La vendita di quote indivise di porzione materiale della massa comune
La vendita di quote indivise di porzione materiale della massa comune
di Antonio Testa
Notaio in Monza

La questione della vendita della quota indivisa da parte di un compartecipante alla comunione a favore di un terzo estraneo ad essa, determina problematiche di non poco conto soprattutto in relazione agli effetti che la vendita produce tra le parti e nei confronti dei terzi, tra i quali rientrerebbero anche gli altri comproprietari.

La complessità di tali problematiche, alle quali la dottrina e la giurisprudenza non sempre hanno dato soluzioni univoche, dipende non soltanto dalla compresenza, in materia di comunione, di due categorie di norme, l'una principale, quella dettata in materia di comunione ereditaria e l'altra - per così dire - complementare, quella dettata in materia di comunione ordinaria, ma altresì dalla possibilità del diverso modo di atteggiarsi dell'autonomia negoziale delle parti in tale ambito contrattuale e quindi dalle diverse sfaccettature che, pur attraverso l'utilizzo di un medesimo nomen iuris, il contratto potrà concretamente assumere.

Principio generale in materia di comunione è quello sancito dall'articolo 1103 c.c. secondo il quale ciascuno dei partecipanti ha la libera disponibilità della propria quota, salvo i limiti che possano derivare da specifici accordi, intervenuti tra i comunisti, volti a costituire un eventuale obbligo di restare in comunione per un determinato periodo di tempo, comunque non superiore ai dieci anni, o piuttosto determinanti un obbligo di disporre della cosa comune solo se insieme ed indivisamente. Sicché la vendita della quota del bene o dei beni della comunione è, almeno di principio, valida e pienamente efficace senza che alcuno dei compartecipi possa opporvisi. Una recente pronuncia della Suprema Corte (Cass. 2004/4965) ha addirittura ammesso la piena validità dell'atto di vendita della quota indivisa anche qualora il bene fosse stato trattato e considerato dai comunisti come cosa inscindibile, con l'unica conseguenza che, in tal caso, vi sarà una mera inopponibilità del contratto nei confronti del comproprietario che non abbia preso parte alla stipula dell'atto di cessione, senza tuttavia alcuna conseguenza sulla piena validità di quest'ultimo.

Dal tenore letterale dell'art. 1103 c.c. può facilmente evincersi, inoltre, come il principio della libera disponibilità del diritto del singolo partecipante alla comunione acceda, non soltanto all'intera sua quota, ma anche ad una parte di essa. Se, infatti, l'unico limite imposto dalla norma è che l'agente disponga nei limiti della sua quota, pare alquanto scontato che egli possa disporre dell'intera sua quota di spettanza o anche solo di una parte di essa.

La questione, invece, diventa alquanto complessa allorché, nell'ambito del contratto di cessione, le parti non abbiano inteso far riferimento alla quota ideale di spettanza del disponente sulla massa comune, ma abbiano inteso riferirsi ad una porzione materialmente determinata dell'unico bene facente parte della massa comune o piuttosto, quando la massa comune è costituita da una pluralità di beni, ad uno o più beni facenti parte della stessa o ad una quota ideale inerente uno solo dei beni oggetto della massa. In questo caso pare opportuno fare preventivamente una breve digressione su alcuni concetti fondamentali che attengono alla comunione.

Ciascuno dei condomini, come abbiamo visto, a mente di quanto sancito dall'art. 1103 c.c., ha la facoltà di disporre del proprio diritto, ma non è un caso che, come dice la stessa richiamata norma, in relazione alla cosa (che costituisce la proiezione materiale della quota di spettanza di ciascun compartecipe), il singolo condomino abbia unicamente il potere di cederne il godimento, ma non la titolarità. A tale uopo conviene richiamare la scolastica distinzione tra il concetto di res quota ed il concetto di res quanta. Quando un fondo appartiene a più soggetti indivisamente, il diritto di ognuno dei partecipanti alla comunione non ha per oggetto una parte fisicamente determinata del bene comune ma, secondo la teoria assolutamente predominante in materia di comunione, investe questo nella sua totalità; tuttavia il diritto del singolo compartecipe subisce una naturale limitazione nell'omologo diritto dell'altro comunista. Sulla base di tale ricostruzione dogmatica si è reso necessario pervenire alla creazione di un elemento ideale capace di consentire, in qualche modo, l'individuazione del diritto di ciascun comproprietario che sia quantificabile in relazione alla compressione che tale diritto subisce in dipendenza della presenza dei diritti vantati dagli altri comunisti. Tale rappresentazione della misura ideale del diritto che ciascun comproprietario ha sulla massa comune, viene comunemente identificata come res quota. A tale misura ideale farà riscontro, al momento della cessazione dello stato di comunione, l'attribuzione del diritto, al singolo condividente, su una porzione fisicamente determinata della massa comune, definita "res quanta", il cui valore dovrà tendenzialmente corrispondere al valore assunto dalla quota ideale di cui egli disponeva sulla massa.

