D.l. 78/2010: riflessi sulla circolazione immobiliare e ruolo del notaio
D.l. 78/2010: riflessi sulla circolazione immobiliare e ruolo del notaio
di Giovanni Rizzi
Notaio in Vicenza

La norma

L'art. 19 comma 14 del D.l. 31 maggio 2010, n. 78, convertito in legge con legge 30 luglio 2010, n. 122 [nota 1] così dispone:

14. All'articolo 29 della legge 27 febbraio 1985, n. 52, è aggiunto il seguente comma: «1-bis. Gli atti pubblici e le scritture private autenticate tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali su fabbricati già esistenti, ad esclusione dei diritti reali di garanzia, devono contenere, per le unità immobiliari urbane, a pena di nullità, oltre all'identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in Catasto e la dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie, sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale. La predetta dichiarazione può essere sostituita da un'attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale» [nota 2].

Prima della stipula dei predetti atti il notaio individua gli intestatari catastali e verifica la loro conformità con le risultanze dei Registri immobiliari.

Per effetto del successivo comma 16 del medesimo art. 19 la disposizione sopra riportata si applica a decorrere dal 1° luglio 2010.

L'Agenzia del territorio in data 9 luglio 2010 ha emanato la circolare n. 2/2010 (prot. 36607) con la quale ha fornito «una prima serie di indicazioni finalizzate a consentire una omogenea applicazione» delle disposizioni dettate dall'art. 19 comma 14 D.l. 78/2010 ed in data 10 agosto 2010 ha emanato la circolare n. 3/2010 (prot. 42436) con la quale ha fornito una «panoramica sulle novità di maggior rilievo» introdotte dall'art. 19 D.l. 78/2010 «anche alla luce delle modificazioni apportate al testo normativo dalla legge di conversione».

L'art. 19 comma 14 del D.l. 31 maggio 2010, n. 78, nel testo definitivamente approvato con la legge di conversione (legge 122/2010) (di seguito anche "la norma in commento") si suddivide in due distinti periodi:

- il primo periodo mira a perseguire la "conformità oggettiva" degli immobili (o "coerenza oggettiva" come definita nella circolare dell'Agenzia del territorio n. 2/2010 sopra citata) ossia la conformità degli immobili esistenti alle risultanze del Catasto, stabilendo che gli atti pubblici e le scritture private autenticate tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali (ad esclusione dei diritti reali di garanzia) debbano contenere, a pena di nullità, l'identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie catastali depositate in Catasto e la dichiarazione di parte di conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie, sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale (dichiarazione, peraltro, che può essere sostituita, da un'attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato).

- il secondo periodo mira a perseguire la "conformità soggettiva" degli immobili (o "coerenza soggettiva" come definita nella circolare dell'Agenzia del territorio n. 2/2010 sopra citata), ossia la corrispondenza tra le risultante del Catasto e le risultanze dei Registri immobiliari, la cui sussistenza deve essere invece verificata dal notaio.

I due periodi sono tra loro strettamente correlati tra di loro, in relazione a quello che è lo scopo della norma e quale in appresso analizzato. Il collegamento tra i due periodi è evidenziato dall'inciso «dei predetti atti» contenuto nel secondo periodo.

Gli atti

Le condizioni

Condizioni per l'applicazione della nuova norma sono le seguenti:

a. Tipologia di atti: deve trattarsi di atti tra vivi aventi per oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali (con l'esclusione, peraltro dei diritti reali di garanzia);

b. Forma: deve trattarsi di contratti redatti mediante atto pubblico ovvero scrittura privata autenticata;

c. Oggetto: deve trattarsi di atti riguardanti fabbricati già esistenti (nel significato che verrà chiarito al successivo paragrafo "La conformità soggettiva- ruolo del notaio").

GLI ATTI INTERESSATI

Rientrano, pertanto, a titolo esemplificativo, nell'ambito di applicazione della nuova norma i seguenti atti:

Compravendita

Se redatta per atto pubblico o scrittura privata autenticata. Deve riguardare fabbricati già esistenti. Ad esempio è esclusa dall'ambito di applicazione della nuova norma una compravendita avente per oggetto esclusivamente terreni

Permuta

Se redatta per atto pubblico o scrittura privata autenticata. Almeno uno dei due trasferimenti deve riguardare fabbricati già esistenti. Ad esempio rientra dall'ambito di applicazione della nuova norma una permuta con cui Tizio trasferisce a Caio un terreno mentre Caio trasferisce a Tizio un fabbricato esistente

Donazione

Deve riguardare fabbricati già esistenti. Ad esempio è esclusa dall'ambito di applicazione della nuova norma una donazione avente per oggetto esclusivamente terreni

Assegnazione di alloggi da cooperative edilizie ai propri soci

Se redatta per atto pubblico o scrittura privata autenticata

Datio in solutum

Se redatta per atto pubblico o scrittura privata autenticata, quando in adempimento dell'obbligazione viene trasferito un fabbricato esistente.

Transazione

Se redatta per atto pubblico o scrittura privata autenticata, quando per comporre o per prevenire la controversia si trasferisca un fabbricato esistente

Conferimento di edifici in società

Se redatto per atto pubblico o scrittura privata autenticata (ed in ogni caso se la forma dell'atto pubblico sia richiesta ad substantiam: ad esempio nel caso di costituzione di una società di capitale) quando ad essere conferito nella società sia un "fabbricato esistente"

Assegnazione di edifici da società (a seguito di liquidazione, di recesso di socio, ecc.)

Se redatta per atto pubblico o scrittura privata autenticata, quando ad essere assegnato ai soci sia un "fabbricato esistente"

Costituzione di rendita vitalizia e vitalizio "alimentare"

Se redatta per atto pubblico o scrittura privata autenticata, quando a fronte della costituzione della rendita o dell'assunzione dell'obbligo di assistenza si trasferisca un fabbricato esistente

Cessione o conferimento in società di azienda

Se redatta per atto pubblico o scrittura privata autenticata (ed in ogni caso se la forma dell'atto pubblico sia richiesta ad substantiam: ad esempio nel caso di costituzione di una società di capitale) quando viene ceduta o conferita un'azienda comprendente tra i beni aziendali anche un fabbricato esistente

Patto di famiglia

Quando si trasferisca un'azienda comprendente fabbricati esistenti ovvero quando sia prevista la liquidazione dei legittimari in natura mediante il trasferimento di fabbricati esistenti

Assoggettamento di edificio al regime della comunione legale dei beni (art. 210 c.c.)

Quando tra i beni da assoggettare alla comunione legale via sia anche un fabbricato esistente

Trust (escluso il Trust autodichiarato)

Se redatto per atto pubblico o scrittura privata autenticata. Il conferimento in trust deve riguardare fabbricati già esistenti

Divisione

Se redatta per atto pubblico o scrittura privata autenticata. Tra i beni oggetto di divisione debbono esserci dei fabbricati già esistenti. Ad esempio rientra dall'ambito di applicazione della nuova norma una divisione con cui ad almeno uno degli assegnatari sia attribuito un fabbricato esistente e ciò anche se agli altri assegnatari siano attribuiti beni diversi dai fabbricati

Stralcio quota in divisione

Se redatto per atto pubblico o scrittura privata autenticata. Si ritiene applicabile la nuova normativa anche nel caso in cui il bene assegnato a titolo di stralcio non sia un fabbricato se ed in quanto tra gli altri beni rimasti in comproprietà tra i comunisti via sia almeno un fabbricato esistente. Si tratta pur sempre di una divisione parziale che coinvolge tutti i beni costituenti la comunione

Costituzione di servitù

Deve ritenersi ricompreso nell'ambito di applicazione della nuova norma anche l'atto costitutivo di servitù, facendo la stessa riferimento agli atti di costituzione di … diritti reali senza limitazioni di sorta (al contrario ad esempio di quanto prevede la normativa in materia urbanistica ove da un lato si fa riferimento agli atti costitutivi di diritti reali ma dall'altro si escludono espressamente gli atti costitutivi, modificativi o estintivi di servitù); riteniamo che la norma in commento si applichi solo se fondo servente sia un "fabbricato esistente" (al contrario non dovrebbe applicarsi se invece il "fabbricato esistente" sia il fondo dominante) [nota 3] e ciò per i seguenti motivi:

- innanzitutto in questo senso depone il tenore "letterale" della norma in commento: la norma prescrive l'obbligo di osservare detta disciplina per gli atti costitutivi di diritti reali "su" fabbricati esistenti (il fabbricato interessato deve essere pertanto quello a carico del quale viene costituita la servitù e non anche quello che "gode" della servitù);

- la servitù (quale ius in re aliena) ha per "oggetto" il fondo servente e non il fondo dominante che beneficia del vantaggio connesso alla servitù;

- la dichiarazione di conformità, come si avrà modo di precisare in appresso, deve essere resa dal "disponente" ossia da colui che in atto "dispone del diritto" (che può essere anche un soggetto diverso dall'intestatario catastale ovvero dall'intestatario effettivo) e solo con riguardo al fondo servente si può parlare di un disponente;

- si pensi poi a tutti i casi di servitù senza "fondo dominante": servitù a favore dell'Enel, della Snam, dei Comuni per condotti fognari, ecc. ecc.; in questo caso necessariamente la disciplina in commento si dovrebbe applicare solo con riguardo al fondo servente;

- si pensi poi a casi, non certo rari, di servitù costituita col meccanismo del contratto a favore di terzi (art. 1411 c.c.); in questo non interviene in atto il proprietario del fondo dominante: chi dovrebbe, allora, rilasciare le relative dichiarazioni?

GLI ATTI ESCLUSI

Non rientrano, invece, nell'ambito di applicazione della nuova norma i seguenti atti:

Testamenti

Si tratta di atti mortis causa come tali esclusi per espressa disposizione della norma che limita il suo ambito applicativo ai soli atti tra vivi

Pubblicazione di testamento

Si tratta di atto che non comporta «il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali» e come tale escluso dall'ambito di applicazione della norma di cui trattasi

Accettazione e/o rinuncia di eredità

Si tratta di atti che non comportano «il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali» e come tale esclusi dall'ambito di applicazione della norma di cui trattasi

Fondo patrimoniale

Si tratta di convenzione matrimoniale comportante la costituzione di un vincolo di destinazione e come tale non comporta «il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali»; resta pertanto escluso dall'ambito di applicazione della norma di cui trattasi

Si applica, invece, la normativa di cui trattasi nel caso di fondo patrimoniale comportante trasferimento della proprietà dell'immobile a favore dei coniugi

Comodato

Trattasi di contratto privo di effetti "traslativi"

Locazione

Trattasi di contratto privo di effetti "traslativi". Alle locazioni non si applica la disciplina dettata dal comma 14 dell'art. 19 in commento bensì la diversa specifica disciplina dettata dal successivo comma 15 del medesimo art. 19

Leasing

Trattasi di contratto privo di effetti "traslativi". Si ritiene che alle locazioni finanziarie debba applicarsi in via estensiva la specifica disciplina dettata per la locazione dal comma 15 dell'art. 19 in commento

Affitto di azienda (pur comprendente tra i beni aziendali dei fabbricati esistenti)

Trattasi di contratto privo di effetti "traslativi". Si ritiene che ai contratti di affitto di aziende comprendenti tra i beni aziendali dei fabbricati già esistenti, debba applicarsi in via estensiva la specifica disciplina dettata per la locazione dal comma 15mo dell'art. 19 in commento

Identificazione catastale

Atto non riconducibile, per le sue finalità, alla categoria degli atti traslativi o divisionali

Fusione e scissione societaria

Deve essere esclusa l'applicazione della normativa in commento nel caso della fusione e della scissione, pur in presenza di fabbricati esistenti nel patrimonio dell'incorporata o nel patrimonio destinato alla beneficiaria. La riforma del diritto societario ha definitivamente confermato la non riconducibilità ai negozi traslativi delle operazioni di fusione e scissione, risolvendosi le stesse in vicende meramente evolutive e modificative degli enti societari, che conservano la loro identità, pur in un nuovo assetto organizzativo (in questo senso anche Cass. S.U., 8 febbraio 2006, n. 2637)

Trasformazioni societarie

Non vi è alcun dubbio che simili operazioni attengono alla disciplina dell'organizzazione e della struttura societaria, e non hanno assolutamente effetti traslativi (con l'eccezione, probabilmente, della trasformazione eterogenea da ovvero in comunione di azienda)

Cessioni di azioni, quote e partecipazioni di società proprietarie di immobili

In questo caso l'atto traslativo ha per oggetto le azioni, le quote o le partecipazioni societarie e non gli immobili (beni di "secondo grado")

Decreto di trasferimento a seguito di procedura esecutiva

La norma in commento limita il suo campo di applicazione esclusivamente agli atti pubblici ed alle scritture private autenticate. Ne restano fuori pertanto gli atti ed i provvedimenti dell'Autorità giudiziaria

Costituzione di ipoteche

Prima del 31 luglio 2010 (data di entrata in vigore della legge 122/2010 legge di conversione del D.l. 78/2010) si doveva ritenere ricompreso nell'ambito di applicazione della norma in commento anche l'atto costitutivo di ipoteche, posto che la norma in questione, nel suo testo originario, faceva riferimento agli atti di costituzione di ... diritti reali senza limitazioni di sorta. La esclusione espressa dei diritti di garanzia è stata prevista con apposito emendamento in sede di conversione [nota 4]

Surroghe ipotecarie ex art. 1202 c.c.

Si tratta di un subentro del nuovo mutuante nella garanzia prestata con riguardo al mutuo che viene estinto proprio col ricavato del nuovo mutuo concesso, subentro che si verifica al ricorrere di tutte le condizioni di legge (art. 1202 c.c.). Non può considerarsi pertanto un vero e proprio "trasferimento" di diritto reale di garanzia. Per tali motivi si era ritenuto tale negozio fuori dal perimetro operativo della norma in commento sin dal 1 luglio 2010 ossia dalla data di entrata in vigore della disciplina di cui si tratta. Non erano, peraltro, mancate opinioni in senso contrario. Con la modifica apportata in sede di conversione, comportante l'esclusione "dei diritti reali di garanzia", la inapplicabilità della disciplina di cui trattasi a detti negozi è ora espressamente prevista dalla norma

Cancellazioni e restrizioni di ipoteca

Si tratta di atti non riconducibili alla categoria degli atti traslativi o divisionali. Con la modifica apportata in sede di conversione, comportante l'esclusione "dei diritti reali di garanzia", la inapplicabilità della disciplina di cui trattasi a detti negozi è ora espressamente prevista dalla norma

Vincolo di destinazione ex art. 2645-ter c.c.

Si tratta di negozio comportante la costituzione di un vincolo di destinazione e come tale non comporta «il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali»; resta pertanto escluso dall'ambito di applicazione della norma di cui trattasi

Convenzioni urbanistiche e vincoli di carattere urbanistico

Si tratta di negozi che si inseriscono nell'ambito dei procedimenti amministrativi di pianificazione urbanistica ovvero nell'ambito dei procedimenti urbanistici finalizzati al rilascio di titoli abilitativi edilizi, dai quali discendono obblighi a carico dei soggetti attuatori della pianificazione o dei soggetti attuatori del progetto edilizio ovvero comportanti la costituzione di vincoli di carattere urbanistico (normalmente di destinazione d'uso); si tratta comunque di negozi che non comportano «il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali»; restano pertanto esclusi dall'ambito di applicazione della norma di cui trattasi

Trust autodichiarato

Si tratta di negozio comportante la costituzione di un vincolo di destinazione e come tale non comporta «il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali»; resta pertanto escluso dall'ambito di applicazione della norma di cui trattasi

Vendita di cosa futura (art. 1472 c.c.)

Trattasi di atto "privo di effetti traslativi" posto che l'effetto traslativo è rinviato al momento in cui il bene viene ad esistenza.

Precostituzione di condominio

A prescindere dalla natura giuridica che deve essere riconosciuta all'atto di precostituzione di condominio (concessione reciproca di diritto di superficie, divisione di bene futuro, regolamento tra i comproprietari dell'area volto ad impedire il sorgere della comunione con riguardo al costruendo edificio) lo stesso deve ritenersi escluso dall'ambito di applicazione della norma in commento avendo per oggetto fabbricato "non esistente" (vedi paragrafo "La conformità soggettiva - ruolo del notaio")

Il presupposto oggettivo

I fabbricati esistenti e le unità immobiliari urbane

La norma in commento, innanzitutto, limita il suo ambito di applicazione agli atti aventi per oggetto «fabbricati già esistenti».

