La rinegoziazione del mutuo tra le parti contraenti
La rinegoziazione del mutuo tra le parti contraenti
di Edoardo Rinaldi
Notaio in Milano, Docente presso la Scuola del Notariato della Lombardia

Intervento del notaio nella rinegoziazione dei mutui: necessità o mera opportunità

Il mio intervento è volto a dare indicazioni pratiche all'operatore in tema di rinegoziazione dei mutui, con particolare riferimento al ruolo del notaio e alle recenti normative in materia.

Occorre innanzitutto una breve premessa. Con il termine rinegoziazione del mutuo ci si riferisce in genere alla modificazione del contratto. L'aspetto più interessante, per quanto ci riguarda, è quello della forma del contratto di rinegoziazione. Come noto i contratti di mutuo tra privati sono a forma libera [nota 1]. La forma scritta è richiesta per la pattuizione di interessi oltre il tasso legale di sconto per gli effetti dell'art. 1284. I mutui bancari devono al contrario essere stipulati per atto scritto a pena di nullità [nota 2]. L'intervento notarile è necessario per il rilascio di un titolo esecutivo [nota 3] e per l'iscrizione di ipoteca ex artt. 2821-2835. Quale modificazione contrattuale, per diffusa opinione giurisprudenziale [nota 4], la rinegoziazione dovrà avere la forma minima del contratto al quale accede. Dunque per il mutuo bancario, la forma scritta.

L'intervento notarile è sempre auspicabile e opportuno per gli aspetti sui quali si sono soffermati i relatori prima di me.

Arriviamo al punto della questione che più ci interessa: quando è necessario l'intervento del notaio in una rinegoziazione del mutuo?

In prima analisi si può rispondere che l'atto notarile è necessario quando si devono variare i dati della nota di iscrizione ipotecaria o qualora nella rinegoziazione venga convenuto un nuovo finanziamento e sia necessaria una nuova iscrizione o un titolo esecutivo che tuteli le ragioni del creditore. Tale risposta non è peraltro soddisfacente perché pecca per eccesso. Per esempio occorre sempre annotare una variazione dei dati dell'oggetto dell'ipoteca quando variano i dati catastali dell'immobile garantito? La risposta è naturalmente negativa: il bene oggetto di ipoteca è stato individuato correttamente al momento dell'iscrizione.

Per rispondere alla questione, giova chiarire quali indicazioni occorrano per individuare l'ipoteca, o meglio, quali indicazioni minime siano sufficienti perché esista un'ipoteca. Si potrebbe ritenere che solo le rinegoziazioni che modifichino tali dati, abbiano necessità di pubblicità. Se l'ipoteca esiste ed è ben individuata, non è necessario aggiornarla nei suoi dati anche se - ad esempio - la nota di iscrizione non riporta il dato di esigibilità del credito previsto dall'art. 2839, o lo riporta in modo non corretto. In realtà si potrebbe anche osservare che, per il principio di specialità di cui diremo di seguito, non sia consentito modificare i dati minimi essenziali dell'ipoteca, perché modificati questi, si avrebbe altra differente ipoteca. Questi sono senz'altro il bene su cui grava l'ipoteca, la somma garantita, il titolo e i dati delle parti al fine di individuare il credito garantito. Infine occorre tenere conto dei terzi che possono avere interesse alle corrette indicazioni delle note ipotecarie, si pensi al terzo acquirente dell'immobile ipotecato o ad un creditore che abbia necessità di conoscere l'esposizione del proprio debitore.

Dunque, per entrare nello specifico, a seguito della rinegoziazione del finanziamento ipotecario si possono avere in astratto tre situazioni:

1. la necessità della pubblicità immobiliare e pertanto dell'intervento notarile. La pubblicità sarebbe in questo caso necessaria per la costituzione di un diritto (ad esempio una nuova iscrizione ipotecaria) o per la legittimazione [nota 5] all'esercizio di un diritto [nota 6];

2. la mera opportunità della pubblicità immobiliare per rendere opponibile o conoscibile una modificazione dei dati inerenti l'iscrizione ipotecaria a terzi;

3. la superfluità della pubblicità immobiliare.

