Ringrazio per l'invito, ma soprattutto per la possibilità che mi è offerta di avere, da un consesso così importante, delle utilità per meglio svolgere il mio lavoro di tutela dei consumatori, nello specifico dei mutuatari.

In premessa, mi preme rilevare il rapporto che, in questi anni, siamo riusciti a costruire Notai e Associazioni dei consumatori. Rapporto basata sulla reciproca volontà, pur nel diverso ruolo e con totale indipendenza di comportamento e di giudizio, tutelare il cittadino. Per questo, è giusto ricordare le posizioni assunte da Adiconsum all'atto dell'emanazione della prima "lenzuolata" Bersani certamente non in linea con le posizioni del Notariato e, in senso esattamente opposto, la condivisione piena delle iniziative poste in essere per mantenere "in capo" al notaio, rispetto alle sollecitazioni di altre professioni, alcune attività, perché di maggior tutela per i consumatori.

Prima di affrontare oggi la tematica dei mutui è utile dedicare attenzione alle consultazioni pubbliche proposte dalla Banca d'Italia sulla riforma della normativa sulla trasparenza bancaria e sulla rilevazione dei tassi di usura.

Per quanto riguarda la trasparenza bancaria il notaio lamenta, giustamente, di ricevere il testo contrattuale all'ultimo momento ed anche incompleto; conseguentemente, non può approfondire al meglio il contratto ed essere di totale aiuto al mutuatario.

C'è di peggio.

I mutuatari, o potenziali tali, quasi mai riescono ad ottenere la copia completa del contratto (loro diritto) prima della sottoscrizione: lo debbono chiedere (già questo è restrittivo del loro diritto) e sperare che l'addetto bancario ne abbia una copia o che possa stamparlo o che i terminali a loro disposizione funzionino.

La trasparenza è ancora peggiore se si fa riferimento al prospetto informativo europeo (Esis) che il 95% delle banche italiane si sono impegnate ad adottare fin dal 2001. Esis è un "oggetto misterioso" per molti bancari che spesso non sanno neppure di cosa si tratti.

Un aspetto colto nel documento sulla trasparenza della Banca d'Italia è l'abolizione dell'Isc (indicatore sintetico di prezzo) che sarà sostituito dal Taeg di cui ha mutuato la formula di calcolo.

L'Isc rimane come costo complessivo pagato dal cliente bancario, non in percentuale, per le aperture di credito in conto corrente, vista l'impossibilità di predeterminare il tasso effettivo, se non come esempi tipici.

Purtroppo il Teg rimane. La proposta di Adiconsum, considerato che la formula è la stessa per tutti (viene in aiuto anche la nuova normativa sulla rilevazione dei tassi di usura), era di abolire tutte le tipologie di tasso effettivo, lasciando solo il Taeg; al massimo può rimanere il Tasso effettivo globale medio - Tegm (o meglio il Taegm) in quanto rappresenta esclusivamente la media dei Teg rilevati dalle singole banche per ogni categoria rilevata e per ogni singola operazione posta in essere.

L'altra consultazione pubblica appena conclusa è sulla modifica delle modalità di rilevazione dei tassi di usura.

Cambia molto rispetto alle attuali istruzioni della Banca d'Italia, ma un aspetto è prioritario su tutti; non solo perché risponde positivamente a una posizione che Adiconsum sostiene da anni: l'introduzione nel Teg della commissione di massimo scoperto e delle assicurazioni obbligatorie.

Due costi a carico del consumatore che Banca d'Italia si era arrogata il diritto di non includere nel calcolo del tasso effettivo, nonostante l'esatta disposizione dell'art. 2 della legge 108/96 (c.d. legge antiusura).

L'obiezione formale a tale totale inversione di comportamento della Banca d'Italia, riguarda il possibile aumento del Teg applicato alle singole operazioni.

È un'obiezione facilmente "smontabile" con due semplici argomentazioni:

- Il consumatore, è certamente attento alle condizioni economiche applicate alle operazioni che pone in essere, ma tiene ancor di più alla conoscenza di un Teg, potenzialmente più alto, che racchiuda in se tutti i costi che deve sostenere, piuttosto che un Teg basso a cui, però dovrà poi aggiungere spese e commissioni varie.

- La concorrenza obbligherà le banche e le società finanziarie a non aumentare oltre misura le condizioni applicate e pur se dovessero farlo non potrebbe che essere una scelta transitoria.

Venendo finalmente ai mutui, prima di parlare di surrogazione e rinegoziazione possono essere utili due riflessioni.

La prima riguarda l'Antitrust. Senza nulla togliere all'enorme e positivo lavoro che sta svolgendo, tanto da potergli assegnare il ruolo di paladino dei consumatori, non è molto comprensibile perché non ha condiviso l'accordo tra consiglio del notariato e associazione bancaria, in cui anche i consumatori avrebbero avuto un ruolo; poteva essere un momento di confronto, utile per superare le diverse interpretazioni e applicazioni della normativa.

