Il testo delle disposizioni normative

L'art. 19 comma 14 del D.l. 31 maggio 2010, n. 78 nel testo risultante dalla legge di conversione 30 luglio 2010, n. 122 aggiunge all'articolo 29 della legge 27 febbraio 1985, n. 52, il seguente comma:

«1-bis. Gli atti pubblici e le scritture private autenticate tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali su fabbricati già esistenti, ad esclusione dei diritti reali di garanzia, devono contenere, per le unità immobiliari urbane, a pena di nullità, oltre all'identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in Catasto e la dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie, sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale. La predetta dichiarazione può essere sostituita da un'attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale. Prima della stipula dei predetti atti il notaio individua gli intestatari catastali e verifica la loro conformità con le risultanze dei Registri immobiliari».

Due rilievi nell'ambito della c.d. conformità oggettiva

Dal punto di vista redazionale la normativa in oggetto, almeno nell'ipotesi normale, non presenta particolari difficoltà. Tuttavia è opportuno svolgere alcune considerazioni nel merito della normativa medesima che hanno effetti sulle tecniche redazionali richiamando l'attenzione su alcuni aspetti, a partire dalla c.d. conformità oggettiva.

Tra gli elementi che il comma 14 dell'art. 19 del D.l. 31 maggio 2010, n. 78 nel testo risultante dalla legge di conversione 30 luglio 2010, n. 122, richiede, a pena di nullità, siano contenuti negli atti pubblici e nelle scritture private autenticate tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali su fabbricati già esistenti costituenti unità immobiliari urbane, figura il riferimento alle planimetrie depositate in Catasto.

Ci si è subito chiesti se tale riferimento debba risultare effettuato per dichiarazione di qualcuno e, in caso affermativo, di chi [nota 1]. Le parti? In particolare, il soggetto che dispone del diritto? Il notaio?

La risposta che si intende dare a questo quesito evidentemente incide anche sulla conseguente redazione dell'atto.

Il problema sembra tuttavia mal posto in un sistema che equipara sotto il profilo sostanziale atto pubblico e scrittura privata autenticata [nota 2] e dove tale equiparazione è fatta proprio dalla stessa normativa in commento e ai fini della sua stessa applicazione. In effetti se si individuasse in capo al notaio l'obbligo di effettuare una dichiarazione ad hoc, non si riuscirebbe ad applicare il precetto in esame alla scrittura privata nel cui contenuto non vi è spazio per dichiarazioni del notaio autenticante. D'altro canto attribuire un obbligo di dichiarazione in tal senso alle parti non trova fondamento nella lettera della norma che si limita a richiedere che quel dato sia contenuto negli atti ("devono contenere") e che laddove ha preteso invece dichiarazioni specifiche lo ha detto espressamente imponendo agli "intestatari" una precisa dichiarazione, quella relativa alla conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie del fabbricato negoziato.

Del resto ci si è mai chiesti chi debba in un atto notarile dichiarare i confini dell' immobile che ne costituisce oggetto? Ovvero i suoi dati catastali? E così via per altri elementi "contenuti" nell'atto.

In realtà ciò che conta è che il notaio, nell'ambito delle sue responsabilità, esegua il controllo che gli deriva dall'obbligo, ora espresso chiaramente nella parte finale della norma in esame, di preventive visure. In particolare, a questo riguardo, il notaio dovrà assicurarsi che i dati catastali siano attuali e che la planimetria alla quale è fatto riferimento sia l'ultima depositata in Catasto e quindi sia quella che ha dato origine ai dati catastali medesimi relativi al bene oggetto dell'atto. Sul piano redazionale, sarà poi certamente opportuno, anche se non necessario perché non richiesto e comunque implicito [nota 3], far risultare questo collegamento tra planimetria e dati catastali con una formulazione che, ad esempio, precisi che l'immobile oggetto dell'atto è «… censito a seguito della planimetria depositata in Catasto con denuncia di nuova costruzione (ovvero: di variazione) in data … protocollo n. … al foglio … particella … ecc.».

In definitiva quindi il richiesto riferimento alle planimetrie catastali va recepito semplicemente come un dato catastale in più la cui indicazione è però richiesta ai fini della validità dell'atto. In tal senso del resto è anche la lettera della norma quando pone sullo stesso piano il riferimento alle planimetrie e l'identificazione catastale: «… devono contenere …, oltre all'identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in Catasto …».

E' poi pacifico che il riferimento alla planimetria non debba necessariamente tradursi nella sua allegazione all'atto anche se si ritiene in modo pressoché unanime che ciò sia particolarmente opportuno.

Un secondo rilievo nell'ambito della c.d. conformità oggettiva attiene alla formulazione della dichiarazione, questa sì richiesta come tale dalla norma, circa la conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie.

Si ritiene abbastanza pacificamente che tale dichiarazione non consista in una dichiarazione sostitutiva di atto notorio (salvo poi ricollegarvi comunque la responsabilità penale per il dichiarante [nota 4]) e debba essere resa dal soggetto che dispone del diritto, interpretandosi in tal modo il termine "intestatari" contenuto nella norma [nota 5].

In termini redazionali, la dichiarazione in parola può essere collocata ovunque anche se sembra più naturale e viene spontaneo collocarla subito dopo l'indicazione dei dati catastali integrata, come abbiamo visto, con i dati che individuano la planimetria depositata in Catasto.

In particolare viene spontaneo riferire tale conformità alla "suddetta" planimetria ed ai "suddetti" dati catastali. Certamente la formulazione è corretta ma può essere pericolosa per quanto riguarda i dati catastali.

