare il venditore ad adempiere entro un congruo termine ex art. 1454 c.c., con dichiarazione che decorso, inutilmente detto termine, senza che sia stata consegnata la polizza assicurativa indennitaria, il contratto s'intenderà senz'altro risolto. E nel caso di specie deve ritenersi sempre verificata la condizione di cui all'art. 1455 c.c., stante la grande rilevanza, per una adeguata tutela dell'acquirente, che il D.lgs.122/2005, ha riconosciuto alla consegna di detta polizza, per cui l'inadempimento dell'obbligo della sua consegna non può in alcun modo considerarsi di "scarsa importanza" avuto riguardo all'interesse dell'acquirente.

Non è, inoltre, previsto alcun obbligo di menzione in atto degli estremi di tale polizza assicurativa indennitaria, neppure nell'art. 6 del D.lgs. che invece prescrive che il contratto preliminare ed ogni altro contratto che sia comunque diretto al successivo acquisto in capo a persona fisica della proprietà o di altro diritto reale su immobile da costruire, devono contenere gli estremi della fideiussione di cui all'articolo 2.

C Art. 28 L.N.: nessuna implicazione non essendo previsto alcun obbligo né di menzione né di comportamento a carico del Notaio

D L'assicurazione non è rinunciabile: valgono le considerazioni fatte per la garanzia fideiussoria (vedi studio CNN). L'obbligo di consegna della polizza assicurativa incombe sul venditore. Una eventuale rinuncia da parte dell'acquirente deve considerarsi "inefficace". Pertanto se il venditore non la consegna si vedrà esposto alla possibile azione di risoluzione per inadempimento o alla richiesta di risarcimento dei danni, anche in presenza di una dichiarazione espressa di rinuncia,

Notaio Brunella Carriero, Matera

L'art. 6 del D.lgs.122 sembra applicarsi solo ai preliminari e ai contratti indicati nell'art. 22; tuttavia, l'esclusione dei contratti che hanno per effetto il trasferimento immediato dell'immobile da costruire, il cui obbligo di ultimazione continua a gravare sul venditore/costruttore:

- sembra contrastare con lo spirito della normativa, che dovrebbe tutelare anche l'acquirente definitivo dell'immobile da costruire, specie nei casi in cui ha versato il saldo del prezzo;

- comporta l'applicazione notarile della normativa in via davvero residuale.

Cosa ritengono i relatori?

RISPOSTA

In questo caso (ossia nella vendita con effetti immediati del rustico) non trova applicazione la disciplina dell'art. 6: manca infatti il cd. presupposto contrattuale per l'applicazione di detta disciplina, posto che, con la sottoscrizione del contratto di compravendita avente per oggetto il "rustico" si produce immediatamente l'effetto traslativo.

La fattispecie viene trattata nella relazione del Convegno alla quale pertanto si rinvia.

E' chiaro che tale conclusione comporta l'applicazione "notarile" della normativa in oggetto in maniera residuale, posto che nella prassi ben "pochi" sono i preliminari che passano attraverso il Notaio.

Forse meglio avrebbe fatto il legislatore per assicurare una adeguata tutela all'acquirente, per garantire la redazione di preliminari con il contenuto ora prescritto dalla normativa, richiedere per il preliminare, come avviene in altri ordinamenti, la forma dell'atto notarile, a pena di nullità; l'intervento del Notaio già in questa fase avrebbe infatti garantito il pieno rispetto delle nuove disposizioni e avrebbe anche consentito di regolamentare i rapporti tra le parti, sin dall'inizio, in maniera conforme a legge recependo, al contempo, la effettiva volontà di entrambe le parti. Le "criticità" vanno infatti risolte al momento del preliminare; al definitivo potrebbe essere troppo tardi.