Problematiche concernenti il nuovo sistema di alternatività tra Iva e imposte sui trasferimenti della ricchezza - Quesiti
Problematiche concernenti il nuovo sistema di alternatività tra Iva e imposte sui trasferimenti della ricchezza
Quesiti
di Massimo Basilavecchia
Ordinario di Diritto Tributario Università di Teramo
Notaio Mario Faedda, Sassari
La norma di cui alla nota 1 dell'art. 5 Tariffa allegato al D.P.R. 131/1986 che prevede la riduzione di imposta nel caso di locazione di immobile di durata pluriennale può applicarsi agli affitti di aziende di durata pluriennale assoggettate all'imposta di registro 1% ?
RISPOSTA
Il comma 10-quater richiama genericamente le disposizioni in materia di imposte indirette e pertanto sembra riferirsi ad un insieme onnicomprensivo di norme, nessuna esclusa. Come è stato detto nella relazione, credo sia applicabile la nota 1 dell'art. 5, così come ad esempio l'art. 17 del T.U. 131/1986.
Notaio Antonio Mastroberardino, Pescara
Prezzo almeno pari all'importo del mutuo! Agenzia Entrate di Pescara ha già fatto sapere che invece il prezzo è quello senza Iva, altro che comprensivo di spese notarili!!
RISPOSTA
In effetti il comma 23-bis equipara l'importo del mutuo al valore normale del bene, quindi alla sua base imponibile, sulla quale va poi calcolata l'Iva; se sul piano letterale questa interpretazione è giustificata, lo è meno sul piano logico, alla stregua del quale è ragionevole ritenere che il finanziamento tenda a coprire anche i costi di diretta imputazione al negozio (in tal senso il par. 2/1 della circolare Assonime 36/06). Qui occorre considerare la linea della relazione Busa, secondo la quale gli uffici non applicheranno automatismi, ma faranno del valore normale desunto dal mutuo un punto di partenza per definire con adesione, valutando se sia attendibile il corrispettivo dichiarato in atto.
Notaio Sabrina Casarosa, San Miniato
Costruttore che acquista un immobile in corso di costruzione da destinare ad unità abitative e pertinenze e lo rivende senza effettuare nessun intervento ossia così come lo ha acquistato.
Si chiede se l'atto è da tassare o no.
RISPOSTA
Ancorché si tratti in astratto di costruttore, in realtà nella vicenda l'impresa si comporta da immobiliare di rivendita, acquista il fabbricato e, senza interventi, lo rivende. A mio avviso siamo nel campo di applicazione del n. 8-bis dell'art. 10, quindi esenzione Iva, registro e ipocatastali proporzionali normali, salva applicazione di agevolazioni spettanti a vario titolo.
Notaio Massimo Saraceno, Roma
Gli immobili in corso di costruzione (non censiti al catasto fabbricati) sono in ogni caso riconducibili nella categoria residuale di cui all'art. 10 n. 8-bis) oppure occorre indagare quale sia la loro destinazione d'uso assentita dai relativi provvedimenti abilitativi urbanistici?
RISPOSTA
A mio avviso vanno inseriti tutti nella categoria residuale (10, 8-bis), peraltro, se sono oggetto di atti di cessione effettuati dall'impresa costruttrice o ristrutturatrice, il loro regime è comunque Iva, a prescindere dal futuro accatastamento come immobili strumentali o abitativi. Se sono oggetto di atti di cessione da parte di non costruttori, la norma di esenzione applicabile è a mio avviso solo l'8-bis, non potendosi parlare di immobili strumentali per destinazione per fabbricati non aventi ancora un'identità catastale.
Notaio Giuseppe Ladisa, Castellana Grotte
Quale tassazione si applica in caso di cessione da ditta individuale di bene strumentale per natura?
Quale tassazione si applica in caso di permuta con conguaglio fra società non costruttrici di suolo con unità immobiliari da costruire?
Notaio Giulio Vitali, Morbegno
L'art. 35 comma 10-quater presuppone che il locatore dell'azienda sia necessariamente proprietario dell'immobile compreso nell'affitto, ovvero è da ritenere applicabile anche a tutti i casi in cui comunque il locatore ha la disponibilità dell'immobile (per comodato, affitto a monte o altro), disponibilità che viene quindi "girata" con l'affitto di azienda? (canone di affitto dell'azienda quindi comunque comprensivo della disponibilità dell'immobile).
