Il ruolo del notaio nell'asta pubblica. L'esperienza maturata nelle dismissioni pubbliche
Il ruolo del notaio nell'asta pubblica. L'esperienza maturata nelle dismissioni pubbliche
di Gilberto Di Cave
Notaio in Roma Presidente di Asnodim (Associazione Notariato Romano per le dismissioni immobiliari)

Con il mio intervento proverò a far conoscere l'esperienza concreta delle aste aventi ad oggetto gli immobili della dismissione pubblica, per vedere poi quanto di quell'esperienza può essere trasferito a nuove forme di circolazione degli immobili.

La gestione del fenomeno della dismissione pubblica, con il perfezionamento, sull'intero territorio nazionale della vendita di oltre 30.000 immobili con i relativi mutui a favore degli inquilini, e di 96 avvisi d'asta che hanno portato alla conclusione di oltre 19.000 aste e alla vendita dei relativi lotti è stata resa possibile soprattutto attraverso Asnodim.

Cos'è Asnodim e perché; è stata creata.

Asnodim è una associazione professionale che conta oggi più di 300 Notai del distretto di Roma.

Il Consiglio Notarile di Roma, ormai circa 10 anni orsono, intuì l'importanza del coinvolgimento del Notariato nel fenomeno dismissivo e, oltre a dare supporto e stimolo al Consiglio Nazionale nella predisposizione dell'apposita convenzione, favorì la creazione di Asnodim, quale braccio operativo proprio, ma anche del Consiglio Nazionale e di tutto il Notariato.

L'esperienza Asnodim, unica nel suo genere nella storia del Notariato italiano, oltre a costituire un importante strumento di moralizzazione all'interno della categoria, operando in piena trasparenza e dando supporto anche ai piccoli studi per la conclusione delle stipule, ha costituito il migliore strumento per la gestione del fenomeno dismissivo, con piena soddisfazione della Scip, degli Enti previdenziali del Ministero dell'economia, che hanno visto in Asnodim un interlocutore pronto, sicuro ed affidabile.

L'esperienza acquisita ed il controllo del Consiglio Notarile di Roma hanno permesso il progressivo affinamento delle procedure e l'acquisizione di uno specifico e completo know how specialmente nel settore informatico e nel supporto alla definizione dei contratti, degli avvisi d'asta e degli altri documenti indispensabili al perfezionamento di tutte le procedure.

Basti dire che il sito web Asnodim è consultato quotidianamente da oltre 7.000 visitatori.

Il sistema è ormai collaudato e presenta scarse criticità, ma due sono importanti e dovute essenzialmente a dubbi normativi purtroppo non risolti.

Mi riferisco da un lato al termine necessario per la rivendita, inizialmente fissato a 10 anni, ma con l'eccezione dell'aumento del nucleo familiare e del trasferimento della residenza oltre i 50 km, poi portato a 5 anni, ma senza eccezioni.

La difficile lettura della norma non permette di stabilire con certezza, da un lato se per gli immobili acquistati sotto la vecchia disciplina il termine si sia ridotto a 5 anni e, dall'altro se siano ancora valide le eccezioni.

Anche per gli immobili acquistati dopo l'entrata in vigore della nuova disciplina, ma offerti in opzione ed optati dagli inquilini prima del 26 settembre 2001 non si è sicuri se siano applicabili le nuove o le vecchie norme e sarebbe quanto mai opportuno un chiarimento.

L'altra criticità è rappresentata dal dubbio circa l'applicazione agli immobili della dismissione pubblica della disciplina dei beni culturali.

L'art. 54 comma 2 del D.lgs. 22 gennaio 2004 numero 42 recita testualmente: «… Sono altresì inalienabili: a) le cose immobili e mobili appartenenti ai soggetti indicati all'articolo 10, comma 1 (trattasi di Stato, Regioni, enti pubblici territoriali, ogni altro ente ed istituto pubblico e persone giuridiche private senza fine di lucro), che siano opera di autore non più vivente e la cui esecuzione risalga ad oltre cinquant'anni, fino alla conclusione del procedimento di verifica previsto dall'articolo 12 …». Quindi anche gli immobili degli Enti previdenziali la cui esecuzione risale a più di 50 anni non potrebbero essere alienati, a pena di nullità senza le preventive autorizzazioni.

Il problema, con qualche dubbio, era stato affrontato e risolto legislativamente per gli immobili trasferiti alla Scip, ma ora che gli stessi sono tornati agli Enti sono sorti gravi dubbi interpretativi e le vendite di fatto sono bloccate.

