E' trascorso ormai un sufficiente lasso di tempo dalla emanazione delle novità in materia di aggiornamento del Catasto [nota 1], argomento del presente Convegno, per fornire qualche valutazione interpretativa, anche suffragata dalla prassi utilizzata in questo breve periodo [nota 2].

L'obiettivo di questo mio intervento non può essere certo quello di una originale ed approfondita disamina delle diverse e complesse questioni sottese alla novella, non fosse altro che sull'argomento, da tempo, si hanno a disposizione qualificati lavori e studi, che hanno sviscerato la materia in ogni suo recondito ambito, ai quali il presente contributo, certamente, ha poco da aggiungere.

Più interessante, per quanto mi compete, è fornire una valutazione "esterna", su tematiche che comunque coinvolgono direttamente l'attività di controllo sul documento notarile.

Come spesso accade, nel caso vi sia una nullità, formale o meno, collegata all'intervento del notaio, al Conservatore viene chiesto di esporre la propria opinione.

Occorre però, richiamare - nell'ambito dell'argomento assegnatomi - il contenuto dell'attuale articolo 129 della legge notarile, come aggiornato a seguito della modifica del procedimento disciplinare del 2006 e punto di riferimento dell'intero controllo ispettivo notarile, per il quale i soggetti competenti all'indicata funzione di ordinario controllo sono - nell'ordine - il Presidente del Consiglio notarile (o suo delegato) e anche il Conservatore dell'Archivio, in questo preciso ordine.

Ciò evidentemente sta a significare che, il controllo documentale nella sua totale ampiezza compete ai due soggetti, che però sotto tale profilo hanno a disposizione un orizzonte e una competenza funzionale diversa, essendo inibito al Conservatore, per esempio, il diretto controllo degli aspetti deontologici del comportamento del pubblico ufficiale (salvo un doveroso obbligo di segnalazione), o il potere di proporre appello se non nel caso di procedimento disciplinare attivato dallo stesso, avanti alla Coredi.

Quindi anche in relazione alla nuova procedura di allineamento, come per tutte le altre analoghe materie rilevanti ai fini della verifica ispettiva, la questione non riguarda unicamente l'Archivio notarile [nota 3].

In questa introduzione vorrei evidenziare l'aspetto che - a mio avviso - marca in maniera fondamentale e profonda, l'intera modifica normativa introdotta l'estate scorsa.

Si tratta delle motivazioni nonché dell'obiettivo che il legislatore si è manifestamente prefisso, nel momento in cui ha ritoccato la procedura di aggiornamento catastale, imponendo - di fatto - un sostanziale allineamento tra dati catastali e il contenuto dei Registri immobiliari [nota 4].

Tale fine è stato ripetutamente esplicitato, ribadito e confermato in ogni occasione o documento, in maniera talmente ampia e precisa che è qui sufficiente procedere ad un semplice ed ovvio richiamo, per porlo al centro dell'intera operazione di chiarimento ed analisi [nota 5].

Si tratta di una modifica "procedurale" che, quale scopo immediato e scoperto, ha un'evidente e precipua finalità fiscale. A rileggere l'intero articolo 19 del D.l. n. 78, non sembra difficile cogliere tale fondamentale aspetto, che - ritengo - faccia assumere alla novella un valore molto particolare, di natura e contenuto eminentemente pubblicistico, come chiaramente evidenziato dai numerosi commentatori che si sono occupati della materia.

Contenuto e finalità nei cui confronti né il notaio pubblico ufficiale rogante, né i soggetti privati possono sottrarsi mediante l'utilizzo di superati e non accettabili bizantinismi [nota 6].

Nella convinzione che tale assunto non possa, in alcuna maniera, essere disatteso o misconosciuto, risulta facile procedere su questo piano, per giungere ad individuare il ruolo assegnato al notaio, in detto complesso processo di acquisizione di maggiore efficienza della macchina pubblica [nota 7].

Richiamando affermazioni già avanzate in altre occasioni e per questo certamente non originali, è facile ravvisare nella produzione normativa recente, la volontà del legislatore di utilizzare il momento della necessaria formalizzazione negoziale, doverosa - per esempio - perché indirizzata ad implementare i registri pubblici fondamento della certezza giuridica collettiva, per ottenere dalle parti negoziali, previo il necessario "condizionamento" da parte del pubblico ufficiale, un risultato che, per altre vie risulta impossibile, estremamente difficoltoso o comunque non convenientemente perseguibile nei termini del rapporto tra costi e benefici [nota 8].

Ripeto, il pensiero non è per nulla originale, ma è quello che anche questa volta - a mio avviso - è accaduto.

Nel momento negoziale, per il fatto che tale procedura si sviluppa almeno nella fase documentale, per necessario ministero del notaio, la legge impone delle dichiarazioni, delle attestazioni, delle allegazioni, in grado di consentire il raggiungimento degli obiettivi (fiscali o meno), che l'ordinamento si è prefigurato [nota 9].

Il tutto collegato a sanzioni particolarmente forti, che si riflettono non solo sulle parti, ma anche e soprattutto nei confronti del notaio, al quale - comunque - la norma fa diretto riferimento.

Anche in questa ipotesi, come appena accennato, la sanzione della nullità è elemento "trainante" per il raggiungimento del fine che il legislatore, in maniera molto evidente, si è proposto di conseguire.

Proprio per tutti questi diversi motivi, espressi in maniera peraltro molto sintetica, è opportuno fornire qualche utile precisazione, almeno dal punto di vista del Conservatore, che potrà attivarsi solo a notevole distanza di tempo dalla emanazione della norma e nei confronti di un documento ormai completato.

La previsione della norma e il documento notarile

Per quanto attiene all'ambito applicativo della modifica normativa, non posso che fare riferimento agli approfonditi studi e lavori di fonte notarile e non solo, che hanno affrontato la materia, tra i quali è doveroso richiamare lo studio del Consiglio nazionale del Notariato [nota 10], che - pur in maniera non esaustiva - tra i primi ha affrontato le novità introdotte in materia di circolazione immobiliare e soprattutto i non pochi aspetti controversi connessi alla applicazione dell'art. 29, comma 1-bis, della legge 27 febbraio 1985, n. 52.

Va da sè il riferimento ai lavori dei notai Petrelli, Rizzi e Testa, che in maniera davvero tempestiva hanno fornito spunti e elementi di riflessione.

Lavori ai quali vanno sommate le due circolari dell'Agenzia del territorio (la numero 2 e la numero 3), e da ultima la circolare n. 10/2010 dell'Ufficio centrale degli Archivi notarili, che all'interno dell'Amministrazione ha evidenziato i momenti di maggiore interesse della modifica legislativa.