Infatti mentre la planimetria depositata in Catasto deve essere comunque indicata (anche per mezzo di allegazione) a pena di nullità e quindi il contenuto della dichiarazione non può che riferirsi ad essa, non altrettanto può dirsi in generale per i dati catastali. La norma prescrive a pena di nullità propriamente l'indicazione della identificazione catastale e cioè l'indicazione della sezione ove esistente, del foglio, della particella e dell'eventuale subalterno. L'omissione di qualunque dato catastale che non ricada nei dati identificativi appena indicati non produce invalidità dell'atto. Pertanto non determinava e non determina tuttora invalidità l'omissione, ad esempio, del piano, della zona censuaria o della categoria catastale e così via. Ove però il dato catastale sia stato, anche per semplice dimenticanza, omesso e ove quel dato sia rilevante ai fini della dichiarazione dell'"intestatario", questa sì prescritta a pena di nullità, riferire tale dichiarazione ai "suddetti" (o "sopra indicati" o "succitati" o altra espressione equivalente) dati catastali, fatalmente comporta una limitazione della dichiarazione ai soli dati catastali indicati in atto. In questo modo, una omissione di per sé priva di conseguenze giuridiche sull'atto, si trasforma in una mancanza grave che condiziona il contenuto stesso della dichiarazione in parola e, determinando una incompletezza nella dichiarazione circoscritta ai soli dati catastali risultanti dall'atto, può avere delle ricadute sulla validità stessa dell'atto. Oltretutto è controversa l'individuazione dei dati catastali per così dire "sensibili" cioè rilevanti ai fini del contenuto della dichiarazione in esame. Secondo alcuni sarebbe rilevante, ad esempio, il piano [nota 6], in contrasto con chi lo ritiene invece non ricompreso nella dichiarazione in oggetto [nota 7]. Per proseguire negli esempi, secondo una tesi sarebbero rilevanti la categoria, la classe e la rendita catastale [nota 8] che invece sarebbero irrilevanti per chi fa notare che non sono confrontabili con lo stato di fatto [nota 9].

Dunque la formulazione che qui si suggerisce è quella in cui la dichiarazione dell' "intestatario" sia riferita in generale ai dati catastali o, se si preferisce, ai «… dati catastali dell'immobile oggetto del presente atto …», ma non ai "suddetti" dati catastali.

La c.d. conformità soggettiva

Quella sulla c.d. conformità soggettiva è la parte finale della normativa in esame. E' la parte che si rivolge direttamente al notaio e che certamente presenta le maggiori difficoltà interpretative. Con essa si richiede al notaio, prima della stipula, di individuare gli intestatari catastali e di verificare la loro conformità con le risultanze dei Registri immobiliari.

Ci si è chiesti se l'esito di tali verifiche debba trovare menzione nell'atto e quali siano le conseguenze in caso di esito negativo, cioè di mancanza di conformità tra i due termini di paragone, intestazione catastale da un lato e risultanze dei Registri immobiliari dall'altro.

Sul primo punto, pur in assenza nella normativa in oggetto di qualsiasi obbligo di menzione, si tende a riconoscere l'opportunità di dare conto in atto dell'esito delle dette verifiche ma le difficoltà, ad avviso di chi scrive, nascono sul contenuto delle indicazioni da dare.

Prendendo anzitutto in considerazione il secondo dei due termini di paragone, e cioè le risultanze dei Registri immobiliari, possiamo osservare quanto segue.

Come tutti sanno, a differenza di quanto avviene nel sistema tavolare, i Registri immobiliari svolgono la loro funzione sul piano dell'opponibilità avendo efficacia dichiarativa (salvo che per le ipoteche, ove l'efficacia è invece costituiva, ma che qui non rilevano).

E' insegnamento manualistico che la trascrizione per le parti è un onere e non un obbligo. E' cioè, nella definizione di onere, un sacrificio che un soggetto deve sopportare per realizzare un determinato interesse.

Le parti potrebbero infatti, legittimamente e per i più svariati motivi, concludere, per mezzo di scrittura privata non autenticata, un contratto avente lo stesso oggetto di quelli rientranti nella normativa in esame e quindi decidere di modificare validamente la titolarità del diritto reale senza però rendere opponibile ai terzi il loro accordo ed il conseguente effetto reale con il mezzo della pubblicità immobiliare.

Inoltre nel sistema esiste una norma che, se non è certo possibile portare come esempio di quotidiana applicazione, è certamente espressione del principio, codificato all'art. 1322 c.c., della autonomia che governa la materia contrattuale. Si allude all'art. 1488 c.c., in tema di vendita, che prevede la possibilità per le parti di concludere un contratto, denominato con la locuzione di "vendita a rischio e pericolo", con il quale le parti volutamente convengono di concludere una vendita a prescindere addirittura dalla verifica e dalla sicurezza della titolarità in capo all'alienante del diritto che ne è oggetto. Per non parlare poi della vendita di cosa altrui (artt. 1478 e ss. c.c.).

Ma vi è dell'altro.

Gli stessi Registri immobiliari possono non essere sufficienti per individuare l'intestatario del diritto reale.

Ad esempio spesso bisogna ricorrere anche ad altri Registri.

Senza i registri dello stato civile ed il relativo effetto di opponibilità svolto dai Registri degli atti di matrimonio, non è ad esempio possibile risalire alla contitolarità dell'acquisto effettuato da uno solo dei coniugi in regime di comunione legale dei beni.

Solo con i Registri degli atti di morte è possibile verificare se l'usufrutto è venuto meno a seguito del decesso del suo titolare. La morte dell'usufruttuario non è infatti soggetta a trascrizione nei Registri immobiliari.

Non è poi possibile prescindere dal Registro delle imprese quando ricorrono vicende societarie quali la modifica della denominazione o della ragione sociale, la trasformazione, la fusione e la scissione.

Ma l'indagine circa la titolarità del diritto reale va oltre la stessa consultazione di pubblici Registri.