In particolare ci si deve domandare se sia ancora in vigore il quarto periodo del comma 2-quinquies dell'articolo 7 del decreto legge del 28 marzo 1997 numero 79 convertito con modificazioni dalla legge 140/1997, che recita testualmente: «… Sono invece alienabili, anche senza autorizzazione, i beni immobili non vincolati di proprietà degli Enti previdenziali, compresi quelli la cui esecuzione risale ad oltre 50 anni e per i quali non sia intervenuto un provvedimento di riconoscimento di interesse artistico e storico ».

Secondo una normale ermeneutica giuridica tale norma non risulta abrogata, ma alcuni dubbi sussistono, mentre è indispensabile avere certezze e per questo sarebbe quanto mai opportuno un provvedimento interpretativo.

La dismissione pubblica realizzata attraverso la Scip e ritornata ora agli Enti previdenziali ha riguardato la vendita degli immobili residenziali e delle relative pertinenze, offerti in opzione agli inquilini, la vendita del residenziale libero, la vendita del non residenziale e, infine, la vendita di quanto non optato dagli inquilini.

La vendita del residenziale optato dagli inquilini permette, attraverso la procedura del mandato collettivo, la concessione di ulteriori sconti sul prezzo di acquisto, ma, occorre sottolineare, richiede la raccolta del mandato collettivo e la stipula contestuale della vendita, con i relativi mutui, di tutte le unità di un lotto.

Solamente attraverso Asnodim è stato possibile da un lato, raccogliere tutti i mandati collettivi anche di soggetti anziani o, comunque, impossibilitati ad uscire di casa e, dall'altro, stipulare nella stessa mattinata, presso gli Enti, anche piu di 180 vendite ed i relativi mutui, attraverso il coordinamento anche di più di 20 Notai, che stipulavano contemporaneamente.

Per tutte le altre vendite la normativa prevede il sistema dell'asta che avviene in 2 fasi, ognuna indirizzata a tipologie di investitori diversi.

Nella prima fase i singoli immobili, offerti con un unico avviso, vengono aggiudicati singolarmente, ciascuno con una propria asta, tramite offerte segrete in aumento.

Nella seconda fase, tramite una procedura alquanto complessa, vengono aggiudicati, a prezzo a base d'asta, con un'unica asta, tutti gli immobili contenuti nell'avviso d'asta, non aggiudicati nella prima fase.

Proviamo ora a vedere qual'è il lavoro che sta dietro un'asta pubblica e quale lavoro svolge Asnodim.

Occorre prima di tutto dire che si tratta di un lavoro che deve essere perfettamente scadenzato.

Le procedure sono state in parte riviste e perfezionate nella nuova convenzione in corso di stipula tra gli Enti previdenziali ed il Consiglio Nazionale del Notariato a seguito della liquidazione dei patrimoni separati della Scip Srl ai sensi dell'art. 43-bis del decreto legge 30 dicembre 2008 numero 207 convertito con modificazioni dalla legge numero 14/2009, ma rimangono sostanzialmente molto simili.

Con la nuova convenzione il Consiglio Nazionale del Notariato ha la funzione di coordinare e centralizzare la raccolta di tutte le informazioni relative agli immobili che gli enti previdenziali intendono vendere tramite procedure competitive e tale funzione è stata affidata ad Asnodim con una nuova convenzione con il Consiglio Nazionale.

Vediamo le procedure.

Innanzi tutto gli Enti debbono decidere quali immobili porre all'asta tra inoptati, liberi e non residenziali e formare i relativi lotti.

Per semplificare questa scelta è stato realizzato presso Asnodim un sistema informativo di gestione delle aste, dove i vari dipartimenti degli enti fanno confluire i dati degli immobili da vendere.

Prima di procedere alla pubblicazione dell'avviso d'asta ed esattamente 15 gg. prima, gli enti procedono alla definizione dei lotti.

A questo punto è necessario un inciso importante.

Non tutti gli immobili degli enti risultano cartolarizzati, mentre la norma prevede la vendita solamente degli immobili cartolarizzati o, meglio, degli immobili oggetto dei decreti di cartolarizzazione, con l'eccezione che immobili oggetto di cartolarizzazione possono essere scambiati con immobili non cartolarizzati con provvedimento dell'Ente ai sensi dell'art. 3 del decreto 410/2001.

E' quindi importante verificare, per questi immobili non cartolarizzati, che ci sia il provvedimento di scambio dell'ente.