Risposta legata agli effetti della rinegoziazione ed alle sue ripercussioni sulla pubblicità ipotecaria

Per dare una risposta precisa a quale delle tre situazioni trovi applicazione in concreto occorre valutare nello specifico le modifiche che vengono apportate al contratto di mutuo al quale accede la rinegoziazione e, di conseguenza, all'ipoteca.

L'articolo 2826 prevede che nell'atto di concessione di ipoteca l'immobile debba essere specificatamente designato con l'identificazione fra gli altri dei dati catastali. Tale norma è applicazione del principio di specialità (quanto all'oggetto) [nota 7] secondo il quale l'ipoteca grava beni specifici a garanzia del rimborso di un credito individuato (art. 2808). Come accennato, una modifica dei dati catastali non richiede una modifica della nota. Se in sede di rinegoziazione si dovesse concedere altro immobile in garanzia, si procederà con una nuova iscrizione ipotecaria.

L'articolo 2839 [nota 8] è la norma cardine dei requisiti della nota di iscrizione ipotecaria. Tralasciamo l'indicazione dei dati identificativi di creditore, debitore e terzo datore, non significativi per le nostre considerazioni ed arriviamo ai punti 3 e 4 in tema di titolo e di importo della somma per la quale è garantita l'ipoteca. Posto che i dati del titolo dell'ipoteca (punto 3) non possono variare a seguito di rinegoziazione soffermiamoci sull'importo della somma iscritta. A seguito di "rinegoziazione" il debitore potrebbe ottenere una erogazione di un nuovo capitale con una proroga ulteriore del rimborso. Ci si chiede se la somma iscritta possa garantire anche il nuovo capitale. La risposta è negativa perché altrimenti si urterebbe il principio di specialità che lega l'ipoteca al capitale del credito originario [nota 9]. Pertanto non si potrà procedere ad annotazione ma ad una nuova iscrizione di ipoteca, sulla base del nuovo titolo.

Sono previste - per la dottrina tradizionale - due eccezioni al principio di specialità [nota 10]. La prima è quella prevista dall'art. 2855 primo comma, che prevede l'adeguamento automatico della somma iscritta alle spese dell'atto di costituzione di ipoteca, iscrizione, rinnovazione ed a quelle ordinarie per l'intervento nel processo di esecuzione [nota 11]. Come indicato dallo stesso articolo, è nella facoltà del concedente estendere l'ipoteca con patto espresso ad altre spese.

La seconda eccezione è quella prevista dal secondo comma dello stesso articolo ove si precisa come gli interessi prodotti dal credito, vengano collocati nello stesso grado del credito purché ne sia enunciata la misura. Questa previsione va coordinata con l'art. 2839 n. 5 che richiede l'indicazione degli interessi ed annualità del credito. La norma è interpretata in senso restrittivo [nota 12] dalla dottrina risalente, richiedendo la precisa liquidazione dell'ammontare degli interessi o del calcolo - meramente matematico - necessario per computarli. La dottrina più recente ritiene sufficiente un rinvio a indici esterni [nota 13]. Esplicito riferimento normativo in tal senso sarebbe quello previsto in caso di mutuo fondiario ove ai sensi dell'art. 39 comma terzo del D.lgs. 1 settembre 1993 n. 385, «il credito della banca relativo a finanziamenti con clausole di indicizzazione è garantito dall'ipoteca iscritta fino a concorrenza dell'importo effettivamente dovuto per effetto dell'applicazione di dette clausole. L'adeguamento è automatico se la nota di iscrizione menziona la clausola di indicizzazione». Gli interessi garantiti dall'ipoteca, sia nel mutuo fondiario che in quello ordinario [nota 14], sono limitati per norma imperativa alle due annualità [nota 15] precedenti il pignoramento, all'annualità in corso al pignoramento ed agli interessi che maturano successivamente nella misura legale.