La norma, nel suo complesso, può essere scomposta in un doppio momento; il primo indirizzato a garantire una c.d. "coerenza oggettiva", attinente alla individuazione del bene, alla sua precisa e aggiornata descrizione catastale, nonché alla coerenza dello stato dei luoghi con quanto riportato nel documento notarile e quanto presente nel Catasto [nota 11].

Nella seconda parte, è fatto riferimento alla c.d. "coerenza soggettiva", attinente alla verifica degli intestatari catastali [nota 12], dati che devono risultare in conformità con quanto riportato nei Registri immobiliari [nota 13].

Per quanto riguarda il primo aspetto, la norma chiaramente impone un evidente obbligo di documentazione, in effetti il comma 1-bis precisa: «Gli atti pubblici e le scritture private autenticate tra vivi aventi ad oggetto … devono contenere, … a pena di nullità …».

Obbligo di documentazione, che, va ricordato, attiene ad un principio ed interesse di chiara natura e contenuto pubblicistico e come tale non liquidabile come mero comportamento pattizio, liberamente disponibile dalle parti.

Riguarda direttamente una finalità che supera l'orizzonte della mera regolarità negoziale (che interessa ovviamente le parti), per attestarsi - invece - sul piano di un superiore interesse pubblico [nota 14].

Tale ovvia considerazione, comporta l'evidente acuirsi del momento di verifica e controllo della corretta documentazione da parte del pubblico ufficiale, sia si tratti di atto pubblico, nell'ambito del quale la procedura di documentazione compete ineluttabilmente al notaio; sia nel caso di semplice scrittura privata autenticata, la cui fase di predisposizione potrebbe, ripeto potrebbe, essere a totale appannaggio delle parti, ma ne cui confronti l'attività di controllo del notaio - a mio parere - non si diversifica minimamente dall'ipotesi e dalle verifiche poste in essere per l'atto pubblico [nota 15].

E' inutile - per quanto mi riguarda - riproporre la sterile differenziazione tra atto pubblico e scrittura privata autenticata, in relazione al necessario e doveroso raggiungimento di un interesse pubblico, certamente diverso e superiore a quello perseguito dalle parti. Tale risultato già chiaramente codificato nella previsione avanzata dalla lontana legge n. 47 del 1985 (e successive modifiche), ha trovato piena conferma nella stessa inclusione della scrittura privata autenticata nell'alveo dell'articolo 28 della legge notarile, passando per la precedente possibilità di procedere al deposito ex articolo 106, numero 4 della legge notarile, come modificato dal D.l. 669 del 1996, convertito nella legge n. 30 del 1997, senza tenere conto della «qualità della prestazione professionale» alla luce dei vigenti principi chiaramente individuati sia dal codice di comportamento deontologico, che dai già "dimenticati" Protocolli notarili.

Mentre nell'atto pubblico - è pacifico - che l'esatta individuazione catastale [nota 16], il riferimento alle (ultime) planimetrie presenti in Catasto, attengano istituzionalmente alla presenza del notaio, nel caso di scrittura privata autenticata, che come è noto si differenzia non poco nel momento redazionale, tali elementi - a mio modesto parere - non possono essere considerati semplice dichiarazione di parte (evidenziando con ciò, in maniera netta un'inaccettabile e sostanziale differenza con l'atto pubblico, in relazione ad una norma che non introduce alcun evidente elemento di differenziazione tra negozio codificato in atto pubblico e analogo negozio inserito in una scrittura privata autenticata), per cui sembra evidente che - al di là della specifica formulazione - attiene alla necessaria [nota 17] funzione notarile la presenza in atto delle indicate dichiarazioni, anche nel caso di semplice scrittura privata autenticata [nota 18].

La nullità formale prevista non propone differenziazioni di sorta, sotto tale aspetto.

Su questo punto può affermarsi, superando le diverse interpretazioni proposte, che è elemento determinante la presenza della corretta e integrale identificazione catastale (con i soli dati catastalmente rilevanti), nonché il preciso riferimento alla/e planimetria/e (le ultime) che sono presenti in Catasto.

Non credo sia il caso di evocare o indicare formule sacramentali per assolvere la semplice richiesta del legislatore. E' sufficiente che l'immobile sia coerentemente descritto nei suoi elementi catastali fondamentali [nota 19], in modo da non indurre in alcuna confusione o errore, e che tali elementi di descrizione siano collegati ("fare riferimento", precisa la norma) alla rappresentazione grafica del bene presente in Catasto.

In assenza della (non richiesta) allegazione della planimetria catastale [nota 20] (che contiene gli estremi di presentazione in Catasto e rappresenta lo stato dei luoghi, nonché l'ininfluente ditta), il contenuto del c.d. "riferimento" assume un connotato e contenuto sostanziale e di centrale importanza, anche in relazione alla dichiarazione di conformità di cui oltre, per cui la sua completezza e chiarezza diviene elemento determinante.

Va correttamente ricordato che tali elementi sono richiesti a pena di nullità dell'atto.

Altro elemento sempre attinente alla fase della pura documentazione (in aggiunta alla corretta identificazione catastale, assieme al riferimento alle planimetrie depositate in Catasto), espressamente previsto, è la dichiarazione - resa dagli intestatari [nota 21] - della conformità tra lo stato di fatto del bene oggetto dell'atto e i dati catastali documentati, nonché la/le planimetrie presenti in Catasto e che rappresentano il bene.

Conformità da dichiarare sulla base delle disposizioni vigenti (al momento della dichiarazione) in materia catastale [nota 22].

La presenza dell'espressa dichiarazione di conformità, da rilasciarsi necessariamente da parte degli intestatari [nota 23], rafforza il ragionamento che coglie un'evidente e sostanziale differenza - in sede di documentazione - tra l'indicazione dell'identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate e l'indicata dichiarazione di conformità, questa sola chiaramente ed inequivocabilmente assegnata al soggetto parte.

Sulla questione su chi siano tali intestatari, credo che sia obiettivamente condivisibile la ricostruzione fatta da G. Rizzi, in relazione alla possibilità che tali soggetti possano non essere necessariamente ed obbligatoriamente i soggetti in ditta catastale [nota 24].

Sempre salva, comunque, la possibilità che tale dichiarazione di parte, venga sostituita da una attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale, come previsto dalla modifica normativa introdotta in sede di conversione del D.l. n. 78.

Gli elementi indicati, relativi alla "coerenza oggettiva" ed attinenti alla fase della necessaria documentazione negoziale, sono espressamente previsti a pena di nullità [nota 25].

Si coglie in maniera evidente lo sforzo del legislatore, per rendere negozialmente obbligataria la presenza (previa verifica) delle dichiarazioni ed attestazioni indicate. Il presidio della nullità non è un deterrente valido solo per le parti, ma evidentemente e soprattutto per il pubblico ufficiale chiamato a prestare il proprio ministero, che troverà in tale elemento un ostacolo di difficile superamento.

