Il regime Iva della cessione degli immobili e delle locazioni dopo il D.l. 223/2006 - Quesiti
Il regime Iva della cessione degli immobili e delle locazioni dopo il D.l. 223/2006
Quesiti
di Nicola Forte
Dottore Commercialista
Notaio Filippo Calarco, Bergamo
1. Vendita da impresa di costruzione imponibile Iva: vendita contemporanea a mutuo - mutuo al 120% - problematiche relative al prezzo della vendita
2. a) Costruttore - Vendita di immobile residenziale in corso di completamento.
A mio parere è comunque soggetta ad Iva, perché:
1. la data di fine lavori non può interpretarsi come dies a quo del termine di 4 anni;
2. In ogni caso, anche prima del fine lavori, fino all'estremo del momento in cui esisteva solo il terreno, sarebbe comunque stata assoggettata ad Iva.
b) Impresa che ristruttura: vendita in corso di completamento di immobile in fase di ristrutturazione: diversità con il caso precedente.
RISPOSTA
1. Per la risposta al primo quesito si rinvia alla risposta fornita dal prof. Basilavecchia al Notaio Mastroberardino
2. L'interpretazione è corretta. Il termine di quattro anni deve essere interpretato come un termine finale. Pertanto le cessioni degli immobili in corso di costruzione da parte delle imprese costruttrici sono comunque soggette ad Iva.
La medesima interpretazione deve essere fornita a proposito degli interventi di ristrutturazione. Tuttavia è necessario che gli interventi di ristrutturazione siano compresi nell'art. 31, primo comma, lettere c), d), ed e), della legge 5 agosto 1978, n. 457.
Notaio Cesare Pierdominici, Camerino
Quid iuris in caso di: vendita di C/6 non pertinenziale costruito da non più di 4 anni da impresa costruttrice a privato?
RISPOSTA
Si tratta della cessione di un bene immobile oggettivamente strumentale. Pertanto se le cessione è effettuata da un'impresa costruttrice entro quattro anni dall'ultimazione della costruzione l'operazione è in ogni caso soggetta ad Iva. In particolare la fattispecie è riconducibile nell'art. 10, comma 1, lett. 8-ter, lett. a) del D.P.R. 633/1972. L'imposta di registro è dovuta nella misura fissa, mentre le ipo-catastali ammontano complessivamente al 4 per cento.
Notaio Mario Silvestri, Roma
Si chiede di sapere quale è il regime (registro o Iva) per la vendita di bene strumentale (C/6) dalla Società Ferrovie dello Stato SpA alla Provincia di Roma.
RISPOSTA
L'immobile è considerato oggettivamente strumentale. Pertanto la relativa disciplina della cessione deve essere individuata con riferimento all'art. 10, comma 1, n. 8-ter del D.P.R. 633/1972. Pertanto se la società venditrice ha costruito l'immobile e la cessione viene effettuata entro i quattro anni dall'ultimazione della costruzione, l'operazione è in ogni caso soggetta ad Iva. Invece se la Società Ferrovie non ha costruito è necessario fare riferimento alla posizione del cessionario. Infatti se la provincia non detrae l'Iva sull'acquisto dell'immobile l'operazione dovrà essere in ogni caso assoggettata ad Iva. L'imposta di registro si applica in misura fissa, mentre le ipo-catastali ammontano complessivamente al 4 per cento.
Notaio Patrizia Carrara, Busto Arsizio
1) Quesito sull' articolo 35 comma 8 decreto legge 223/06:
l' acquisto di un box o di una cantina da una società non costruttrice da parte di società costruttrice è inquadrato come cessione di immobile strumentale (articolo 10 ultimo comma numero 8 ter 26 ottobre 1972 n. 633 così come modificato dal D.l. 223/2006) oppure come cessione di porzione abitativa trattandosi di pertinenza a fabbricato abitativo (articolo 10 primo comma numero 8-bis D.P.R. 26 ottobre 1972 n. 633 così come modificato dal D.l. 223/2006).
Dal Cnn notizie del 16 gennaio p. 35 si legge che il vincolo pertinenziale può essere preesistente o costituito dall'acquirente con dichiarazione in atto di quest'ultimo di voler destinare l'immobile accessorio, oggetto di acquisto, a pertinenza di un altro immobile di cui egli sia o divenga proprietario).
Nel caso di assoggettamento dell'atto ad Iva l'imposta è 20% od il 10% trattandosi di pertinenza a porzione abitativa?
