La procedura di c.d. cancellazione semplificata delle ipoteche - La posizione dell'Agenzia del territorio e la prima prassi applicativa
La procedura di c.d. cancellazione semplificata delle ipoteche
La posizione dell'Agenzia del territorio e la prima prassi applicativa
di Aldo de Luca
Agenzia del territorio
Premessa
I commi 8-sexies e seguenti dell'art. 13 del D.l. 7/2007 introdotti dalla L. di conversione n. 40/2007 sono stati emanati, come emerge dalla rubrica dell'articolo 13, allo scopo di semplificare il procedimento di cancellazione delle ipoteche a garanzia dei mutui immobiliari concessi da banche, società finanziarie e, come si evince dalla lettura del successivo comma 8-quaterdecies, da enti di previdenza obbligatoria.
Il citato comma 8-sexies prevede che, ai fini di cui all'art. 2878 c.c. ed in deroga all'art. 2847 c.c., l'ipoteca concessa a garanzia di obbligazioni derivanti da contratto di mutuo stipulato dai soggetti suddetti «si estingue automaticamente alla data di avvenuta estinzione dell'obbligazione garantita».
Il successivo comma 8-septies stabilisce che il creditore è tenuto a rilasciare, in ogni caso, al debitore la quietanza attestante la data di estinzione dell'obbligazione e a trasmettere la relativa "comunicazione", entro trenta giorni dalla predetta data, al Conservatore dei registri immobiliari (nell'ambito del Servizio di pubblicità immobiliare del competente Ufficio provinciale), secondo modalità stabilite dall'Agenzia del territorio ai sensi del successivo comma 8–octies.
Il comma 8–decies prevede, in mancanza della comunicazione di permanenza dell'ipoteca di cui al comma 8–novies da parte del creditore, che il Conservatore proceda d'ufficio alla "cancellazione" dell'ipoteca.
Ai sensi del non modificato art. 2878 n. 3 c.c., l'ipoteca si estingue «con l'estinguersi dell'obbligazione», mentre l'effetto dell'iscrizione permane sino allo scadere del ventesimo anno dalla sua costituzione, ai sensi dell'art. 2847 c.c., a condizione che nell'arco di tempo considerato non intervenga cancellazione, come previsto dagli artt. 2882 e seguenti del codice civile.
Pertanto, si ritiene che il citato comma 8-sexies dell'art. 13 del D.l. 7/2007, nel prevedere espressamente la deroga all'art. 2847 c.c., da un lato, e nell'utilizzare la locuzione «si estingue automaticamente», dall'altro, non possa riferirsi alla estinzione dell'ipoteca quale diritto reale di garanzia – che è già effetto naturale, previsto dalla legge, dell'estinzione dell'obbligazione garantita – ma sia da riferire all'estinguersi e quindi al venir meno, della stessa "pubblicità iscrizionale" (recte: connessa all'iscrizione ipotecaria) e, quindi, dei presupposti per il mantenimento della formalità ipotecaria nei registri immobiliari.
Da quanto sopra discende l'obbligo del Conservatore, introdotto dalla norma in esame, di procedere d'ufficio alla cancellazione (recte, giusta quanto detto: di rendere pubblica, d'ufficio, e quindi conoscibile, l'avvenuta estinzione dell'ipoteca).
Attesa la deroga all'art. 2847 c.c., tuttavia, si tratta di una cancellazione per certi versi atipica, in quanto detta cancellazione riguarda una ipoteca che ha già perso anche la sua efficacia "pubblicitaria".
In effetti si può sostenere che i commi 8-sexies e seguenti dell'art. 13 del D.l. 7/2007 introdotti dalla legge di conversione n. 40/2007, al di là delle espressioni utilizzate, abbiano introdotto una nuova ipotesi di perenzione dell'ipoteca: una perenzione correlata all'avvenuta estinzione dell'obbligazione.
La situazione potrebbe configurarsi come una ipotesi di perenzione "legale" alternativa ("in deroga") a quella "ordinaria" prevista dall'art. 2847 c.c. che, come è noto, si compie con il decorso del ventennio dalla data di iscrizione (in difetto ovviamente di rinnovazione).
In altri termini, l'estinzione dell'obbligazione, oltre a determinare l'estinzione dell'ipoteca sotto il profilo sostanziale (cioè come garanzia reale dell'obbligazione), produce anche l'estinzione della sua efficacia come "iscrizione ipotecaria".
Così delineata la natura giuridica della nuova fattispecie estintiva introdotta dal decreto in esame, non v'è dubbio che il termine "cancellazione" rinvenibile nella seconda parte della disposizione, sia da ritenere utilizzato in senso "atecnico", non "tipico", secondo una accezione diversa da quella che viene ordinariamente attribuita al termine "cancellazione" nell'ambito del sistema di pubblicità immobiliare vigente.
Vediamo in che senso. Se è vero che la fattispecie estintiva introdotta dalla norma in esame potrebbe configurarsi come nuova ipotesi di perenzione dell'ipoteca, l'adempimento da eseguirsi d'ufficio, sulla base della comunicazione di estinzione dell'obbligazione fornita dal creditore (e in difetto della comunicazione di "permanenza" dell'ipoteca), non può atteggiarsi come "cancellazione" stricto sensu considerata.
