Introduzione

La vendita di immobili da costruire è stata disciplinata in Francia dalla L.67-3/1967, artt. L.261-1 e ss., artt. R. 261-1 e ss. (Code de la construction et de l'habitation -partie législative et partie réglementaire), da integrare con le disposizioni della tutela del consumatore intervenute posteriormente (protezione dell'acquirente, del mutuatario, disciplina delle clausole abusive ecc.).

La struttura della legge si articola in due tipologie di vendita:

la vendita a termine (art. L.261-2), molto prossima alla classica vendita di cosa futura;

la vendita in stato di futuro completamento (art. L.261-3) che rappresenta la forma contrattuale più elaborata, ma anche più diffusa.

Il legislatore distingue gli elementi qualificanti del contratto e le disposizioni imperative del settore abitativo che tendono ad assicurare un'efficace protezione all'acquirente di un alloggio consentendogli un'informativa dettagliata della consistenza e delle caratteristiche del futuro edificio, prevedendo che i versamenti effettuati corrispondano realmente agli stati di avanzamento lavori ed apprestando una garanzia contro il rischio di mancato completamento del fabbricato. Infatti l'area operativa del "secteur protégé", al quale si applicano le norme inderogabili in materia, concerne le contrattazioni aventi ad oggetto immobili abitativi o abitativi/professionali.

Altra consistente innovazione è rappresentata dalla disciplina del contratto di prenotazione, assai frequente nella prassi.

Infine il venditore di immobile da costruire è assimilato al costruttore e dunque soggetto ad un regime di garanzie per vizi della costruzione molto vicino al quello dell'appalto.

Profili più rilevanti e disciplina in sintesi

1. La vendita a termine è definita come il contratto in virtù del quale il venditore si obbliga a consegnare un immobile al momento del suo completamento e l'acquirente si impegna a prenderlo in consegna pagandone il prezzo alla data della consegna. Il trasferimento di proprietà ha piena efficacia con la constatazione, per atto pubblico, del completamento dell'edificio e retroagisce alla data della vendita [nota 1].

Tale tipologia negoziale non ha riscosso alcun successo pratico in considerazione e della circostanza che il venditore non riscuote alcun acconto prima del completamento dell'opera, e dei rischi legati alla retroattività per l'eventuale ipoteca a garanzia di un finanziamento.

2. La vendita di immobile in stato di futuro completamento (V.E.F.A.) è invece il contratto con il quale il venditore trasferisce immediatamente all'acquirente i suoi diritti sul terreno e la proprietà dei fabbricati al momento esistenti. Le porzioni di edificio successivamente costruite divengono di proprietà dell'acquirente via via che esse vengono ad esistenza e l'acquirente è tenuto al pagamento del prezzo a stati di avanzamento lavori, ma la direzione dei lavori resta sotto il controllo del venditore [nota 2]. Si tratta di un contratto estremamente diffuso, ad esecuzione continuata, ad effetti reali progressivi, mediante il quale il proprietario/venditore cede i diritti di comproprietà del terreno e, per accessione, l'acquirente diviene, a stadi successivi, proprietario dell'edificio (fattispecie assimilabile al nostro condominio precostituito seppur con le differenze legate alle differenti tecniche contrattuali di volta in volta utilizzate in Italia). Il pagamento è scaglionato secondo l'adempimento degli stati di avanzamento lavori da parte del costruttore, anche se si ritiene ammissibile convenire il pagamento di un acconto al momento dell'atto di vendita dei diritti di comproprietà ma prima dell'inizio dei lavori.

Ove si tratti immobili abitativi o abitativi-professionali, la disciplina del secteur protégé di cui si dirà di seguito, impone, ove si intenda stipulare un contratto preparatorio, il ricorso al contratto preparatorio regolato dagli artt. L.261-15 e R.261-25-31 (detto più avanti contratto di prenotazione).

3. è consentito all'acquirente cedere i diritti acquistati (cessione del contratto) senza il consenso del venditore, con trasferimento automatico al cessionario della posizione del cedente nei confronti del venditore [nota 3].

4. Quanto alla responsabilità del venditore, questi è tenuto a prestare le medesime garanzie del costruttore-appaltatore, onde facilitare la successiva surrogazione del venditore nella posizione dell'acquirente risarcito, contro l'impresa costruttrice, gli architetti ed i direttori del cantiere [nota 4].

