L'articolo 6 del Decreto Legislativo 20 giugno 2005, n. 122, rubricato "contenuto del contratto preliminare", elenca le indicazioni che devono contenere e gli allegati che devono avere il contratto preliminare ed ogni altro contratto che, ai sensi dell'articolo 2 del decreto stesso, sia comunque diretto al successivo acquisto in capo ad una persona fisica della proprietà o di altro diritto reale su un immobile oggetto del detto decreto.

Le disposizioni di questo articolo 6, calate nel sistema ed interpretate alla luce dei principi, non sembrano destare gravi problemi per le esigenze della prassi.

Si tratta di considerare preliminarmente che esse non hanno inciso sul principio dell'autonomia contrattuale ma, semplicemente, hanno voluto richiamare l'attenzione delle parti (e non del solo acquirente) su una serie di aspetti che, con l'entrata in vigore della nuova normativa, non devono essere trascurati a livello contrattuale.

Il principio della buona fede che governa i rapporti tra le parti nello svolgimento delle trattative e nella formazione del contratto (art. 1337 c.c.), nella sua esecuzione (art. 1375 c.c.) e nella sua stessa interpretazione (art. 1366 c.c.), deve svolgere anche in queste nuove disposizioni quel ruolo fondamentale che l'ordinamento giuridico gli riconosce.

Se, partendo nell'ordine dalle dieci lettere di cui si compone il primo comma del detto articolo 6, consideriamo le indicazioni via via richieste, possiamo constatare che, salvo alcuni passaggi su cui indugeremo un po' o che richiameremo all'attenzione del lettore, esse non risultano di difficile applicazione.

Vediamole in sintesi.

Le indicazioni che la lettera a) richiede mediante il rinvio agli articoli 2659, primo comma, n. 1), e 2826 c.c., sono precisamente:

a. per le persone fisiche:

1. il cognome ed il nome

2. il luogo e la data di nascita,

3. il numero di codice fiscale,

4. il regime patrimoniale, se coniugate.

b. per le persone giuridiche, le società di persone e le associazioni non riconosciute:

1. la denominazione o la ragione sociale

2. la sede

3. il numero di codice fiscale

4. limitatamente alle associazioni non riconosciute ed alle società semplici, anche le generalità delle persone che le rappresentano secondo l'atto costitutivo.

c. per l'immobile:

1. la natura

2. il Comune in cui si trova

3. i dati di identificazione catastale che, per i fabbricati in corso di costruzione, riguardano il terreno su cui insistono.

Si tratta di indicazioni ricomprese tra quelle che l'articolo 2659 c.c. prescrive per il contenuto della nota di trascrizione (l'art. 2826 c.c. è infatti richiamato anche dall'art. 2659 n. 4) c.c.) [nota 1].

Pertanto, con la prescrizione in esame, la loro presenza è anticipata rispetto alla successiva formalità della trascrizione, per l'atto che vi sia soggetto, ed è comunque richiesta anche per l'atto che non abbia la forma necessaria per la trascrizione (scrittura privata non autenticata e non accertata giudizialmente nelle sottoscrizioni).

Peraltro, rispetto all'atto notarile, non si segnalano novità di rilievo. Infatti le suddette indicazioni, o per consuetudine, come ad esempio il codice fiscale, o per disposizione di legge, come ad esempio le generalità delle parti (v. art. 51 n. 3 Legge Notarile), sono già presenti nell'atto notarile. Piuttosto è da rilevare come, per l'atto pubblico o la scrittura privata autenticata che rechino contratti preliminari o gli altri contratti di cui all'art. 6 in commento, sia venuta meno l'alternativa, prevista dallo stesso art. 2659 primo comma, n. 1) c.c., di segnalare il regime patrimoniale delle parti coniugate indifferentemente mediante dichiarazione resa nell'atto ovvero mediante produzione del certificato dell'ufficiale di stato civile. Per detti atti solo la prima delle due possibilità soddisfa il dettato di entrambe le disposizioni.

La descrizione dell'immobile che richiede la lettera b) si aggiunge alle indicazioni richieste dalla lettera precedente e sopra riportate, alle caratteristiche tecniche della costruzione previste dalla successiva lettera d) ed alla rappresentazione grafica nonché al capitolato dei quali il secondo comma dell'articolo in esame richiede l'allegazione. Questa descrizione avrà quindi essenzialmente riguardo alla consistenza dell'immobile, ai suoi accessori ed ai suoi confini.

Sul piano pratico, per questi ultimi potrà risultare estremamente utile la riserva di una più precisa indicazione in sede di contratto definitivo in funzione del particolare tipo di immobile promesso in vendita, come risulta dal testo dell'esemplificazione di contratto preliminare in seguito riportato.

La lettera in esame richiede inoltre la descrizione di tutte le pertinenze di uso esclusivo.

Se il riferimento fosse soltanto alle pertinenze, nella accezione civilistica del termine, le quali vengono trasferite in proprietà unitamente al bene principale (ad esempio, cantina e vano ad uso autorimessa privata), l'uso esclusivo di cui parla la norma in esame altro non sarebbe che una pleonastica esplicazione di una facoltà già insita nel diritto di proprietà. Sembra pertanto preferibile rinvenire nella norma una espressa presa d'atto e conferma a livello legislativo della diffusa ed inveterata prassi di creare, specie nei condomini, usi esclusivi su parti comuni a favore di singole unità ricomprese nel fabbricato condominiale. Conferma che peraltro lascia aperta la controversa e difficile qualificazione della natura giuridica di tale diritto di uso esclusivo, nulla dicendo al riguardo la norma, per cui in questa sede non si può che rimandare agli studi in materia [nota 2].

La lettera c) richiede l'indicazione degli estremi di eventuali atti d'obbligo e convenzioni urbanistiche stipulati per l'ottenimento dei titoli abilitativi alla costruzione e l'elencazione dei vincoli previsti.

