Inquadramento

Il D.l. n. 78/2010 ha introdotto importanti novità che impongono non solo un'attenta riflessione sul piano tecnico, ma anche qualche spunto sulla politica del Notariato.

La materia è già stata esplorata da molti colleghi e studiosi [nota 1].

Il comma 1-bis dell'art. 29 della legge 27 febbraio 1985, n. 52 sulla meccanizzazione delle Conservatorie dei Registri immobiliari, introdotto dal comma 14 dell'art. 19 del D.l. 31 maggio 2010, n. 78 (con la rubrica "Aggiornamento del Catasto"), convertito con modificazione dalla legge 30 luglio 2010, n. 122, contiene due disposizioni.

La prima (c.d. "conformità oggettiva"), relativamente agli atti pubblici e alle scritture private autenticate «tra vivi» aventi ad oggetto trasferimento, costituzione o scioglimento di comunione di diritti reali su «unità immobiliari urbane» che costituiscano «fabbricati già esistenti», prescrive che gli atti debbano contenere: i) l'identificazione catastale; ii) il riferimento alle planimetrie depositate in Catasto; iii) la dichiarazione resa dall' "intestatario" della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie - o in alternativa l'attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale. In mancanza è prevista la sanzione della nullità.

Per la seconda (c.d. "conformità soggettiva") il notaio «prima della stipula dei predetti atti individua gli intestatari catastali e verifica la loro conformità con le risultanze dei Registri immobiliari»; non è prevista sanzione.

Le due norme sono assai diverse tra loro.

La prima impone un requisito formale (menzioni, dichiarazione/allegazione) e attiene alla sfera della nullità; la seconda non contiene un vero e proprio comando (non dice: "il notaio deve individuare", "il notaio deve verificare", ma "il notaio individua", "il notaio verifica"), e fa riferimento a un'attività che rientra tra quelle che il notaio esercita da sempre e per tutti gli immobili; non commina sanzione e riguarda la sfera della responsabilità.

La lettura che il Notariato tende a dare della norma nella sua interezza è quella di uno strumento che abbia come obiettivo quello di rendere più sicura la circolazione degli immobili; in realtà più banalmente l'obiettivo principale del legislatore, come emerge inequivocabilmente dal testo del decreto, è quello di predisporre gli strumenti per l' "Anagrafe immobiliare integrata", e quindi un obiettivo fiscale: ottenere un elenco aggiornato degli immobili urbani produttivi di reddito e dei relativi proprietari. Ciò nondimeno la norma può contribuire a realizzare una maggiore efficienza del sistema di pubblicità immobiliare, e di questo il Notariato non può che rallegrarsi.

Se quindi per affrontare la soluzione dei casi pratici è indispensabile individuare un canone interpretativo, questa è la prima considerazione.

Va poi tenuto presente che le nuove disposizioni sicuramente non hanno inteso prevedere nuove ipotesi di incommerciabilità [nota 2], che nel nostro sistema resta riferita all'irregolarità (alla grave irregolarità) urbanistica; quindi i beni per i quali non sussista conformità tra dati e/o planimetria catastale e stato di fatto non sono extra commercium.

Un'ulteriore considerazione è che le disposizioni in esame costituiscono indubbiamente un ulteriore avvicinamento delle norme sui Registri immobiliari e di quelle del Catasto, ma i due sistemi restano ancora distanti, e, per quanto suggestiva possa essere la prospettiva di un graduale processo di strisciante semi-tavolarizzazione, siamo ancora lontani da una perfetta coincidenza delle norme.

Infine un doveroso richiamo alla prudenza nei casi dubbi allorché è in gioco la validità dell'atto.

La conformità oggettiva: generalità

La norma sulla "conformità oggettiva" è senz'altro quella di più immediato interesse perché dotata di un indubbio contenuto precettivo con una pesante sanzione.

La norma fa ricorso alla sanzione di una nullità formale [nota 3] collegata alla mancanza di alcuni dati: identificazione catastale, riferimento alle planimetrie, dichiarazione dell'"intestatario" o attestazione del tecnico. Si torna così ad adottare un metodo ormai ricorrente (L. 47/85 sugli abusi edilizi, L. 165/90 per le dichiarazioni dei redditi, L. 353/2000 per gli incendi boschivi); una soluzione di comodo che fa leva sull'art. 28 L.N., individuando nel notaio il soggetto (l'unico soggetto) in grado di esercitare un controllo efficace sugli obiettivi che di volta in volta il legislatore si propone. La prescrizione formale è usata come uno strumento indiretto, mentre l'interesse tutelato, o comunque l'obiettivo della norma, si identifica con l'effettiva esistenza del requisito sostanziale (regolarità urbanistica, regolarità fiscale, conformità catastale, ecc.).

L'obiettivo della norma non è neanche quello di conseguire un'immediata corrispondenza tra Catasto e stato di fatto, ma solo di creare un meccanismo che gradualmente, col tempo, giunga a realizzare questa corrispondenza. L'obiettivo è, per così dire, tendenziale, progressivo [nota 4].

Questioni relative alla forma degli atti

Veniamo quindi all'esame dei casi pratici.

Le questioni si possono inquadrare in tre gruppi, relative rispettivamente: alla forma degli atti, alla natura delle vicende giuridiche e alla natura dei beni.

Quanto alla forma degli atti, la norma fa espresso riferimento agli atti pubblici e alle scritture private autenticate "tra vivi".

a. Scritture private non autenticate

La scrittura privata in quanto tale, quella cioè non autenticata, resta quindi fuori dell'ambito della previsione della norma.

La tesi contraria, pur autorevolmente espressa [nota 5], non può essere condivisa. L'iter argomentativo proposto dall'A. è che la novella non si sarebbe limitata ad imporre un requisito di forma per gli atti pubblici e per le scritture private autenticate, ma avrebbe sancito questa inidoneità per tutti i titoli privi dei requisiti formali prescritti, che quindi, per effetto di un'interpretazione estensiva in chiave adeguatrice, dovrebbe ritenersi esteso anche alle scritture private non autenticate allo scopo di evitare un'ingiustificata disparità di trattamento; in mancanza, si prospetterebbe anche un dubbio di legittimità costituzionale.