Si tratta di una nullità collegata al momento formale della documentazione notarile, determinata unicamente dalla mancata presenza degli elementi richiesti dalla legge.

Non sembra possibile evocare l'indicata nullità in caso di semplice erronea identificazione catastale, oppure in caso di una non veritiera dichiarazione di conformità, che come indicato può determinare solo una evidente conseguenza sul piano della responsabilità civile e o penale [nota 26].

Nel caso di non veritiera dichiarazione (attinente alla conformità), sembra che al notaio non possano riconoscersi particolari poteri di controllo, diversi da quelli normalmente attivati nell'ambito della normale verifica delle dichiarazioni di parte. Non si può ricavare da tale previsione un generico obbligo di astensione, a meno che non ci si confronti con una realtà dalla quale ictu oculi emerga la non veridicità documentale della dichiarazione rilasciata dalla parte. La norma sotto questo profilo non introduce nulla di nuovo, sotto il profilo del contenuto del controllo notarile.

Detta nullità, almeno fino ad una auspicabile prossima modifica, risulta essere assoluta e del tutto insanabile, priva cioè di quei normali correttivi previsti per fattispecie analoghe, il che comporta che l'atto viziato da nullità non potrà che essere necessariamente ripetuto, con tutte le conseguenze del caso [nota 27], essendo impossibile alcuna convalida.

Resta da chiarire, seppur in maniera succinta, quali siano i limiti di una coerente e veritiera dichiarazione di conformità, in presenza di difformità tra la planimetria depositata in Catasto e lo stato dei luoghi.

Su questo punto sia l'Agenzia del territorio e lo studio del CNN, propongono un'univoca interpretazione, anche in relazione alla modifica apportata in sede di conversione del decreto legge («sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale»).

La conformità sussiste e può essere dichiarata, ogni volta in cui, pur essendovi delle variazioni o appunto difformità tra la planimetria e lo stato di fatto dei luoghi, tali modifiche non determinano - alla luce delle vigenti disposizioni catastali - un obbligo di denuncia e variazione delle risultanze catastali.

Va rammentato - a tale proposito - lo spirito della norma, che attiene ad un più efficace ed omogeneo controllo e prelievo fiscale sull'intero territorio nazionale, per cui solo l'avvenuta modifica dei luoghi, tale da alterare il "valore catastale" del bene, impone alle parti, senza alcun dubbio, la necessità del preventivo aggiornamento della planimetria catastale [nota 28].

Da questo consegue necessariamente che la non conformità dello stato dei luoghi o la presenza in Catasto di una planimetria non aggiornata (nel senso indicato) o non reperibile [nota 29], obbligherà l'intestatario a regolarizzare la situazione, ovviamente in via preventiva alla stipula dell'atto notarile.

E' utile ricordare che a seguito della modifica apportata in sede di conversione del decreto legge, la (sola) dichiarazione di conformità dell'intestatario, può essere sostituita da un'attestazione di conformità rilasciata da tecnico abilitato, presente in atto, o più semplicemente con l'allegazione di un documento contenente la "formale" attestazione.

Va ribadito che il tecnico abilitato potrà attestare la conformità planimetria/stato dei luoghi e non altro [nota 30].

Conformità soggettiva

La seconda parte del comma 1-bis, disciplina la c.d. "conformità soggettiva" [nota 31].

Sul presupposto più che ovvio che al notaio incombe l'obbligo professionale di verificare - nei modi di legge - la titolarità del diritto reale oggetto dell'atto, mediante «l'accertamento della continuità delle trascrizioni e della relativa priorità rispetto ad eventuali formalità confliggenti, nel ventennio» [nota 32] la nuova norma stabilisce che al notaio competa «prima della stipula di identificare gli intestatari catastali, verificando la loro conformità con le risultanze dei Registri immobiliari» [nota 33].

Oltre alle complesse valutazioni che su tale punto sono state avanzate ed alle quali non può che rinviarsi, l'articolo 1-bis impone l'attività di preallineamento soggettivo, in modo che vi sia univocità tra i dati presenti in Catasto con quelli presenti nei Registri immobiliari.

In linea con tale impostazione risulta essere anche l'Agenzia del territorio, che seppur in maniera estremamente sintetica, ha confermato la necessità, in caso di mancato allineamento soggettivo, della preventiva voltura di uno o più atti necessari [nota 34].

Su tale importante questione va evidenziata la presenza di una interpretazione sicuramente diversa, che non sposa la totale "bidirezionalità" della coerenza dei dati Catasto/Registri immobiliari.

Il riscontro Catasto/Registri immobiliari risulta essere necessariamente unidirezionale, solo dal primo verso il secondo, e il riscontro tra i dati catastali e quelli presenti nei Registri immobiliari va limitato unicamente alle attuali risultanze [nota 35].

La diversità interpretativa non è di poco conto, considerato il differente spessore dell'intervento notarile richiesto dalle indicate contrapposte opinioni [nota 36].

E' auspicabile che il necessario chiarimento possa provenire anche dalle parole dei responsabili dell'Agenzia del territorio, che partecipano al presente Convegno [nota 37].

La necessità del preallineamento soggettivo, secondo la previsione normativa, determina una serie di autonome valutazioni che conseguono in maniera automatica, a mio modo di vedere.

Ad esempio, la sostanziale presenza di un evidente disallineamento tra i due dati, deve essere considerato - in ogni caso - elemento ostativo all'attività del notaio?

A ripercorrere le circolari dell'Agenzia del territorio risalta che uno degli obiettivi della nuova procedura è proprio quello di rendere conformi i dati catastali con le risultanze dei Registri immobiliari, per le ragioni fiscali già evidenziate [nota 38]. Ma anche in ambito notarile diverse voci hanno sottolineato come l'obbligo del preallineamento sia elemento ineludibile, necessario per la corretta ricezione dell'atto notarile [nota 39].

Si tratta quindi di un passaggio documentale propedeutico alla ricezione dell'atto notarile, senza il quale sembrerebbe davvero impossibile per il notaio documentare le volontà negoziali delle parti, attività che - come più volte ribadito - attiene totalmente alla competenza e funzione del notaio pubblico ufficiale, con riferimento ad una norma che - pur di semplice rilevanza fiscale - assume, come già riportato, un evidente contenuto pubblicistico.

Altra considerazione è che la ricezione del documento notarile da parte del notaio, comporta comunque l'eseguita verifica della conformità soggettiva (con esito positivo), senza che questa necessaria attività funzionale si tramuti in un obbligo di menzione (anche se è stata più volte ribadita la grande opportunità di una tale indicazione in atto).

