Anzitutto ringrazio la Fondazione del Notariato per l'invito a partecipare a questo vostro Convegno. In verità, il mio non è proprio un intervento, ma piuttosto una testimonianza. Un ingegnere sul palco a parlare a un migliaio di Notai c'entra come i cavoli a merenda. Vi confesso che in effetti mi sento un po' come il malato che va ad un convegno di medici specialisti a parlare della sua malattia. Non aspettatevi dunque da me molte risposte, ma semmai molte domande. Ho solo un punto di forza: la mia specifica malattia la conosco bene, come un malato ha esperienza della propria situazione meglio del proprio medico, e in questo senso vi invito a dedicarmi qualche minuto di attenzione su quello che della mia esperienza sul prodotto leasing posso oggi provare a trasferirvi.

Comincio da una slide che - da buon ingegnere - riguarda dei numeri.

Nel 2005 oltre 20.000 nuovi contratti

Da quando è stato emanato il primo provvedimento del 4 luglio 2006 con il quale il legislatore chiedeva indietro alle società di leasing l'Iva dedotta nel decennio antecedente, immaginandosi che si trattasse di qualche milione di Euro, ci siamo resi conto come Associazione che i numeri sul leasing è importante farli conoscere a tutti. Il leasing lo scorso anno ha consentito la realizzazione di oltre 22 miliardi di euro di nuovi investimenti immobiliari. Niente da stupirsi dunque se la stima corretta dell'Iva teoricamente da restituire ammontava a ben 15 miliardi di euro, con effetto di quasi bancarotta sulle società di leasing e sulle imprese utilizzatrici del leasing. Ecco, in quel 4 luglio scorso, abbiamo capito che i numeri sul leasing dobbiamo farli conoscere a tutti, li dobbiamo dire in giro, perché oggi il leasing è un fenomeno economico numericamente rilevante nell'economia del nostro paese. 22 miliardi di euro di immobili compravenduti ogni anno, grazie al leasing. Anzi, per l'esattezza per 2/3 compravenduti e per 1/3 costruiti, in cui la società di leasing per conto del cliente ha prima acquistato un'area edificabile e poi vi ha realizzato l'immobile da concedere in leasing al termine della costruzione.

E sono numeri che interessano direttamente anche voi Notai, perché si tratta ogni anno di più di 20.000 compravendite; un mercato dunque interessante anche per voi ed un mercato che, come vedete dal grafico a scalini, è un mercato in crescita. Il fatto che nel 2003 ci sia stata una diminuzione è solo perché l'anno prima era stato il famoso anno della Tremonti-bis. Il boom degli investimenti stimolato, quasi "drogato" dalle forti agevolazioni fiscali, aveva dato un forte impulso al leasing che ha registrato nel 2002 una performance eccezionale, tra l'altro tutta concentrata nel mese di dicembre: in cui si perfezionarono tante operazioni quante se ne facevano normalmente in un anno. Un anno dunque di anticipazioni di investimenti dal 2003 al 2002. Però, al di là di questo evento eccezionale, il mercato del leasing immobiliare è sempre stato in crescita ed è cresciuto a ritmi sostenuti fino al 4 luglio. Poi, come vedete dalla previsione di chiusura del 2006 riportata nel grafico, il settore ha dovuto superare tre mesi di quasi sostanziale blocco, fino al 1° ottobre quando è finalmente scattata l'aliquota ipocatastale ridotta, di cui parleremo più avanti. Solo con l'avvio del nuovo regime di imposte al 2% la clientela ha infatti cominciato a superare la paura e lo sconcerto iniziali, che l'avevano indotta - comprensibilmente - a procrastinare il perfezionamento delle compravendite ad un momento in cui la cornice di riferimento fiscale fosse stata più chiara e meno minacciosa.

Come vi dicevo quindi, le dimensioni del leasing immobiliare e degli investimenti immobiliari più in generale sono su numeri di assoluto rilievo, non solo per voi Notai. E come è abbastanza logico in questi casi, quando un mercato è in crescita e viene considerato "ricco", il fisco gli rivolge una attenzione tutta particolare. D'altronde, nell'immaginario collettivo gli immobiliaristi sono l'archetipo dei neo-arricchiti del nostro tempo, primeggiano nelle pagine dei giornali o nei talk-show televisivi. Quindi è per certi aspetti quasi logico che i legislatori fiscali ci abbiano puntato l'occhio sopra. E questo non solo il nuovo Governo, perché lo stesso Tremonti a novembre dell'anno scorso, come ricorderete, introdusse una importante modifica imponendo di fatto l'allungamento della durata minima contrattuale dei contratti di leasing immobiliare, portandolo da 8 a 15 anni. Cosa che ovviamente riduceva la base imponibile per le imprese e in questo senso alleggeriva quella che era l'attrattività fiscale dell'operazione di leasing. Peraltro va rilevato che tale cambiamento, al di là di alcune iniziali preoccupazioni degli operatori, si è dimostrato non aver poi influito negativamente sul mercato, tant'è vero che nei primi sei mesi di quest'anno il leasing immobiliare ha continuato a crescere secondo i consueti ritmi storici a due cifre. Ritmi che derivano poi molto semplicemente dal fatto che il prodotto leasing immobiliare oramai sta diventando il nuovo "medio termine" delle banche e che quindi si afferma, non solo in funzione del più o meno positivo andamento degli investimenti nel mondo dell'edilizia, delle compravendite, ma proprio per il fatto che sta sostituendo forme di finanziamento più tradizionali quali erano il mutuo ipotecario, rispetto alle quali presenta tutta una serie di vantaggi, che non è questa la sede per illustrarli, anche perché voi Notai li conoscete già bene e a fondo.

