Particolarità del notaio francese: depositario dei fondi dei suoi clienti

Il notaio non è solo un giurista ma anche un libero professionista e come tale deve tenere una contabilità.

Questa necessità si giustifica maggiormente in quanto il notaio francese è depositario dei fondi dei suoi clienti.

Infatti, sin dal diciannovesimo secolo, il notaio partecipa all'attività economica, organizzando in particolare la colletta del risparmio privato in quanto ha il monopolio dei prestiti ipotecari privati (spariti con lo sviluppo delle banche), la gestione e la trasmissione del patrimonio.

Al giorno d'oggi, vengono consegnati al notaio i prezzi di vendita (immobiliare, fondo commerciale …), le somme oggetto di mutui; è inoltre abilitato ad incassare alcuni elementi attivi di una successione, reliqui di conti bancari, affitti …

Gli devono inoltre essere versate le provvigioni inerenti all'atto e necessarie al pagamento delle tasse (di registro, di successione, di plus-valenza …) che dovrà poi riversare all'amminstrazione fiscale.

Tutti i fondi incassati sono depositati sul conto generale del notaio presso la Caisse des Depots et Consignations (ente centralizzato presso il quale tutte le somme detenute dai notai per conto di terzi devono essere versate).

Il conto generale viene da lui stesso suddiviso in quanto ogni cliente si vede attribuire (per ogni operazione) un conto proprio che deve rispettare le regole contabili in partita doppia, conto sul quale vengono riportate le operazioni contabili inerenti all'atto, con la necessaria emissione di una ricevuta per ogni somma incassata.

Considerando la responsabilità legata alla detenzione di fondi per conto di terzi, il legislatore francese ha adottato delle disposizioni (decreto del 19 dicembre 1945, modificato) relative all'uso delle somme depositate.

Ai termini dell'articolo 14 del suddetto decreto viene in particolare proibito ai notai:

- di utilizzare - anche temporaneamente - le somme o valori di cui sono depositari, per un fine diverso da quello che ha motivato il versamento

- di trattenere - anche in caso di opposizione - le somme che dovrebbero essere versate alla Caisse des Depots et Consignations nei casi previsti da leggi, decreti o regolamenti.

Viene inoltre proibito al notaio di conservare per più di due giorni una somma in liquidi superiore a 3.000 euro e la riserva non può superare una percentuale dell'ammontare totale dei fondi di cui è depositario.

è da notare che per garantire il rimborso dei fondi depositati presso i notai, in particolare in caso d'insolvibilità, è stata creata una Cassa di Garanzia.

E' quindi il notaio il miglior garante della conservazione delle somme versate in seguito alla firma di un preliminare di vendita immobiliare.

Il sistema francese vede coabitare due tipi di preliminari: la promessa unilaterale di vendita e la promessa sinallagmatica di vendita.

Vediamo in breve quali sono le specificità proprie di ognuna.

Promessa unilaterale di vendita

La promessa unilaterale di vendita

La promessa unilaterale di vendita è un contratto ai termini del quale il proprietario promittente s'impegna a vendere un bene al beneficiario il quale dispone di un certo tempo per decidere se procedere all'acquisto oppure rinunciare all'operazione.

Il beneficiario accetta la promessa del proprietario promittente come semplice promessa; gli elementi dell'accordo sono fissati ma il beneficiario non prende l'impegno di acquistare.

Al contrario l'impegno preso dal proprietario promittente è definitivo ed irrevocabile fino alla data prevista per la realizzazione della vendita o per lo meno fino a quando il beneficiario non esercita il suo diritto di opzione. Questo impegno implica per il proprietario promittente l'impossibilità - tra la firma del preliminare e la firma dell'atto definitivo di vendita - non solo di vendere ad un terzo il bene promesso ma anche di affittarlo o ancora di ipotecarlo.

Qualora il proprietario promittente non rispettasse il suo impegno sarebbe tenuto al risarcimento danni.

L'indennità d'immobilizzazione

Considerando l'impegno preso dal proprietario promittente - e per rispettare un equilibrio contrattuale - il beneficiario versa al proprietario promittente un'indennità – detta indennità d'immobilizzazione – che corrisponde al prezzo pagato dal beneficiario per il servizio che gli rende il proprietario promittente che rinuncia a vendere il bene ad un terzo durante il periodo concesso al beneficiario per prendere la decisione.