Va comunque precisato, che essendo l'indicata attività assegnata ineluttabilmente al notaio, è evidente che essa - ad atto ricevuto - si presume sia stata regolarmente eseguita, assumendo il notaio, sotto tale profilo, una piena e personale responsabilità, al di là della presenza o meno della collegata menzione.

Questo ovviamente sia nel caso della presenza di un disallineamento "accettabile" non ostativo (nel qual caso sembra più che evidente che in atto vi sia un accenno ai motivi che hanno reso possibile stipulare l'atto notarile, in tale frangente), sia nel caso vi sia un sostanziale disallineamento, considerato che in assenza di un divieto espresso (per quanto riguarda unicamente la c.d. coerenza soggettiva), l'atto è ricevibile, pur con la necessità - in tale ipotesi - di verificare le responsabilità che possono conseguirne [nota 40].

In questo ambito si gioca gran parte del controllo documentale.

Altra questione che può essere tranquillamente confermata, è quella attinente alla rinunciabilità dell'esecuzione delle visure ipocatastali, per espressa dispensa, ad opera delle parti.

Rinviando alle numerose sentenze di legittimità che hanno individuato i modesti limiti entro cui era possibile non eseguire le necessarie (e qualche volta costose) visure presso i Registri pubblici, la nuova disciplina non consente - a mio avviso - alcuna dispensa in tale ambito [nota 41].

L'evidente e più volte richiamato interesse pubblico sotteso alla nuova procedura, sia per quanto attiene la conformità oggettiva che soprattutto per quanto riguarda la conformità soggettiva, non permette la documentazione di una volontà negoziale fondata, non solo sulla mancata verifica presso il Registri immobiliari, ma anche su un inaccettabile disallineamento.

Il controllo nel ventennio della continuità delle trascrizioni (e della insussistenza di titoli pregiudizievoli), è elemento che oggi non risulta nella disponibilità delle parti, in modo che possano tranquillamente procedere nella loro attività negoziale, ritenendo ininfluente (per i loro interessi) l'eventuale presenza di elementi pregiudizievoli gravanti sui beni, "autorizzando" il notaio, alla luce dei nuovi obblighi di allineamento "fiscale", ad aggirare la norma, rendendola - di fatto - inefficace [nota 42].

Le sanzioni

Per quanto riguarda l'impianto sanzionatorio, la norma fornisce un elemento di forte impatto, prevedendo - come già anticipato - una nullità espressa, assoluta, formale, insanabile, che travolge sia il negozio voluto dalle parti, che - sotto il profilo disciplinare - il notaio [nota 43].

Ovviamente non mi interesso degli aspetti relativi alle parti o alle eventuali questioni relative alla responsabilità civile, che possa conseguire alla violazione delle prescrizioni dell'articolo 1-bis, ma cerco di fornire qualche spunto in merito al secondo aspetto indicato.

Va chiarito che la nullità riportata nella norma, per evidente collocazione, attiene unicamente alla prima parte dell'articolo 29, comma 1-bis, della legge 27 febbraio 1985, n. 52. Quindi solo il mancato, completo rispetto delle diverse prescrizioni indicate nella prima parte del citato articolo, può essere sanzionata con la prevista nullità [individuazione catastale, riferimento alle (ultime) planimetrie depositate in Catasto, oltre alla dichiarazione della conformità allo stato di fatto dei dati catastali].

La violazione della prima parte della norma, in una delle sue riportate componenti, consente di evocare in sede di controllo, la nullità dell'atto, alla quale - sul piano strettamente disciplinare - consegue la responsabilità del notaio.

Tale ricostruzione, è in perfetta sintonia con quanto previsto dalla legge notarile, che riconosce la responsabilità disciplinare del notaio nel caso di ricezione di documento nullo. La previsione rientra in maniera chiara anche nei più angusti limiti applicativi dell'articolo 28 della legge notarile, susseguenti alla sentenza della Cassazione n. 11128.

Non penso si possano nutrire dubbi in merito.

Il dato formale a cui si collega la sanzione della nullità, è stato correttamente precisato. Deve riscontrarsi nel caso non siano presenti gli elementi di documentazione richiesti, o nel caso di errata indicazione catastale, nell'ipotesi vi sia una incongruenza tra i dati catastali riportati in atto e gli elementi realmente presenti in Catasto, tale da non poter essere semplicemente liquidata come mero errore materiale [nota 44].

Più articolato è il ragionamento che consegue alla individuazione di una documentale violazione della c.d. coerenza soggettiva.

Rimane da chiarire a quale conseguenza è esposto il notaio, nel caso di ricezione di un atto in assenza di un sostanziale allineamento soggettivo.

La questione non è di poco conto, in considerazione del fatto che la novella si indirizza ad un obiettivo di particolare valore "pubblico", che come già detto non può essere disatteso dal pubblico ufficiale, incaricato di documentare la volontà negoziale delle parti.

L'inapplicabilità della nullità, prevista in maniera espressa per la sola c.d. coerenza oggettiva, è testuale, fermo rimanendo la piena responsabilità del notaio che abbia dato corpo ad un trasferimento in assenza di un coerente allineamento catastale [nota 45].

Da ciò consegue ovviamente - come sottolineato ampiamente dalla dottrina notarile - la non applicabilità dell'articolo 28 della legge notarile, che necessità di un paradigma più netto per essere evocato e ritenuto applicabile [nota 46].

Su questo punto credo che l'interpretazione più coerente sia quella che si fonda sulle valutazioni di carattere generale prospettate dall'Agenzia del territorio, nel commento più volte citato, in termini di irricevibilità del documento in assenza dell'allineamento [nota 47].

Se tale valutazione coglie nel segno e personalmente sono convinto che sia una più che corretta interpretazione, al notaio deve essere contestato un intervento che ha reso possibile per le parti private il raggiungimento di un obiettivo che la norma voleva in ogni caso eliminare o rendere non raggiungibile.

La prescrizione della norma è chiara, il richiamo al dovere di controllo da eseguirsi da parte del notaio è testuale [nota 48], verifica necessariamente preventiva alla ricezione del documento, finalizzata a consentire un corretto e coerente prelievo fiscale.

Un intervento che si ponga volontariamente fuori da questo orizzonte non può che essere considerato un comportamento lesivo dei valori ai quali il notaio è chiamato a portare quotidiano rispetto.

Non si sta evocando un comportamento deontologicamente lesivo dei principi generali, per cui sembra necessario - almeno secondo parte della dottrina - un reiterato e costante comportamento lesivo del precetto, ma un'attività funzionale posta in essere in aperta violazione di una norma espressa, carica di un valore pubblico molto particolare, come più volte ricordato.