Si domanda ora se la rinegoziazione del tasso di interessi di un finanziamento ipotecario, debba essere oggetto di annotazione ipotecaria e con quali effetti [nota 16]. L'annotazione appare in ogni caso opportuna, andando ad incidere la modifica dei tassi su uno degli aspetti principali della garanzia ipotecaria e pertanto coinvolgendo gli interessi del creditore ipotecario e dei terzi. Giova ricordare come la modifica del tasso di interesse, quale modificazione accessoria dell'obbligazione, non ne comporta novazione (art. 1231 c.c.). Si consideri l'art. 38 del D.lgs. 385/1993 secondo il quale in caso di mutuo fondiario e successiva erogazione, la modifica degli interessi al momento dell'erogazione fa collocare nello stesso grado dell'ipoteca il nuovo ammontare di interessi. La norma speciale - quale eccezione ai principi generali - non è suscettibile di applicazione analogica. Da ciò potrebbe ricavarsi come una modificazione degli interessi - al di fuori di tale fattispecie - ne escluda il relativo ammontare dallo stesso grado dell'ipoteca. Tale risultato, alla luce del favore del legislatore verso la rinegoziazione - come indicato nel prosieguo - non appare soddisfacente. In considerazione pertanto dell'aspetto che la somma dell'iscrizione ipotecaria assume in tutta la normativa in esame e della citata decisione della giurisprudenza di legittimità che sembra darne una nuova lettura, potrebbe darsi risposta diversa ed in particolare ammettere l'annotazione qualora il nuovo ammontare degli interessi sia ricompreso nella somma per la quale è iscritta l'ipoteca originaria. Nel caso contrario sarebbe necessaria una nuova iscrizione ipotecaria. In ogni caso un'annotazione illegittima non potrà avere gli effetti propri dell'annotazione ma al più potrà considerarsi come annotazione con valore sostanziale di iscrizione ipotecaria [nota 17].

Analisi delle recenti fattispecie legali di rinegoziazioni ed intervento del notaio

Gli aspetti più interessanti delle rinegoziazione sono dati dalle recenti disposizioni di legge, che analizziamo di seguito.

1) La prima normativa che consideriamo è quella in tema di rinegoziazione delle penali per il rimborso anticipato del capitale mutuato.

Si tratta della "rinegoziazione" prevista dall'art. 7, commi dal 5 al 7, del D.l. 31 gennaio 2007, n. 7 convertito con legge 2 aprile 2007, n. 40.

La rinegoziazione è un vero obbligo dell'ente mutuante di modificare le penali di estinzione dei mutui per «la determinazione della misura massima dell'importo della penale dovuta per il caso di estinzione anticipata o parziale del mutuo», riportando la penale alla misura prevista dalla convenzione intervenuta fra l'Abi e le associazioni dei consumatori, intervenuta in data 2 maggio 2007. Tale rinegoziazione comporta un miglioramento delle condizioni del finanziamento. Appare superflua un'annotazione all'ipoteca.

2) L'art. 8 comma terzo del D.l. 31 gennaio 2007, n. 7 recita «Resta salva la possibilità del creditore originario e del debitore di pattuire la variazione, senza spese, delle condizioni del contratto di mutuo in essere, mediante scrittura privata anche non autenticata».

Questa prescrizione - inserita nella normativa in tema di surrogazione - sancisce un criterio generale per la rinegoziazione. In particolare sottolinea come nessuna rinegoziazione possa comportare una spesa per il soggetto finanziato. A parte questo aspetto, la norma non aggiunge nulla alle considerazioni che abbiamo fatto: è sempre possibile la modificazione di un contratto di mutuo fondiario con atto scritto, senza necessità di atto pubblico o scrittura privata autenticata. Pertanto si dovrà richiedere l'intervento del notaio, qualora le parti intendano procedere ad annotare l'ipoteca iscritta a garanzia del mutuo sempre senza spese per il debitore.

