Il titolo del mio intervento parrebbe già implicitamente contenere una conclusione: se la prima parte riguarda il ruolo della trascrizione del vincolo e la seconda parte “asserisce” l’opponibilità dei vincoli non trascritti ne dovrebbe discendere implicitamente, ma chiaramente il ruolo di mera notizia della trascrizione, il che, lo anticipo, non è assolutamente quanto penso. In realtà manca il punto interrogativo alla fine del titolo.

Dopodichè passiamo a trattare l’argomento con una lunga digressione, digressione che, lo si vedrà, è molto utile.

Geografia dei vincoli

Ho intitolato questo paragrafo geografia dei vincoli perchè il campo di indagine è riservato a quelli che sono materia di trascrizione nei RR.II. e che quindi riguardano beni immobili. Ma è necessario un inquadramento generale per capire che la “specie” vincoli artistici è quella che è in ragione anche della comparazione con le altre categorie.

Certo risultano fuori dalla nostra indagine quei vincoli che tali sono “solo” in forza di strumenti urbanistici o in forza di strumenti comunque diversi dalla pubblicità immobiliare, o si pongono come divieti ex lege di libera disposizione (come i divieti ex art. 1471 c.c. o i divieti di alienare posti a carico degli assegnatari di alloggi di edilizia popolare).

Ancora sono esterni alla nostra indagine quei vincoli che, pur trascritti, non riguardano la validità o comunque l’efficacia degli atti oggetto di pubblicità immobiliare; sono quindi fuori dalla nostra indagine, ad esempio, i vincoli artistici “indiretti” (e cioè su immobili a protezione di altri immobili di elevato rango, che sono quelli veramente tutelati) che semmai rilevano ex art. 1489 c.c.

Ancora e infine non interessa, ad esempio, ai fini di questa indagine quell’accezione particolare di vincolo inteso come soggezione o come mero dovere per cui, si scrive, ad esempio, che l’anticresista è “vincolato”, accettando i pagamenti fatti dal debitore, a che si estingua il credito(1).

Ma quale è il “posto” dei vincoli artistici rispetto a questi altri? Quali le somiglianze? Quali le dissimiglianze? Quali sono i motivi, che basandosi su un esame delle altre categorie, ci permette di arrivare ad un quadro soddisfacente della loro disciplina?

Classificazione dei vincoli

Sempre avendo di mira il campo dei vincoli trascritti procediamo ad una classificazione; una classificazione scolastica? Non credo: la messa a fuoco della tipologia è una messa a fuoco delle loro caratteristiche da vari punti di vista cui seguono varie conseguenze oggetto di comparazione e anche questo è un passo per trarre elementi ai fini della trattazione del vincolo artistico.

A - Una prima distinzione è quella secondo il contenuto. Una buona dottrina, da questo punto di vista, distingue fra vincoli di destinazione, indisponibilità, di indivisibilità(2). Si tenga presente che, senza poter minimamente approfondire il concetto di destinazione, non è sbagliato chiarire che la destinazione è anche lato sensu una disposizione(3)e infatti ben si può immaginare una azione revocatoria a fronte della costituzione di un vincolo destinatorio ex art. 2645-ter, ad esempio.

B - Secondo la fonte: pubblici e privati. La distinzione rileva perchè la tutela dell’interesse pubblico - tendenzialmente si badi, ma è una tendenzialità che come vedremo ha perso parecchio smalto - facilita la conclusione che la pubblicità del vincolo abbia natura di mera notizia.