Per "estremi" deve intendersi qualunque dato che valga in modo univoco ad individuare gli atti in parola. Pertanto l'indicazione del pubblico ufficiale che ha ricevuto l'atto, la data ed il numero di repertorio sono senz'altro dati sufficienti. Tuttavia, per il Notaio come per gli altri pubblici ufficiali, l'indicazione degli estremi di registrazione è richiesta dall'art. 64 del D.P.R.131/1986 e gli estremi di trascrizione sono molto utili per una immediata consultazione dell'atto presso i registri immobiliari.

I vincoli da elencare sono quelli contenuti negli atti indicati nella stessa lettera c). Per altri vincoli provvede infatti la lettera h) che prevede l'indicazione delle ipoteche e delle trascrizioni pregiudizievoli di qualsiasi tipo e con la quale la lettera in esame va coordinata. Ne deriva che non è necessaria la menzione di vincoli che non siano contenuti negli atti indicati nella lettera c) o che non si traducano in vincoli rientranti nella previsione della lettera h). Non sarà così necessario, ad esempio, citare vincoli derivanti dal piano regolatore ovvero vincoli contenuti nell'atto di provenienza che non siano anche stati trascritti "contro".

Il principale problema che solleva la lettera d) è se le caratteristiche tecniche della costruzione, con particolare riferimento alla struttura portante, alle fondazioni, alle tamponature, ai solai, alla copertura, agli infissi ed agli impianti, possano più comodamente e praticamente essere riportate per allegato. Secondo la relazione illustrativa del decreto legislativo in oggetto, no. Da tale relazione risulta infatti che non si è ritenuto di accogliere l'osservazione formulata dal Senato di trasferire le dette caratteristiche tecniche in un allegato perché si è reputato che la loro previsione nel corpo dell'atto sia necessaria per garantire all'acquirente una completa cognizione delle caratteristiche del bene oggetto del contratto.

Già in passato ci siamo discostati da questo orientamento osservando come le regole della relatio, riguardando un più generale problema di forma, non fossero, volta a volta, in balia delle singole discipline previste in materie specifiche [nota 3]. Pertanto, accertata e documentata in atto la volontà delle parti di effettuare il rinvio all'allegato, l'onere formale è assolto ed il contenuto dell'allegato equivale a quello dell'atto.

Sul punto si è poi subito venuto formando un largo consenso [nota 4], per cui può oggi considerarsi opinione prevalente la possibilità di trasferire in allegato elementi la cui indicazione è richiesta non solo dalla lettera d) ma, più in generale, dall'intero art. 6 comma 1.

Comunque, considerato che non si può mai escludere la possibilità che in futuro si affermi una diversa interpretazione che riprenda le considerazioni svolte dalla citata relazione illustrativa, nel testo del preliminare appresso riportato si è volutamente mantenuta la stesura conforme alla lettera della legge e pur sempre praticabile.

La lettera e) non crea problemi interpretativi né operativi. Questa norma si limita a richiedere l'indicazione dei termini massimi di esecuzione della costruzione, anche eventualmente correlati alle varie fasi di lavorazione, come spesso avviene nella prassi che vede anche la previsione di pagamenti di acconti prezzo in funzione della tempistica prevista per determinati stati di avanzamento dei lavori.

Come è stato giustamente osservato [nota 5], l'eventuale omissione di questa indicazione (quella circa i termini massimi di esecuzione della costruzione essendo l'altra, concernente le fasi di lavorazione, meramente facoltativa) è agevolmente compensata dal meccanismo dell'integrazione del contratto in base alla legge (art. 1374 c.c.), soccorrendo al riguardo la norma suppletiva dettata dall'art. 1183 c.c. che, in assenza di accordo tra le parti, rimette al giudice la fissazione del termine mancante.

La lettera f), riguardando il prezzo e soprattutto le modalità di pagamento dello stesso, viene a misurasi direttamente con le esigenze della prassi, nella quale è frequente l'utilizzo dell'assegno bancario, specie in sede di conclusione del preliminare per il versamento della caparra.

La lettera in esame, dopo aver richiesto l'indicazione del prezzo complessivo da corrispondersi in danaro o il valore di ogni altro eventuale corrispettivo, i termini e le modalità per il suo pagamento, la specificazione dell'importo di eventuali somme a titolo di caparra, dispone che le modalità di corresponsione del prezzo devono essere rappresentate da bonifici bancari o versamenti diretti su conti correnti bancari o postali indicati dalla parte venditrice ed alla stessa intestati o da altre forme che siano comunque in grado di assicurare la prova certa dell'avvenuto pagamento.

Soffermando l'attenzione su quest'ultimo punto, sorprende il fatto che il legislatore delegato non abbia espressamente ricompreso tra le forme di pagamento indicate, in grado di assicurare la prova certa dell'avvenuto pagamento, anche gli assegni circolare e bancario che nella prassi sono certamente più frequenti, ad esempio, del versamento diretto su conto corrente postale.

Tuttavia l'omissione non significa che i detti strumenti di pagamento non siano idonei alla finalità che la norma persegue. Come risulta dalla lettera della disposizione in commento e come è confermato dalla relazione illustrativa, tale finalità è esclusivamente di carattere probatorio.

La norma richiede infatti che il mezzo utilizzato sia in grado di assicurare la prova del pagamento e non che sia in grado di garantire il risultato del pagamento medesimo. Pone cioè un'esigenza di documentabilità, di tracciabilità, di canalizzazione, di ricostruibilità a posteriori del pagamento stesso e non di efficacia a priori dello strumento utilizzato. Efficacia che certamente l'assegno bancario non garantisce, potendo ad esempio mancare i fondi necessari alla sua copertura. Nei casi in cui l'assegno bancario non sarà andato a buon fine, saranno pur sempre esperibili i rimedi di legge, come ad esempio il protesto, ma anche in questa circostanza sarà possibile ricostruire con certezza l'esito, in ipotesi negativo, del pagamento. E questa ricostruzione a posteriori, positiva o negativa che sia nel risultato, servirà comunque in caso di escussione della garanzia fideiussoria che, secondo la relazione illustrativa, costituisce la finalità del requisito probatorio voluto dalla disposizione in esame.