Il vecchio codice civile del 1865, approcciando il concetto di quota della comunione, aveva affermato il principio della piena proprietà della quota spettante a ciascuno dei condomini, con ciò inducendo ad una "oggettivizzazione" della quota stessa che finisce per confondere i confini tra la "materialità" e l' "idealità" della stessa; il che consentiva probabilmente notevoli sgravi alla complessità della questione che qui ci si pone. L'art. 1103 del nuovo codice, invece, non ponendo alcun accento sul concetto dell'appartenenza in proprietà della quota, si limita a consentire, al singolo comproprietario, la facoltà di disporre del proprio diritto sulla comunione nei limiti della quota di sua spettanza. Il legislatore del '42, in pratica, sembra avere alquanto ridimensionato, in costanza di comunione, la rilevanza della proiezione materiale della quota, limitandosi a consentire, come sostenuto da Perlingieri [nota 1], unicamente l'attribuzione della medesima posizione, goduta nella comunione dal singolo comproprietario, all'acquirente della quota di quest'ultimo. Questo processo di smaterializzazione del concetto di quota ha conferito particolare rilevanza alla res quota a discapito della res quanta la cui valutazione, in termini giuridici, verebbe ad essere confinata unicamente al momento della cessazione dello stato di comunione.

Tuttavia è anche vero come l'assunta e ormai quasi genericamente riconosciuta natura dichiarativa della divisione alla quale, sulla scorta del principio sancito dall'art. 757 c.c. (richiamato in materia di comunione ordinaria dall'art. 1116 c.c.), è ricollegato il suo effetto retroattivo in relazione all'acquisizione della titolarità della res quanta in capo a ciascuno dei condividenti sin dal momento della costituzone dello stato di comunione, induce a ritenere possibile, medio tempore (tra la creazione dello stato di comunione ed il suo scioglimento), in capo a ciascun comunista, la facoltà di disporre anche di quella che possa ritenersi la potenziale res quanta di cui egli potrà essere assegnatario al momento della cessazione dello stato di comunione.

Il problema sarà quello di individuare quali effetti giuridici potranno concretamente conseguire dalla ammessa cedibilità della potenziale res quanta (cioè - per dirla con altri termini - dalla cessione di una porzione fisicamente individuata della massa comune) a fronte di una norma, quella dell'articolo 1103 c.c. che, in relazione alla proiezione materiale della res quota (della quale ultima si ammette la piena disponibilità), consente esclusivamente la cessione del godimento. Mentre, infatti, la cessione della quota, intesa come misura ideale del diritto di ciascuno sulla massa comune, attribuisce al cessionario la medesima posizione giuridica del cedente rispetto alla comunione, la cessione di una porzione della massa materialmente e fisicamente individuata non potrà consentire una successione nell'universum ius di cui il cedente comproprietario è titolare rispetto alla comunione. La posizione giuridica del comproprietario è infatti una posizione giuridica complessa che, per effetto della cessione effetuata dal singolo compratecipe a terzi, non sempre potrà integralmente trasmigrare in capo al terzo acquirente.

Sotto questo aspetto, la valutazione della posizione giuridica concretamente trasmissibile all'avente causa dipende proprio da come, in relazione al suo oggetto, il contratto di cessione sia venuto ad atteggiarsi. Il compito dell'interprete sarà quello, pertanto, di individuare l'esatto oggetto della vendita posta in essere dal comproprietario (vendita dell'intera quota, di una parte ideale di essa, di una porzione materialmente determinata della massa comune, o addirittura dell'esito divisionale) e valutare, in base appunto al diverso atteggiarsi della cessione, entro quali limiti l'avente causa possa assumere la medesima posizione del proprio dante causa, essendo unicamente ricollegabile alla soluzione di tale questione l'individuazione degli esatti effetti del contratto posto in essere.