Ma cosa deve intendersi per «fabbricati già esistenti»? Quando un fabbricato può considerarsi esistente ai fini della normativa in commento?

Sul punto appare interessante segnalare come nel nostro ordinamento esistano due disposizioni che definiscono quando un fabbricato può considerarsi "esistente":

- l'art. 31 secondo comma legge 47/1985 che, in tema di condono edilizio, ai fini dell'individuazione delle opere condonabili in relazione all'epoca di realizzazione, così dispone: «si intendono ultimati gli edifici nei quali sia stato eseguito il rustico e completata la copertura ovvero, quanto alle opere interne agli edifici già esistenti e a quelle non destinate alla residenza, quando siano state completate funzionalmente»;

- l'art. 2645-bis ultimo comma c.c., che in tema di trascrizione del preliminare, a sua volta così dispone: «si intende esistente l'edificio nel quale sia stato eseguito il rustico, comprensivo delle mura perimetrali delle singole unità e sia stata completata la copertura».

Dalle suddette disposizioni si evince che per il nostro legislatore, per aversi un fabbricato esistente, è sufficiente un fabbricato individuabile come tale, e quindi realizzato nella sua struttura "essenziale", senza che assumano rilievo impianti, finiture ed accessori.

Tuttavia benchè la norma in commento faccia riferimento ai «fabbricati già esistenti», le norme attualmente in vigore non prescrivono un obbligo di denuncia dei fabbricati al Catasto dal momento della loro venuta ad esistenza.

L'art. 28 del R.D. legge 13 aprile 1939, n. 562 ("Accertamento generale dei fabbricati urbani, rivalutazione del relativo reddito e formazione del nuovo Catasto edilizio urbano") stabilisce, infatti, che «i fabbricati nuovi ed ogni altra stabile costruzione nuova che debbono considerarsi immobili urbani … devono essere dichiarati all'Ufficio tecnico erariale entro trenta giorni dal momento in cui sono divenuti abitabili o servibili all'uso cui sono destinati …».

Questa norma, peraltro, deve ritenersi parzialmente abrogata, quantomeno per quel che riguarda il termine di denuncia al Catasto, dalle disposizioni dell'art. 24 quarto comma e dell'art. 25 primo comma del D.P.R. 6 giugno 2001 n. 380 (T.U. delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia); infatti:

- da un lato, l'art. 24 quarto comma, prescrive che «alla domanda per il rilascio del certificato di agibilità deve essere allegata copia della dichiarazione presentata per la iscrizione in Catasto, redatta in conformità alle disposizioni dell'articolo 6 del regio decreto legge 13 aprile 1939, n. 652 e s.m.i.»;

- dall'altro, l'art. 25 comma 1, prescrive che «Entro quindici giorni dall'ultimazione dei lavori di finitura dell'intervento, il soggetto di cui all'art. 24 comma 3 (ossia il titolare del permesso di costruire o il soggetto che ha presentato la Dia, o i loro successori o aventi causa) è tenuto a presentare allo sportello unico la domanda di rilascio del certificato di agibilità, corredata dalla seguente documentazione:

- richiesta di accatastamento dell'edificio sottoscritta dallo stesso richiedente il certificato di agibilità, che lo sportello unico provvede a trasmettere al Catasto ... ».

In base alle norme dettate dal T.U. in materia edilizia, pertanto, la richiesta di accatastamento dell'edificio deve essere presentata entro quindici giorni (e non più entro trenta giorni) dal momento in cui l'edificio stesso «è divenuto abitabile o servibile all'uso cui è destinato», in quanto o detta richiesta deve precedere la domanda di rilascio dell'agibilità, ed essere allegata alla stessa (art. 24 quarto comma T.U.) ovvero deve essere presentata, allo sportello unico del Comune, quantomeno contestualmente alla domanda del rilascio dell'agibilità (art. 25 primo comma), mentre la suddetta domanda di agibilità deve essere presentata entro quindici giorni dall'ultimazione dei lavori di finitura (ossia entro quindici giorni dal momento in cui l'edificio «è divenuto abitabile o servibile all'uso cui è destinato»).

In ogni caso, anche in base alle norme dettate dal T.U. in materia edilizia, la richiesta di accatastamento presuppone pur sempre un edificio ultimato nei lavori di finitura e quindi divenuto agibile o comunque servibile all'uso cui è destinato, così come era pure richiesto nella precedente disposizione del R.D. legge 13 aprile 1939, n. 652.

Peraltro, anche se per i fabbricati non ancora ultimati e non ancora divenuti agibili non è previsto alcun obbligo di accatastamento, ciò nondimeno non è neppure vietata od esclusa la possibilità di iscrizione al Catasto, giusta quanto previsto dall'art. 3 secondo comma del D.m. 2 gennaio 1998, n. 28 ("Regolamento di costituzione del Catasto fabbricati e adeguamento della nuova cartografia catastale") che così dispone:

«Ai soli fini della identificazione, ai sensi dell'articolo 4, possono formare oggetto di iscrizione in Catasto, senza attribuzione di rendita catastale, ma con descrizione dei caratteri specifici e della destinazione d'uso, i seguenti immobili:

- fabbricati o loro porzioni in corso di costruzione o di definizione;

- costruzioni inidonee ad utilizzazioni produttive di reddito, a causa dell'accentuato livello di degrado;

- lastrici solari;

- aree urbane».

Ovviamente diverse saranno le modalità di accatastamento del "fabbricato esistente", come sopra definito, a seconda dello stadio costruttivo in cui lo stesso si trova, ovvero a seconda che esso si trovi o meno in uno stadio costruttivo che consenta di richiedere il rilascio della dichiarazione di agibilità.

Si deve pertanto distinguere tra:

a) i fabbricati "esistenti" ma non idonei ad essere dichiarati agibili, quali ad esempio i fabbricati "in corso di costruzione": questi fabbricati possono (ma non "debbono", non essendoci alcun obbligo al riguardo) essere iscritti al Catasto fabbricati, ai fini dell'identificazione catastale, senza attribuzione di rendita catastale (ma con descrizione dei caratteri specifici e della destinazione d'uso) ai sensi dell'art. 3 del D.m. 2 gennaio 1998, n. 28; In questo caso si procede all'iscrizione al Catasto dei fabbricati mediante:

- presentazione dell'elaborato planimetrico [nota 5] (sempre obbligatorio per la denuncia di detti fabbricati anche se non sono presenti parti comuni);

- attribuzione alle seguenti "categorie fittizie" [nota 6]:

"F/2" per le unità collabenti (ossia per costruzioni inidonee ad utilizzazioni produttive di reddito a causa dell'accentuato livello di degrado),

"F/3" per le unità in corso di costruzione,

"F/4" per le unità in corso di definizione (ad esempio la stanza, priva di accesso autonomo, che viene stralciata da un'unità per essere trasferita a terzi proprietari dell'unità confinante con la quale verrà fusa),

"F/5" per i lastrici solari,

senza, invece, dovere (nè potere) presentare, la planimetria catastale delle singole unità; infatti nella circolare Agenzia del territorio n. 9/T del 26 novembre 2001 si è avuto modo di precisare che le unità ascrivibili alle cosiddette categorie fittizie devono essere individuate esclusivamente nell'elaborato planimetrico, con esclusione della presentazione di singole planimetrie.

b) i fabbricati "esistenti" ed ultimati ossia i fabbricati completati anche negli impianti e nelle finiture e quindi idonei ad essere dichiarati "agibili"; per questi fabbricati vi è, invece, l'obbligo di iscrizione al Catasto, obbligo che deve essere adempiuto entro i quindici giorni successivi all'ultimazione dei lavori di finitura ossia entro il termine prescritto dalla legge per la presentazione della domanda di rilascio del certificato di agibilità: infatti la richiesta di iscrizione al Catasto deve o precedere la domanda del rilascio del certificato di agibilità (per essere allegata alla stessa) ovvero essere contestuale alla stessa (così dispongono l'art. 24 quarto comma e l'art. 25 primo comma del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 (T.U. delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia) come sopra ricordato.