Su questo punto le ricostruzioni a cui si è fatto ampio riferimento, diventano chiaramente più evanescenti e meno sicure.

[nota 1] L'art. 19, comma 14, del D.l. 31 maggio 2010, n. 78, come modificato in sede di conversione dalla legge 30 luglio 2010, n. 122, ha aggiunto all'art. 29 della legge 27 febbraio 1985, n. 52, il seguente comma 1-bis: «Gli atti pubblici e le scritture private autenticate tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali su fabbricati già esistenti, ad esclusione dei diritti reali di garanzia, devono contenere, per le unità immobiliari urbane, a pena di nullità, oltre all'identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in Catasto e la dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie, sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale. La predetta dichiarazione può essere sostituita da un'attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale. Prima della stipula dei predetti atti il notaio individua gli intestatari catastali e verifica la loro conformità con le risultanze dei Registri immobiliari».

[nota 2] Si rammenta che la modifica normativa ha avuto un doppio starting point, il primo a partire dal 1° luglio 2010, in relazione ai termini di efficacia del decreto legge 31 maggio 2010, n. 78; mentre in relazione alle modifiche apportate in sede di conversione, il termine iniziale di efficacia, della variazione del comma 14, decorre dal 31 luglio 2010.
Art. 14 del D.lgs. 1 agosto 2006, n. 249.

[nota 3] 1. L'articolo 129 della legge 16 febbraio 1913, n. 89, è sostituito dal seguente: «Art. 129. - 1. Le ispezioni sono eseguite: a) agli atti, registri e repertori dei notai, dal presidente del Consiglio notarile o da un consigliere da lui delegato e, anche disgiuntamente, dal capo dell'Archivio notarile del distretto nel quale il notaio è iscritto. Se colui che temporaneamente svolge le funzioni di capo dell'Archivio notarile non ha la qualifica di conservatore e in genere in tutti i casi nei quali ragioni speciali lo consigliano, il direttore dell'ufficio centrale degli Archivi notarili può conferire l'incarico al conservatore di altro Archivio; b) agli atti, registri e repertori del presidente del consiglio notarile distrettuale e dei consiglieri da esso delegati per l'ispezione, dal capo della circoscrizione ispettiva. 2. Il presidente del consiglio notarile distrettuale o il consigliere da lui delegato rilevano, in occasione dell'ispezione, anche le violazioni delle norme deontologiche. Nel caso di cui alla lettera b) del comma 1, l'ispettore informa il consiglio notarile distrettuale competente per l'azione disciplinare delle violazioni deontologiche riscontrate. 3. Gli archivi notarili forniscono al consiglio notarile distrettuale tutti gli elementi in loro possesso in merito a tali violazioni».

[nota 4] Dalla circolare n. 2 dell'Agenzia del territorio: «Ulteriore finalità, di analogo rilievo, è quella tesa a far emergere possibili fenomeni di elusione ed evasione fiscale, nel settore impositivo immobiliare, connessi ad un mancato aggiornamento dei dati oggettivi delle unità immobiliari urbane. Ai quali può corrispondere una maggiore redditività, rispetto a quella risultante in Catasto».

[nota 5] La creazione di una Anagrafe immobiliare integrata, come delineata dall'articolo 19 del D.l. n. 78, è l'obiettivo ultimo della modifica normativa.

[nota 6] A. TESTA, «Ancora sulla novella in materia di … piantine catastali», in Federnotizie, Sett. 2010, p. 196 e ss.: «è improntato a consentire una definitiva sistemazione dei dati catastali atta a fare, dello strumento del Catasto, un effettivo mezzo capace di "fotografare" la titolarità del patrimonio fondiario italiano, in funzione della creazione di quella Anagrafe immobiliare integrata, di cui è detto al comma 1 dello stesso articolo 19 del decreto quale contenitore di informazioni, riferibili al patrimonio immobiliare …».

[nota 7] G. RIZZI, «La normativa in materia di conformità dei dati catastali (D.l. 78/2010)», ha chiaramente evidenziato, nello scopo della norma, quanto segue: «Ovviamente presupposto essenziale per il successo dell'iniziativa è che le banche dati da integrare (Registri immobiliari e Catasto) siano aggiornate sia sotto il profilo oggettivo che soggettivo».

[nota 8] Che la macchina burocratica pubblica abbia più volte utilizzato l'attività dei professionisti per garantirsi propri risultati, è cosa ampiamente nota.

[nota 9] Il meccanismo non è nuovo, basti pensare al prezzo/valore; alla tracciabilità dei mezzi di pagamento Bersani; alla individuazione della presenza dei mediatori immobiliari; ecc. ecc.

[nota 10] A firma Leo/Lo Monaco/Monteleone/Ruotolo, di fine anno 2010.

[nota 11] Con o senza la non prevista obbligatoria allegazione della planimetria catastale.

[nota 12] E' la norma stessa che precisa quali siano gli intestatari da prendere in considerazione.
In tale senso A. TESTA, op. cit., «… La norma obbliga il notaio alla preventiva individuazione degli intestatari catastali e ad un raffronto con quelli che tali risultano dai pubblici Registri immobiliari». G. RIZZI, op. cit., «… ciò che viene richiesto al notaio consiste, da un lato, nella individuazione degli intestatari catastali, attraverso apposita visura al Catasto dei fabbricati, e dall'altro nella verifica della conformità dell'intestazione catastale così accertata alle risultanze dei Registri immobiliari; in pratica viene chiesto che il notaio accerti se vi è o meno corrispondenza tra l'intestazione catastale e l'intestazione effettiva … presso i Registri immobiliari, (mediante visura ventennale)». G. PETRELLI, «Conformità catastale e pubblicità immobiliare», in Quaderni Riv. not., 2010, «La vigente disciplina, invece, impone al notaio la verifica della "conformità", non più con "la situazione dei soggetti titolari del diritto", bensì con le "risultanze dei Registri immobiliari", e ciò "prima della stipula". Il "preallineamento", attività diversa dalla verifica, deve essere eseguito a cura del notaio (anche eventualmente sollecitando le parti ad effettuarlo), anteriormente alla trasmissione del c.d. adempimento unico. La possibilità di realizzare l'allineamento - sulla base della "previa" verifica - anche successivamente all'atto, purché entro il momento della relativa trascrizione, consente di ritenere pienamente rispettato il dettato normativo nei casi di "apparente disallineamento", conseguente ad esempio a stipula contestuale di più vendite a catena, ovvero di compravendita e contemporanea concessione di ipoteca da parte del compratore: tutte ipotesi nelle quali la normale esecuzione delle formalità, dipendenti dai singoli atti, condurrà senz'altro all'allineamento richiesto dalla legge».