Alla questione è, a ben vedere, strettamente collegato l'annoso problema della individuazione dell'esatto concetto di "avente causa" di cui parla la norma dell'articolo 1113 c.c. Nell'interpretazione di tale norma, la dottrina ha incontrato non poche difficoltà nel coniugare il concetto di "avente causa", introdotto dalla norma e riferentesi a soggetti i quali non sono partecipanti al rapporto di comunione e quindi non sono parte in senso sostanziale della divisione, con il generale concetto di acquirente della quota il quale, essendo un successore in universum ius del titolare cedente la quota stessa, non potrà che essere parte sostanziale della divisione in assenza della cui partecipazione la medesima divisione sarebbe del tutto invalida e non solo eventualmente inopponibile, come sancito dalla norma dell'art. 1113 c.c. In realtà sembrerebbe preferibile la tesi di chi sostiene che il concetto di "avente causa" di cui parla la norma dell'art. 1113 c.c. si attagli unicamente a colui che si è reso cessionario, non del diritto di proprietà sulla quota ideale di partecipazione alla comunione, ma, o di un diritto reale più limitato, o del diritto di proprietà su uno o più beni della massa materialmente e fisicamente individuati o su una porzione materiale degli stessi, che siano stati fatti oggetto di cessione prima dell'intervenuta cessazione dello stato di comunione. Con la profonda differenza che, mentre in relazione a quest'ultima fattispecie, gli "aventi causa" saranno solo degli interventori non necessari alla conservazione della piena validità della divisione, titolari esclusivamente di un diritto di assistere, controllare e collaborare alle operazioni divisionali, e di un eventuale diritto di opposizione alla divisione stessa, nei limiti determinati dall'art. 1113 c.c., ma essendo comunque privi di qualsiasi potere dispositivo in ordine alla divisione medesima, in relazione alla prima fattispecie, l'avente causa è un partecipante imprescindibile alla divisione stessa, pena l'invalidità dell'atto di divisione.

Scendendo nel dettaglio delle diverse situazioni negoziali che possono venire a determinarsi in relazione alla cessione che un compartecipante alla comunione possa fare dei propri diritti vantati sulla massa comune, l'ipotesi più comunemente verificabile è quella della vendita, da parte del singolo comproprietario, dell'intera quota di propria spettanza sulla comunione. In tal caso il singolo compartecipe avrà alienato un diritto di comproprietà sulla massa comune, pari all'intera quota ideale di propria spettanza. Di conseguenza l'acquirente di tale diritto sarà divenuto titolare del diritto di condominio spettante al proprio dante causa e quindi dell'intera complessa posizione giuridica spettante a quest'ultimo, con conseguenziale sostituzione, nell'ambito della comunione, dell'avente causa al dante causa nella medesima integrale posizione giuridica ricoperta da quest'ultimo al quale egli sarà succeduto, sia nel diritto di comunione, sia in tutti gli altri diritti, doveri e facoltà, accessori alla compartecipazione. La cessione della quota non potrà che avere effetti reali immediati, essendo, tra l'altro, il cedente sostituito dall'acquirente all'atto della successiva divisione. A tale fattispecie non risulterebbe applicabile, secondo la giurisprudenza e la dottrina dominanti (Branca, Fedele, Santoro-Passarelli, Grosso), la disposizione di cui all'art. 1113 c.c. in quanto l'avvenuta sostituzione dell'avente causa al dante causa ha determinato una sostituzione soggettiva nello stato di comunione in dipendenza della quale la divisione non potrà essere compiuta senza la inderogabile partecipazione del nuovo comunista al posto del proprio dante causa la cui partecipazione alla divisione è ormai inutile; e ciò indipendentemente dall'anteriorità della trascrizione dell'atto di cessione rispetto alla trascrizione dell'atto di divisione o della trascrizione della relativa domanda giudiziale. Perciò non rientra nella figura di "avente causa" individuata dall'articolo 1113 c.c. quella dell'acquirente dell'intera quota di partecipazione del comproprietario cedente.

