Notaio Giuliana Bartolini, Roma

"Indicazione analitica delle modalità di pagamento".

Nella descrizione dell'assegno di pagamento si devono indicare necessariamente anche il nome dell'intestatario e il numero del conto corrente su cui l'assegno è tratto?

RISPOSTA

L'art. 12 delle disposizioni sulla legge in generale offre all'interprete, due specifici canoni ermeneutici da utilizzare nell'applicazione della legge:

il senso fatto palese dal significato proprio delle parole secondo la connessione di esse;

l'intenzione del legislatore.

Il primo canone, in questo caso, è di poco aiuto per l'interprete, proprio perché il valore semantico dell'espressione «indicazione analitica delle modalità di pagamento» si presta ad interpretazioni non univoche ed è pertanto, necessario conformare l'applicazione del dato letterale della norma alla ratio legis, come desumibile dalla norma stessa e dal sistema in cui essa è inserita.

A mio giudizio, in estrema sintesi, lo scopo che ragionevolmente deve intendersi perseguito dal legislatore con la norma in oggetto, così come desumibile dal sistema in cui è inserita, appare duplice:

in primo luogo, dare maggiore credibilità, rispetto al passato, al prezzo dichiarato dalle parti per la cessione dell'immobile;

in secondo luogo, consentire la "tracciabilità" del pagamento, sulla base dei limiti imposti dalla legislazione antiriciclaggio all'uso del denaro contante.

La seconda finalità è perseguita, in modo specifico, dall'indicazione, nell'atto, dei mezzi di pagamento diversi dal danaro contante (assegni, bancari, postali, circolari, bonifici, ecc.).

Se queste sono le finalità della norma, a mio avviso, può con sufficiente ragionevolezza affermarsi che l'analiticità dei dati richiesti dalla norma deve consentire soprattutto la "tracciabilità" del pagamento e, quindi, l'astratta possibilità, da parte dell'Amministrazione finanziaria di accedere presso gli archivi contabili degli intermediari abilitati per ricostruire il percorso finanziario delle somme oggetto della transazione.

Pertanto, nessuna prescrizione tassativa potrà essere imposta o immaginata nella descrizione dei mezzi di pagamento, ma sarà sufficiente l'indicazione di quei dati minimi ed idonei, nel singolo caso, a consentire eventuali indagini che si rendessero necessarie, da parte dell'Amministrazione finanziaria.

In altri termini, i dati da indicare dovranno essere potenzialmente idonei a costituire il punto di partenza che consentirà, ove necessario, all'Amministrazione finanziaria, lo svolgimento di indagini finanziarie mediante l'accesso presso gli archivi contabili degli intermediari abilitati presso cui sono canalizzati tutti i pagamenti superiori ad euro 12.500,00.

In definitiva, quindi, per gli assegni bancari, potrebbe essere sufficiente anche la sola indicazione del numero dell'assegno e della filiale della banca su cui è tratto l'assegno stesso, essendo questi elementi idonei allo scopo sopra indicato.

Notaio Antonio Mastroberardino, Pescara

1) Qualora la società venditrice abbia affidato la vendita di un complesso immobiliare ad una società di servizi che ha organizzato l'ufficio vendite ed ha accettato le proposte di acquisto che ha poi provveduto a far accettare alla società venditrice, fa mediazione?

2) Se i clienti mi dichiarano che parte del prezzo è stata pagata con vari assegni circolari di Euro 10.000,00 ciascuno, tutti nella stessa data, tutto resta uguale a due anni fa?

Devo fare separazione?

Notaio Antonio Rizzo Corallo, Lucera

Il Notaio che riceve un atto di cessione di immobile contenente una dichiarazione delle parti da cui risultino pagamenti con denaro contante e/o con assegni non muniti della clausola di non trasferibilità per importi superiori ad euro 12.500,00 è in ogni caso obbligato a segnalare l'operazione all'Ufficio Italiano Cambi.

RISPOSTA

La risposta al primo quesito, al di là dello specifico problema che si è presentato in pratica, consente una riflessione più generale sul contenuto della dichiarazione che devono rendere le parti relativamente all'eventuale intervento di un mediatore nella conclusione del contratto di cessione dell'immobile.

A mio giudizio, il legislatore non ha inteso coinvolgere nella dichiarazione che devono rendere le parti del contratto qualunque soggetto che, in qualche modo, ha agevolato la conclusione del contratto (avvocati, commercialisti, tecnici, amici, mandatari, ecc.) ma ha limitato il contenuto prescrittivo della norma alla mediazione in senso tecnico, disciplinata dall'art. 1754 c.c., caratterizzata dai requisiti, più volte individuati dalla giurisprudenza, dell'imparzialità e dell'equidistanza del mediatore rispetto alle parti.

