Obiettivo dell'intervento è fornire un contributo collaterale al merito specifico oggetto del Convegno, teso ad illustrare le attività svolte, le attività in corso e quelle future, e complessivamente lo scenario evolutivo in questo ambito, cercando di condividere una rappresentazione del percorso svolto e di quello futuro, dei prossimi anni, di condividere riflessioni e di trarre indicazioni dalla collazione di eventi riproposti in una prospettiva organica.

Le linee evolutive del cambiamento della pubblicità immobiliare sono basate su tre valori guida:

1. la semplificazione delle attività di trascrizione;

2. l'accessibilità alle informazioni - la pubblicità immobiliare ha risentito per molti anni di una difficoltà di accesso; è evidente che l'evoluzione tecnologica, ma anche la domanda più generale del pubblico e della società, chiede una facilità ed immediatezza di accesso di nuovo tipo, più efficace ed efficiente;

3. l'integrazione delle informazioni - è l'ambito più denso di implicazioni: l'integrazione delle informazioni che oggi osserviamo nei primi passi diventerà sempre più importante, pervasivo, ed è suscettibile di modificare pesantemente il modo di fare le cose, compresi gli atti ed i processi che riguardano le vostre attività.

Entrando più nello specifico, per capire meglio cosa si intende per semplificazione delle trascrizioni, partiamo da cose note:

il Modello Unico informatico è uno strumento ormai ben conosciuto, che, se osservato da un punto di vista non tecnico, del merito, ma nella sua dinamica evolutiva può fornire importanti spunti di riflessione; questo strumento è stato introdotto da alcuni anni, ha visto un avvio abbastanza buono, ma comunque lento e progressivo. Mentre, se osserviamo quello che è successo nell'ultimo anno, dai dati di un mese campione rappresentativo, risulta che le formalità presentate con il Modello Unico sono passate in un anno dal 48% al 78%. Quindi c'è una accelerazione nel processo di diffusione e ciò non è privo di conseguenze. Più precisamente, dal 1° aprile 2007 è scattata l'obbligatorietà, c'è stata la estensione della tipologia di atti che possono essere trattati in questo modo, e quindi tutti gli atti notarili devono essere inviati con il Modello Unico. Prossimamente, il 1° gennaio 2008, la possibilità di avvalersi del Modello Unico sarà estesa agli ufficiali giudiziari, ai segretari comunali e agli altri pubblici ufficiali ed in futuro anche ad altri soggetti. I volumi degli atti registrati provenienti da Modello Unico sono oggi quantità estremamente rilevanti compresi tra 150-400 mila/mese.

Tra le ulteriori linee di semplificazione, già pianificate, c'è l'invio telematico del titolo. Questa possibilità potrebbe essere vista come una ulteriore comodità, in realtà è un evento importante perché segna una strada di sviluppo e costituirà una piattaforma sulla quale innestare ulteriori evoluzioni. è evidente che tutte queste attività stanno progressivamente realizzando l'obiettivo della completa dematerializzazione, determinando la scomparsa del supporto cartaceo e ciò fornisce la piattaforma per ulteriori nuovi sviluppi.

Sul tema della cancellazione di ipoteche sono stati effettuati numerosi interventi.

Già dal mese di giugno è stata attuata una procedura manuale sostituita dal 5 novembre 2007 con l'invio telematico facoltativo delle comunicazioni per la cancellazione di ipoteca secondo le modalità previste dalla legge 40 del 2 aprile 2007. Dal 4 giugno al 12 novembre 2007 le comunicazioni inserite nel registro sono state 123.672 e quelle annotate sono state 120.011.

Dal 1 marzo 2008 l'invio telematico passerà dalla fase facoltativa alla fase obbligatoria. Anche qui stessa direttrice di sviluppo: la progressiva eliminazione del supporto cartaceo e quindi l'apertura a possibilità ulteriori.

Ancora più in là nell'orizzonte temporale vediamo l'invio telematico delle denunce di successione, processo già affrontato ma che ha avuto una battuta d'arresto per una modificazione della normativa relativa agli aspetti fiscali della successione.

Avremo presto anche la possibilità di un invio telematico per gli atti relativi a province dove vige il sistema tavolare.

Stiamo inoltre lavorando per poter superare la necessità di eseguire le annotazioni a margine delle note originali, non perché sia un fatto cruciale ma perché rientra in quelle attività che diventano essenziali per modificare i processi, premessa necessaria per accedere ad ulteriori sviluppi.