In questo caso si procede all'iscrizione al Catasto dei fabbricati mediante:

- presentazione della planimetria catastale relativamente ad ogni singola unità immobiliare;

- presentazione dell'elaborato planimetrico (obbligatorio solo in caso di denuncia di nuova costruzione quando siano presenti due o più unità immobiliari aventi porzioni e/o dipendenze comuni);

- attribuzione della categoria catastale in base alla destinazione d'uso (sono previsti tre gruppi per gli immobili a destinazione ordinaria identificati con le lettere A, B e C, un gruppo per gli immobili a destinazione speciale identificato con la lettera D ed un gruppo per gli immobili a destinazione particolare identificato con la lettera E).

La norma in commento, peraltro, dopo aver limitato il proprio ambito di applicazione ai «fabbricati esistenti», nel prescrivere i requisiti formali che bisogna rispettare negli atti traslativi e divisionali, prosegue facendo, invece, riferimento alle «unità immobiliari urbane».

Ma cosa deve intendersi per «unità immobiliare urbana»?

Sul punto appare d'obbligo il richiamo all'art. 5 del R.D. legge 13 aprile 1939, n. 652 ("Accertamento generale dei fabbricati urbani, rivalutazione del relativo reddito e formazione del nuovo Catasto edilizio urbano") che così definisce l'«unità immobiliare urbana»: «Si considera unità immobiliare urbana ogni parte di immobile che, nello stato in cui si trova, è di per se stessa utile ed atta a produrre un reddito proprio».

A sua volta l'art. 2 del D.m. 2 gennaio 1998, n. 28 ("Regolamento di costituzione del Catasto fabbricati e adeguamento della nuova cartografia catastale") così dispone:

«1. L'unità immobiliare è costituita da una porzione di fabbricato o da un fabbricato o da un insieme di fabbricati o da un'area, che, nello stato in cui si trova e secondo l'uso locale, presenta potenzialità di autonomia funzionale e reddituale.

2. L'abitazione e gli altri immobili strumentali all'esercizio dell'attività agricola costituiscono unità immobiliari da denunciare in Catasto autonomamente.

3. Sono considerate unità immobiliari anche le costruzioni ovvero porzioni di esse, ancorate o fisse al suolo, di qualunque materiale costituite, nonché gli edifici sospesi o galleggianti, stabilmente assicurati al suolo, purché risultino verificate le condizioni funzionali e reddituali di cui al comma 1. Del pari sono considerate unità immobiliari i manufatti prefabbricati ancorché semplicemente appoggiati al suolo quando siano stabili nel tempo e presentino autonomia funzionale e reddituale».

Da entrambe le norme emerge un concetto di «unità immobiliare urbana» quale porzione di immobile atta a produrre un proprio reddito, condizione che si verifica solo per quelle unità già "ultimate" nella costruzione e tali da poter essere denunciate al Catasto mediante presentazione della planimetria e di essere, conseguentemente, accatastate con attribuzione di rendita.

Si tratta, pertanto, di una categoria "più ristretta" rispetto a quello dei «fabbricati esistenti» sopra delineata. Infatti mentre possono essere ricondotti nell'ambito dei «fabbricati esistenti» sia i fabbricati "esistenti" ma non idonei ad essere dichiarati agibili, sopra descritti sub a) che i fabbricati "esistenti" ed ultimati sopra descritti sub b), nell'ambito delle «unità immobiliari urbane» possono invece ricondotti solo i fabbricati "esistenti" ed ultimati sopra descritti sub b) (ossia i fabbricati da denunciare al Catasto mediante il deposito della planimetria catastale e con attribuzione di rendita).

Evidentemente il legislatore, mentre con il riferimento ai «fabbricati esistenti» ha voluto fissare un primo ambito di applicazione, nell'intento di precisare che comunque la nuova disciplina non riguarda i terreni (in relazione anche alla suddivisione, ai fini catastali, degli immobili tra Catasto terreni e Catasto dei fabbricati), con il riferimento alle «unità immobiliari urbane» ha voluto, invece, restringere, ulteriormente, tale ambito di applicazione (tra gli immobili, cioè, da ricondurre al Catasto dei fabbricati), limitandolo ai soli fabbricati atti a produrre un proprio reddito e come tali qualificabili come «unità immobiliari urbane» ossia ai soli fabbricati "ultimati" ed idonei ad essere dichiarati agibili.

Ne consegue che, ai fini della determinazione del perimetro applicativo della norma in commento, l'espressione «fabbricati esistenti» non va solo letta nel significato che si potrebbe desumere dalle disposizioni sopra richiamate (art. 31 legge 47/1985 e art. 2645-bis c.c.) che definiscono il momento di "venuta ad esistenza" di un fabbricato, ma va, invece, letta nel significato che deriva dalla sua stretta correlazione con l'espressione «unità immobiliari urbane» pure contenuta nella norma in commento.

La norma in commento, pertanto, si applica agli "atti interessati" sopra definiti al precedente paragrafo, che abbiano per oggetto fabbricati esistenti già ultimati, dichiarati agibili ovvero idonei ad essere dichiarati agibili (e come tali riconducibili alla nozione di "unità immobiliari urbane").

In questo senso si è pronunciata anche l'Agenzia del territorio nella sua circolare n. 2/2010 del 9 luglio 2010 ove si afferma che le due espressioni («fabbricati esistenti» e «unità immobiliari urbane») benché distinte sono correlate tra di loro per cui «il riferimento espresso a tali due categorie concettuali consente di ritenere che l'ambito di operatività della norma in parola riguardi gli immobili già iscritti al Catasto edilizio urbano, nonché quelli per i quali sussiste l'obbligo di dichiarazione» [nota 7].

Le esclusioni

Restano esclusi dall'ambito di applicazione della nuova norma tutti quegli atti che hanno per oggetto immobili e/o manufatti diversi dai fabbricati esistenti già ultimati, dichiarati agibili ovvero idonei ad essere dichiarati agibili [nota 8] ossia:

- i terreni inedificati;

- i fabbricati "esistenti" ma non idonei ad essere dichiarati agibili, ossia tutti quei fabbricati iscritti in Catasto o iscrivibili in Catasto con attribuzione alle seguenti "categorie fittizie" [nota 9]:

"F/2" per le unità collabenti (ossia per costruzioni inidonee ad utilizzazioni produttive di reddito a causa dell'accentuato livello di degrado),

"F/3" per le unità in corso di costruzione,

"F/4" per le unità in corso di definizione (ad esempio la stanza, priva di accesso autonomo, che viene stralciata da un'unità per essere trasferita a terzi proprietari dell'unità confinante con la quale verrà fusa),

"F/5" per i lastrici solari;

- le unità immobiliari iscritte al Catasto fabbricati ma che per le loro caratteristiche non possano ricondursi alla categoria dei "fabbricati" (posto che la norma in commento richiede che gli "atti interessati" riguardino comunque dei "fabbricati già esistenti"). Si pensi alle aree di corte scoperte (giardini, orti, corti urbane, ecc.) iscritte al Catasto dei fabbricati con attribuzione alla categoria fittizia "F/1" ;

- tutti quegli immobili "marginali" che, a norma dell'art. 3, terzo comma del D.m. 2 gennaio 1998, n. 28 ("Regolamento di costituzione del Catasto fabbricati e adeguamento della nuova cartografia catastale"), non costituiscono oggetto di inventariazione ai fini della formazione del Catasto dei fabbricati, e che quindi non possono neppure essere iscritti al Catasto (salvo siano dotati di un'autonoma suscettibilità reddituale); trattasi in particolare dei seguenti immobili:

a) manufatti con superficie coperta inferiore a 8 mq,

b) serre adibite alla coltivazione e protezione delle piante sul suolo naturale,

c) vasche per l'acquacoltura o di accumulo per l'irrigazione dei terreni,

d) manufatti isolati privi di copertura,

e) tettoie, porcili, pollai, casotti, concimaie, pozzi e simili, di altezza utile inferiore a 1,80 m, purché di volumetria inferiore a 150 mc.,

f) manufatti precari, privi di fondazione, non stabilmente infissi al suolo,

peraltro anche gli immobili suddetti debbono farsi rientrare nell'ambito di applicazione della norma in commento qualora possano essere oggetto di accatastamento in quanto dotate di un'ordinaria autonoma suscettibilità reddituale, come prescritto dal suddetto art. 3 comma D.m. 28/1998 [nota 10]; inoltre le opere di cui sub a) e di cui sub e), nonché quelle di cui sub c), se rivestite con paramento murario, qualora accessori a servizio di una o più unità immobiliari ordinarie, dovranno essere oggetto di iscrizione in Catasto contestualmente alle predette unità;