5. Il nucleo centrale della disciplina è costituito dalla disposizione che prevede, per tutti i contratti aventi per oggetto il trasferimento di proprietà di un immobile o di parte di esso ad uso abitativo o professionale ed abitativo (secteur protégé ), comportanti l'obbligo dell'acquirente di effettuare versamenti o depositi di fondi prima del completamento dei lavori, l'obbligatorietà, a pena di nullità, della forma dell'atto pubblico e di un contenuto contrattuale minimo indispensabile (si badi che solo la nullità derivante dal mancato rispetto del contenuto imperativo ha natura relativa).

Analogamente, colui che si obbliga ad edificare od a fare edificare un immobile o parte di esso ad uso abitativo o professionale ed abitativo, ove si sia impegnato al trasferimento diretto od indiretto del terreno o del diritto di edificare nei confronti del soggetto che si sia obbligato ad effettuare versamenti o depositi di fondi prima del completamento dei lavori, deve concludere il contratto di vendita innanzi citato (atto pubblico e contenuto minimo), salvo casi particolari espressamente previsti [nota 5]. E ciò onde scoraggiare la tentazione di dissociare la vendita dei diritti sul suolo dall'obbligazione di costruire.

Tra i contenuti indispensabili del contratto è prevista la menzione dell'esistenza di una garanzia del completamento dell'immobile o del rimborso delle somme versate, in caso di risoluzione del contratto causata dal mancato completamento di lavori (garanzie sostituibili fra loro purché ciò sia previsto nel contratto di vendita) . La materia è disciplinata in dettaglio dalle norme regolamentari tra le quali sembra opportuno segnalare la previsione secondo cui la fideiussione a garanzia del rimborso riveste la forma di una convenzione mediante la quale il fideiussore si obbliga in solido con il venditore, a rimborsare le somme versate in dipendenza dello scioglimento del contratto volontario o giudiziale per i motivi di cui sopra [nota 6].

Quanto alla garanzia del completamento, essa si sostanzia o nel contratto mediante il quale uno degli istituti di credito indicati dalla legge si obbliga a fornire tutti i fondi necessari per il completamento dell'opera secondo il progetto, o in un contratto di apertura di credito con il quale la banca si impegna ad anticipare al venditore, od a pagare direttamente, le somme necessarie alla costruzione; di tali obbligazioni l'acquirente è legittimato a chiedere l'esecuzione. Può anche rivestire la forma di una fideiussione solidale con la quale il garante si obbliga solidalmente con il venditore a pagare le somme necessarie al completamento dell'opera. Nella prassi gli istituti di credito garanti impongono l'inserimento nei contratti di vendita di una clausola secondo la quale tutti i pagamenti dovranno eseguirsi tramite l'istituto di credito stesso che si riserva di gestire le somme relative svincolandole a favore del venditore man mano che questi abbia dimostrato di averne bisogno per la costruzione. L'istituto si riserva poi, di frequente, la facoltà di gestire anche i pagamenti dei salari degli operai e dei materiali di costruzione.

6. è fatto poi divieto assoluto al venditore di esigere od accettare alcun versamento, deposito, sottoscrizione od accettazione di titoli di pagamento, in un momento precedente la sottoscrizione dei contratti inderogabilmente regolamentati o anteriore alla data di esigibilità del credito.

7. La vendita di immobile da costruire può essere preceduta da un contratto preparatorio, (contrat préliminaire) anche per scrittura privata, in forza del quale il venditore, in cambio di un deposito a garanzia effettuato su un conto speciale vincolato, si obbliga a riservare all'acquirente un immobile o parte di esso. Il contratto deve contenere anch'esso un contenuto minimo obbligatorio e le somme depositate sono indisponibili, incedibili ed inespropriabili fino alla conclusione del contratto definitivo e per una durata non superiore a tre mesi.

Ogni altra promessa di vendita è nulla ed ogni clausola contraria si considera non apposta [nota 7], ma solo ove si tratti del secteur protégé; nel settore libero invece (es. immobili industriali) le parti possono concludere qualsiasi altro tipo di contratto preliminare.

Il contratto di prenotazione di cui sopra viene concluso nell'interesse del venditore in quanto gli permette di tastare il mercato e fare una previsione realistica e ponderata del programma di vendite, senza assumere alcuna obbligazione di vendere o costruire potendo dunque ritirarsi dal contratto in caso di prenotazioni insufficienti. Il contratto ha natura giuridica discussa; pare sia sinallagmatico e sui generis, ma di certo non è equiparabile al contratto preliminare se è vero che non obbliga il prenotatario ad acquistare. Il contratto fissa anche il momento in cui l'acquirente può invocare il diritto di recesso, ma non è mai condizionato di diritto all'ottenimento di un finanziamento bancario.