Tuttavia, nella pratica, a fianco ad alcune ipotesi in cui è pacifica l'esistenza della mediazione (ovvero la sua inesistenza) esiste un'area grigia in cui non è facile dare l'esatta qualificazione al rapporto che è di fatto intervenuto. E' possibile, in queste ipotesi, che ci sia una contestazione tra le parti ovvero che le parti pur non contestando nulla non sono in grado di dare l'esatta definizione giuridica al rapporto tra loro intervenuto.

Non mi sembra che sia ragionevole e conforme alle finalità della norma, ritenere che le parti o il Notaio debbano esprime giudizi definitivi in ordine alla qualificazione giuridica della fattispecie che potrà, eventualmente, essere oggetto di controversia rimessa alla competenza dell'Autorità giudiziaria. Le parti nel rendere la dichiarazione, prudenzialmente, potranno, nei casi dubbi, indicare il codice fiscale o la partita Iva del presunto mediatore e far presente:

o che sussiste una pretesa, contestata, di mediazione;

ovvero - se è stata versata una somma di denaro a soggetto non pacificamente qualificabile come mediatore o mandatario -, che non si è in grado di dare l'esatta qualificazione giuridica del titolo di pagamento, pur non contestando l'an ed il quantum pagato.

In ordine al secondo quesito, ritengo che l'interrogativo (implicito) riguardi la mancata apposizione della clausola di "non trasferibilità" agli assegni emessi.

Su questo punto, non posso non riportarmi al parere espresso dal Comitato Legge 197/1991 (istituito presso la Direzione Generale del Tesoro), nella seduta dell' 11 novembre 1997 (parere n. 62), nel quale si affermava che in caso di emissioni di assegni circolari di importo singolarmente inferiore a 20 milioni di lire ma relativi ad unica operazione di importo superiore a detta somma, non sussiste l'obbligo di apposizione della clausola di non trasferibilità, ai sensi dell'art. 1, comma 2, della legge 5 luglio 1991, n. 197, ancorché tali mezzi di pagamento costituissero "frazionamenti" di una operazione complessivamente superiore a detta soglia. Fermo restando l'obbligo di effettuare l'eventuale segnalazione dell'operazione come sospetta, ove ne ricorrano i presupposti di anomalia.

In quest'ultimo inciso è contenuta anche la risposta al quesito posto dal collega Corallo: la segnalazione all'Uic rientra, come per tutti le operazioni che si svolgono con l'assistenza del Notaio, nella discrezionalità del Notaio che dovrà verificare, in modo critico, tutti gli elementi (soggettivi ed oggettivi) della fattispecie e valutare se inoltrare o meno la segnalazione dell'operazione come "sospetta".

Pertanto, nessun obbligo tout court di segnalazione a carico del Notaio, nell'ipotesi in oggetto; sebbene, l'utilizzo di assegni che, di fatto, circolano al portatore (perché presentano, ad esempio, girate in bianco o perché all'ordine di "me medesimo"), costituirà un indice che dovrà essere oggetto di particolare attenzione da parte del Notaio che potrà, eventualmente, metterlo in collegamento con altri indici a sua disposizione ai fini dell'eventuale segnalazione all'Uic.

Notaio Antonio Magrì, San Colombano al Lambro

Ritenete possibile sostituire la descrizione analitica degli assegni con l'allegazione della copia fotostatica di questi,allegazione comunque coperta da dichiarazione sostitutiva?

ES. … le parti dichiarano che il prezzo di cui sopra è stato integralmente corrisposto con i seguenti mezzi di pagamento : N. 2 assegni circolari non trasferibili riprodotti nella copia fotostatica che qui si allega sotto la lettera … le parti mi dispensano dalla lettura degli allegati.

RISPOSTA

Il rinvio ad un documento allegato (fotocopie assegni) contenuto nella dichiarazione sostitutiva di atto notorio soddisfa sia la finalità della norma (acquisizione dei dati analitici relativi alle modalità di pagamento) e sia il particolare formalismo richiesto dalla norma, trattandosi di mera relatio formale e non sostanziale che non fa venir meno l'elemento soggettivo e la relativa responsabilità di chi emette la dichiarazione.

A mio avviso, pertanto, l'esempio di dichiarazione proposto è idoneo a soddisfare la prescrizione del comma 22 dell'art. 35 del decreto Bersani-Visco.

Notaio Umberto Russo, Bolzano

Art. 35, comma 22, D.l. 4 luglio 2006 n. 223.

L'obbligo di rendere nell'atto di cessione immobili apposita dichiarazione sostitutiva di atto notorio recante l'indicazione analitica delle modalità di pagamento del corrispettivo, grava anche sui soci assegnatari di immobili nell'atto di assegnazione in proprietà effettuato dalla cooperativa edilizia agli stessi, per quanto concerne il pagamento dei costi di costruzione?