C - Secondo la funzione.

ca - Si può distinguere fra vincoli reali e vincoli obbligatori. Gazzoni così connota i primi: reali(4)sono quei vincoli che si risolvono in un onere o peso imposto sul bene(5)e da questo punto di vista, che ci sembra accettabile, possono definirsi come vincoli quegli oneri che ad esempio discendono da discipline speciali in tema di bonifica o di tutela ambientale(6); obbligatori saranno per esclusione gli altri: avranno, quindi, carattere obbligatorio quelli che importano un vincolo che riguarda la persona e non il bene e ciò anche (come nell’ipotesi di alcuni casi di vincolo pertinenziale fra box e unità immobiliare abitativa - cfr. da ultimo art. 10 L. 4 aprile 2012, n. 35 -), per i casi in cui il vincolo collega beni ma il divieto conseguente riguarda la persona proprietaria dei beni.

cb - Si può distinguere fra vincoli costitutivi, dichiarativi, notiziali (scrivo evidentemente in forma abbreviata appostando al vincolo le caratteristiche della relativa trascrizione). Questa è certamente la distinzione più importante perchè scolpisce la diversità che più rileva dal punto di vista pratico, e si tratta di diversità rilevantissime.

Dogmaticamente la distinzione è abbastanza facile: il vincolo ha carattere costitutivo allorchè esso si perfeziona quanto a efficacia, anche inter partes, solo con la trascrizione che diventa coelemento della fattispecie(7); il vincolo esplica, invece, funzione dichiarativa allorchè, ferma l’efficacia inter partes, l’efficacia verso i terzi è collegata alla trascrizione, la quale dirime le opposte pretese sulla base dell’anteriorità della pubblicità(8). La pubblicità infine è notiziale se ha un fine puramente informativo per i terzi, senza alcun peso per quanto concerne la formazione della fattispecie, essa cioè esplica la sua funzione sul piano del fatto, come mezzo per agevolare la conoscenza della fattispecie, ma non rileva sul piano degli effetti della stessa in quanto pubblicizzata(9). Quest’ultimo concetto è chiaro, ma il suo peso e la sua rilevanza specifica variano in maniera significativa: vi è chi assegna alla pubblicità in genere e specificatamente alla pubblicità notizia il valore - in genere - di una presunzione legale di conoscenza(10)e chi invece nega questa funzione di «strumento legale di conoscibilità» e affida alla stessa un compito puramente fattuale di tipo informativo e di importanza secondaria, volto ad agevolare la conoscenza del terzo e a tutelare la sua buona fede, ma con l’intesa che «in definitiva la mancata realizzazione in concreto della notorietà è certamente irrilevante per il diritto»(11).

Questa radicale diversità di impostazione gioca non tanto e solo per escludere, se si segue la tesi pugliattiana (la prima), l’esistenza di una speciale categoria di pubblicità notiziale rafforzata (se la pubblicità notizia esprime una presunzione legale di conoscenza questa è già il massimo), ma rileva per decidere se il compito notiziale sia o meno il substrato comune di tutte le pubblicità (così è per la tesi pugliattiana), per escludere o meno che la consultazione dei RR.II. circa lo stato proprietario dei beni sia sempre e comunque decisiva (o almeno molto importante) per qualificare la buona o mala fede degli interessati(12), e infine rileva per decidere se l’errata pubblicità o l’omessa pubblicità notizia - in particolare seguendo la tesi pugliattiana - importi la responsabilità aquiliana a carico di chi, essendovi tenuto per legge o per doveri collegati a mantenere la correttezza dell’informazione da lui inserita (ad esempio dare atto di una verificata o non verificata condizione), non abbia adempiuto a quanto sopra, e cioè ad una segnalazione modificativa(13).

A parte i rilievi che si sono svolti prima in tema di valore della pubblicità notizia, quali sono gli effetti tipici rispettivamente della pubblicità dichiarativa e della pubblicità costitutiva? Per quest’ultima si è concordi nel riconoscere che gli effetti tipici maturano solo con la perfezione della sequenza della fattispecie complessa e che la violazione del vincolo importa nullità(14)e che l’eventualità di un atto dispositivo compiuto prima della perfezione della pubblicità (purchè munito di data certa) prevale conseguentemente sulla fattispecie complessa conclusasi “dopo”(15). Per la pubblicità dichiarativa già si è scritto.