Nel nostro sistema, infatti, l'ipoteca perenta comporta la perdita di efficacia dell'iscrizione per il solo decorso del ventennio, e non necessita, di norma, di alcuna formalità estintiva (come la cancellazione), essendo divenuta la formalità "principale" già "inesistente sotto il profilo giuridico-ipotecario" (le ipoteche perente, infatti, non devono essere ricomprese nei certificati ipotecari)1.
Le considerazioni sopra formulate, portano, quindi, ad ipotizzare la natura "atipica" del nuovo adempimento, assimilabile per certi versi ad una funzione di pubblicità notizia, con cui viene resa conoscibile nei confronti dei terzi, l'estinzione o, comunque, l'avvenuta perenzione "speciale" introdotta dallo stesso decreto.
Questo, si ritiene, anche per evitare che il permanere dell'ipoteca, sebbene non più afflittiva, rappresenti comunque un elemento di disturbo per la corretta circolazione dei beni immobili.
Nel merito, si evidenzia, come chiarito nella circolare 5 del 2007 dell'Agenzia del territorio, che le disposizioni di cui trattasi si applicano esclusivamente con riferimento alle ipoteche iscritte a garanzia di obbligazioni derivanti da contratti di mutuo stipulati con i soggetti esercenti attività bancaria o finanziaria, nonché con gli enti di previdenza obbligatoria con esclusione quindi, a titolo esemplificativo, delle ipoteche iscritte a garanzia di obbligazioni derivanti da contratti diversi da quello di mutuo, ovvero a favore di creditori diversi da quelli specificatamente individuati nelle disposizioni in esame.
Con circolare n. 11 del 20 agosto 2007, l'Agenzia ha chiarito che il procedimento "semplificato" di cancellazione non è applicabile alla cancellazione di ipoteche a garanzia di titoli cambiari, la quale, pertanto, dovrà essere eseguita con le modalità espressamente disciplinate dall'articolo 2887 del codice civile.
Ed invero, la peculiare natura e la specifica pubblicità prevista per tali garanzie - annotazione a margine del titolo cartolare - non appare compatibile con la procedura "semplificata" introdotta dal citato decreto legge 7/2007 per i "mutui ipotecari" e la peculiare natura della "cancellazione" ad essa correlata (c.d. pubblicità notizia).
L'ipoteca c.d. cambiaria appare infatti caratterizzata da una connotazione del tutto atipica, rinvenibile nell'idoneità alla circolazione cambiaria degli effetti e quindi nella possibilità – riconosciuta dal sistema – di individuare il credito garantito ipotecariamente con riferimento al solo titolo cartolare.
In tale prospettiva, astraendosi la garanzia ipotecaria dal rapporto sottostante che ha dato titolo all'emissione, l'estinzione dell'ipoteca non può che conseguire all'estinzione dell'obbligazione cambiaria (e quindi al pagamento delle cambiali); ciò comporta ulteriormente che la pubblicità dell'evento "estinzione della garanzia ipotecaria" debba avvenire, necessariamente, attraverso le forme con cui la medesima garanzia è stata originariamente costituita (cioè mediante annotazione della avvenuta cancellazione sui titoli, secondo il rigoroso procedimento espressamente delineato dall'art. 2887 c.c.).
Si rammenti, in proposito, che l'ipoteca costituita a garanzia di cambiali viene annotata sui titoli medesimi e con la "girata" del titolo si produce anche il trasferimento della garanzia ipotecaria, in quanto accessorio del credito cartolare; da ciò consegue, come inevitabile corollario, che il possessore del titolo in base ad una serie continua di girate è legittimato a far valere, sulla base della sola cambiale ipotecaria, non soltanto il credito, ma anche la relativa garanzia accessoria.
L'ipoteca, quindi, essendo incorporata al titolo e potendo circolare con esso, garantisce ogni singola obbligazione risultante dal titolo stesso, astraendosi dal rapporto sottostante che ha dato luogo alla sua emissione.
In altri termini, proprio in virtù dell'astrattezza dell'obbligazione cartolare rispetto al rapporto sottostante che ha dato luogo alla sua emissione, la garanzia ipotecaria che assiste il titolo potrebbe essere fatta valere anche nell'ambito di un rapporto diverso da quello originario, facendo in tal modo venir meno il collegamento fra la garanzia stessa e l'operazione finanziaria nel cui ambito le cambiali sono state emesse (nelle ipotesi prese in considerazione dalla novella legislativa, operazioni di mutuo).
L'annotazione della avvenuta cancellazione sui titoli cartolari, secondo il procedimento espressamente delineato dall'art. 2887 c.c., appare inoltre imprescindibile anche al fine di evitare il pericolo connesso alla circolazione di un titolo cambiario solo apparentemente assistito da garanzia ipotecaria.
Né si ritiene valorizzabile, in senso difforme alle conclusioni sopra raggiunte, la valenza latamente cautelare che la prassi contrattuale talora assegna alle cambiali - di cui viene richiesta l'annotazione ai sensi dell'art. 2839 c.c. - emesse a fronte di operazioni di finanziamento (normalmente contratti di mutuo) autonomamente garantite da ipoteca.
Ove infatti fosse esclusa a priori, per accordo delle parti, la funzione circolatoria propria del titolo cartolare, non si comprenderebbe allora la ratio di richiedere l'annotazione sul titolo medesimo della eseguita iscrizione dell'ipoteca, in quanto l'operatività delle garanzie reali accessorie al contratto di mutuo sarebbe già assicurata dall'iscrizione dell'ipoteca nei registri immobiliari.