Qualche dubbio può aversi in caso di cessione dell'intera quota di partecipazione rispetto ad una comunione ereditaria. La giurisprudenza più risalente ed una parte della dottrina (in particolare Cicu e Fedele) hanno affermato come, in presenza di comunione ereditaria, il singolo coerede - pur in presenza della cessione dell'intera sua quota ereditaria - non perda comunque la propria qualità di erede; ed in particolare egli, pur avendo dismesso i diritti patrimoniali relativi alla quota, sarà rimasto titolare di una serie di situazioni (obblighi di collazione, titolarità degli obblighi relativi al passivo ereditario, diritto di succedere nel possesso, legittimazione attiva all'azione di petizione ereditaria) strettamente personali ed intrasmissibili. A seguire tale tesi si dovrebbe pervenire alla conclusione per cui, ferma l'efficacia reale della cessione della quota, tale efficacia reale sarebbe comunque annacquata dalla necessità della compresenza, in sede di divisione, in relazione alla quota di compartecipazione oggetto della vendita, sia del coerede alienante, sia del proprio avente causa, al fine di pervenire ad una valida cessazione dello stato di comunione, anche in considerazione che con la divisione potrebbero doversi sistemare anche rapporti estranei alla cessione della quota ereditaria. La più recente giurisprudenza (Cass. 90/7862; Cass. 87/4322; Cass. 82/3788) nonché la dottrina più moderna (Burdese, Alvino, Taranto) sono, invece, orientati nel senso di considerare il coerede alienante della quota, definitivamente estraneo alla comunione soprattutto alla luce di un corretto ricorso al principio generale dell'interesse ad agire sancito dall'art. 100 del c.p.c. e della considerazione che il sistema del retratto successorio ex art. 732 c.c. determina l'esercizio del riscatto da parte degli altri coeredi, non nei confronti del coerede alienante, ma nei confronti del suo acquirente e di ogni ulteriore avente causa. Ciò non esclude che il coerede cedente sia comunque partecipe della successione ereditaria, ma il suo intervento, necessario solo quando ricorrano determinate situazioni giuridiche che, in quanto intrasmissibili, lo riguardano personalmente come coerede, non è immanente alla divisione stante che, della quota alla quale pure quella divisione si riferisce, egli si è definitivamente liberato.

Apparentemente diverso è il caso in cui il partecipante alla comunione decida di vendere, non l'intera sua quota di compartecipazione, ma una parte della stessa idealmente considerata quale quota di diritto rappresentata da una frazione numerica della massa comune. In questa ipotesi secondo alcuni, si creerebbero due comunioni distinte: l'una, quella originaria, formata da tutti i comunisti originariamente partecipanti alla comunione; l'altra, quella nuova, alla quale parteciperà, unitamente agli altri comunisti (escluso il compartecipe alienante), l'acquirente della quota. A ben vedere, la ricostruzione del fenomeno in tali termini, a parte la farraginosità, non sembra essere supportata da alcuna esigenza giuridica concreta. La fattispecie in questione non appare dissimile da quella dianzi prospettata, con la sola differenza che, a partecipare alla divisione, sarà chiamato, quale parte sostanziale del rapporto, unitamente agli altri comunisti e all'acquirente della porzione di quota, anche il comproprietario alienante il quale sarà titolare del diritto sulla comunione, limitatamente alla porzione di quota rimastagli. Perciò, così come affermato in relazione alla prima fattispecie sopra considerata, nemmeno a tale ipotesi risulta applicabile il disposto del'art. 1113 c.c. in quanto, anche in questo caso, l'acquirente della porzione di quota non potrà essere considerato "avente causa" ai fini di cui alla norma in esame. Egli non dovrà essere semplicemente "chiamato ad intervenire" alla divisione, perché la divisione abbia effetto nei suoi riguardi, ma deve necessariamente essere parte in senso sostanziale della divisione perché la divisione possa considerarsi valida. La vendita di una porzione ideale della quota di spettanza del singolo comunista avrà determinato, come unico effetto, un allargamento soggetivo della comunione che comprenderà un ulteriore condividente, ma conserverà, come la vendita dell'intera quota, una efficacia pienamente reale. Se poi il comproprietario-venditore non possa, in tal caso, ritenersi definitivamente escluso dalla partecipazione alla divisione, ciò non dipende dalla "obbligatorietà" o dal "condizionamento" che affligge quella vendita (il che farebbe sì che debba partecipare alla divisione, quale parte sostanziale, l'alienante, alla stregua di quanto si ricava indirettamente dall'art. 1113 c.c., essendo l'acquirente semplicemente un "chiamato ad intervenire") sibbene dal fatto che egli è rimasto parte sostanziale della comunione in quanto titolare ancora di quella porzione di quota di partecipazione residuata da quella alienata.