Si potrebbe al contrario evincere da una tale lacunosa indicazione, il principio che ogni rinegoziazione di mutuo, apertura di credito od altri contratti di finanziamento possa essere annotata all'ipoteca senza atto pubblico o scrittura privata autenticata. In realtà la norma non fa alcun riferimento alla pubblicità immobiliare. Si consideri inoltre che nessuno sembra dubitare della necessità dell'intervento notarile per la surrogazione, fattispecie prevista dal primo comma dello stesso articolo, proprio perché questa è finalizzata all'annotamento della modificazione del creditore ipotecario. Pertanto tale interpretazione è da rigettare.

3) In tema di sospensione del pagamento delle rate del mutuo ai sensi dell'art. 2, commi da 476 a 480, della legge 24 dicembre 2007, n. 244. Tale normativa disciplina la possibilità del mutuatario di ottenere la sospensione del pagamento delle rate di alcune tipologie di mutui, per periodi determinati.

La normativa non è ancora in vigore essendo in attesa di un regolamento governativo.

La disciplina prevede che per i mutui «riferiti all'acquisto di unità immobiliari da adibire ad abitazione principale del mutuatario, questi può chiedere»:

- la sospensione del pagamento delle rate per non più di due volte e per un periodo massimo complessivo non superiore a diciotto mesi nel corso dell'esecuzione del contratto. In tal caso, la durata del contratto di mutuo e quella delle garanzie per esso prestate è prorogata di un periodo eguale alla durata della sospensione. Al termine della sospensione, il pagamento delle rate riprende secondo gli importi e con la periodicità originariamente previsti dal contratto, salvo diverso patto eventualmente intervenuto fra le parti per la rinegoziazione delle condizioni del contratto medesimo. La norma introduce la possibilità della sospensione delle rate di pagamento e pertanto del piano di ammortamento. Come tale quindi comporta una proroga della durata del mutuo. Risulta pertanto variata una delle voci previste dalla nota di iscrizione in tema di durata del rimborso del credito. è bene precisare come la locuzione "il tempo della esigibilità" a seguito della meccanizzazione delle conservatorie sia stata assorbita dalla voce "durata", presente nella nota di iscrizione. Ci si chiede se per la variazione della durata occorra l'annotamento dell'ipoteca ed a quale scopo. Innanzitutto si rileva come una parte della dottrina non ritenga necessaria l'indicazione nella nota di iscrizione della data di esigibilità del credito. Tale elemento non servirebbe ad individuare il credito garantito [nota 18]. Si tratterebbe solamente di un elemento secondario. Un'altra opinione [nota 19] sostiene come la nota di iscrizione debba essere rifiutata dal conservatore qualora priva della menzione sulla durata. L'indicazione dell'esigibilità [nota 20] sarebbe necessaria per renderla opponibile ai terzi, individuati negli altri creditori, mentre, secondo altra opinione [nota 21], si tratterebbe dei terzi acquirenti per gli effetti dell'art. 2880.

Giova ora una precisazione in tema di rinnovazione di ipoteca. Ai sensi dell'art. 2847 del codice civile, l'iscrizione conserva il suo effetto per venti anni. L'effetto cessa se l'iscrizione non è rinnovata prima del decorso del termine. La rinnovazione dell'ipoteca prescinde dalla durata del rimborso del credito indicata nella nota ipotecaria. Quale titolo per la rinnovazione si dovrà presentare una nota conforme a quella della precedente iscrizione ed in luogo del titolo si può presentare la nota precedente. L'ipoteca in rinnovazione permette pertanto di mantenere il privilegio intatto e nei casi indicati dall'art. 2851 c.c. [nota 22], deve essere iscritta anche a carico degli eredi o aventi causa del debitore [nota 23]. Naturalmente l'ipoteca rimarrà efficace e valida nei limiti della prima iscrizione e pertanto qualora questa fosse invalida permarrà l'invalidità.