Tornando all'iter della procedura:

E' ora necessario procedere all'individuazione dei notai incaricati dell'effettuazione delle aste, rimessa ai Consigli Notarili Distrettuali, che deve avvenire 10 gg. prima della pubblicazione dell'avviso d'asta.

Anche qui Asnodim svolge una funzione importante di trasmissione e di ricevimento delle informazioni.

Si procede quindi al controllo dei dati catastali degli immobili da inserire nell'avviso d'asta, controllo anche questo rimesso ad Asnodim, che avviene 7 gg. prima della pubblicazione dell'avviso.

Anche la predisposizione e la successiva collazione degli avvisi d'asta è gestita da Asnodim, che trasmette ai giornali i file già predisposti degli avvisi.

Una volta pubblicato l'avviso, Asnodim provvede alle relative comunicazioni ai notai interessati, fornendo loro tutto il materiale normativo e informativo necessario.

2 gg prima dell'effettuazione della prima asta il notaio specificatamente indicato nell'avviso d'asta riceve i plichi delle offerte singole ed Asnodim riceve e conserva in sicurezza i plichi delle offerte residuali.

Secondo il calendario previsto nell'avviso d'asta, presso lo studio di ciascun notaio incaricato si svolge l'asta secondo un disciplinare che prevede la immediata restituzione della cauzione ai non aggiudicatari presenti.

A questo punto Asnodim provvede alla raccolta dei risultati d'asta necessari all'effettuazione dell'asta residuale e comunica i risultati a tutto il sistema.

Nei 40 gg. successivi all'effettuazione dell'asta si procede alla stipula dell'atto di acquisto.

Si tratta quindi di una procedura estremamente complessa, che richiede un rigoroso rispetto dei tempi, una perfetta conoscenza della normativa e la necessità di un'immediata risoluzione delle problematiche che possono presentarsi (vedi per tutte la regolarità delle cauzioni o l'incompletezza dei dati dell'offerta).

Malgrado la complessità della procedura, grazie ad Asnodim, il contenzioso è stato praticamente irrilevante.

Riguardo alle cauzioni e alle fideiussioni, che hanno rappresentato le problematiche più rilevanti, i ricorsi sono stati in tutto 18, di cui ben 15 vinti dai notai.

Tutto quanto sopra non esaurisce la funzione di Asnodim nell'ambito della dismissione pubblica.

Il notevole know-how acquisito e l'affinamento delle procedure informatiche, permettono oggi ad Asnodim di fornire un esatto censimento ed una esatta rendicontazione degli immobili oggetto della dismissione pubblica.

Proviamo ora a considerare quanto di questa esperienza possa essere trasferita a nuove forme di circolazione dei beni immobili ed, in particolare, all'asta privata.

Nella circolazione degli immobili il notaio si pone quale garante della legalità e della sicurezza dei traffici e, nell'attuale sistema, grazie all'opera del notaio, è praticamente irrilevante il contenzioso derivante dagli atti di vendita degli immobili.

Non si può affermare altrettanto per la fase preliminare alla stipula dell'atto definitivo.

In verità, con la trascrizione del preliminare, anche qui, non a caso, attraverso l'intervento del notaio, si possono assicurare sufficienti certezze e garanzie, ma non sempre le parti stipulano un preliminare notarile.

Proviamo ad esaminare questa fase preliminare alla conclusione della vendita.

Il venditore, spesso tramite un'agenzia immobiliare, determina il valore dell'immobile, fissa il prezzo di vendita e, quindi, l'immobile viene offerto in vendita, quasi sempre con avvisi pubblicati sui giornali.

I possibili acquirenti, dopo aver visitato l'immobile, formulano le loro offerte e, attraverso trattative evidentemente al ribasso, si giunge alla determinazione del prezzo, alla definizione dei termini del trasferimento e alla firma del preliminare, con il versamento di una caparra, quasi sempre confirmatoria.

Quali sono le garanzie per le parti in questa fase?

Il venditore non corre praticamente rischi ed è tutelato dal ricevimento della caparra: se l'acquirente è inadempiente, il venditore nella quasi totalità dei casi trattiene la caparra a titolo di risarcimento del danno subito dalla mancata conclusione della vendita, anziché; intraprendere un'azione giudiziaria per l'adempimento.

Più difficile è la posizione dell'acquirente che, attraverso il versamento della caparra, ha già effettuato un esborso di denaro anche consistente.

In questa fase, se il preliminare non è trascritto, il venditore teoricamente può alienare ad altri l'immobile e, soprattutto, l'immobile può essere gravato di nuove ipoteche, di pignoramenti e di formalità pregiudizievoli.