Chiarito quindi che non si pone qui un problema sostanziale di garanzia del costruttore, il quale è comunque tutelato dalla circostanza che l'assegno bancario non vada a buon fine, dovendo ancora adempiere ai suoi obblighi e dovendo ancora trasferire la proprietà dell'immobile da costruire, resta ancora da chiedersi se per le finalità probatorie suddette non sia necessaria la previsione di una clausola quale quella di non trasferibilità da apporre sull'assegno. Il problema si pone solo per gli assegni di importo non superiore ad euro 12.500, visto che per quelli di importo superiore, la clausola di non trasferibilità è comunque prescritta, sia pure ad altri fini, dall'art. 1 del Decreto Legge 143/1991 convertito in Legge 197/1991 e Decreto Ministeriale 17 ottobre 2002 (c.d. normativa antiriciclaggio).

Si ritiene sul punto di confermare quanto in passato già sostenuto [nota 6] e cioè la necessità di detta clausola. La clausola di non trasferibilità infatti dà quella certezza della prova voluta dalla disposizione in oggetto ostacolando, ad esempio, i rischi di furto e conseguente falsificazione della firma di girata apposta sull'assegno. In casi come questi, la libera trasferibilità dell'assegno può infatti incidere non solo sul "buon fine" dell'assegno che, come abbiamo visto, non rileva ai fini della disposizione in esame, ma anche sulla ricostruzione del percorso seguito dall'assegno facendo mancare la richiesta certezza sul piano probatorio.

Viceversa con la clausola di non trasferibilità, ai sensi dell'art. 43 del Regio Decreto 21 dicembre 1933, n. 1736 (riguardante l'assegno bancario e richiamato dall'art. 86 per l'assegno circolare), l'assegno potrà avere solo due esiti finali: o essere pagato al prenditore o, a richiesta di costui, essere accreditato nel suo conto corrente. Questi infatti non può girare l'assegno se non ad un banchiere, per l'incasso nei detti due modi. Anche nell'ipotesi, piuttosto improbabile, che il prenditore preferisca il pagamento diretto dell'assegno, la banca che lo paga avrà comunque un onere di accertamento dell'identità del prenditore poiché, a mente del secondo comma del detto art. 43, colui che paga un assegno non trasferibile a persona diversa dal prenditore o dal banchiere giratario per l'incasso risponde del pagamento.

Quanto sopra esposto richiede, ovviamente, che l'assegno sia intestato alla controparte e cioè sia all'ordine del costruttore.

La lettera g) richiama la fideiussione di cui all'articolo 2 del D.lgs. in oggetto richiedendone gli estremi. Questi si traducono nell'indicazione del numero quando esiste, della data, della banca che la ha rilasciata e dell'importo che garantisce.

Pur non essendo richiesto dall'art. 6 in commento, si reputa estremamente opportuno far risultare dall'atto la contestuale ovvero la già avvenuta consegna della detta fideiussione. Dispone infatti il citato art. 2 che il costruttore è obbligato, a pena di nullità del contratto, non solo a procurarne il rilascio ma anche a provvedere alla consegna all'acquirente della fideiussione in parola.

La lettera h) richiede l'indicazione di eventuali ipoteche o trascrizioni pregiudizievoli di qualsiasi tipo sull'immobile con la specificazione del relativo ammontare, del soggetto a cui favore risultano e del titolo dal quale derivano, nonché la pattuizione espressa degli obblighi del costruttore ad esse connessi e, in particolare, se tali obblighi debbano essere adempiuti prima o dopo la stipula del contratto definitivo di vendita.

Quanto alle ipoteche, la norma va coordinata con l'art. 8 del D.lgs. in oggetto che impedisce al Notaio di procedere alla stipula dell'atto di compravendita se, anteriormente o contestualmente alla stipula, non si sia proceduto alla suddivisione del finanziamento in quote o al perfezionamento di un titolo per la cancellazione o frazionamento dell'ipoteca a garanzia o del pignoramento gravante sull'immobile.

Dal coordinamento derivano le ipotesi esemplificate nel testo di preliminare in seguito proposto. Gli obblighi assunti dal costruttore relativamente alle ipoteche, devono comportare che anteriormente o contestualmente alla stipula dell'atto di compravendita sia ricevuto l'atto con il quale l'ipoteca viene frazionata al fine del successivo accollo della corrispondente quota del relativo mutuo ovvero svincolata dall'immobile promesso in vendita, sia in sede di frazionamento che con distinto atto, ovvero ancora assentita di totale cancellazione.

Per il conseguente annotamento è invece possibile che la relativa pattuizione preveda o comporti che il relativo adempimento avvenga dopo la stipula del contratto definitivo di vendita.

Meno semplice da comprendere in questo contesto è invece la locuzione "trascrizioni pregiudizievoli di qualsiasi tipo".

Come già in parte sopra anticipato considerando la lettera c), deve anzitutto tecnicamente trattarsi di trascrizione effettuata "contro" cioè "a carico" del costruttore o dei suoi danti causa.

La previsione poi di pattuizioni espresse circa gli obblighi del costruttore ad esse connessi potrebbe far pensare a trascrizioni per così dire "gestibili" dal costruttore stesso come, ad esempio, l'impegno ad ottenere la cancellazione della trascrizione di un pignoramento. Ma la precisazione che le trascrizioni pregiudizievoli da indicare siano "di qualsiasi tipo" amplia, almeno letteralmente, l'ambito della prescrizione in parola.