Passata comunque la buriana dell'allungamento della durata contrattuale, il 4 luglio è arrivato quello che fra di noi abbiamo soprannominato lo "tsunami", perché obiettivamente per noi, come avete sentito prima dalla stima dei 15 miliardi di Iva da restituire, se fosse rimasto nei termini originari, sarebbe stato la fine del prodotto leasing, delle società di leasing, del mercato degli utilizzatori leasing, di tutto quanto.

Mantenendo tuttavia quello stile "lobbistico" un po' all'inglese a cui da sempre ci siamo ispirati, non abbiamo fatto cortei per le strade o manifesti sulle piazze mediatiche, anche perché ci siamo resi conto che probabilmente c'erano dei conteggi non fatti bene e che la volontà del legislatore non poteva certo essere la distruzione, la morte del nostro mercato. Si trattava dunque di andare ad approfondire insieme al Ministero i numeri. Ed in effetti, fatta questa operazione di consapevolezza sulla verità delle cifre in gioco, il decreto è stato trasformato in legge secondo modalità ben diverse che adesso andremo più approfonditamente ad analizzare.

In via più generale, dobbiamo rilevare che purtroppo il nuovo impianto ha comunque cambiato radicalmente l'impostazione della locazione finanziaria, andando a sottolineare la prima parola "locazione" rispetto alla seconda "finanziaria", in controtendenza dunque a tutta la sequela dei numerosi provvedimenti legislativi emessi negli ultimi dieci o quindici anni che avevano invece sempre sottolineato con maggiore enfasi la parola "finanziaria" rispetto alla parola "locazione".

Qui in questo caso, probabilmente più per ragioni di gettito che per ragioni di scelta filosofica o lessicale, si è sottolineata la prima. Questa scelta sta comportando (ed è il motivo per cui vedete indicati nella successiva slide, anche i più recenti provvedimenti dell'Agenzia delle Entrate, ivi compresa la prossima circolare che stiamo aspettando con grande ansia) tutta una serie di problemi di carattere procedurale ed operativo.

• L. 2 dicembre 2005 n. 242: nuove durate minime

• D. L. 4 luglio 2006 n. 223: leasing immobiliare sempre esente Iva

• L. 4 agosto 2006 n. 248 (in vigore dal 12/8): esenzione salvo opzione Iva per lo strumentale + ipocatastali oltre all'Iva

• Circolare dell'Agenzia delle Entrate n.27 del 4 agosto 2006: primi chiarimenti

• Provvedimento AdE del 14 settembre 2006 (attuazione art.35 c.10-quinquies) registrazione telematica dei contratti in corso al 4 luglio 2006

• Aggiornamento del 4 ottobre 2006 (all. bis e all. quater) delle specifiche tecniche per la registrazione telematica dei contratti

• D.L. 3 ottobre 2006 n.262 (collegato alla Legge Finanziaria): indeducibilità della quota capitale del canone relativa al terreno

• Circolare Agenzia delle Entrate: ?

A tal proposito, devo subito però dire che l'Agenzia delle Entrate è vittima come noi della situazione, nel senso che con encomiabile spirito costruttivo sta cercando in tutti i modi di aiutarci ad applicare al leasing un impianto normativo che gli è in molti casi del tutto estraneo.

Nella slide successiva sono sintetizzate, ma non mi ci soffermo perché le conoscete molto meglio di me, quelle che sono le possibili casistiche della cessione dell'acquisto iniziale di un immobile o di un'area edificabile.

Ovviamente mi riferisco solo ai fabbricati strumentali, perché il nostro mercato è per il 99% fatto di fabbricati strumentali, le nostre controparti sono imprese, quindi il nostro vero problema era il fatto che tutte le nostre operazioni sono sempre state assoggettate ad Iva.

