I metodi di individuazione competitiva e trasparente dei contraenti, nell'ambito della circolazione dei beni, sono stati disciplinati dal nostro ordinamento, dapprima esclusivamente nella contrattazione con la pubblica amministrazione e, solo recentemente, nel processo civile.

Il regio decreto 23 maggio 1924, n. 827 rappresenta ancora la principale fonte normativa in materia, occasionalmente integrata, negli ultimi anni, con norme in genere inserite in leggi finanziarie, volte a consentire la rapida liquidazione del patrimonio degli enti previdenziali (leggi n. 351 e n. 410/2001 e legge 311/2004).

Sul fronte del processo civile si è intervenuti più di recente con provvedimenti che, a partire dalla legge sulla competitività, hanno progressivamente modificato le norme del libro III, titolo II, capo IV del codice di procedura civile (legge 80/2005 modificata dalla legge 263/2005) sino alla recentissima legge 24/2010 che ha "digitalizzato" la procedura delle esecuzioni.

La procedura Ran segue la tendenza delineata da questi interventi normativi, volendo offrire uno strumento, basato su un sistema di regole e di processi che diano la massima affidabilità all'utente finale, per raggiungere l'obiettivo di estendere in modo molto più generale l'utilizzo dell'asta.

Prima di esaminare in dettaglio gli aspetti dell'organizzazione informatica della procedura Ran può essere utile una premessa sullo stato dell'arte delle aste, dal punto di vista dell'immaginario collettivo.

Nel nostro Paese, a differenza di quanto avviene nei Paesi dell'Europa nord occidentale e, storicamente, nei Paesi anglosassoni, la vendita all'asta è vista come uno strumento riservato a pochi; ci si figura che il partecipante debba essere dotato di una particolare competenza e contemporaneamente debba essere in grado di sopportare lo stress della sessione di incanto.

Come diretta conseguenza di ciò l'approccio iniziale è stato tendenzialmente speculativo: l'interesse all'asta è direttamente proporzionale alla presenza del c.d. "affare", in assenza del quale diventa non appetibile sobbarcarsi le problematiche connesse alla partecipazione.

Negli ultimi anni è stato, però, avviato, anche se in maniera non omogenea, un processo di semplificazione e "familiarizzazione" delle aste tenute presso i Tribunali, sia attraverso una più completa divulgazione delle informazioni attraverso internet, sia nominando i custodi per consentire le visite agli immobili, nonché; consentendo procedure di accesso ai mutui bancari e delegando le aste presso notai e, dal 2006, presso avvocati e commercialisti (art. 534-bis c.p.c.).

Sull'altro importante fronte delle aste immobiliari, cioè quello relativo alla dismissione degli immobili degli enti previdenziali e della cartolarizzazione degli stessi attraverso le società veicolo Scip 1 e 2, si è senz'altro registrata una più diffusa partecipazione anche se nell'ultimo anno la percentuale delle aste concluse con successo è scesa dall'originario 75% ad un più modesto 50%, ed il sistema è entrato in crisi.

Resta il fatto che, sia nelle vendite presso i Tribunali, che in quelle degli Enti, le aste hanno avuto successo quando il prezzo base d'asta è stato accattivante, mentre negli altri casi si è spesso assistito ad aste deserte; non è un caso che l'indisponibilità a fissare valori base d'asta significativamente inferiori ai valori di mercato, abbia determinato l'insuccesso di una iniziativa, peraltro condotta da un soggetto pubblico serio ed affidabile con un notevole investimento in termini di organizzazione e promozione: mi riferisco all'iniziativa condotta nel 2007 dalla Borsa immobiliare di Roma.

Questo pregiudizio, che all'estero non sembra esistere, può però essere sconfitto da un mutamento di cultura che parta dalle dismissioni pubbliche e dalle aste giudiziarie per arrivare a rendere familiare anche la vendita all'asta tra privati.

Un processo di mutamento culturale oggi non può prescindere dagli strumenti offerti dal web; tuttavia, mentre, in materia di vendita immobiliare, internet ha avuto un ruolo sempre maggiore nei processi organizzativi e divulgativi dell'informazione, lo sviluppo delle gare attraverso la rete è stato molto scarso; in altri settori (ad esempio le gare per la fornitura di servizi per enti pubblici o privati), la conclusione di contratti attraverso reti internet e/o intranet ha avuto diffusione molto più significativa.