L'argomento non appare convincente. La norma sulla nullità è formulata in modo non equivoco e non può che ritenersi di stretta interpretazione, e quindi limitata agli atti pubblici e alle scritture private assoggettate ad autentica.

Deve desumersene che per le scritture private non autenticate nulla è cambiato, e che quindi esse, anche se hanno ad oggetto trasferimento o divisione di immobili urbani, sono valide anche se non contengono i nuovi requisiti di forma.

Anche l'idea che si sia introdotto un divieto alla trascrizione di titoli privi del requisito di dichiarazione/attestazione va ben al di là del contenuto e delle intenzioni stesse della legge, perché è di tutta evidenza che continuano ad essere oggetto di trascrizione in assenza di questo requisito non solo gli atti relativi ad oggetti diversi da quelli previsti dalla novella (terreni, immobili accatastati senza planimetria, ecc.), ma anche quelli relativi agli immobili urbani non compresi nella norma stessa (atti relativi a trasferimenti mortis causa, citazioni, atti che non comportano trasferimento, ecc.); restano poi esclusi per tutti gli immobili gli atti di costituzione di garanzie reali.

La stretta interpretazione letterale si giustifica se si ha presente che la novella vuole solo rafforzare il controllo sulla consistenza e sull'intestazione degli immobili, e la sanzione della nullità è lo strumento per attuare in maniera ragionevole e graduale questo obiettivo.

Non deve quindi sorprendere che una scrittura privata possa continuare ad essere valida anche se non contiene l'espressa dichiarazione della conformità dei dati catastali allo stato di fatto (o l'attestazione tecnica allegata), e anzi anche se i dati catastali mancano del tutto, o sono incompleti o inesatti, perché potranno comunque essere documentati e provati nel corso dell'eventuale giudizio per il riconoscimento dell'autenticità delle sottoscrizioni. Nulla è quindi cambiato rispetto all'impianto codicistico, per il quale vige (continua a vigere) il principio consensualistico, in base al quale la proprietà degli immobili viene immediatamente trasferita sempre che sia rispettato il solo requisito della forma scritta (art. 1351 c.c.). Rispetto al trasferimento della proprietà la trascrizione è un evento successivo e diverso, con cui il primo non va confuso; altro è il fatto, altro è la sua pubblicità.

b. Atti giudiziari

Per lo stesso motivo deve ritenersi che nulla è cambiato per i provvedimenti giudiziari, e che quindi i trasferimenti o le attribuzioni divisionali che con essi vengono realizzati null'altro devono contenere se non l'indicazione dei dati catastali, non essendo immaginabile che contengano alcuna dichiarazione, né che sia richiesta l'attestazione del tecnico.

L'idea che attraverso la scrittura privata e la successiva sentenza si possa eludere la norma prospetta un rischio marginale (e comunque irrilevante), essendo difficile immaginare che la parte possa avere realmente interesse a un tale macchinoso e costoso marchingegno.

c. Scritture private sottoposte successivamente ad autentica

Ovviamente discorso diverso è quello che riguarda il caso in cui la scrittura privata predisposta dalle parti, e da loro anche già sottoscritta, venga portata al notaio dalle parti che vogliano far autenticare le loro firme e farla conservare nella sua raccolta. Il notaio, prima di far apporre le sottoscrizioni da autenticare, non potrà non verificare che l'atto, se rientra tra quelli previsti dalla nuova norma, contenga non solo i dati catastali, ma il riferimento alla planimetria e la dichiarazione di conformità, e in caso contrario dovrà rifiutare l'autentica a meno che l'atto non venga opportunamente integrato.

d. Atti esteri

Quanto agli atti stipulati all'estero, deve ritenersi che le eventuali carenze di dati, dichiarazioni o documentazioni possano essere integrate nel verbale di deposito (art. 106 n. 4 L.N.). E' questa l'opinione sempre espressa al riguardo per il contenuto degli atti esteri in un importante studio del CNN [nota 6].

e. Cenni sui trasferimenti mortis causa

Nulla è cambiato nel trasferimento degli immobili a causa di morte e nei relativi adempimenti pubblicitari.

In sintesi, quanto alla forma degli atti, si può dire che nulla è cambiato al di fuori dell'ambito degli atti notarili.

Questioni relative alla natura delle vicende giuridiche

La nuova disciplina si riferisce agli atti «aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento della comunione di diritti reali».

a. Contratti preliminari

Resta quindi esclusa la contrattazione preliminare, che non comporta trasferimento attuale di diritti [nota 7].

Prudenza vuole che nella redazione dei preliminari si tenga presente l'esigenza della dichiarazione da rendere nell'atto definitivo o dell'attestato da allegarvi allo scopo di evitare complicazioni al momento della stipula del contratto definitivo, ma la circostanza è ininfluente per la validità del contratto e per la possibilità per le parti di pretenderne l'adempimento [nota 8].

Quanto all'esecuzione in forma specifica dell'obbligo di contrarre, nessuna difficoltà incontrerà il giudice nell'emettere la relativa sentenza, se non quelle consuete dell'effettiva individuazione del bene da trasferire, come è avvenuto fin qui prima dell'emanazione della nuova norma.

b. Rinunzie

Il tenore letterale della norma in esame potrebbe far pensare all'esclusione degli atti di rinunzia a diritti reali perché non comportano trasferimento, costituzione o scioglimento della comunione di tali diritti.

Qui sembra però opportuno ispirarsi a un criterio di prudenza, e ritenere che anche gli atti di rinunzia ai diritti reali di godimento (usufrutto, uso, abitazione, superficie) rientrino nell'ambito della novella, in quanto atti che comunque hanno rilevanza sotto il profilo della individuazione dei soggetti titolari del rapporto tributario riferito agli immobili [nota 9]. Per questo motivo sembra invece che si possa escludere che la norma debba valere anche per le rinunzie alle servitù [nota 10].

c. Costituzione di servitù

Quanto agli atti costitutivi di servitù, non vi è dubbio che debbano ritenersi compresi nella norma [nota 11] anche se sono al di fuori della sua logica ispiratrice. Siamo, infatti, comunque in presenza di un atto costitutivo di diritto reale di godimento.

