Notaio Marilù Agresta, Soverato (CZ)

A proposito dell'art. 6 del decreto e della distinzione al suo interno tra ciò che deve essere contenuto nel contratto ivi contemplato e ciò che deve esservi allegato, deve ritenersi che tale previsione sia imperativa e inderogabile e da osservare pedissequamente? Oppure con la previsione di cui si tratta si è compiuta una scelta di massima e atecnica e, nei limiti in cui sia realizzata la più ampia informazione possibile del promittente acquirente, questa può essere presente in contratto, indifferentemente, nel corpo del testo o in allegato? O invece ci sono previsioni per le quali si può ammettere l'opzione (in tal caso quali sono?) e altre per le quali vi è obbligo di indicazione nel corpo del contratto? Quali le sanzioni per la mancata menzione o in generale per l'inosservanza della norma? Quali le implicazioni ai sensi dell'art. 28 L.N.?

RISPOSTA

Quanto alla parte della domanda che riguarda la possibilità che gli elementi indicati nell'articolo 6 siano presenti indifferentemente nel corpo dell'atto o in allegato, ho già esposto nella relazione, parlando del primo comma lettera d) e cioè dell'indicazione delle caratteristiche tecniche della costruzione, come ciò sia sicuramente ammissibile.

Rispondendo ora più in generale, ribadisco come la relatio ad un allegato vada valutata a prescindere dalla singola normativa via via considerata, riguardando il mezzo tecnico attraverso il quale le parti creano una norma in bianco, cioè la norma che fa rinvio all'allegato, il contenuto del quale viene in tal modo a riempire la norma medesima.

Ma senza scomodare i principi riguardanti la relatio, nella fattispecie specifica possiamo con sicurezza affermare che qualunque elemento contenuto nell'art. 6 possa essere trasferito in allegato.

Infatti il requisito minimo di forma richiesto dalla legge è la scrittura privata. L'allegato che cos'è se firmato? Altro non è che una scrittura privata. Quindi, ripetesi, non solo le caratteristiche tecniche della costruzione ma qualunque altra indicazione richiesta dall'art. 6 può essere trasferita in allegato.

Sul punto vi è convergenza di vedute tra chi si è occupato dell'argomento. Resta soltanto, in senso contrario, come ho già ricordato, la relazione illustrativa del D. Lgs. che, con riferimento alla sopra citata lettera d) del primo comma dell'art. 6, a sostegno della necessità dell'indicazione nel corpo dell'atto, adduce motivi di garanzia di una completa cognizione da parte dell'acquirente.

Ma non si vede perché l'acquirente, firmando un foglio che eventualmente rechi il titolo di "allegato", sia, solo per questo, meno attento ed informato di quando firmi un qualunque altro foglio di carta di cui complessivamente si compone l'atto.

Quanto alla restante parte della articolata domanda, quella concernente le sanzioni per l'inosservanza della norma e la responsabilità del Notaio, si deve rilevare come ancora non si sia formato un orientamento prevalente. Si registrano infatti diverse opinioni in merito. Si è parlato di nullità assoluta, di nullità relativa, di annullabilità, di integrazione del contratto, di obbligo di rinegoziare il contenuto del contratto, di risoluzione per inadempimento e di risarcimento del danno.

E' evidente che a seconda della tesi che si intenda seguire in ordine alle conseguenze della violazione del disposto dell'art. 6 varierà anche la configurazione della responsabilità del Notaio. Così, ad esempio, se si dovesse accogliere la tesi della nullità assoluta, l'art. 28 L.N:diverrebbe applicabile. Personalmente, come in passato ho avuto modo di affermare ancor prima che entrasse in vigore la normativa in oggetto, ritengo che non vi sia nessuna possibilità di sostenere la nullità, assoluta o relativa che sia, o comunque sia molto difficile sostenerla e quindi non vi sia spazio per l'articolo 28 L.N. se non in termini generali e non riferiti specificamente a questa normativa. E' chiaro infatti che, continuando nell'esemplificazione, se il contratto non consente di individuare il bene che ne costituisce oggetto, la nullità deriverà dalla indeterminatezza ed indeterminabilità dell'oggetto secondo i principi stabiliti dal codice civile (artt. 1418 e 1346 c.c.) e quindi troverà applicazione l'art. 28 L.N. Anche casi di annullabilità possono ricorrere. Ad esempio: errore essenziale sulla natura o sull'oggetto del contratto. Ma, anche qui, l'annullabilità discende dai principi (artt. 1427 e ss. c.c.). E così via. Quindi nulla di nuovo.