Si pensi alle gravi lacune che il sistema di pubblicità immobiliare presenta nel caso di acquisti mortis causa. Mancando un documento che in generale sia destinato a regolare la vicenda successoria e dare ad essa una completa pubblicità nei Registri immobiliari, si cerca nella prassi di ovviare alle conseguenze di tale carenza mediante l'esteso ricorso alla trascrizione dell'accettazione tacita dell'eredità oltre i limiti teorici del suo utilizzo, trascrizione che tuttavia, in linea di principio, non può essere imposta alle parti essendo un onere, il cui adempimento è peraltro importantissimo, per garantirsi dai rischi degli acquisti dall'erede apparente ex art. 534 c.c. e per assicurare la continuità delle trascrizioni. L'argomento richiederebbe ben altri sviluppi che però ci porterebbero fuori tema. Qui basti solo ricordare che quando l'atto che si utilizza per tale trascrizione è proprio l'atto che il notaio deve ancora ricevere, la conformità soggettiva non può che essere conseguita ex post, utilizzando appunto l'atto stesso.

Ai fini che qui interessano, bisogna poi anche tener presente che nel nostro ordinamento giuridico esiste l'istituto giuridico dell'usucapione che, nel caso in cui non sia stata accertata giudizialmente, non può di conseguenza risultare dai Registri immobiliari.

Un cenno va anche fatto ai cosiddetti atti "a cascata" che pur ricorrono nella pratica e della cui legittimità non può certo dubitarsi. Ad esempio la vendita che segua, in una situazione di contestualità, all'atto di divisione con il quale il bene venduto è stato appena assegnato al venditore. Anche in questo caso il venditore, pur unico titolare del diritto di cui dispone, non risulta come tale dai Registri immobiliari al momento della vendita.

Ma più in generale il fondamentale principio consensualistico consacrato nell'art. 1376 c.c. che stabilisce che nei contratti che hanno per oggetto il trasferimento della proprietà di una cosa determinata, la costituzione o il trasferimento di un diritto reale (o altro diritto), l'effetto traslativo consegue al consenso delle parti legittimamente manifestato, appalesa come la titolarità dei diritti reali prescinda dalle risultanze dei Registri immobiliari.

Essendo quello sopra ricordato il sistema nel quale ci troviamo ad operare, può quindi spesso, e legittimamente, mancare quell'allineamento tra Catasto e Registri immobiliari cui la normativa in commento sembra far riferimento quando richiede la verifica della c.d. conformità soggettiva. Si è in tal senso parlato di disallineamento c.d. fisiologico.

Ma allora perché il legislatore ha fatto riferimento esclusivo e specifico ai Registri immobiliari come secondo termine di paragone? Per garantirne l'aggiornamento? Per assicurare che nel ventennio questi Registri vedano colmate le possibili omissioni in occasione della stipula di un atto rientrante nella sfera di applicazione della disciplina in esame?

In effetti vi è chi individua tra le finalità della normativa non solo quella di assicurare l'aggiornamento del Catasto ma anche quello di regolarizzare la situazione dei Registri immobiliari [nota 10].

Tuttavia, dalle pur brevi considerazioni sopra svolte richiamando alcuni aspetti del sistema vigente, non sembra possibile aderire a questa tesi.

In realtà la finalità immediata e principale della normativa in esame è l'aggiornamento del Catasto, come si esprime la stessa rubrica dell'art. 19 del D.l. 31 maggio 2010, n. 78 conv. in L. 30 luglio 2010, n. 122. Infatti se mai si arriverà, attraverso l'attivazione dell'"Anagrafe immobiliare integrata" prevista dal detto art. 19, ad un sistema analogo al regime tavolare, tale sistema non potrà che sorgere dalle ceneri del Catasto e della sua base reale e non certo dai Registri immobiliari impostati sul dato nominativo.

Se dunque il punto centrale della normativa è l'aggiornamento del Catasto, cioè il primo dei due termini di paragone, il legislatore, se avesse ragionevolmente potuto, cosa avrebbe chiesto al notaio per realizzare tale finalità? Avrebbe chiesto la verifica della conformità degli "intestatari catastali" con gli "intestatari reali" e non semplicemente con le risultanze dei Registri immobiliari. Ma tale richiesta sarebbe stata una richiesta "diabolica" perché nessun soggetto potrebbe nel nostro sistema avere l'assoluta certezza della titolarità in capo all'alienante del diritto alienato dando garanzie ad esempio che il soggetto alienante, risultante dai Registri immobiliari quale titolare del diritto da alienare, non abbia già alienato il suo diritto con semplice scrittura privata non autenticata e quindi non risultante da alcun pubblico registro.

Ecco allora che il legislatore ha fatto un riferimento per così dire necessitato, per ancorare la responsabilità del notaio a dati certi risultanti da quelli che comunque, anche con i segnalati limiti, sono i Registri pubblici pur sempre più importanti ai fini dell'individuazione dei titolari dei diritti reali e cioè i Registri immobiliari.

Sul piano redazionale, appare allora chiaro che una formulazione che riprenda la lettera della norma e rechi cioè la menzione della conformità dell'intestazione catastale con le risultanze dei Registri immobiliari, può essere incompleta se non addirittura errata nei casi in cui, alla luce delle ipotesi sopra ricordate, tale conformità con detti registri legittimamente non sussista. Inoltre se, come pure è stato sostenuto [nota 11], il riferimento ai Registri immobiliari va inteso come riferimento esteso alla continuità delle trascrizioni nel ventennio, una formulazione precisa dovrebbe in tale arco temporale indicare, passaggio per passaggio, a quali Registri e riferimenti è rapportata la conformità dell'intestazione catastale.

