Strumenti negoziali di edilizia privata: l'esperienza del notariato tra tradizione e nuove soluzioni - Prefazione

L'elaborazione di strumenti negoziali rivolti a pianificare gli interventi edilizi costituisce, da sempre, un'area centrale dell'attività del notaio, impegnato nella costante ricerca di armonizzare gli interessi delle famiglie e delle imprese nell'ambito di un'istituzionale coerenza con il sistema della legalità.

Il Convegno di Messina ha ripercorso i temi di questioni vecchie e nuove attraverso un'analisi originale che ha confermato come le intuizioni della tradizionale fantasia del giurista notaio possano contribuire a dare certezza ai rapporti giuridici in uno dei settori fondanti e, al tempo stesso nevralgici per l'economia del Paese.

La stabilità dei contatti contribuisce anche alla tutela dei valori della famiglia garantendo la trasmissione della ricchezza laddove, nelle operazioni edilizie, viene chiesto al notaio di studiare soluzioni che consentano di deviare verso le nuove generazioni gli effetti delle controprestazioni offerte dalle imprese costruttrici.

Il Convegno ha evidenziato la consapevolezza, espressa nella relazione introduttiva e riemersa nei vari interventi, che il tradizionale schema della compravendita è ormai solo la radice di elaborazioni che devono tenere conto della legislazione speciale, delle norme urbanistiche anche locali, e delle esigenze espresse in disposizioni, specie fiscali, sempre più confuse, disarmoniche e atecniche.

Certamente questa valutazione, ormai condivisa, ha avuto, per lo meno, il merito di stimolare la ricerca di soluzioni sempre più originali e ha orientato la giurisprudenza verso decisioni innovative, attraverso il comune intento degli operatori giuridici di rendere ragionevole un sistema fortemente compromesso dalla disarmonia legislativa.

Il giurista non deve (non può) arrendersi di fronte alla constatazione di un disordine dato da un susseguirsi di norme spesso contraddittorie anche quando hanno lo scopo dichiarato di mettere fine a incoerenze di precedenti disposizioni o a interpretazioni insicure e contrastanti tra loro. Basti pensare alle norme sui parcheggi che hanno afflitto per oltre 40 anni gli interpreti e i Tribunali italiani. Ed il Convegno, infatti, ha voluto riservare due interventi a questo specifico tema così come ha posto una particolare attenzione a questioni poco conosciute, a vere e proprie mine vaganti dell'Ordinamento, quali quelle in tema di commercializzazione di "aree inquinate", in materia energetica, anche per i riflessi in tema di distanze e di volumi degli edifici, e ancora in materia di impianti e di traslazione del diritto ad edificare. Bene ha fatto un relatore a sottolineare come «i tanti luoghi della legislazione speciale possono e devono essere un'occasione in più per valorizzare l'atto notarile ed il notaio, anche attraverso il rinnovamento delle formule degli atti».

L'esame di una sentenza di legittimità in tema di edificazione di un comproprietario su un suolo comune ha offerto, inoltre, l'opportunità di ripercorrere i tratti essenziali dell'accessione e della superficie che costituiscono strumento normale nella costruzione di schemi negoziali per le operazioni edilizie, laddove l'immediatezza e l'anticipazione dell'acquisto della costruzione in capo al "permutante" proprietario del suolo, sono richieste come elementi di garanzia o come strumento per la deviazione degli effetti di arricchimento verso i familiari del proprietario del terreno.

Particolare attenzione il Convegno ha, inoltre, riservato all'analisi delle convenzioni urbanistiche con le quali occorre confrontarsi non solo nell'ambito dell'edilizia agevolata e convenzionata, ma anche nella necessaria attività della pianificazione dell'attività edilizia a tutela di interessi pubblici sempre più rilevanti e rivolti ad un'utenza caratterizzata dall'appartenenza a fasce sociali di reddito differenziato o da interessi economici affatto diversi.

La constatazione del difficile (e raro) ingresso nella contrattazione relativa agli immobili da costruire della fideiussione ex D.lgs. 122/2005 ha stimolato, inoltre, la ricerca di soluzioni che possono evitare il ricorso a questo strumento pur garantendo il soddisfacimento degli interessi di tutela a base di quella norma.

In questa prospettiva, e comunque nella ricerca di realizzare gli interessi in gioco in un'operazione edilizia, ricca di originalità appare la relazione rivolta all'utilizzazione degli strumenti societari sfruttando la duttilità offerta dalla riforma del diritto delle società, in specie in tema di società a responsabilità limitata; strumento ovviamente rivolto ad una clientela più evoluta e ad un'imprenditoria meno gelosa dell'esclusività delle prerogative gestionali dell'impresa edile.

Il lettore troverà, quindi, lo spunto per nuove riflessioni e per la soluzione di questioni tradizionali che hanno segnato lo sviluppo dell'attività notarile e l'evoluzione stessa della funzione.

Giuseppe Vicari

Notaio in Messina

Coordinatore Comitato scientifico

Fondazione Italiana per il Notariato

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