L'attività del geometra si è molto modificata negli ultimi anni ed a ciò ha contribuito anche il Catasto, il quale a partire dagli anni ottanta, ha incominciato a modernizzare ed aggiornare le procedure per la conservazione e l'aggiornamento dei propri atti.

Tra tutte le categorie professionali, quella dei geometri è quella più attenta ed interessata alle vicende catastali ed in questo settore, ha acquisito una competenza ed una esperienza che sono diventati le condizioni principali per un corretto aggiornamento della banca dati catastale.

La disponibilità e l'attenzione dei geometri nei riguardi del Catasto, hanno permesso l'attivazione di nuove procedure, la modernizzazione degli archivi ed il pagamento dell'aggiornamento, che è bene non dimenticare, avviene regolarmente, a spese dei cittadini, attraverso l'incarico professionale che conferiscono ai geometri.

Oggi i geometri forniscono prestazioni di grande qualità, assumendosene la responsabilità nei confronti del cliente, ma anche della società.

Quindi il lavoro qualificato dei geometri, si inserisce a pieno titolo nella necessità dell'ammodernamento del Catasto, nell'allineamento delle banche dati e nella realizzazione di un inventario degli immobili sempre più preciso e puntuale.

Sono definitivamente finiti i tempi in cui il Catasto veniva considerato come un mero strumento di fiscalità, annebbiato dagli archivi obsoleti e polverosi pieni di inesattezze ed imprecisioni, così come sono definitivamente finiti i tempi in cui il geometra, produceva aggiornamenti catastali mirati a salvaguardare unicamente il risparmio fiscale del proprio cliente.

I geometri sono i protagonisti principali dell'aggiornamento del Catasto.

L'articolo 19 della legge 122/2010 ex decreto 78, titola proprio "Aggiornamento del Catasto" e quindi si tratta del nostro argomento.

La norma contiene diversi aspetti ai quali la categoria dei geometri è molto interessata e soprattutto, indirizzano le nuove procedure verso la concretizzazione della "civiltà dell'edilizia", ossia nel rispetto del triangolo della corrispondenza tra edificato, assentito ed accatastato.

Obiettivo questo, ampiamente disatteso in tutta Italia, perlomeno dal dopoguerra fino agli anni del condono edilizio.

Con il maturare della cultura ambientalistica e l'aumento dell'interesse delle nuove generazioni nei confronti del territorio, ci si è accorti che l'Italia era stata ricostruita e forse, anche troppo.

Per cui si è sentita ineludibile, la necessità di ordinare l'intero settore, che stava pericolosamente rotolando verso l'anarchia dell'edilizia, diretta anticamera della definitiva compromissione del territorio e dell'ambiente.

Il Condono edilizio ha dato il via a questa ripresa di coscienza e le norme che si sono susseguite fino ad oggi, hanno tutte confermato questa tendenza, rincorrendo sempre con maggior attenzione e responsabilità, la correttezza dei momenti autorizzativi ed inventariali, nei confronti dell'effettivo edificato.

Il geometra quotidianamente si imbatte e lavora per risolvere le problematiche che la norma cerca di dipanare; si tratta del corretto accatastamento, della corretta edificazione e della garanzia complessiva che il prodotto "immobile" sia davvero un buon prodotto e che non sia invece una fonte di guai, di spese e di contenziosi per chi lo tratta, in caso d'uso.

Le nuove tecnologie, le nuove procedure e la mole enorme di pratiche da regolarizzare, hanno ormai convinto l'Amministrazione a "fidarsi" della responsabile professionalità dei tecnici professionisti esterni.

I geometri, non intendono tradire questa fiducia, anche perché i problemi catastali sono per l'intera categoria, un'opportunità ed una fonte perpetua di lavoro.

L'importanza fiscale del Catasto dei fabbricati si è concretizzata nei primi anni 80, alla scadenza dell'antica esenzione venticinquennale del dopoguerra, che premiava con l'esenzione fiscale tutte le nuove costruzioni residenziali.

Fino alla valenza dell'esenzione venticinquennale infatti, il Catasto dei fabbricati non incideva molto nel panorama della fiscalità nazionale e dunque per questo, lo Stato non se ne occupava con grande interesse e tale evidente disinteresse, aveva tacitamente consentito l'inventariazione approssimata di tutto l'edificato, che veniva spesso eseguita in assenza di criteri rigorosi.

La legge 47/85 del condono edilizio, ha di fatto rivalutato il Catasto in generale, recuperandone il grande livello inventariale necessario e qualificando (attraverso il lavoro dei professionisti esterni) la banca dati immobiliare.