Né, a ben vedere, troverebbe una giustificazione – in senso giuridico-economico – lo stesso rilascio della cambiale, atteso che l'esecutività del titolo sarebbe già assicurata dalla forma qualificata richiesta dalla legge per l'atto su cui si fonda il diritto ad iscrivere ipoteca (atto pubblico o scrittura privata autenticata).
Per quanto attiene, inoltre, l'ambito "oggettivo" della nuova disciplina, occorre premettere che il procedimento di cancellazione di cui trattasi è applicabile unicamente alle "cancellazioni totali" e non anche alle restrizioni di ipoteca (ancorché riferibili all'avvenuto adempimento da parte di soggetti obbligati per quote del mutuo originario).
Con riferimento alle ipoteche "frazionate", si osserva.
Come è noto, il frazionamento dell'ipoteca, quanto alla sua natura giuridica, è configurabile come una rinuncia, da parte del creditore ipotecario, al principio di indivisibilità dell'ipoteca, sancito in via generale dal secondo comma dell'articolo 2809 del codice civile, in forza del quale la garanzia reale sussiste per intero su tutti i beni vincolati, sopra ciascuno di essi e sopra ogni loro parte.
Per il principio di indivisibilità, dunque, ove i beni oggetto dell'ipoteca vengano divisi in porzioni - per effetto non solo della materiale divisione del compendio immobiliare, ma anche di una pluralità di alienazioni -, il creditore, in linea generale, può agire sulle singole porzioni per l'intero credito e, viceversa, può espropriarle unitariamente, prescindendo dalla intervenuta separazione.
I principi sottesi all'art. 2809 c.c. rappresentano, in ultima analisi, una sorta di rafforzamento della garanzia ispirato a ragioni di tutela del credito; sono infatti finalizzati a realizzare una protezione dell'interesse del creditore, che può sempre disporre del proprio diritto operando soltanto una modificazione del rapporto ipotecario. Il bene, o la quota di esso, può infatti venir liberato dalla destinazione al soddisfacimento di tutta l'obbligazione originaria e il relativo vincolo limitato a quella parte di debito corrispondente all'interesse di colui al quale appartiene il bene stesso.
Le speciali disposizioni sul credito fondiario (cfr. l'art. 39 del D.lgs. 1 settembre 1993, n. 385), peraltro, configurano la possibilità di suddividere il credito e l'ipoteca come un vero e proprio diritto del debitore, nel senso che il creditore – nei casi specifici previsti – è tenuto a consentire non solo la suddivisione del mutuo in quote, preordinata all'accollo ad opera del terzo acquirente, ma anche il cosiddetto e correlato "frazionamento dell'ipoteca"; operazione, quest'ultima, attraverso cui l'originaria garanzia ipotecaria – iscritta, si sottolinea, in unica data e col medesimo grado – viene ad articolarsi in una pluralità di vincoli, ciascuno afferente ad una singola unità immobiliare.
L'ipoteca, dunque, perde il carattere di indivisibilità – inteso come collegamento funzionale di ciascun singolo cespite all'intero credito – ma non quello dell'unicità; ciascun vincolo ipotecario, infatti, così come risultante dall'atto di frazionamento, manterrà il rango corrispondente a quello dell'iscrizione originaria, poiché il frazionamento non estingue l'ipoteca, ma ne determina soltanto una modificazione di tipo "divisionale".
In altri termini, l'annotazione del frazionamento a margine dell'ipoteca opera, con efficacia retroattiva, l'effetto di far sì che ogni quota (derivata dal frazionamento) non risponda più dell'intera ipoteca, ma soltanto della "quantità" di ipoteca ad essa attribuita proprio con il frazionamento.
Al riguardo, occorre tuttavia precisare che l'annotazione di frazionamento, alla quale la giurisprudenza, peraltro, non attribuisce efficacia costitutiva, non determina la suddivisione della garanzia ipotecaria in più formalità distinte - aventi ciascuna una propria autonomia, oltre che sostanziale, anche "iscrizionale" -, ma soltanto una mera modificazione del carattere inscindibile dell'ipoteca originaria, il cui grado e i cui effetti restano inalterati ab origine.
In estrema sintesi, le singole quote in cui viene suddivisa l'ipoteca per effetto del frazionamento non acquisiscono, neppure sotto il profilo attuativo della pubblicità immobiliare, una propria capacità "distintiva"; tanto è vero che alle stesse non viene attribuito un numero di registro generale e particolare diverso da quello identificativo della formalità originaria.
Per tale motivo, in seguito all'adempimento del singolo debitore-assegnatario, che determina l'estinzione della relativa obbligazione (corrispondente alla quota di mutuo e alla quota di ipoteca derivanti dal frazionamento), non consegue, stricto sensu, la "cancellazione" (estinzione) dell'ipoteca, intesa come cancellazione totale della formalità "iscrizionale", ma la liberazione del vincolo ipotecario dai soli cespiti facenti parte della quota stessa; sotto tale profilo, infatti, sembrerebbe più corretto utilizzare le locuzioni "restrizione di beni" o "cancellazione parziale" rispettando la terminologia codicistica (artt. 2872 e 2886, primo comma, c.c.).