Oggetto della servitù è, ovviamente, il fondo servente, e rispetto ad esso (sempre che si tratti di "fabbricato urbano già esistente"), dovrà rispettarsi il requisito formale; non pure, quindi, per il fondo dominante, di cui, ovviamente, dovranno essere indicati i dati catastali necessari ai fini della trascrizione.

Per le servitù, poi, non è ipotizzabile un atto di "trasferimento", giacché esse non possono essere alienate se non per effetto del trasferimento dei fondi dominanti o serventi, i cui atti non dovranno contenere alcuna indicazione al riguardo né rispettare le nuove norme [nota 12].

Non si ha "costituzione" nel caso in cui si faccia menzione dell'esistenza di una servitù che viene automaticamente a costituirsi col trasferimento di una porzione immobiliare per destinazione del padre di famiglia (art. 1062 c.c.) [nota 13].

d. Regolamenti di condominio

Si discute in ordine alla natura dei regolamenti di condominio, e in particolare di quelli c.d. contrattuali.

In particolare è controverso se i vincoli che per effetto del regolamento si vengono a creare tra le singole porzioni esclusive, ovvero tra queste e quelle comuni, debbano (o possano) essere configurati come vere e proprie servitù, ovvero restino dell'ambito della disciplina condominiale che come tale conforma l'uso di tutte le parti che lo costituiscono (art. 1138 c.c.).

Questa seconda soluzione sembra quella più aderente all'impianto del sistema. In quest'ottica il regolamento di condominio in quanto tale non dovrebbe mai essere assoggettato a trascrizione. Se invece si aderisce alla tesi contraria, o se comunque il regolamento viene strutturato in maniera che ne nascano vere e proprie servitù, l'atto dovrà necessariamente rispettare i requisiti di dichiarazione/attestazione previsti dalla novella [nota 14].

e. Diritti reali di garanzia

La legge di conversione ha escluso dall'ambito di applicazione della norma i diritti reali di garanzia, che invece dovevano ritenersi compresi nella più ampia formulazione adottata nel decreto legge.

Questa soluzione conferma (se ve ne fosse bisogno) che l'obiettivo del legislatore è la realizzazione dell' "Anagrafe immobiliare integrata", laddove il mantenimento dell'obbligo anche per gli atti di consenso a iscrizione di ipoteca sarebbe stato indice di una maggiore attenzione alla certezza del sistema di circolazione degli immobili.

In sintesi, quanto alle vicende giuridiche, può dirsi che ricadono sotto la nuova disciplina tutti gli atti di costituzione, trasferimento e divisione dei diritti di proprietà o dei diritti reali di godimento, ivi compresi gli atti di costituzione di servitù (relativamente al solo fondo servente), e le rinunzie (con esclusione - forse - delle rinunzie a servitù).

Questioni relative alla natura dei beni

La novella prende in considerazione gli atti relativi agli immobili che, ai sensi della normativa catastale, possano qualificarsi come «fabbricati già esistenti» e costituiscano «unità immobiliari urbane». Ai nostri fini queste definizioni vanno ricavate esclusivamente dalle norme che regolano il Catasto.

Si tratta di quelle unità per le quali vi è obbligo di presentazione della planimetria catastale e quindi dell'attribuzione della relativa rendita (art. 2 del D.m. 2 gennaio 1998, n. 28 "Regolamento di costituzione del Catasto Fabbricati e adeguamento della nuova cartografia catastale": «L'unità immobiliare è costituita da una porzione di fabbricato o da un fabbricato o da un insieme di fabbricati o da un'area che, nello stato in cui si trova e secondo l'uso locale, presenta potenzialità di autonomia funzionale e reddituale»).

L' "unità urbana" è una categoria più ristretta rispetto a quella di "fabbricato esistente"; tutti i fabbricati esistenti hanno un loro identificativo catastale, ma solo le "unità urbane", in quanto produttive di reddito, sono rappresentate con una planimetria catastale, che serve a quantificarne la rendita ai fini fiscali, mentre per le altre vi è soltanto la rappresentazione nell'elaborato planimetrico, che è la "chiave di lettura" della subalternazione.

a. Fabbricati non ancora "esistenti"

Pertanto sono esclusi dalla nuova disciplina tutti i fabbricati o porzioni di fabbricato da considerare, ai fini del Catasto, come non ancora esistenti, e quindi tutti quelli in corso di costruzione.

Ai nostri fini per la qualificazione di esistente non si deve far ricorso alla definizione dell'art. 2645-bis, comma 6, c.c. («edificio nel quale sia stato eseguito il rustico, comprensivo delle mura perimetrali delle singole unità, e sia stata completata la copertura»); vale invece la norma catastale, per la quale la denunzia di fabbricati in corso di costruzione è facoltativa e viene effettuata senza presentazione di planimetria, ma col solo elaborato planimetrico, irrilevante ai fini della novella, mentre l'obbligo di accatastamento con relativa planimetria sorge soltanto decorsi trenta giorni «dal momento in cui il fabbricato è ultimato ed abitabile» (art. 28 del R.D.l. 13 aprile 1939, n. 652, come modificato dall'art. 34-quinquies del D.l. 10 gennaio 2006, n. 4, convertito in legge 9 marzo 2006, n. 80).

Per gli immobili che non possono essere qualificati "ultimati" secondo le norme del Catasto nulla è cambiato rispetto alla disciplina previgente, e quindi non è necessario (né sarebbe possibile) alcun riferimento alla planimetrie catastali, che per questi beni non esistono [nota 15].

Analoga soluzione si deve adottare per gli immobili in corso di ristrutturazione [nota 16]. Anche qui la nuova disciplina trova applicazione solo dal momento in cui la ristrutturazione è ultimata e le unità realizzate debbono essere dotate di una (nuova) planimetria. Nel frattempo si utilizzeranno i dati esistenti, anche se non più corrispondenti allo stato di fatto, facendo prudenzialmente riferimento alla presenza del titolo abilitativo edilizio per la ristrutturazione [nota 17].

b. Categorie fittizie senza planimetria

Per alcune porzioni immobiliari la legge prevede l'accatastamento senza presentazione di planimetria e senza attribuzione di rendita catastale (circolare n. 3/2010). Si tratta delle "unità collabenti", dei lastrici solari, delle aree urbane e di altri piccoli manufatti (art. 3 commi 2 e 3 del D.m. 2 gennaio 1998, n. 28).