Questa osservazione ci permette di ribadire come la durata del rimborso del credito indicata nelle iscrizioni ipotecarie, non sia decisiva per la sussistenza e la durata del vincolo ipotecario. All'opposto malgrado la sussistenza della nota di iscrizione, l'ipoteca potrebbe essere già estinta per l'estinzione dell'obbligazione garantita ai sensi dell'art. 2878 comma primo n. 3. Risulta quindi opportuno, anche se non necessario, per le funzioni che assolve verso i terzi, seguire una annotazione che pubblicizzi la modifica della durata del rimborso del credito [nota 24]. Si consideri tra l' altro che la stessa normativa in esame prevede a carico del «Fondo di solidarietà per i mutui per l'acquisto della prima casa» l'obbligo di «pagamento dei costi delle procedure bancarie e degli onorari notarili necessari per la sospensione del pagamento delle rate del mutuo», dando pertanto scontato un intervento del notaio. Occorre d'altronde considerare come un'opinione ritenga che la proroga della durata di una obbligazione ad esecuzione istantanea o periodica crei un nuovo rapporto cui la primitiva ipoteca non può estendersi, ritenendo pertanto necessaria una nuova iscrizione [nota 25].

4) L'art. 3 del D.l. 27 maggio 2008, n. 93 prevede una peculiare disciplina della rinegoziazione dei mutui ipotecari tramite un procedimento finalizzato alla sostituzione dei mutui a tasso variabile con mutui a rata fissa, a far data dal primo gennaio 2009. La nuova rata viene calcolata applicando all'importo originario del mutuo il tasso di interesse risultante dalla media aritmetica dei tassi applicati al contratto originario nell'anno 2006. Il mutuo resta comunque a tasso variabile.

La differenza fra la rata così calcolata e quella originaria e ridotta, viene addebitata su un conto di finanziamento accessorio regolato al tasso pari all'Irs a dieci anni, alla data di rinegoziazione, maggiorabile fino ad un massimo di uno spread dello 0,50 annuo. Tale conto è un vero e proprio finanziamento da restituire al termine dell'ammortamento del mutuo, mediante rate fisse, al tasso determinato.

Se la nuova rata di importo fisso risulta superiore a quella che si sarebbe ottenuta con il mutuo originario (ad esempio per una riduzione dell'indice di riferimento del mutuo) la differenza veniva portata in riduzione del conto accessorio, potendolo eventualmente anche estinguerlo.

La procedura prevede:

- la stipula di una convenzione tra il Ministero dell'Economia e delle Finanze e l'Associazione bancaria italiana, aperta all'adesione delle banche e degli intermediari finanziari con facoltà di deroga con eventuale deroga all'art. 120 del Tub (D.lgs. n. 385/1993) con eventuale produzione di interessi sugli interessi (anatocismo) ed indicazione dello spread del conto accessorio nel limite sopra indicato;

- l'invio entro il 29 agosto 2008 da parte delle banche di una comunicazione ai clienti che informi sulla opportunità previste dalla nuova normativa in tema di contratti bancari e delle altre possibilità offerte dal legislatore offrendo al cliente la modifica del contratto

- l'accettazione della proposta che comporta la modificazione del contratto nei termini della convenzione entro tre mesi.

La disciplina esplicitamente prevede l'esclusione della necessità di annotazione, a margine dell'ipoteca, delle variazioni delle condizioni del mutuo dal che si evince come l'iscrizione garantisca anche il conto suppletivo. Questa è una rilevante eccezione al principio di specialità dell'ipoteca: la garanzia viene estesa ad un credito non indicato nel titolo nell'iscrizione ipotecaria. Come tale pertanto non è suscettibile di applicazione analogica.

Non sembra pertanto necessario l'intervento notarile se non per dotare il creditore di un titolo esecutivo relativo alla eventuale restituzione del debito derivante dal conto suppletivo. Un indice in tal senso è dato dalla convenzione che prevede all'art. 5 che «la clientela interessata non sostiene altresì costi notarili, ove mai necessario».