Certamente una redazione così analitica e completa della storia ventennale non può che essere considerata di ottima qualità, ma non in quanto derivante o necessitata dalla norma in esame bensì in relazione ad altri parametri quali ad esempio quelli che hanno ispirato il protocollo CNN contenente la regola n. 6, già approvato anche se mai entrato in vigore. Qui si vuole infatti precisare che non solo la norma in esame non richiede nulla di ciò ma altresì che la finalità che essa mira a realizzare si ottiene per altra via come diremo subito un po' più avanti.

Ove poi il riferimento ai Registri immobiliari contenuto nella norma in commento dovesse intendersi non come riferimento alla storia ventennale ma semplicemente come riferimento all'immediato titolo di provenienza trascritto, allora sul piano redazionale non vi sarebbe nulla di nuovo da segnalare visto che, di regola, negli atti notarili è già indicata la provenienza.

Se dunque si accetta questa linea interpretativa, il vero servizio che il notaio potrà rendere alla nuova normativa, alla sua ratio e alle sue finalità, sarà quello di aver cura che in atto sia segnalato che il diritto oggetto dello stesso è in Catasto intestato al soggetto che ne dispone. Questa segnalazione non equivale alla, come abbiamo visto impossibile, attestazione che il disponente è l'intestatario reale del diritto che aliena ma, unita al ricevimento dell'atto, evidenzia che è il soggetto legittimato a disporne secondo il sistema.

Se infatti il notaio riceve l'atto vuol dire che è convinto, sulla base delle visure effettuate presso i pubblici Registri che, come abbiamo visto, non si esauriscono nei soli Registri immobiliari, nonché sulla base dell'esame di ogni documento utile e di ogni altra opportuna verifica svolta in base alle proprie competenze giuridiche e professionali, che il disponente sia il titolare del diritto di cui dispone. Altrimenti sarebbe richiesto di ricevere, e redigerebbe di conseguenza, un atto diverso, ad esempio una vendita di cosa altrui ovvero, per richiamare il caso limite già citato, una vendita a rischio e pericolo.

L'aggiornamento del Catasto, che è il fulcro della nuova normativa, assume rilievo sul piano soggettivo sotto il profilo dell'intestazione catastale che costituisce il primo dei due termini di paragone della c.d. conformità soggettiva ed è quello che rileva anche ai fini redazionali. Oltretutto il Catasto, essendo strumento per l'imposizione fiscale, non consente considerazioni in termini di onere e di disponibilità nel senso sopra considerato esaminando il secondo dei due termini di paragone, cioè i Registri immobiliari, ma attiene inderogabilmente alla sfera degli obblighi, essendo tali quelli riguardanti il pagamento delle imposte.

Non resta ora che cercare di rispondere alla seconda delle domande che ci eravamo posti all'inizio del presente paragrafo e precisamente quali siano le conseguenze in caso di esito negativo delle verifiche demandate dalla norma in oggetto al notaio, cioè in caso di mancanza di conformità tra i due termini di paragone, intestazione catastale da un lato e risultanze dei Registri immobiliari dall'altro.

Non si può certo ritenere che la norma abbia attribuito al notaio dei compiti privi di conseguenze. Ciò significherebbe svuotare di ogni contenuto la norma stessa.

Nessun problema se la mancanza di conformità sia dovuta al disallineamento c.d. fisiologico, salve sul piano redazionale le conseguenze di cui si dirà tra poco e che però, secondo la tesi proposta e appresso esposta, non differiscono da quelle in cui il disallineamento sia patologico.

In quest'ultimo caso, in cui l'esempio classico è costituito dalla voltura catastale ineseguita, il Consiglio nazionale del Notariato ha avanzato, in prima battuta [nota 12], la tesi che ravvisa l'esistenza di un obbligo del notaio di procedere al preallineamento, cioè all'aggiornamento del Catasto prima della stipula, anche se successivamente [nota 13] è stato preannunciato un approfondimento della materia, tra l'altro, proprio in tema di congruenza soggettiva.

Effettivamente la strada del preallineamento è quella più opportuna, più auspicabile, in linea con le finalità della normativa ed anche di regola la più agevole da percorrere a giudicare, almeno per la personale esperienza diretta, dalla pronta collaborazione degli uffici del Catasto a ciò preposti.

Tuttavia non sembra che dalla normativa in oggetto possa ricavarsi un obbligo in tal senso a carico del notaio che, se esistente, dovrebbe condurre il notaio a rifiutare il suo ministero in tutti i casi di disallineamento patologico, rendendo così irricevibili ad esempio anche gli atti urgenti, con le gravi conseguenze che sul piano civilistico e della circolazione degli immobili ciò comporta.

Un obbligo preciso per il notaio in caso di mancato aggiornamento catastale discende invece dall'art. 2 comma 4 del D.m. 19 aprile 1994, n. 701 che impone al notaio di fare menzione, nell'atto che dà origine a variazione di diritti censiti in Catasto, dei titoli che hanno dato luogo ai trasferimenti intermedi o delle discordanze [nota 14]. Non sembra di poter ritenere tacitamente abrogata tale ultima norma ma, anzi, rafforzata e resa operativa dall'obbligo di preventive visure contenuto nella normativa in esame.

Ecco allora che, salva l'opportunità, come già detto, di percorrere la strada del preallinemento, il vero obbligo giuridico del notaio ricade sul piano della redazione dell'atto che, va precisato, andrà osservato comunque anche nell'ipotesi in cui la non conformità sia "fisiologica" come ad esempio nel caso più sopra ricordato degli atti "a cascata".

A livello redazionale quanto fin qui esposto in questi primi paragrafi può dunque essere esemplificato come segue.

a. Caso normale.