Queste unità sono escluse dalla nuova normativa e per loro non vi è necessità di alcuna dichiarazione o allegazione.

c. Posti auto

I posti auto di proprietà esclusiva, sia coperti che scoperti, a differenza della aree urbane, costituiscono a tutti gli effetti unità urbane produttive di reddito (con attribuzione alla categoria catastale C/6).

Perciò devono considerarsi, sotto il profilo catastale, "costruzioni" e rientrano quindi a pieno titolo nell'ambito delle nuove disposizioni [nota 18].

d. Aree scoperte pertinenziali

Le aree scoperte non costituiscono unità immobiliari urbane. Se però sono pertinenza di un'altra unità incidono sulla sua consistenza catastale (e sulla relativa rendita), e quindi la planimetria dell'unità principale deve rappresentare anche l'area scoperta annessa perché in mancanza non si può dire avverata la conformità [nota 19].

e. Terrazzi e lastrici

Per i terrazzi vale quanto detto per le aree scoperte.

f. Beni condominiali

Le parti condominiali del fabbricato subiscono - pro quota - le vicende delle singole unità che costituiscono il condominio. Ne consegue che non è necessaria alcuna menzione di tali parti nell'atto con cui si trasferisce la proprietà della singola unità che partecipa al condominio, essendo il trasferimento della quota condominiale un effetto naturale e non eliminabile del contratto. Sembrerebbe quindi che nessuna formalità debba al riguardo osservarsi [nota 20], e che per le parti condominiali non vi sia obbligo di alcuna indicazione né dichiarazione.

Questa soluzione vale non solo per le porzioni di fabbricato che il Catasto classifica come "beni comuni non censibili", ma anche per quelle individuate come "beni comuni censibili", anche se non va sottaciuto, per questi ultimi, che può sussistere qualche dubbio perché si tratta comunque di beni per i quali vi è una planimetria catastale con relativa rendita

La situazione è più complessa per quelle unità che risultano accatastate con intestazione direttamente ai condomini (quasi sempre con dati imprecisi o incompleti); si tratta spesso della casa del portiere, ma a volte anche di altre unità rimaste in comune e suscettibili di produrre un reddito fiscale autonomo (sale condominiali e simili).

Nei casi dubbi sembra opportuno ispirarsi a un criterio di prudenza e osservare l'obbligo della dichiarazione/allegazione.

Allo stesso modo ci si dovrà comportare in presenza di condomini parziali.

Nessun dubbio, poi, che la nuova disciplina si applichi quando si proceda, con l'intervento di tutti i condomini, al trasferimento separato del bene ex-condominiale ovvero alla sua attribuzione a titolo di divisione.

Resta da dire che, anche alla luce della nuova disciplina, l'intestazione catastale "beni comuni", censibili o non censibili, appare ormai inadeguata nella prospettiva della realizzazione di un regime di trasparenza delle titolarità. Forse sarebbe preferibile ricorrere per i beni condominiali all'intestazione catastale direttamente al "Condominio".

La materia è interessata dal disegno di legge che ha ad oggetto "Modifiche al codice civile in materia di disciplina del condominio degli edifici" attualmente all'esame del Parlamento, e in quella sede sarebbe opportuno che la questione venga affrontata e risolta.

f. Multiproprietà

Ovviamente per la multiproprietà valgono le stesse regole fin quì esposte, anche se rintracciare e ricostruire l'intera situazione può comportare non poche difficoltà e determinare costi sproporzionati per il singolo atto.

g. Fabbricati rurali

I fabbricati rurali sono esclusi dalla nuova disciplina. Occorre però essere certi che si sia in presenza di un vero "fabbricato rurale", e non quindi di un ente che andrebbe in effetti accatastato come unità urbana; la normativa vigente prevede infatti l'obbligo di accatastare tutti i fabbricati rurali all'urbano (art. 2 del D.m. 2 gennaio 1998, n. 28), tranne che sussistano i requisiti soggettivi e oggettivi della ruralità [nota 21], che non sono sempre facilmente riconoscibili.

Si dovrà pertanto verificare, anche con l'aiuto di un tecnico, che l'immobile in questione sia tuttora da qualificare rurale, magari facendosene rendere dichiarazione in atto dal proprietario, e in mancanza seguire anche qui la regola della prudenza e far procedere all'accatastamento all'urbano con tutte le relative conseguenze [nota 22].

In sintesi, quanto alla materia dei beni, può dirsi che si rientra nell'ambito della nuova normativa ogni volta che c'è o ci dovrebbe essere planimetria catastale con relativa rendita (non quindi elaborato planimetrico).

Questioni sulla regolarità urbanistica

La norma non innova sulla materia urbanistica, e quindi sembra scollegata da quella disciplina.

In realtà l'attenzione che viene ora appuntata sulle planimetrie catastali può portare in evidenza modifiche agli immobili più o meno rilevanti che, in assenza di un titolo abilitativo, possono creare qualche imbarazzo. Si era immaginato che la nuova norma intendesse in realtà fare da cavallo di Troia a un nuovo condono edilizio; solo così si spiega l'entusiasmo con cui ne era stata presentata l'approvazione nell'ambito di una strategia volta a portare alla luce decine di migliaia di immobili fantasma non accatastati, e per i quali non si pagano imposte; obiettivo realizzabile solo col condono. Così non è stato, e certo è bene così. E' però sempre più necessario che si faccia chiarezza per tutta una serie di situazioni, ora sempre più evidenti, per le quali si ondeggia pericolosamente nelle interpretazioni giurisprudenziali e amministrative tra severità e permissivismo, in un quadro normativo confuso in cui si accavallano in modo sempre più complesso norme statali, norme regionali e regolamenti comunali.

La nullità

a. Generalità

La nullità prevista dalla nuova disciplina è riferita a un vizio di forma [nota 23]. L'atto pubblico o la scrittura privata autenticata che non contenga l'identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie e la dichiarazione dell'intestatario o l'attestato tecnico allegato è nullo.