5) l'art. 2 del D.L. 29 novembre 2008, n. 185 convertito con la legge 28 gennaio 2009, n. 2, ha introdotto una modificazione legale del tasso dei mutui ipotecari a tasso variabile sottoscritti da persone fisiche al 31 ottobre 2008, per l'acquisto, la costruzione e la ristrutturazione di una abitazione principale non di lusso. La modificazione è in vigore per il solo anno 2009.

La normativa prevede che l'importo delle rate a carico del mutuatario sia calcolato applicando il «tasso maggiore tra il 4 per cento senza spread, spese varie o altro tipo» e il tasso contrattuale alla data di sottoscrizione del contratto.

In realtà malgrado la rubrica dell'articolo sembri indicare una modificazione del contratto, come riconosciuto da un autore [nota 26], sarebbe meglio definirla una espromissione legale da parte dello Stato. La sua analisi esula dalla presente relazione.

Esemplificazione dei casi di intervento notarile

Da queste osservazioni emerge quindi una casistica che può essere usata come indicazione di massima nello svolgimento dell'attività notarile. Si riporta di seguito una tabella riassuntiva.

Effetto della rinego-
ziazione
"nuovo finan-
ziamento"
Modifica clausola interessi Modifica penali per estinzione anticipata (in miglio-
ramento per il debitore)
Modifica dati catastali bene immobile indicato nella nota di iscrizione Proroga della durata del mutuo
Necessità di intervento notarile e motivazione titolo esecutivo;
pubblicità immobiliare
       
Opportunità di intervento notarile.
Motivazione
Per la pubblicità immobiliare       Per la pubblicità immobiliare
Intervento notarile non necessario     X X  
Annotazione
od iscrizione
Iscrizione Annotazio-
ne (se la modifica non aumenta la somma degli interessi liquidata nella nota originaria)
Iscrizione se va oltre il limite previsto oppure annotamento con funzione di iscrizione
    Annotazione


[nota 1] Si veda in proposito P.L. FAUSTI, Il Mutuo, nel Tratt. dir. civ. del Consiglio Nazionale del Notariato, Napoli, 2004, p. 83.

[nota 2] Art. 117, D.lgs. 1 settembre 1993, n. 385, Testo unico delle leggi in materia bancaria e creditizia (Tub):
«1. I contratti sono redatti per iscritto e un esemplare è consegnato ai clienti.
2. Il Cicr può prevedere che, per motivate ragioni tecniche, particolari contratti possano essere stipulati in altra forma.
3. Nel caso di inosservanza della forma prescritta il contratto è nullo.
4. I contratti indicano il tasso d'interesse e ogni altro prezzo e condizione praticati, inclusi, per i contratti di credito, gli eventuali maggiori oneri in caso di mora.
5. La possibilità di variare in senso sfavorevole al cliente il tasso d'interesse e ogni altro prezzo e condizione deve essere espressamente indicata nel contratto con clausola approvata specificamente dal cliente.
6. Sono nulle e si considerano non apposte le clausole contrattuali di rinvio agli usi per la determinazione dei tassi di interesse e di ogni altro prezzo e condizione praticati nonché quelle che prevedono tassi, prezzi e condizioni più sfavorevoli per i clienti di quelli pubblicizzati.
7. In caso di inosservanza del comma 4 e nelle ipotesi di nullità indicate nel comma 6, si applicano:
a) il tasso nominale minimo e quello massimo dei buoni ordinari del tesoro annuali o di altri titoli similari eventualmente indicati dal Ministro del tesoro, emessi nei dodici mesi precedenti la conclusione del contratto, rispettivamente per le operazioni attive e per quelle passive;
b) gli altri prezzi e condizioni pubblicizzati nel corso della durata del rapporto per le corrispondenti categorie di operazioni e servizi; in mancanza di pubblicità nulla è dovuto.
8. La Banca d'Italia può prescrivere che determinati contratti o titoli, individuati attraverso una particolare denominazione o sulla base di specifici criteri qualificativi, abbiano un contenuto tipico determinato. I contratti e i titoli difformi sono nulli. Resta ferma la responsabilità della banca o dell'intermediario finanziario per la violazione delle prescrizioni della Banca d'Italia».