RISPOSTA
Alla lettera, anche per il riferimento al valore normale e non a quello di iscrizione in bilancio, la disposizione sembra riferirsi alla presenza di immobili nell'azienda, a prescindere dal titolo giuridico in base al quale sono utilizzati; ma a ben vedere non è così, perché gli immobili locati o in comodato non fanno parte proprio del patrimonio aziendale, quindi non ne possono costituire più del 50%; in bilancio ci saranno semmai i valori dei contratti di acquisizione della disponibilità dei beni, mai il valore degli immobili.
Notaio Giuseppe Fietta, Bassano del Grappa
Nel caso di affitto di azienda con prevalenza di immobili strumentali è concepibile la opzione per tassazione Iva?
RISPOSTA
Si applica tutto il regime proprio delle locazioni di immobili, quindi va considerata possibile anche l'opzione per l'Iva, prevista dal n. 8 dell'art. 10 quando è oggetto di locazione un fabbricato strumentale. Resta fermo che si deve comunque cumulare l'1% di registro, in deroga all'alternatività.
Notaio Alberto D'Abbicco, Acquaviva delle Fonti
Vendita di capannone industriale da parte di impresa non costruttrice e precisamente da parte di società commerciale a società che detrae Iva in maniera inferiore al 25% senza che venga effettuata alcuna opzione Iva. Operazione esente e quindi registro tassa fissa 168 - imposta 3% - catasto 1% .
RISPOSTA
In questo caso il regime Iva è obbligatorio, a prescindere dall'opzione, in quanto la condizione dell'impresa acquirente, che detrae <25%, fa confluire l'operazione in regime Iva necessario. Alternatività piena con il registro (misura fissa), ipocatastali rinforzate al 3+1=4%. Dal 1 ottobre, possibile applicazione delle ipocatastali al 2% complessivo, se acquirente è fondo immobiliare chiuso, società finanziaria o di leasing.
Notaio Patrizia Carrara, Busto Arsizio (n.b. la domanda è rivolta anche al dott. Forte)
1) Quesito sull' articolo 35 comma 8 decreto legge 223/06:
l' acquisto di un box o di una cantina da una società non costruttrice da parte di società costruttrice è inquadrato come cessione di immobile strumentale (articolo 10 ultimo comma numero 8-ter 26 ottobre 1972 n. 633 così come modificato dal D.l. 223/2006) oppure come cessione di porzione abitativa trattandosi di pertinenza a fabbricato abitativo (articolo 10 primo comma numero 8-bis D.P.R. 26 ottobre 1972 n. 633 così come modificato dal D.l. 223/2006).
Dal Cnn notizie del 16 gennaio p. 35 si legge che il vincolo pertinenziale può essere preesistente o costituito dall'acquirente con dichiarazione in atto di quest'ultimo di voler destinare l'immobile accessorio, oggetto di acquisto, a pertinenza di un altro immobile di cui egli sia o divenga proprietario).
Nel caso di assoggettamento dell' atto ad Iva l'imposta è 20% od il 10% trattandosi di pertinenza a porzione abitativa?
2) Quesito sull' articolo 35 comma 8 del D.l. 223 del 4 luglio 2006:
premesso che la cessione di porzione abitativa è soggetta ad Iva quando l'impresa l'ha ristrutturata entro 4 anni ed è esente Iva quindi soggetto ad imposta di registro negli altri casi.
Domanda: un' impresa che ha per oggetto l' acquisto e la ristrutturazione di immobile che ha acquistato nel 2004 ed ha rivenduto dopo il 4 luglio 2006 dopo aver effettuato a seguito di denuncia inizio attività lavori di ridistribuzione interna ed adeguamento igienico - sanitario: si rientra comunque nel campo dell' Iva., anche se non è una "ristrutturazione" nel significato proprio del D.P.R. 6 giugno 2001 n. 380?
3) Quesito sull' articolo 35 comma 23-bis del decreto legge 4 luglio 2006 n. 223:
come il Notaio deve porsi di fronte all' espressione "non può" inerente al valore normale del trasferimento immobiliare rispetto all' ammontare del mutuo?
Se il prezzo o corrispettivo sia realmente inferiore al mutuo erogato sulla base di contratto preliminare o di scritture in genere, deve il Notaio indicare in atto un prezzo superiore a quello pagato?
Non credo in tale assurdo.
Quale sono le conseguenze per il Notaio o quali suggerimenti possono essere dati allo stesso che si trova nella situazione di non poter osservare tale norma?
Si sottolinea al riguardo che da un recente articolo (25 agosto 2006) de IlSole24Ore sembrerebbe che l'agenzia delle entrate ha confermato che l'ammontare del mutuo concesso può andare ben oltre il prezzo pagato per l'acquisto dell' immobile comprendendovi anche altre fattispecie (ad esempio le spese notarili, le eventuali ristrutturazioni e così via).