2) Quesito sull' articolo 35 comma 8 del D.l. 223 del 4 luglio 2006:
premesso che la cessione di porzione abitativa è soggetta ad Iva quando l'impresa l'ha ristrutturata entro 4 anni ed è esente Iva quindi soggetto ad imposta di registro negli altri casi.
Domanda: un' impresa che ha per oggetto l' acquisto e la ristrutturazione di immobile che ha acquistato nel 2004 ed ha rivenduto dopo il 4 luglio 2006 dopo aver effettuato a seguito di denuncia inizio attività lavori di ridistribuzione interna ed adeguamento igienico-sanitario: si rientra comunque nel campo dell' Iva, anche se non è una "ristrutturazione" nel significato proprio del D.P.R. 6 giugno 2001 n. 380?
3) Quesito sull' articolo 35 comma 23-bis del decreto-legge 4 luglio 2006 n. 223:
come il Notaio deve porsi di fronte all' espressione "non può" inerente al valore normale del trasferimento immobiliare rispetto all' ammontare del mutuo?
Se il prezzo o corrispettivo sia realmente inferiore al mutuo erogato sulla base di contratto preliminare o di scritture in genere, deve il Notaio indicare in atto un prezzo superiore a quello pagato?
Non credo in tale assurdo.
Quale sono le conseguenze per il Notaio o quali suggerimenti possono essere dati allo stesso che si trova nella situazione di non poter osservare tale norma?
Si sottolinea al riguardo che da un recente articolo (25 agosto 2006) de Ilsole24Ore sembrerebbe che l'agenzia delle entrate ha confermato che l'ammontare del mutuo concesso può andare ben oltre il prezzo pagato per l'acquisto dell'immobile comprendendovi anche altre fattispecie (ad esempio le spese notarili, le eventuali ristrutturazioni e così via).
In tal caso e' consigliabile che il Notaio specifichi ciò nell'atto?
Il mio caso in specifico è di una Srl immobiliare che dopo aver acquistato una porzione abitativa all'asta, la rivende e l'acquirente ha ottenuto un mutuo maggiore del prezzo di acquisto.
In tal caso l'atto e' soggetto ad imposta di registro euro 168, imposta ipoteca 3% e catastale 1% trattandosi di una semplice rivendita; quindi in questo caso l'articolo 35 comma 23-bis del decreto-legge 4 luglio 2006 n. 223 non si applicherebbe?
RISPOSTA
In linea di principio la vendita del box o della cantina da parte della società non costruttrice rientra tra gli immobili strumentali per natura di cui all'art. 10, comma 1, n. 8-ter del D.P.R. 633/1972. Pertanto se l'impresa acquirente detrae l'Iva in misura superiore al 25 per cento, l'operazione è esente. In questo caso il cedente può però optare per l'imponibilità dell'operazione nel rogito notarile. L'imposta di registro si applica in misura fissa, mentre le imposte ipotecarie e catastali si applicano nella misura complessiva pari al 4 per cento. Invece se l'impresa acquirente decide di costituire un vincolo pertinenziale sul C/6 si applica la previsione di cui al n. 8-bis. In questo caso l'operazione è esente, l'imposta di registro si applica in misura proporzionale e le imposte ipotecarie e catastali gravano nella misura complessiva del 3 per cento. Potrebbe ad esempio verificarsi che la società acquirente costituisca un vincolo pertinenziale sul C/6 destinato ad un immobile ad uso abitativo utilizzato dal custode di uno stabilimento.
La determinazione dell'aliquota Iva dipende dall'una o dall'altra soluzione.
RISPOSTA DEL PROF. BASILAVECCHIA
2) Al quesito si è data risposta pubblica a fine convegno. Ribadisco che il problema è essenzialmente di qualificazione edilizia dell'intervento, nel senso che se i lavori descritti nella Dia possono essere fatti rientrare nel concetto di recupero dell'unità immobiliare, l'intervento è rilevante e comporta l'applicazione dell'Iva, altrimenti se si tratta, come credo,di una mera manutenzione straordinaria, è come se l'immobile venisse ceduto senza alcun intervento, quindi esenzione e registro proporzionale (salve agevolazioni a vario titolo).