[nota 3] Secondo la recente modifica dell'art. 474 c.p.c., idoneo titolo esecutivo è una scrittura privata autenticata.

[nota 4] Si veda a titolo esemplificativo, in tema di cessione del contratto (art. 1406 c.c.), Cass. 24 giugno 1992, n. 7752 secondo la quale sussiste il «principio, desunto dal sistema e consacrato edittalmente in qualche ordinamento giuridico straniero secondo cui ogni negozio necessario o modificato di altro negozio, per il quale è imposto onere di forma, deve seguire la forma di questo».
In dottrina si veda F. GAZZONI, Manuale di diritto privato, Napoli, 2007, p. 919 e ss. Per un posizione più articolata in tema di contratto formale e sua modificazione si veda V. ROPPO, Il contratto, in Tratt. dir. priv. a cura di G. Iudica e P.Zatti, Milano, 2001, p. 226 e ss.

[nota 5] Si pensi all'annotazione prevista dall'art. 2843 in tema di cessione, surrogazione e di atti dispositivi del credito.

[nota 6] In genere per la ricostruzione degli effetti dell'annotazione come costitutivi o quali pubblicità notizia, si veda FRAGALI, voce Ipoteca (dir. priv.), in Enc. dir., 1972 p. 821.

[nota 7] A. RAVAZZONI, Le ipoteche, nel Tratt. dir. civ. e comm. già diretto da Cicu, Messineo e Mengoni, e continuato da Schlesinger, Milano, 2006, p. 51 e ss.

[nota 8] Art. 2839 - Formalità per l'iscrizione dell'ipoteca
Per eseguire l'iscrizione deve presentarsi il titolo costitutivo insieme con una nota sottoscritta dal richiedente in doppio originale.
La nota deve indicare:
1) il cognome, il nome, il luogo e la data di nascita e il numero di codice fiscale del creditore, del debitore e dell'eventuale terzo datore di ipoteca; la denominazione o la ragione sociale, la sede e il numero di codice fiscale delle persone giuridiche, delle società previste dai capi II, III e IV del titolo V del libro V e delle associazioni non riconosciute, con l'indicazione, per queste ultime e per le società semplici, anche delle generalità delle persone che le rappresentano secondo l'atto costitutivo. Per le obbligazioni all'ordine o al portatore si devono osservare le norme dell'articolo 2831. Per le obbligazioni all'ordine si deve inoltre esibire il titolo al conservatore, il quale vi annota l'eseguita iscrizione dell'ipoteca. Per le obbligazioni al portatore si deve presentare copia dell'atto di emissione e del piano di ammortamento;
2) il domicilio eletto dal creditore nella circoscrizione del Tribunale in cui ha sede l'ufficio dei registri immobiliari;
3) il titolo, la sua data e il nome del pubblico ufficiale che lo ha ricevuto o autenticato;
4) l'importo della somma per la quale l'iscrizione è presa;
5) gli interessi e le annualità che il credito produce;
6) il tempo della esigibilità;
7) la natura e la situazione dei beni gravati, con le indicazioni prescritte dall'articolo 2826.

[nota 9] Non si prende qui posizione sulla riduzione di ipoteca e cancellazione o svincolo parziale, aspetti oggetto di altra relazione.

