Un saluto ed un ringraziamento a tutti, alle autorità politiche ed amministrative che hanno accettato il nostro invito a partecipare alla discussione ed alla tavola rotonda; un saluto ed un ringraziamento agli ospiti ed in particolare ai notai presenti numerosissimi.

È in un certo senso emblematico e grottesco che il giorno successivo a quello nel quale avrebbe potuto rendersi possibile la cancellazione, o perlomeno la parziale eliminazione della professione notarile, tanta parte del notariato trova ancora l'entusiasmo, la forza di venire a Roma per contribuire ad appoggiare una proposta nell'interesse del Paese, dei cittadini; in particolare il Notariato cerca di essere vicino alle fasce deboli del Paese, (quelle così tanto tutelate dalle Associazioni dei consumatori) e che hanno corso il rischio di avere la minor tutela possibile con l'emendamento Lulli al decreto Bersani.

Si badi bene, corso il rischio, non vuol dire che il rischio è scongiurato, questo sia ben chiaro; le parole del relatore, - ancora di ieri sera -, lasciano intravedere la volontà di riproporre la questione. Io mi auguro che tutte le forze che in questi due "disperati" giorni hanno appoggiato e hanno dato il loro contributo, la loro solidarietà, a questa storica professione, che ha fatto della terzietà e della garanzia il pilastro della sua stessa esistenza, continuino a farlo.

Genesi del convegno.

Sul tavolo del Consiglio Nazionale del Notariato ci sono due realtà parallele che di recente sono confluite: i rapporti con gli agenti immobiliari, con la consulta delle centrali degli agenti immobiliari, (F.i.a.i.p., A.n.a.m.a., F.i.m.a.a.) ed i rapporti con le associazioni dei consumatori; due realtà estremamente importanti, estremamente diffuse sul territorio nazionale e sicuramente dedite a tutelare ed assicurare garanzia e certezza al risparmio delle categorie cui rivolgono le loro attività. La finalità di questo convegno è trovare un metodo per cercare di ridurre l'opacità che spesso circonda la fase preliminare della contrattazione immobiliare.

Ma qui voglio immediatamente sgombrare il campo dai dubbi che potrebbero esserci.

Il Notariato, a differenza di altri, non intende fare proposte contro altre professioni né a favore di altre, magari attraverso spostamenti o sottrazioni di competenze da questa a quella categoria. L'accenno è agli agenti immobiliari, a cui va tutto il nostro rispetto ed a cui va sicuramente riconosciuta la professionalità, la competenza e la capacità nello svolgere l'attività imprenditoriale che esercitano: in particolare nel mettere le parti in condizione di condurre al meglio la loro trattativa. La nostra proposta si innesta lì, non vuole per nulla togliere o limitare il ruolo dell'agente immobiliare; vuole solo dare, una volta esaurita la fase economica della trattativa, quella sicurezza, garanzia e terzietà che il cittadino può e deve pretendere nel momento della stipula di un contratto preliminare (momento che sfocia poi nel risultato della vita: l'acquisto della casa che di norma si fa una, due volte nella vita, e la gestione dei risparmi - pensiamo ai mutui, alle obbligazioni agli impegni - che devono essere tutelati).

Abbiamo visto in questi ultimi mesi i media scatenati, nel mettere in evidenza una condizione di grave disagio nella cittadinanza da Napoli, a Parma, a Bolzano e svariati casi in cui, una non corretta competenza o attenzione al momento della redazione e della conclusione della contrattazione preliminare ha portato alla rottura del contratto; con conseguenze pesanti dal punto di vista patrimoniale, ma anche psicologico di gente che ha investito tutto e che non si trova più nemmeno il mattone sotto al quale aveva pensato di portare sé ed i propri figli.

Dal tavolo del Consiglio Nazionale del Notariato si è pensato di portare avanti una proposta che parte da un dato oggettivo: ci sono in questa materia una legge, la 122/2005, ed una norma il 2645-bis che sono due fallimenti, che non hanno e non stanno funzionando. Perché c'è questa tendenza tutta italiana di cercare di occultare parte dei corrispettivi a fini fiscali e perché c'è questa volontà di non andare a mettere in evidenza le fonti dei pagamenti. Tutto questo è andato a finire, nel giro di un anno, sotto i flash della normativa antiriciclaggio che tende a rendere più trasparente quella fase opaca dal punto di vista finanziario, obiettivo raggiunto altresì con la normativa, fortemente voluta dal Notariato, comunemente chiamata "prezzo-valore". Con questo piccolo grimaldello, così difficile da ottenere, si è permesso al cittadino di essere tranquillo di dichiarare l'intero prezzo pagato e di essere tassato sul valore fiscale.

L'entrata a regime della norma "prezzo-valore" (unitamente alla tracciabilità dei corrispettivi ed all'obbligo di segnalare i mezzi di pagamento) ha permesso di ridisegnare una normativa che vada a ricomprendere la contrattazione preliminare, finalizzata alla trasparenza della stessa.

Abbiamo quindi cercato di disegnare una proposta (che gli amici Rizzi, Busani e tutti gli altri andranno ad esaminare nel dettaglio) di cui io mi limito ad illustrare la ragione politica - la nostra idea, quella maturata insieme agli agenti, ai consumatori, agli amici del Consiglio -, che opera su più livelli: la fiscalità, il costo notarile, i correttivi del codice civile.