Permettetemi di confessarvi in proposito un mio piccolo personale disagio: da ingegnere, cioè da perfetto ignorante delle tematiche fiscali, negli anni ho cercato di colmare le mie lacune e di studiare i principi fondamentali di questa materia tributaria. Ebbene mi avevano insegnato che uno dei dogmi sacri della fiscalità era l'alternatività Iva e registro, e qui adesso mi smontano tutto, cioè mi ritrovo a dover ricominciare da capo un'altra volta. E' come quando ti hanno insegnato sin da piccolo che il pane si mangia o insieme al burro o insieme all'olio. E adesso che il fisco c'ha fame, si mette a mangiare pane burro e olio tutto insieme …

Al di là delle battute, siamo tutti consapevoli che si tratta di una scelta frutto della particolare contingenza del momento e come avete forse letto anche voi questa stamattina sul Corriere della Sera, anche i banchieri si stanno impegnando in prima persona nel far comprendere al Paese l'esigenza di farci carico tutti di una situazione di estrema difficoltà. In parole povere, non ci sono più soldi nelle casse dell'Erario ed il fisco è così affamato da avere bisogno di mangiarsi il pane col burro e con l'olio insieme: il risultato è che ci ritroviamo anche un'imposta di registro su una transazione che è fatta con Iva.

Ne prendiamo atto. Punto e basta. Ma ritorniamo a quello che si stava verificando nel transitorio tra il 4 luglio e il 12 agosto: una situazione che per il settore del leasing si presentava molto pericolosa, perché anche dopo aver superato il problema dell'opzione Iva e quindi il problema della restituzione dei famosi 15 miliardi, restava un altro problema. Vi ricordo infatti che la struttura dell'operazione di leasing, come andremo ad analizzare un attimo più avanti, è fatta di un acquisto all'inizio e di una vendita alla fine, economicamente oltre che contrattualmente collegati fra di loro, per cui l'operazione ha nel suo insieme una sua unitarietà. Far pagare due volte agli utilizzatori l'imposta di registro piena voleva dire spiazzare o comunque penalizzare il prodotto leasing. Questa è una cosa su cui l'Associazione si è battuta ed alla fine (ma davvero proprio alla fine …) si è riusciti a farla capire al legislatore. La correzione è stata recepita almeno sulla fattispecie più importante e diffusa (gli immobili strumentali), anche se in realtà ci sono fattispecie residuali che non sono state oggetto di questa correzione e che quindi risultano penalizzate. Ci auguriamo vivamente che nel proseguo della legislatura ci si possa far carico anche di queste correzioni ulteriori.

Ma oltre all'acquisto iniziale e alla vendita finale, il contratto di leasing ha una sua parte fondamentale che è la vita contrattuale per tutta la sua durata, che adesso addirittura è di 15 anni, e qui ci siamo trovati una seconda anomalia, quella che fra l'altro in questi giorni ci sta dando maggiori problemi: cioè, avere preso il nostro prodotto, che si chiamava sì locazione, ma che aveva dentro anche la parola "finanziaria", e averlo inserito dentro il contesto normativo della locazione, imponendo sui canoni il pagamento di un'imposta di registro, dell'1%, che al di là del fatto che poi alla fine la si potrà dedurre dalle imposte ipo-catastali, sta comportando tutta una serie di problemi connessi all'essere entrati - a nostro avviso impropriamente - nel regime delle locazioni; una matassa di problemi che il legislatore non aveva neanche immaginato potessero emergere in sede applicativa e che ora sta all'Agenzia delle Entrate cercare di sbrogliare.

Va doverosamente peraltro osservato che poiché l'acquisto finale da parte dell'utilizzatore non è una certezza ex-ante (ad esempio perchè l'utilizzatore può fallire), il principio della spaccatura dell'imposta in "due più due" ha una sua logica.

In verità, quando è venuta fuori questa "esigenza" - per motivi di gettito erariale - di applicare alla compravendita oggetto di un contratto di leasing anche un'imposta ipo-catastale oltre all'Iva (l'olio e il burro, di cui parlavamo prima ...), come Associazione avevamo proposto un'altra soluzione, che ci sembrava la più lineare, ispirata al principio ormai consolidato della neutralità e dell'equivalenza fra leasing e acquisto diretto. La nostra proposta era semplicissima: quando si fa l'acquisto, anche se in leasing, paghi il 4% all'inizio, (esattamente come nell'acquisto diretto); dopo ovviamente non paghi niente: né durante la vita del contratto, né al momento del riscatto finale.

Era una soluzione che ci sembrava logica oltre che facile, ma che aveva un difetto fondamentale rispetto alla soluzione che poi è stata adottata: non dava subito gettito erariale in quanto non colpiva il portafoglio in essere. E visto che nel leasing si tratta di 60-70 miliardi di operazioni in portafoglio, è chiaro che aver introdotto l'1% sul pagamento dei canoni di locazione dei contratti in essere ha introdotto un immediato incasso di imposte di registro "sicure", oltre all'incasso relativo ai riscatti finali che si verificheranno nei prossimi anni su questo portafoglio in essere.