E' una sanzione che appare sproporzionata, e riecheggia altre norme in cui il legislatore ha preso la consuetudine di comminarla con una certa disinvoltura.

La norma è tanto chiara che ci risparmia qualsiasi perplessità sulla natura della nullità, che è qui testuale, imprescrittibile e insanabile.

La rigidità della norma ne impone un'interpretazione rigorosa. Dovrà quindi ritenersi nullo l'atto in cui sia contenuta la dichiarazione che però provenga non dall' "intestatario" (o da un suo rappresentante), ma da altra parte del contratto. Del pari nullo sarebbe un atto in cui sia omessa o incompleta l'identificazione catastale dell'immobile.

Quanto al contenuto, il requisito della dichiarazione secondo l'opinione prevalente deve ritenersi soddisfatto anche se la dichiarazione risulti poi mendace o comunque non esatta, se si tratti cioè di dichiarazione che non corrisponde alla realtà [nota 24].

Diverso è il caso in cui la dichiarazione sia assolutamente falsa perché in Catasto non esiste la planimetria catastale (perché mai presentata o perché non più reperibile). In tal caso si ritiene che la dichiarazione debba addirittura ritenersi inesistente, e che pertanto l'atto che la contenga sia affetto da nullità [nota 25].

E' dubbio se l'intestatario possa rendere invece una dichiarazione di non conformità, anche se accompagnata dall'obbligo dell'acquirente (o comunque dell'intestatario futuro) di provvedere subito dopo alla regolarizzazione catastale. L'opinione favorevole avanzata subito dopo l'emanazione del decreto legge è ora più difficile da sostenere con l'approvazione della legge di conversione, perché l'attestazione del tecnico che può sostituire la dichiarazione è definita come "attestazione di conformità".

Ovviamente soddisfa la prescrizione di legge la dichiarazione che faccia riferimento a difformità minori che non comportino l'obbligo di procedere a variazione catastale in quanto non incidono sulla determinazione della rendita (circolare n. 2; per l'art. 17 del R.D. 13 aprile 1939, n. 562 debbono essere presentate al Catasto le denunzie di variazione relative esclusivamente a mutazioni riguardanti la consistenza e l'attribuzione della categoria e della classe).

b. Sanabilità

La nullità è insanabile.

Le norme che hanno introdotto nullità formali simili a quella in esame hanno previsto, subito o successivamente, la possibilità di una sanatoria. Così l'art. 40, comma 3, della legge n. 47/85, e così l'art. 30 del T.U. sull'edilizia come modificato dall'art. 12 della legge di semplificazione dell'anno 2005.

Questa seconda norma è quella più vicina all'ipotesi in esame, e farebbe pensare, per l'assoluta somiglianza delle fattispecie, che, in applicazione dello stesso principio, si possa procedere alla conferma o all'integrazione dell'atto nullo mediante un nuovo atto cui sia allegato l'attestato di conformità. In mancanza di una norma, allo stato attuale la sanatoria non può ritenersi consentita.

Non resta quindi che aspettare che prima o poi il legislatore, pentito della sua sproporzionata severità, introduca anche per il nostro caso una forma di convalida.

c. Rettifiche

La rigidità della norma non deve peraltro indurci a ritenere che non si possa successivamente procedere a una rettifica dei dati catastali qualora successivamente emerga che si sia incorso in errore. E' vero che in tal caso la dichiarazione resa dall'intestatario nell'atto risulterà non veritiera, ma questa circostanza, come si è detto, non può essere ritenuta causa di nullità.

Più improbabile appare invece una rettifica di dati catastali fatta dal solo notaio ai sensi del nuovo art. 59-bis L.N.

Cenni sulla conformità soggettiva

Non è questo il luogo per affrontare il tema della "conformità soggettiva" e tutte le questioni che essa pone, ma, non se ne può prescindere per qualche considerazione che cerchi di far chiarezza sull'intero sistema introdotto dalla novella.

La norma sulla conformità soggettiva pone forse meno problemi sulla redazione dell'atto, ma ne pone di maggiori per quanto attiene alle riflessioni sulla funzione del notaio e sulla politica del Notariato.

Essa recita: «Prima della stipula dei predetti atti il notaio individua gli intestatari catastali e verifica la loro conformità con le risultanze dei Registri immobiliari»; non è quindi una norma imperativa, per la cui violazione non è neppure immaginabile il ricorso alla figura della nullità virtuale (art. 1418, comma 1, c.c.); come rilevato concordemente dagli interpreti, vi è solo un obbligo di comportamento a carico del notaio, la cui violazione comporta responsabilità disciplinare (art. 135 L.N.). Ovviamente la norma è anche rilevante ai fini della determinazione del contenuto della prestazione nei confronti delle parti e quindi della responsabilità contrattuale del notaio.

a. Oggetto e contenuto delle indagini ipotecarie

La legge, pur sottintendendo una comparazione attenta tra l'intestazione catastale e i dati dei Registri immobiliari, non dà alcuna indicazione sulla profondità di tale indagine. Non è affatto scontato che il legislatore intenda riferirsi a un'indagine estesa al ventennio, e anzi è probabile che, quanto alla conformità (sia oggettiva che soggettiva), si sia preoccupato più della situazione attuale che della continuità storica; né che si debba ritenere risolto il dibattito sul significato del principio della continuità delle trascrizioni e sull'importanza della trascrizione delle accettazioni tacite dell'eredità.

Un'interpretazione letterale porterebbe a ritenere che, per soddisfare l'obbligo di diligenza previsto dalla norma e nello spirito che la anima, sia sufficiente che il notaio non rilevi contrasto tra l'intestatario catastale e il soggetto a cui favore è eseguita l'ultima trascrizione nei Registri immobiliari. Quest'interpretazione riduttiva non ci convince, più che per argomenti logici o sistematici, per la consapevolezza della complessità delle indagini ipotecarie che effettivamente e quotidianamente svolgiamo.