[nota 13] Il testo integrale dell'articolo 29, comma 1-bis, della legge 27 febbraio 1985, n. 52, è il seguente: «Gli atti pubblici e le scritture private autenticate tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali su fabbricati già esistenti, ad esclusione dei diritti reali di garanzia, devono contenere, per le unità immobiliari urbane, a pena di nullità, oltre all'identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in Catasto e la dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie, sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale. La predetta dichiarazione può essere sostituita da un'attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale. Prima della stipula dei predetti atti il notaio individua gli intestatari catastali e verifica la loro conformità con le risultanze dei Registri immobiliari».

[nota 14] Su questo aspetto - della risultanza soggettiva - la ricostruzione proposta nel lavoro del notaio Petrelli, risulta totalmente condivisibile. L'autore sottolinea: «La disposizione richiede, come risulta chiaramente dalla sua lettera, il raffronto tra l'identificazione catastale e la planimetria depositata in Catasto; occorre cioè la dichiarazione che la particella catastale ed il relativo subalterno, identificano l'unità immobiliare raffigurata in quella determinata planimetria depositata in Catasto».

[nota 15] In relazione a quanto affermato, si rende sempre più evanescente la differenziazione tra atto pubblico e scrittura privata autenticata, per quello che riguarda il profilo funzionale e di responsabilità del notaio, anche sotto l'angolo visuale della responsabilità civile, che consegua alla declaratoria di nullità del trasferimento.

[nota 16] La circolare n. 2 dell'Agenzia del territorio ha previsto: «I dati di identificazione catastale fanno parte, altresì, del contenuto necessario delle note di trascrizione e di iscrizione ipotecaria, in virtù del combinato disposto degli artt. 2659, 2660, 2826 e 2839; la mancata indicazione di detti dati nelle note di trascrizione o iscrizione costituisce motivo di rifiuto ai sensi dell'art. 2674 c.c.».

[nota 17] Si riporta "necessaria" perché la norma in commento richiede il corretto aggiornamento dei dati presenti nei Registri pubblici, facoltà "concessa" al notaio pubblico ufficiale, come bene evidenziato dal nuovo articolo 57-bis della legge notarile.

[nota 18] Non mi risulta che prima della modifica in commento, si affermasse che nel caso di scrittura privata autenticata, richiesta magari da soggetti non particolarmente preparati (immagino extracomunitari), l'esatta e coerente individuazione ed indicazione catastale fosse direttamente curata dalle parti stesse, sotto la loro diretta responsabilità, esentando il notaio da qualsiasi verifica o controllo, o dalla connessa responsabilità conseguente ad una errata indicazione!
Lo studio CNN di fine anno, precisa: «Occorre, infine, rilevare come le conclusioni alle quali si perviene in ordine alla natura formale della nullità comminata dalla norma e sul comportamento che il pubblico ufficiale deve osservare possano riproporsi negli stessi termini anche per l'ipotesi in cui in luogo dell'atto pubblico si tratti di scrittura privata con sottoscrizione autenticata. Con l'unica particolarità rappresentata dal fatto che la dichiarazione di conformità, della cui sussistenza il notaio si dovrà accertare, insieme con l'identificazione catastale ed il riferimento alle planimetrie, dovranno essere riportate nel testo della scrittura predisposta dalle parti e sulla quale andrà svolto il controllo di legalità».

[nota 19] Su questo punto la dottrina notarile ha precisato quali debbano essere considerati i dati catastalmente fondamentali.

[nota 20] Per unanime interpretazione detta allegazione, benché non prevista, risulta particolarmente importante e caldamente consigliata.

[nota 21] Su questo punto gli interpreti di fonte notarile hanno fornito una ricostruzione che individua tali soggetti in coloro che hanno la disponibilità del diritto oggetto in atto, e non semplicemente gli intestatari catastali, come chiaramente richiesto nella successiva procedura di «coerenza soggettiva». La previsione non è di poco conto, perché consente il rilascio della dichiarazione anche da parte di soggetto «catastalmente non preallineato». In pratica: «che tali soggetti non possono essere identificati quali gli intestatari catastali, ma coloro che siano titolari sostanziali del diritto sul bene oggetto dell'atto di disposizione, anche se difforme dall'intestatario risultante dai Registri immobiliari, se ciò non sia contrario a norme imperative», così A. TESTA, op. cit.
G. RIZZI, op. cit.: «c2) la dichiarazione deve essere resa dagli intestatari degli immobili negoziati. Si ritiene che la norma in commento faccia riferimento agli intestatari effettivi degli immobili, anche se diversi dagli intestatari catastali. Infatti il primo periodo della norma in commento, quello relativo per l'appunto alla dichiarazione di cui trattasi, riguarda l'accertamento della "conformità oggettiva" degli immobili (ossia la conformità del fabbricato negoziato allo stato di fatto) e non la conformità soggettiva, alla quale si riferisce, invece, l'inciso finale della norma in commento, in base al quale spetta al notaio, verificare la conformità dell'intestazione catastale con le risultanze dei Registri immobiliari (come si vedrà in seguito, vi possono essere dei casi in cui il contratto può essere stipulato da soggetti, effettivi titolari degli immobili che non risultano, invece, essere gli intestatari catastali). Tale impostazione risulta confermata anche dalla norma in commento che nel primo periodo parla semplicemente di "intestatari", mentre nell'inciso finale parla più specificatamente di "intestatari catastali". Va detto che sul punto specifico lo studio CNN non prende posizione, rimanendo in un'area grigia. A tale proposito si rammenta lo scopo della norma, indirizzata a far emergere attraverso le verifiche, e le dichiarazioni a pena di nullità o altro l'esatta risultanza catastale, al fine del più equo prelievo fiscale immobiliare».

[nota 22] Lo studio CNN riporta: «Allo stesso modo, il riferimento alle planimetrie depositate in Catasto è una indicazione proveniente dal notaio che dovrà verificarne l'esistenza nonché la riferibilità alla unità immobiliare così come individuata nell'atto. La mancanza delle planimetrie depositate impedisce la stipula dell'atto, sia in ragione del fatto che la norma impone la loro indicazione, sia perché ciò sarebbe ostativo alla dichiarazione della conformità fra la situazione di fatto e la rappresentazione planimetrica della unità immobiliare richiesta dalla stessa norma».

[nota 23] In relazione a tale punto la posizione dell'Agenzia del territorio è univoca, si ritiene che la dichiarazione debba provenire dall'intestatario catastale, interpretazione fornita nella circolare n. 2 e ribadita nella successiva circolare n. 3.

[nota 24] Le ragioni esposte dall'autore sono ampiamente condivisibili.

[nota 25] Si ribadisce che la previsione di nullità è espressamente collegata ai tre aspetti del documento: identificazione catastale, riferimento alle planimetrie depositate in Catasto e la dichiarazione di conformità degli intestatari.

