Introduzione

Il tema che intendo sviluppare nella presente relazione (Informazione economica e valutazioni immobiliari) è dovuto alle seguenti considerazioni.

L'asta è un procedimento per aggiudicare con modalità trasparenti un bene al valore di mercato. Tra i presupposti necessari all'ottimale funzionamento del procedimento, oltre all'esistenza di una domanda concorrenziale, è importante la conoscibilità piena e trasparente del bene posto all'asta.

Nel caso di un bene immobiliare ciò significa poter avere una conoscenza completa sotto tre punti di vista:

· giuridico-urbanistico (diritti di proprietà, vincoli, ipoteche, regolarità urbanistiche ecc.);

· tecnico (funzionalità impianti, stato manutentivo, efficienza energetica, ecc.);

· economico (mercato in cui è inserito, prezzi di compravendita di beni simili, redditi derivanti dalla proprietà di beni simili).

Il primo punto di vista è in larga parte quello specifico delle competenze giuridico-notarili. E' un tema del Convegno, ma non essendo materia di cui sono specificatamente competente, è bene che ascolti e non aggiunga altro.

Il secondo punto di vista attiene alla conoscenza degli elementi strutturali che compongono il bene immobiliare oggetto di acquisto. Sarebbe auspicabile normare la documentazione tecnica completa che deve accompagnare qualsivoglia bene messo all'asta. Un sorta di certificato della "qualità del prodotto", indipendente dalla valutazione economica del bene.

Si annucia così il terzo punto di vista. Per porre un valore a base d'asta è indispensabile disporre di una valutazione economica del bene che sicuramente non può prescindere dalla conoscenza dal punto di vista tecnico del bene medesimo, ma, al tempo stesso, richiede qualcosa di più. Infatti, per conseguire una adeguata stima del valore del bene, da porre a base d'asta, deve esistere un soddisfacente stato di informazione economica relativamente al mercato immobiliare. Se questa è carente le valutazioni immobiliari rischiano di essere carenti esse stesse.

Il tema della presente relazione si incentra in modo particolare sulle questioni inerenti l'informazione economica disponibile per le valutazioni immobiliari. Ritengo infatti l'argomento discriminante per il buon meccanismo delle aste immobiliari, soprattutto qualora effettuate da enti pubblici, per i quali è più facile un orientamento volto "a far cassa" («pochi, maledetti e subito!») piuttosto che ad ottenere il massimo guadagno dai meccanismi di vendita.

Procedimenti estimativi e informazione economica

Il tema delle valutazioni immobiliari, in relazione alla loro capacità di indicare un verosimile prezzo a cui il bene può essere scambiato sul mercato (è una delle possibili finalità della stima), è cresciuto di ruolo e di importanza negli anni 2000. Tre sono stati i fattori di crescita:

· il "boom" del settore immobiliare da cui è derivata la crescita della dimensione del fatturato del mercato della valutazione immobiliare; si rammenta che tra il 1996 ed il 2006 il numero di transazioni delle abitazioni è aumentato di ben il 75% e a prezzi crescenti (da qui ne è sicuramente derivato il notevole aumento delle stime immobiliari richieste, per esempio, dalle banche per l'erogazione dei mutui); è vero che nell'ultimo triennio vi è stato un considerevole ridimensionamento degli scambi (per le abitazioni pari a circa il 28%), ma i livelli sono ancora elevati rispetto a quelli del 1996 e con prezzi notevolmente superiori;

· il costituirsi di forme nuove e più avanzate di investimento e di gestione immobiliare quali i Fondi immobiliari, le Società di gestione immobiliare, ecc., hanno aumentato l'esigenza di disporre di valutazioni immobiliari ancora più attendibili; al riguardo proprio l'insorgere della crisi economica ha posto in evidenza l'aspetto cruciale della valutazione per quel che riguarda la performance dei Fondi immobiliari; è stato un settore su cui sono intervenute anche le autorità di vigilanza: la Banca d'Italia, ha emanato propri provvedimenti di disciplina dei procedimenti di stima, seppur nell'ambito della determinazione di criteri generali; la Consob, come hanno riportato i quotidiani, ha avuto recentemente una serie di incontri con le società immobiliari quotate e con le grandi società di valutazione per accertarsi che nelle modalità concrete l'esercizio dei "valutatori indipendenti" sia svolto con scrupolo e attendibilità;

· le politiche pubbliche sia in relazione alle modalità di gestione del territorio dal punto di vista urbanistico (urbanistica contrattata, processi di trasformazione urbana, ecc.), sia in relazione alle politiche di gestione del patrimonio immobiliare (dismissione dei cespiti, cartolarizzazioni, valorizzazioni, ecc.), stanno richiedendo livelli sempre più complessi di valutazione, divenute strumenti per discriminare le scelte in ambito pubblico (almeno a livello teorico, perché; talvolta le valutazioni si fanno quando le scelte politiche sono state già operate).