- i fabbricati per i quali l'art. 6 del R.D.l. 13 aprile 1939, n. 652 esclude l'obbligo di "dichiarazione" al Catasto, ossia: i fabbricati costituenti le fortificazioni e le loro dipendenze; i fabbricati destinati all'esercizio dei culti; i cimiteri con le loro dipendenze; i fabbricati di proprietà della Santa Sede;

- i beni comuni non censibili; si tratta di tutte le parti comuni condominiali denunciate al Catasto mediante elaborato planimetrico, per le quali pertanto è escluso l'obbligo della presentazione delle planimetrie e quindi l'obbligo di classamento (ad esempio cortili, ingressi, vani scale, centrale termica, ...) [nota 11].

Qualche dubbio, invece, era sorto per i beni comuni censibili, ossia per le parti comuni condominiali per le quali sussiste l'obbligo di accatastamento mediante presentazione di planimetria catastale e conseguente classamento (ad esempio garage condominiale, cantina condominiale, alloggio del portiere, ecc.) [nota 12]. Infatti:

- da un lato se ne dovrebbe sostenere l'esclusione dall'ambito di applicazione della norma in commento, in quanto, come tutte le parti comuni, anche il loro trasferimento avviene, per la quota di competenza, ex lege, a prescindere da una volontà espressa in atto dalle parti [nota 13]

- dall'altro si tratta, pur sempre, di beni accatastati (o da accatastare); si tratta, infatti, di unità immobiliari dotate di propria autonoma capacità reddituale e come tali rientranti, a pieno titolo, nella nozione di "unità immobiliare urbana" cui fa riferimento la norma in commento.

Sul punto è intervenuta la Agenzia del territorio con la circolare n. 3/2010 del 10 agosto 2010 ove si afferma che «con particolare riferimento agli immobili intestati alla partita "beni comuni censibili", quali l'alloggio del portiere, si ritiene che la dichiarazione di conformità allo stato di fatto non sia obbligatoria nel caso in cui il trasferimento "delle relative quote e diritti" avvenga unitamente al trasferimento dell'unità immobiliare oggetto di compravendita (quando, a titolo esemplificativo, nella vendita di un appartamento sono ricomprese quote e diritti connessi ai beni comuni censibili). Di contro, detta dichiarazione assume rilevanza nell'ipotesi in cui l'alloggio del portiere, o altro bene comune censibile, sia oggetto di autonomo trasferimento da parte dei condomini. In questa ultima ipotesi, infatti, l'unità immobiliare perde la sua funzione di bene condominiale e, pertanto, si rende necessaria anche la relativa registrazione con una specifica intestazione, in luogo della partita speciale, per tenere in debita evidenza i diritti e le quote vantati da ciascun soggetto».

Per l'Agenzia del territorio, dunque:

- anche i beni comuni censibili restano al di fuori dell'ambito di applicazione della norma in commento, al pari dei beni comuni non censibili, a condizione peraltro che siano effettivamente destinati a servizio del condominio e siano trasferiti ex lege unitamente all'unità negoziata, per la quota di competenza del disponente;

- detti beni rientrano, invece, nell'ambito di applicazione della norma se "cessano" la loro destinazione a servizio del condominio, con conseguente loro intestazione in Catasto ai singoli comproprietari per le quote di rispettiva competenza (non potendo più rimanere nella partita speciale "beni comuni censibili"), circostanza quest'ultima che si può verificare non solo nel caso, cui fa riferimento l'Agenzia, dell'autonomo trasferimento da parte di tutti i condomini (si pensi al caso dei condomini che tutti, congiuntamente, trasferiscono ad un terzo la piena ed esclusiva proprietà dell'unità già adibita ad alloggio del custode) ma anche nel caso in cui detti beni siano rimasti in proprietà ad uno o più condomini per loro uso esclusivo e personale (si pensi al caso dell'alloggio del custode rimasto in proprietà ad uno o ad alcuni condomini, avendo gli stessi rilevato le quote di competenza degli altri condomini, alloggio dagli stessi locato a terzi; nel caso in cui uno di questi condomini, nel trasferire l'unità "principale", trasferisca anche la quota di comproprietà sull'ex alloggio del custode, è indubitabile che la norma in commento troverà applicazione anche per il bene comune).

L'agenzia del territorio, nell'escludere dall'ambito di applicazione della norma in commento, i beni comuni che siano censiti al Catasto con planimetria depositata, fa espresso riferimento ai soli beni ricompresi nella partita speciale denominata "beni comuni censibili" come previsto nella circolare direzione generale del Catasto e dei servizi tecnici erariali n. 2 del 20 gennaio 1984; peraltro, lo stesso trattamento deve essere riservato anche a quegli eventuali beni condominali (effettivamente a servizio del condominio ai sensi degli artt. 1117 e ss. c.c.) accatastati con planimetria depositata in Catasto ma non confluiti nella partita speciale "beni comuni censibili" e quindi accatastati in ditta ai singoli condomini pro quota (capita spesso, specie per unità censite prima del 1984, data di emanazione della su richiamata circolare Direzione generale del Catasto e dei servizi tecnici erariali n. 2 del 20 gennaio 1984, di trovarsi in presenza di beni condominiali, come l'alloggio del portiere, censiti in capo ai condomini con indicazione delle relative quote millesimali, con obbligo di procedere pertanto alla voltura catastale anche in ordine alla quota sul bene condominiale). Anche questi beni, benché intestati pro quota al disponente, debbono, ritenersi esclusi dall'ambito di applicazione della norma in commento, per coerenza con quanto affermato dall'Agenzia del territorio nella suddetta circolare 3/2010: non possono, infatti gli stessi beni (ossia i beni condominiali), essere assoggettati a discipline "sostanziali" diverse (con in "ballo" la nullità degli atti traslativi) esclusivamente sulla base delle modalità di accatastamento.

I beni comuni (non censibili o censibili) restano esclusi dall'ambito di applicazione della normativa in commento anche in caso di "condominio parziale" ossia se comuni solo ad alcuni condomini [nota 14].

La conformità soggettiva - ruolo del notaio

La norma in commento mira ad assicurare oltre che la "conformità oggettiva" dei fabbricati esistenti (da attestarsi dai disponenti in occasione di un atto negoziale) anche la loro "conformità soggettiva" (la cui sussistenza deve essere invece verificata dal notaio); così infatti dispone il secondo periodo della norma in commento: «Prima della stipula dei predetti atti il notaio individua gli intestatari catastali e verifica la loro conformità con le risultanze dei Registri immobiliari».