La mancanza di conformità, poi, è un fatto complesso che può dipendere da svariate circostanze, da quella più semplice dovuta all'omissione della voltura catastale, alle situazioni collegate agli acquisti effettuati da un sol coniuge in comunione legale, alle vicende (in primis quelle societarie) per le quali non è prevista trascrizione, alle accettazioni di eredità non trascritte, fino all'ipotesi estrema in cui il disponente assuma di aver usucapito il bene, e quindi di vantare un diritto che non deve documentare attraverso i Registri immobiliari. Quindi una molteplicità di fattispecie con diversi comportamenti da adottare.

b. Allineamento dell'intestazione catastale

Nell'ipotesi in cui la conformità manchi perché è stata omessa la voltura di uno o più atti, si ritiene generalmente necessario procedere all'allineamento prima della stipula del nuovo atto [nota 26], o almeno al momento della relativa trascrizione [nota 27].

In realtà un tale obbligo non è sancito dalla legge. E' di tutta evidenza che l'espressione "prima della stipula" adoperata dal legislatore si riferisce alle attività di accertamento e verifica della conformità, e non pure all'allineamento; è senz'altro opportuno un allineamento preliminare, ma non vi è un obbligo in tal senso a carico del notaio, che quindi potrà procedere anche successivamente non solo per i casi in cui non si potrebbe fare altrimenti (c.d. "atti a cascata"), ma in ogni caso in cui lo ritenga necessario, poiché, come è stato rilevato, la norma in commento non ha certo inteso limitare l'attività negoziale del privati, ma semplicemente introdurre "meccanismi" tali da garantire l'aggiornamento catastale [nota 28].

Della circostanza del mancato allineamento e della sua causa è opportuno che si faccia menzione, pur non sussistendo anche per questo né obbligo né sanzione.

c. Dispensa dalle visure

Questione aperta è quella della dispensa dalle visure.

E' ormai principio acquisito che il notaio, pur in assenza di una specifica norma di legge, ha l'obbligo delle visure ipotecarie e che la dispensa non può che essere un fatto eccezionale motivato da particolari circostanze (urgenza, eccessiva onerosità, dichiarazione delle parti di essere a perfetta conoscenza della situazione); quest'obbligo viene collocato nell'ambito del rapporto contrattuale che si instaura con il cliente, anche se da più parti da un po' di tempo si avanza l'idea che esso attenga invece alla funzione notarile e sia legato all'interesse pubblico di garantire la completezza, la conservazione e l'aggiornamento dei Registri catastali e immobiliari, e più in generale di non immettere nella circolazione giuridica documenti che non passino attraverso il controllo dei dati indicati e dei titoli di provenienza, sia con riferimento ai beni che ai soggetti legittimati a disporne [nota 29]. Evidentemente la visione pubblicistica dell'obbligo di visure, anche se limitato solo ad alcuni immobili, riceve dalla nuova norma un conforto decisivo, e può portare a dubitare se sia ancora possibile che la parte dispensi il notaio dalle visure.

Si è affermato che, una volta ritenuto l'obbligo di visure funzionale non (non solo) al soddisfacimento di un interesse di parte, come tale disponibile, ma ad un interesse pubblico, ne viene meno la disponibilità da parte delle parti, e che quindi la dispensa non può più essere consentita [nota 30]. Il notaio quindi sarebbe ora sempre tenuto non solo a verificare l'attuale conformità tra intestatario catastale e intestatario per i Registri immobiliari, ma anche alle visure ventennali e alla verifica della continuità delle trascrizioni.

Qualche Autore [nota 31] cerca, comunque, un temperamento, riconoscendo che l'atto ricevuto senza aver eseguito le visure non è un atto vietato e non è quindi riconducibile nell'ambito dell'art. 28 L.N., e che pertanto il notaio non può rifiutare di riceverlo ai sensi dell'art. 27 L.N. L'A. perciò ritiene che resti comunque possibile ricevere atti in casi di «eccezionale e dichiarata urgenza», applicando analogicamente una norma prevista in tema di Catasto (art. 4, comma 2, del D.P.R. n. 650/1972), che nel nostro caso farebbe venir meno ex lege l'obbligo del notaio.

Secondo un'altra opinione la dispensa resterebbe consentita soltanto relativamente alle indagini sulle formalità pregiudizievoli, che la nuova disciplina non prende in considerazione, mentre sarebbe non dispensabile l'accertamento finalizzato all'individuazione degli intestatari catastali e alla verifica della loro conformità con le risultanze dei Registri immobiliari [nota 32].

In effetti la soluzione va cercata avendo presenti i diversi profili della responsabilità notarile; responsabilità civile e disciplinare, anche se spesso si sommano, restano tra loro intrinsecamente distinte. La responsabilità civile (contrattuale o extracontrattuale) espone a un risarcimento di danni, ha natura privatistica ed è sempre negoziabile; la responsabilità disciplinare espone a una sanzione disciplinare.

Non vi è alcuna ragione per ritenere che il notaio non possa essere dispensato da responsabilità dalla parte che intende comunque procedere alla stipula di un atto senza gli accertamenti ipotecari, atto che non è affetto da nullità e che quindi il notaio non potrà rifiutare.

La dispensa, poi, può anche essere parziale, nel senso, ad esempio, di riferirsi agli atti anteriori a una certa data (la parte, cioè, può prendere atto che gli accertamenti sono stati eseguiti soltanto con riferimento a un determinato periodo temporale).

La nuova norma non vieta la clausola con cui la parte esoneri il notaio da responsabilità nei suoi confronti, ma questa clausola, se impedisce alla parte di agire contro il notaio, non risolve né esclude il problema della responsabilità disciplinare del notaio ai sensi dell'art. 135 L.N., che prevede l'applicazione di pene disciplinari per il notaio che «manchi ai proprio doveri ... anche nel caso che l'infrazione non produca la nullità dell'atto».

d. Allegazioni e menzioni

Non vi è alcun obbligo di allegare le planimetrie catastali, ma l'allegazione può essere opportuna quale strumento di chiarezza tra le parti e per la miglior lettura dell'atto.