3) Il non può è preceduto dal riferimento all'art. 54, quindi va riferito all'attività di accertamento, e non a quella di indicazione del corrispettivo. Il Notaio non può e non deve imporre l'indicazione in atto di un valore pari al mutuo, ma del corrispettivo effettivo, avvertendo semmai i clienti delle possibili difficoltà in sede di accertamento. Se il mutuo si riferisce a spese diverse dal prezzo, è consigliabile indicarlo nell'atto.
L'immobiliare che rivende un fabbricato abitativo effettua una cessione esente Iva (ipocatastali e registro sono però normali, e non rinforzate, e possono applicarsi eventuali agevolazioni spettanti). Poiché la norma sul valore normale desunto dall'importo preso a mutuo si riferisce all'Iva, potrebbe in teoria essere applicata ai soli fini delle sanzioni, ma senza recupero d'imposta; in teoria, anche l'operazione esente può essere rettificata dall'ufficio.
Notaio Giorgio Chiari, Parma
Il comma 9 dell'art. 35 della L. 248/2006 dispone che «in sede di prima applicazione delle disposizioni di cui al comma 8 ... non si effettua la rettifica della detrazione dell'imposta ... limitatamente ai fabbricati ... posseduti alla data del 4 luglio 2006 e ... per le imprese che vi hanno eseguito ... gli interventi di cui all'art. 31, primo comma, lettere c), d) ed e) della legge 5 agosto 1978 n. 457, limitatamente ai fabbricati o porzione di fabbricati per i quali il termine dei quattro anni dalla data di ultimazione ... dell'intervento scade entro la predetta data». Ne potrebbe derivare che, stando al tenore letterale della norma, se anche in un'impresa non edile possedeva ad esempio da cinque anni l'immobile scaricando l'Iva in sede di acquisto e poi due anni fa ha eseguito un intervento di ristrutturazione di cui all'art. 31 primo comma lettere c), d) ed e) legge 457/78, deve effettuare la rettifica della detrazione Iva?
RISPOSTA
Il decreto Bersani dispone che per i fabbricati abitativi posseduti al 4 luglio del 2006 da parte di imprese costruttrici o da quelle che hanno eseguito interventi di ristrutturazione possono verificarsi due diverse situazioni. In particolare:
a. se la costruzione o l'intervento è terminato prima del 4 luglio del 2002 (quattro anni prima dell'entrata in vigore del decreto), le imprese non rettificano la detrazione;
b. se invece i lavori sono terminati dopo il 4 luglio del 2002, le imprese applicano la rettifica della detrazione all'atto del primo impiego di locazione o di cessione.
Nel caso prospettato dal quesito l'impresa ha realizzato un intervento di ristrutturazione di cui alla L. 457/1978, ma l'intervento è piuttosto recente essendo terminato due anni fa. Pertanto avendo superato la data del 4 luglio del 2002, si applica la rettifica della detrazione.
Notaio Giovanni De Matteis, Chieti
Con riferimento al comma 23-bis dell'art. 35 della legge 248 del 2006 (cosiddetto decreto Bersani) si chiede:
1) qualora l'importo del mutuo sia superiore al prezzo di vendita è necessario nell'atto di mutuo dichiarare che l'eccedenza rispetto al prezzo viene concessa una ulteriore causale oltre l'acquisto?
2) Negli atti tra privati non soggetti ad Iva si può ritenere applicabile la stessa presunzione di identità tra ammontare del finanziamento e valore normale dell'immobile da parte del fisco?
RISPOSTA
L'indicazione nell'atto di mutuo che l'eccedenza rispetto al prezzo dell'immobile è dovuta per altri fini oltre all'acquisto del cespite non è necessaria. Tuttavia tale indicazione può essere rilevante al fine di vincere la presunzione di cui all'art. 35, comma 23-bis.
Con riferimento al secondo punto del quesito deve ritenersi come tale presunzione non sia applicabile in relazione agli atti posti in essere tra privati. Tale conclusione si desume anche dalla lettera dello stesso comma 23-bis che contiene un espresso riferimento ai trasferimenti immobiliari soggetti ad Iva. Sono quindi esclusi quelli non rientranti nel campo di applicazione di tale imposta.
Notaio Antonio Caputo, Parma
Quesito in materia d'imposte Iva, registro, ipocatastali.