Oltre a questo, il venditore può non presentarsi davanti al notaio per la conclusione del contratto.

In tutte queste ipotesi la restituzione del doppio della caparra per inadempienza del venditore rimane un'ipotesi puramente teorica ed è estremamente gravoso e non sempre soddisfacente il ricorso all'autorità giudiziaria per la richiesta dell'adempimento o, quanto meno per il risarcimento del danno.

Finora abbiamo considerato soprattutto l'aspetto economico della trattativa, ma le problematiche non sono tutte qui:

- nella fase del preliminare chi garantisce la regolarità urbanistica dell'immobile, la titolarità dei diritti in capo al venditore, l'inesistenza di ipoteche, di pignoramenti e di formalità pregiudizievoli sull'immobile?

Anche qui, nessuno se non ci si rivolge al notaio e le agenzie immobiliari, quando ricevono l'incarico per una vendita, quasi sempre fanno redigere da un notaio di loro fiducia, una relazione quanto meno sulla situazione giuridica dell'immobile.

Tutto questo ci serve a comprendere meglio quali sono, in un sistema di circolazione degli immobili mediante asta, le posizioni del venditore e dell'acquirente.

Nell'asta pubblica, o meglio nell'asta degli Enti pubblici, il venditore è tutelato dalla cauzione e l'acquirente ha la garanzia dello Stato, ma cosa succede per un'eventuale asta privata?

Il venditore vede senz'altro rafforzata la propria posizione dominante: in sede di aggiudicazione il prezzo potrà salire, ma non scendere e la cauzione lo tutela da possibili inadempimenti dell'aggiudicatario.

Assai diversa è la posizione dell'acquirente.

Proviamo ad esaminare la fattispecie nei particolari:

- innanzitutto la scelta dell'immobile:

- l'avviso d'asta non può che fornire informazioni generiche;

- attraverso sistemi informatici sarà magari possibile consultare le planimetrie e le foto dell'immobile, ma si potrà visitarlo? E visitarlo una, due, tre, quattro volte?

Ancora, chi fornirà la storia, la situazione urbanistica e, nei frequenti casi di sanatoria edilizia, quali documenti sarà permesso consultare?

Non è ancora tutto: ci sarà almeno una relazione notarile sullo stato giuridico dell'immobile e le spese di questa relazione a carico di chi saranno?

Cosa succede poi nella fase successiva all'aggiudicazione?

Qui, in caso di inadempimento del venditore, e in un'asta privata questo è sicuramente possibile, i problemi diventano ancora più gravi.

Senza entrare nel merito della natura giuridica del verbale, credo, tuttavia, che al verbale d'asta non si possa attribuire neppure la tutela giuridica di un preliminare e si potrà forse ricorrere alla esecuzione in forma specifica, ma la cauzione versata non può sicuramente essere considerata caparra.

Ancora: la cauzione verrà immediatamente consegnata al venditore o rimarrà depositata presso il notaio verbalizzante e, in caso di aggiudicazione all'asta, sarà realizzabile la tutela dell'art. 2645-bis c.c. (la trascrizione del preliminare)?

Infine, quale sarà la tutela per l'acquirente nel caso in cui il venditore si rifiuti o non possa addivenire alla stipula dell'atto definitivo?

A questo punto bisogna trarre delle conclusioni perchè l'acquisto, ma anche la vendita, di un immobile, è per il cittadino un evento importante, nel quale vengono investiti ingenti capitali, spesso frutto dei risparmi di una vita e non si risolve nei 30 minuti della lettura e della firma dell'atto, ma richiede un lungo ed accurato lavoro preparatorio.

Il Notariato, anche attraverso l'esperienza maturata nelle aste pubbliche, potrà fornire tutto il supporto logistico per la predisposizione delle aste private, con l'approntamento di data base, siti Internet, sistemi di comunicazione a distanza ma, per una effettiva operatività di un sistema di aste private, nella fase preliminare alla stipula dell'atto definitivo di vendita, nel sistema attuale, il notaio non potrà fornire tutte le garanzie necessarie alla sicurezza dei traffici e sarà indispensabile un intervento normativo che renda superabili le problematiche che ho provato ad esporre.

In conclusione, è quanto mai opportuna la ricerca di nuove forme di circolazione degli immobili, nelle quali il Notariato può svolgere una funzione importante e, direi, indispensabile, ma occorre essere attenti a non credere che l'informatica possa risolvere ogni problema e, soprattutto non si può credere che l'informatica possa risolvere i problemi giuridici, per i quali è indispensabile un intervento normativo.

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