Quando, invece, il singolo comproprietario alieni ad un terzo estraneo alla comunione, non una quota ideale sulla massa comune (pari o inferiore alla quota di propria spettanza, come visto nelle fattispecie fin qui trattate), ma una porzione fisicamente determinata dell'unico bene comune, o, in presenza di una massa costituita da più beni, il singolo comproprietario pervenga alla vendita di una quota ideale indivisa di uno specifico bene fisicamente determinato tra quelli facenti parte della massa, in tal caso l'identificazione materiale di una porzione determinata dell'unico bene della massa o l'identificazione del bene, tra i diversi facenti parte della massa, cui fa riferimento la quota ideale venduta, potrà comportare il rischio che il bene (nel caso di pluralità di beni della massa) o la porzione del bene (nel caso di unicità del bene della massa) individuato nel contratto di vendita venga, in sede di divisione, attribuito ad un soggetto condividente diverso dal venditore.

Si comprende agevolmente come, in presenza di una tale fattispecie, la vendita difficilmente potrà qualificarsi ad effetti reali. Di fronte al dubbio di come poter qualificare il rapporto, la dottrina ha risposto in maniera differente. L'unico elemento che accomuna forse le diverse tesi dottrinali è costituito dalla necessità di fare riferimento alla effettiva volontà che le parti abbiano inteso conseguire attraverso il contratto posto in essere.

Secondo alcuni Autori [nota 2], se al momento della conclusione del contratto di vendita della porzione indivisa concretamente individuata rispetto all'unico bene della massa o della quota ideale su uno dei beni della massa anch'esso contrattualmente individuato, le parti si siano rappresentate il futuro ingresso di quella singola porzione dell'unico bene (o di quel bene individuato tra i tanti facenti parte della massa comune) nella piena ed esclusiva disponibilità dell'alienante e su tale presupposto abbiano concluso la vendita, le parti hanno certamente concluso una vendita ad efficacia obbligatoria. Potrà discutersi se debba trattarsi di vendita di cosa altrui o di vendita di cosa futura. A tal fine sembrerebbe largamente preferibile la futurità all'altruità poiché la porzione del bene (o la quota sul singolo bene) materialmente individuato nel contratto non può dirsi attualmente aliunde, in quanto pur sempre facente parte di quella comunione alla quale è soggetto partecipante il soggetto alienante, ma può dirsi attualmente "futuro" in quanto estraneo, nella sua integrale essenza, al patrimonio disponibile del disponente. Inoltre, a conferma della tesi della futurità e non dell'altruità del bene, la considerazione che, anche quando il bene, in sede di divisione, dovesse toccare ad altri, questa rappresenterebbe una eventualità che il comunista alienante e l'acquirente, al momento della conclusione del contratto, non hanno inteso prendere in considerazione, non essendo essi pervenuti alla determinazione di alcun obbligo (sia pure implicito), a carico del venditore, di acquistare il bene dall'altro condividente che sia risultato assegnatario della porzione materiale a suo tempo ceduta o che sia risultato assegnatario del bene (tra i tanti facenti parte della massa) del quale a suo tempo è stata ceduta la quota.