Sembra allora di poter distinguere tra formalità la cui cancellazione sia pattuibile e realizzabile a prescindere dalla volontà di terzi titolari di diritti reali, come nell'esempio indicato, e che andranno citate per il solo fatto di essere prese "contro", e formalità concernenti diritti reali di terzi, come ad esempio quelle relative a servitù passive, per le quali non si scorge l'esigenza di un trattamento diverso rispetto a quello che siamo soliti fare con qualunque altro atto immobiliare. La necessità della loro menzione dipenderà quindi dalla valutazione, da farsi caso per caso, dell'esistenza di un effettivo pregiudizio da loro derivante, avuto riguardo anche alla natura del bene venduto. E dell'esistenza di un effettivo pregiudizio dovrà giudicarsi con lo stesso metro che siamo abituati ad utilizzare in genere negli atti immobiliari. Non si vede infatti la ratio di una tutela diversificata tra l'acquirente di un immobile da costruire e un qualunque altro acquirente di un qualunque altro bene immobile. Ad esempio, una servitù passiva di acquedotto gravante sul sottosuolo del terreno condominiale non sembra possa recare pregiudizio all'appartamento acquistato che, ove posto, per ipotesi, all'ultimo piano del fabbricato condominiale subirà sicuramente un pregiudizio da una servitù di non sopraelevare pur in presenza di tutte le condizioni di sopralzo previste dall'art. 1127 c.c. La medesima servitù di non sopraelevare (oltre l'ultimo piano ovvero oltre l'altezza cui giungerà l'ultimo piano, nel caso che l'immobile sia ancora da costruire) risulterà invece non pregiudizievole con riferimento all'acquisto di appartamenti situati nei piani ubicati sotto l'ultimo piano, e così via. Queste valutazioni non sembrano invece consentire distinzioni a seconda che l'atto riguardi un immobile da costruire ovvero un immobile già costruito, per cui può dirsi che, a parità di condizioni, la servitù è ... uguale per tutti!

Va inoltre precisato che, salvo il caso del pignoramento espressamente regolato dal citato art. 8, la pattuizione espressa di obblighi a carico del costruttore connessi alle dette trascrizioni pregiudizievoli può anche non ricorrere, nel senso che è nella libera disponibilità delle parti convenire che si lascino sussistere, come sarà ad esempio la regola per le servitù passive esistenti e come si è esemplificato nel testo del preliminare di seguito riportato.

Calata nel sistema e così interpretata, la norma si allinea alle consuete e normali esigenze di tutela della parte acquirente.

Queste considerazioni, partendo dal presupposto della identità di posizione ai fini qui considerati tra acquirente di immobile da costruire ed acquirente di immobile costruito, portano a ritenere che non vi siano valide ragioni per introdurre diversificazioni richiedendo, nel caso di immobili da costruire, menzioni non richieste dalla norma in commento. Non sembra infatti necessario indicare, ad esempio, il contenuto della trascrizione e i vincoli che ne derivano [nota 7] o interpretare il riferimento, contenuto nella lettera in esame, al titolo dal quale derivano le trascrizioni pregiudizievoli come riferimento anziché agli estremi dello stesso (che di regola si citano per rendere più agevole il reperimento e la consultazione del titolo medesimo) alla natura del gravame rappresentato dalla formalità pregiudizievole che necessiterebbe così di apposita menzione [nota 8].

Queste menzioni possono certo essere considerate opportune, ma solo in linea generale. Non si ritiene invece che debbano essere considerate diversamente e cioè, come detto, necessarie nel caso specifico della normativa in esame.

La lettera i) richiede gli estremi del permesso di costruire o della sua richiesta se non ancora rilasciato, nonché di ogni altro titolo, denuncia o provvedimento abilitativo alla costruzione.

In tutti i casi, ivi compresa la d.i.a. (denuncia di inizio attività), saranno sufficienti l'indicazione della data e del numero di protocollo [nota 9].

Il primo comma dell'articolo in esame si chiude con la lettera l). Si tratta di ipotesi meramente eventuale anche se molto frequente nella prassi. è infatti richiesta l'eventuale indicazione dell'esistenza di imprese appaltatrici, con la specificazione dei relativi dati identificativi.

L'indicazione sommaria del tipo di opere che la singola impresa appaltatrice è chiamata a svolgere, non è richiesta dalla legge e può quindi tranquillamente essere omessa. Nel preliminare di seguito esemplificato è stata accennata solo perché è parsa un' informazione utile ed opportuna, ma non necessaria.

Il secondo comma dell'articolo in commento si occupa degli allegati. Tale disposizione prescrive che ai contratti in oggetto debbano essere allegati:

a. il capitolato contenente le caratteristiche dei materiali da utilizzarsi, individuati anche solo per tipologie, caratteristiche e valori omogenei, nonché l'elenco delle rifiniture e degli accessori convenuti fra le parti;

b. gli elaborati del progetto in base al quale è stato richiesto o rilasciato il permesso di costruire o l'ultima variazione al progetto originario, limitatamente alla rappresentazione grafica degli immobili oggetto del contratto, delle relative pertinenze esclusive e delle parti condominiali.

La previsione di cui alla detta lettera a) recepisce una prassi diffusa e non sembra richiedere commenti esplicativi.

La lettera b) va coordinata con la normativa edilizia vigente e con la lettera i) del comma precedente. Ne discende che gli elaborati di progetto possono essere non solo quelli relativi al permesso di costruire, ma anche quelli relativi ad ogni altro titolo, denuncia o provvedimento abilitativo alla costruzione, per usare le parole contenute nella stessa lettera i) del primo comma dell'articolo in esame.

In particolare, pertanto, l'allegazione potrà riguardare gli elaborati progettuali che accompagnano la d.i.a.