In sintesi: ampliamento della dimensione del mercato della valutazione e al tempo stesso una domanda più esigente, che pone quesiti più complessi.

A fronte di questo aumento di ruolo della "valutazione immobiliare", non è però mutato in modo altrettanto profondo il livello di conoscibilitá e di trasparenza del mercato immobiliare.

Per comprendere, rapidamente, cosa si intende per livello di conoscibilità e trasparenza si può far riferimento alla questione del prezzo di compravendita. Fino al 2006 si può dire che la totalità o quasi dei contratti trascritti nei registri di pubblicità immobiliare non riportava il prezzo effettivo di cessione del bene immobile. Il motivo era dovuto alla possibilità di eludere/evadere parzialmente l'onere fiscale. Si rammenta, anzitutto, che l'imposta di registro, ipotecaria e catastale, qualora non ad importo fisso, è determinata come percentuale sul corrispettivo pattuito e scritto nell'atto di compravendita. In secondo luogo, in base alla norma fiscale, l'imponibile (il prezzo) può essere oggetto di rettifica di accertamento da parte degli uffici dell'Amministrazione fiscale solo se inferiore al "valore catastale", calcolato moltiplicando la rendita catastale per coefficienti fissati per legge. Poiché; il valore catastale al più approssima i valori esistenti all'epoca dell'ultima generale revisione degli estimi (1990), è evidente che tanto più ci si allontana da quel periodo in una fase di crescita del livello effettivo dei prezzi immobiliari, tanto più risulta conveniente dichiarare nel contratto di compravendita il "valore catastale", o poco più, e corrispondere un prezzo effettivo diverso e più alto. A poco serviva la deterrenza dell'articolo 72 del testo unico sull'imposta di registro che sanziona anche il parziale occultamento del corrispettivo effettivo.

La convenienza sempre più spinta ad operare, a livello di massa, in modo sostanzialmente illecito ha comportato un orientamento da parte del legislatore, esclusa la scelta di una nuova revisione delle tariffe d'estimo, volto ad introdurre, da un lato un aumento dei coefficienti moltiplicativi della rendita in modo da innalzare il «valore catastale» di riferimento, dall'altro a mutare la base imponibile dell'imposta di registro, ipotecaria e catastale relativamente alla compravendita tra persone fisiche di immobili ad uso abitativo e relative pertinenze. A quest'ultimo riguardo, la scelta operata è stata quella di far determinare l'imponibile non più sul prezzo effettivo, ma direttamente sul «valore catastale». Ciò è accaduto con la legge finanziaria per il 2006 (comma 497 della legge 23 dicembre 2005, n. 266). Rimangono fuori dal campo applicativo di questa norma tutte le cessioni di abitazioni anche a persone fisiche alle quali si applica l'Iva e non l'imposta di registro e tutte le cessioni concernenti immobili non a destinazione abitativa.

Questa scelta ha determinato una emersione di prezzi effettivi sugli atti di compravendita relativi al settore residenziale. Probabilmente coloro che hanno comunque un interesse continuano a non dichiarare il vero prezzo nell'atto (per esempio, per non far apparire una capacità d'acquisto incoerente con i redditi fiscalmente dichiarati). Tuttavia, oltre ad un'inasprimento delle sanzioni in caso di dichiarazione mendace, una significativa deterrenza ai comportamenti illeciti proviene anche dal programma di controlli più mirato e di maggior rilievo rispetto al passato che ha avviato l'Amministrazione finanziaria. Rimane, tuttavia, ancora parzialmente opaco ciò che è fuori dal campo di applicazione della norma citata.

Pertanto, si può dire senza alcun dubbio che prima del 2006 il prezzo effettivo delle transazioni aventi per oggetto gli immobili era un illustre sconosciuto: si avevano tracce, sensazioni, confidenze, niente a che vedere con un mercato trasparente. Dopo il 2006 la situazione è sicuramente mutata per il settore residenziale dell' "usato", (le "nuove abitazioni" sono infatti attratte normalmente dal regime Iva). Non per tutti gli altri segmenti di mercato.

