Il sistema di garanzia e le opportunità per il cittadino dalla procedura Rete aste notarili
Il sistema di garanzia e le opportunità per il cittadino dalla procedura Rete aste notarili
di Aniello Calabrese
Notaio in Pagani

Per comprendere il significato della proposta sulle aste immobiliari private occorre preventivamente analizzare alcune criticità manifestatesi nel campo immobiliare per la nostra professione nell'ultimo ventennio e comprendere che detta proposta non mira certamente alla acquisizione di nuove attività che forse alla fine non ci appassionano, ma è un tentativo per difenderci da queste criticità e per riappropriarci di alcune funzioni che forse stiamo perdendo.

Ebbene esisteva ed esiste una esclusiva, un'attività riservata del notaio che è la funzione pubblica.

Accanto a questa attività riservatagli istituzionalmente, il notaio quale libero professionista si era guadagnato sul campo, in quanto professionista unanimamente riconosciuto come il più competente, il più bravo, l'esclusiva nel campo della consulenza giuridica nel settore immobiliare.

In sintesi, fino a qualche decennio fa il Notariato aveva, di fatto, il monopolio della consulenza giuridica nel settore immobiliare, monopolio determinato sia dalla indiscussa competenza ed affidabilità dei Notai rispetto ai potenziali competitori ma anche dall'assenza di concorrenza.

Negli ultimi decenni il quadro è radicalmente cambiato:

· nell'immobiliare sono entrati in campo, in modo prorompente, imprenditoriale e mediatico, gli intermediari immobiliari supportati spesso da grossi gruppi imprenditoriali.

Essi nascono inizialmente per lo svolgimento della sola attività di intermediazione pura, poi col tempo iniziano a prestare servizi di consulenza giuridica e quindi, anche al fine di giustificare i loro cospicui compensi, cominciano a svolgere un'attività, quella della consulenza giuridica, che prima i Notai svolgevano in esclusiva.

Sentite cosa dice il Presidente di Tecnoborsa (Tecnoborsa è una società consortile di emanazione delle Camere di commercio vicina agli agenti immobiliari):

· «L'agente immobiliare è il consulente di fiducia per chi vende o acquista casa»;

· «Il 62,5% di chi acquista una casa si rivolge all'agenzia immobiliare»;

· «Il 9,4% si rivolge all'aiuto di altri consulenti "ossia geometri, periti, commercialisti, notai, avvocati etc.»;

· «L'agente immobiliare non deve più porsi solo come mediatore, ma spingere sempre più verso un'offerta multiprodotto, facendo da cerniera tra servizi bancari, assicurativi e intermediazione professionale e offrendosi sempre più come un erogatore di servizi finalizzati alla conclusione dei contratti».

Da questo quadro se ne deduce che l'agente immobiliare offre, in modo corretto, non corretto, non adeguato, questo è un altro discorso, ma con tecniche di comunicazione efficaci, servizi di consulenza giuridica (visure ipotecarie, catastali; sussistenza pendenze condominiali, conformità urbanistica); cioè quei medesimi servizi di consulenza giuridica che offre il notaio, è chiaro, con altra competenza e lealtà.

La stessa giurisprudenza della Cassazione comincia a imporre all'agente immobiliare l'obbligo delle visure ipotecarie e l'obbligo dell'accertamento della conformità urbanistica.

E' inutile dire che esiste un abisso tra la consulenza giuridica che può offrire un notaio e quella che può offrire un intermediario immobiliare, ma quest'ultimo ha un enorme vantaggio: è il primo a entrare in contatto con il potenziale acquirente di un immobile nella filiera della contrattazione immobiliare e per un periodo non breve, e quindi lo fidelizza, veicola un'immagine di sè quale vero regolatore del rapporto giuridico e un immagine del notaio quale solo corretto certificatore di una vicenda ormai da esso agente regolamentata, ma niente più.