Più articolata, invece, la tesi sostenuta in dottrina dal Branca [nota 3], che rappresenta poi le conclusioni dottrinali che possono dirsi oggi dominanti, il quale tende a distinguere due ipotesi a seconda della diversa rappresentazione che le parti si siano proposte con il contratto di alienazione. Secondo questo Autore è possibile che le parti, in sede di alienazione della porzione concretamente individuata sul singolo bene oggetto della massa o della quota ideale su un singolo bene concretamente individuato tra i diversi beni facenti parte della massa, abbiano inteso postergare gli effetti dell'acquisto alla conclusione delle operazioni divisionali. Si avrebbe, in tal caso, la cosiddetta "vendita dell'esito divisionale" ("Ti vendo la porzione del terreno definita dalla tratta A-B-C-D in quanto attribuitami in sede di divisione" oppure "Ti vendo la quota di un terzo del fondo Tusculano facente parte della comunione in quanto attribuitomi in sede di divisione"). Se le parti hanno fatto riferimento unicamente alla situazione ex post, quella che si determina a completamento delle operazioni divisionali, in tal caso il contratto, per quanto riguarda il diritto venduto è immediatamente valido, essendo la sua causa rintracciabile nello scambio tra il diritto di comunione sul singolo bene contro il corrispettivo rappresentato dal prezzo di cessione, ed essendo l'autonomia negoziale riconosciuta alle parti, comunque in tal caso meritevole di tutela, ma si tratterà di un contratto la cui efficacia è sospensivamente condizionata all'attribuzione, in sede divisionale, del bene, di cui è stata ceduta la quota, al condividente alienante. In questo caso la vendita sarà ad efficacia reale condizionata e, in quanto sospensivamente condizionata, attribuirà all'acquirente unicamente una aspettativa, ma non il diritto oggetto del contratto se non quando si sarà verificato l'evento condizionante, con la conseguenza che l'acquirente non potrà acquisire una disponibilità immediata, nemmeno in termini di mero godimento sul bene, e alla divisione parteciperà, quale parte sostanziale, unicamente il condividente alienante sotto condizione sospensiva, mentre l'acquirente della quota non potrà neppure essere ricompreso tra coloro che la norma dell'art. 1113 c.c. definisce "aventi causa" (i quali dovranno essere chiamati quali intervenienti necessari alla divisione, pena l'inopponibilità della stessa nei loro confronti) in quanto questi diviene tecnicamente "avente causa" ad esito divisionale avvenuto e dunque dopo la divisione.

Se, invece, le parti non si sono rappresentate la situazione con riguardo agli esiti dell'effetto divisionale, ma hanno inteso concludere un contratto immediatamente efficace e non sospensivamente condizionato, il contratto assumerebbe valenza di contratto aleatorio consistendo l'alea dell'acquirente nella eventualità di non poter acquisire concretamente quella porzione dell'unico bene della massa (o la quota sul bene concretamente individuato tra i diversi beni della massa) oggetto del proprio contratto di acquisto, qualora la porzione individuata contrattualmente dell'unico bene della massa o il singolo bene di cui avrebbe acquistato la quota ideale, in sede divisionale, fosse assegnato ad altro compartecipe diverso dal suo alienante, potendo acquistare, al più, per effetto della surrogazione di cui al comma IV dell'art. 2825 c.c., il diritto sulla somma eventualmente assegnata all'alienante stesso, in luogo del bene. In tal caso al contratto si dovrà riconoscere un effetto meramente obbligatorio tra le parti. L'acquirente, infatti, pur acquisendo una immediata facoltà di godimento della porzione del bene cedutagli o del bene di cui gli è stata ceduta la quota ideale e pur rientrando tra i soggetti che, a mente di quanto disposto dall'articolo 1113 c.c., vengono definiti "aventi causa" e quindi potranno partecipare alla divisione in qualità di necessari "chiamati ad intervenire", non potrà dirsi tout court un sostituto del comunista alienante in quanto sarà quest'ultimo a conservare la titolarità del potere di gestione e di amministrazione della cosa comune, unitamente agli altri comunisti, nonché la posizione di parte sostanziale nell'ambito della divisione.

In entrambe le ipotesi considerate è da tener presente che, quando la divisione sia concernente beni immobili, non ha effetto nei riguardi di un avente causa da un partecipante alla comunione il principio della priorità delle trascrizioni sancito dall'art. 2644 c.c. per cui se un comunista alienasse un immobile facente parte della comunione con atto immediatamente trascritto, il diritto dell'acquirente non potrebbe dirsi salvo rispetto al diritto acquisito da altro condividente sullo stesso immobile in sede di assegnazione divisionale, ancorché la trascrizione della divisione fosse effettuata successivamente alla trascrizione della vendita.