Si pensi, inoltre, che fino al 2001, oltre ai prezzi era pressoché; sconosciuto anche il numero delle compravendite di immobili. L'unica fonte era il Ministero dell'interno che, in virtù di una norma del 1977, recante l'obbligo di notificare presso gli uffici di p.s. i nuovi proprietari, produceva una statistica sul numero di abitazioni compravendute nell'anno in ciascuna provincia. Dal 2001 l'Agenzia del territorio con il suo Osservatorio del mercato immobiliare produce la statistica sul numero di transazioni normalizzate (ovvero ponderate per quota di proprietà) di tutte le categorie di fabbricati.

D'altra parte, per effettuare procedimenti di stima corretti, oltre a conoscere i prezzi che si formano sul mercato e l'andamento delle compravendite, che aiuta a comprendere il grado di assorbimento esistente sul mercato, è indispensabile conoscere anche le caratteristiche dei beni ed il contesto in cui sono ubicati.

Da questo punto di vista si sconta un ulteriore elemento di criticità. In effetti, se per il bene oggetto di stima il valutatore può conoscere direttamente gli elementi da apprezzare (consistenza, caratteristiche intriseche ed estrinseche del bene), per i beni similari da utilizzare per la comparazione il livello conoscitivo è difficile che possa essere garantito da una conoscenza diretta. E' più probabile che deve basarsi sulle informazioni documentali o su quelle che possono essere raccolte in via indiretta. Alcune (poche) informazioni possono essere tratte dalla visura catastale (destinazione d'uso a fini catastali, consistenza misurata in vani per le abitazioni, in metri quadri per le unità immobiliari ordinarie, ma non per le unità cosiddette a destinazione speciale o particolare). Altre, ovviamente potrebbero essere conosciute da un sopralluogo, ma nella stragrande maggioranza dei casi, per i comparables, il sopralluogo può essere solo esterno.

Per questa ragione, la prassi estimativa in Italia, come afferma il prof. Simonotti [nota 1] ha fatto spesso riferimento, storicamente, alla capacità dell'operatore di conoscere il territorio ed il mercato, riconoscendo all'expertise del tecnico-valutatore il mezzo con cui supplire alla carenza di informazioni tecnico-economiche oggettive, organizzate ed accessibili. D'altra parte, i problemi non si riducono, ma semmai si ampliano qualora si utilizzino altri procedimenti estimativi di natura indiretta (per esempio il Dcf, il Discounted cash flow), che richiedono informazioni ancora più "fini" in ordine alle previsioni sul futuro.

Nonostante queste criticità oggettive, nel periodo che va dal 2004 al 2008 alcuni studi che misurano il «grado di trasparenza» del mercato immobiliare in diversi Paesi, registrano un sensibile miglioramento nel ranking dell'Italia. Segno che il mutamento della normativa fiscale sopra citata ed anche probabilmente, senza false modestie, il contributo che l'Agenzia del territorio ha saputo offrire con il suo Osservatorio del mercato immobiliare, hanno avuto un effetto apprezzabile e positivo sulla trasparenza del sistema.

Nel 2004, in questa particolare classifica redatta dalla Jones Lang Lassalle, l'Italia figurava alla 22° posizione davanti al Portogallo ed al Giappone, ma sotto il Sudafrica, la Malesia e la Spagna. Nelle prime cinque posizioni si situavano, in ordine decrescente, Australia, Nuova Zelanda, Stati Uniti, Gran Bretagna, e Canada. Queste ultime si ritrovano nel quintetto di testa anche quattro anni dopo, nel 2008. L'Italia passa però dal 22° al 19° posto, superando Sud Africa e Malesia e ma non la Spagna (cresciuta al 16° posto) e superando la Svizzera, che dal 13° posto del 2004 cade al 20° posto del 2008.

E' bene tuttavia aver presente che le difficoltà della valutazione immobiliare in Italia, non sono da imputare soltanto alla carenza dell'informazione economica e dei beni immobiliari. Sussite anche una difficoltà dovuta alla struttura del patrimonio immobiliare italiano e alla sua incoercibile eterogeneità che, in particolare nel segmento abitativo ed ad uso ufficio, in termini statistici si traduce in maggiore varianza e quindi in minore significatività delle medie. E' infatti assai frequente in Italia trovare in piccoli perimetri una stratificazione storica e urbanistica di epoche diversissime che implicano spesso l'impossibilità di ritrovare in zone adiacenti all'immobile da stimare beni da comparare.