Quanto sopra, appunto, in considerazione del fatto che, essendo la formalità di iscrizione unica (eseguita, come detto, nella stessa data e con unico grado di registro generale e di registro particolare), potrebbe parlarsi di cancellazione totale solo a fronte dell'adempimento di tutte le quote originate dal frazionamento.
La rinunzia all'indivisibilità insita nell'atto di frazionamento non comporta, in ultima analisi, una rinunzia, ancorché parziale, all'ipoteca; il risultato a valle del frazionamento è rappresentato da una serie di vincoli parziali - a garanzia delle singole quote di debito - la cui sommatoria corrisponde all'originario montante ipotecario.
Tenendo conto della natura e degli effetti tipici del frazionamento ipotecario, si ritiene che la pubblicità della vicenda estintiva della singola quota di debito derivata dalla suddivisione del credito originario debba essere attuata con modalità che, pur determinando un effetto liberatorio del vincolo gravante sul bene concesso a garanzia della specifica porzione di obbligazione oggetto di adempimento, garantiscano, comunque, la permanenza della formalità originaria, lasciandone inalterato il relativo grado.
A tale fine, dunque, un utile riferimento sembra rappresentato dal particolare istituto della "riduzione delle ipoteche" delineato dagli artt. 2872 e seguenti del codice civile.
Sotto il profilo oggettivo, infatti, la situazione che scaturisce a seguito del pagamento da parte del debitore di una quota del mutuo frazionato è assimilabile, in sostanza, a quella che la disciplina prevista dagli articoli 2872 e ss. del codice civile identifica come "riduzione dell'ipoteca" (mediante restrizione della garanzia ad una parte soltanto dei beni originariamente vincolati).
Ed invero, in entrambi i casi - sebbene sulla base di presupposti sostanzialmente diversi - il risultato (rectius: l'obbiettivo) finale è l'estinzione del vincolo ipotecario soltanto in relazione ad alcuni beni facenti parte del compendio originariamente vincolato, senza che si determini l'estinzione della originaria formalità iscrizionale (cioè della iscrizione da cui hanno tratto origine, per "derivazione", le singole quote di ipoteca individuate dal frazionamento).
Coerentemente, pertanto, le modalità con cui rendere pubblica – e quindi conoscibile nei confronti dei terzi – la predetta estinzione parziale del vincolo ipotecario, dovrebbero essere le medesime in entrambi i casi: annotazione di "restrizione di beni", a margine della iscrizione originaria, mediante la quale si liberano dall'ipoteca i singoli cespiti, individuati con i relativi estremi di identificazione catastale.
Viceversa, una eventuale "cancellazione" eseguita con riferimento ai numeri di registro generale e particolare assegnati all'annotazione di frazionamento che individua la singola quota avrebbe, invece, come unico effetto quello di "radiare" l'annotazione medesima, e quindi di eliminare la modificazione attuata con il frazionamento.
In ultima analisi, l'automatismo stesso che connota, come tratto distintivo, il regime semplificato di cancellazione di cui all'art. 13, commi da 8-sexies a 8-quaterdecies del decreto legge n. 7/2007 sembrerebbe, ex se, inconciliabile con le esigenze connesse ad una completa e corretta pubblicità immobiliare delle peculiari situazioni giuridiche che si vengono a creare a valle del frazionamento.
Procedimento finalizzato alla cancellazione delle ipoteche
In sede di attuazione, l'Agenzia del territorio ha provveduto a dare esecuzione alle disposizioni di cui all'art. 13, commi da 8-sexies a 8-quaterdecies, del decreto legge 31 gennaio 2007, n. 7, con due distinti provvedimenti, entrambi pubblicati nella Gazzetta Ufficiale, serie generale n. 123 del 29 maggio 2007.
Con decreto interdirigenziale 23 maggio 2007 - emanato, ai sensi dell'art. 19, comma 1, della legge 27 febbraio 1985, n. 52, dal Direttore dell'Agenzia del territorio di concerto con il Capo del Dipartimento per gli Affari di Giustizia del Ministero della Giustizia - è stato istituito un nuovo registro afferente i servizi ipotecari, contenente le informazioni inerenti le comunicazioni di cui al comma 8-septies dell'art. 13 del decreto legge n. 7/2007, meglio precisate all'art. 1, comma 3, del decreto interdirigenziale sopra citato.
La tenuta e l'aggiornamento del suddetto registro delle comunicazioni avviene attraverso procedure informatiche. Peraltro, nelle more della costituzione del registro delle comunicazioni su supporti informatici, secondo le regole tecniche di cui all'articolo 71 del decreto legislativo 7 marzo 2005, n. 82, il registro stesso è costituito dalla raccolta degli elenchi giornalieri ottenuti a stampa dai dati acquisiti sugli archivi informatici, debitamente sottoscritti dal Responsabile del Servizio di pubblicità immobiliare.
Con provvedimento 25 maggio 2007 sono stati invece definiti i contenuti e le modalità di trasmissione delle predette comunicazioni.
Al fine di garantire la riferibilità della comunicazione al creditore ipotecario con modalità che consentano, nel contempo, tempestività e semplificazione nei relativi adempimenti, nel rispetto comunque dei principi sottesi al vigente sistema di pubblicità immobiliare, è stato previsto che le comunicazioni di cui trattasi vengano trasmesse al Conservatore per via telematica.