8. Completa la normativa, la previsione di adeguate sanzioni penali a carico di chi esige od accetta versamenti in violazione delle disposizioni inderogabili citate [nota 8].

9. Il legislatore, con la L.4/1978, ha istituito un sistema obbligatorio di doppia assicurazione: l'assicurazione per la responsabilità, che garantisce i soggetti tenuti alla responsabilità decennale per vizi occulti, da stipularsi prima dell'apertura del cantiere; l'assicurazione dell'opera, conclusa dal sottoscrittore per conto suo o per conto del proprietario avente causa, alla quale è tenuto il direttore dei lavori, il venditore ed il promotore.

Il ruolo del Notaio in Francia

Dalla lettura delle norme in materia e dall'analisi della prassi, pare evidente che l'intero impianto ruota attorno al Notaio che riceve il contratto di vendita di immobile da costruire.

La previsione dell'obbligatorietà dell'atto pubblico notarile conferma l'attribuzione di un ruolo decisivo al pubblico ufficiale; invero la possibilità di stipulare contratti per scrittura privata non autenticata o è radicalmente inibita dalla sanzione della nullità o è limitata a casi specifici poco frequenti nella contrattazione.

L'area applicativa si rivela affidata al controllo notarile non solo per necessità pubblicitarie, ma per garantire una maggiore solennità a tutela dell'informativa dell'acquirente (acte dit de "petite solennité") e quindi sia nella fase dei contatti preliminari sia lungo tutta la fase dell'esecuzione continuata del contratto.

L'incisività dell'intervento del pubblico ufficiale è dimostrata da una serie di disposizioni legislative. In particolare una norma regolamentare [nota 9] prescrive che i fondi oggetto di deposito a garanzia sono validamente versati al venditore dall'istituto depositario, senza la presenza ed il consenso dell'acquirente, dietro semplice esibizione di un'attestazione del Notaio rogante che certifichi la constatazione del completamento dell'immobile. Il Notaio è poi tenuto ad informare l'istituto di credito e l'acquirente della situazione ipotecaria del cespite e nel caso in cui emergano iscrizioni ipotecarie od altri impedimenti al pagamento, egli dovrà indicare all'istituto depositario l'ammontare delle somme necessarie alla estinzione del debito ed alla cancellazione delle formalità pregiudizievoli. In tal caso è il Notaio stesso che fornisce al depositario le indicazioni necessarie per lo svincolo e la destinazione delle somme.

Il Notaio francese non esamina certo i materiali di costruzione né la qualità della stessa; il suo ruolo è infatti puramente giuridico e non di assicurare il valore reale del bene. Ciononostante, ove la contrattazione concerna il citato secteur protégé, (e dunque soprattutto per le abitazioni civili) le disposizioni legislative si fanno più stringenti e dunque anche la funzione di controllo notarile pare rafforzata: l'atto pubblico di vendita deve contenere un certo numero di menzioni obbligatorie (descrizione del bene, prezzo, vizi, gravami, termine di consegna ecc.); quando il Notaio riceve l'acquirente, deve verificare che non ci siano differenze sostanziali di contenuto tra il bene e gli elementi della contrattazione definiti nel contratto di prenotazione e quelli di cui al definitivo e, nel caso ve ne siano, che l'acquirente sia stato in grado di rendersene conto ed apprezzarle effettivamente dal momento in cui ne ha ricevuto dal Notaio la formale e obbligatoria notifica preventiva con raccomandata. Infatti dal momento della ricezione, l'acquirente ha un mese di tempo disponibile per paragonare il contenuto della bozza dell'atto definitivo con il contratto di prenotazione già a suo tempo sottoscritto ed ha la conseguente facoltà di recedere, rinunciando all'acquisto, se riscontra sostanziali differenze rispetto alla prenotazione. Il concetto "differenze sostanziali" è ben definito dalla legge e supportato da una copiosa ed univoca giurisprudenza (ad esempio una differenza di un anno nel termine di consegna è considerata sostanziale; la sostituzione di una finestra con una porta-finestra non è invece considerata sostanziale). Si badi che l'acquirente ha in ogni caso il diritto di recedere, ma se lo fa per motivi non giustificati (sono considerati giustificati, ad esempio, il mancato ottenimento di un mutuo o la presenza di inadempimenti sostanziali del venditore) perde il diritto alla restituzione della somma consegnata a titolo di deposito sino al massimo del 5%.