In definitiva, la crescita del mercato immobiliare, le esigenze che impongono le nuove forme di investimento immobiliare, la stessa apertura del mercato italiano ad investitori esteri, richiede l'uscita da una prassi estimativa fondata ancora troppo frequentemente dal soggettivismo e dall'expertise dei valutatori. Occorrono criteri e regole maggiormente uniformi, ma anche informazioni microeconomiche organizzate ed accessibili che rendano i giudizi di stima maggiormente fondati su elementi oggettivi.

Un esempio di informazione economica ampia e diffusa: gli Stati Uniti

Per avere un breve cenno su cosa significa disporre di informazioni microeconomiche organizzate e accessibili, vi invito a collegarvi ad internet e ad andare sul sito http://www.trulia.com.

E' un sito indipendente dai broker, che fornisce informazioni sul mercato residenziale sia per quanto concerne le offerte, sia con riferimento agli scambi effettuati: prezzi, compravendite, caratteristiche dei beni, ecc. E' un sito che finanzia la propria attività mediante le inserzioni pubblicitarie in particolare di quelle del settore immobiliare.

Se su questo sito volete sapere qualcosa del mercato residenziale di New York le informazioni che potrete ottenere sono anzitutto le seguenti:

· livello e andamento di prezzo medio per dimensione (in vani) delle abitazioni;

· livello e andamento del prezzo per unità di superficie;

· livello e andamento del numero di compravendite.

Queste informazioni sono disponibili per la città e per le singole zone. Inoltre, sulle singole zone sono posizionate, utilizzando la mappa di Google, le vendite più recenti con l'indicazione dell'indirizzo, del prezzo, della superficie. Vengono poi rese ulteriori informazioni, per esempio, se si tratta di un condominio o meno. E' inoltre fornita una lista delle abitazioni che filtra i potenziali comparable (sulla base della zona, della superficie e del prezzo e della caratteristica se condominio, cooperativa, singolo, ecc). Sono fornite specifiche informazioni sulle abitazioni di nuova costruzione sia per le offerte che per quelle vendute. Sono fornite, infine, alcune informazioni sul microintorno relativamente ai servizi disponibili nella zona, in particolare informazioni dettagliate sulle scuole.

Un quadro di informazioni dettagliato, organizzato e accessibile. Una base fondamentale per iniziare un percorso per la valutazione di un immobile. Una base che in Italia non c'è ancora. In Italia, infatti, spesso le informazioni sono ricavate dagli archivi dei precedenti, con il rischio di una sorta di autoreferenzialità nel giudizio di stima.

Oltre a questo quadro informativo, accessibile a tutti da qualsiasi Paese tramite Internet, esiste poi una banca dati degli immobili in vendita (che copre circa il 95% del'offerta) riservata agli operatori (Real estate brokers) la, Multiple listing service (Mls). Questo servizio avviato dall'inizio del '900, mette in condivisione le informazioni detenute dai singoli broker sulle principali caratteristiche tecnico-economiche degli immobili in vendita (metratura, numero dei locali, prezzo di offerta, ecc.). Recentemente parte di queste informazioni sono accessibili a tutti via Internet al sito http://www.realtor.com.

Ruolo e potenzialità dell'Agenzia del territorio

L'Agenzia del territorio sta svolgendo un'azione che crediamo utile e importante per migliorare lo stato dell'informazione economica relativamente al mercato immobiliare.

Un ruolo decisivo lo sta assolvendo l'Osservatorio del mercato immobiliare. Le statistiche sui volumi di compravendita e sulle superfici - per talune tipologie - compravendute dettagliati per comune e per segmento immobiliare, le statistiche sui mutui, quelle sulle caratteristiche di acquirenti e venditori, sullo stock immobiliare censito al catasto, rappresentano una ricchezza informativa unica per la sua oggettività. La stessa banca dati sulle quotazioni immobiliari, che prende il suo avvio nel 2004, riesce a dar conto, ormai con ottima approssimazione, dei livelli e degli andamenti dei prezzi di compravendita, nonché; dei valori potenziali per le zone a scarsa dinamica di mercato.

Ora il nostro sforzo si sta concentrando sui contratti d'affitto e sulle quotazioni delle locazioni, che risulta un mercato decisamente più piccolo e assai opaco. L'obiettivo è quello anzitutto di rafforzare l'attendibilità delle quotazioni dei canoni di locazione. Si sta poi lavorando per poter arrivare ad una sicura quantificazione del numero delle unità immobiliari locate.