Da quei tempi ad oggi, la rincorsa ad un aggiornamento corretto della banca dati catastali è diventata una necessità, per tutti gli utenti, pubblici e privati.

Tant'è che addirittura, le specificazioni tecniche e procedurali intervenute ed in continua implementazione, stanno lentamente trasformando il Catasto dei possessori in Catasto dei proprietari, attribuendo sempre maggior valenza e certezza alle iscrizioni catastali, tanto da avvicinare il sistema del Catasto italiano alla probatorietà.

Oggi, essendo i protagonisti principali dell'aggiornamento catastale, siamo pronti ad attestare la conformità dello stato di fatto con la situazione catastale dell'immobile e ce ne assumiamo la responsabilità.

Questa responsabile competenza, si concretizza in una dichiarazione di conformità resa sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale.

Oggi, ma la norma ancora non lo impone, potremmo certificare anche la conformità edilizio/urbanistica, anche se di fatto, già lo facciamo, quasi ovunque.

La responsabile presenza del geometra nelle pieghe dell'atto di trasferimento di un immobile, è un fatto tecnico significativo che può e deve diventare uno strumento di garanzia indispensabile per i notai, per le agenzie immobiliari, per i cittadini e per chiunque tratti gli immobili, nel cosiddetto "caso d'uso".

Statisticamente è provato che come minimo con ricorrenza trentennale, gli immobili vengono trattati, per compravendita, per successione, per divisione, per demolizione, ristrutturazione, o altro e questo, è il momento più significativo per la concretizzazione del "caso d'uso".

Nel "caso d'uso" si evidenzia la necessità di "sistemare" tutte le procedure, le pratiche e le attività tecniche che possono e debbono garantire la commerciabilità del bene nel rispetto della legge 47/85, ma anche la corrispondenza catastale, edilizia ed urbanistica dello stato di fatto, a tutela dei proprietari venditori e soprattutto acquirenti.

Questa "sistemazione" preventiva e propedeutica all'atto, impone le conoscenze tecniche necessarie, ma anche quelle dei luoghi e delle persone, caratteristica precipua del geometra, conosciuto da tutti e che a sua volta egli stesso, conosce tutti.

Questa "sistemazione" è indispensabile e doverosa ovunque nel tempo, siano state alterate le situazioni immobiliari approvate e denunciate, in assenza di una convincente ed efficace "regolarizzazione".

Le incoerenze che debbono essere sanate prima dell'atto, sono principalmente quelle che hanno comportato una modifica della consistenza dell'immobile e quindi, anche della rendita catastale e conseguentemente, anche del valore catastale.

Normalmente i casi più significativi riguardano gli immobili realizzati antecedentemente all'entrata in vigore della legge 47/85, quando le variazioni e le autorizzazioni non avevano grande significato ed erano comunemente tollerate, anche in assenza di normative specifiche.

è infatti del tutto evidente che gli immobili costruiti dopo, a partire dagli anni novanta, hanno una maggior certezza di conformità rispetto ai progetti, alle autorizzazioni, alle certificazioni, alle verifiche e quando sono stati costruiti, generalmente hanno rispettato i canoni e le norme previste oppure, sono stati certamente oggetto di più accurati controlli, rispetto al passato.

Invece i fabbricati costruiti negli anni sessanta e settanta, spesso scontano autorizzazioni edilizie incerte ed a volte incoerenti, dichiarazioni di agibilità ed abitabilità rilasciate senza alcuna verifica, varianti non presentate, accatastamenti approssimati, censimenti presentati in Catasto sulla scorta del solo progetto originario e cose del genere.

Per questi immobili, i proprietari, magari inconsciamente, ritengono e spesso in buona fede, che i loro immobili siano completamente a posto, mentre in realtà, non lo sono per nulla.

Quindi nè i proprietari, nè i notai, né tantomeno le agenzie immobiliari possono essere in grado di individuare con certezza la corrispondenza richiesta oggi dalla norma e cioè, se veramente il fabbricato che si sta trattando, sia stato costruito in conformità di quanto accatastato.

Spostamenti, modifiche, ampliamenti, demolizioni, ammodernamenti ed adeguamenti, molto spesso sono stati eseguiti in assenza di procedure tecniche autorizzative e spesso, si è ritenuto superfluo se non addirittura inutile, aggiornare il Catasto con queste modificazioni semplici e per molti ritenute insignificanti.

In altri casi, gli aggiornamenti non sono stati eseguiti soltanto per evitare l'inasprimento fiscale che si temeva, oppure per la semplice necessità di non dover sostenere ulteriori spese tecniche.