Un'ultima notazione relativamente alla rappresentazione grafica delle parti condominiali di cui parla la lettera in parola. Si aderisce alla tesi di chi [nota 10] ritiene legittima una clausola contrattuale con la quale il costruttore si riservi la facoltà di procedere, prima del contratto definitivo, ad eventuali variazioni delle parti comuni. Prima ancora che un' esigenza della prassi, in certi interventi edilizi può rivelarsi una vera e propria esigenza della costruzione! L'esecuzione del contratto secondo buona fede, come impone il fondamentale precetto dell'art. 1375 c.c., renderà equilibrati i rapporti tra le parti.

L'art. 6 del D.lgs.122/2005 termina con un terzo comma che fa salve le disposizioni di cui al R.D. 499/1929. Si tratta delle disposizioni relative ai libri fondiari nei territori delle nuove province.

Si riporta qui di seguito il testo di un possibile contratto preliminare redatto con riferimento alla nuova normativa recata dall'articolo qui sopra sinteticamente commentato.

N. REP.

N. RACC.

L'anno ..... il giorno ..... del mese di .....

In ..... , nel mio studio in ..... n. .....

Avanti a me dottor ..... Notaio in ..... , iscritto presso il Collegio Notarile di ..... , sono personalmente comparsi i signori:

A (nome e cognome, luogo e data di nascita, residenza o domicilio)

il quale dichiara di intervenire al presente atto nella sua qualità di Presidente del Consiglio di Amministrazione in rappresentanza della società

"ALFA S.P.A." con sede in ..... capitale sociale euro ..... versato, iscritta presso l'Ufficio del Registro delle Imprese di ....., numero di iscrizione e codice fiscale .....

munito degli occorrenti poteri per quanto appresso in forza della delibera del Consiglio di Amministrazione in data ..... che per estratto autentico si allega al presente atto sotto la lettera .....,

società che in prosieguo verrà chiamata anche "parte promittente venditrice";

B (nome e cognome, luogo e data di nascita, residenza o domicilio, codice fiscale)

che in prosieguo verrà chiamato anche "parte promittente acquirente".

Detti comparenti, della cui identità personale io Notaio sono certo, convengono e stipulano quanto segue.

La società ALFA S.P.A., come sopra rappresentata, promette di vendere al signor B che promette di acquistare in Comune di ....., in via ..... senza numero civico, nel fabbricato da costruire e da costituire in condominio che sarà composto da ..... piani fuori terra oltre ad un piano seminterrato e che sarà destinato ad abitazioni, cantine ed autorimesse private, la porzione immobiliare consistente in un appartamento al piano ..... composto di ..... camere, soggiorno, cucina, ripostiglio, due bagni ed un terrazzo con un vano di cantina al piano seminterrato ed un vano ad uso autorimessa privata posto anche esso al piano seminterrato.

A migliore individuazione della detta porzione immobiliare, così e come sopra descritta, si allegano al presente atto sotto le lettere ....., firmate dai comparenti e da me Notaio, le riproduzioni delle rappresentazioni grafiche facenti parte degli elaborati del progetto in base al quale è stato richiesto (ovvero: rilasciato) il permesso di costruire appresso citato (ovvero: che accompagnano la denuncia di inizio attività appresso citata) e nelle quali gli enti immobiliari oggetto del presente contratto sono contornati in colore ..... ed individuati con il numero ....., mentre le parti dell'erigendo fabbricato che diverranno condominiali e l'area che diverrà comune sono individuate in colore ....

La porzione immobiliare oggetto del presente contratto sarà posta tra i seguenti confini in senso orario a partire da nord:

..... quanto all'appartamento,

..... quanto alla cantina,

..... quanto al vano ad uso autorimessa privata.

Salvo più precisi confini che verranno indicati nell'atto notarile definitivo.

La porzione immobiliare in contratto e l'intero fabbricato di cui la porzione medesima farà parte verranno costruiti a regola d'arte secondo le seguenti caratteristiche tecniche: ..... (indicare le caratteristiche tecniche della costruzione, con particolare riferimento alla struttura portante, alle fondazioni, alle tamponature, ai solai, alla copertura, agli infissi ed agli impianti).

Convengono le parti che l'edificazione avverrà con i materiali, le rifiniture, gli accessori ed ogni altra caratteristica indicata nel capitolato che, firmato dai comparenti e da me Notaio, si allega al presente atto sotto la lettera ......

(eventuali clausole recanti le previsioni in ordine a varianti rispetto al progetto e/o al capitolato ed in genere alle caratteristiche della costruzione che la parte promittente venditrice si riserva di apportare e/o che la parte promittente acquirente si riserva di richiedere).

Eventualmente: La parte promittente acquirente prende atto ed accetta che le opere relative a ..... verranno eseguite dalla società appaltatrice "BETA S.P.A." con sede in ..... capitale sociale euro ..... versato, iscritta presso l'Ufficio del Registro delle Imprese di ....., numero di iscrizione e codice fiscale .....

Il fabbricato di cui gli enti immobiliari in contratto faranno parte verrà edificato sull'area distinta nel catasto terreni del Comune di ..... come segue: .....

Detta area confina in senso orario a partire da nord:

.....

Fa parte della porzione immobiliare in oggetto la proporzionale quota di comproprietà di complessivi ..... millesimi (dei quali millesimi ..... quanto all'appartamento e cantina e millesimi ..... quanto al vano autorimessa) delle parti comuni dell'erigendo fabbricato ivi compresa l'area suddetta.

La porzione immobiliare in oggetto avrà una superficie utile di complessivi mq. ..... dei quali mq. ..... quanto all'appartamento, mq. ..... quanto alla cantina e mq. ..... quanto al vano autorimessa**.