Nel seminario annuale dell'Osservatorio del mercato immobiliare dell'Agenzia del territorio svolto nell'ottobre scorso, si è avanzata l'ipotesi di creare progressivamente la costruzione e l'accesso ai dati elementari delle schede di rilevazione da noi adottate, raccogliere le informazioni dal mercato e determinare poi le quotazioni immobiliari, nonché; ai coefficienti da noi elaborati utili a fini comparativi.

Per passare dall'idea ai fatti i problemi non sono di natura tecnologica (infrastruttura per la raccolta e la messa a disposizione dell'informazione), bensì sul "significato" delle informazioni raccolte. Rimangono da superare, infatti, alcune criticità di fondo. Per citarne alcune:

· attendibilià del dato primario (prezzi e consistenze);

· classificazione tipologica immobile;

· georeferenziazione (toponimi e cartografia catastale);

· scarsità di informazioni su caratteristiche oggetti.

E' un processo che potrà cercare di mettere a disposizione, per esempio per il segmento delle abitazioni, entro 1-2 anni le schede di rilevazione dell'Omi che compongono i campioni osservati su cui si elaborano le quotazioni. Si tratta di schede per singola unità immobiliare compravenduta o che sta per essere compravenduta, descrittive del fabbricato, della superficie, del micro intorno, del prezzo e delle caratteristiche quali-quantitative del bene.

Sono perciò informazioni utili e "di base" per lo svolgimento delle indagini di mercato necessari alla valutazione di una unità immobiliare.

Un altro piano su cui l'Agenzia del territorio sta operando è quello di delineare regole operative più dettagliate su come svolgere una perizia di stima, ovviamente con riferimento ai più di 100 uffici provinciali dell'Agenzia che svolgono stime per le amminstrazioni pubbliche. Sarà presentato ufficialmente a giugno prossimo il "Manuale operativo delle stime immobiliari". Non è, ovviamente, un trattato d'estimo (pur se alcune parti dedicate alla teoria ve ne sono). Riteniamo che, indipendentemente dalle intenzioni, questo Manuale possa divenire un utile strumento per tutti coloro che si cimentano con la stima immobiliare.

Conclusioni un progetto di medio-lungo periodo: la creazione di un nuovo database immobiliare

L'ipotesi di sviluppo su cui punta l'Agenzia fa perno su quello che già svolge. Già oggi infatti per alimentare le elaborazioni sulle quotazioni immobiliari sono raccolte circa 70.000 schede immobiliari l'anno.

E' possibile però delineare un percorso di più lungo periodo per arrivare a mettere a fattor comune, ai fini della costruzione di un database di informazioni microeconomiche, le informazioni tratte dalla filiera degli operatori attivi sul mercato immobiliare: professionisti valutatori, notai che redigono la nota unica in cui compare il campo informatizzato del prezzo di compravendita, professionisti che svolgono le operazioni catastali, Agenzia del territorio che può offrire la sua infrastruttura tecnologica e organizza le correlazioni tra dati delle diverse fonti, ecc.

Una idea su cui poter lavorare, sapendo che vi sono molti nodi, anche concettuali da sciogliere, e che quindi per questo si tratta di un obiettivo di medio-lungo periodo. Deve essere un'idea che si trasforma in un progetto condiviso, il cui beneficio sta nel fatto che tutti gli operatori hanno da guadagnare da una cooperazione volta a rendere il mercato immobiliare più trasparente.

Una idea che si è deciso di approfondire presso il tavolo tecnico di lavoro istituito dalla Convenzione con l'Abi, Associazione bancaria italiana, interessata a migliorare la qualità del prodotto estimale offerto alle banche dai professionisti e che per questo sta predisponendo un "Codice per le valutazioni immobiliari" attualmente in discussione con l'Agenzia del territorio e sottoposto all'attenzione della Banca d'Italia.

Un'idea che per divenire progetto ampio e condiviso, deve essere discussa anche in altri tavoli, sicuramente con il Notariato e con il mondo delle professioni.

In conclusione, seppure non ho parlato di aste e del loro funzionamento, spero di aver chiarito che senza un sistema di informazione economica chiaro e trasparente del mercato immobiliare, difficilmente il sistema di vendita a base d'asta può esprimere chiarezza e trasparenza. In questo senso, è compito di tutti gli attori del processo e, quindi, credo possa trovare ascolto anche presso la vostra categoria professionale.

[nota 1] M. SIMONOTTI, «I dati di mercato nella stima degli immobili», Università degli Studi di Palermo, Trapani, 11 Aprile 2003.