DOMANDA

Premesso che: è sempre consigliabile che il notaio richieda copia del contratto preliminare o della proposta di acquisto formata da entrambe le parti, come dovrà comportarsi il notaio in caso di reticenza delle parti o dell' agente immobiliare che, anche se obbligato solidalmente con la parte alla registrazione ai sensi dell' art. 10 n. 1 e 57 comma 1-bis, della legge di registro cosi' come modificato, non consegnano al notaio il contratto preliminare o la proposta accettata o che non abbiamo proceduto alla registrazione dello stesso?

eventuale comunicazione all' agenzia delle entrate?

non prendere posizione in merito?

articolo 27 legge notarile?

eventuale riferimento:

«ai sensi dell'art. 22 della legge di registro il notaio e' obbligato alla registrazione di atti non registrati solo in caso di enunciazione di disposizioni contenuti in atti non registrati nonostante fosse prevista per gli stessi la registrazione in termine fisso» che non dovrebbe quindi rientrare nel nostro caso.

RISPOSTA

Per una disamina della casistica che può derivare dall'intreccio dell'attività del mediatore con quella del notaio si rinvia al testo della relazione ove sono esemplificate nove fattispecie più ricorrenti.

Il caso concreto prospettato nella domanda riguarda, invece, l'ipotesi in cui ci sia un accordo tra le parti contraenti ed il mediatore per omettere la registrazione del contratto preliminare.

Va innanzitutto escluso che il notaio possa d'autorità impossessarsi di documenti di cui non abbia una legittima detenzione. La fattispecie, inoltre, esula dal problema ulteriore relativo ad un eventuale obbligo di registrazione del notaio, concorrente con quello delle parti contraenti, in caso di redazione, mediante una sua attività di consulenza, di un contratto preliminare mediante scrittura privata non autenticata. Nel caso prospettato, infatti, le parti, conferiscono al notaio l'incarico per la stipula del solo contratto definitivo.

Per inciso, va detto che sull'obbligo di registrazione a carico del notaio di scritture private da lui redatte ma non autenticate si è appuntato particolare interesse da parte dei commentatori della nuova norma, sotto il profilo che la lettera b) dell'art. 10 T.U.R. nell'individuare i soggetti obbligati alla registrazione, per i notai, dispone: «sui notai, sugli ufficiali giudiziari, sui segretari o delegati della pubblica amministrazione e sugli altri pubblici ufficiali per gli atti da essi redatti, ricevuti o autenticati» ed il riferimento agli atti "redatti" oltre che a quelli ricevuti o autenticati, potrebbe ipotizzare, in un'interpretazione evolutiva della norma un generale obbligo di registrazione a carico del notaio anche nella sua veste di mero consulente.

Tornando al caso prospettato, non si ravvisano specifici obblighi di denunzia o segnalazione a carico del notaio i quali all'interno del sistema sussistono, in via generale, a norma dell'art. 361 c.p. nel caso in cui il notaio venga a conoscenza di una notizia criminis e l'ipotesi de qua non rientra in questa fattispecie e nel sistema fiscale nei soli casi specificamente previsti come, ad esempio, nella recente fattispecie contenuta nella disposizione di cui al comma 22 dell'art. 35 della legge 248 del 2006 - così come modificata dalla legge finanziaria 2007 (legge 296 del 2006) -, che ha prescritto l'obbligo di segnalazione all'Agenzia delle Entrate, a carico del notaio, ove dalle dichiarazioni delle parti emerga lo svolgimento di attività di mediazione svolta da soggetto non iscritto nel ruolo dei mediatori.

L'attività del notaio sarà, dunque diretta, a fornire alle parti contraenti in modo completo e leale le informazioni relative all'esistenza degli obblighi formali e sostanziali di natura fiscale, alle conseguenze ed ai rischi, oltre che di natura fiscale anche di natura civilistica, derivanti dalla mancata ottemperanza alle nuove disposizioni.

DOMANDA

Premesso che: al convegno di Taormina era stata sottolineata la posizione del mediatore che pur avendo concluso l'affare non partecipa alla redazione del contratto preliminare.

In questo caso il mediatore non dovrebbe essere coinvolto nella solidarietà con le parti per l' obbligo della registrazione ai sensi dell' art. 57 comma 1-bis legge di registro così come modificato?

RISPOSTA

La risposta al quesito in oggetto riguarda l'ambito di applicazione della nuova disposizione o, più precisamente, l'individuazione del contenuto degli obblighi e delle conseguenti responsabilità poste a carico degli agenti immobiliari.

Per una corretta presa di posizione sul tema è opportuno, innanzitutto accennare alle finalità della nuova disposizione che sono duplici ed emergono, in modo evidente, non tanto dalla lettura isolata della nuova norma, quanto da una sua lettura sistematica all'interno di gruppo di norme di recente produzione, che ha messo sotto la lente d'ingrandimento i settori della circolazione immobiliare e dell'intermediazione immobiliare con l'obiettivo generale di un loro recupero alla trasparenza ed alla correttezza, in un piano di contrasto all'evasione ed all'elusione fiscale.