L'area sulla quale verrà edificato il fabbricato di cui gli enti immobiliari in contratto faranno parte, pervenne alla parte promittente venditrice in forza dell'atto a rogito Notaio ..... in data ..... n. ..... rep. e n. ..... racc. registrato a ..... il ..... al n. ..... e trascritto a ..... in data ..... ai numeri .....; atto al quale le parti fanno ogni più ampio riferimento.

La parte promittente acquirente conferisce mandato alla parte promittente venditrice che, anche nel proprio interesse, accetta di predisporre il regolamento di condominio che verrà allegato all'atto che determinerà il sorgere del condominio stesso e cioè al primo atto di vendita frazionata del fabbricato di cui gli enti immobiliari in contratto faranno parte. Tale regolamento non potrà comunque ledere i diritti che il presente atto e la legge riconoscono alla parte promittente acquirente.

Eventualmente: La parte promittente venditrice dichiara e la parte promittente acquirente prende atto che, relativamente agli immobili in oggetto, con atto a rogito Notaio ..... in data ..... n. ..... rep. e n. ..... racc. registrato a ..... il ..... al n. ..... e trascritto a ..... in data ..... ai numeri ....., è stata stipulata con il Comune di ..... convenzione urbanistica (e/o eventuale atto d'obbligo) recante i seguenti vincoli: .....

La parte promittente venditrice garantisce che l'area sopra descritta, sulla quale verrà eretto il fabbricato di cui faranno parte gli enti immobiliari in oggetto, è di sua piena ed esclusiva proprietà, libera da trascrizioni pregiudizievoli e da iscrizioni ipotecarie, fatta eccezione per l'ipoteca iscritta a ..... in data ..... ai numeri ..... per euro ..... a favore della Banca ..... a garanzia del mutuo di euro ..... contratto dalla società promittente venditrice con atto a rogito Notaio ..... in data ..... n. ..... rep. e n. ..... racc. registrato a ..... il ..... al n. .....

In relazione a detta ipoteca la parte promittente venditrice si impegna ad ottenere, a propria cura e spese ed entro la data di stipula del contratto notarile definitivo di vendita e comunque non oltre la detta stipula, il relativo frazionamento al fine di procedere, in sede di vendita, all'accollo della relativa quota di detto mutuo a carico della parte promittente acquirente secondo quanto appresso precisato (ovvero: La parte promittente venditrice si impegna ad estinguere il detto debito e ad ottenere, a propria cura e spese, l'atto di assenso alla cancellazione dell'ipoteca medesima entro il ..... e comunque anteriormente o contestualmente alla stipula del contratto notarile definitivo di vendita / ovvero ancora: La parte promittente venditrice si impegna ad ottenere, a propria cura e spese ed entro la data di stipula del contratto notarile definitivo di vendita e comunque non oltre la detta stipula, il frazionamento della detta ipoteca e lo svincolo dalla stessa della porzione immobiliare oggetto del presente atto).

Salvo la suddetta ipoteca che verrà frazionata e che, con la porzione immobiliare in oggetto, resterà a garantire la quota di mutuo come appresso accollata, gli enti immobiliari oggetto del presente atto e della stipulanda vendita saranno trasferiti liberi da altre ipoteche e da trascrizioni pregiudizievoli salvo quanto indicato nel presente atto (ovvero: La porzione immobiliare oggetto del presente atto verrà trasferita libera da ipoteche e da trascrizioni pregiudizievoli salvo quanto indicato nel presente atto).

La vendita verrà effettuata a corpo al prezzo che viene di comune accordo stabilito ed accettato tra le parti in complessivi euro ..... dei quali:

- euro ..... vengono corrisposti a titolo di caparra confirmatoria dalla parte promittente acquirente alla parte promittente venditrice mediante la consegna dell'assegno bancario non trasferibile numero ...., di pari importo, tratto in data odierna sulla banca ..... a favore della società ALFA S.P.A. che, come sopra rappresentata, rilascia alla parte promittente acquirente corrispondente quietanza, salvo il buon fine del detto assegno bancario;

- euro ..... verranno corrisposti, a titolo di acconto prezzo, dalla parte promittente acquirente alla parte promittente venditrice alla realizzazione della copertura del fabbricato (eventualmente: da ultimare entro il .....);

- euro ..... verranno corrisposti, a titolo di ulteriore acconto prezzo, dalla parte promittente acquirente alla parte promittente venditrice alla realizzazione dei tavolati (eventualmente: da ultimare entro il .....);

- euro ..... verranno corrisposti, a titolo di ulteriore acconto prezzo, dalla parte promittente acquirente alla parte promittente venditrice alla realizzazione degli impianti sotto traccia (eventualmente: da realizzare entro il .....);

- euro ..... verranno corrisposti, a titolo di ulteriore acconto prezzo, dalla parte promittente acquirente alla parte promittente venditrice alla realizzazione dei pavimenti (eventualmente: da ultimare entro il .....);

- euro ..... verranno corrisposti, a titolo di ulteriore acconto prezzo, dalla parte promittente acquirente alla parte promittente venditrice alla consegna degli enti immobiliari in contratto che dovrà avvenire entro il ..... come appresso precisato;

- i residui euro ..... verranno assolti all'atto notarile definitivo di vendita mediante accollo a carico della parte promittente acquirente del debito di pari importo rappresentato dalla quota del sopra citato mutuo che risulterà dal frazionamento che la parte promittente venditrice si è come sopra impegnata ad ottenere (ovvero: i residui euro ..... a saldo verranno pagati dalla parte promittente acquirente alla parte promittente venditrice contestualmente alla stipula del contratto notarile definitivo di vendita).