A mio avviso, quindi più per ragioni di cassa che per ragioni di filosofia, si è andati verso questa soluzione del "due", più "uno" e più "due meno l'uno già versato". Una soluzione che anch'essa comunque ha una sua logica. Vorrei essere chiaro su questo: la soluzione adottata dal legislatore è forse ingiusta, perché colpisce retroattivamente anche coloro che hanno stipulato i leasing in anni passati, ma non è affatto irrazionale, perché comunque ha interpretato l'operazione di leasing nella sua unitarietà. Quel 4% previsto per l'acquisto diretto lo si è spezzato in un 2 % all'inizio e in un 2 % alla fine; inoltre, per evitare che ci fosse un vantaggio troppo forte per il fatto che il secondo 2% lo si pagava dopo 15 anni, si è introdotta l'imposta di registro dell' 1 % sui canoni, che viene pagata prima durante la vita del contratto anticipando così parte dell'imposta dovuta alla fine del contratto.

Quindi l'impostazione adottata si presenta con una sua logica e può, in alcune fattispecie, addirittura portare un leggero vantaggio al leasing; ma in realtà, come andremo a valutare quando parleremo del valore su cui calcolare le ipo-catastali al momento del riscatto, la situazione non è proprio così semplice.

Sussiste per contro un leggero svantaggio sugli immobili da costruire. Ma insomma, nel complesso, con la nuova cornice fiscale si è riusciti - e questo era il nostro principale obiettivo "lobbistico" - a mantenere un regime di sostanziale neutralità dell'operazione di leasing. Certo il principio dello scomputo dell'imposta di registro dall'ipocatastale, se ci pensate è originale ed anomalo: il fatto che un'imposta venga dedotta da un'altra, in compensazione, è una costruzione ardita, direi - sotto questo profilo - quasi da ingegneri. Però, la cosa importante a mio avviso, è che la soluzione adottata conferma e sottolinea in modo direi inequivocabile la volontà e l'intenzione del legislatore di valutare l'operazione di leasing nella sua unitarietà; perché è solo in una logica di lettura unitaria dell'operazione che ha senso la previsione di dedurre l'imposta di registro pagata sui canoni dall'imposta ipocatastale dovuta al momento del riscatto.

Come vi dicevo, ci sono però alcune tipologie di operazione - fortunatamente residuali - che risulteranno un po' frenate nel nuovo regime: i lease-back per esempio che si troveranno inevitabilmente a pagare la doppia imposta; il leasing abitativo, che seppure se ne faceva ancora pochissimo, stava cominciando da qualche mese ad avere concrete prospettive di sviluppo, che adesso in questa nuova cornice sarà molto difficile perseguire.

Ma vediamo le principali questioni ancora aperte. Ce ne sono veramente tante. La prima a cui voglio accennare, seppure riguardi un numero limitatissimo di contratti, è concettualmente "rognosissima". All'Agenzia hanno proprio il mal di testa su questo tema, cioè su che cosa fare con tutti quegli atti che si sono verificati tra il 4 luglio e l'11 agosto. In questo caso, la norma è cambiata radicalmente da una data all'altra: a quale cornice fiscale riferirsi? Valeva la legge di prima o la legge nuova? ...

Io non voglio certo entrare nel merito di una disquisizione giuridica che non mi compete e posso solo felicitarmi del fatto che le operazioni di leasing stipulate in quel periodo sono davvero poche. Le società di leasing hanno poi il problema delle fatturazioni da emettere o già emesse: qualche società era riuscita per sua fortuna ad emettere le fatture prima che entrasse in vigore il 4 luglio la nuova norma, by-passando il problema fino a quando poi è stato ripristinato il regime dell'Iva; ma c'è qualcun altro che è rimasto in mezzo al guado …

E' un problema che andrà risolto, e credo - pur non essendo un giurista - che sarà una decisione comunque delicata.

Abbiamo poi una seconda questione aperta che ha poco di giuridico, ma che sotto il profilo gestionale potrebbe avere un impatto mostruoso e alla quale nessuno aveva pensato, devo dire la verità, neanche noi tre mesi fa quando è venuto fuori il discorso delle imposte di registro. Allorquando l'Agenzia ha cominciato ad impostare il pagamento telematico dell'imposta di registro sui canoni leasing ha inizialmente pensato e ragionato come se avesse a che fare con canoni di locazione, cioè di affitto tradizionali. I canoni di locazione tradizionali hanno un importo che è sostanzialmente fisso per tutta l'annualità e che di norma alla scadenza dell'annualità viene adeguato in funzione dell'Istat, peraltro sempre e soltanto con una correzione in aumento.

I canoni di leasing sono invece in sostanza come delle rate di mutuo (non è un caso che si chiami "locazione finanziaria") e quindi, come potete immaginare, essendoci dentro degli interessi e dei parametri di indicizzazione legati al costo del denaro, ogni mese il canone di leasing cambia.

Il primo problema pratico è che il programma telematico non gestisce questo aspetto; ma questo è facilmente risolvibile adeguando la procedura. Il vero problema è che alla luce di una possibile (anche se secondo noi evitabile) interpretazione delle norme vigenti sulla locazione ordinaria, ogni mese, ovvero ogni tre-sei mesi, a seconda delle procedure di indicizzazione, le società di leasing dovrebbero stare o a chiedere il rimborso di un'imposta versata in più, o ad integrare un'imposta perché il canone è passato da 100 a 100,5.