La seconda relativa alla necessità di riprendere tutte le norme e quant'altro emanato negli ultimi due anni e cercare di dare loro una sistematizzazione. Tralasciando alcuni passaggi, si parte dal decreto 7/08 per arrivare fino alla legge 2/09, cui si sommano lettere e chiarimenti, le rinegoziazioni Tremonti, il limite del 4% agli interessi, il salto rata.

I lavori fatti con Abi e CNN per diffondere informazioni e conoscenze ai consumatori è stato ottimo e bisogna proseguire sulla strada intrapresa, ma una rilettura di quanto c'è di nuovo nel comparto dei mutui ipotecari, consentirà, come detto, una più facile e migliore conoscenza delle norme e potrà portare, inoltre, alla formulazione di modifiche, integrazioni e miglioramenti delle norme stesse.

Un tavolo con i vari stakeholders, a partire da quelli presenti oggi, potrebbe essere un'iniziativa molto positiva.

Circa la surrogazione/portabilità è necessario rilevare che a due anni dalla sua introduzione (anche se già presente nel codice civile) è ancora oggi troppo spesso male applicata e in più occasioni negata.

I comportamenti messi in campo per non consentire, o ritardare, il trasferimento del mutuo sono molti. Qualche esempio può essere utile:

- Modifica dei contraenti e/o dei garanti del mutuo originario, sono la motivazione attraverso la quale non è concessa la surrogazione ma offerta l'apertura di un nuovo mutuo. In questo modo non si tratterrà più di una surrogazione e il mutuatario dovrà pagare tutti i normali costi per l'accensione di un mutuo. Fatti i conti il consumatore spesso rinuncia alla surrogazione.

- Impossibilità di surrogare il mutuo in quanto cartolarizzato. In tema, la stessa Associazione bancaria si è pronunciata in maniera molto chiara sulla possibilità di surrogazione anche per i mutui cartolarizzati. Molte banche non ascoltano neppure la loro associazione di categoria.

- Introduzione di spese varie. Una delle più frequenti è la richiesta della penale per estinzione anticipata. Non si può invece parlare, almeno formalmente, di estinzione anticipata nella surrogazione. Altra spese è il rimborso forfettario del notaio, con la differenza a carico del mutuatario. Anche in questo l'Associazione bancaria ha detto chiaramente, anche se in ritardo, che nell'operazione di surroga non possono essere introdotte commissioni e spese neppure indirette (notaio).

- Anticipazione delle spese notarili e di altre spese da parte del mutuatario, con rimborso successivo, eludendo la ratio della legge.

- Richiesta di una nuova assicurazione, nonostante la posizione assunta da Abi e Ania di portabilità anche delle assicurazioni obbligatorie. Non solo. Le assicurazioni previste all'atto dell'accensione del mutuo sono quella incendio e furto; a queste si sommano altre volontarie, troppo spesso proposte come obbligatorie. Queste assicurazioni aumentano la spesa complessiva e nello stesso tempo non sono inserire nel Taeg, creando difficoltà nell'esatta valutazione del costo complessivo del mutuo e, infine, per queste polizze non è possibile la "portabilità".

- Un caso al limite del ridicolo è quello della banca surrogata che non si fida della Banca surrogante, per cui non fa partecipare i propri funzionari al rogito notarile e solo dopo avere incassato il saldo del mutuo pone in essere tutte le procedure della surrogazione. Peccato che in questo modo la surrogazione non potrà essere portata a termine.

Un comportamento che alcune banche, fortunatamente poche, stanno attuando è la comunicazione al mutuatario della modifica dello spread applicato al finanziamento. La motivazione è sempre la stessa: la modifica delle condizioni di mercato.

È una posizione sbagliata in quanto non rispettosa della legislazione vigente. L'unica possibilità di modificare le condizioni di un contratto bancario è l'applicazione del cd. jus variandi, come previsto dall'art. 118 del testo unico bancario. Nel caso dei mutui sembra totalmente assodato, oltre che dalle associazioni di rappresentanza anche da moltissimi giuristi che non possono essere modificate le condizioni di un mutuo, se non per la parte relativa al parametro di riferimento per quelli accesi a tasso variabile. La banca potrà modificare, eventualmente, spese e commissioni, rispettando sempre la normativa sulla trasparenza bancaria, ma non lo spread fissato fin dall'origine per tutta la durata del mutuo.

È evidente che su questi comportamenti siamo intervenuti in maniera "importante" e sembra, dalle prime evidenze, che tale prassi sia caduta in disuso.

In tema di portabilità esiste una categoria di proprietari di abitazione che non può godere della possibilità di procedere alla surroga. Si tratta di coloro che si sono costruiti l'abitazione.