Tutti i pagamenti che la parte promittente acquirente si è come sopra impegnata ad effettuare, dovranno essere dalla stessa effettuati mediante bonifico bancario (ovvero: versamento diretto) sul conto corrente bancario numero ..... intestato alla società ALFA S.P.A. presso la banca ..... agenzia numero ..... di ....., codice ABI: ..... CAB: ..... (ovvero: sul conto corrente postale numero ..... intestato alla società ALFA S.P.A./ ovvero ancora: mediante assegni circolari non trasferibili intestati alla società ALFA S.P.A.).

Ai sensi dell'art 2 del D.lgs.122/2005, la parte promittente venditrice consegna (ovvero: dichiara di aver consegnato) alla parte promittente acquirente che la ritira (ovvero: che dichiara di averla ritirata) fideiussione n. ..... rilasciata in data ...... dalla banca ..... agenzia n. ..... per l'importo di euro ..... a garanzia di quanto prescritto dal detto art. 2 del D.lgs.122/2005.

La costruzione del fabbricato di cui la porzione immobiliare oggetto del presente atto farà parte dovrà essere eseguita e completamente ultimata entro il termine massimo del ..... come sopra previsto per la consegna alla parte promittente acquirente della porzione immobiliare in oggetto (eventualmente: fermo comunque il rispetto dei termini sopra previsti per le singole fasi di lavorazione). A tal fine la parte promittente venditrice convocherà la parte promittente acquirente con un preavviso di almeno ..... giorni per la visita degli enti immobiliari in oggetto, per la redazione del relativo verbale di consegna e collaudo dei beni medesimi e per la consegna delle chiavi.

La stipula del contratto notarile definitivo dovrà essere effettuata entro ..... giorni dalla detta consegna presso lo studio ed a ministero del Notaio scelto dalla parte promittente ..... che provvederà alla convocazione della controparte mediante lettera raccomandata spedita almeno ..... giorni prima della data fissata per la stipula medesima.

(Eventuale previsione di clausole penali e/o interessi moratori per il caso di ritardo nei tempi sopra previsti di adempimento degli obblighi rispettivamente assunti dalle parti).

Dalla data del contratto notarile definitivo in avanti saranno a rispettivo favore e carico della parte promittente acquirente le rendite ed i pesi relativi.

Quanto in oggetto è promesso in vendita con tutte le inerenti ragioni, azioni, pertinenze, accessioni, servitù attive e passive, quali competono alla parte promittente venditrice in forza dei titoli di proprietà e del possesso e quali verranno a crearsi a seguito della vendita frazionata dell'erigendo fabbricato di cui la porzione immobiliare in contratto farà parte.

In particolare la parte promittente venditrice dichiara che sussiste a carico del terreno sopra descritto e sul quale insisterà l'erigendo fabbricato servitù ..... a favore ..... costituita con atto a rogito Notaio ..... in data ..... n. ..... rep. e n. ..... racc. registrato a ..... il ..... al n. ..... e trascritto a ..... in data ..... ai numeri .....

La vendita avverrà pertanto con la detta servitù e con le seguenti servitù che sorgeranno con il primo atto di vendita frazionata dell'erigendo fabbricato: .....

Ad ogni effetto di legge il signor B dichiara di trovarsi con il proprio coniuge in regime patrimoniale di ..... (ovvero: dichiara di essere libero di stato).

La parte promittente venditrice dichiara che per la costruzione del fabbricato di cui gli enti immobiliari oggetto del presente atto faranno parte è stato da essa richiesto al Comune di ..... in data ..... protocollo n. ..... regolare permesso di costruire (ovvero: è stato rilasciato dal Comune di ..... permesso di costruire in data ..... protocollo n. .....) (ovvero ancora: è stata da essa presentata al Comune di ..... regolare denuncia di inizio di attività ..... in data ..... protocollo n. .....).

Garantisce la parte promittente venditrice che il fabbricato di cui gli enti immobiliari oggetto del presente atto faranno parte verrà costruito in conformità al permesso di costruire come sopra richiesto (ovvero: al permesso di costruire come sopra rilasciato)(ovvero ancora: alla come sopra presentata denuncia di inizio di attività) ed eventuali successive varianti.

Garantisce inoltre la parte promittente venditrice che, entro la data di stipula del contratto notarile definitivo, sarà stata presentata tutta la documentazione richiesta dalle vigenti disposizioni di legge per il rilascio del certificato di agibilità.

Prende atto la parte promittente acquirente che, ai sensi dell'art. 4 del D.lgs.122/2005, la parte promittente venditrice è obbligata a consegnare ad essa parte promittente acquirente al momento della stipula dell'atto notarile definitivo di vendita, la polizza assicurativa indennitaria decennale prevista dal detto art. 4 del D.lgs.122/2005.

La parte promittente venditrice dichiara che il presente atto ed il conseguente atto notarile definitivo di vendita rientrano nell'ambito di applicazione dell'Iva.

Eventualmente: La parte promittente acquirente richiede fin d'ora il trattamento tributario previsto per l'acquisto della prima casa.

A tal fine ai sensi della nota II bis) all'art. 1 della tariffa, parte prima, allegata al D.P.R.131/1986, le parti danno fin d'ora atto che l'atto notarile definitivo di vendita avrà ad oggetto il trasferimento di casa di abitazione non di lusso secondo i criteri di cui al decreto del Ministro dei lavori pubblici 2 agosto 1969 pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 218 del 27 agosto 1969. La parte promittente acquirente dichiara che al momento del contratto notarile definitivo:

a) risiederà nel territorio del Comune in cui è ubicata la porzione immobiliare oggetto del presente atto;

ovvero: dichiarerà di voler stabilire la propria residenza nel territorio del Comune in cui è ubicata la porzione immobiliare in oggetto entro diciotto mesi dalla data del contratto notarile definitivo di acquisto;

ovvero: svolgerà la propria attività nel territorio del Comune in cui è ubicata la porzione immobiliare oggetto del presente atto;

b) non sarà titolare esclusivo (se del caso: o in comunione con il coniuge) dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del Comune in cui è situata la porzione immobiliare che verrà acquistata con il contratto notarile definitivo;

c) non sarà titolare, neppure per quote, (se del caso: anche in regime di comunione legale) su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata (se del caso: da lui stesso o dal coniuge) con le agevolazioni di cui alle norme indicate nel comma I lettera c) della sopra citata nota II bis) all'art. 1 della tariffa, parte prima, allegata al D.P.R.131/ 1986, quale modificata con L.549/1995.