è un problema stupido se volete, ma di una gravità operativa enorme e speriamo dunque che, in sede di circolare, l'Agenzia delle Entrate riesca a fare propria una diversa interpretazione applicativa delle norme, perché noi altrimenti davvero non sapremo come pagare queste nuove imposte.

Tra l'altro questa questione sulle indicizzazioni ci sta di fatto bloccando, e ne farò un cenno poi proprio in chiusura, anche la possibilità di fare il pagamento anticipato su tutta la durata contrattuale in un'unica soluzione; un'ipotesi di lavoro che, al di là dello sconto (sostanzialmente pari all'equivalenza finanziaria agli attuali tassi mercato del pagamento anticipato rispetto al differito), avrebbe per le società di leasing un grande vantaggio procedurale. Infatti, se l'imposta viene pagata una volta sola durante i 15 anni della vita contrattuale, la relativa gestione risulta grandemente semplificata: basta ricordarsi, quando si stipula un contratto, di pagare anche questa imposta e poi – fino al riscatto finale – ci si può "dimenticare" del problema. Ma se invece resta aperto il problema delle indicizzazioni, cioè se ogni mese le società di leasing dovessero comunque stare a pagare le piccole differenze di canone dovute all'indicizzazione, ovviamente non si avrebbe alcun vantaggio gestionale nel pagare anticipatamente l'imposta di registro su tutta la durata del contratto.

Esiste ovviamente anche qui una casistica fortunatamente davvero residuale, perché - come vi dicevo - dal 4 luglio al 30 settembre, operazioni di leasing se ne sono stipulate poche. Però qualcuna si è stipulata e in questo caso i contratti di locazione non sono stati registrati, perché nessuno sapeva (nemmeno gli uffici del registro locali) nulla sul da farsi. La normativa è d'altronde ancora oggi in fase di attuazione, in una situazione che potremmo chiamare "law in progress", storpiando così l'espressione inglese work in progress: tanto oramai le leggi da un po' di anni si fanno per l'appunto "in progress", tirando fuori una prima bozza e poi man mano correggendola ed affinandola per progressive approssimazioni, anche alla luce degli effetti (spesso inattesi) che l'applicazione della nuova norma gradualmente fa emergere.

In questa situazione, la clientela che ha comunque deciso di stipulare un contratto di leasing in questo periodo, magari costretta dall'imminente scadenza del preliminare di compravendita o da situazioni di questo genere, non è che la possiamo andare a penalizzare solo perché non è rimasta ad aspettare l'emanazione delle circolari interpretative. Dobbiamo semplicemente chiederle di pagare l'imposta oggi, nel rispetto del nuovo regime e delle procedure operative nel frattempo venutesi a chiarire, senza però applicarle sanzioni o interessi.

Vi facevo prima cenno al problema degli immobili da costruire, che sono una fetta importante del nostro mercato, più o meno un terzo dei volumi. In questo caso ad esempio non è ancora stata definita la modalità di registrazione da seguire, perché nel momento in cui io stipulo ovviamente non so qual è l'ammontare del canone, perché non so qual è il valore del bene alla fine della costruzione.

Una ipotesi che a noi pare ragionevole è quella di considerarlo un contratto con condizione sospensiva, da registrare a tassa fissa, e poi al momento in cui viene completata l'opera e viene messo in decorrenza il contratto, pagare a partire da quel momento l'imposta di registro. Però è una prima ipotesi di lavoro, un'interpretazione applicativa su cui auspichiamo che l'Agenzia ci fornisca il proprio parere e le opportune indicazioni; indicazioni che ovviamente interessano anche a voi Notai, perché questi contratti spesso vengono registrati presso di voi.

Un ultimo brevissimo cenno sulle pertinenze. Ho sentito che ne avrete già parlato in mattinata: io credo non ci siano dubbi sul fatto che il capannone attrae nel proprio regime l'eventuale foresteria di pertinenza.

Ed arriviamo infine all'ultimo grande problema che invece rimane ancora aperto. Un problema difficile da risolvere solo in via interpretativa e che quindi lascia in una situazione di incertezza sia la clientela che le società di leasing che sono - con essa - corresponsabili nel pagamento dell'imposta. La questione è: su quale valore alla fine del contratto di leasing bisogna pagare quel 2% di ipocatastali? Questo è il dilemma. Le risposte giuridicamente possibili sono varie e conseguentemente vari sono i comportamenti che si cominciano a cogliere sul mercato. Si può affermare che è il valore commerciale dell'immobile come se fosse libero? Oppure è il prezzo di riscatto indicato in atto? è il costo originario dell'immobile ovvero il valore finanziato (che sostanzialmente coincide con il costo originario). Oppure, e anche qui in sostanza coincide con il costo del bene, si deve fare riferimento alla sommatoria dei canoni al netto degli interessi più il prezzo di riscatto?

Qui: o viene fuori un'interpretazione ufficiale (dell'Agenzia o del legislatore) o veramente dire qual è la soluzione giusta sarà complicato.