A. vende a B. che accetta ed acquista nel fabbricato condominiale sito in Comune di … , via … n … , la porzione immobiliare costituita da un appartamento al piano … composto di … locali e servizi con annesso vano di cantina al piano … il tutto al Catasto dei fabbricati del Comune di … intestato alla parte venditrice ed ivi censito a seguito della planimetria depositata in Catasto con denuncia di nuova costruzione (ovvero: di variazione) in data … protocollo n … [ovvero: ed ivi censito a seguito della denuncia di nuova costruzione (ovvero: di variazione) in data … protocollo n. … la cui planimetria catastale si allega in fotocopia al presente atto sotto la lettera … ] come segue:

sezione (ove esistente) … , foglio … , particella … , subalterno … , via … n. … , piani … , zona censuaria … , categoria … , classe … , vani … , rendita catastale euro …

Ai sensi dell'articolo 29, comma 1-bis della legge 27 febbraio 1985, n. 52, quale introdotto dal D.l. 31 maggio 2010, n. 78 convertito con modificazioni in legge 30 luglio 2010, n. 122, il signor A. dichiara che, sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale, i dati catastali e la (eventualmente: come sopra allegata) planimetria depositata in Catasto sono conformi allo stato di fatto.

Ovvero:

Ai sensi dell'articolo 29 comma 1-bis della legge 27 febbraio 1985, n. 52, quale introdotto dal D.l. 31 maggio 2010, n. 78 convertito con modificazioni in legge 30 luglio 2010, n. 122, si allega al presente atto sotto la lettera … l'attestazione rilasciata dal signor …, tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale, di conformità, sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale, dei dati catastali e della planimetria depositata in Catasto allo stato di fatto.

b. Caso in cui l'intestazione catastale non coincide con l'intestazione reale.

A. vende a D. che accetta ed acquista nel fabbricato condominiale sito in Comune di … , via … n. … , la porzione immobiliare costituita da un ufficio al piano … composto di … locali e servizi e censito al Catasto fabbricati del Comune di … a seguito della planimetria depositata in Catasto con denuncia di nuova costruzione (ovvero: di variazione) in data … protocollo n. … [ovvero: e censito al Catasto fabbricati del Comune di … a seguito della denuncia di nuova costruzione (ovvero: di variazione) in data … protocollo n. … la cui planimetria catastale si allega in fotocopia al presente atto sotto la lettera … ] come segue:

sezione (ove esistente) … , foglio …, particella … , subalterno … , via … n. … , piano … , zona censuaria … , categoria … , classe … , vani … , rendita catastale euro …

La sopradescritta porzione immobiliare è intestata al detto Catasto fabbricati di … ai signori A., B., C. poiché con atto odierno a mio rogito stipulato contestualmente al presente atto, i detti signori A., B., C., hanno proceduto a divisione con la quale l'immobile in oggetto è stato assegnato con conguaglio all'attuale alienante signor A.

Ai sensi dell'articolo 29 comma 1-bis della legge 27 febbraio 1985, n. 52, quale introdotto dal D.l. 31 maggio 2010, n. 78 convertito con modificazioni in legge 30 luglio 2010, n. 122, il signor A., richiamato quanto sopra precisato in ordine alla attuale intestazione catastale, dichiara che, sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale, i dati catastali e la (eventualmente: come sopra allegata) planimetria depositata in Catasto sono conformi allo stato di fatto.

Il contratto preliminare

Il contratto preliminare non è soggetto alla normativa in esame in quanto produttivo di soli effetti obbligatori.

Tuttavia ci si è chiesti se sia opportuno inserire comunque le menzioni prescritte per i contratti aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali su fabbricati già esistenti.

La risposta che generalmente viene data è positiva. Certamente è evidente l'utilità di "portarsi avanti" con l'istruttoria della pratica che consente di rendere poi più spedita la stipula del contratto definitivo.

Diviene invece necessario per una corretta regolamentazione dei rapporti tra le parti, prevedere delle clausole ad hoc in tutti quei casi in cui vi siano delle situazioni di non conformità catastale, soggettiva od oggettiva che sia. In generale, sarà in tali casi importante prevedere un obbligo a carico della parte venditrice di provvedere alla sistemazione delle difformità catastali e, come talvolta accade in correlazione o in conseguenza, anche edilizie.

In ogni caso deve però essere chiaro che la conformità catastale deve sussistere al momento del contratto definitivo e non necessariamente del preliminare. Pertanto l'impegno fondamentale della parte venditrice dovrà essere quello di presentarsi al contratto definitivo con il … "Catasto in regola".

Ma c'è un altro aspetto di estrema importanza sul quale va richiamata l'attenzione. Si tratta della valutazione dell'incidenza che la normativa in oggetto può avere sul rimedio previsto dall'art. 2932 c.c. e cioè l'esecuzione in forma specifica dell'obbligo di concludere il contratto definitivo.

La mente corre subito alla, per alcuni aspetti analoga, disciplina delle note menzioni edilizie ed urbanistiche anche esse prescritte a pena di nullità. L'oggetto degli atti presi in considerazione da questa normativa è identico (salvo che per l'esclusione delle servitù che invece non è prevista dalla normativa in esame). L'art. 46 del testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia di cui al D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 fa infatti riferimento agli atti «aventi per oggetto trasferimento o costituzione o scioglimento della comunione di diritti reali, relativi ad edifici, o loro parti». Agli stessi atti, sia pure con espressioni diverse, si riferisce l'art. 40, comma 2 della legge 28 febbraio 1985, n. 47.

Sul punto si è sviluppata una giurisprudenza volta a ritenere le citate menzioni edilizie ed urbanistiche necessarie ai fini della concessione del rimedio di cui all'art. 2932 c.c. [nota 15]

Si può prevedere, come fondata, una analoga giurisprudenza anche per questa nuova normativa?