È una minoranza ma, particolarmente, nelle zone più rurali e in alcune aree del Paese la costruzione dell'abitazione è ancora praticata ed anche in questo caso è possibile per il proprietario accedere al mutuo.

È evidente che la situazione è un po' diversa dal classico mutuo fondiario; nel caso di costruzione dell'immobile i fondi sono erogati a "stato avanzamento lavori" per cui è più complicato ricorrere alla surroga, ma non si vede la motivazione giuridica per tale differenza tra mutuatari.

Come Adiconsum abbiamo ritenuto fin dal primo momento che questi mutuatari dovessero godere degli stessi diritti di quelli che hanno acquistato la propria abitazione. In questo senso abbiamo proposto di modificare la legge 40/07 introducendo la possibilità di surroga anche per i mutui "Sal", ma prima la caduta del Governo poi la fiducia posta alla finanziaria 2009 ha reso impossibile la modifica della legge.

Ugualmente escluse dalla possibilità di surroga sono le imprese. è evidente che esistono forti differenze tra tipologia di mutuo e classificazione delle imprese. Non è compito di Adiconsum intervenire per grandi imprese e per mutui industriali ma molti mutui sono accesi da imprese micro e piccole. Imprese che stanno soffrendo, forse più di altre, la crisi economica in atto.

Se gli interventi legislativi sui mutui, da quello Bersani a quello Tremonti, sono stati mirati a dare "sollievo" a coloro che si trovassero in difficoltà nell'onorare i propri debiti, non si vede perché le imprese, nelle forme più opportune, non possano trovare medesimi aiuti.

Anche in questo caso siamo intervenuti particolarmente per le piccole imprese, dove famiglia e impresa sono indissolubilmente legate. Il risultato, al momento, è stato lo stesso che per i mutui "Sal".

Infine, come già evidenziato, la portabilità del mutuo è stata rallentata dal sistema bancario in tutti i modi. Non sono state sufficiente tre interventi legislativi per dare certezza ai mutuatari

Se da un lato ciò è comprensibile per le banche che subiscono la surroga, perché devono subire l'estinzione anticipata del mutuo e la perdita del cliente che sarà fidelizzato dalla banca surrogante attiva, meno comprensibile è il comportamento delle "nuove" banche che hanno tutto da guadagnare dal nuovo mutuo, dal nuovo cliente che sarà oggetto di fidelizzazione senza che la banca stessa debba sostenere i costi (elevati) per l'acquisizione del nuovo cliente, in quanto è quest'ultimo che la cerca e non viceversa, peraltro a rischio molto vicino allo zero, tenuto conto non solo della garanzia sull'immobile, ma dell'istruttoria per la concessione del mutuo che consente l'aggiornamento della posizione reddituale del mutuatario rispetto al momento della sottoscrizione del mutuo originario.

Le banche hanno preferito creare prodotti per la rinegoziazione dei mutui in essere, peraltro limitata essenzialmente alla modifica del tasso di interesse, piuttosto che privilegiare l'acquisizione di nuova clientela.

Non si può parlare di "cartello" ma qualche dubbio sui comportamenti è legittimo.

Il cambio del tasso di interesse, da variabile a fisso, è un vantaggio immediato per il mutuatario che vede la rata abbassata e nuovamente in linea con il proprio reddito, anche se deve sottolinearsi, che raramente il mutuatario, valuta l'aumento complessivo del costo del mutuo; passata la crisi (e tenuto conto della durata media dei mutui le condizioni nel tempo si ribalteranno) il vantaggio sarà solo per le mutuanti che manterranno tassi fissi elevati, anche in momenti di tassi Euribor molto bassi.

La mancata ricerca di "surroghe" può spiegarsi solo in funzione della gratuità dell'operazione per entrambe le banche (passiva e attiva); scarsa rilevanza si deve dare, tenuto conto della tipologia di operazione, alla riduzione delle erogazioni. Tenuto conto che ogni banca può essere surrogante attiva o passiva, meglio evitare la mobilità della clientela.

I dubbi si acuiscono quando le banche non danno corso neppure alla procedura interbancaria che l'Associazione bancaria mette a loro disposizione (10 giorni lavorativi per il passaggio della documentazione dalla vecchia alla nuova banca) per "rilanciare" l'operazione. Le operazioni di surroga sono state qualche migliaio rispetto agli oltre 3,5 milioni di mutui in essere.

Il sistema, anche in questo caso, ha fatto resistenza passiva o come si usa dire "muro di gomma", attendendo e "interpretando" norme sempre nuove.

È un atteggiamento sbagliato.

Fin quando la scelta delle banche sarà di evitare la surroga, ma la stessa cosa si può dire per la commissione di massimo scoperto e per la trasparenza più in generale, sarà molto difficile che possano riconquistare la fiducia persa in questi anni.