[nota 10] Per un ricostruzione storica di tali eccezioni, superate dalla possibilità di indicare nella iscrizione ipotecaria una somma superiore al credito garantito, si veda G. OSTI, «Prelazione ipotecaria oltre i limiti della somma iscritta?», in Riv. dir. civ., 1960, I, p. 634. Si tralascia in questa sede, in quanto non rilevante ai fini delle presenti note, la questione inerente il rapporto fra la previsione legale di un aumento automatico della garanzia ipotecaria (quale eccezione al principio di specialità) e la previsione di una iscrizione ipotecaria per importo superiore al capitale garantito. In particolare si chiede se l'aumento automatico della garanzia possa superare l'importo della somma per la quale è iscritta l'ipoteca, diversa dal capitale garantito. Si veda a tal proposito Cass. 28 giugno 2002, n. 9497 della quale si riporta la massima «Ai sensi dell'art. 2855, secondo comma, del codice civile, la estensione degli effetti dell'iscrizione ipotecaria agli interessi maturati sulla somma iscritta presuppone che l'ammontare di quest'ultima corrisponda al netto capitale ed è condizionata alla enunciazione, nella iscrizione, della misura degli interessi convenzionali». La sentenza è un'apertura della giurisprudenza all'applicazione residuale dell'art. 2855 alla sola fattispecie di iscrizione ipotecaria per somma pari al credito. Si veda altresì Cass. 11 aprile 2008, n. 9674 secondo la quale «Gli effetti dell'iscrizione ipotecaria si estendono agli interessi indicati nei commi secondo e terzo dell'art. 2855 c.c., senza che tale estensione possa intendersi contenuta entro i limiti dell'ammontare della somma per la quale è stata compiuta l'iscrizione ipotecaria, purché la misura degli interessi sia indicata nell'iscrizione».

[nota 11] Osserva A. RAVAZZONI, op. cit., p. 465, come tali spese siano quelle di intervento del creditore al procedimento, mentre quelle inerenti il procedimento esecutivo sono privilegiate ex art. 2770.

[nota 12] D. RUBINO, L'ipoteca immobiliare e mobiliare, nel Tratt. dir. civ. diretto da Cicu e Messineo, Milano, 1956, p. 84.

[nota 13] A. RAVAZZONI, op. cit., p. 469 e ivi riferimenti alla nota 67.

[nota 14] A. RAVAZZONI, op. cit., p. 668 ove - con riferimento all'art. 39 del Tub - testualmente «questa specifica disciplina va inquadrata nell'ambito di operatività degli artt. 2855 ... che non ne vengono, in alcun modo, derogati».

[nota 15] A. CHIANALE, L'ipoteca, nel Tratt. dir. civ. diretto da Sacco, Torino, 2005, p. 268, precisa come si tratti di anno solare.

[nota 16] Tralasciamo in questo caso ogni considerazione in tema di surrogazione, oggetto di trattazione separata.

[nota 17] Con riferimento ad una annotazione con valore di iscrizione, per fattispecie in realtà del tutto distinta, si veda D. RUBINO, op. cit., p. 88 ed ivi la nota 73.

[nota 18] D. RUBINO, op. cit., p. 313 e ss., che specifica come «l'indicazione sia richiesta solo per una più completa informazione dei terzi ... non anche per l'individuazione del credito».

[nota 19] A. RAVAZZONI, op. cit., p. 334 e ss.

[nota 20] A. RAVAZZONI, op. cit., p. 334, nella nota 36, riferendosi all'opinione del Rubino, sopra esposta, sostiene che «occorre non confondere i requisiti per ottenere l'iscrizione con i dati che è necessario siano pubblicizzati per attribuire ad essi opponibilità ai terzi».

[nota 21] CHIANALE, op. cit., p. 265.

[nota 22] Cfr. CICERO, Iscrizione e rinnovazione ipotecaria. Art. 2826-2851, in Comm. Schlesinger, Milano, 2008, p. 210.

[nota 23] Devono essere indicati nella nota in rinnovazione i nuovi acquirenti (v., in tal senso, D. RUBINO, op. cit., p. 522). Secondo CHIANALE, op. cit., p. 295 e ss., la mancata indicazione del nuovo proprietario non comporta lì invalidità della nota; è un onere del terzi verificare la rinnovazione dell'ipoteca gravante l'immobile a carico del vecchio proprietario.

[nota 24] Si consideri in ogni caso che tale annotazione risulta sconosciuta nel sistema tavolare.

[nota 25] Ci si riferisce a D. RUBINO, op. cit., p. 88.

[nota 26] R. FRANCO, «Mutuo prima casa e "decreto anti crisi": luci ed ombre», in Notariato, 2009, 1, p. 77.

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