Gli obiettivi affidati alla disposizione in oggetto appaiono mirati nelle seguenti direzioni:

- far acquisire all'amministrazione finanziaria dati ed informazioni che riguardano la fase preliminare delle compravendite immobiliari (rectius: cessioni immobiliari onerose) in un quadro di rafforzamento e di sostegno di obblighi già esistenti a carico delle parti contraenti;

- far emergere in modo incontestabile l'attività del mediatore in una trattativa immobiliare, in un momento ed in un contesto in cui per l'agente immobiliare c'è un rischio elevato ad assumere comportamenti fiscalmente scorretti.

Sotto il primo aspetto, può osservarsi che l'interesse del legislatore alla registrazione dei contratti preliminari non è determinato da finalità di gettito fiscale direttamente derivanti dalla tassazione del preliminare, quanto dall'importanza di ottenere informazioni relative al contenuto economico del contratto, in un momento in cui i contraenti hanno scarso interesse a simulare il prezzo, in considerazione degli ulteriori possibili sviluppi, anche patologici, che potrebbe avere la trattativa relativa immobiliare.

Peraltro, il sostegno alla norma, che già prevede l'obbligo di registrazione del preliminare a carico delle parti contraenti, è attuato mediante il coinvolgimento negli obblighi e responsabilità relativi alla tassazione del contratto preliminare di un soggetto terzo, in modo da rendere ininfluenti o scoraggiare comportamenti opportunistici dei contraenti stessi che hanno costituito la principale causa di inosservanza a quest'obbligo fiscale già esistente nel sistema.

Comportamenti opportunistici verosimilmente derivanti da quattro considerazioni principali che possono così sinteticamente esemplificarsi:

perché la registrazione di per sé non conferisce alcuna maggior garanzia alle parti contrattuali - né tra loro, né rispetto ai terzi -, valore aggiunto che, invece, si ottiene esclusivamente con la trascrizione nei RR.II.;

perché il preliminare ha vita precaria ed i suoi effetti sono destinati, il più delle volte ad essere sostituiti, in modo completo, dagli effetti prodotti dal contratto definitivo, in tempi ragionevolmente brevi;

perché le parti possono avere interesse a non far emergere il prezzo reale della contrattazione per riservarsi la possibilità di simulare il prezzo nel contratto definitivo per fini di evasione fiscale o anche per altre finalità;

perché la sanzione per omessa registrazione in un calcolo opportunistico rischi/costi/benefici per il contribuente potrebbe rivelarsi non adeguata.

Riguardo alla seconda finalità della nuova disposizione, va osservato che il legislatore, con la registrazione del contratto preliminare ad opera del mediatore, fa emergere in modo ufficiale non solo l'opera del mediatore ma anche il contenuto economico dell'affare concluso (o che sta per concludersi) che costituisce il riferimento principale, se non unico, della misura della provvigione spettante al mediatore stesso.

Anche per questo secondo profilo, la norma fonda la sua sostanziale efficienza nel far sorgere l'obbligo di registrazione a carico del mediatore in un momento in cui il medesimo ha scarsa convenienza a nascondere l'intervenuta mediazione o a fornire dati falsi relativi alla mediazione stessa e ciò non solo perché il perfezionamento del preliminare coincide con il momento in cui matura la provvigione a favore del mediatore, ma anche perché questa disposizione va coordinata con quella che pone a carico della parti contraenti di dichiarare al momento della compravendita, nella forma della dichiarazione sostitutiva di atto notorio, di essersi avvalse o meno dell'opera del mediatore e la provvigione pagata (cfr. comma 22 dell'art. 35 della legge 248 del 2006, come modificato dalla legge 296 del 2006).

Il mancato rispetto da parte del mediatore dei nuovi obblighi fiscali posti a suo carico potrebbe, dunque, emergere in una fase successiva della trattativa immobiliare fuori dalla sua sfera d'influenza. Il coordinamento tra le due disposizioni sortisce, in conseguenza, un effetto deterrente rispetto a comportamenti irregolari da parte degli agenti immobiliari.

Queste in estrema sintesi le finalità della nuova disposizione che vanno, dunque, individuate nell'esigenza di dare maggior efficienza e sostegno ad un sistema impositivo già esistente. Se ciò è vero, come emerge con sufficiente chiarezza dal dettato normativo, è altrettanto vero che la medesima chiarezza non sussiste in ordine all'individuazione del preciso ambito di applicazione della nuova disposizione.

Individuazione dell'ambito di applicazione che, in buona sostanza, significa identificazione degli elementi di fatto (soggettivi ed oggettivi) della fattispecie che fanno sorgere i nuovi obblighi e responsabilità a carico dei mediatori e precisa identificazione del contenuto degli obblighi e responsabilità a carico del mediatore.