Spese e tasse del presente atto e dell'atto notarile definitivo, connesse e dipendenti, saranno a carico della parte promittente acquirente.

I comparenti dispensano espressamente me Notaio dalla lettura degli allegati.

Questo atto è stato da me Notaio letto ai comparenti che lo approvano ed a conferma meco lo sottoscrivono.

Scritto da ..... l'atto occupa di ..... fogli ..... pagine e parte della ..... fin qui.

(Seguono sottoscrizioni finali ed impronta del sigillo).

[nota 1] Le indicazioni previste dall'art. 2826 c.c. e che riguardano la designazione dell'immobile ipotecato, sono richieste, oltre che per la redazione della nota di trascrizione dall'art. 2659 n. 4 c.c., direttamente dallo stesso art. 2826 c.c., anche per l'atto di concessione dell'ipoteca.

[nota 2] G. BARALIS, C. CACCAVALE, Studio n. 4459 «Diritti di "uso esclusivo" nell'ambito condominiale», 27 maggio 2003, in Studi e materiali, Quaderni semestrali, Consiglio Nazionale del Notariato, Anno II, 2/2003, p. 489 e ss., ANTONIO MARSALA, Parcheggi condominiali in uso esclusivo «Parcheggi - Profili civilistici e urbanistici» Milano 18 ottobre 1997, Atti, Comitato Regionale Notarile Lombardo, Milano, 1998, p. 89 e ss.

[nota 3] Ci sia consentito rinviare a quanto abbiamo esposto in proposito al convegno tenutosi a Milano il 30 giugno 2005 e reperibile in streaming video nel sito www.scuoladiNotariatodellalombardia.org.

[nota 4] G. RIZZI, Studio n. 5814/C, 20 luglio 2005, nonché G. PETRELLI, Gli acquisti di immobili da costruire, in Letture notarili, Cesano Boscone, luglio 2005, p. 227 e ss.

[nota 5] G. PETRELLI, op. cit., p. 209 e ss.

[nota 6] Convegno di Milano del 30 giugno 2005, cit. Ammettono l'idoneità dell'assegno ai fini della norma in esame ma ritengono invece non necessaria la clausola di non trasferibilità per importi non superiori ad euro 12.500, G. PETRELLI, op. cit., p. 214 e ss. nonché G. RIZZI nello Studio n. 5814/C cit. dove però poi si espone l'esigenza della previsione contrattuale, considerata opportuna e consigliabile, di una clausola che impegni il promittente venditore a consegnare «al promissario acquirente, non appena incassato l'assegno, apposita ricevuta bancaria attestante l'avvenuto versamento dell'assegno stesso (da emettere a tal fine con la clausola "non trasferibile") nel c/c intestato al promittente venditore».

[nota 7] Come invece ritiene G. RIZZI nello Studio n. 5814/C cit.

[nota 8] Come invece ritiene G. PETRELLI, op. cit., pp. 220 e 231.

[nota 9] Sulla menzione degli estremi della d.i.a. in generale e sulla connessa distinzione tra elementi essenziali del procedimento ed elementi formali di individuazione dello stesso, vedi L. IBERATI, «Formalità necessarie per la validità degli atti notarili tra vivi nella normativa urbanistico - edilizia», in Notariato 3, 2004 p. 272 e ss. nonché A. AVANZINI, L. IBERATI e A. LOVATO, Formulario degli atti notarili 2004, Torino 2004, p. 38 e ss. in nota. Contra: G. CASU, «La denuncia di inizio attività nella commercializzazione dei fabbricati», in Studi e materiali, Quaderni semestrali, Consiglio Nazionale del Notariato, Anno III, 1/2004, p. 503.

[nota 10] G. RIZZI, Studio n. 5814/C cit. contra: G. PETRELLI, op. cit., p. 205.

* Si è preferito fornire la più completa versione dell'atto pubblico nonostante sia più frequente nella prassi il ricorso alla scrittura privata il cui contenuto potrà comunque essere facilmente ricavato privando il testo di seguito fornito degli elementi propri dell'atto pubblico.

Per la versione della scrittura privata si rinvia comunque a Agostino Avanzini, Luca Iberati e Arturo Lovato, formula 33.1.2. del Formulario degli atti notarili 2006, in corso di pubblicazione.

** L'indicazione della superficie utile della porzione di edificio e l'indicazione della quota del diritto spettante al promissario acquirente relativa all'intero costruendo edificio espressa in millesimi sono richieste dal quarto comma dell' art. 2645 bis c.c. ai fini della trascrizione dei contratti preliminari aventi ad oggetto porzioni di edifici da costruire o in corso di costruzione. Pertanto non sono indicazioni necessarie per i contratti preliminari conclusi per scrittura privata non autenticata.

Il detto articolo 2645 bis c.c. prosegue poi al quinto comma disponendo che «nel caso previsto nel comma 4 la trascrizione è eseguita con riferimento al bene immobile per la quota determinata secondo le modalità di cui al comma stesso. Non appena l'edificio viene ad esistenza gli effetti della trascrizione si producono rispetto alle porzioni materiali corrispondenti alle quote di proprietà predeterminate nonché alle relative parti comuni. L'eventuale differenza di superficie o di quota contenuta nei limiti di un ventesimo rispetto a quelle indicate nel contratto preliminare non produce effetti».