Notaio Vitullo Almerindo, Celano

Corrispettivo euro 40.000,00 pagamento effettuato prima dell'entrata in vigore della Bersani, in rate mensili in contributi di Euro 1000,00 cadauno.

Notaio Giuliana Onorato , Melito P.S. Reggio Calabria e Notaio Nicola Comi, Reggio Calabria

Il prezzo supera Euro 12.500,00. E' stato pagato in più rate (quasi un mutuo con il venditore) e per intero da più anni; caso questo ricorrente nella bassa Calabria. Si tratta di persone non sospette (pensionati - contadini - operai) non provvisti di conto corrente.

RISPOSTA

L'art. 35 comma 22 del decreto Bersani-Visco non enumera gli atti soggetti alle nuove prescrizioni sulla base della loro tipologia causale, piuttosto individua una prestazione (la cessione di un immobile) ed una controprestazione (il pagamento del corrispettivo) che fa sorgere il relativo obbligo, a carico delle parti, di rendere la dichiarazione sostitutiva di atto notorio relativa all'indicazione analitica delle modalità di pagamento del corrispettivo.

Nel caso della cooperativa edilizia, l'assegnazione di immobile è contratto a prestazioni corrispettive che realizza il c.d. scambio mutualistico e costituisce l'elemento qualificante del rapporto mutualistico intercorrente tra socio e cooperativa, influenzato dal parallelo rapporto associativo intercorrente tra i medesimi soggetti.

L'esistenza di un collegamento tra rapporto associativo e rapporto mutualistico è certamente elemento capace di influenzare le condizioni contrattuali ed economiche contenute nel relativo contratto di scambio (ad esempio, il prezzo dovrà essere, almeno tendenzialmente, non remunerativo per la cooperativa, ma corrispondere al rimborso dei costi di costruzione e delle altre spese sostenute dalla cooperativa per la realizzazione del programma edilizio), tuttavia, oggetto del negozio restano pur sempre le due prestazioni essenziali sopra indicate (cessione dell'immobile e pagamento del prezzo) tra loro legate sinallagmaticamente ed idonee a far entrare il suddetto contratto nel perimetro applicativo del comma 22 dell'art. 35 in esame.

Non ritengo, pertanto, che la determinazione del prezzo di assegnazione in base a parametri, tendenzialmente, non lucrativi, consenta un'esclusione dalle prescrizioni imposte dalla nuova norma in oggetto.

Eventualmente, il pagamento di frazioni del corrispettivo in denaro contante, se pari o inferiore a 12.500,00 euro, potrebbe non costituire una violazione del 1° comma dell'art. 1 della legge antiriciclaggio (L. 197/1991) se al momento del pagamento l'importo complessivo del prezzo non era stato ancora determinato in una somma superiore ai 12.500,00 euro, ovvero nei casi, di portata generale, che giustificavano un pagamento in contanti (vedi sul punto la relazione), in ragione dell'autonomia causale genetica del pagamento stesso, nel momento in cui è effettuato, il quale solo in un secondo momento è imputato a prezzo dell'assegnazione (complessivamente superiore a 12.500,00 euro).

Come considerazione di carattere generale, va comunque ricordato che sulla problematica dei pagamenti frazionati in relazione al disposto del 1° comma dell'art. 1 della cit. legge antiriciclaggio, il Consiglio di Stato, nel parere n. 1504 del 12 dicembre 1995 (confermato dal documento del Ministero dell'Economia e delle Finanze, "Antiriciclaggio, Violazioni di natura amministrativa, con annotazioni giurisprudenziali", di A. Mengali) afferma testualmente:

« … in particolare, nel caso di più trasferimenti singolarmente di importo inferiore a 12.500 euro, ma complessivamente di ammontare superiore, sfuggono al divieto, perché tra loro non cumulabili, quelli relativi:

- a distinte ed autonome operazioni;

- alla medesima operazione, quando il frazionamento è connaturato all'operazione stessa (ad es., contratto di somministrazione) ovvero è la conseguenza di preventivo accordo tra le parti (ad es., pagamento rateale).

Rientra, comunque, nel potere discrezionale dell'Amministrazione valutare, caso per caso, se il frazionamento sia stato invece realizzato con lo specifico scopo di eludere il divieto imposto dalla disposizione … »

E' evidente che, al di là della condivisione o meno delle suddette affermazioni, esse costituiscono elemento su cui le parti di un contratto possono aver ragionevolmente e giustificatamente fatto affidamento conformando il proprio comportamento al contenuto dell'autorevole parere (come sopra detto recentemente confermato nel documento del Mef) e che, pertanto, non appare legittima alcuna contestazione da parte delle Direzioni Generali del Tesoro che sia in contraddizione con i principi espressi nel parere stesso (sul punto possono valere, mutatis mutandis, tutte le considerazioni contenute nella sentenza della Corte Costituzionale n. 364 del 1988, sull'ignoranza della legge penale e la scusabilità dell'errore).