Questa prospettazione tipologica, per la pubblicità immobiliare(16), è sostanzialmente netta. Qualche pronuncia giurisprudenziale eterodossa(17)è solo apparentemente tale perché in realtà si è trattato di braccare forme di fraudolenta evasione dalle regole connesse al vincolo (costitutivo). In questi casi la razionalità (rectius la linearità delle regole) del sistema viene piegata dall’esigenza di far prevale principi di rango costituzionale(18).

Come si riconosce l’uno o l’altro tipo di pubblicità?
Il discrimen è apparentemente abbastanza facile: laddove la nullità è prevista il vincolo ha natura costitutiva (e ben a ragione dato la sua importanza nell’ambito degli elementi della fattispecie complessa) o di notizia, laddove è prevista l’opponibilità è dichiarativa, laddove nulla si dice è notizia(19).

Questo criterio elementare viene messo in parte messo crisi, in parte chiarificato da alcune circostanze particolari, chiamiamole così per migliore comprensione.

La prima è la tendenza a concettualizzare un istituto - sostanzialmente un caso di inversionsmethode - ritenendo che la fattispecie complessa, in un certo, determinato caso, configuri una valenza costitutiva della trascrizione ponendosi come coelemento intrinseco della fattispecie; è il caso, ad esempio, del pignoramento(20). È chiaro che questo concettualismo va individuato e bandito.

La seconda è la tendenza ad una maggiore responsabilizzazione dei comportamenti della P.A. richiedendo alla stessa, laddove non siano in gioco interessi pubblici veramente preminenti, che agisca su un piano di parità rispetto ai cittadini(21)il che significa valorizzare la pubblicità dichiarativa; ecco perchè laddove la legislazione regionale, ad esempio, pone limiti e vincoli operanti sul piano privatistico, una attenta dottrina(22), ne ricava la conseguenza che si debba procedere ad un vaglio che esamini la portata del vincolo, dei divieti, degli obblighi, raffrontando il contenuto a similari contenuti privatistici al fine di trovare una adeguata risposta(23). Sono considerazioni che appaiono inespugnabili alla luce di quel criterio di bilanciamento degli interessi (ragionevolezza e proporzionalità) che pare sostituire in un certo senso criteri di marca più propriamente dogmatica (gerarchia, specialità, sussidiarietà, consunzione) laddove appaia nell’interpretazione di una norma la necessità di completarne il senso, ma il richiamo non sia facile in presenza di rationes collegate a principi confligenti(24). È chiaro che questa tendenza va favorita.

Evidentemente questo orientamento, con la conseguente dubbiosità per le ipotesi borderline, mette in crisi il criterio semplificante di cui prima si è scritto, anche perchè è sostanzialmente “giovane” la pubblicità dichiarativa codicistica nella materia dei vincoli, i cui esempi più eclatanti sono notoriamente quelli di cui all’art. 2645-ter e quelli dei patrimoni destinati ad uno specifico affare in tema di società azionarie.

La terza è l’esistenza di normative di confine in cui alla violazione del vincolo consegue la nullità relativa per (quasi) comune consenso(25), e cioè un tipo di invalidità che è parente stretto dell’inefficacia, tant’è che altra dottrina “riduce” l’invalidità relativa ad inefficacia. È questo sarebbe appunto il caso della invalidità di cui all’art. 164 T.U. beni culturali(26)che coacerva indistintamente la nullità per difetto di autorizzazione ove richiesta, la nullità per difetto di denuncia nel caso di negozio soggetto alla prelazione artistica e la nullità per difetto di denuncia conseguente a negozio soggetto a tale disciplina, ma non soggetto a prelazione(27). Quid iuris in questi casi? Lo vedremo.