Ma non si tratta di verificare unicamente la puntualità della planimetria dell'accatastamento presso il Catasto dei fabbricati.

Doverosamente il controllo deve riguardare anche la situazione "di mappa", dove molto spesso le difformità grafiche sono ignorate e non considerate importanti.

In realtà le difformità mappali sono molto gravi, poichè contribuiscono a determinare un dannoso disallineamento delle banche dati, oltrechè un deprovevole scadimento della valenza cartografica della mappa e della consistenza dei beni, che si ripercuote negativamente anche sui diritti colà rappresentati.

Di tutto ciò noi esperti del settore, ce ne accorgiamo ogni giorno, nei nostri studi, nel nostro lavoro, nella nostra conoscenza dei luoghi e delle persone, nei rapporti interpersonali con i clienti e nella conoscenza delle procedure e degli atti.

è quindi del tutto evidente come il geometra, sia la figura tecnica migliore per attestare la conformità oggi richiesta, liberando da questa incombenza i notai e soprattutto le parti, spesso troppo inconsapevoli, per essere indotti a sottoscrivere a cuor leggero, una dichiarazione così impegnativa.

Per cui il geometra offre alla "civiltà dell'edilizia" il proprio lavoro, che diventa una garanzia di competenza e di professionalità.

Il geometra, rapportandosi con equilibrio tra la committenza e le norme, deve saper andare con la propria consulenza, ben oltre alla semplice conoscenza degli estremi delle concessioni edilizie o della visura catastale, proprio grazie alla diretta e capillare conoscenza approfondita di tutto l'edificato, di tutti gli edificatori e dell'intero territorio.

Le norme per l'accatastamento prevedono anche la corretta identificazione in mappa dei fabbricati, che ormai, sono tutti da accatastare, senza eccezione alcuna, siano nuovi, ristrutturati, demoliti, ampliati o comunque soggetti al "caso d'uso".

Nemmeno i fabbricati rurali sono più esentabili da questa necessaria inventariazione (nonostante la comprensibile resistenza delle organizzazioni sindacali agricole), proprio perché ormai l'accatastamento diventa prioritariamente un fatto di civiltà dell'inventariazione, prima di essere un mero fatto fiscale.

Anche i fabbricati rurali vanno accatastati, poiché l'unica condizione che può permettere l'esenzione da questo obbligo, è quella che gli stessi siano già correttamente introdotti in mappa al Catasto dei terreni. Tutti sanno che esistono migliaia di immobili censiti nelle categorie A/5 (ultrapopolari) ed A/6 (rurali), categorie che non rappresentano più la realtà dell'edificato e basterebbe il buon senso, oltre alla volontà di trasparenza ed equità, ad evidenziarne la necessità di procedere con i dovuti aggiornamenti.

Il Catasto conserva un grandissimo numero di fabbricati non correttamente accatastati, in danno in primo luogo degli stessi proprietari (acquirenti o venditori che siano), della pubblicità immobiliare indispensabile in una moderna società, per non parlare poi, del danno erariale derivato dall'evidente evasione fiscale che questo comporta.

In questo momento, la norma di cui trattiamo, diventa una grande opportunità per il cittadino e per la pubblica amministrazione, al fine di aggiornare compiutamente la banca dati catastale ed affinare puntualmente un archivio ed un sistema che aspira a diventare l'inventario più importante dello Stato.

La possibilità offerta dalla norma in parola, di avvalersi (nell'atto di trasferimento dei diritti degli immobili) di una apposita attestazione di un tecnico abilitato in materia catastale, potrebbe essere considerata a ragione una necessità, se non addirittura un obbligo, anche per la specifica consulenza tecnica che il professionista può fornire al fine di fugare dubbi e perplessità al notaio rogante.

Quando il geometra si rende conto che la conformità può essere dichiarata, lo consiglia alle parti ed al notaio, oppure la redige personalmente o addirittura potrebbe attestarla in atto.

Per contro è evidente che, qualora il geometra incaricato si accorgesse dell'esistenza di incongruenze che impediscano la corretta certificazione, si trova egli stesso nelle condizioni ideali per attivare tutte le procedure possibili e redigere tutti gli atti necessari, per fare in modo di poter poi certificare responsabilmente, la agognata corrispondenza.

La conformità della planimetria catastale allo stato di fatto dell'immobile, diventa così un passo fondamentale nella crescita complessiva di tutti gli operatori (pubblici e privati) nella "civiltà dell'edilizia", dove tutti possono riconoscersi con soddisfazione, senza temere sanzioni, contenziosi e difficoltà.