La fiscalità è un elemento essenziale. Sono onorato di rappresentare il Consiglio Nazionale del Notariato sul tavolo fiscale che il Ministro Visco ha istituito due mesi fa. Oggi è qui presente il Direttore della Direzione Centrale Normativa e Contenzioso dell'Agenzia delle Entrate, dott. Vincenzo Busa, al quale nell'ultima riunione, la settimana scorsa, ho presentato questa proposta, ed ho cercato di far transitare con forza il messaggio che norme del genere possono raggiungere un risultato se sono utili ed interessanti dal punto di vista economico per il cittadino. Perché al cittadino non si può chiedere di spendere altri 600 euro col rischio che vengano buttati via. Quindi, la proposta fiscale (che successivamente Angelo Busani andrà a dettagliare) è finalizzata ad ottenere la neutralità fiscale del preliminare rispetto al definitivo, cioè, avere la possibilità di recuperare tutto ciò che si è speso nel contratto preliminare, comprese le tasse fisse ed eliminando lo 0,50% (come si specificherà in seguito) nelle parti in cui c'è il contratto preliminare Iva sulla caparra.

Ma la neutralità fiscale non basta, per invogliare il cittadino a seguire la strada della trascrizione, quindi quella della sicurezza, della certezza, della trasparenza, non possiamo essere noi notai a gravare con le nostre spese. E' necessario pertanto che ci prendiamo la responsabilità, il fardello di non incidere con costi di nostra fonte sul contratto preliminare.

Bruno Barzellotti, che è responsabile della Commissione Tariffa, ha fatto uno studio con cui ha cercato di individuare la fase della contrattazione immobiliare nella sua totalità, nella sua unitarietà, arrivando a dire che l'onorario notarile incide in via complessiva sull'intera operazione: parte sul preliminare, parte sul definitivo ma senza costituire ulteriore aggravio per il cittadino.

Passiamo quindi ai correttivi al codice civile, sull'art. 2645-bis, e soprattutto sull'art. 2775-bis: tutti noi sappiamo che il contratto preliminare trascritto ha trovato una resistenza formidabile nel fatto che il privilegio a garanzia dei diritti del promissario acquirente andavano a prevalere sulle iscrizioni e trascrizioni intervenute anteriormente al contratto preliminare. Ora, questa è una stortura che impediva alle banche di dare tranquillamente mutui al costruttore. Ho usato la parola costruttore perché nel contesto di una proposta di questo genere non si poteva non prendere in considerazione anche la legge 122/05 finalizzata alla protezione dell'acquirente per l'acquisto da impresa costruttrice.

In tempi non sospetti, mentre la legge 122/05 era in gestazione, il Consiglio Nazionale denunciò il fatto che quella legge non avrebbe funzionato. Lo ribadì anche al convegno di Rivoli a Torino per mezzo dei diversi Consiglieri Nazionali che erano intervenuti. Io stesso ho partecipato personalmente all'audizione in Senato nel corso della quale ho evidenziato i limiti della proposta di legge. Era scritto sulla carta che non avrebbe mai funzionato: primo, perché mancava una seria sanzione per chi non l'avesse rispettata, - la nullità relativa è un placebo, non serve a nulla -; secondo perché, imporre la fideiussione quale unico strumento di garanzia con la consapevolezza che la stessa va a gravare sul castelletto commerciale e quindi sulle linee di credito del costruttore, avrebbe praticamente spinto le parti a mettersi a lato della legge per cercare di non andare ad impattare su quel tipo di costi. Il risultato è esattamente così. Gianni Rizzi vi dirà, - come peraltro ha scritto Il Sole24ore in prima pagina 25 giorni fa - come meno del 12% delle compravendite da costruttore vengono realizzate nel rispetto della normativa 122/05.

In questo quadro di totale inoperatività della norma il Cnn ha ritenuto doveroso presentare una proposta che, con il buon senso di chi opera nella pratica e conosce la realtà contrattuale, per prima cosa individua come presupposto la trascrizione del contratto preliminare, e quindi crea una fascia, stabilita nel 25% del corrispettivo per la quale non è obbligatorio fornire la fideiussione, lasciando così libero il costruttore di approvvigionarsi di denaro per mandare avanti l'impresa in un limite del 25% del valore di vendita; e nel contempo, nell'intento di dare garanzia e sicurezza, limita l'esposizione ipotecaria per i mutui del costruttore al 75% del valore del costruito.

Unitamente formuliamo un'ulteriore proposta, perché sempre nel sistema della legge 122/05 era previsto il fondo di garanzia per le vittime dei fallimenti alimentato dallo 0,4% da parte dei costruttori sulle vendite di nuove costruzioni: la proposta è di elevare detta quota fino all'1%. Infatti, i casi di fallimento nonostante la 122/2005 sono continuati: ci sono situazioni a rischio pesantissimo che sono state evidenziate in tutte quelle trasmissioni alle quali il Notariato ha partecipato o è stato tirato in causa (su fallimenti, su liquidazioni coatte di cooperative ecc.).

Ecco, in tutti questi casi, il fondo di garanzia sta praticamente per fallire perché è ridotto ai minimi termini - come ci dirà Giovanni Rizzi

Noi proponiamo, quindi che questo fondo di garanzia venga aumentato all'1% e venga assicurata la sua alimentazione per mezzo di versamenti che il notaio dovrà fare, previa dotazione da parte del costruttore, al momento della stipula del contratto preliminare trascritto.

Lascio ora la parola ai tecnici che illustreranno la proposta evidenziandone i dettagli, con l'auspicio che queste norme possano vedere la luce e con la speranza quindi per tutti gli operatori di poterle usare. [*]

Gian Vittorio Cafagno

Notaio in Novara

Coordinatore Commissione Legislativa, Cnn

[*] Trascrizione autorizzata dell'intervento al Convegno Le esigenze di protezione del consumatore: opportunità e prospettive dell'opzione notarile.