La quarta è l’esistenza di discipline “equivoche” perché per un verso appaiono introdurre un tipo di pubblicità dichiarativa, ma così, per altre ragioni, non può essere e si crea, quindi, un bisticcio. Mi riferisco, ad esempio, all’art. 57 secondo comma T.U. beni culturali che disciplina la trascrizione delle condizioni e prescrizioni di cui all’autorizzazione ad alienare (per certi beni del demanio culturale) in relazione all’art. 15 che, in merito alla trascrizione del vincolo (e ciò simmetricamente dovrebbe valere per dette condizioni e prescrizioni), recita che l’avvenuta pubblicità «ha efficacia nei confronti di ogni successivo proprietario, possessore o detentore»; pare trattarsi di pubblicità dichiarativa, ma così, per altro motivo, non pare perchè l’art. 55 terzo comma T.U. afferma che l’autorizzazione ad alienare comporta la sdemanializzazione dei beni culturali cui essa si riferisce e non si può certo ammettere che la sdemanializzazione si compia con la pubblicità negli RR.II: la pubblicità in questo caso dovrebbe essere notiziale, equivalendo in sé l’autorizzazione a sdemanializzazione(28).

Considerazioni generali

In altre parole, e volendo estrarre da quanto sopra si è scritto una conclusione generale: il vincolo è una relazione “speciale”(29)volontaria o ex lege, fra bene e bene o fra soggetto e bene o fra soggetto e diritto relativo al bene; la sua violazione genera effetti speciali e in particolare, salvo casi particolari cui si accennerà più avanti, il mantenimento comunque, a certe condizioni, della portata del vincolo (e cioè il mantenimento della relazione) sia in ragione dell’inopponibilità che della invalidità dell’atto che lo contrasta. Sulla base di quanto sopra scritto effettivamente può dirsi che il vincolo incide sui beni, ma in definitiva incide sul il potere di disposizione (in senso lato come sopra scritto) di determinati soggetti; ecco perchè la trascrizione normalmente è “a carico” degli stessi(30).

Sottolineo, prendendo lo spunto da questa definizione, che ho ricavato da quella geografia e classificazione dei vincoli di cui ho scritto prima, alcuni aspetti che mi sembrano importanti:

A - Là dove non vi è una relazione “speciale” non vi è vincolo in senso proprio. E quindi nulla ha a che vedere con il vincolo la destinazione che è specifica del diritto di usufrutto: questa destinazione non è un vincolo, ma “è” quel certo diritto reale; ancora: la destinazione che si assegna al bene nel mandato ad alienare è intrinseca al mandato e alla sua funzione(31). Medesimamente non è vincolo la destinazione dei beni che nasce con il loro collegamento al patrimonio sociale: quando cessa la società previa liquidazione, cessa anche la destinazione alla società(32), ma non è che cessata la destinazione i beni rimasti, nel caso di omessa liquidazione (ad esempio cancellazione della società ex art. 2490 terzo comma c.c.), appartengano sic et simpliciter ai soci. Come in altri casi(33)si deve individuare nel fenomeno un vero transito dall’ente cessato ai soci, tant’è che se esistono immobili e si vuole far risultare nei confronti dei terzi quanto sopra, si dovrà perfezionare un atto che “presti” la forma idonea al trasferimento che si dovrà pubblicizzare nei RR.II. Ecco che qui, appunto, la destinazione non è una relazione speciale.

B - La violazione del vincolo può avvenire anche a livello di “fatti” e non solo di atti, come capita, ad esempio, proprio per il caso di vincoli artistici, in caso di immissione nel possesso prima della notifica della cessione. La reazione a fatti lesivi capita anche in caso di violazione di diritti, ma in tale ipotesi segue l’inadempienza contrattuale, naturalmente se il contratto è la fonte del diritto con le relative tutele; oppure, se si tratta di diritti reali, l’azione di danni e il ripristino se si tratta di diritti reali; nel caso di vincoli, invece, a parte le reazioni particolari qualora si tratti di vincoli di natura pubblica, la trasgressione importerà l’azione di responsabilità con la conseguente richiesta risarcitoria nei confronti del soggetto colpevole; una diversa reazione è ben difficile(34).

