Notaio Luciano D'Alessandro,Viterbo

Costituisce decadenza dalle agevolazioni fiscali il riacquisto della prima casa nella ipotesi in cui il richiedente non trasferisca la residenza nell'immobile oggetto del riacquisto, pur avendo la residenza nel medesimo Comune?

In caso affermativo, qual è il termine entro il quale deve essere trasferita la residenza presso l'abitazione oggetto del riacquisto?

Per abitazione principale deve intendersi esclusivamente il luogo ove è stabilita la residenza anagrafica ovvero quello ove è stabilita l'attuale dimora?

RISPOSTA

Nella relazione (paragrafo "Destinazione dell'immobile ad abitazione principale") è stato esaminato il profilo oggettivo del riacquisto di "altro immobile da adibire a propria abitazione principale", evidenziando le differenze rispetto alla nozione di "prima casa".

Quindi, per rispondere ai quesiti, si ricorda che, al fine di evitare la decadenza, è necessario acquistare entro l'anno un'abitazione anche senza usufruire delle c.d. agevolazioni prima casa.

è però indispensabile che l'acquirente utilizzi effettivamente l'immobile quale proprio alloggio.

Quanto al termine per l'attuazione del proposito abitativo, l'Amministrazione finanziaria (ris. 6 ottobre 2003 n. 192/E), nel silenzio del legislatore, ritiene che sia necessario attenersi a parametri di ragionevolezza e buona fede, per cui la concreta utilizzazione potrebbe essere, a seconda delle circostanze del caso di specie, immediatamente successiva all'acquisto, ma potrebbe anche richiedere un certo lasso di tempo (ad esempio, per consentire un trasloco, o lavori di ristrutturazione). Il termine finale per la realizzazione della effettiva destinazione a propria abitazione è individuato in quello triennale di decadenza del potere di accertamento dell'ufficio, sulla base del principio, affermato anche in giurisprudenza, secondo il quale «se il legislatore non ha fissato un termine entro il quale si deve verificare una condizione dalla quale dipende la concessione di un beneficio, tale termine non potrà mai essere più ampio di quello previsto per i controlli».

Infine, con riferimento a cosa debba intendersi per abitazione principale, occorre richiamare il concetto di residenza, definito dal codice civile (art. 43) come luogo di abituale dimora, il quale può anche prescindere dalle risultanze anagrafiche (analogamente a quanto si ritiene per la prova della destinazione ad abitazione principale nell'ambito dell'imposizione diretta: cfr. relazione, paragrafo "L'abitazione principale nelle imposte sui redditi").

Notaio Patrizia Carrara, Busto Arsizio

Quesito sull' applicazione della normativa sulla prima casa:

Conferma che in caso di divisione di fabbricati abitativi "prima casa" le rendite catastali debbano essere moltiplicate per 115,50.

RISPOSTA

La norma di riferimento (cfr. relazione, paragrafo "La prima casa di abitazione con riferimento ai moltiplicatori previsti dall'art. 52, comma 5, D.P.R. n. 131/1986") prevede testualmente che per i beni immobili diversi dalla prima casa di abitazione, i moltiplicatori previsti dal comma 5 dell'articolo 52 del testo unico sull'imposta di registro, sono rivalutati, in luogo del 10 per cento stabilito dalla legge 350 del 2003, nella misura del 20 per cento. E per beni immobili diversi dalla prima casa di abitazione si intendono quelli per i quali non ricorrono le condizioni di cui alla nota II-bis.

Allora la rivalutazione dei moltiplicatori deve essere operata di regola nella misura del 20 per cento; e solo per le case di abitazione non di lusso per le quali ricorrano le condizioni di cui alla nota II-bis cit., essa va operata invece nella misura del 10 per cento. A tal fine la norma non richiede espressamente che per l'atto si usufruisca in concreto dei benefici fiscali "prima casa". Quindi si potrebbe ritenere sufficiente per l'applicazione del coefficiente di rivalutazione più basso la sola ricorrenza dei suddetti requisiti in astratto, a prescindere dal trattamento agevolato in concreto dell'atto.

La divisione senza conguagli, però, è un atto per il quale non è possibile usufruire delle agevolazioni "prima casa" non comportando un trasferimento, quindi, per rispondere positivamente al quesito in esame, si dovrebbe fare un passaggio argomentativo ulteriore, a dire il vero più difficilmente sostenibile, e riferire le condizioni di cui alla nota II-bis direttamente e solo all'immobile, a prescindere totalmente dal tipo di atto, cioè dalla circostanza che si tratti di un atto agevolabile.

Notaio Luciano Basso, Alberga

L'Agenzia delle Entrate competente per la mia zona nega il credito di imposta in occasione del terzo acquisto di prima casa in quanto sostiene che questo sia stato già "speso" in occasione del secondo acquisto. E' corretto?

RISPOSTA

La risposta è negativa.

Il credito è riconosciuto nell'intento di favorire la sostituzione dell'immobile acquistato con i benefici "prima casa" con un altro più idoneo alle esigenze del contribuente, senza aggravi fiscali, sottoponendo il contribuente cioè ad un solo prelievo relativo alla c.d. prima casa, non duplicabile nel corso del tempo (cfr. relazione, paragrafo "L'oggetto del credito di imposta prima casa").

Allora se si verificano nel tempo più acquisti e più cessioni, il credito di imposta spetta successivamente e più volte, proprio per la non duplicabilità del prelievo sulla "prima casa" a cui si è fatto cenno.

Quindi anche in occasione di un terzo acquisto di "prima casa" spetta il credito di imposta «sino a concorrenza dell'imposta di registro o dell'imposta sul valore aggiunto corrisposta in relazione al precedente acquisto agevolato», imposta a suo tempo corrisposta mediante utilizzo del credito di imposta derivante dal primo acquisto.