Purtroppo per noi dopo aver convinto il cliente di avergli fornito una prestazione a 360 gradi e che il notaio deve mettere solo su carta una vicenda interamente già regolamentata, esso intermediario, procede a monitorare, compulsando vari notai, i nostri compensi.

In conseguenza di quanto innanzi, il cittadino si reca dal notaio, non malvolentieri, come si potrebbe pensare, perchè in realtà, desidera che il suo acquisto venga verificato da un organo più autorevole di emanazione statale, vuole, cioè, il suggello del notaio, ma non chiede più al notaio la consulenza giuridica ritenendo soddisfacente quella fornitagli dall'intermediario.

Questa attività di certificazione, di controllo di legalità il cittadino la vive come una attività utile, ma che va pagata poco perchè il tutto ripeto è stato già, almeno apparentemente, deciso, già regolamentato dall'intermediario.

La considerazione fondamentale, anche se difficile da assimilare, è che, in primo luogo, il Notariato realizzi di non essere più l'unico prestatore di servizi che opera nel campo della contrattazione immobiliare, ma che opera ormai, in regime di concorrenza, con una categoria che è quella degli agenti immobiliari.

Agisce in regime di esclusiva quale pubblico ufficiale, deve invece competere nel campo della libera professione. Ci piaccia o non ci piaccia questa è la realtà!

La verità è che da sempre non siamo abituati alla competizione e invece ora, almeno per quanto concerne l'aspetto libera professione, ci tocca competere.

Sono d'accordo: esistiamo perchè esiste la pubblica funzione; la pubblica funzione è la nostra essenza primaria, è stato scritto che: «occorre credere nella assoluta inscindibilità e compenetrazione tra Notariato e pubblica funzione, nell'essere questa l'unica sua perdurante caratteristica e ragione d'essere, pur modernamente intesa e organizzata, ricca di contenuti e di colta professionalità e non dobbiamo immaginare la nostra professione alla stregua di altre professioni con in più il sigillo da utilizzare comodamente al momento opportuno».

Ma la pubblica funzione non basta, è socialmente utilissima per la collettività, ma il singolo cittadino è stato catturato, emotivamente coinvolto dal professionista notaio per "il consiglio" per "la consulenza" che gli ha saputo fornire nei momenti topici della sua esistenza.

Dobbiamo quindi recuperare quell'attività di consulenza che per tanto tempo ha fidelizzato il cittadino al notaio.

E affinchè ciò si realizzi dobbiamo ritornare ad essere i primi, ad essere contattati nella filiera della contrattazione immobiliare.

E' questo dunque il significato della proposta delle aste immobiliari private da parte dei notai; essere i primi ad essere contattati nella filiera della contrattazione immobiliare e poter ritornare a prestare quell'attività di consulenza, di consiglio che ci sta sfuggendo.

E con la rete aste notarili quanto vi ho detto potrebbe verificarsi.

E cio è evidente se scandiamo, brevemente, i momenti salienti della procedura:

a) il proprietario dell'immobile (privato, imprenditore commerciale, ente pubblico) conferisce ad un notaio l'incarico professionale ed a titolo oneroso, di esaminare, ab inizio, la posizione tecnico-giuridica dell'immobile, e quindi, ove l'esito sia positivo, di attivare una procedura tipizzata (Ran) per lo svolgimento di una asta privata per la sua alienazione.

A tal proposito si dovrà valutare con estrema cautela che l'attività di cui innanzi si concretizzi in una sola offerta al pubblico o istituto affine che non debordi in alcuna attività di mediazione o di impresa, valutazioni che saranno senz'altro oggetto delle altre relazioni.

D'altronde nell'attività prospettata il notaio svolge la stessa attività che normalmente viene svolta dai notai che ricevono incarichi da parte di soggetti istituzionali (Scip) o da parte dell'autorità giudiziaria nell'ambito delle procedure di vendita forzata.

