Problematiche concernenti il trasferimento della c.d. prima casa di abitazione - Quesiti
Problematiche concernenti il trasferimento della c.d. prima casa di abitazione
Quesiti
di Luigi Bellini
Notaio in Bergamo

Notaio Filippo Calarco, Bergamo

Ipotesi: primo acquisto prima casa con imposta Iva/registro di euro 5.000,00. Rivendita di tale immobile e riacquisto di abitazione principale a "prima casa" con imposta di registro/Iva di euro 4.000,00. La formula della legge porta, mi sembra, in via assoluta a perdere gli euro 1.000,00. Alcuni sostengono che, se non si utilizza il credito in compensazione al momento del riacquisto, ma lo si porta successivamente in dichiarazione dei redditi, il credito sarebbe per "l'intero" di 5.000,00.

Quale è il vostro orientamento?

RISPOSTA

L'art. 7, comma 1, della legge 23 dicembre 1998, n. 448, a decorrere dal 1° gennaio 1999, riconosce un credito di imposta a favore di coloro che, alienato un immobile acquistato usufruendo delle agevolazioni "prima casa" ai fini della imposta di registro o dell'Iva, provvedono ad acquisire, a qualsiasi titolo, entro un anno dall'alienazione, altra casa di abitazione non di lusso ricorrendo le condizioni per la "prima casa" di cui alla nota II-bis all'art. 1 della tariffa, parte prima, allegata al D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131.

L'ammontare del credito è fino a concorrenza dell'imposta di registro o dell'imposta sul valore aggiunto corrisposta in relazione al precedente acquisto agevolato. Il predetto ammontare non può essere superiore, in ogni caso, all'imposta di registro o all'imposta sul valore aggiunto dovuta per l'acquisto agevolato della nuova casa di abitazione non di lusso. Pertanto, il credito di imposta è rappresentato dalla minor somma tra l'imposta di registro o l'imposta sul valore aggiunto corrisposta per il primo acquisto e l'imposta di registro o l'imposta sul valore aggiunto dovuta per il nuovo acquisto agevolato.

Il credito può essere portato in diminuzione:

- dall'imposta di registro dovuta sull'atto di acquisto agevolato che lo determina;

- dalle imposte di registro, ipotecaria, catastale, sulle successioni e donazioni dovute sugli atti e sulle denunce presentati dopo la data di acquisizione del credito;

- in diminuzione delle imposte sui redditi delle persone fisiche dovute in base alle dichiarazioni da presentare successivamente alla data del nuovo acquisto;

- in compensazione ai sensi del decreto legislativo 9 luglio 1997, n. 241.

Ma, comunque si utilizzi il credito, esso consiste sempre nella predetta minor somma, per cui non si comprende come possa essere rappresentato da una maggior somma (nel quesito, euro 5.000,00), anche se utilizzato successivamente nella dichiarazione dei redditi. Pertanto, è conveniente utilizzare subito il credito in occasione del secondo acquisto con l'eccezione che segue. Infatti, se il secondo acquisto è soggetto all'imposta sul valore aggiunto il credito non può essere utilizzato nel modo sub a), ma solo nei modi sub b), c) e d).

Notaio Stefano Sabatini, Ancona

La circolare 38/E del 12 agosto 2005, facendo riferimento alla sentenza di Cassazione 8502 del 26 settembre 1996 pretende l'intervento di entrambi i coniugi, ancorché in regime legale della comunione dei beni, per la corretta applicazione delle agevolazioni prima casa: detta sentenza però afferma che «un beneficio fiscale collegato a requisiti attinenti alla persona dell'acquirente, non può essere in via generale per il caso di acquisto in comproprietà, riconosciuto o negato per intero in ragione della sussistenza o insussistenza di tali requisiti con riferimento ad uno o alcuni dei compratori. In carenza di disposizioni che espressamente stabiliscano l'unicità del trattamento tributario si deve far riferimento all'indicata natura della comproprietà indivisa e quindi si deve accertare per ogni acquirente e in relazione alla sua quota, la presenza o meno dei presupposti dell'agevolazione», sentenza perfettamente condivisibile per la comproprietà indivisa ma non altrettanto per la comunione tra coniugi effetto automatico riconosciuto (!) anche da tale circolare.

E' ovvio quanto affermato dalla circolare circa la non possidenza dei requisiti da parte di un coniuge, il che fa beneficiare solo chi dei due li possiede, ma è contestabile l'affermazione che «ai fini fiscali, per ottenere l'agevolazione c.d. "prima casa" sull'intero immobile trasferito viene espressamente previsto che entrambi i coniugi devono rendere le dichiarazioni previste», ma è ancora più contestabile che dette dichiarazioni debbano essere oggetto di atto integrativo, quando potrebbe essere sufficiente, ammesso e non concesso che tali dichiarazioni debbano essere rese necessariamente di persona, una dichiarazione sostitutiva di atto notorio, in tempi diversi dall'atto pubblico, al quale, evidentemente, il coniuge assente non ha potuto intervenire.

Si chiede, pertanto, un illuminato parere.

RISPOSTA

Nella relazione, relativamente all'acquisto di "prima casa" da parte di coniugi in comunione legale, si contesta quanto contenuto nella circolare n. 38/E del 12 agosto 2005, e nella sentenza della Corte di Cassazione n. 8502 del 26 settembre 1996, relativamente alla necessità della presenza in atto di entrambi i coniugi aventi i requisiti.

Ma se si accetta quanto sostiene la circolare, si deve accogliere con favore la richiesta da parte dell'Agenzia delle Entrate di un atto integrativo con dichiarazione dei requisiti da parte del coniuge non intervenuto nell'atto di acquisto oppure, sempre se sia accettata dall'ufficio, una dichiarazione sostitutiva di atto notorio.

Anonimo

Il piccolo imprenditore agricolo che acquista da privato una costruzione da adibire in parte a sua prima casa ed in parte destinare ad "Agriturismo" se la categoria catastale risulta essere A/8 può richiedere le agevolazioni della prima casa?

RISPOSTA

La nota II-bis all'art. 1, della Tariffa, parte prima, allegata al D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, prevede l'applicazione dell'aliquota agevolata agli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di case di abitazione non di lusso e agli atti traslativi o costitutivi della nuda proprietà, dell'usufrutto, dell'uso e dell'abitazione relativi alle stesse, a ricorrere di determinate condizioni.

Con la legge 19 luglio 1993, n. 243, di conversione del D.l. 22 maggio 1993, n. 155, è venuto meno l'obbligo di destinare l'immobile a propria abitazione principale. Quindi, la destinazione dell'immobile in parte ad abitazione ed in parte ad agriturismo, non fa venir meno le condizioni per l'agevolazione, sempre che la costruzione acquistata non costituisca un'abitazione di lusso secondo i criteri di cui al decreto del Ministro dei lavori pubblici 2 agosto 1969. L'agevolazione, infatti, compete prescindendo dalla categoria catastale; quindi, anche per le categorie A/1, A/7, A/8 e A/9, qualora non si riscontrino in esse le predette caratteristiche di lusso.

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