Riteniamo di no. Infatti tra le due normative esiste una fondamentale differenza sul piano formale che sembra incidere direttamente sul quesito in oggetto.

La normativa in materia di menzioni edilizie fa generale riferimento agli «atti tra vivi, sia in forma pubblica, sia in forma privata» (art. 46 D.P.R. n. 380/2001) ovvero, più semplicemente, agli «atti tra vivi» (art. 40, comma 2, L. n. 47/1985).

La normativa in oggetto invece contiene una limitazione testuale, riguardando soltanto gli «atti pubblici e le scritture private autenticate tra vivi». Dalla inequivocabile lettera della legge restano dunque escluse dalla sua applicazione le scritture private non autenticate.

A ben guardare, questa differenza non è meramente formale. Sul piano negoziale, essa significa che mentre l'effetto reale non può prodursi in assenza delle menzioni edilizie prescritte a pena di nullità, tale effetto non è invece di per sé incompatibile con la mancanza delle menzioni catastali in esame. La possibilità cioè che il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali su fabbricati già esistenti possa comunque avvenire a livello negoziale ove non si ricorra all'atto pubblico o alla scrittura privata autenticata, fa pensare che i detti effetti non siano "ontologicamente" legati alle dette menzioni catastali.

Ai fini dell'opponibilità, l'accesso al sistema di pubblicità immobiliare sarà poi consentito solo attraverso il provvedimento giudiziale di accertamento delle sottoscrizioni in conformità a quanto dispone l'art. 2657 c.c. che, in assenza di atto pubblico o scrittura privata autenticata, consente la trascrizione solo a seguito del detto provvedimento.

Una volta consentito alla scrittura privata non autenticata di esplicare tutti i suoi effetti a prescindere dalle menzioni catastali, non sembra possibile negarle gli ordinari rimedi previsti dall'ordinamento giuridico. Così come la possibilità di ottenere l'accertamento giudiziale delle sottoscrizioni per conseguire la trascrizione di una scrittura privata non autenticata con effetti reali, così anche il rimedio di cui all'art. 2932 c.c. in caso di contratto preliminare avente in quanto tale effetti solo obbligatori [nota 16].

Ove però non si convenga con questa impostazione e si tema che la giurisprudenza possa giungere a soluzioni analoghe a quelle raggiunte in tema di menzioni edilizie, vi sarà un motivo in più per ritenere l'opportunità, anche solo in via prudenziale, che la redazione del preliminare contenga le menzioni catastali in oggetto.

Un caso particolare: le servitù che vengono a crearsi nell'ipotesi di nuovo condominio

La legge di conversione 30 luglio 2010, n. 122, modificando il testo dell'art. 19, comma 14 del D.l. 31 maggio 2010, n. 78, ha escluso dall'applicazione della nuova normativa i diritti reali di garanzia ma non anche di servitù, a differenza di quanto previsto dalla normativa in tema di menzioni edilizie ed urbanistiche.

Pertanto le menzioni catastali prescritte a pena di nullità andranno osservate con riferimento al fondo servente qualora sia costituito da un fabbricato già esistente consistente in una unità immobiliare urbana, non rilevando al riguardo il fondo dominante.

Una servitù a carico di una unità immobiliare urbana, oltre che nascere con un negozio costituivo ad hoc, può trovare la sua fonte in una più complessa fattispecie che richiede particolare attenzione. E' il caso delle servitù che vengono a crearsi nell'ambito di un nuovo condominio. Questa fattispecie è piuttosto frequente nella pratica e ricorre nell'ipotesi in cui un fabbricato o un complesso di fabbricati appartenente ad un unico proprietario (ad esempio il costruttore) viene ceduto frazionatamente nelle singole unità immobiliari di cui è composto. In tale occasione, la regolamentazione dei diversi vincoli posti nell'eventuale regolamento contrattuale e negli stessi atti di cessione o dagli stessi comunque derivanti, vede spesso il sorgere di vere e proprie servitù. Questo effetto è proprio ma non necessariamente esclusivo del primo atto di cessione. Può infatti capitare che nella regolamentazione della fattispecie in parola vi sia la previsione che, ad esempio, le unità immobiliari di cui ai subalterni X e Y siano riscaldate attraverso i tubi e altri impianti collocati nel subalterno K e nessuna di queste tre unità immobiliari sia oggetto di cessione con il primo atto.

Nella fattispecie del nuovo condominio verranno spesso in soccorso alcuni aspetti e considerazioni giuridiche.

Anzitutto i vincoli che nascono in questa occasione, per essere rilevanti ai fini della normativa in oggetto, devono sostanziarsi in vere e proprie servitù. In molti casi, da valutarsi volta per volta, ci si potrà trovare in presenza di oneri reali, obbligazioni propter rem ed in genere regolamentazioni e vincoli che non assurgono a servitù [nota 17].

In secondo luogo le servitù che nascono con il primo atto sono generalmente a carico di parti comuni del condominio. Aderendo alla tesi che le parti comuni sono escluse dall'ambito di applicazione della normativa in oggetto [nota 18], dovrà pervenirsi alla conclusione che, così come dette parti comuni non rilevano in caso di loro (automatica e necessaria) alienazione in sede di alienazione delle singole unità di cui si compone il condominio, a maggior ragione non rileveranno nel caso in cui siano oggetto di diritto reale sorto, in quella stessa sede, a titolo derivativo-costituivo come avviene a carico del fondo servente in caso di costituzione di servitù, non importando ai fini delle menzioni catastali in oggetto, come abbiamo già ricordato, che il fondo dominante sia costituito dalla singola unità immobiliare alienata in proprietà esclusiva (che sarà per altro verso e per suo conto soggetta alla normativa in esame ma solo in quanto unità immobiliare urbana oggetto di alienazione e non in quanto fondo dominante o, in generale, incidente sulla vicenda costitutiva della servitù).