In sede di prima applicazione delle nuove disposizioni e nelle more dell'adeguamento delle procedure informatiche, peraltro, il citato provvedimento ha previsto un regime transitorio durante il quale la trasmissione della comunicazione avviene tramite supporto informatico.
Con provvedimento direttoriale 9 ottobre 2007, sono state fissate le modalità e le specifiche tecniche relative alla forma e alla trasmissione telematica della predetta comunicazione, sottoscritta con firma digitale.
È stata inoltre stabilita l'attivazione di una fase sperimentale, a decorrere dal 5 novembre 2007, durante la quale la trasmissione potrà essere effettuata in via telematica, in regime di facoltatività. Dal 1° marzo 2008 tale modalità di trasmissione diventerà invece obbligatoria.
Lo specifico procedimento predisposto per assicurare la riferibilità al creditore della comunicazione può essere sintetizzato nei termini seguenti.
Il creditore trasmette preventivamente all'Agenzia, in forma cartacea, un apposito "atto-nomina", sottoscritto dal legale rappresentante o da altro soggetto munito di idonei poteri, in cui vengono indicati i soggetti legittimati ad inviare e sottoscrivere l'elenco dei soggetti abilitati alla sottoscrizione ovvero alla trasmissione della citata comunicazione.
In altri termini, ai fini della gestione del procedimento delineato dal decreto "Bersani bis", sono state individuate due distinte categorie di soggetti:
- "soggetti legittimati": si tratta di soggetti individuati dal creditore attraverso un apposito "atto-nomina", legittimati alla sottoscrizione degli elenchi contenenti i nominativi dei soggetti abilitati alla sottoscrizione ovvero alla trasmissione della comunicazione prevista dal citato comma 8-septies;
- "soggetti abilitati": si tratta dei soggetti abilitati alla sottoscrizione ovvero alla trasmissione della predetta comunicazione (individuati, a loro volta, tramite gli elenchi sottoscritti dai "soggetti legittimati").
L' "atto-nomina", da redigersi in forma pubblica o per scrittura privata autenticata, deve contenere le generalità complete, nonché il codice fiscale, dei soggetti legittimati all'invio dei predetti elenchi, nonché l'indicazione dei relativi poteri (non può escludersi che tra i soggetti legittimati figuri anche lo stesso legale rappresentante firmatario dell' "atto-nomina"; in tal caso il suo nominativo dovrà comunque essere espressamente incluso nell'elenco di tali soggetti).
L' "atto-nomina" - unico e con valenza generale su tutto il territorio nazionale - va trasmesso all'Agenzia del territorio - Ufficio provinciale di Roma - Servizio di pubblicità immobiliare e detto Servizio effettuerà la validazione della elencazione dei soggetti legittimati contenuta nell' "atto-nomina" per il successivo inserimento a sistema.
In caso di modifica o variazione anche di uno solo dei "soggetti legittimati", il creditore deve inviare, con le stesse modalità, un nuovo "atto-nomina" sostitutivo del precedente; ai fini del procedimento di cui trattasi, le modifiche e le variazioni saranno efficaci dal quinto giorno lavorativo successivo alla ricezione da parte dell'Agenzia del nuovo atto.
Il creditore, oltre alle generalità e ai poteri dei "soggetti legittimati", dovrà trasmettere all'Agenzia anche i relativi indirizzi di posta elettronica, che verranno utilizzati per la comunicazione dell'avvenuto accreditamento e l'invio delle necessarie istruzioni per il prelievo della password assegnata.
I "soggetti legittimati", una volta accreditati ad operare sul sistema telematico dell'Agenzia, possono accedervi, mediante l'inserimento del proprio codice fiscale e della password assegnata, per la trasmissione telematica degli elenchi dei "soggetti abilitati" alla sottoscrizione ovvero alla trasmissione delle comunicazioni.
Gli elenchi dei "soggetti abilitati", redatti in formato elettronico in conformità alle specifiche tecniche di cui all'Allegato "B" al provvedimento 9 ottobre 2007, dovranno essere sottoscritti dai "soggetti legittimati" mediante l'impiego di firma digitale.
Ove un soggetto legittimato intenda sottoscrivere (ovvero trasmettere) personalmente le comunicazioni di estinzione dell'obbligazione, il suo nominativo dovrà comunque essere ricompreso nel relativo elenco dei soggetti abilitati.
Ogni variazione o modifica concernente l'elenco dei "soggetti abilitati" è comunicata all'Agenzia con le stesse modalità ed ha efficacia dal momento della ricezione; in altri termini, il nuovo file dovrà contenere solo i nominativi dei soggetti cui viene conferita ex novo l'abilitazione alla sottoscrizione ovvero alla trasmissione delle comunicazioni di cui trattasi e/o quelli dei soggetti che dovessero eventualmente essere espunti dall'elenco.
Si precisa, al riguardo, che l'attività di sottoscrizione delle comunicazioni e quella di trasmissione delle stesse potrebbe essere esercitata da soggetti diversi e pertanto le relative abilitazioni possono essere conferite disgiuntamente.
A tale fine, nell'elenco dei soggetti abilitati deve essere espressamente specificata la funzione conferita (sottoscrizione; trasmissione; ovvero sottoscrizione e trasmissione).