La questione però si complica ulteriormente in presenza di una pluralità di masse. Una ormai risalente ma consolidata tesi giurisprudenziale inaugurata con una pronuncia della Suprema Corte del 1947, afferma come, in presenza di distinti ed autonomi titoli generativi di comunione, si debba pervenire, indipendentemente dalla coincidenza soggettiva dei partecipanti, a tante divisioni quante sono le comunioni autonomamente considerabili in dipendenza dei distinti titoli che le hanno generate. La sentenza, che di fatto ha introdotto il complesso principio fiscale delle masse plurime, poi più volte rivisto e mitigato negli anni, era stata emessa al fine di evitare facili frodi fiscali, e perciò con un intento che esula da problematiche squisitamente appartenenti al diritto sostanziale. Tuttavia continua ad essere dominante il criterio per cui, in presenza di una pluralità di masse generate da una pluralità di titoli di acquisto, esse debbano essere trattate, in sede di cessazione del rapporto di comunione, come una pluralità di comunioni, dando, perciò, luogo ad una pluralità di divisioni, nonostante la coincidenza dei partecipanti alla comunione.

Ora, tale principio, se chiaramente condivisibile a livello fiscale, perché altrimenti si potrebbe facilmente dar luogo a intuitive frodi fiscali attraverso l'utilizzo di una semplice divisione quando, in realtà, si sia pervenuti ad una effetiva permuta di quote di beni, è principio di fronte al quale la moderna pratica notarile, anche in considerazione di un risparmio di costi (notarili e non fiscali) per il consumatore, può muovere più di qualche obiezione. Una per tutte potrebbe essere sufficiente a rimuovere l'inutile peso di un ricorso, sempre e comunque, ad una pluralità di divisioni, in presenza di supposte masse plurime: la meritevolezza di tutela dell'interese delle parti non lesivo comunque di alcuna disposizione imperativa. Ferma, infatti, l'applicazione dei principi di natura fiscale (che esulano peraltro dalla presente indagine) e quindi la piena tassabilità secondo il sistema delle c.d. "masse plurime", delle fattispecie di comunione che siano state generate da una pluralità di titoli, tuttavia la pluralità di masse, in presenza di una coincidenza soggettiva delle parti che le compongono, non necessariamente dovrà essere interrotta con il ricorso ad una pluralità di divisioni quando vi sia il pieno consenso di tutti i partecipanti alla comunione (rectius: alle comunioni) di sciogliere la situazione di comunanza pervenendo ad una unica divisione, anche con attribuzione a ciascuno, non di singole porzioni materialmente individuate di ciascuna massa, ma anche di interi beni ciascuno appartenenti a masse differenti.

Peraltro, a seguire la teoria tradizionalmente consolidatasi per la quale, in presenza di più titoli generanti la comunione, la fattispecie va, dal punto di vista del diritto sostanziale, trattata come una pluralità di comunioni, la nostra indagine potrebbe condurre alla aberrante conseguenza per cui, in presenza di una pluralità di beni, stabilire se la cessione di una quota ideale su alcuno soltanto di questi beni generi una cessione avente efficacia reale o piuttosto una cessione avente efficacia obbligatoria, dipende esclusivamente dalla considerazione circa l'esistenza, o meno, di una pluralità di masse, finendo, in tal modo, per attribuire una valenza contrattuale radicalmente diversa ad una fattispecie che, invece, sostanzialmente è sempre uguale. Un esempio potrà aiutarci a chiarire le idee: se Tizio e Caio hanno acquistato con un primo atto (che, per comodità, definiamo "A") una villa al cinquanta per cento per ciascuno di essi e successivamente, con autonomo atto (che, per comodità, definiamo "B"), procedono all'acquisto di un capannone, sempre secondo le medesime proporzioni, l'eventuale cessione che Tizio faccia a Mevio della quota del proprio cinquanta per cento sulla villa potrà assumere una valenza di efficacia reale o di efficacia obbligatoria a seconda che decidessimo di trattare lo stato di comunione come generato da masse plurime o, invece, come unica comunione. Nel primo caso, trattando lo stato di comunione come composto da una pluralità di masse, la vendita del cinquanta per cento della sola villa che Tizio avrà fatto a Mevio corrisponde esattamente, rispetto alla singola massa determinata dal titolo "A", all'ipotesi più semplice e comune fatta all'inizio di tale trattazione: vendita di quota ideale di una comunione che non potrà che determinare effetti reali. Mevio sarà divenuto titolare del diritto di condominio spettante al proprio dante causa sull'intera comunione determinata dalla massa "A", con conseguenziale sostituzione, nell'ambito di quella comunione, dell'avente causa al dante causa nella medesima integrale posizione giuridica ricoperta da quest'ultimo al quale egli sarà succeduto. Nel secondo caso, considerando lo stato di comunione come determinante comunque, sotto l'aspetto del diritto sostanziale una sola massa, essa sarà comprensiva di più beni. Quindi la cessione che Tizio avrà fatto a Mevio del proprio cinquanta per cento della sola villa, avrà determinato una cessione di natura non reale, ma: obbligatoria, dell'esito divisionale, aleatoria, a seconda delle diverse teorie che si intenderà seguire.