Se invece si ritiene che le disposizioni dell'art. 6 abbiano carattere ordinatorio, la sanzione disciplinare, come giustamente ha osservato il collega Giovanni Rizzi nello Studio n.5814/C approvato dalla Commissione Studi Civilistici del CNN. il 20 luglio 2005, sarà quella dell'art 135 L.N. che elenca le pene disciplinari per i Notai che mancano ai propri doveri. E quello di osservare le disposizioni dell'art. 6 è certamente un dovere del Notaio. Inoltre, laddove si riesca ad immaginare un danno derivante dalla omessa indicazione degli elementi indicati nella norma in esame, e ammesso che effettivamente nel caso concreto un danno vi sia, il Notaio incorrerà senza dubbio nella responsabilità professionale.

Notaio Francesco Astrua, Pianello Val Tidone (PC)

L'art. 6 del D.Lgs.122/2005 prevede che le modalità di corresponsione del prezzo devono essere rappresentate da bonifici bancari.

Mi chiedo come sia possibile in pratica che venga effettuato un bonifico sul conto corrente dell'imprenditore, senza che quest'ultimo abbia sottoscritto alcunché.

RISPOSTA

Qui devo subito fare una correzione. Non è infatti esatto che le modalità di pagamento devono per forza essere rappresentate da bonifici bancari. Abbiamo infatti visto che la lettera f) del primo comma dell'art. 6 ammette anche altre forme di corresponsione del prezzo che siano comunque in grado di assicurare la prova certa dell'avvenuto pagamento.

Se la domanda è bene interpretata, il collega si chiede come possa essere utilizzato lo strumento del bonifico ancor prima che sia stipulato il contratto preliminare.

Certamente la necessità di utilizzare mezzi diversi dal bonifico è una delle esigenze pratiche cui dobbiamo prestare attenzione. Come ho già esposto nella relazione, gli assegni bancario e circolare sono mezzi idonei per le finalità perseguite dalla norma ed inoltre risultano particolarmente pratici in sede di conclusione del contratto per quanto riguarda la corresponsione della caparra. Infatti la non immediatezza del bonifico costringerebbe l'acquirente ad effettuarlo anticipatamente rispetto al momento della conclusione del contratto, con ciò evidenziando quella mancanza di coordinamento nella tempistica "conclusione del preliminare-caparra" che sembra lamentare giustamente il collega che ha posto la domanda.

Riconosciuta quindi la legittimità dell'utilizzo dell'assegno bancario o circolare, a questi strumenti si potrà ricorrere per la caparra (come per ogni altro pagamento) avendo cura, come ho affermato nella relazione, che detti assegni rechino la clausola di non trasferibilità e siano intestati al costruttore (intendendosi per tale, ai sensi della definizione di cui all'art 1 lett. b) del D.Lgs.122/2005, l'imprenditore o la cooperativa edilizia che promettano in vendita o che vendano un immobile da costruire, ovvero che abbiano stipulato ogni altro contratto, compreso quello di leasing, che abbia o possa avere per effetto la cessione o il trasferimento non immediato in favore di un acquirente della proprietà o della titolarità di un diritto reale di godimento su di un immobile da costruire, sia nel caso in cui lo stesso venga edificato direttamente dai medesimi, sia nel caso in cui la realizzazione della costruzione sia data in appalto o comunque eseguita da terzi).