Caratteristiche qualificanti della procedura sono, appunto l'anticipazione dei controlli, sulla libertà dell'immobile e sul suo stato urbanistico, ad una fase precedente alla formazione del consenso; per l'accesso alla procedura Ran è difatti obbligatorio il controllo notarile sulla situazione tecnico-giuridica dell'immobile; il controllo viene realizzato direttamente dal notaio per la materia di sua competenza, e formalizzato in una relazione, ovvero mediante certificazioni ed attestazioni di terzi tecnici qualificati messi a disposizione del notaio che garantiscono, in particolare, la conformità urbanistica;

b) l'assenza di oneri di mediazione a carico delle parti:

- i costi gravanti sul proprietario sono predeterminati, senza alcun collegamento al valore dell'immobile e/o all'esito dell'asta;

- i costi gravanti sull'aggiudicatario si riferiscono esclusivamente alla prestazione professionale relativa alla redazione del verbale d'asta ed alla gestione della relativa procedura;

c) la predeterminazione di forme e strumenti centralizzati e uniformi per la pubblicazione dell'offerta, la gestione di tutte le fasi dell'asta, il controllo di qualità della procedura; l'utente ha la garanzia di un servizio reso da un pubblico ufficiale, con caratteristiche omogenee su tutto il territorio nazionale.

La conseguenza di tutto ciò sarà: acquisti più sicuri per il cittadino assistiti dal notaio sin dall'inizio, senza costi di intermediazione.

In virtù di tutto quanto innanzi detto sono, pertanto, favorevole alle aste immobiliari private, sempre però che sia certamente dimostrata l'assenza di ogni attività di mediazione e/o di impresa; ma mi preoccupa, però, anche un altro punto che sembra scontato ma non lo è; mi preoccupa il dopo.

Riusciremo noi notai non abituati alla competizione, a strappare fette di mercato agli agenti immobiliari che sono partiti almeno venti anni prima? Siamo in possesso di strategie ed un know-how in campi a noi non congeniali affinchè l'iniziativa abbia successo? C'è una effettiva volontà della categoria in tal senso, alla luce delle considerazioni di cui innanzi? E' questa a mio giudizio, la sfida che il Notariato è chiamato ad affrontare, sfida pericolosa ed irta di interrogativi che però dobbiamo affrontare.

C'è infatti una parte della categoria che indubbiamente vive con angoscia questa ipotesi delle aste immobiliari, perchè immagina che il notaio debba cambiare pelle, debba svolgere attività che non sono nel suo Dna. Occorrerebbe quindi una campagna di proselitismo per far comprendere che quella delle aste è un sistema che non muta la funzione del notaio quale consulente di fiducia del cittadino negli acquisti immobiliari, anzi rivaluta tale figura ma tiene solo conto delle mutate modalità di accesso all'acquisto del bene, che, spesso, non si fondano più come nella società del passato nell'incontro diretto di venditore e compratore ma su diversi sistemi di approccio quali quello informatico.

A supporto di ciò è da evidenziare che una recente ricerca fatta da ebay case testimonia che già oggi un italiano su quattro dichiara di essere interessato a utilizzare il web nel caso di acquisto o vendita di una casa.

D'altronde il fenomeno già si è verificato nel campo finanziario per i mutui; mentre negli anni addietro molti cittadini per accedere a un mutuo si rivolgevano, esclusivamente, all'intermediario finanziario, oggi sempre più cittadini, in autonomia, navigano su internet e si scelgono il loro mutuo.

D'altronde se il sistema delle aste immobiliari private non lo facciamo noi, lo faranno altre categorie professionali e non.

Pensate che a Salerno una società costruttrice, supportata da una banca di livello nazionale, già vende i suoi 300 immobili attraverso aste on line. E se chiedessero al notaio già oggi una certificazione notarile e basta? E' meglio che accada questo o che le aste le gestiamo direttamente anche noi?

PUBBLICAZIONE
» Indice
» Approfondimenti