Nello stato normativo in cui oggi ci troviamo, se io - che non sono un giurista - dovessi dire qual è l'unica strada giuridicamente percorribile, secondo me è quella del valore di riscatto, perché quello è l'unico prezzo a cui l'immobile è commercializzabile stante il vincolo contrattuale da che grava su di esso; il valore di riscatto è infatti l'unico prezzo, a cui quel determinato immobile in quel determinato momento può essere venduto. E non a caso quello è il prezzo su cui si paga anche l'Iva.

Devo però al tempo stesso dire che tuttavia questa interpretazione- se la giudico con la mia logica da ingegnere - non è giusta. Lo ribadisco, è solo una mia personalissima opinione, che per certi versi va contro l'interesse "egoistico" dei nostri clienti che certamente sarebbero ben contenti di pagare l'imposta di registro sul prezzo di riscatto. Dico però che non è giusta perché il legislatore - come sottolineavo prima - ha costruito la nuova cornice normativa in una visione "unitaria" dell'operazione, l'unica nella quale si spiega la sostituzione del 4 iniziale con un 2+2.

Quindi, a mio davvero modesto avviso, l'unica risposta coerente con la ratio originaria del legislatore è quella del costo del bene originario, (ovvero, il che è lo stesso, del valore finanziato, oppure della sommatoria dei canoni al netto degli interessi). In altre parole, quello che dico è che si tratta di un'imposta che concettualmente comunque va riposizionata nel momento iniziale. Però queste come vedete sono tutti sofismi da ingegnere, da economista, mentre la norma – ad oggi – va applicata ed interpretata secondo una logica più ferramente e letteralmente giuridica; una logica che mi sembra conduca inevitabilmente all'assunzione del prezzo di riscatto quale bene imponibile dalle ipocatastali finali.

Al fine di capire quali sono i comportamenti e le scelte interpretative che nel frattempo si stanno cominciando ad affermare, la nostra struttura associativa ha realizzato, proprio in vista di questo convegno, una veloce rilevazione campionaria fra le nostre associate per capire cosa è successo in questi due/tre mesi. Non ci sono stati ovviamente molti riscatti, perché molti clienti hanno proposto alle società di leasing: «qui nessuno sa esattamente cosa fare, per cui ritardiamo il riscatto finale di qualche mese e vediamo nel frattempo che succede». Qualcun altro invece ha voluto o dovuto andare avanti secondo le tempistiche contrattualmente previste. Come vedete nella slide successiva - e queste sono indicazioni vostre, cioè sono risposte di scelte fatte d'intesa con i vari Notai nelle varie località che sono indicate - il 28% dei Notai ha scelto il prezzo di riscatto (e questo mi conforta sul buon senso delle mie precedenti considerazioni).

Valore imponibile delle imposte ipocatastali sul riscatto finale

• Assenza di interpretazioni ufficiali da parte dell'agenzia

• Volontà del legislatore di equiparare il leasing all'acquisto (cfr. ipocatastali pari alla metà di quella ordinarie)

• Valore commerciale dell'immobile come se fosse "libero"

• Prezzo di riscatto indicato in atto

• Costo originario dell'immobile

• Valore finanziato (costo originario dell'immobile più gli oneri aggiuntivi)

• Sommatoria dei canoni di leasing (al netto oppure al lordo degli interessi ?) versati nel corso del contratto.

Indagine campionaria su società di leasing

Con riferimento ai contratti di leasing immobiliare in esecuzione al 4 luglio 2006 è stato chiesto qual è stato il valore imponibile preso a base per il calcolo delle imposte ipocatastali in sede di riscatto (anche anticipato).

• il 28 % ha adottato come base di calcolo il prezzo di riscatto indicato in atto(Bergamo, Benevento, Padova, Ferrara, Brescia, Gorizia, Milano, Padova, Prato, Reggio Emilia, Torino, Udine, Vicenza)

• il 12 % il costo originario dell'immobile (Torino, Verona, Roma, Palermo, Napoli, Milano, Genova)

• il 23% il valore finanziato (Milano, Prato, Roma, Brescia, Cuneo, Genova, Parma, Torino, Treviso, Udine)

• l'1% la sommatoria dei canoni di leasing versati nel corso del contratto (Genova)

• il 24% il valore commerciale (in alcuni casi con perizia) (Brescia, Genova, Bergamo, Latina, Milano, Modena, Padova, Prato, Reggio Emilia, Roma, Torino, Verona)

• l'11% ha versato l'imposta fissa in quanto relativa a rogiti effettuati nel mese di luglio – agosto

(Verona, Treviso, Udine, Padova, Novara, Milano, Mantova.

