Modalità di pagamento del prezzo: menzioni e comunicazioni obbligatorie - Quesiti
Modalità di pagamento del prezzo: menzioni e comunicazioni obbligatorie
Quesiti
di Manuela Agostini
Notaio in Milano
Notaio Stella Bartoletti, Certaldo
Riguardo alle menzioni e comunicazioni obbligatorie circa le modalità di pagamento del prezzo, chiedo un parere su questo punto:
quale è il comportamento corretto da tenere in ipotesi di stipula di contratto preliminare di compravendita fra due soggetti (A promittente la vendita e B promittente l'acquisto), con versamento di importi a titolo di caparra e acconti, e successiva stipula del contratto definitivo di compravendita con acquirente definitivo diverso dal promittente l'acquisto (C), acquirente che provvede a saldare il prezzo al venditore "A" e rimborsare a "B" quanto da lui anticipato: gli assegni da citare in atto sono quelli effettivamente ricevuti dal venditore A, ma versati da B, e quindi da un soggetto che non è costituito in atto come acquirente, oppure quelli versati effettivamente dall'acquirente C, ma in favore (in tutto o in parte) di B e quindi di un soggetto diverso dal venditore che partecipa all'atto?
E come va trattata (sia sotto il profilo delle menzioni di cui all'oggetto che sotto il profilo fiscale) l'eventuale maggiorazione del prezzo concordato fra "B" e "C" rispetto al prezzo originario stabilito fra "A" e "B", differenza a noi resa nota in base richiesta dell'acquirente finale di far risultare dall'atto di compravendita il "suo" intero prezzo?
RISPOSTA
Il rapporto evidenziato fra primo promittente acquirente e soggetto successivamente nominato quale acquirente definitivo sembra qualificabile come scaturente dalla cessione del contratto preliminare: perciò il prezzo rimane quello originariamente fissato nel contratto preliminare ed il relativo pagamento deve ritenersi avvenuto in parte con versamento da parte dell'originario promittente acquirente di caparra ed acconti, in parte direttamente dal definitivo acquirente alla conclusione del contratto definitivo.
Pertanto gli "assegni" da citare per assolvere l'obbligo di cui all'art. 35 del D.l. 223/2006 sono quelli relativi a tali pagamenti, mentre le somme versate dall'acquirente finale al promittente acquirente originario sono il corrispettivo per la cessione del contratto preliminare e non sono "prezzo" della vendita.
Difficoltà maggiori si incontrano nel caso vi fossero (o si potesse supporre di qualificare la fattispecie come se vi fossero) due contratti preliminari "a catena"; in tal caso la parte che abbia promesso in vendita l'immobile non di sua proprietà, per adempiere al proprio obbligo dovrebbe acquisire la proprietà del bene per poi ritrasferirla al proprio promittente acquirente (e in tal caso ciascuna vendita avrebbe il suo prezzo con proprie modalità di pagamento, anche attraverso delegazioni di pagamento). Nella probabile ipotesi che la strada della doppia vendita non voglia essere percorsa dalle parti, all'atto della cessione dell'immobile andranno considerate le somme pagate al proprietario del bene. Si rinvia alla relazione circa l'emersione di rapporti contrattuali fra parti diverse rispetto alle parti dell'atto comunque soggetti ad imposta.
Notaio Luisa Quaglino Rinaudo, Torino
L'indicazione in atto di assegni imputati a pagamento del prezzo emessi da terzi (genitori o altri degli acquirenti) a favore del venditore può configurarsi e quindi essere tassato come donazione indiretta o come mutuo?
RISPOSTA
L'obbligo di indicare le analitiche modalità di pagamento del prezzo non include un obbligo di giustificazione di eventuali pagamenti provenienti da terzi.
In caso di emersione dei rapporti sottostanti:
- qualora si tratti di liberalità indiretta troverà applicazione la disposizione che rende fiscalmente irrilevanti i casi di «donazioni o altre liberalità collegate ad atti concernenti il trasferimento o la costituzione di diritti immobiliari ... qualora per l'atto sia prevista l'applicazione dell'imposta di registro, in misura proporzionale, o dell'imposta sul valore aggiunto» (comma 4-bis dell'art. 1 del D.lgs. 346/1990);
- qualora si tratti di mutuo troveranno applicazione le norme relative all'enunciazione (se le parti del rapporto sottostante fossero anche parti dell'atto) e all'obbligo del Notaio di citare «gli estremi della registrazione degli atti soggetti a registrazione in termine fisso menzionati negli atti stessi» (art. 64 D.P.R. 131/1986) e quindi a controllare la regolarità fiscale del rapporto del quale si fa menzione (ricordando che in particolare l'atto di mutuo, se formato "mediante corrispondenza", è soggetto a registrazione non in termine fisso ma solo "in caso d'uso").
Notaio Enrico Astuto, Lecce
Fattispecie: compravendita connessa ad una procedura immobiliare che si estingue con pagamento dei creditori che rinunziano alla loro azione.
Quesito: il pagamento effettuato con assegni intestati ai creditori presenta criticità?
RISPOSTA
Dato per presupposto che si tratti di vendita conclusa a trattativa privata (avendo le vendite forzate in esito a procedure esecutive regole proprie che rendono inapplicabile l'obbligo di menzione di cui all'art. 35 del D.l. 223/2006), il pagamento effettuato ai creditori non presenta criticità, potendosi configurare il trasferimento diretto del prezzo dall'acquirente ai creditori come effettuato in esecuzione di delegazione di pagamento da parte del venditore - debitore, in particolare giustificata dalla connessione della "procedura" in corso e della presumibile presenza di formalità (pignoramenti, ipoteche ecc.) sull'immobile oggetto di vendita.
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