Intervento programmato
Intervento programmato
di Donatella Quartuccio
Notaio in Pescara
Consiglio Nazionale del Notariato

Questo intervento nasce da un'esperienza diretta: il mio primo confronto con il mondo dell'agricoltura.

Scena: lo studio di un notaio in una piccola sede ad economia prevalentemente agricola.

Caso: vendita di azienda agricola a cancello chiuso.

Imprenditori e periti stimatori nel colloquio preliminare incominciano a rovesciare, fortunatamente solo in senso figurato, sul mio tavolo libretti di stalla e frutti pendenti, nelle diverse valutazioni di parte, era d'obbligo l'intervento del notaio in questa fase preliminare per individuare i criteri da far prevalere.

L'estro prevalse sul panico che già cominciava a far sentire le sue spire … chiesi a ciascuno di esporre il proprio punto di vista e, nonostante il linguaggio fosse per me criptico ed oscuro, capii che le due posizioni erano troppo distanti; conclusione: rinvio dell'atto e nomina di un perito individuato di comune accordo.

Si aprì ai miei occhi un mondo nuovo, con valori, tempi ed usi sconosciuti, tutto da esplorare.

Vi propongo, quindi, un piccolo glossario ed una summa tratta da questa mia esperienza.

Conoscere la composizione del patrimonio di un'azienda è saperne valutare le varie componenti materiali e immateriali: l'estimo è la disciplina che insegna a formulare un giudizio di valore intorno ad un dato economico riferito ad un preciso momento, il valore di stima è un valore di previsione e, cioè, il giudizio di stima formulato oggi rimane costante nel tempo, alle condizioni assunte, la stima può essere sintetica o analitica.

Il procedimento analitico si può applicare nei confronti di qualsiasi aspetto economico, purché si risolva in una analisi dettagliata degli elementi, delle circostanze, delle ipotesi, dei dati relativi al caso concreto di stima alla base.

Il metodo di stima più attendibile per la valutazione di un fondo rustico è per capitalizzazione del beneficio fondiario, che si ricava in via analitica in base al bilancio aziendale o al canone d'affitto.

La stima delle aziende agricole si effettua soprattutto per ricerca del valore di mercato, con procedimento di tipo sintetico, per stima comparativa e stima per valori tipici, ma la stima comparativa si può effettuare solo se ed in quanto l'azienda abbia un sol tipo di coltura.

Il procedimento consiste in una serie di passaggi:

- si parte dalla individuazione del bene e di altri beni simili, con stesse caratteristiche, e si individua un parametro di stima, poi si procede alla misurazione del bene; segue la ricerca dei valori di mercato dei beni simili, e la ricerca del valore unitario per ettaro, moltiplicando il valore unitario per il numero degli ettari dell'intero terreno si ottiene il valore ordinario.

A questa prima stima vanno apportate in aumento :

- anticipazioni colturali, frutti pendenti, presenza di contributi annui concessi dalla comunità europea agli agricoltori e titoli Pac, presenza di eventuali redditi transitori superiori all'ordinario, i comodi (che indicano tutte quelle particolari caratteristiche del mercato, non valutabili, che incidono direttamente sul valore del fondo).

Ed in decremento:

- fabbricati carenti rispetto alle esigenze di conduzione del fondo, fabbricati in cattivo stato di manutenzione, presenza di eventuali redditi transitori inferiori alla media dovuti ad incuria, danni, canone di affitto inferiore all'ordinario, presenza di affittuari presenti sull'azienda, ed eventuali indennità spettanti all'affittuario, o all'usufruttuario qualora questi abbia eseguito a sue spese miglioramenti fondiari, presenza di mutui ipotecari sull'azienda, deprezzamento dei fondi affittati quando il valore di mercato è stato determinato con riferimento a fondi liberi.

Si effettua poi la stima delle scorte che varia a seconda che i prodotti siano o meno destinati alla vendita; se sono destinati alla vendita si stimeranno secondo l'ipotetico prezzo di vendita, se invece sono destinati ad essere reimpiegati si stimeranno secondo il valore di trasformazione; le scorte vive si stimano sempre a valore di mercato, utilizzando stime di tipo sintetico, a vista.

La stima dei macchinari nuovi è costituita dal prezzo di vendita fornito dal costruttore, mentre per i macchinari usati occorre individuare il deprezzamento medio annuo.

La stima dei fabbricati rurali si effettua sempre per valore di costo di ricostruzione, a questo costo si applicano i coefficienti di vecchiaia che indicano di quanto diminuisce il valore del bene stimato al costo di ricostruzione.

Si sommano ancora le anticipazioni colturali, cioè i prodotti in corso di maturazione, i frutti pendenti che non hanno raggiunto la maturità economica.

La stima degli albereti (si intendono per albereti quei fondi rustici investiti permanentemente da colture arboree) è influenzata dai seguenti parametri: specie, varietà, porta innesto, età del frutteto, ma si può determinare anche ai fini estimativi ai redditi passati, futuri o a ciclo fittizio.

La stima a cancello chiuso è comprensiva del suolo nudo e di quanto vi è sopra stabilmente investito, compreso scorte vive e morte, oltre al capitale fondiario, mentre la stima a cancello aperto interessa solo il capitale fondiario.

Quando si effettua una compravendita a cancello chiuso nel prezzo convenuto è compresa ogni pertinenza immobiliare, ivi comprese le eventuali adiacenze urbane e tutte le pertinenze mobiliari che si trovano all'atto dell'acquisto sul fondo rustico o sui fondi rustici compravenduti, ed il possesso viene dato contestualmente alla conclusione del contratto di compravendita.

Quando si effettua una compravendita a cancello aperto nel prezzo convenuto sono comprese le scorte morte e, cioè, il letame, il fieno, le paglie, le stoppie e le stramaglie se ed in quanto esistono e limitatamente alle quantità necessarie al mantenimento del bestiame bovino fino al prossimo raccolto (un capo adulto per ettaro fino al 30 aprile).

Sono pure compresi nel prezzo di acquisto i pali ed il filo di ferro per i pergolati di parte dominicale, già posti in opera, nonché gli attrezzi mobili che completano un impianto avente le sue parti essenziali fisse.

Sono invece esclusi: il bestiame qualunque sia la sua destinazione, i prodotti pendenti e raccolti anche conservati maturati nell'anno agrario precedente al trapasso di possesso.

Fanno eccezione la sterpa o sterpame ed il taglio dei boschi ceduti che sono di spettanza del compratore (in quanto siano ancora da tagliare), gli attrezzi, le macchine, i beni mobili di qualunque genere di parte domenicale.

Nelle vendite a cancello aperto il trapasso di possesso del fondo compravenduto avviene, salvo patto contrario l'undici novembre successivo alla conclusione del contratto, cioè all'inizio dell'annata agraria.

PUBBLICAZIONE
» Indice
» Approfondimenti