Al riguardo si osserva quanto segue:

a) la verifica richiesta ai notai non riguarda tutti gli atti aventi per oggetto beni immobili; il richiamo contenuto nella disposizione in commento alla «stipula dei predetti atti», e quindi il collegamento che viene a crearsi tra il primo periodo della norma in commento ed il suo secondo periodo, circoscrive l'ambito di detta verifica al ricorrere delle seguenti condizioni:

- che si tratti di uno degli "atti interessati" quali sopra individuati al precedente paragrafo,

- che l'atto in questione abbia per oggetto un "fabbricato già esistente", nel significato, derivante dalla stretta correlazione con l'inciso "unità immobiliare urbana" contenuto nel primo periodo, che abbiamo indicato al precedente paragrafo 4 (in pratica deve trattarsi di fabbricati esistenti già ultimati, dichiarati agibili o idonei ad essere dichiarati agibili);

b) ciò che viene richiesto al notaio consiste, da un lato, nella individuazione degli intestatari catastali, attraverso apposita visura al Catasto dei fabbricati, e dall'altro nella verifica della conformità dell'intestazione catastale così accertata alle risultanze dei Registri immobiliari; in pratica viene chiesto che il notaio accerti se vi è o meno corrispondenza tra l'intestazione catastale e l'intestazione effettiva, quale desumibile dalla visura da eseguirsi presso i Registri immobiliari; queste attività di accertamento e verifica che già i notai svolgono, in adempimento di specifici propri doveri professionali, viene ora richiesta a livello legislativo, in quanto ritenuta non solo finalizzata a tutelare interessi di parte ma anche interessi pubblici (e più precisamente gli interessi dello Stato alla corretta conservazione ed al puntuale aggiornamento dei Registri catastali). Ne consegue che, se sino ad ora il notaio poteva essere dispensato dalle parti contrattuali da queste attività, trattandosi, per l'appunto, di attività poste nel loro esclusivo interesse, dopo il 1 luglio 2010, tale dispensa non sarà più possibile, dovendosi tali attività ritenersi volte anche alla tutela di un interesse pubblico e quindi sottratte alla disponibilità delle parti. Dal 1 luglio 2010, pertanto, il notaio sarà sempre tenuto, prima della stipula degli atti di cui sub a) senza possibilità di deroghe e/o dispense, a svolgere le seguenti attività:

- visura presso il Catasto dei fabbricati per accertare l'intestazione dei fabbricati da negoziare,

- visura ventennale presso i Registri immobiliari per accertare l'intestazione effettiva dei fabbricati da negoziare;

c) la norma in commento non richiede che delle attività di accertamento e verifica poste a carico del notaio si debba fare menzione nell'atto; riteniamo, peraltro, che tale menzione sia comunque opportuna al fine di documentare l'avvenuto espletamento di attività che ora non possono non avere rilevante incidenza sul piano disciplinare per il notaio e stante la rilevanza anche "pubblicistica" ora riconosciuta a tali attività, come sopra ricordato. Resta fermo che la mancanza di tale menzione non determina la nullità o comunque l'invalidità dell'atto, non essendo la stessa prescritta dal secondo periodo della norma in commento come requisito formale di validità, al contrario di quanto invece previsto nel primo periodo della norma in commento con riguardo alla "conformità oggettiva" dei beni trasferiti;

d) la disposizione in commento richiede al notaio specifiche attività di accertamento e verifica ma non pone specifici obblighi di comportamento al notaio in relazione agli esisti di queste attività. E' lecito quindi chiedersi se sia consentito al notaio ricevere ugualmente un atto qualora la verifica di conformità tra dati catastali e risultanze dei Registri immobiliari abbia dato esito negativo. Esito negativo che potrebbe dipendere:

- o da un mancato "allineamento" dei Registri catastali (ad esempio per omessa voltura di un trasferimento precedente),

- o da un mancato "allineamento" dei Registri immobiliari (si pensi ad esempio alla problematica della pubblicità connessa ai trasferimenti mortis causa),

- ovvero da un mancato "allineamento" sia dei Registri catastali che dei Registri immobilari (si pensi al caso del trasferimento di bene acquisito dal venditore per usucapione non ancora accertatacon sentenza).

Ovviamente se alla "non corrispondenza" si può ovviare a prescindere dalla stipula dell'atto richiesto, si dovrà, alla luce della nuova disposizione in commento, procedere, prima della stipula, al c.d. "pre-allineamento", così da attuare quella "conformità soggettiva" che la norma in commento vuole assicurare. Ad esempio nel caso di mancato "allineamento" dei Registri catastali per omessa voltura di un trasferimento precedente, si dovrà procedere al pre-allineamento catastale [nota 15]. Lo stesso dicasi per il caso di mancato "allineamento" dei Registri immobiliari nell'ipotesi di provenienza successoria se risulta già trascritto un atto sulla cui base si può procedere alla trascrizione dell'accettazione tacita di eredità.

Nel senso dell'obbligo, alla luce anche della nuova normativa", del pre-allineamento (peraltro anche mediante menzione in atto e nella relativa nota di trascrizione dei titoli che hanno dato luogo ai trasferimenti intermedi o delle discordanze ai sensi dell'art. 5 comma 2 D.P.R. 18 agosto 2000, n. 308[nota 16] e dell'art. 2 comma 4 decreto Ministero delle finanze 19 aprile 1994, n. 701[nota 17]) si è pronunciata l'Agenzia del territorio nella citata circolare n. 2 del 9 luglio 2010[nota 18], ove si afferma:

- che la verifica di conformità deve essere finalizzata ad accertare la corrispondenza delle intestazioni catastali attuali con i soggetti titolari del potere di disposizione sugli immobili oggetto dell'atto;

- che ove tale conformità non sussista a causa della mancata volturazione di uno o più atti, è necessario che i soggetti interessati si attivino, prima della stipula, per ristabilire l'allineamento, ai sensi dell'art. 3 del decreto del Presidente della Repubblica 26 ottobre 1972, n. 650, mediante la presentazione di una o più domande di voltura;

- che ove il disallineamento derivi da una mancata registrazione, da parte dell'Ufficio, a fronte di una domanda di volture presentata, sarà sufficiente produrre apposita istanza presso l'Ufficio provinciale competente o al contact center, ovvero presentare una domanda di volture di preallineamento (esente dalla corresponsione dei relativi tributi speciali catastali).

Se, invece, alla "non corrispondenza" non può ovviarsi prima della stipula dell'atto richiesto, riteniamo che sia comunque possibile per il notaio procedere alla stipula medesima, se ed in quanto o per effetto dell'atto medesimo o per effetto di altro atto contestualmente ricevuto dal notaio, sia possibile ottenere "ex post" quella corrispondenza tra intestazione catastale e intestazione effettiva richiesta dalla norma in commento. Ciò che tale norma richiede, infatti, è che venga garantita la "conformità soggettiva" dei Registri catastali al fine di risalire con certezza ed in ogni momento ai soggetti tenuti alla corresponsione degli oneri fiscali connessi alla proprietà immobiliare. Poco importa se tale conformità sia già presente prima della stipula dell'atto o se comunque possa essere ottenuta dopo detta stipula, grazie proprio agli obblighi di richiesta di voltura catastale e di richiesta di trascrizione che l'ordinamento pone a carico del notaio. L'espressione «prima della stipula dei predetti atti» contenuta nell'inciso in commento si riferisce alle attività di «accertamento e verifica di conformità» poste a carico del notaio, ma la norma non richiede espressamente che tale conformità sussista prima della stipula. Pertanto ogniqualvolta il notaio sia in grado di garantire che, dopo la stipula degli atti allo stesso richiesti, si otterrà il risultato richiesto della conformità delle intestazioni catastali alle risultanze dei Registri immobiliari, lo stesso potrà ugualmente ricevere l'atto richiesto. Con la norma in commento il legislatore non ha certo inteso limitare l'attività negoziale dei privati, ma semplicemente "introdurre meccanismi" tali da garantire l'aggiornamento catastale (avvalendosi anche dell'attività del notaio, nell'esplicazione della pubblica funzione di cui è investito). Se non si ammettesse la possibilità per il notaio di stipulare anche in caso di verifica con esito negativo, si finirebbe per ridurre drasticamente l'attività negoziale dei privati, andando oltre a quella che è la volontà del legislatore; riteniamo, pertanto, che sia comunque possibile, per il notaio, ad esempio:

- stipulare i c.d. "atti a cascata" (ad esempio una donazione a più soggetti in comproprietà di più immobili e successivo contestuale atto di divisione tra i donatari; in questo caso, per quanto riguarda l'atto di divisione, non ci sarebbe corrispondenza tra intestazione catastale e risultanze dei Registri immobiliari da un lato ed intestazione effettiva dall'altro; ma tale corrispondenza è garantita dall'attività del notaio che procederà nei termini di legge a trascrivere e volturare a nome dei donatari/condividenti il precedente atto di donazione da lui ricevuto contestualmente alla divisione);

- stipulare gli atti con provenienza un trasferimento mortis causa non ancora trascritto ai Registri immobiliari (se ed in quanto l'atto richiesto costituisca il primo titolo idoneo per poter procedere alla trascrizione dell'accettazione tacita; in questo caso non ci sarebbe corrispondenza tra intestazione catastale e risultanze dei Registri immobiliari; ma tale corrispondenza è garantita dall'attività del notaio che procederà nei termini di legge a trascrivere l'accettazione tacita di eredità).