Poi ci sono altre due scelte sostanzialmente identiche: il 12% dei Notai ha adottato il costo originario e un altro 23% il valore finanziario (che in pratica è equivalente perché il costo finanziario aggiunge al costo originario dell'immobile solo le spese della perizia o cose di questo genere). Come vedete anche questa percentuale è significativa ed evidenzia come molti di voi hanno – come me – interpretato la situazione in una logica di unitarietà dell'operazione. C'è anche una casistica pari all' 1%: qualcuno che ha utilizzato il criterio della sommatoria dei canoni e del valore di riscatto, andandosi a ripescare la vecchia regoletta dell'Invim, che chi ha memoria storica sul leasing conosce bene. Qualcuno infine – ed è il residuale 24% dei Notai – ha assunto il valore commerciale intendendo per quest'ultimo il valore del bene come se fosse libero; quindi magari si è fatta una perizia sull'immobile per poter supportare il valore assunto ai fini fiscali e si è pagato su questa cifra, che forse era anche inferiore, io mi immagino, al valore del costo bene originario.

Nell'indagine viene infine censito anche qualche caso di versamento dell'imposta fissa, perché ci sono alcuni atti che sono stati fatti nel mese di luglio, o più precisamente fra il 4 luglio e l'11 agosto quando non c'era Iva.

In conclusione, ci troviamo in una situazione di grande incertezza, che si riflette nei comportamenti concreti. Io mi auguro davvero che questa incertezza possa risolversi in tempi brevi, perché il problema più grave deriva da quella parola che vi ho citato prima: Invim. A noi società di leasing la parola Invim è strettamente correlata con un'altra parola: contenzioso. A noi di stare a litigare con l'Erario su un'imposta che poi – diciamocelo – deve per contratto pagare il cliente, davvero non ci và. In questa ottica, saremmo ben favorevoli a che il legislatore decidesse anche un valore superiore al prezzo di riscatto (com'è ad esempio il costo del bene), purché si abbia in cambio la certezza che quando si paga questa imposta, alla fine sia stata assolta in via definitiva e certa, senza che ci si debba trovare dopo tre o quattro anni a discutere con l'Ufficio di registro locale perché il valore dell'immobile era secondo loro un altro.

Nel corso dell'indagine campionaria abbiamo fatto anche qualche domanda sull'aspetto della registrazione, e qui il quadro che emerge è davvero desolante, perché di fatto l'unica registrazione che le società di leasing sono riuscite a fare è stata realizzata tramite un Notaio. In pratica, se uno in questi giorni va agli uffici di registro, si rende conto che anche loro stanno aspettando le necessarie istruzioni e che quindi non sono assolutamente in grado di dire che cosa e come registrare il contratto. Ma su questo ultimo aspetto, la soluzione dovrebbe essere ormai imminente e credo che nel giro di dieci-quindici giorni dovremmo finalmente avere dall'Agenzia delle Entrate un quadro di certezze operative, almeno sull'imposta di registro sui canoni. Anche perché in teoria già dalla settimana prossima le società di leasing dovrebbero iniziare ad effettuare il pagamento telematico delle imposte di registro sugli oltre 100.000 contratti di leasing in portafoglio; un adempimento – speriamo non solo in teoria – che dovremo secondo le disposizioni dell'Agenzia, concludere entro la fine di novembre.

A tal proposito, anche se mi immagino da solo che la questione dell'aspetto telematico probabilmente vi interessa poco, "la lingua batte dove il dente duole" e non riesco a non aggiungere qualche altra doleance alla lunga lista che fin qui vi ho presentato. Le società di leasing più grandi hanno in portafoglio 10.000, 15.000, 20.000 contratti; ebbene, sulla base della procedura vigente, si dovrebbero ad esempio andare a reperire nelle pratiche in archivio informazioni quali i dati catastali che bisognerebbe poi inserire dentro la procedura telematica.

Quest'ultima d'altronde è nata ed è cresciuta nel mondo delle locazioni ordinarie e l'Agenzia si ritrova con un impianto informatico spesso del tutto inadatto ed incoerente con il prodotto leasing. Prendo un altro esempio: il tracciato prevede al massimo 10 annualità, mentre per legge i contratti di leasing ormai devono essere spesso superiori a 15 anni. Sarà pertanto necessario procedere con urgenza a numerosi adeguamenti della procedura telematica originaria; che non si limitano all'aggiunta di un nuovo codice di aliquota, ma che derivano dal fatto oggettivo che tecnicamente l'operazione di locazione finanziaria è diversa da una locazione normale.

Un altro esempio di problematica che normalmente non si verifica nella locazione ordinaria, e che quindi non è prevista dalla procedura telematica: i c.d. contratti multi cespite.