Passando ora all'accessibilità delle informazioni, ci sono stati diversi interventi normativi che hanno permesso di realizzare concreti miglioramenti. Soltanto da un paio di mesi abbiamo potuto aprire un servizio di consultazione delle banche dati delle Conservatorie dei registri immobiliari, disponibile a chiunque con pagamento telematico. Evidentemente questo non è un servizio molto appetibile, nel senso che questa materia è di fatto per la sua struttura riservata agli addetti ai lavori, però costituisce una premessa da non sottovalutare.

Dal 1° gennaio 2008 saranno modificate tutte le modalità per l'accesso ai servizi telematici, quelli oggi forniti da Sister, con modalità diverse, con possibilità di pagamento telematico e con stipula per adesione al servizio che prescinde dalla necessità di scambio di documenti cartacei. Riguardo la diffusione degli accessi è utile ricordare i numeri: già oggi contiamo 3-4 milioni di consultazioni ipotecarie al mese. è evidente che un servizio che ha una tale diffusione è destinato a diventare un servizio critico e deve quindi averne tutti gli attributi.

Le linee evolutive, per quello che riguarda l'accessibilità alle informazioni, si fondano su alcune attività che sono state svolte e praticamente concluse quali l'acquisizione ottica delle note di trascrizione ed iscrizione degli ultimi 20 anni. Su tale base informativa sarà possibile sviluppare nuovi servizi quali una ricerca nominativa su tutto il territorio nazionale e nuove modalità di accesso alle informazioni ipotecarie maggiormente orientate alle attività di impresa come, ad esempio, la possibilità di ottenere informazioni in formato dati e non in formato documenti, perché molte di queste informazioni debbono poi essere inserite in processi in genere automatici.

Un'altra iniziativa prevista per migliorare l'accessibilità alle informazioni è la ricerca storica_. Nelle linee evolutive per l'accessibilità un evidente ostacolo è costituito dagli archivi cartacei non digitalizzati. Una possibile soluzione che si sta esaminando, prevede la possibilità di richiedere per via telematica documenti ed informazioni ancora su supporto cartaceo, che verrebbero quindi digitalizzati e restituiti in forma elettronica.

Ancora un altro aspetto relativo all'accessibilità è la modalità di ricerca delle informazioni: oggi è molto stereotipata e complessa. La tecnologia offre nuove possibilità, motori di ricerca più intelligenti che permettono quindi di aprire l'accessibilità a persone non necessariamente specializzate. Ed infine un'altra linea da tener presente è quella relativa alla semplificazione del linguaggio: quello che utilizziamo per rendere le informazioni disponibili nei registri è molto complicato, al limite, a volte, della comprensibilità.

Infine l'integrazione delle informazioni: ci sono già alcuni esempi di integrazione che sta avvenendo anche se siamo ai primi passi. Per quanto riguarda l'Agenzia la prima importante integrazione è quella che dovrebbe avvenire tra le informazioni dei registri immobiliari e le informazioni catastali con la costituzione dell'Anagrafe immobiliare integrata. Per raggiungere questo risultato è stato ed è ancora necessario compiere una serie di attività molto impegnative: è stato necessario recuperare l'arretrato documentale, migliorare la qualità delle informazioni, affinché potessero essere integrate, ed è necessario che tutti i flussi che alimentano queste informazioni avvengano sempre più in forma digitale per garantirne la qualità. Questo lavoro è a buon punto e comincerà presto a produrre i suoi effetti.

Un altro tipo di integrazione delle informazioni dei registri immobiliari è verso l'Osservatorio del mercato immobiliare: è evidente che molte informazioni, già presenti nei registri, opportunamente organizzate ed integrate, possono costituire una risorsa importante per ulteriori utilizzi ed attività. La recente introduzione del prezzo valore sicuramente va in questa direzione e permette di integrare alcune informazioni e di alimentare altre linee di attività.