In terzo luogo un aiuto proviene dall'art. 1062 c.c. che regola la costituzione delle servitù per destinazione del padre di famiglia. L'ampiezza di questo istituto deve però fare i conti con le limitazioni che discendono dal precedente art. 1061 c.c. e dalla interpretazione nonché dalle applicazioni che ne ha fatto la giurisprudenza.

Come è noto, la costituzione delle servitù per destinazione del padre di famiglia avviene quando i due fondi, servente e dominante, erano originariamente appartenuti ad un unico proprietario (nel nostro caso, ad esempio, il costruttore) il quale ha creato o lasciato la situazione di fatto nello stato dal quale risulta la servitù, cioè in una situazione in cui un fondo (servente) presenti di fatto una utilità per un altro fondo (dominante) integrante la corrispondente servitù.

Il vantaggio che deriva dal citato art. 1062 c.c. è costituito dalla circostanza che il titolo dal quale nasce la servitù non è costituito dall'atto con il quale viene alienato dall'originario proprietario uno dei due fondi, bensì dalla legge. L'atto di alienazione infatti realizza solo uno dei presupposti, sia pure essenziali, della servitù e cioè la titolarità in capo a soggetti diversi del fondo servente da un lato e del fondo dominante dall'altro (nemini res sua servit). Ne consegue che in questi casi manca il presupposto per applicare la normativa in oggetto.

Tuttavia, ai sensi dell' art. 1061 c.c., questa modalità di costituzione della servitù non opera in caso di servitù non apparenti, cioè quando non vi siano opere visibili e permanenti destinate al loro esercizio. Dunque affinché sorga per destinazione del padre di famiglia è necessario che la servitù sia apparente.

Sul punto la giurisprudenza ha avuto occasione di adottare soluzioni restrittive, negando ad esempio che possano qualificarsi quali apparenti quelle servitù che si esercitano attraverso l'utilizzo di tubi e condutture interrati o murati [nota 19].

Inoltre, se l'atto di alienazione prevede la servitù che anche nel silenzio dello stesso sarebbe comunque nata per destinazione del padre di famiglia, ci si chiede se in tal caso la fonte della servitù sia ancora la legge o invece l'atto. Ma basta che l'atto semplicemente la nomini per divenirne il titolo o è necessario che detti una regolamentazione tale da rendere diversa la servitù rispetto a quella che sarebbe stata e al contenuto che avrebbe avuto se fosse sorta per destinazione del padre di famiglia? [nota 20]

Certamente si potrebbe in ogni atto valutare caso per caso quali servitù nascono e a carico di quali unità immobiliari e redigere ogni volta una formulazione ad hoc che contenga le prescritte menzioni catastali.

Ma, previa valutazione di volta in volta della singola fattispecie concreta, per praticità, sicurezza e prevenzione di possibili nullità nonché per omogeneità degli atti in serie del medesimo condominio, potrebbe forse tornare utile una tecnica redazionale che, appurato fin dall'inizio che i dati catastali e le planimetrie di tutte le unità immobiliari che compongono il nuovo condominio sono conformi allo stato di fatto, consenta di predisporre una formula unica, per così dire polivalente, da inserire in ogni atto del nuovo condominio che valga per qualunque servitù nascente dall'atto medesimo.

A tal fine, considerato che, come più sopra esposto, l'indicazione dei dati catastali diversi da quelli identificativi non è richiesta dalla normativa in esame e che i riferimenti alle planimetrie catastali non devono provenire da alcuno ma semplicemente essere, assieme all'identificazione catastale, contenuti nell'atto e in qualunque punto dello stesso, si può, come di solito o comunque spesso già avviene, inserire tali dati nelle premesse dell'atto e, nel corpo dell'atto, integrare la dichiarazione di conformità che l'alienante deve comunque effettuare per le unità immobiliari oggetto dell'atto stesso, riferendola alle unità immobiliari di residua proprietà dell'alienante stesso che sono quelle a carico delle quali la servitù potrebbe nascere (quelle alienate con l'atto medesimo sono già "coperte" dalla dichiarazione che le riguarda e che deve comunque essere effettuata e quelle già alienate, anche se fossero oggetto di servitù, si tratterebbe evidentemente di servitù non nascenti dall'atto stesso e per le quali oltretutto non si potrebbe pretendere in capo all'alienante la conoscenza e la verificabilità della ancora attuale conformità allo stato di fatto dei loro dati e planimetrie catastali).

In questo modo, senza appesantire l'atto di dati catastali inutili (quelli delle unità immobiliari di residua proprietà dell'alienante diversi dai dati identificativi) e utilizzando una tecnica redazionale che non si discosta di molto da quella spesso già usata in caso di nuovo condominio, si suggerisce la seguente possibile formulazione.

Nelle premesse si dirà:

…

- che le unità immobiliari di cui è costituito il fabbricato sono state denunciate al Catasto fabbricati del Comune di … con denuncia di nuova costruzione in data … protocollo n. …

- che in forza della suddetta denuncia e delle relative planimetrie presentate a corredo, il fabbricato in oggetto risulta identificato nel Catasto fabbricati di detto Comune, sezione (ove esistente) … al foglio … particella … subalterni da … a … entrambi inclusi;

…

indi, dopo aver inserito le menzioni catastali prescritte dalla normativa in parola per le unità immobiliari oggetto della vendita, con generale riferimento alle residue unità immobiliari della parte venditrice:

In relazione alle servitù che vengono a costituirsi con il presente atto, la parte venditrice dichiara inoltre che, sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale, le planimetrie depositate in Catasto a corredo della denuncia in premessa indicata nonché i dati catastali delle unità immobiliari di residua sua proprietà, e di cui agli identificativi catastali ricompresi in quelli in premessa pure indicati, sono conformi allo stato di fatto.