Non deve quindi essere confusa con la clausola penale o la caparra confirmatoria.

Se il beneficiario decide di procedere all'acquisto l'indennità versata viene imputata sul prezzo; se invece il beneficiario rinuncia all'acquisto – e questo nonostante il fatto che tutte le eventuali condizioni sospensive siano realizzate – tale indennità rimane al proprietario promittente.

L'ammontare di tale indennità – in principio liberamente stabilito tra le parti – è stato in pratica limitato dalla giurisprudenza ad una somma massima del 10% del prezzo.

Infatti se l'indennità è troppo elevata i giudici considerano che il beneficiario non ha ragionevolmente la possibiltà di non procedere all'acquisto – la promessa unilaterale verrebbe allora riqualificata in promessa sinallagmatica.

Per evitare contestazioni dal parte del benficiario qualora decidesse di non acquistare – l'ammontare dell'indennità – che viene stabilito ai termini della promessa – è stipulato ne variatur.

Promessa sinallagmatica di vendita

La promessa sinallagmatica di vendita

La promessa sinallagmatica di vendita – spesso definita compromesso di vendita – è un contratto ai termini del quale le parti si impegnano una a vendere, l'altra ad acquistare un bene per un prezzo determinato, con lo scopo di trasferirne la proprietà.

Ai termini di tale atto tutti gli elementi della vendita sono gia riuniti: consenso e capacità dei contraenti, bene oggetto della vendita e prezzo.

Giuridicamente il contratto di vendita è quindi formato ma è condizionato alla realizzazione di condizioni sospensive di varia natura che vengono stipulate ai termini dell'atto (condizioni relative alla situazione ipotecaria o urbanistica del bene, alla concessione di un prestito bancario o di autorizzazioni amministrative, alla sopravvivenza del promittente acquirente …).

Qualora tutte le condizioni fossero realizzate, la vendita produrrebbe retroattivamente i suoi effetti salvo rinuncia da parte dei contraenti a tale retroattività.

E' da notare che le condizioni stipulate sono sospensive e non risolutive. In quest'ultimo caso la risoluzione implicherebbe una doppia vendita (in particolare, con un'incidenza fiscale notevole poichè i diritti di mutazione o tasse di registro sarebbero doppiamente percepiti).

Per finire bisogna ricordare che in genere viene stipulato che la vendita verrà realizzata solo tramite la firma dell'atto autentico di vendita, il pagamento del prezzo stabilito e delle spese inerenti a tale atto.

Clausola penale e deposito di garanzia

Par sanzionare la non esecuzione dell'impegno reciproco preso dalle parti contraenti, viene prevista una clausola penale che fissa convenzionalmente ed in modo forfettario il risarcimento danni a carico della parte inadempiente.

In caso d'inadempimento da parte di un contraente, la controparte può allora chiedere l'esecuzione coattiva dell'impegno oppure fare applicare la clausola penale.

Per garantirne il pagamento, viene simultaneamente previsto – e versato – un deposito di garanzia.

In ambedue le ipotesi sopra evocate, i fondi non sono versati al proprietario promittente ma consegnati al notaio. Per maggior garanzia possono essere perfino convenzionalmente sequestrati su un conto speciale, evitando cosi ogni eventuale pignoramento inoltrato da un terzo.

è da notare che in materia di promessa di vendita di beni immobiliari a uso di abitazione a favore di un privato, la regolamentazione è ancora piu protettiva.

Infatti, il beneficiario o promittente acquirente ha la facoltà – entro sette giorni dalla consegna di una copia dell'atto – di esercitare una facoltà di retrattazione. Non ha bisogno di giustificarsi, in questo caso deve poter liberamente ricuperare le somme versate. E' prevista una sanzione penale per il mancato rispetto delle disposizioni sopra evocate, tranne quando il versamento dei fondi interveniene a favore di un professionista che disponga di una garanzia finanziaria il cui oggetto è il rimborso dei fondi depositati.

è quindi il notaio che è responsabile della sorte dei fondi di cui si trova detentore in seguito alla firma del preliminare, in particolare nel caso di contestazione di una delle parti contraenti.

In questa ipotesi, sarà suo compito ottenere l'accordo delle due parti per liberarsi dei fondi e nel caso di impossibilità di ottenere tale accordo, consegnarli alla Caisse des Depots et Consignations.