Né sono previste menzioni in ordine agli accertamenti eseguiti dal notaio; ciò nonostante si ritiene opportuno che il notaio, in maniera più o meno sintetica, indichi nell'atto che gli accertamenti sono stati eseguiti, magari con indicazione del periodo di riferimento, e quali ne sono stati gli esiti.

e. Norme deontologiche

Quanto alle menzioni nell'atto e alla dispensa dalle visure va ricordato che il codice deontologico all'art. 50 (sezione II del capo III), dice che «per soddisfare le esigenze di chiarezza e di completezza il notaio deve curare che dal testo dell'atto, normalmente risultino: ...

b) le indicazioni necessarie per l'inquadramento dell'atto nella vicenda giuridico-temporale su cui opera (ad es.: titoli di provenienza e atti direttamente connessi; formalità pregiudizievoli; servitù; vincoli di disponibilità);

c) gli elementi utili per individuare con esattezza i beni e i diritti in oggetto, in modo da offrirne la chiara e non equivoca percezione, anche con allegazione che si richiede più frequente - di documenti grafici (ad es.: confini non generici; riferimenti catastali per frazionamenti, dichiarazioni e variazioni; allegazione di planimetrie)».

La regola n. 6 dei protocolli notarili, "Obblighi del notaio in relazione alle visure ipotecarie e catastali", approvata solo in prima lettura, prevede l'obbligo del notaio di «effettuare, in relazione agli atti immobiliari dallo stesso ricevuti o autenticati, ispezioni ipotecarie almeno ventennali, curando nel contempo di accertare gli estremi attuali di identificazione catastale degli immobili e le variazioni catastali strumentali ad una corretta indagine ipotecaria» e di dichiarare nell'atto «che sono state effettuate, sotto la propria direzione e responsabilità, le visure ipocatastali nel ventennio e che sono state riscontrate la regolarità dei trasferimenti e la continuità delle trascrizioni, ovvero indicare le eventuali formalità pregiudizievoli e la mancanza di continuità delle trascrizioni».

Questa regola dovrebbe ora essere approvata in via definitiva, apportandovi qualche chiarimento che la raccordi opportunamente alle nuove norme ora in vigore.

La menzione nell'atto è di fondamentale importanza, perché mette chi legge l'atto nella condizione di valutarne correttamente il contenuto nella consapevolezza delle indagini che sono state eseguite per la sua preparazione.

Conclusione

Concludo proponendo qualche riflessione sull'incidenza che le novità introdotte dal D.l. n. 78/2010 hanno sulla nostra attività e sull'evoluzione della funzione.

Le indagini ipo-catastali sono un momento essenziale dell'attività notarile. Su queste indagini si fonda gran parte della fiducia di cui godiamo.

Sono da tempo convinto, e ho sostenuto in più occasioni, che va eliminata la lacuna della legge notarile, che di questi accertamenti non fa cenno. Dobbiamo perciò salutare con soddisfazione la norma del D.l. n. 78/2010, certo poco felice, ma nella quale per la prima volta, sia pure in maniera parziale e - per così dire - sghemba, trova riconoscimento legislativo l'obbligo del notaio di procedere all'ispezione dei Registri immobiliari, e viene espressa l'idea che il notaio è il soggetto istituzionalmente deputato a leggere e interpretare quei dati.

Il nostro comportamento non subisce grandi modifiche, perché si tratta di attività che da sempre svolgiamo; non ci spaventa la sanzione della nullità, che eviteremo con le opportune menzioni e allegazioni e con la necessaria prudenza nei casi dubbi; e la maggiore attenzione che dovremo prestare nell'indicazione dei dati catastali e nell'esame delle planimetrie andrà a tutto beneficio della trasparenza e della chiarezza dell'atto.

Non lasciamoci però sfuggire questa occasione per disciplinare meglio il contenuto della prestazione notarile.

La verità è che questo è un nodo ancora irrisolto nel Notariato, perché si confrontano, spesso non in maniera aperta, posizioni diverse ispirate non solo a diversi orientamenti scientifici, ma a un diverso modo di vedere la funzione notarile.

Sollecitiamo allora il Consiglio nazionale ad approvare una norma deontologica, o un protocollo, che faccia chiarezza. Dobbiamo avere il coraggio di sciogliere questi nodi, e disciplinare adeguatamente l'area della responsabilità, rafforzando le norme sulla deontologia, non solo e non tanto come sistema sanzionatorio e come contenitore delle norme tecniche non previste dalla legge, ma come corpus dei principi etici della professione.

La mia convinzione è che la materia deve trovare il suo assetto normativo all'interno delle seguenti coordinate:

1. le indagini ipo-catastali sono svolte nell'esercizio della pubblica funzione e sono quindi obbligatorie;

2. il compito del notaio attraverso le indagini non è quello di dare certezze assolute, cosa non sempre possibile, ma di fare chiarezza e di fornire tutte le informazioni del caso;

3. dell'esito delle indagini va fatta, in maniera più o meno sintetica, menzione nell'atto o nell'autentica;

4. le indagini sono comunque eseguite nell'interesse primario delle parti, che hanno pertanto il diritto di pretendere che esse non vengano eseguite o vengano limitate a determinati periodi, col solo limite che l'atto non incorra in causa di nullità; questo perché nella gerarchia dei valori l'interesse delle parti alla documentazione della loro manifestazione di volontà, non affetta da nullità, è prevalente, come emerge dal confronto degli artt. 27 e 28 L.N.;

5. della eventuale dispensa dalle indagini e della sua motivazione va fatta menzione nell'atto o nell'autentica;

6. la norma deontologica dovrà qualificare come sanzionabile sotto il profilo disciplinare il comportamento del notaio che faccia abuso della dispensa.

Affidare l'area della responsabilità, e quindi la qualità della prestazione notarile alla deontologia, o comunque a un meccanismo dotato di discrezionalità, può sembrare pericoloso in questa fase della nostra società in cui le qualità morali non abbondano; ma per il Notariato è sempre stato così e così deve essere. Il Notariato non può avere paura di governare con equilibrio e chiarezza l'area della propria responsabilità.

Tra l'obbligo della prestazione prescritto dall'art. 27 L.N. e il divieto di ricevere atti nulli dell'art. 28 L.N. non c'è il nulla: c'è uno spazio nel quale si esprime tutta la cultura, la sensibilità, la saggezza del Notariato; l'area della responsabilità è il respiro stesso del Notariato.

Infine un'ultima considerazione.