Dopo il decreto Bersani-Visco, per l'acquisto di immobili, che siano alienati rispettivamente da privati o da società (queste ultime esercenti attività diverse dall'agricoltura, dall'edilizia e dall'immobiliare) e propriamente per c/v d'immobili che riguardino alternativamente:
a) complesso ex aziendale (da riconvertire in abitazioni)
b) di vecchi fabbricati (già rurali)
c) di vecchi fabbricati (in parte rurali in parte civili abitazioni)
d) di terreno edificabile
acquirendi da parte di Impresa Edile, quali agevolazioni e/o riduzioni d'imposte sono rimaste in vigore ed a quali condizioni.
RISPOSTA
In linea di principio il decreto Bersani Visco non incide sulle agevolazioni in vigore nel sistema tributario. Ad esempio in caso di assegnazione di alloggi ad uso abitativo, decorsi quattro anni dalla costruzione degli stessi, le operazioni risulteranno esenti da Iva, ma l'imposta di registro sarà applicabile comunque in misura fissa qualora sussistano tutti i presupposti per fruire delle agevolazioni in materia di cooperative.
Notaio Roberto Rosselli, San Miniato
L'art. 35 comma 23-bis (nel testo risultante dalla legge di conversione) del decreto Bersani stabilisce che per i trasferimenti immobiliari soggetti ad Iva finanziati mediante mutui il valore normale non può essere inferiore all'ammontare del mutuo.
Mi sembra innanzitutto pacifico che la norma detta un criterio per l'accertamento da parte dell'Agenzia delle Entrate e non impone un prezzo minimo da dichiarare; in altre parole a fronte di un mutuo di 100 non sono obbligato a dichiarare un prezzo di almeno 100, ma sono soltanto avvertito che se dichiaro meno vado incontro ad un accertamento.
In secondo luogo vorrei la conferma che le vendite esenti da Iva, in quanto pur sempre vendite soggette ad Iva rientrano in detta previsione.
Infine nel caso di mutuo di poco superiore al prezzo della vendita perché stipulato per finanziare anche le spese (imposte, Notaio, geometra, agenzia immobiliare) e talvolta anche l'acquisto dei mobili, può essere sufficiente motivare e documentare questa differenza al fine di evitare accertamenti?
RISPOSTA
Per quanto riguarda la prima parte del quesito l'interpretazione è certamente corretta. Il comma 23-bis è una disposizione in materia di accertamento. Pertanto il contribuente che dichiara un corrispettivo inferiore al valore normale è esposto al rischio di una eventuale rettifica. Rimane ferma, però, la possibilità di fornire all'Amministrazione finanziaria la prova contraria.
E' corretta anche la seconda interpretazione in quanto la disposizione riguarda le operazioni rientranti nel campo di applicazione dell'Iva ancorché esenti.
Con riferimento alla possibilità di fornire la prova contraria, durante la relazione del dr. Busa, in occasione del convegno del Notariato, è emerso chiaramente come la nuova norma abbia introdotto una presunzione relativa. Pertanto il contribuente potrà fornire tale prova. Sarà quindi possibile dimostrare che una parte del mutuo è stato impiegato per sostenere le spese indicate nel quesito.
Notaio Francesco Felis, Genova
Il quesito che voglio porre è relativo alla tassazione ai fini delle imposte ipotecarie e catastali nel caso di vendita di posti auto o box pertinenziali alla prima casa per i quali si chiedano in atto le relative agevolazioni. Prima si pagavano dette imposte in misura fissa, anche nel caso di atto Iva. Con la nuova normativa l'applicabilità dell'Iva circa i fabbricati strumentali per natura (per esempio, box ... ) è subordinata al fatto che la cessione sia effettuata da imprese costruttrici entro quattro anni dalla data di ultimazione dei lavori o che la cessione sia effettuata verso cessionari che non agiscono nell'esercizio di imprese arti e professioni (privati) o che nella cessione il cedente abbia espressamente manifestato l'opzione per l'imposizione Iva. I fabbricati strumentali per natura le cui cessioni sono imponibili Iva scontano le ipotecarie e catastali al 4%, ma questo anche nel caso che si richiedano le agevolazioni "prima casa" quale pertinenze?
Mi sembra pacifico che l'Iva nell'ipotesi di vendita di abitazione "prima casa", da parte di società costruttrice nei 4 anni, sia al 4% con le ipotecarie e catastali fisse. Perchè i box o le pertinenze le dovrebbero pagare al 4%?