[nota 1] Ritiene che le parti, e nell'atto pubblico eventualmente anche il notaio, debbano effettuare una dichiarazione circa il riferimento alla planimetria intesa come dichiarazione di corrispondenza tra identificazione catastale e planimetria, G. PETRELLI, «Conformità catastale e pubblicità immobiliare – l'art. 29, comma 1-bis della legge 27 febbraio 1985, n. 52», in Quaderni Riv. not., 2010, 13, p. 48 e ss. Attribuisce invece al notaio la provenienza della indicazione relativa al riferimento alle planimetrie la circolare del Consiglio nazionale del Notariato, «La circolazione immobiliare a seguito del D.l. 31 maggio 2010, n. 78 (c.d. manovra economica). Prime note», in CNN Notizie del 28 giugno 2010.

[nota 2] L'art. 28 della legge notarile nel testo modificato dall'art. 12 della legge 28 novembre 2005, n. 246 esprime un principio di equiparazione sostanziale tra le due forme di atto che aveva già trovato accoglimento in vario modo nella dottrina notarile.

[nota 3] Implicito perché se un atto avente ad oggetto un fabbricato contiene dati catastali ed indicazioni di planimetrie si deve necessariamente ritenere che, salvo errore e in una normale e consueta formulazione del testo, quei riferimenti non possano che riguardare il bene oggetto dell'atto medesimo. La precisazione sembrerebbe ovvia se non fosse per il significato, al quale non sembra potersi accedere, che G. PETRELLI, op. cit., p. 48, ritiene risultare chiaramente dal termine "riferimento" da lui inteso come necessaria dichiarazione attestante il collegamento tra planimetria e dato catastale.

[nota 4] E' intervenuto in merito nel corso del Convegno il professor Franco Coppi.

[nota 5] Cfr. per tutti G. RIZZI, La normativa in materia di conformità dei dati catastali (D.l. 78/2010).

[nota 6] G. PETRELLI, op. cit., p. 50.

[nota 7] G. RIZZI, op. cit.

[nota 8] G. RIZZI, op. cit.

[nota 9] G. PETRELLI, op. cit., p. 51.

[nota 10] G. PETRELLI, op. cit., p. 71. Esclude invece la bidirezionalità dell'allineamento A. TESTA, Le disposizioni rilevanti per il ricevimento degli atti notarili a seguito dell'introduzione del D.l. 31 maggio 2010, n. 78.

[nota 11] G. PETRELLI, op. cit., p. 74 e ss.

[nota 12] Consiglio nazionale del Notariato, «La circolazione immobiliare…», cit., cui ha fatto seguito la circolare dell'Agenzia del territorio 9 luglio 2010, n. 2/2010, prot. n. 36607, «Attuazione del decreto legge 31 maggio 2010, n. 78 - Articolo 19, comma 14. Prime indicazioni», che, pur ponendosi nella stessa linea, non parla, almeno in modo espresso, dell'esistenza di un obbligo di preallinemento a carico del notaio limitandosi ad indicare la necessità che «i soggetti interessati si attivino, prima della stipula, per ristabilire l'allineamento».

[nota 13] Consiglio nazionale del Notariato, circolare 6 dicembre 2010, «La legge 30 luglio 2010, n. 122, di conversione del D.l. 30 maggio 2010, n. 78 in materia di circolazione immobiliare - novità e aspetti controversi».

[nota 14] L'art. 2, comma 4 del D.m. 19 aprile 1994, n. 701 dispone testualmente: «Qualora non vi sia concordanza tra la situazione dei soggetti titolari del diritto di proprietà o di altri diritti reali e le corrispondenti scritture catastali, è fatto obbligo al notaio ed agli altri pubblici ufficiali che ricevono atti o autenticano firme su atti civili, giudiziari e amministrativi, che danno origine a variazione di diritti censiti in catasto, di fare menzione, nell'atto medesimo e nella relativa nota di trascrizione, dei titoli che hanno dato luogo ai trasferimenti intermedi o delle discordanze».
Nella stessa linea si è posto il successivo D.P.R. 18 agosto 2000, n. 308 che al secondo comma dell'art. 5, rubricato "Voltura catastale", dispone: «Nel caso in cui non vi sia concordanza fra i soggetti intestati in catasto e quelli risultanti dall'atto, il pubblico ufficiale indica nel modello unico gli estremi degli atti e denunce che hanno dato luogo ai passaggi intermedi o alle discordanze fra le ditte».

[nota 15] Vedi, tra le altre, Cass., sez. II, 8 febbraio 1997, n. 1199; Cass., sez. II, 6 giugno 2007, n. 13246; Cass., sez. II, 20 novembre 2007, n. 24150; Cass., sez. II, 22 maggio 2008, n. 13225; Trib. Bari, sez. III, 16 marzo 2010; Cass., sez. II, 28 maggio 2010, n. 13117.

[nota 16] La diversa "interpretazione adeguatrice" proposta da G. PETRELLI, op. cit., p. 14 e ss., sembra difettare delle necessarie basi normative.

[nota 17] Per la non assoggettabilità alla normativa in oggetto dell'obbligazione propter rem e dell'onere reale vedi Consiglio nazionale del Notariato, circolare 6 dicembre 2010 cit.

[nota 18] Giustamente sostenuta dal Consiglio nazionale del Notariato, nelle circolari del 28 giugno 2010 cit. e del 6 dicembre 2010 cit.

[nota 19] Cfr. Cass., sez. II, 30 maggio 1996, n. 5020; Cass., sez. II, 16 gennaio 1998, n. 321.

[nota 20] Cfr. sul punto Consiglio nazionale del Notariato, circolare del 6 dicembre 2010, cit.