Onde rendere in modo più efficace il funzionamento della normativa in commento può risultare di una qualche utilità scandire schematicamente le fasi della contrattazione secondo quanto avviene nelle prassi immobiliare francese relativa al secteur protégé.

Il contratto di vendita in stato di futuro completamento (V.E.F.A.) è, di prassi, preceduto dal contratto di prenotazione del quale si è parlato e che deve essere conforme al contenuto previsto dalla legge al riguardo. Uno dei due originali della prenotazione deve essere spedito all'acquirente onde permettergli l'esercizio del diritto di recesso. L'acquirente, al momento della sottoscrizione di questo contratto, versa una somma variabile tra lo 0% ed il 5% del prezzo totale di vendita, a titolo di deposito a garanzia effettuato su un conto speciale vincolato presso un istituto di credito a nome dell'acquirente; tale somma, per ordine dello stesso acquirente risultante dall'atto di vendita, verrà girata sul conto corrente del venditore. Prima della stipula della V.E.F.A., il Notaio incaricato, dopo aver terminato tutti gli accertamenti obbligatori presso gli uffici pubblici competenti, notifica all'acquirente la bozza di contratto, le planimetrie dell'immobile ed il regolamento di condominio, in modo da consentirgli la verifica, come detto, di quanto promesso in vendita. Alla stipula del contratto notarile, il Notaio dà atto del mancato esercizio del diritto di recesso e della conoscenza da parte dell'acquirente di tutte le condizioni contrattuali, menzionando gli estremi del contratto di prenotazione. Il contratto reca una descrizione estremamente precisa del bene futuro e dello stato attuale del terreno e della costruzione, se iniziata, onde permettere il trasferimento immediato dei millesimi di comproprietà del suolo. Quanto al prezzo, oltre a quanto sopra detto, l'acquirente versa, davanti al Notaio lasciandone traccia nella sua contabilità, una somma ulteriore a titolo di acconto variabile in dipendenza dello stadio di costruzione (si rammenti che è il legislatore che impone delle percentuali massime da versare alla stipula dell'atto in funzione dello stadio avanzamento lavori - ad esempio, se l'immobile non ha ancora le fondazioni completate, è fissata una percentuale massima del 30% del prezzo di vendita). Il pagamento del residuo prezzo viene accuratamente disciplinato a stadi di avanzamento lavori; il venditore si obbliga a comunicare formalmente l'esecuzione dei lavori previsti attraverso un'attestazione del direttore dei lavori con indicazione della banca alla quale versare la somma.

Il venditore dichiara di essere obbligato a prestare la garanzia del completamento dell'opera o della restituzione delle somme versate e, a tal fine, menziona il contratto di apertura di credito appositamente aperto presso il proprio istituto di credito e l'acquirente ne prende atto obbligandosi a versare il residuo prezzo da pagare presso lo stesso istituto; l'attestazione della garanzia da parte della banca è conservata presso il Notaio rogante. Inoltre il venditore dichiara di aver sottoscritto i contratti di assicurazione dommages-ouvrage e "responsabilità decennale du constructeur non realisaterur".

All'atto di vendita sono allegati tutti i documenti relativi al progetto di costruzione e citati nel contratto.

A giudizio dei Notai francesi, salvo quanto si dirà nel prossimo paragrafo, il sistema funziona in maniera più che accettabile in quanto all'acquirente è assicurato un elevato grado di sicurezza sia grazie alle obbligazioni poste dalla legge a carico del venditore, sia grazie al penetrante controllo notarile sull'applicazione della normativa.

Ne sia prova una sintetica elencazione di potenziali problemi e delle relative soluzioni fornite dal sistema francese:

· il venditore/costruttore si accorge, nel tempo intercorrente tra la prenotazione e la V.E.F.A., che non sarà in grado di costruire lo stesso bene dedotto in contratto: il contratto di prenotazione non è mai una promessa di vendita e dunque tollera anche variazioni sostanziali, lasciando l'acquirente libero, nel tempo a sua disposizione tra la notifica obbligatoria fattagli dal Notaio per l'atto di vendita, di perfezionare l'acquisto o di recedere;