In tal caso e' consigliabile che il Notaio specifichi ciò nell'atto?
Il mio caso in specifico e' di una Srl immobiliare che dopo aver acquistato una porzione abitativa all'asta, la rivende e l'acquirente ha ottenuto un mutuo maggiore del prezzo di acquisto.
In tal caso l'atto è soggetto ad imposta di registro euro 168, imposta ipoteca 3% e catastale 1% trattandosi di una semplice rivendita; quindi in questo caso articolo 35 comma 23-bis del decreto legge 4 luglio 2006 n. 223 non si applicherebbe?
RISPOSTA DEL DOTT. FORTE
In linea di principio la vendita del box o della cantina da parte della società non costruttrice rientra tra gli immobili strumentali per natura di cui all'art. 10, comma 1, n. 8-ter) del D.P.R. 633/1972. Pertanto se l'impresa acquirente detrae l'Iva in misura superiore al 25 per cento, l'operazione è esente. In questo caso il cedente può però optare per l'imponibilità dell'operazione nel rogito notarile. L'imposta di registro si applica in misura fissa, mentre le imposte ipotecarie e catastali si applicano nella misura complessiva pari al 4 per cento. Invece se l'impresa acquirente decide di costituire un vincolo pertinenziale sul C/6 si applica la previsione di cui al n. 8-bis). In questo caso l'operazione è esente, l'imposta di registro si applica in misura proporzionale e le imposte ipotecarie e catastali gravano nella misura complessiva del 3 per cento. Potrebbe ad esempio verificarsi che la società acquirente costituisca un vincolo pertinenziale sul C/6 destinato ad un immobile ad uso abitativo utilizzato dal custode di uno stabilimento.
La determinazione dell'aliquota Iva dipende dall'una o dall'altra soluzione.
RISPOSTA
2) Al quesito si è data risposta pubblica a fine convegno. Ribadisco che il problema è essenzialmente di qualificazione edilizia dell'intervento, nel senso che se i lavori descritti nella Dia possono essere fatti rientrare nel concetto di recupero dell'unità immobiliare, l'intervento è rilevante e comporta l'applicazione dell'Iva, altrimenti se si tratta, come credo, di una mera manutenzione straordinaria, è come se l'immobile venisse ceduto senza alcun intervento, quindi esenzione e registro proporzionale (salve agevolazioni a vario titolo).
3) Il "non può" è preceduto dal riferimento all'art. 54, quindi va riferito all'attività di accertamento, e non a quella di indicazione del corrispettivo. Il Notaio non può e non deve imporre l'indicazione in atto di un valore pari al mutuo, ma del corrispettivo effettivo, avvertendo semmai i clienti delle possibili difficoltà in sede di accertamento. Se il mutuo si riferisce a spese diverse dal prezzo, è consigliabile indicarlo nell'atto.
L'immobiliare che rivende un fabbricato abitativo effettua una cessione esente Iva (ipocatastali e registro sono però normali, e non rinforzate, e possono applicarsi eventuali agevolazioni spettanti). Poichè la norma sul valore normale desunto dall'importo preso a mutuo si riferisce all'Iva, potrebbe in teoria essere applicata ai soli fini delle sanzioni, ma senza recupero d'imposta; in teoria, anche l'operazione esente può essere rettificata dall'ufficio.
Notaio Paolo Demaria, Venaria
L'art. 35 comma 10-quater prevede che il nuovo regime di tassazione applicabile alle locazioni di fabbricati si estende anche alle "locazioni di azienda" (ma non sarebbe più corretto chiamale affitti di azienda?) se meno favorevole e per le aziende il cui valore complessivo sia costituito per più del 50% dal valore normale dei fabbricati.
Il dubbio sul primo dei requisiti verte su cosa si intende per "meno favorevole", nonché su chi debba fare questa valutazione, con quale criteri e come si esplichi in atto tale condizione.
Sul secondo requisito lo scrivente si chiede se tale normativa sia applicabile solo quando colui che dà in affitto l'azienda sia proprietario sia dell'azienda sia degli immobili oppure vi sono anche altre situazioni che rientrano nella fattispecie? Per esempio se colui che dà in affitto l'azienda non è proprietario degli immobili ma soltanto locatario degli stessi, e, affittando l'azienda, mette a disposizione dell'affittuario anche l'immobile del quale egli è locatario facendo pagare un canone unico dove il valore dell'immobile ha un'incidenza superiore al 50% del canone e dove in astratto sicuramente ha un valore normale superiore al 50% dell'azienda, anche in questo caso si applicherà il regime Iva più 1% di registro?
