DOMANDA

Cassazione n. 13006/2000.

Si chiede quale sia l'orientamento riguardo il trasferimento a titolo oneroso di alloggi in edilizia convenzionata sul vincolo nella determinazione del prezzo anche nei confronti dei successivi acquirenti dopo il primo trasferimento (v. articolo di Angelo Busani su Il Sole24Ore del 23 gennaio 2006 n. 22 – Studio n. 187 Cnn notiziario dell'11 maggio 2007 – commento di Gaetano Petrelli).

RISPOSTA

Il quesito che mi è stato posto è in realtà estraneo sia al tema del convegno che a quello specifico della mia relazione. Infatti si chiede quale sia l'orientamento sul trasferimento a titolo oneroso di alloggi in edilizia convenzionata, relativamente alla determinazione del prezzo, specialmente nei casi di alienazioni successive alla prima.

Il tema è stato riaperto da un recentissimo studio del Cnn uscito a maggio a firma di Giovanni Casu, nel quale si prende posizione su alcuni punti.

In sintesi: la legge 10/1977, artt. 7 e 8, conosciuta come Legge Bucalossi (oggi artt. 17 e 18 del T.U. edilizia) stabiliva che colui il quale si fosse obbligato nei confronti del Comune ad eseguire direttamente le opere di urbanizzazione avrebbe risparmiato sul contributo concessorio, contro l'impegno a praticare prezzi di vendita e canoni di locazione stabiliti da una convenzione-tipo approvata dalla regione, pena la nullità delle clausole che avessero stabilito un prezzo superiore.

Una sentenza della Cassazione (la n. 13006 del 2 ottobre 2000) è stata chiamata a giudicare di un caso in cui un soggetto avendo acquisito un alloggio in assegnazione da una cooperativa edilizia a costi convenzionali, dopo qualche anno lo aveva promesso in vendita ad un prezzo di mercato, e si era visto opporre dal promissario acquirente la nullità del maggior prezzo.

La Cassazione, in aderenza con la lettera della legge 10/77, ha ritenuto che il prezzo convenzionale debba essere applicato solo al concessionario e cioè a colui che abbia richiesto il permesso di costruire ed abbia conseguentemente risparmiato sugli oneri, ma che tale previsione non si applichi ai successivi acquirenti, e ciò in considerazione del fatto che le convenzioni stipulate in base alla legge 10 si differenziano da quelle concluse ai sensi della legge 865/71, alla cui base invece vi sarebbero interessi di natura pubblica, tanto da estendere la loro efficacia a chiunque acquisti, anche successivamente, un alloggio in area Peep.

Il problema potrebbe considerarsi quindi limitato al riconoscimento di una libertà di contrattazione in tutti i casi in cui, pur in presenza di una convenzione ex Bucalossi, si sia di fronte ad una cessione successiva alla prima, se non che, la legge 448/1998 ha introdotto la possibilità per le convenzioni ex legge 865/71 in diritto di superficie, di trasformarle in proprietà mediante la stipula di una convenzione ai sensi della legge 10, con applicazione di prezzi calmierati.

Ci si chiede: che valore può avere il riferimento alla convenzione stipulata ai sensi della legge 10 ? Il rilievo più importante che deriva dalla lettura della sentenza della Cassazione è che questa legge ha previsto la stipulazione fra comune e privati di convenzioni aventi esclusivamente valenza privatistica. Se ne deduce che conseguenza di questo riconoscimento è che in caso di trasformazione da convenzione di cui alla L. 865/71 a convenzione Bucalossi, la disciplina applicabile deve essere necessariamente quest'ultima nella sua interezza.

Ne deriva che una convenzione "Bucalossi" non può impegnare che i suoi contraenti, non potendo avere riflessi nei confronti di terzi che non l'abbiano sottoscritta. Quindi, per tornare al quesito, in caso di trasformazione da superficie in proprietà a seguito della stipula di una convenzione Bucalossi prevista dalla legge 448/1998, il vincolo del prezzo riguarda solo colui che ha stipulato la convenzione con il Comune, ma non eventuali sub acquirenti, che restano liberi di determinare il prezzo secondo valori di mercato.

Può darsi che questa risposta non abbia un grande impatto nella contrattazione immobiliare, dato che siamo ancora, per motivi temporali, nella fase delle prime rivendite post-convenzioni di trasformazione, ma non è detto che non ne possa avere in tempi relativamente brevi. Infine va ribadito che un eventuale (ma sconsigliabile) mancato rispetto del prezzo massimo in sede di prima vendita, comporta una ipotesi di nullità parziale, che non inficia la validità complessiva della vendita, il che fa concludere che un simile titolo possa essere accettato come provenienza.