La verifica della provenienza delle comunicazioni trasmesse per via telematica è effettuata dagli Uffici con le modalità previste dall'articolo 2 del provvedimento 9 ottobre 2007. In particolare, la verifica della sottoscrizione e della legittimazione dei soggetti sottoscrittori (cioè dei "soggetti abilitati") verrà effettuata utilizzando l'elenco trasmesso dal creditore ed inserito a sistema previa validazione da parte dell'Agenzia.
Le comunicazioni, redatte secondo le specifiche tecniche di cui all'allegato "A" del citato provvedimento, devono contenere gli elementi e i dati analiticamente indicati nell'articolo 2 del provvedimento del Direttore dell'Agenzia del 25 maggio 2007.
Le predette specifiche risultano analoghe a quelle di cui all'allegato "A" del provvedimento 25 maggio 2007, attualmente in uso; si richiama tuttavia l'attenzione su alcuni significativi elementi di novità, di seguito evidenziati.
- Datore di ipoteca: è necessario indicare i dati anagrafici completi dei soggetti a carico dei quali è iscritta l'ipoteca, anche se coincidono con quelli dei debitori cui è rilasciata la quietanza.
- Debitore: è necessario indicare i dati anagrafici completi di ognuno dei debitori attuali, cui è stata rilasciata la quietanza.
- Creditore: andranno riportati i dati del creditore che invia la comunicazione. Nell'ipotesi in cui vi siano state modificazioni del lato attivo del rapporto obbligatorio – e, quindi, il creditore che rilascia la quietanza sia diverso da quello originariamente iscritto – è necessario indicare anche i dati di quest'ultimo.
Quest'ultima evenienza può riscontrarsi, a titolo meramente esemplificativo, a seguito di fusioni o scissioni societarie ovvero, ancora, a seguito di una successione nel credito a titolo particolare, debitamente annotata a margine dell'ipoteca originaria, ai sensi dell'articolo 2843 del codice civile.
In particolare, si ritiene opportuno richiamare l'attenzione sulla peculiare ipotesi delle cessioni di crediti "in blocco" di cui al comma 3 dell'articolo 58 del decreto legislativo 1° settembre 1993, n. 385, per le quali, come è stato chiarito con la risoluzione n. 3 del 3 novembre 2006, è venuto meno il carattere obbligatorio dell'annotazione prevista dall'articolo 2843 c.c.
Nelle fattispecie sopra indicate è necessario utilizzare gli appositi campi, eventualmente anche in formato libero, per fornire ogni elemento utile a far emergere con chiarezza le vicende evolutive del rapporto obbligatorio. E ciò anche in caso di variazioni che, pur non comportando una modificazione, in senso sostanziale, della posizione giuridica del creditore, coinvolgano, comunque, aspetti di tipo formale, quali, la denominazione o la ragione sociale del creditore, ovvero la forma sociale.
Qualora la vicenda modificativa del credito sia soggetta al particolare regime di pubblicità accessoria previsto dal citato articolo 2843 c.c. e non sia stata curata la prescritta annotazione, la comunicazione prevista dal comma 8-septies dell'articolo 13 del decreto legge n. 7/2007 non potrà che pervenire dal creditore iscritto, in coerenza peraltro con quanto disposto dall'articolo 2887, primo comma, c.c.
È stato inoltre predisposto un apposito campo libero, utilizzabile per l'indicazione di eventuali, ulteriori informazioni che fossero ritenute opportune (a titolo esemplificativo, l'eventuale vicenda successoria nel lato passivo del rapporto obbligatorio).
Una volta predisposta la comunicazione, il soggetto abilitato procede ad effettuare il relativo invio. è possibile utilizzare un unico file per la trasmissione di più comunicazioni, purché le stesse si riferiscano tutte ad ipoteche iscritte presso lo stesso Servizio o Sezione staccata di pubblicità immobiliare.
Ogni file, una volta pervenuto al sistema telematico dell'Agenzia, viene sottoposto in forma automatizzata ai controlli di conformità alle specifiche tecniche di cui all'allegato "A" del provvedimento 9 ottobre 2007.
In caso di non conformità alle suddette specifiche tecniche ed in caso di mancata sottoscrizione del file con firma digitale, la trasmissione si considera come non effettuata (cfr. articolo 1, comma 5, del provvedimento 9 ottobre 2007), ed in tal caso il sistema rende disponibile al mittente la relativa informazione.
In caso di esito positivo dei controlli di cui sopra, il file viene trasmesso al competente Servizio di pubblicità immobiliare e da questo assunto a protocollo in modo automatico in base al giorno di arrivo, indipendentemente dall'ora.
L'avvenuta trasmissione viene inoltre automaticamente segnalata al mittente dal sistema telematico.
L'Ufficio verifica giornalmente le comunicazioni telematiche pervenute e assunte a protocollo il giorno precedente e, quindi, procede ai necessari controlli sulla ricevibilità delle stesse.
Se la comunicazione contiene dati incompleti o formalmente inesatti, ovvero non è sottoscritta in conformità a quanto previsto dall'articolo 2 del provvedimento in esame - perchè sottoscritta o trasmessa da un soggetto non ricompreso negli elenchi dei soggetti abilitati - la stessa è inefficace ai fini della cancellazione e pertanto irricevibile.