RISPOSTA
Sul trattamento meno favorevole, rinvio alla relazione scritta, nella quale concludo che spesso la disciplina locazione immobile sarà meno favorevole, ma non sempre.
Alla lettera, anche per il riferimento al valore normale e non a quello di iscrizione in bilancio, la disposizione sembra riferirsi alla presenza di immobili nell'azienda, a prescindere dal titolo giuridico in base al quale sono utilizzati; ma a ben vedere non è così, perché gli immobili locati o in comodato non fanno parte proprio del patrimonio aziendale, quindi non ne possono costituire più del 50%; in bilancio ci saranno semmai i valori dei contratti di acquisizione della disponibilità dei beni, mai il valore degli immobili.
Notaio Giuliana Bartolini, Roma
Vendita di immobile strumentale da impresa a impresa, o da impresa a privato, sottoposta a condizione sospensiva, stipulata a luglio sotto il vigore del D.l. 223/2006.
All'epoca della stipula la vendita era soggetta a imposta di registro; la condizione si verifica con la nuova normativa introdotta con la legge di conversione.
Ai sensi dell'art. 27 D.P.R. 131/1986, l'imposta da pagare dopo la verificata condizione, va calcolata secondo la normativa vigente al momento della formazione dell'atto.
La disposizione che regolava la vendita al momento della formazione dell'atto non c'è più.
Quale sarà il trattamento fiscale per le ipotesi in questione?
Si applica l'Iva + tre imposte fisse di registro secondo la normativa previdente al D.l.? oppure la normativa attuale contraddicendo all'art. 27 D.P.R. 131/1986? Non mi sembra si possa applicare l'imposta di registro come previsto originariamente dal D.l.
RISPOSTA
Si tratta di un'ipotesi molto interessante e anche molto complessa; personalmente ragionerei dando prevalenza comunque all'art. 27, che cristallizza la tassazione al momento della registrazione dell'atto; se così è, rileva solo la normativa del D.l., anche se, al momento del verificarsi della condizione, essa non esisteva più. La legge di conversione, peraltro, non l'ha completamente sostituita, così come accaduto per altre materie della stessa legge, quindi la normativa attuale non può risalire fino al 4 luglio, ma si applica solo dalla pubblicazione in G.U. della legge di conversione. Dopo il D.l., d'altra parte, la normativa previgente non era certamente più applicabile. In definitva, concluderei per l'applicazione integrale della normativa del D.l. e non applicherei quindi nemmeno la maggiorazione delle ipocatastali introdotta dalla legge di conversione.
Si fa riserva ove necessario di approfondire ulteriormente il problema.
Notaio Antonio Caputo, Parma
Una società in accomandita semplice avente per oggetto l'attività di installazione, ampliamento, trasformazione, manutenzione e riparazione di impianti elettromeccanici, di impianti di produzione, di trasporto, di distribuzione e di utilizzazione dell'energia elettrica all'interno degli edifici a partire dal punto di consegna dell'energia fornita dall'ente distributore, di impianti radiotelevisivi ed elettronici e di impianti di protezione da scariche atmosferiche; l'attività di sviluppo, fornitura e avviamento di software; l'attività di installazione di reti informatiche e telematiche; vende ad un'impresa edile un fabbricato strumentale catastalmente categoria D/1 che la parte acquirente, previa ristrutturazione e cambio destinazione d'uso per fini abitativi, cederà poi a terzi nell'ambito della sua attività. Che regime impositivo si applica? Imposta di registro in misura fissa, l'imposta di trascrizione in ragione del 3% e l'imposta catastale in ragione dell'1% trattandosi di fabbricato strumentale esente Iva? o in alternativa la parte venditrice può assoggettare il trasferimento all'Iva rendendone esplicita dichiarazione nell'atto di compravendita, trattandosi di cessione di fabbricati strumentali per natura? o altro?
RISPOSTA
Le risposte ipotizzate mi sembrano corrette, ma vanno integrate: l'ipotesi base dell'esenzione (con registro fisso, ipocatastali al 4%), potrebbe trasformarsi in Iva (senza conseguenze sulle altre indirette) se l'impresa che acquista dovesse avere detraibilità inferiore al 25%; se non ricorre quest'ultima ipotesi, che comporta Iva obbligatoria, è possibile Iva opzionale, sempre senza effetto sulle ipocatastali e sul registro.
Notaio Franco Roberto, Padova
Il 21 luglio 2006 la società Alfa (impresa costruttrice) cede alla società Beta un negozio sottoposto a vincolo in quanto trattasi di bene di interesse storico culturale, per cui è soggetto alla prelazione da parte dello Stato.