A questo punto, allora, l'unico modo per evitare queste aberranti conseguenze, sarebbe quello di rispolverare una tesi dottrinale rimasta, invero, minoritaria sostenuta da Fedele [nota 4] secondo il quale, anche in presenza di vendita di una porzione concretamente individuata dell'unico bene oggetto della massa o della quota ideale su uno specifico bene tra i tanti facenti parte della comunione, la vendita assumerebbe comunque piena efficacia reale, determinandosi in tal caso la creazione di una duplice comunione: una, quella originaria, avente ad oggetto la massa decurtata della porzione venduta (o del singolo bene la cui quota ideale è stata oggetto di vendita) ed intercorrente tra i soggetti originari della comunione; l'altra, quella nuova, avente ad oggetto il bene di cui è stata venduta una porzione materiale (o il singolo bene la cui quota ideale è stata oggetto di vendita) ed intercorrente tra gli originari condomini (escluso l'alienante) ed il terzo acquirente, con la conseguenza che, alla fine, dovrà procedersi ad una doppia divisione. E, se alla prima di esse dovrà partecipare unicamente il condomino cedente, unitamente agli altri originari condomini, alla seconda divisione il venditore non avrà più diritto di partecipazione essendo sostituito, quale parte sostanziale dal proprio cessionario. In riferimento alla divisione della comunione alla quale partecipa direttamente l'acquirente, egli non avrebbe, perciò, bisogno della tutela apprestata dall'articolo 1113 c.c., essendo egli, non un "avente causa" che, alla stregua di quella norma, andrebbe chiamato ad intervenire alla divisione, ma ricoprendo egli la funzione di "parte sostanziale" della divisione stessa, con la conseguenza che, mancando la sua partecipazione, la divisione sarebbe addirittura invalida.

In alternativa alla condivisione di tale teoria dovremmo, invece, concludere nel senso che, in presenza di una medesima componente soggettiva di comunisti, il fatto che la comunione sia stata generata da titoli diversi, se assume certamente un non indifferente peso a livello fiscale, dal punto di vista del diritto sostanziale, non pare determinare problemi insormontabili a che, in presenza di una volontà in tal senso manifestata da tutti i condomini, si possa pervenire al completo scioglimento della comunione senza ricorrere ad una pluralità di titoli divisori, tanti quante sarebbero le masse, essendo la qualificazione della fattispecie come caratterizzata da masse plurime del tutto ininfluente sulla sostanza della fattispecie medesima.

Il quadro fin qui complessivamente accennato attiene ovviamente alla sola comunione ordinaria e, come si diceva all'inizio, può essere applicato anche alla comunione ereditaria (con la sola avvertenza che determinate situazioni soggettive assolutamente intrasmissibili, in tal caso, impedirebbero per taluni versi una totale sostituibilità - laddove ammessa in tema di comunione ordinaria - dell'acquirente di quota rispetto al proprio dante causa), ma è destinato a mutare radicalmente quando i principi generali si trovano a dover fare i conti con le norme specifiche dettate in materia di condominio degli edifici. A tal proposito basta l'avvertenza che la comunione ordinaria costituisce una situazione potenzialmente transeunte e destinata, prima o poi, a cessare, mentre il condominio degli edifici implica rapporti complessi che, riguardo alle parti comuni, dovranno permanere, in funzione dell'utilizzazione dell'edificio da parte di tutti i condomini.


[nota 1] P. PERLINGIERI, Art. 1303 c.c. in Codice civile commentato, Utet, Torino, 1980.

[nota 2] A. RIZZIERI: La vendita obbligatoria, in Il Diritto privato oggi, Collana diretta da Paolo Cendon - Giuffrè, Milano, 2000.

[nota 3] BRANCA: Comunione, in Comm. Scialoja e Branca, Bologna-Roma, p. 131 e ss.

[nota 4] FEDELE: La comunione, in Tratt. diretto da Grosso e Santoro Passarelli, p. 293 e ss.

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