Vado a chiudere con un ultimo tema che per noi è fondamentale e che è anche emblematico della tragicomicità della situazione in cui ci troviamo. Con la nuova normativa, oggi le società di leasing sono di fatto obbligate alla registrazione del contratto (che prima era dovuta solo in caso d'uso) e conseguentemente a pagare una bella cifra per l'imposta di registro a fronte di un servizio, quello della registrazione, che la procedura telematica però oggi non consente. Ovviamente non è colpa dell'Agenzia, perché non è certo possibile in tre giorni o in tre mesi mettere in piedi una procedura di questo genere. Ma questa attuale limitazione nell'acquisizione del consueto servizio di registrazione, e quindi della data certa, si manifesta proprio in un momento in cui invece, alla luce delle modifiche intervenute nel codice di procedura civile a partire dal 1° marzo, la data certa è diventata un elemento essenziale e fondamentale dell'efficacia della garanzia derivante dalla proprietà dell'immobile. Ci sono molte società che stavano già pensando - prima della manovra di luglio - di stabilire come regola di comportamento interno, la registrazione di tutti i nuovi contratti di locazione immobiliare, presso il Notaio. Potenzialmente vi ricordo che si tratta di circa 20.000 contratti l'anno.

Perché questo? Per due ovvi motivi: il primo, perché a partire dal 1° marzo, un contratto registrato presso il Notaio è un titolo esecutivo, quindi per andare a riprendersi l'immobile, nei casi malaugurati in cui il cliente non paga, la procedura per la restituzione dell'immobile è estremamente più semplice e veloce. Se a questo ci aggiungete che la nuova fallimentare ha anche finalmente chiarito quale sia il meccanismo procedurale con cui si regolano gli interessi fra il fallito e la società di leasing, capite bene come nell'area delle patologie contrattuali si è finalmente arrivati a introdurre un po' di buon senso e di efficienza. Però per avvantaggiarci davvero di questa efficienza, le società di leasing hanno bisogno di avere la data certa sul contratto. E paradossalmente adesso siamo in una situazione in cui la registrazione è obbligatoria (oltre che onerosa), ma la data certa la procedura telematica non ce la dà. Un secondo aspetto che certamente vi interessa sotto il profilo operativo è che laddove si riuscisse, come noi ci auguriamo, a risolvere il problema della possibilità di pagare anticipatamente tutta l'imposta sul contratto per tutta la durata del contratto, senza trascinarsi dietro tutti quei problemi delle indicizzazioni, le società di leasing si potrebbero togliere in un colpo solo presso il Notaio tutte le incombenze fiscali attraverso una procedura semplice e pulita: si registra il contratto, si scrive nel contratto qual è l'imposta di registro che si paga, si dà l'incarico al Notaio di pagarla telematicamente, e si ha soprattutto l'enorme vantaggio che fra 15 anni, quando dovremo andare a dimostrare quant'è l'imposta di registro da dedurre dalle imposte ipocatastali sul riscatto finale, si sa subito quant'è e si ha già in allegato al contratto originario la prova che è stata pagata. Perché altrimenti vi immaginate fra 15 anni quanti pezzi di carta le società di leasing dovranno portarvi per dimostrare quante sono state le imposte di registro pagate nel corso della vita contrattuale; non oso pensare all'ipotesi in cui non si fosse risolto il problema delle indicizzazioni mensili.

Per concludere: questo è il quadro dei "dolori" che da malato sono venuto a raccontarvi. Ovviamente per fortuna nella vita non ci sono solo dolori ed in questo senso voglio rassicurarvi: dal 1° ottobre, il mercato del leasing immobiliare ha ripreso a lavorare ai suoi ritmi soliti. Quello che però ci tengo a sottolineare con voi è questo: le società di leasing temono solo un grande spettro, che è lo spettro di tutti coloro che investono, cioè l'incertezza. L'incertezza è "un freno a mano" che si può e si deve tenere tirato solo quando si deve stare fermi. Paradossalmente, una norma sbagliata ma certa è quasi meglio di una norma giusta ma incerta.

Proprio in questi giorni stiamo assistendo – sulla fiscalità delle auto aziendali – ad una soluzione normativa in cui il legislatore, nella "law in progress" di turno, ha addirittura istituzionalizzato l'incertezza. Sulle auto aziendali, siccome non si sa ancora esattamente quale sarà l'aliquota di indeducibilità che la Commissione europea accetterà nella trattativa in corso con l'Italia, si è detto alle imprese: per il momento, non vi potete dedurre (o vi potete dedurre solo in piccola parte) i costi legati alle auto, poi, se riusciremo a ottenere qualcosa dalla Commissione, rifaremo i conteggi e ne riparleremo. Ovviamente questa che vi sto dando è una lettura critica della parte del bicchiere mezzo vuoto. Si potrebbe correttamente enfatizzare il mezzo pieno e sottolineare con soddisfazione che il legislatore, resosi conto del rischio di deprimere il mercato delle "auto aziendali", ha manifestato in modo esplicito e formale la propria volontà di "aggiustare il tiro" nei prossimi mesi: un'altra "law in progress".

Quello che a me non piace di questa soluzione è che così si istituzionalizza addirittura l'incertezza. La conseguenza pratica di questa svolta sarà che le imprese - a meno di non essere costrette - rinvieranno le proprie decisioni di investimento fino a quando il quadro fiscale non sarà di nuovo chiaro, privo di incertezza. E questo per un paese che vuole, come tutti vogliamo, crescere, svilupparsi e competere, io credo che l'incertezza sia il male peggiore.

Vi ringrazio dell'attenzione.