Le nuove norme determinano un ulteriore, anche se non definitivo, avvicinamento dei due tronconi normativi, quello dei Registri immobiliari e quello del Catasto, fino a pochi decenni fa in aperto conflitto e incomunicabili tra loro, finanche nel linguaggio. E' un processo che si è realizzato con la creazione dell'Agenzia del territorio.

Resta ancora tutto da progettare e attuare l'avvicinamento di questo troncone con quello urbanistico. Non è possibile pensare a una corretta gestione degli archivi degli immobili se da questi non emerge anche la loro regolarità urbanistica.

Al momento sembra pura fantasia e per realizzarlo ci sarà molto da lavorare, ma è un obiettivo che strategicamente non ci si può non porre e a cui bisogna porre mano immediatamente.

[nota 1] G. PETRELLI, Conformità catastale e pubblicità immobiliare, Milano, 2010, di G. RIZZI, La normativa in materia di conformità dei dati catastali (D.l. 78/2010); N.A. CIMMINO, «L'obbligo delle visure ipotecarie e catastali alla luce del D.l. n. 78/2010», in Notariato, 2011, 1, p. 13 e ss.; due circolari del CNN: «La circolazione immobiliare a seguito del D.l. 31 maggio 2010, n. 78 (c.d. Manovra economica). Prime note», estensori Mauro Leo, Annarita Lo Monaco e Antonio Ruotolo, del 28 giugno 2010, e «La legge 30 luglio 2010, n. 122, di conversione del D.l. 30 maggio 2010, n. 78 in materia di circolazione immobiliare. Novità e aspetti controversi», estensori Mauro Leo, Annarita Lo Monaco, Giampiero Monteleone e Antonio Ruotolo, del 6 dicembre 2010; tre circolari dell'Agenzia delle entrate: n. 2/2010 del 9 luglio, n. 3/2010 del 10 agosto, e n. 4/E del 14 febbraio 2011).

[nota 2] In questo senso: circolare CNN giugno 2010 cit. e G. PETRELLI, op. cit.; Rizzi parla di "incommerciabilità" per i fabbricati già esistenti non iscritti in Catasto o iscritti in maniera non conforme allo stato di fatto.

[nota 3] Per la sanzione prevista dalla legge n. 47/1985, che è in qualche modo la madre di queste nullità formali, S. TONDO, «Abusivismo edilizio: condono e nuove sanzioni», Roma, 1985, p. 233, parlava di «vizio documentario».

[nota 4] Circolare CNN dicembre 2010 cit.

[nota 5] G. PETRELLI, op. cit., p. 14

[nota 6] Studio 05 giugno 01.40/UE approvato dalla Commissione affari europei e internazionali il 1° giugno 2005.

[nota 7] Nello stesso senso circolare CNN giugno 2010; G. PETRELLI, op. cit., p. 17.

[nota 8] Per Rizzi è necessario prestare attenzione nella redazione del preliminare perché «l'irregolarità catastale può incidere sulla commerciabilità del bene, sino al punto di escluderla o limitarla, e quindi può condizionare la possibilità stessa di dare esecuzione al preliminare mediante la stipula del rogito definitivo».

[nota 9] G. PETRELLI, op. cit., p. 17.

[nota 10] Contra: G. PETRELLI, ibidem.

[nota 11] Conformi: circolare CNN giugno 2010 cit., G. PETRELLI, op. cit., p. 19; G. RIZZI, op. cit.; circolare CNN dicembre 2010 cit.

[nota 12] G. PETRELLI, op. cit., p. 22.

[nota 13] Circolare CNN dicembre 2010 cit.

[nota 14] Circolare CNN dicembre 2010 cit.

[nota 15] Per G. RIZZI troverebbe comunque applicazione la prima parte della norma che prevede a pena di nullità l'indicazione dell'identificazione catastale.

[nota 16] G. PETRELLI, op. cit., p. 31.

[nota 17] La circolare CNN dicembre 2010 cit. consiglia in questo caso anche di allegare l'attestazione di un tecnico.

[nota 18] Circolare CNN dicembre 2010 cit.

[nota 19] Circolare CNN dicembre 2010 cit.

[nota 20] In questo senso circolare CNN giugno 2010 cit.; G. PETRELLI, op. cit., p. 36; circolare CNN dicembre 2010 cit.; per la circolare Agenzia delle entrate n. 3/2010 «la dichiarazione di conformità allo stato di fatto non è obbligatoria nel caso in cui il trasferimento delle relative quote e diritti avvenga unitamente al trasferimento dell'unità immobiliare oggetto di compravendita».

[nota 21] Circolare CNN giugno 2010 cit., e, in forma più ampia, circolare CNN dicembre 2010 cit.

[nota 22] Per Rizzi con la nuova normativa non è più possibile trasferire fabbricati rurali che siano ancora censiti al Catasto terreni.

[nota 23] Secondo Rizzi per tutti i fabbricati "già esistenti" la nuova norma introduce la nullità per l'omissione dell'identificazione catastale, e per la più ristretta categoria delle unità immobiliari urbane anche per l'omissione del riferimento alle planimetrie catastali e della dichiarazione di conformità. La circolare Agenzia delle entrate n. 2/2010 precisa che «gli elementi innovativi introdotti dal comma 1-bis non assumono diretta rilevanza in ordine alla trascrivibilità o meno degli atti immobiliari a cui la norma fa riferimento», e che «la norma non affianca alla previsione della nullità dell'atto quella della intrascrivibilità».

[nota 24] Circolare CNN giugno 2010 cit.; G. PETRELLI, op. cit., p. 65, G. RIZZI, op. cit.

[nota 25] G. RIZZI, op. cit.; circolare CNN dicembre 2010 cit.

[nota 26] Circolare CNN giugno 2010

[nota 27] Così G. PETRELLI, op. cit., p. 82.

[nota 28] G. RIZZI, op. cit.

[nota 29] Per un'ampia disamina dell'origine dell'obbligo e del suo fondamento giuridico: N.A. CIMMINO, op. cit., p. 16 e ss.

[nota 30] G. RIZZI, op. cit.; G. PETRELLI, op. cit., p. 81.

[nota 31] G. PETRELLI, ibidem.

[nota 32] N.A. CIMMINO, op. cit., p. 21.