[nota 26] Petrelli, afferma trattarsi di un caso al quale può applicarsi la disciplina della violazione dell'articolo 1497 c.c., è sempre impregiudicata la possibilità dell'individuazione di abusi edilizi e connesse sanzioni amministrative. Lo Studio CNN, a tale proposito evidenzia: «In effetti, l'assenza della conformità non rende l'immobile incommerciabile ma espone le parti all'accertamento da parte dell'amministrazione, mentre è discusso se la dichiarazione mendace possa esser fonte di responsabilità penale del dichiarante ai sensi dell'articolo 483 c. p.».

[nota 27] Va ricordato che l'Agenzia del territorio ha precisato, senza mezzi termini, che il mancato rispetto della norma in commento, quale che sia la fattispecie concreta, non determina la intrascrivibilità presso i Registri immobiliari.

[nota 28] La circolare n. 3 del 2010 dell'Agenzia del territorio, è riportato che «assume rilievo ogni circostanza che comporti una variazione della consistenza dell'immobile e quindi della rendita catastale». Le modifiche che non abbiano incidenza sulla rendita catastale, non impediscono il rilascio della dichiarazione di conformità.

[nota 29] In tal senso Petrelli.

[nota 30] Così riportato nello studio CNN, «la legge 30 luglio 2010, n. 122 … ecc.». Con la necessaria precisazione che detta dichiarazione non potrebbe essere molto risalente in relazione alla data della stipula, con sempre l'eventualità che le parti possano confermare la mancanza di modifiche o variazioni successivamente al rilascio della dichiarazione.

[nota 31] «Prima della stipula dei predetti atti il notaio individua gli intestatari catastali e verifica la loro conformità con le risultanze dei Registri immobiliari».

[nota 32] Così espressamente Petrelli.

[nota 33] Va correttamente rilevato che la modifica del testo di legge apportata in sede di conversione ha - di fatto - risolto una questione importante, concernente la ricevibilità o meno di un atto in assenza del positivo riscontro della c.d. "conformità oggettiva". La precedente versione che prevedeva: «il notaio può stipulare gli atti di cui al comma 1 solo previa individuazione degli intestatari catastali … ecc.», non è stata confermata ed è stata sostituita dalla più blanda previsione per cui: «prima della stipula dei predetti atti il notaio individua gli intestatari catastali … ecc.», rimarcando l'assenza di un espresso divieto all'attività del notaio nel caso non vi sia allineamento soggettivo.

[nota 34] Così nella circolare dell'Agenzia del territorio n. 2.

[nota 35] A. TESTA, op. cit., p. 203: «Questa più limitata, ma non secondari, portata della norma lascia intuire come "le risultanze dei Registri immobiliari" di cui si parla siano da considerarsi esclusivamente le risultanze attuali, con la conseguenza che la norma di cui alla seconda parte del comma 14 imporrebbe esclusivamente un preventivo allineamento tra il dato attualmente ricavabile dal pubblico Registro immobiliare ed il dato catastale, in maniera tale da consentire la coerenza della risultanze delle banche dati, con l'Anagrafe immobiliare integrata, … restando estraneo al contenuto normativo qualunque elemento che sia relativo alla congruità delle risultanze dei Registri immobiliari che potrebbero anche risultare meramente apparenti».
L'Agenzia del territorio, nella circolare n. 2, sul punto si esprime nei seguenti termini: «Si ritiene che tale verifica di conformità non possa avere una valenza meramente formale, limitata al riscontro della congruenza "nominale" tra le risultanze catastali ed i Registri di pubblicità immobiliare, ma debba essere finalizzata ad accertare la corrispondenza nelle intestazioni catastali attuali con i soggetti titolari del potere di disposizione sugli immobili oggetto dell'atto».

[nota 36] Risulta evidente che il differente intervento del notaio non trova chiaro ed espresso riscontro nel documento notarile, in assenza del necessario previsto obbligo di menzione.

[nota 37] La personale opinione è che al notaio, nel momento in cui si chiede, in aggiunta all'attività normalmente svolta, di verificare e condizionare il necessario preallineamento, non possa limitarsi ad un mero riscontro dell'attuale dato presente in Conservatoria, ma abbia la necessità di verificare la continuità delle trascrizioni, nel rispetto del principio ex art. 2650 c.c. In tal senso G. PETRELLI, op. cit.

[nota 38] Come già ampiamente precisato.

[nota 39] Anticipando le valutazioni in merito alle sanzioni, va evidenziato che l'Agenzia del territorio ha chiarito, fin da subito, che il mancato rispetto della norma, non comporta l'intrascrivibilità dell'atto immobiliare. In tal senso circ. n. 2 «Gli elementi innovativi introdotti dal comma 1-bis non assumono diretta rilevanza in ordine alla trascrivibilità o meno degli atti immobiliari a cui la norma fa riferimento. E cui anche nell'ipotesi, peraltro espressamente prevista, di nullità dell'atto per mancato inserimento dei dati».

[nota 40] Se la mancanza di un espresso divieto alla ricezione del documento, suffragata dalla modifica apportata in sede di conversione, rende poco probabile l'applicazione dell'articolo 28 della legge notarile, rimane del tutto evidente la responsabilità disciplinare del notaio in caso di stipula in presenza di una non conformità soggettiva.
E' parimenti da escludere, sin da subito, che tale infrazione di norma di legge, possa essere minimamente collegata ad una fattispecie deontologica, non vertendo in un mero comportamento "professionale", ma ad un mancato rispetto di norma di legge che impone al notaio l'esecuzione di una verifica, assolutamente necessaria al fine di raggiungere uno scopo pubblico.

[nota 41] Tra le numerose pronunce a disposizione sull'argomento, si richiama la Cass. civ., sez. III, 1° dicembre 2009, n. 25270, pubblicata su Notariato, 2011, 1, p. 11 e seguenti, con un commento di N.A. CIMMINO. A Tale proposito la rigorosa neutralità rivendicata a favore del notaio, non può essere interpretata in spregio di un interesse pubblico, manifestamente individuato dalla norma e direttamente collegato all'attività funzionale del pubblico ufficiale.

[nota 42] G. RIZZI, op. cit., nel commentare la coerenza soggettiva, l'Autore precisa: «Ovviamente se alla "non corrispondenza" si può ovviare a prescindere dalla stipula dell'atto richiesto, si dovrà, alla luce della nuova disposizione in commento, procedere, prima della stipula, al c.d. "pre-allineamento", così da attuare quella "conformità soggettiva" che la norma in commento vuole assicurare. Ad esempio nel caso di mancato "allineamento" dei Registri catastali per omessa voltura di un trasferimento precedente, si dovrà procedere al pre-allineamento catastale. Lo stesso dicasi per il caso di mancato "allineamento" dei Registri immobiliari nell'ipotesi di provenienza successoria se risulta già trascritto un atto sulla cui base si può procedere alla trascrizione dell'accettazione tacita di eredità».