Sul fronte delle aste immobiliari on line l'Enel è stato il soggetto che più di ogni altro ha investito sul web sviluppando un processo di dismissione dei propri immobili, di tipo telematico con molte analogie con le aste del portale ebay.

Attraverso il proprio portale (www.quickcasa.it), l'Enel ha contribuito positivamente ad avviare questo processo di mutamento culturale, con riscontri molto interessanti in termini numerici di partecipazione alle aste on line: sono stati alienati circa 1500 immobili in 9 anni e ciascuna asta è tuttora visibile on line con le sue dinamiche.

La procedura di asta scelta da Enel presentava tuttavia una debolezza strutturale: consentiva all'aggiudicatario libera facoltà di recesso senza alcuna penale; veniva quindi indebolito uno dei principi essenziali di un'asta: il principio di responsabilità dei soggetti che vi partecipano.

La medesima debolezza è ravvisabile nella procedura di ebay, che in Italia è attualmente circoscritta a beni mobili generalmente di valore modesto.

Per tentare di ovviare a questa criticità ebay ha introdotto un indice di affidabilità (feedback) dei partecipanti; peraltro l'utilizzo di nickname consente al partecipante divenuto inaffidabile di iscriversi sotto altra identità.

Quest'ultimo aspetto mette in luce un altro evidente problema delle aste on line, ovvero, la riconoscibilità e l'onorabilità dei partecipanti alla gara.

Volendo introdurre metodi di vendita competitivi seri ed affidabili per la circolazione sia di beni immobili che di beni mobili registrati sarà sicuramente necessario sfruttare le potenzialità di internet ma, al tempo stesso dovranno essere individuate procedure atte a garantire responsabilità, affidabilità, consapevolezza, onorabilità degli attori, commerciabilità dei beni, trasparenza delle procedure; ove la procedura si affidata ad un pubblico ufficiale potrà essere coniugata anche l'esigenza di compiere l'adeguata verifica richiesta dalla normativa in materia di lotta al riciclaggio.

Il sistema Ran persegue tutti questi obiettivi:

· in termini di sicurezza, consentendo l'accesso alla rete esclusivamente al notaio attraverso l'autenticazione Iam (Ibm Identity access management), e con l'utilizzo della firma digitale;

· in termini di trasparenza, moltiplicando i soggetti preposti (al classico notaio banditore sono stati aggiunti tutti i notai periferici che aderiscono al servizio) ed utilizzando meccanismi di trasmissione delle offerte sia digitali che cartacee, che danno le massime garanzie ad esempio circa la segretezza delle offerte e della generalità e del numero dei partecipanti sino alla scadenza del termine fissato dal bando; inoltre la possibilità di partecipare anche alla fase dell'incanto, non solo nella sede del notaio banditore, ma da un qualsiasi notaio periferico collegato al sistema, evita il rischio di qualunque forma di pressione o di turbativa d'asta.

· in termini di monitoraggio, affidando ad un notaio la verifica della legittimazione, dell'onorabilità e dell'affidabilità dei partecipanti;

· in termini di sicurezza per l'utente finale, imponendo l'anticipazione della fasi di controllo della documentazione a corredo di ciascun lotto a prima della pubblicazione del bando, e offrendone la garanzia tipica dell'intervento notarile;

· in termini di miglioramento della consapevolezza di tutti gli attori dell'asta, che possono ricevere, attraverso il notaio banditore o il notaio periferico di propria fiducia, un corretto orientamento sul regolamento, sul bando d'asta e su ogni fase successiva della procedura.

Appunti su alcune normative di riferimento delle aste immobiliari

R.D. 23 maggio 1924, n. 827 dell'art. 73, che testualmente prevede che l'asta «si tiene in uno dei seguenti modi:

a. col metodo di estinzione di candela vergine;

b. per mezzo di offerte segrete da confrontarsi poi col prezzo massimo o minimo prestabilito e indicato in una scheda segreta dall'Amministrazione;

c. per mezzo di offerte segrete da confrontarsi poi col prezzo base indicato nell'avviso di gara».

Sistema applicato raramente da soggetti privati e generalmente dagli enti pubblici ad eccezione degli enti previdenziali i cui immobili sono stati oggetto di cartolarizzazioni per i quali sono state varate procedure ad hoc.