Ovviamente delle circostanze che comunque consentono di stipulare l'atto, pur in caso di esito negativo della verifica di corrispondenza, in considerazione delle attività di aggiornamento del Catasto e dei Registri immobiliari che il notaio stesso andrà ad espletare dopo la stipula dell'atto richiesto ovvero di altro atto da lui contestualmente ricevuto (come nel caso dei c.d. "atti a cascata") si dovrà fare menzione nell'atto stipulato conformemente a quanto sopra precisato sub c).

e) Riteniamo che sia anche possibile per il notaio ricevere atti, comunque consentiti dall'ordinamento, nei quali il disponente (ossia il soggetto che interviene all'atto per disporre del diritto) non corrisponda né all'intestatario catastale né all'intestatario risultante dalle visure presso i Registri immobiliari, qualora non sia possibile ottenere la "conformità soggettiva" per mancanza di un "titolo legale"; si pensi ai seguenti casi:

- alla vendita di bene che il venditore abbia acquistato per maturata usucapione (l'usucapione dà luogo ad un acquisto a titolo originario che prevale su eventuali acquisti successivi dall'originario titolare e tutto ciò a prescindere dall'avvenuta trascrizione della sentenza dichiarativa dell'usucapione, avendo tale trascrizione funzione di mera pubblicità notizia);

- vendita di bene altrui (art. 1478 c.c.): se ed in quanto si dovesse ritenere applicabile la disciplina in commento anche alla vendita di bene altrui; ovviamente in questo caso, per definizione ed in relazione alla struttura stessa del contratto in oggetto, il venditore non corrisponde né all'intestatario catastale né all'intestatario effettivo.

f) Escluso che il mancato espletamento delle attività di accertamento e verifica poste a carico del notaio e la mancata menzione delle stesse in atto comportino la nullità dell'atto (come confermato dal fatto che il legislatore ha espressamente previsto la nullità dell'atto nel primo periodo della norma in commento e non anche nel secondo periodo), è, peraltro, indubitabile che il notaio, per la sua funzione di garante e tutore della legalità, ogniqualvolta sia chiamato a redigere un contratto rientrante nell'ambito di applicazione della norma in commento, debba osservarne tutte le prescrizioni, non potendo il notaio, nell'esplicazione delle proprie funzioni, non conformare la propria condotta a quelle che sono le prescrizioni di legge. Ed una volta escluso che la violazione della disposizione in commento determini la nullità dell'atto, deve conseguentemente escludersi anche l'applicabilità dell'art. 28 della legge notarile.

Tuttavia, poiché la disposizione in commento pone pur sempre una regola di comportamento che il notaio, in ragione della pubblica funzione che svolge, non può non rispettare, la sua violazione, anche se non determina la nullità del contratto o l'applicabilità dell'art. 28 L.N., esporrà comunque il notaio alla responsabilità disciplinare di cui all'art. 135 legge notarile norma questa che prevede l'applicazione al notaio di pene disciplinari ogni qualvolta lo stesso "manchi ai propri doveri" (tra i quali ora anche quello ora posto dalla disposizione in commento) e ciò «anche nel caso che l'infrazione non produca la nullità dell'atto».

g) riteniamo che la "conformità" tra intestazione catastale e risultanze dei Registri immobiliari sussista anche ogniqualvolta i dati dei Registri immobiliari debbano essere integrati con i dati ricavabili da altri pubblici Registri. Si pensi ad esempio al caso della società, proprietaria di un fabbricato, che ha modificato la propria denominazione. A seguito della delibera di cambio della denominazione è stata aggiornata la intestazione al Catasto. Ma la stessa delibera non è stata invece trascritta ai Registri immobiliari (in quanto tale trascrizione non è obbligatoria ed anzi non sarebbe neppure possibile). Ai Registri immobiliari quel fabbricato risulta intestato a società con denominazione diversa da quella risultante dai registri catastali. In questo caso non può dirsi che manca la "conformità" in quanto i dati catastali debbono essere confrontanti con le risultanze dei Registri immobiliari integrate dai dati ricavabili dal Registro imprese (ove invece la delibera di cambio della denominazione è stato iscritta). Lo stesso dicasi per il caso di trasformazione, di fusione e/o di scissione societaria, nonchè per il caso di acquisto di coniuge in regime di comunione legale dei beni (ove all'atto di acquisto non sia intervenuto l'altro coniuge) ovvero per il caso di cessione di piena proprietà derivata dal consolidamento dell'usufrutto alla nuda proprietà (quando l'estinzione dell'usufrutto sia stata denunciata solo al Catasto dei fabbricati). In questi ultimi casi le risultanze dei Registri immobiliari vanno integrate con le risultanze dei Registri dello stato civile (Registro atti di matrimonio e Registro atti di morte) .

h) Si segnala che con l'emendamento approvato in sede di conversione in legge del D.l. 78/2010, è stata introdotta una nuova specifica disposizione per le Regioni e Provincie autonome in cui vige il regime tavolare. L'emendamento stabilisce che dette Regioni e Provincie adotteranno disposizioni per l'applicazione di quanto previsto nel D.l. 78/2010 al fine di assicurare il necessario coordinamento con l'ordinamento tavolare, coordinamento che a tutt'oggi appare alquanto problematico (in particolare per quanto riguardo la disciplina del secondo periodo).


[nota 1] Pubblicata in Gazzetta Ufficiale della Repubblica Italiana n. 176 del 30 luglio 2010 ed entrata in vigore il 31 luglio 2010.

[nota 2] In corsivo sono riportate le integrazioni apportate in sede di conversione al testo originario del D.l. 78/2010.

[nota 3] In questo senso la circolare CNN, «La legge 30 luglio 2010 n. 122, di conversione del D.l. 30 maggio 2010 n. 78 in materia di circolazione immobiliare – Novità ed aspetti controversi» a cura di M. Leo, A. Lomonaco, G. Monteleone e A. Ruotolo, pubblicata in CNN Notizie del 6 dicembre 2010 (Parte II paragrafo 3).

[nota 4] Vedasi anche la circolare dell'Agenzia del territorio n. 3 del 10 agosto 2010: «A tale proposito si rileva che, con le modifiche introdotte dalla legge di conversione, il legislatore ha chiarito espressamente che sono escluse dall'ambito applicativo della norma gli atti costitutivi di diritti reali di garanzia. Con tale opportuna precisazione, sono state risolte le incertezze interpretative, segnalate in sede di prima attuazione della disposizione in argomento, in merito all'inclusione o meno, nel relativo ambito applicativo, degli atti di concessione dell'ipoteca».

[nota 5] L'elaborato planimetrico viene così definito nel paragrafo 7 della circolare Agenzia del territorio n. 9/T del 26 novembre 2001:
«Come è noto, questa elaborazione grafica rappresenta, come dichiarazione di parte, la chiave di lettura della subalternazione eseguita dal professionista, il quale indica anche la destinazione d'uso delle varie unità immobiliari e delle varie parti comuni, allo scopo di permetterne una agevole individuazione. La rappresentazione grafica può essere eseguita nella scala ritenuta più opportuna dal tecnico presentatore, preferibilmente 1:500 o 1:200».

[nota 6] Le categorie "fittizie" vengono così definite nel paragrafo 7 della circolare Agenzia del territorio n. 9/T del 26 novembre 2001:
«Come è noto, sono indicate come categorie fittizie (F1 = area urbana, F2 = unità collabenti, F3 = unità in corso di costruzione, F4 = unità in corso di definizione ed F5 = lastrico solare) quelle che, pur non previste nel quadro generale delle categorie (in quanto ad esse non è associabile una rendita catastale), sono state necessariamente introdotte per poter permettere la presentazione in Catasto di unità particolari (lastrici solari, corti urbane, unità in via di costruzione ecc.) con la procedura informatica di aggiornamento Docfa. La presentazione delle planimetrie non è mai prevista per le unità ascrivibili in queste categorie».