Un ulteriore esempio di integrazione molto significativo e suscettibile di ulteriori rapidi sviluppi è quello verso la fiscalità locale. Sono state attivate piattaforme e metodologie per l'interscambio delle informazioni con enti locali. Ciò permette di semplificare i processi amministrativi e rende più efficace la gestione della fiscalità locale. è stato attivato dal 1° gennaio 2007 il portale per i Comuni al quale si sono iscritti più di 5.500 Comuni, che quindi sono in grado di trasferire le informazioni nei loro sistemi. Le informazioni fornite riguardano i dati catastali e gli atti di trasferimento inviati tramite Modello Unico e permettono ai Comuni di espletare una più efficace pianificazione territoriale e controlli più cogenti a supporto della fiscalità locale (Ici, Tarsu, ecc). In prospettiva questa è una linea di sviluppo che vedrà cambiamenti importanti: uno dei primi potrà riguardare la eliminazione dell'obbligo della denuncia di variazione Ici. A breve sarà emanato un provvedimento dell'Agenzia che renderà possibile tale semplificazione.

La tavola "Sintesi dell'evoluzione dei servizi nel tempo" riepiloga le attività che sono state descritte collocandole, oltre che per tipologia, per fascia temporale. Ci sono molte attività che sono state svolte o che sono in corso, mentre altre attività, tra quelle che abbiamo enumerato, sono già pianificate, ed altre ancora costituiscono il nostro portafoglio in formazione e sono collocate temporalmente in una fase successiva.

Tutto questo cambiamento ha bisogno di una infrastrutturazione, di una architettura tecnologica in grado di sostenerlo. La tavola "Sviluppo architettura tecnologica" espone schematicamente il tipo di architettura verso la quale stiamo migrando e che dovrà servire da piattaforma a questa intensa evoluzione. Come sapete proprio in questo periodo stiamo cominciando a migrare i nostri sistemi, oggi distribuiti per quello che riguarda i servizi di pubblicità immobiliare, verso un sistema centralizzato.

Il nuovo sistema permetterà una maggiore regolarità ed uniformità nei livelli di servizio erogati, un sistema di conservazione a norma dei documenti in formato digitale, ed un servizio di disaster recovery, in grado di subentrare in caso di incidenti rilevanti. Queste caratteristiche sono oramai indispensabili, in considerazione della quantità, della intensità e della natura delle transazioni che devono essere eseguite.

Sempre a livello centrale, sarà realizzato un sistema di integrazione tra le informazioni censuarie e le informazioni dei registri immobiliari.

Una prima riflessione da condividere: tutto il cambiamento illustrato è avvenuto nell'arco di alcuni anni, con una netta prevalenza degli ultimi 6-8, ed è stato sostenuto da una serie di provvedimenti normativi di vario rango, di varia natura, tutti estremamente sofferti nella formulazione, sofferti nella fase di promulgazione e sofferti nella fase di implementazione. Non è possibile sostenere un processo di cambiamento veloce con questo tipo di approccio! Evidentemente per quello che riguarda l'aspetto normativo è sempre più necessario che vengano realizzati interventi di due tipi: uno di supporto, costituito da norme abilitanti, e l'altro di indirizzo, che segna una direttrice di sviluppo, toglie ambiguità ed incertezze tecniche e consente uno sviluppo più rapido. Un esempio di queste tipologie, che a mio avviso hanno funzionato meglio, è data dal codice della amministrazione digitale, che è un compendio organico che ha permesso di superare una serie di questioni, e l'altro è quello che ha reso possibile l'introduzione della firma digitale superando le ambiguità sugli standard tecnologici e comunque segnando una direttrice di sviluppo.

Ci sono chiaramente diverse questioni ancora aperte sul piano tecnologico per quello che riguarda la firma digitale qualificata, la marca temporale, la localizzazione. Sono tutte questioni che però troveranno in tempi abbastanza rapidi una loro risposta.

In conclusione, quali indicazioni circa il futuro è possibile trarre da quanto esposto?

Le curve di sviluppo che si applicano molto bene alla biologia ed ai fenomeni sociali si applicano sicuramente anche alla tecnologia. Queste curve mostrano che le tecnologie hanno una fase di incubazione, una fase di sviluppo rapido ed hanno una fase di attenuazione, di saturazione, per essere poi sostituite da nuove curve tecnologiche.

E quindi questa è la forma del futuro per tutta una serie di eventi e sicuramente anche quelli che stiamo trattando. Il problema è capire dove siamo in questa curva, se siamo all'inizio, a metà o in fondo. Le indicazioni che abbiamo, l'andamento delle attività, gli sviluppi concomitanti, fanno ritenere verosimile che noi siamo nella zona di inizio della rampa di accelerazione. La prossima fase di sviluppo della pubblicità immobiliare si preannuncia molto più rapida ed intensa della precedente.