La risposta a questi interrogativi non può che derivare da una precisa e ragionevole collocazione della nuova disposizione all'interno del micro-sistema fiscale in cui la norma stessa deve produrre i suoi effetti e da una altrettanto precisa collocazione della disposizione all'interno del sistema codicistico che rappresenta, invece, il presupposto applicativo della norma stessa. Dunque, una lettura sistematica della norma all'interno, quindi, dei principi ordinanti che reggono i suddetti due micro-sistemi.

Tralasciando le problematiche che attengono al contenuto degli obblighi formali e sostanziali di natura fiscale, l'interrogativo che attiene alla domanda in oggetto riguarda più specificamente, invece, i presupposti applicativi della norma stessa, quindi l'esatta collocazione della norma all'interno del rapporto di mediazione così come si evince dalla ricostruzione della sua disciplina all'interno del codice civile e delle leggi speciali.

Rinviando alla relazione scritta per maggiori approfondimenti, può sinteticamente evidenziarsi che il rapporto di mediazione come disciplinato nel codice civile si caratterizza per l'esistenza, nella fase antecedente la conclusione dell'affare, di un vincolo particolarmente attenuato tra mediatore e cliente.

Più precisamente, nella fase che precede la conclusione dell'affare, non sorgono a carico delle parti del rapporto significativi obblighi contrattuali, se non quelli derivanti da buona fede e correttezza: il mediatore non è tenuto a compiere alcuna specifica attività per agevolare la conclusione dell'affare ed il soggetto mediato, a sua volta, può concludere l'affare anche senza avvalersi dell'opera dell'agente immobiliare.

In questo quadro, che presenta un vincolo così attenuato, finalizzato più che a disciplinare diritti ed obblighi a carico delle parti a seguito del conferimento di un incarico di mediazione a riconoscere il valore economico dell'opera prestata dal mediatore per la conclusione dell'affare, in qualunque forma e momento essa sia prestata, la nuova disposizione non sembra trovare una giustificazione di immediata percezione per l'interprete.

In altri termini, se da un lato, il codice civile si disinteressa della forma e del modo in cui il mediatore svolge la sua opera, dando rilevanza esclusivamente al riconoscimento economico del contributo che il medesimo offre ai fini della conclusione dell'affare, da altro lato, la nuova disposizione sembra, al contrario, dare per scontato che il rapporto di mediazione venga cadenzato attraverso determinate fasi e seguendo un percorso ben preciso al cui interno ci sia, almeno secondo l'id quod plerumque accidit, la partecipazione del mediatore nello scambio di scritture private soggette a registrazione.

In realtà, il legislatore ha modulato i nuovi obblighi e responsabilità degli agenti immobiliari assumendo come paradigma di riferimento non la disciplina generale del codice civile ma, invece, la prassi che via via si è consolidata nello specifico settore dell'intermediazione immobiliare.

Rinviando al testo della relazione, per quanto riguarda le motivazioni che hanno giustificato l'instaurarsi di queste prassi, l'aspetto fondamentale che va colto è il normale modus operandi del mediatore immobiliare consistente nello scambio, attraverso il suo tramite, tra i soggetti mediati di una proposta di vendita e di una proposta di acquisto, contenute in moduli prestampati.

Il mediatore, in buona sostanza, aggiunge al suo incarico tipico, rivolto alla conclusione dell'affare, una prestazione accessoria che ha come contenuto lo scambio di modulistica, preparatoria rispetto all'accordo definitivo tra le parti, finalizzata principalmente a far progredire in modo significativo la trattativa immobiliare.

Se ciò è vero, a mio giudizio, l'elemento di fatto che costituisce presupposto implicito all'interno della fattispecie prescrittiva dei nuovi obblighi e responsabilità è proprio questa ulteriore attività svolta dal mediatore, talché ove tale attività manchi non è ravvisabile alcun potere del mediatore di appropriarsi d'autorità di scritture private sottoscritte dalle parti - redatte dalle stesse parti o con l'ausilio di terzi soggetti -, per sottoporle a registrazione, se le medesime non si siano perfezionate attraverso l'opera del mediatore che ha agevolato o la sottoscrizione delle relative scritture ovvero lo scambio della proposta e dell'accettazione tra le parti mediate.

Indice presuntivo dell'attività del mediatore sarà certamente rappresentato dall'esistenza di modulistica sottoscritta dalle parti secondo gli schemi adottati dalle agenzie immobiliare per agevolare la conclusione dell'accordo preliminare.

Come considerazione conclusiva e di carattere generale va osservato che il rischio reale è che con questa nuova disposizione si possano instaurare prassi in questo settore che, nel tentativo di eludere, se non addirittura di violare direttamente, la nuova disposizione, creino nuova modulistica o iter di formazione del consenso ancor meno rispettose delle giuste esigenze di tutela dei contraenti mediati.

In quest'ottica è auspicabile che il notaio, istituzionalmente preposto al rispetto delle regole e quale soggetto super partes, non sia disponibile ad assecondare prassi che in qualche modo siano finalizzate ad una disapplicazione della nuova disposizione ovvero ad un'insufficiente tutela dei contraenti.