Il prezzo viene interamente pagato e rilasciata la relativa fattura contestualmente alla stipula.
Allo scadere dei 60 giorni e non esercitata da parte dell'autorità competente il diritto di prelazione si addiviene all'atto di mancato avveramento di condizione.
La registrazione di quest'atto è soggetta all'imposta di trascrizione e voltura del 4% ?
Notaio Paolo Carretto, Cittadella
1) In caso di cessione effettuata da impresa in regime di esenzione Iva e pertanto soggetta ad imposta di registro, come devono considerarsi gli acconti già fatturati in regime di applicazione dell'Iva ai fini della liquidazione dell'atto di cessione?
2) La liquidazione dell'imposta di registro dovrà essere effettuata sul residuo prezzo al netto dell'acconto oppure sull'intero prezzo con la facoltà del'acquirente di richiedere successivamente il rimborso?
RISPOSTA
Il problema è trattato nella relazione scritta, a nota 11, con riferimento alla disciplina a regime, e nel paragrafo "Cenni sul regime transitorio", quanto al passaggio intertemporale dall'una all'altra disciplina. Le soluzioni sono tre: a) di regola, gli acconti recanti Iva potrebbero essere riportati all'esenzione, mediante nota di credito facoltativa ex art. 26 D.P.R. 633/72, ma b) si potrebbe anche sostenere che in questo caso non sia possibile l'accredito, in quanto la fatturazione dell'acconto resta governata dalla disciplina sua propria, senza essere influenzata dalla disciplina del definitivo; c) all'estremo opposto, si potrebbe ritenere la nota di variazione non solo possibile, ma doverosa, per assicurare alla cessione, nel suo complesso un regime unitario. Credo che la soluzione tecnicamente più corretta ai fini Iva sia la seconda, tenuto conto dell'autonomia di cui godono gli acconti (per quella parte, l'operazione si considera ormai effettuata) e del fatto che la legge non ha espresso la volontà di derogare all'autonomia delle singole operazioni. Applicando in via diacronica il principio di alternatività, ciò dovrebbe comportare l'applicabilità dell'imposta di registro (dovuta in misura proporzionale solo se il fabbricato non è strumentale per natura) alla sola parte di prezzo non assoggettata ad Iva. Viceversa, se l'ufficio dovesse pretendere l'imposta di registro proporzionale sull'intero valore del fabbricato, sarebbe consentito ripristinare l'alternatività mediante le note di accredito di cui alle ipotesi a) e c).
Notaio Umberto Russo, Bolzano
Regime di esenzione Iva ai sensi dell'art. 10 n. 8-bis del D.P.R. 633/1972 (come modificato dall'art. 35, comma 8, del D.l. 4 luglio 2006 n. 223) per cessione di immobili ad uso residenziale e relative pertinenze, effettuata dopo anni quattro dalla ultimazione dei lavori, da imprese di costruzione o ristrutturazione.
- la "data di ultimazione lavori" coincide con la data del rilascio, da parte del Comune, del certificato di abitabilità-agibilità o deve essere desunta da apposita certificazione di "fine lavori"?
- rientrano nella qualificazione soggettiva di "imprese costruttrici" anche le cooperative edilizie?
- agli atti di "cessione di immobili" sono parificati anche gli atti di assegnazione in proprietà ai soci effettuati dalle cooperative edilizie?
RISPOSTA
Quanto alla data di ultimazione lavori, direi che coincide con la richiesta (più che con il rilascio) del certificato di agibilità (24 e 25 T.U., edilizia); risponderei sì ad entrambe le domande successive.
Anonimo
Una cooperativa edilizia a proprietà divisa che ha usufruito di un contributo pubblico in conto interessi sul mutuo, deve effettuare gli atti di assegnazione di alloggi e pertinenze (box e posti auto).
La cooperativa ha costruito durante gli anni 1968-1969;
ha contratto un mutuo venticinquennale, le cui rate sono scadute e pagate;
la cooperativa ha per oggetto la costruzione di case popolari ed economiche, che sono state assegnate ai soci con deliberazioni nell'anno 1971;
gli alloggi sono stati pagati dai soci prima dell'entrata in vigore del D.P.R. 633/72;
alla luce della Legge 4 agosto 2006 n. 248, di conversione del decreto legge 4 luglio 2006 n. 233, si chiede quale sia il regime fiscale applicabile agli atti di assegnazione da stipulare nell'anno 2006.
RISPOSTA
Esenzione Iva ex art. 8-bis, registro e ipocatastali proporzionali con salvezza di tutte le eventuali agevolazioni spettanti.
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