· al momento della consegna, si rilevano molti vizi o difformità di costruzione: l'acquirente accetterà la consegna con riserva e si avvarrà del suo diritto di ottenere la garanzia del perfetto completamento da parte del venditore che ha un anno di tempo per provvedere alla eliminazione totale dei vizi; inoltre la garanzia decennale copre i vizi di costruzione che possano pregiudicare la struttura dell'edificio nei dieci anni successivi (è questa infatti la garanzia principale, ma la legge ne offre delle altre all'acquirente quali la garanzia sugli impianti [2 anni], sull'isolamento acustico [1 anno], ecc.);

· il venditore fallisce: la legge impone una garanzia finanziaria di completamento rilasciata da una banca e ciò permetterà di finanziare la fine lavori secondo il progetto originario e quanto previsto nella V.E.F.A.; al Notaio è affidato il compito di controllare la qualità della garanzia stessa prendendo conoscenza e studiando le condizioni generali di contratto e l'affidabilità della banca;

· le imprese di costruzione spariscono o falliscono dopo la consegna dell'immobile, in pendenza del termine di garanzia decennale: in tal caso la legge prevede l'assicurazione obbligatoria dommages-ouvrage che consentirà di coprire il rischio in questione;

· la superficie reale dell'appartamento è diversa da quella prevista nella V.E.F.A.: la legge consente un margine di tolleranza del 5%; oltre, il venditore dovrà riparare al pregiudizio subito dall'acquirente.

Spunti critici e proposte di modifica in Francia

La dottrina notarile [nota 10] non ha mancato di esprimere più volte il suo apprezzamento per la normativa in parola che ha giudicato un grande progresso sociale. Ne ha tuttavia analizzato, alla luce dell'esperienza pratica maturata negli anni trascorsi dall'entrata in vigore della legge, alcuni passaggi che costituiscono punti critici meritevoli di approfondimento e di revisione de iure condendo.

Sono state individuate delle debolezze al sistema per ciò che attiene sia alle "garanzie intrinseche" (obblighi del venditore, modalità di pagamento, contenuto del contratto, ecc.) che alle "garanzie estrinseche" (fideiussione, deposito somme presso terzi, ecc.).

Più precisamente, la circostanza che il costruttore venditore si occupi contemporaneamente di più progetti di costruzione (cantieri) si è rivelata una delle principali fonti di controversia. Se dunque la struttura giuridica che si occupa di tali investimenti è comune, risulta evidente il rischio di trasferimento incontrollato di fondi da un progetto all'altro.

è stato al riguardo proposta la creazione di un patrimonio separato mediante costituzione di una struttura societaria ad hoc dedicata al singolo affare con patto di non distrazione. A tale separazione dovrebbe accompagnarsi l'imposizione di un collettore dei flussi finanziari dedicato ad un progetto, e ciò mediante la creazione di una norma secondo la quale tutti i fondi pervenuti dalle vendite siano destinati, in via principale, alla realizzazione del programma di costruzione in oggetto.

Quanto alla garanzia della libertà da ipoteca e dell'esistenza di garanzie patrimoniali sufficienti al completamento dell'opera, si è pensato ad esempio che potrebbe essere opportuno esigere dal venditore la prova del pagamento integrale del prezzo di acquisto del terreno e dei costi dell'edificio al rustico.

In merito alle garanzie estrinseche è stato evidenziato che sulla strada dell'acquirente che dovesse escutere la fideiussione gravano numerosi ostacoli (i ritardi, gli obblighi procedurali, le possibili scappatoie) che pregiudicano di fatto la sua tutela integrale.

Per risolvere in parte tali questioni, si è pensato di proporre la soppressione pura e semplice dell'alternativa di prestare (e successivamente di sostituire, ove il contratto lo preveda) la fideiussione per il rimborso delle somme versate (equivalente) al posto della garanzia per il completamento dell'opera. Essa non corrisponde affatto a ciò che si augura l'acquirente (ottenimento di un alloggio determinato) e non può essere dunque posta sullo stesso piano della garanzia per il completamento dell'opera.

[nota 1] Art. L.261-2.

[nota 2] Art. L.261-3.

[nota 3] Art. L.261-4.

[nota 4] Art. L.261-6.

[nota 5] Artt. L.261-10 e L.261-11.

[nota 6] Art. R.261-22 e R.261-23.

[nota 7] Artt. L.261-15 e L.261-16.

[nota 8] Artt. L.261-17, L.261-18 e L.261-19.

[nota 9] Art R.261-4.

[nota 10] Vedi per tutti MICHEL DAGOT, Professeur à la Facultè de droit de Toulos e Notaire - «Pour une amélioration des garanties d'achevements dans les ventes en état futur d'achèvement» in la semaine juridique n.30 - 1997 p. 1035 e ss.