[nota 43] Non risulta esclusa anche una eventuale responsabilità civile, in relazione alla nullità del documento.

[nota 44] Mi permetto di rinnovare la precisazione che l'esatta ed univoca individuazione catastale è tutta a carico del notaio, e la presenza di una planimetria che evidenzia tale discrepanza non può che confermare l'importanza dell'errore.
L'introduzione nella legge notarile del nuovo articolo 57-bis, imporrà una serena valutazione sui limiti da riconoscere al c.d. "errore materiale", non considerando possibile attraverso la procedura di rettifica così resa possibile, l'eliminazione di ogni errore o lacuna.
Analogo ragionamento può essere effettuato per il riferimento alla planimetria, che deve essere quella presente in Catasto, e nei confronti della quale la parte deve rilasciare la dichiarazione di conformità

[nota 45] Va ribadito, a tale proposito, quanto indicato nella circolare n. 2 del 9 luglio 2010 dell'Agenzia del territorio in relazione agli eventuali limiti di trascrivibilità di un atto privo delle richieste menzioni. In effetti il documento dell'Agenzia, contiene la seguente affermazione: «Gli elementi innovativi introdotti dal comma 1-bis non assumono diretta rilevanza in ordine alla trascrivibilità o meno degli atti immobiliari a cui la norma fa riferimento. E ciò anche nell'ipotesi, peraltro espressamente prevista, di nullità dell'atto per mancato inserimento dei predetti dati. La norma, infatti, non affianca alla previsione della nullità dell'atto, quella della intrascrivibilità».

[nota 46] G. RIZZI, op. cit,. si esprime a tale proposito come segue: «e) Escluso che il mancato espletamento delle attività di accertamento e verifica poste a carico del notaio e la mancata menzione delle stesse in atto comportino la nullità dell'atto (come confermato dal fatto che il legislatore ha espressamente previsto la nullità dell'atto nella prima parte della norma in commento e non anche nell'inciso finale), è, peraltro, indubitabile che il notaio, per la sua funzione di garante e tutore della legalità, ogniqualvolta sia chiamato a redigere un contratto rientrante nell'ambito di applicazione della norma in commento, debba osservarne tutte le prescrizioni, non potendo il notaio, nell'esplicazione delle proprie funzioni, non conformare la propria condotta a quelle che sono le prescrizioni di legge. Ed una volta escluso che la violazione della disposizione in commento determini la nullità dell'atto, deve conseguentemente escludersi anche l'applicabilità dell'art. 28 della legge notarile.
Tuttavia, poiché la disposizione in commento pone pur sempre una regola di comportamento che il notaio, in ragione della pubblica funzione che svolge, non può non rispettare, la sua violazione, anche se non determina la nullità del contratto o l'applicabilità dell'art. 28 L.N., esporrà comunque il notaio alla responsabilità disciplinare di cui all'art. 135 legge notarile norma questa che prevede l'applicazione al notaio di pene disciplinari ogni qualvolta lo stesso "manchi ai propri doveri" (tra i quali ora anche quello ora posto dalla disposizione in commento) e ciò "anche nel caso che l'infrazione non produca la nullità dell'atto"» - va riportato per obiettiva completezza dell'argomento che l'autore ha riproposto le stesse valutazioni in un recente lavoro concernente l'applicazione dell'articolo 6 del decreto legislativo n. 192 del 2005 (certificazione energetica), «Prime note sulle novità in materia di certificazione energetica: [Art. 13 del D.lgs. di attuazione della direttiva 2009/28/Ce]» - «Tuttavia, poiché la disposizione di cui trattasi pone pur sempre una regola di comportamento che il notaio, in ragione della pubblica funzione che svolge, non può non rispettare, la sua violazione, anche se non determina la nullità del contratto o l'applicabilità dell'art. 28 L.N., esporrà comunque il notaio alla responsabilità disciplinare di cui all'articolo 135 legge notarile norma questa che prevede l'applicazione al notaio di pene disciplinari ogni qualvolta lo stesso "manchi ai propri doveri" (tra i quali ora anche quello ora posto dalla disposizione de quo) e ciò "anche nel caso che l'infrazione non produca la nullità dell'atto».

[nota 47] G. PETRELLI, op. cit.: «L'intera disciplina riguardante l'accertamento della "conformità soggettiva" presuppone che possano sussistere titoli non trascritti e/o non volturati; la relativa ratio consiste, come già detto, nel sollecitare - a seguito della verifica notarile preventiva - la regolarizzazione degli adempimenti mancanti» … omissis … Deve essere invece sempre regolarizzata l'eventuale mancata trascrizione di acquisti mortis causa a norma dell'art. 2648 c.c.; anche nel caso di acquisto ex lege dell'eredità a norma dell'art. 485 c.c., deve ritenersi possibile (e necessaria ai fini in esame) la trascrizione dell'accettazione tacita (sulla base dell'atto da stipularsi; ovvero, trattandosi di provenienza intermedia nel ventennio, sulla base di titolo anteriore. Salva l'eventuale trasmissione del diritto di accettare ex art. 479 c.c., che dà luogo ad unica trascrizione a carico del de cuius ed a favore del destinatario della trasmissione ex art. 479, menzionando nella nota la vicenda a norma dell'art. 2662 c.c.).

[nota 48] Poca efficacia può essere riconosciuta al ragionamento che - mirante a ridurre al minimo la responsabilità professionale del notaio - sottolinea come la norma fiscale abbia appositamente tralasciato la sorte della semplice scrittura privata, sottoscritta dalle parti, deducendo da ciò un principio generale che non è vietato il trasferimento in assenza di coerenza soggettiva. Sotto tale profilo il valore negoziale da riconoscere alla semplice scrittura privata in campo immobiliare non è minimamente paragonabile alla documentazione ad opera del notaio pubblico ufficiale, al quale la legge direttamente o indirettamente assegna compiti e funzioni, anche in relazione alla certezza giuridica collettiva desumibile dai pubblici Registri e dalla pubblicità da essi desumibile. Senza ripetere qui - per l'ennesima volta - che si verte in un ambito chiaramente fiscale, all'interno del quale il confine tra elusione ed evasione diviene sempre più esile. Evocando una lontana sentenza della Corte d'Appello di Milano, sez. civ. I, del 23 marzo 1995, il notaio è soggetto terzo nei confronti (degli interessi) delle parti, ma non lo è nei confronti degli obblighi fiscali delle stesse verso l'Erario.