In caso di esito positivo dei controlli sulla completezza ed esattezza formale dei dati contenuti nella comunicazione e sulla validità della firma digitale, l'Ufficio effettua le necessarie verifiche di coerenza e congruità della comunicazione con la formalità ipotecaria di riferimento; i controlli avranno ad oggetto, a titolo meramente esemplificativo: l'esistenza della formalità, la riferibilità dell'iscrizione al creditore che effettua la comunicazione, la corrispondenza dei datori di ipoteca indicati nella comunicazione con quelli presenti nella nota, ecc.
In tutti i casi in cui, a seguito dei predetti controlli e verifiche, emergano discordanze tali da rendere la comunicazione inefficace ai fini della cancellazione, l'Ufficio la dichiara inefficace ed irricevibile, provvedendo ad aggiornare in tal senso il protocollo.
Se l'esame ha invece esito positivo, l'Ufficio, aggiornato in conseguenza il protocollo, effettua l'inserimento della comunicazione nell'apposito registro, istituito con decreto interdirigenziale 23 maggio 2007.
Una volta completato l'esame delle comunicazioni contenute in ciascun file inviato ed effettuato il relativo aggiornamento del protocollo, il responsabile del competente Servizio di pubblicità immobiliare trasmette al creditore, per via telematica, l'attestazione contenente l'elenco delle comunicazioni, corredato del numero di protocollo assegnato a ciascuna di esse nonché del relativo esito.
L'avvenuta cancellazione viene inoltre successivamente segnalata dal sistema telematico.
Fino all'entrata in vigore del regime di obbligatorietà dell'invio telematico, le comunicazioni possono essere presentate su supporto informatico, in conformità alle specifiche tecniche di cui all'allegato "A" al provvedimento 25 maggio 2007.
In tal caso, ai fini del controllo della validità della firma, gli uffici effettueranno le necessarie verifiche sulla base degli elenchi cartacei depositati presso i medesimi uffici ai sensi dell'articolo 4 del predetto provvedimento.
Con circolare 12 del 8 novembre 2007 l'Agenzia ha fornito chiarimenti sulle disposizioni del provvedimento direttoriale 9 ottobre 2007 sopra illustrato e dettato istruzioni agli uffici sulle corrette modalità operative in ordine alla gestione delle comunicazioni di cui trattasi.
Cancellazione delle ipoteche
Ai sensi dell'art. 13, comma 8-decies, del decreto legge n. 7/2007, decorso il termine di trenta giorni dalla estinzione dell'obbligazione, attestata dalla comunicazione del creditore, il Conservatore – accertata la trasmissione della comunicazione stessa secondo le modalità previste dal provvedimento direttoriale 25 maggio 2007 nonché l'assenza di una comunicazione di permanenza dell'ipoteca – procede, entro il giorno successivo, alla cancellazione dell'ipoteca.
Come detto in premessa, i commi 8-sexies e seguenti dell'art. 13 del decreto legge n. 7/2007, introdotti dalla legge di conversione n. 40/2007, hanno introdotto una nuova ipotesi di perenzione delle ipoteche correlata all'avvenuta estinzione dell'obbligazione. Perenzione legale alternativa, «in deroga all'art. 2847 del codice civile, rispetto a quella "ordinaria" prevista dallo stesso articolo del codice civile, che si compie con il decorso del ventennio dalla data di iscrizione.
Nel caso in esame quindi, l'estinzione dell'obbligazione, oltre a determinare l'estinzione dell'ipoteca sotto il profilo sostanziale (cioè come garanzia reale dell'obbligazione), produce anche l'estinzione della sua efficacia come "iscrizione ipotecaria".
Le considerazioni sopra formulate hanno portato l'Agenzia del territorio, come accennato, ad attribuire alla "cancellazione" in esame la funzione di rendere conoscibile ai terzi l'estinzione o, comunque, l'intervenuta perenzione "speciale".
Pertanto, il nuovo procedimento non comporta la redazione di una nota e si esaurisce esclusivamente con gli adempimenti prescritti dal decreto interdirigenziale 23 maggio 2007. Parimenti, esso non contempla, in via meramente esemplificativa, l'effettuazione della materiale annotazione a margine dell'ipoteca, prevista dall'art. 2886, comma 2, del codice civile, che ha perso la sua efficacia precettiva per la fattispecie in esame anche per effetto dell'art. 13, comma 8-duodecies, del decreto legge n. 7/2007; il procedimento si conclude, quindi, con gli adempimenti prescritti dall'art. 3, comma 1, del decreto interdirigenziale 23 maggio 2007 mediante l'annotazione a margine nell'elenco in cui risulta registrata la corrispondente comunicazione della quietanza attestante la data di estinzione dell'obbligazione.
Quanto agli aspetti fiscali, si evidenzia che la cancellazione, della quale trattasi, non è assoggettata al pagamento di tributi.
Tale conclusione si fonda sulla considerazione che la cancellazione avviene d'ufficio ed indipendentemente dalla redazione di un'apposita domanda di annotazione in quanto riferita ad un'ipoteca che ha già perso anche la sua efficacia pubblicitaria. Quello del Conservatore è pertanto un atto dovuto da effettuarsi d'ufficio, derivante da un obbligo imposto per legge.