La riforma della procedura civile

La riforma del codice di procedura civile in materia di esecuzioni immobiliari è recentemente avvenuta attraverso la c.d. legge sulle competitività (D.l. 35/2005 convertito in L. 80/2002 e in seguito modificato L. 263/2005). Tale riforma derivante da anni di contributi provenienti dalla dottrina è stata predisposta per accelerare i tempi del sistema. Prima della riforma l'Italia aveva il primato negativo sulla durata media delle procedure esecutive con sette anni e mezzo contro i due anni del Portogallo i nove mesi della Germania e i quattro mesi della Finlandia. In particolare il primato negativo lo aveva il Tribunale di Taranto con dieci anni e mezzo mentre il Tribunale di Monza notoriamente il più efficiente quasi rispettava le medie europee con un anno e mezzo di durata media. I motivi di tali ritardi e della mancanza di una partecipazione più larga e diffusa da parte de cittadini sono stati identificati nei seguenti aspetti:

1. complessità della procedura e carenza di informazioni;

2. eccessive pressioni sui partecipanti alla gara durante l'incanto (turbative);

3. complessità e incertezza sull'effettiva immissione nel possesso;

4. tempi stretti e difficoltà ad accedere ai finanziamenti bancari per l'acquisto.

La riforma della procedura con il c.d. decreto sulla competitività e con la recentissima legge 24/2010 sulla digitalizzazione della procedura è stata studiata per far fronte a tali problematiche.

Sul fronte delle informazioni vi è stata una risposta attraverso l'introduzione della perizia riformata di cui all'art. 173-bis, disp. att. c.p.c. e la pubblicità regolata con la pubblicazione almeno 45 gg prima della vendita sui quotidiani e sui siti internet.

Sul fronte dell'eliminazione delle turbative gli artt. 569 e ss. c.p.c. hanno indicato in modo tassativo che la procedura di vendita avvenga partendo dall'asta senza incanto con la conseguente segretezza delle offerte ed eliminato l'aumento dopo l'incanto, strumento spesso utilizzato per usi estorsivi o comunque regola che toglieva competitività alla fase dell'incanto.

In merito alla liberazione è stato introdotto l'obbligo del provvedimento di liberazione da effettuarsi entro l'aggiudicazione immediatamente esecutivo e non impugnabile.

Infine in merito ai mutui l'art. 585 c.p.c. ha consentito l'iscrizione dell'ipoteca su bene altrui.

Al fine di evitare la partecipazione a vuoto o lunghi rinvii sono state introdotte alcune norme quali quelle sui limiti alla conversione del pignoramento (art. 495 c.p.c.: «prima che sia disposta la vendita»), sui limiti alla sospensione (art. 624-bis c.p.c.: «fino a 20 giorni prima della scadenza del termine per il deposito delle offerte di acquisto o … fino a 15 giorni prima dell'incanto»), sul rinvio della vendita (art. 161-bis c.p.c.: «solo con il consenso dei creditori e degli offerenti»e sull'eliminazione del deposito per le spese (artt. 569 e 580 c.p.c.); solo cauzione 10%.

La digitalizzazione della giustizia (legge 24/2010)

L'entrata in vigore, sabato 27 febbraio, della legge 24/2010 (disponibile in allegato) sembra essere uno dei primi passi per la modernizzazione della giustizia. L'aspetto che più riguarda la materia delle aste è quello sulla c.d. digitalizzazione della giustizia delineata solo in grandi linee entro le quali entro sessanta giorni il Ministro di grazia e giustizia, dovrà emanare un decreto con le regole tecniche per l'adozione dell'informatica nei processi civile e penale. Oltre ad importanti innovazioni su alcune formalità (le notifiche e le comunicazioni dovranno essere fatte con la posta certificata: la notifica si intenderà perfezionata nel momento in cui il gestore rende disponibile il documento informatico nella casella Pec del destinatario) sembra che il giudice dell'esecuzione potrà stabilire che tutte le operazioni siano effettuate con modalità telematiche: dal versamento della cauzione alla presentazione delle offerte, dallo svolgimento della gara tra gli offerenti all'incanto fino al pagamento del prezzo. Tali modalità dovranno certamente essere introdotte nel rispetto della normativa sull'antiriciclaggio e sull'interposizione fittizia, nonché; scontare problemi tecnico-pratici sulla valutazione da parte dei cittadini circa la sicurezza degli attuali sistemi informatici.