RISPOSTA
L'interpretazione è corretta. Infatti se la vendita dell'immobile abitativo è effettuata dall'impresa costruttrice entro quattro anni e si applicano le agevolazioni per l'acquisto della prima casa, l'operazione sconta l'Iva nella misura del 4 per cento. Il medesimo regime si applica al box che, in quanto pertinenza, non si considera bene strumentale, ma accede al medesimo trattamento dell'abitazione principale. Pertanto laddove si applichino le predette agevolazioni le imposte ipotecarie e catastali sono dovute in misura fissa.
Notaio Mauro Pappaglione, Trento
Con la presente sottopongo agli illustri relatori i seguenti quesiti, che magari saranno chiesti anche da diversi altri colleghi:
1. Cessione di fabbricato strumentale per natura da società non costruttrice a soggetto Iva che abbia per oggetto esclusivo o principale dell'attività esercitata la rivendita di beni immobili, a condizione che nell'atto l'acquirente dichiari che intende trasferirli entro tre anni; in questo caso si può applicare l'aliquota dell'imposta di registro all'1% e le imposte ipotecarie e catastali fisse come per le unità abitative?
RISPOSTA
A seguito dell'approvazione del decreto Bersani le cessioni dei fabbricati strumentali per natura, cui fa riferimento l'art. 10, comma 1, n. 8-ter del D.P.R. 633/1972, sono soggette ad imposta di registro in misura fissa. Le imposte ipotecarie e catastali trovano applicazione nella misura complessiva pari al 4 per cento.
Anonimo
Vorremmo conoscere la tassazione di un atto con cui una società costruttrice vende dopo 4 anni un appartamento più 4 box ad un privato che destina l'appartamento più un box a prima casa.
Come vengono tassati i tre restanti box.
RISPOSTA
è necessario verificare preventivamente se l'acquirente, a prescindere dalle agevolazioni sulla prima casa, costituisca un vincolo pertinenziale sugli altri tre box. In caso di risposta affermativa, i predetti immobili rientrano nella disciplina di cui all'art. 10, comma 1, n. 8-bis del D.P.R. 633/1972. Pertanto essendo decorsi più di quattro anni, la cessione deve considerarsi esente da Iva, l'imposta si registro si applica nella misura ordinaria, come pure le ipotecarie e catastali nella misura complessiva del 3 per cento. Invece, laddove i tre box non fossero considerati pertinenze si applicherebbe la disciplina di cui al n. 8-ter per i beni strumentali per natura. Trattandosi di un acquisto effettuato da un privato l'atto è soggetto ad Iva, l'imposta di registro si applica in misura fissa, mentre le ipotecarie e catastali sono dovute nella misura complessiva del 4 per cento.
Anonimo
Acquisto C/6 da società non costruttrice o società costruttrice dopo 4 anni a privato che destina il C/6 a pertinenze di propria abitazione non prima casa.
Tassazione: Registro 10% ovvero in caso di opzione del venditore Iva 10% più 4% ipotecarie e catastali?
C'è differenza nel caso in cui il C/6 sia parte di edificio Tupini?
RISPOSTA
In considerazione del vincolo pertinenziale costituito dall'acquirente privato l'immobile rientra nella disciplina di cui all'art. 10, comma 1, n. 8-bis del D.P.R. 633/1972. Pertanto se il cedente non ha costruito l'immobile, ovvero se sono decorsi più di quattro anni, l'operazione si considera in ogni caso esente, l'imposta di registro è dovuta nella misura ordinaria, mentre le imposte ipotecarie e catastali sono dovute nella misura del 3 per cento. Non è possibile optare per l'applicazione dell'Iva in quanto l'opportunità è riservata solo per gli immobili strumentali per natura. Tale circostanza non si verifica nel caso di specie avendo l'acquirente costituito un vincolo pertinenziale. Pertanto non trova neppure applicazione l'aumento delle imposte ipotecarie e catastali nella misura complessiva del 4 per cento.
Notaio Giorgio Cemmi, Darfo Boario Terme
Le aree fabbricabili rientrano tra i beni strumentali il cui trasferimento di proprietà, anche se assoggetto ad Iva, sconta l'imposta ipotecaria nella misura del 3% e catastale dell'1% ?
RISPOSTA
La risposta è negativa. I predetti beni rientrano nella disciplina di cui all'art. 10, comma 1, n. 8-bis) del D.P.R. 633/1972. Pertanto le imposte ipotecarie e catastali si applicano nella misura complessiva del 3 per cento.
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