La vendita immobiliare mediante asta si sta imponendo sorprendentemente tra i sistemi di contrattazione alternativi a quelli tradizionalmente praticati finora.

L'Osservatorio Notarile è certamente un punto di vista privilegiato stante la tradizionale presenza della figura del Notaio nella fase conclusiva della contrattazione immobiliare.

E' pertanto da tale prospettiva d'osservazione che può affermarsi che, a fronte della sempre maggiore complessità degli adempimenti previsti per legge ed occorrenti al fine di perfezionare una compravendita, l'intervento di un soggetto professionalmente preparato per facilitare la conclusione delle trattative in un'ottica di assoluto rispetto dei reciproci diritti e doveri delle controparti, rende praticamente marginale la contrattazione spontanea tra le parti e, per contro, praticamente prossima alla totalità delle vendite la necessità di un affiancamento professionale a servizio delle parti contraenti.

In tale sistema l'intervento del professionista che in assoluto, per tradizione, selezione, competenza e formazione è dominus nella parte conclusiva di una compravendita, quale è il Notaio, in Italia a differenza di altri Paesi europei sia di common law che di civil law, è quasi del tutto assente nella fase della contrattazione preliminare e cioè proprio in quel momento in cui la trattativa ha bisogno del massimo livello di consulenza giuridico/fiscale al fine di evitare il perfezionarsi di contratti che, per quanto preliminari, portano in sè un vizio che difficilmente, o a costi molto elevati, è possibile neutralizzare in fase successiva.

E' evidente che la figura notarile è e deve restare estranea alla vicenda precontrattuale riservata alla determinazione puramente economica del corrispettivo, vicenda che pertanto deve riservare un ruolo privilegiato al mediatore quale esperto della valutazione e della conduzione della delicata fase della trattativa.

E' del pari evidente che una maggiore presenza della funzione notarile già in fase preliminare sarebbe certamente auspicabile nell'interesse degli stessi contraenti.

In questo quadro l'asta come modalità di vendita alternativa potrebbe segnare un punto di svolta interessante in quanto:

1) permetterebbe una semplificazione ed una compressione dei costi della fase precontrattuale;

2) consentirebbe di lasciare all'incontro delle varie offerte e rilanci la determinazione del "miglior prezzo" quale conseguenza logica della fluttuazione delle offerte dovuta alla competitività del meccanismo di vendita;

3) permetterebbe, se adeguatamente tutelata e securizzata nelle varie fasi della procedura di vendita all'asta, di ampliare al massimo la platea di potenziali acquirenti per far conseguire il massimo risultato economico alla proposta di vendita.

Il Notariato potrebbe quindi provare ad inserirsi nel settore a cominciare dalle aste pubbliche conseguenti a operazioni di dismissione/cartolarizzazione che in più di una occasione il Governo sta cercando di lanciare.

Dismissione di Enti previdenziali; cessione di immobili del Ministero della difesa; cessione di beni confiscati alla criminalità organizzata; vendita di Enti pubblici conseguenti al lancio del federalismo demaniale; informatizzazione del processo esecutivo.

Già da questo breve ma ricchissimo elenco di opportunità ritengo che il Notariato possa e debba giocare una partita importante nel campo delle aste pubbliche immobiliari al fine di assicurare al mercato la presenza di un professionista preparato e munito di pubblica funzione a garanzia tanto degli interessi pubblici che dei cittadini.

Nel commentare l'evento costituito dalla Giornata di studio sulle Aste immobiliari di cui al presente quaderno, non può non essere ricordato il percorso che il Notariato ha seguito negli anni occupandosi di aste delegate dalla Autorità giudiziaria prima nonchè di quelle relative al fenomeno dell'inoptato nell'ambito delle cosiddette dismissioni Scip poi.

E', a mio parere, a questa del tutto peculiare esperienza cui dobbiamo ispirarci per poter inquadrare nel modo più corretto l'opportunità che il Notariato ha posto al servizio della collettività nel creare e definire nella sua pratica fattibilità la Rete aste notarili "Ran" offrendo il servizio, peraltro fortemente sentito e atteso da molte istituzioni pubbliche, della partecipabilità in tempo reale e su tutto il territorio nazionale via web, a qualsiasi potenziale interessato ad un'asta che, dopo un avvio di necessario rodaggio cosiddetto "statico" (a mo' dell'asta Scip), possa, a regime, perseguire lo scopo di ottenere, data la contemporanea presenza dei partecipanti dislocati su tutto il territorio nazionale, la realizzabilità di rilanci in tempo reale, tali da incentivare il committente l'asta nella richiesta, per il suo caso, dell'intervento del Notariato.

Il primo e sicuramente più "vaccinato" campo applicativo sarà quello del settore pubblico (aste enti previdenziali, demanio, demanio militare, enti territoriali, ecc.) ma è facile cosa pronosticare un rapido successo del "metodo" anche per grandi assets immobiliari privati (istituzioni, banche, grosse società immobiliari, fondazioni, ecc.), o, ancora, chi lo sa, per assegnare incarichi o aggiudicazioni da bandi di gara di qualsiasi genere da parte di Enti, anche locali, che puntino alla partecipazione di soggetti dislocati su tutto il territorio nazionale in grado di poter rilanciare (si fà per dire in questo caso!) ribassi sempre più convenienti per l'amministrazione committente.

Il tutto potrà pertanto contribuire ad estendere il campo applicativo dell'attività notarile offrendone la fruibilità in un prossimo auspicabile futuro anche al privato o alla agenzia immobiliare che confidino nel raggiungimento di un corrispettivo maggiore grazie alla caratteristica della competitività insita nel fenomeno dell'asta.