Poiché, peraltro, tale cancellazione d'ufficio avviene, in realtà, nell'interesse del corretto funzionamento del sistema di pubblicità immobiliare - rinvenibile nell'adeguamento dei registri immobiliari al reale stato di fatto, in modo da assicurare la conoscibilità dell'intervenuta perenzione legale anticipata dell'ipoteca - si ritiene assorbente la considerazione che tale interesse, in quanto assimilabile all' "interesse dello Stato" cui fanno riferimento sia l'art. 1 che l'art. 19 del decreto legislativo n. 347/1990, legittimi la non imponibilità dell'annotazione di cui trattasi.
Quanto sopra anche in coerenza con la previsione dell'art. 13, comma 8-septies, del decreto legge n. 7/2007, il quale esclude oneri per il debitore.
In tal senso si confronti la circolare 5/2007 dell'Agenzia del territorio.
Modalità di ispezione e certificazione del nuovo registro di cui al decreto interdirigenziale 23 maggio 2007
La conoscibilità delle comunicazioni inerenti le quietanze attestanti la data di estinzione dell'obbligazione, nonché la conoscibilità dell'avvenuta cancellazione delle relative ipoteche viene assicurata attraverso il servizio informatizzato di "ispezione ipotecaria", anche per via telematica. Le informazioni inerenti l'esistenza di comunicazioni e di conseguenti cancellazioni nell'apposito registro sono infatti evidenziate nell'elenco sintetico delle formalità, rilasciato a seguito di una ricerca nominativa, per immobile, o incrociata, nonché nella ispezione per nota, di seguito alla iscrizione cui sono riferite.
In coerenza con le previsioni dell'articolo 2673 del codice civile, potrà essere rilasciata, a richiesta, la certificazione delle risultanze del registro relative ad una determinata iscrizione ipotecaria, applicando l'importo previsto al punto 5.3.1 della tabella delle tasse ipotecarie e la relativa imposta di bollo, sulla richiesta e sulla certificazione ovvero copia conforme delle comunicazioni in parola.
Comma 8-novies dell'art. 13 del decreto legge n. 7/2007. Permanenza dell'ipoteca
Il comma 8-novies dell'art. 13 del decreto legge n. 7/2007 prevede, come è noto, che «l'estinzione non si verifica se il creditore, ricorrendo un giustificato motivo ostativo, comunica all'Agenzia del territorio ed al debitore, entro il medesimo termine di trenta giorni successivi alla scadenza dell'obbligazione, con le modalità previste dal codice civile per la rinnovazione dell'ipoteca, che l'ipoteca permane. In tal caso l'Agenzia, entro il giorno successivo al ricevimento della dichiarazione, procede all'annotazione in margine all'iscrizione dell'ipoteca e fino a tale momento rende comunque conoscibile ai terzi richiedenti la comunicazione di cui al presente comma».
In sintesi, in presenza di giustificati motivi, secondo quanto previsto dalla stessa disposizione, il creditore comunica al Conservatore la permanenza dell'ipoteca stessa.
Tale comunicazione, in virtù di quanto espressamente previsto dalla disposizione in esame, deve essere effettuata con le modalità previste per la rinnovazione dell'ipoteca e pertanto tramite la presentazione di una apposita nota.
Attesa la testuale previsione normativa - «… procede all'annotazione in margine all'iscrizione dell'ipoteca …» - tale nota assumerà la forma della domanda di annotazione. Per ciò che attiene le modalità di compilazione della nota (rectius: domanda), si ritiene che per la corretta rappresentazione della fattispecie in esame sia da utilizzare la dicitura "Permanenza dell'ipoteca ex art. 13, comma 8-novies, del D.l. n. 7/2007", con il codice generico 800.
Si ritiene peraltro opportuno precisare che nel quadro "D" della domanda di annotazione il creditore dovrà dichiarare che sussistono giustificate ragioni creditorie per il mantenimento dell'ipoteca.
Si rammenta inoltre che, ai sensi del combinato disposto del comma 8-novies citato e dell'articolo 2850, secondo comma, del codice civile, alla domanda di annotazione è sufficiente allegare copia della nota di iscrizione originaria.
Poiché il comma 8-novies in esame, pur disponendo che l'annotazione debba essere eseguita entro il giorno successivo alla sua presentazione, prevede che, fino a tale momento, la relativa comunicazione debba essere resa conoscibile ai terzi, l'Agenzia del territorio ha fornito indicazioni ai dipendenti uffici, affinché provvedano all'esecuzione della formalità nello stesso giorno della presentazione della domanda di annotazione (cfr., in proposito, la circolare n. 5 del 2007).
La formalità di annotazione è soggetta al pagamento delle imposte previste dall'art. 14 della Tariffa delle imposte ipotecarie oltre alle tasse ipotecarie ed all'imposta di bollo nella misura dovuta.
Dell'avvenuta presentazione della domanda di annotazione di permanenza dell'ipoteca il Conservatore fornisce menzione nel registro delle comunicazioni, come espressamente stabilito dall'art. 3, comma 2, del decreto interdirigenziale 23 maggio 2007, ove riferita ad un'ipoteca per la quale fosse già stata trasmessa la comunicazione attestante la quietanza.
[nota 1] Per il caso in cui l'iscrizione ipotecaria è estinta, l'ipoteca non è cancellata, ma non è venuto meno il diritto di chiedere l'iscrizione - per cui si può procedere ad una nuova iscrizione - si confronti Cass., sez. II, 16 febbraio 1994, n. 1505.
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