A mio giudizio, pertanto, un'applicazione attuale della norma che disconoscesse i pregressi orientamenti ufficiali della pubblica amministrazione (affermati, ribaditi e tuttora non rivisti) relativamente ai pagamenti rateali (i quali altro non sono che pagamenti frazionati) effettuati in precedenza al decreto Bersani-Visco non sarebbe consentita, non tanto per una presunta o irragionevole "irretroattività" della norma stessa, principio non invocabile per più di un motivo nel nostro caso, ma, piuttosto per una carenza dell'elemento psicologico da parte del soggetto che ha effettuato il pagamento stesso confidando nelle precise indicazioni dell'Autorità preposta alla vigilanza sull'applicazione della normativa antiriciclaggio.

D'altronde l'art. 3 della legge 689 del 1981 dispone testualmente, in merito all'elemento psicologico che deve sorreggere la punibilità per la violazione di una norma amministrativa:

«Elemento soggettivo.

Nelle violazioni cui è applicabile una sanzione amministrativa ciascuno è responsabile della propria azione od omissione, cosciente e volontaria, sia essa dolosa o colposa.

Nel caso in cui la violazione è commessa per errore sul fatto, l'agente non è responsabile quando l'errore non è determinato da sua colpa».

L'aver fatto affidamento su una costante interpretazione della norma, in modo specifico quando essa proviene da un'Autorità ufficiale, è elemento che, senza dubbio, giustifica un errore di fatto incolpevole.

Sarà, pertanto, rimessa al giudizio del Notaio, in questi casi, la decisione se inoltrare o meno la comunicazione, in via cautelativa, alla Direzione Generale del Tesoro competente, ferma restando ogni altra valutazione (ai soli fini antiriciclaggio) sull'opportunità della segnalazione all'Uic dell'operazione come sospetta, in presenza di indici di anomalia.

Dottoressa Casale

E' necessaria la dichiarazione sostitutiva negli atti di quietanza, quindi a cessione già avvenuta?

E negli atti di consenso a cancellazione di patto di riservato dominio?

RISPOSTA

Il disposto della norma sul momento temporale in cui deve essere resa la dichiarazione è espresso: «all'atto della cessione dell'immobile». E' un dato testuale così manifesto che, a mio giudizio, non può essere superato da considerazioni che diano maggior peso alla finalità della norma ed all'opportunità che la dichiarazione sia resa anche in momenti diversi e successivi rispetto a quelli prescritti dalla norma stessa.

Ritengo, pertanto, che nessuna dichiarazione sostitutiva di atto notorio debba essere resa negli atti di quietanza successivi, anche se riferiti a vendite con patto di riservato dominio.

Notaio Venturini, Urbino

Se può parlarsi di «dichiarazione incompleta» con le conseguenze di legge, quella resa dalle parti in questo senso «Le parti dichiarano che si sono avvalse dell'Agenzia … con sede in … via… P.I. … che non ha ancora fatto conoscere l'importo delle provvigioni».

IN ALTERNATIVA

Cui non hanno ancora corrisposto alcuna provvigione per mancata quantificazione dell'importo.

N.B. L'agenzia non è presente al rogito ed anche se lo fosse potrebbe riservarsi di quantificare l'importo e riscuoterlo successivamente al rogito.

Siamo tenuti a "portare acqua al mulino delle agenzie"? Pretendendo che i clienti le paghino prima del rogito?! Creando anche malumori tra i clienti che potrebbero ottenere dalle agenzie anche trattamenti differenziati!!

P.S. Lavoro in piccola città con intorno paesi ancora più piccoli!!

RISPOSTA

Il pagamento effettivo della provvigione al mediatore non potrà in alcun modo condizionare la ricevibilità dell'atto e rendere la dichiarazione sostitutiva di atto notorio resa dalle parti incompleta.

I contraenti sono tenuti a dichiarare i pagamenti, se essi sono stati effettuati, sarà poi onere dell'Amministrazione finanziaria, in difetto di pagamento contestualemente o precedentemente alla cessione dell'immobile, verificare ed acquisire informazioni relative ai pagamenti successivi a favore dell'agente immobiliare.

Una diversa interpretazione della norma non avrebbe finalità di contrasto all'elusione ed all'evasione nel settore dell'intermediazione immobiliare, ma limiterebbe, in modo arbitrario, la libertà contrattuale delle parti negoziali condizionandola all'adempimento di un obbligo di natura meramente privatistica.