[nota 7] In questo senso anche il CNN nella circolare pubblicata in CNN Notizie n. 123 del 28 giugno 2010 («La circolazione immobiliare a seguito del D.l. 31 maggio 2010, n. 78. Prime note»): «Allo stesso modo, per fabbricato "esistente" si deve intendere quello per il quale è previsto l'obbligo di dichiarazione ex art. 28 R.D.l. n. 652/1939 ("i fabbricati nuovi ed ogni altra stabile costruzione nuova che debbono considerarsi immobili urbani, a norma dell'art. 4, devono essere dichiarati all'Ufficio tecnico erariale entro trenta giorni dal momento in cui sono divenuti abitabili o servibili all'uso cui sono destinati, …"). Per considerare "esistente" ai fini della norma in esame il fabbricato è, quindi, necessario che lo stesso sia abitabile o servibile all'uso cui è destinato. Considerata la necessità, anche ai fini della dichiarazione di conformità dello stato di fatto, che per l'immobile esista una planimetria, si deve trattare di fabbricati per i quali sia depositata o dovrebbe esser depositata in Catasto una planimetria dalla quale risulti la consistenza del bene stesso (v. art. 28 R.D.l. n. 652/1939)».

[nota 8] Vedasi in proposito la circolare Agenzia del territorio n. 2 del 9 luglio 2010:
«Pertanto, sempre tenendo conto dei precisi riferimenti utilizzati dal legislatore, si ritiene che debbano essere esclusi dalla previsione normativa:
· le particelle censite al Catasto terreni;
· i fabbricati rurali, censiti al Catasto terreni, che non abbiano subito variazioni, né perso i requisiti oggettivi e soggettivi per il riconoscimento della ruralità ai fini fiscali;
· i fabbricati iscritti in Catasto come "unità collabenti", in quanto non più abitabili o servibili all'uso cui sono destinati;
· i fabbricati iscritti in Catasto come "in corso costruzione" o "in corso di definizione", sempre che non siano stati ultimati o definiti;
· i lastrici solari e le aree urbane, iscritti al Catasto edilizio urbano con l'indicazione della sola superficie, ai sensi dell'art. 15 del decreto del Presidente della Repubblica 26 ottobre 1972, n. 650».

[nota 9] In questo senso vedasi anche circolare Agenzia del territorio n. 3 del 10 agosto 2010 (paragrafo 5): «In primo luogo, si osserva che la norma in commento fa espresso riferimento alle unità immobiliari; ne consegue che restano escluse dal relativo ambito di applicazione tutte quelle porzioni immobiliari che, in relazione alle finalità proprie dell'inventario catastale, necessitano di essere dichiarate per completare la conoscenza del patrimonio immobiliare. Si fa espresso riferimento, da una parte, a quegli immobili - o porzioni - elencati nelle categorie fittizie del gruppo "F", menzionate nell'art. 3, comma 2, del decreto del Ministro delle finanze 2 gennaio 1998, n. 28 (aree urbane, unità collabenti, unità in corso di costruzione, unità in corso di definizione, lastrici solari) e, dall'altra, ai cosiddetti "beni comuni non censibili" (cioè beni comuni a più unità immobiliari e privi di rendita), che vengono individuati, di massima, nelle seguenti tipologie: androni, scale, aree di passaggio, cortili e terrazzi condominiali, ecc.».

[nota 10] In relazione a tale possibilità nella circolare CNN, «La legge 30 luglio 2010, n. 122 …», cit., (parte II paragrafo 1.1) si è osservato quanto segue: «Considerata tale evenienza ed in ragione delle difficoltà operative che si pongono sul piano della prova, tenuto conto della sanzione della nullità prevista per l'inosservanza delle prescrizioni di cui alla prima parte del comma 1-bis cit., appare opportuno nel caso di atti aventi ad oggetto tali immobili, non iscritti nel Catasto, sollecitare una dichiarazione di parte o l'attestazione di un tecnico (da allegare all'atto) in ordine all'assenza di un'autonoma suscettibilità reddituale (non applicando il comma 1-bis)».

[nota 11] vedi nota 10.

[nota 12] Come previsto nella circolare direzione generale del Catasto e dei servizi tecnici erariali n. 2 del 20 gennaio 1984.

[nota 13] In questo senso CNN nella circolare pubblicata in CNN Notizie n. 123 del 28 giugno 2010 («La circolazione immobiliare…», cit.) ove si escludono dal perimetro applicativo della norma le parti comuni condominiali «posto che queste si trasferiscono, pur nel silenzio del contratto, per quote millesimali unitamente al bene condominiale di proprietà esclusiva (cfr. art. 1117 c.c.) e non sono autonomamente cedibili».

[nota 14] In questo senso la circolare CNN, «La legge 30 luglio 2010, n. 122…», loc. ult. cit.

[nota 15] In tale senso anche il CNN nella circolare pubblicata in CNN Notizie n. 123 del 28 giugno 2010 («La circolazione immobiliare…», cit.): «Laddove tale conformità non sussista a causa della mancata volturazione del titolo di acquisto del dante causa, il notaio è obbligato, prima della stipula, a procedere all'aggiornamento del Catasto».

[nota 16] Art. 5 comma 2 D.P.R. 18 agosto 2000, n. 308: «Nel caso in cui non vi sia concordanza fra i soggetti intestati in Catasto e quelli risultanti dall'atto, il pubblico ufficiale indica nel modello unico gli estremi degli atti e denunce che hanno dato luogo ai passaggi intermedi o alle discordanze fra le ditte».

[nota 17] Art. 2 comma 4 decreto Ministero delle finanze 19 aprile 1994, n. 701: «Qualora non vi sia concordanza tra la situazione dei soggetti titolari del diritto di proprietà o di altri diritti reali e le corrispondenti scritture catastali, è fatto obbligo al notaio ed agli altri pubblici ufficiali che ricevono atti o autenticano firme su atti civili, giudiziari e amministrativi, che danno origine a variazione di diritti censiti in Catasto, di fare menzione, nell'atto medesimo e nella relativa nota di trascrizione, dei titoli che hanno dato luogo ai trasferimenti intermedi o delle discordanze».

[nota 18] Agenzia del territorio circolare n. 2 del 9 luglio 2010:
«Nella seconda parte del comma 1-bis dell'art. 29 della legge 52 del 1985, viene prevista, a cura del notaio, la preventiva individuazione degli intestatari catastali e la verifica della conformità tra gli stessi e le risultanze dei Registri immobiliari (coerenza "soggettiva"). Si ritiene che tale verifica di conformità non possa avere una valenza meramente formale, limitata al riscontro della congruenza "nominale" tra le risultanze catastali ed i Registri di pubblicità immobiliare, ma debba essere finalizzata ad accertare la corrispondenza delle intestazioni catastali attuali con i soggetti titolari del potere di disposizione sugli immobili oggetto dell'atto. In particolare, laddove tale conformità non sussista a causa della mancata volturazione di uno o più atti, è necessario che i soggetti interessati si attivino, prima della stipula, per ristabilire l'allineamento, ai sensi dell'art. 3 del decreto del Presidente della Repubblica 26 ottobre 1972, n. 650, mediante la presentazione di una o più domande di volture.
Sull'argomento, peraltro, si ritiene opportuno rammentare le indicazioni fornite dall'amministrazione, con circolare n. 3 del 2 maggio 2002, emanata congiuntamente dall'Agenzia del territorio e dall'Agenzia delle entrate, in tema di adempimenti correlati alla presentazione del modello unico informatico di registrazione, trascrizione e voltura catastale. Con specifico riferimento agli adempimenti in materia di voltura catastale, in tale ultimo documento di prassi sono state illustrate le modalità operative finalizzate alla regolare esecuzione delle volture stesse nell'ipotesi, prevista dal comma 2 dell'articolo 5 del decreto del Presidente della Repubblica 18 agosto 2000, n. 3086, in cui non vi sia concordanza fra i soggetti intestati in Catasto e quelli risultanti in atto (cfr. paragrafo 6.1 della circolare n. 3 del 2002). Qualora, invece, il disallineamento derivi da una mancata registrazione, da parte dell'Ufficio, a fronte di una domanda di volture presentata, sarà sufficiente produrre apposita istanza presso l'Ufficio provinciale competente o al contact center, ovvero presentare una domanda di volture di preallineamento (esente dalla corresponsione dei relativi tributi speciali catastali)».

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