Accenno molto brevemente data la singolarità della fattispecie ad un caso che sembra mettere in crisi quanto sopra. Mi riferisco ai nuovissimi diritti edificatori di cui all’art. 2643 numero 2-bis c.c., laddove il diritto edificatorio venga realizzato con una dichiarazione unilaterale di asservimento resa dall’interessato al Comune a favore di uno specifico beneficiario, resa per atto pubblico e trascritta ex art. 2645 c.c. Questa fattispecie ricalca un meccanismo ampiamente giustificato, prima della novella, dalla Suprema corte e, a mio parere, è certamente ancora ammissibile. Non è qui possibile prendere posizione sulla natura dei nuovissimi diritti edificatori, fattispecie singolari ove si mischiano interessi privati con interessi pubblici, faccio solo presente che sia che si individui un nuovo diritto reale, sia un bene immateriale mobiliare ma di origine immobiliare, sia che, più persuasivamente, a mio parere, si scriva di una situazione di interesse legittimo(35)eccezionalmente(36)soggetta a pubblicità immobiliare, comunque si è “fuori” dall’ipotesi di vincolo nell’accezione canonica che abbiamo cercato di indicare; ciò ben a ragione perché la situazione soggettiva correlata al vincolo, assumendo come esempio paradigmatico quella di cui al vincolo edilizio ante novellazione, instaurava un rapporto fra un soggetto beneficiario del vincolo e pubblica amministrazione, seguito dalla variazione della qualità edificatoria del bene favorito, ma in sè la situazione non “circolava”, circolava il bene connotato dal vincolo, ma il favorito non poteva “cedere” quella “qualità” correlata al terreno di cui aveva fruito.

C - In conseguenza di quanto sopra scritto la situazione soggettiva connessa al vincolo non circola(37) perchè intrinsecamente non destinata alla circolazione ed ecco perchè, normalmente (il caso del vincolo artistico è solo apparentemente una eccezione come si vedrà) non operano le regole della pubblicità sanante (che suppone “acquisti di terzi” che non dovrebbero teoricamente salvarsi per la nullità del titolo del dante causa).

D - Anche nel caso di vincolo pertinenziale (ipotesi specifica di relazione di cosa con cosa), pur se in maniera ridotta, esiste quell’aspetto intrinseco tipico della disciplina del vincolo di cui prima si è scritto; infatti lo scollegamento fra bene pertinenziale e bene principale è opponibile ai terzi nei limiti di cui all’art. 819 c.c.

La natura del vincolo artistico; considerazioni varie in tema di funzione della trascrizione del vincolo

Si tratta di un vincolo di natura pubblica che importa una serie di limitazioni e oneri quali sono indicati nel relativo T.U. Il peso di queste limitazioni è accentuato allorchè i beni vincolati appartengano a Stato, regioni, determinati enti pubblici, enti privati senza fine di lucro, enti ecclesiastici riconosciuti(38). Il peso di queste limitazioni è ulteriormente accentuato dalla circostanza che il vincolo a volte non riguarda l’immobile in sè ma particolari aspetti dell’immobile (facciata, portali, affreschi, stele)(39). La nostra indagine non riguarda tutto il complesso molto articolato della disciplina che riguarda i beni artistici, ma, più limitatamente, riguarda la trascrizione del vincolo artistico ai sensi dell’art. 15 T.U. beni culturali; più specificatamente riguarda il valore costitutivo, dichiarativo o notiziale della pubblicità nei registri immobiliari; poi, interessando in modo particolare l’attività negoziale, interessa sapere, qualora si ravvisasse un ruolo dichiarativo alla pubblicità del vincolo, come si possa conciliare l’opponibilità/inopponibilità, con la nullità (relativa) prevista dall’art. 164 T.U. in caso di alienazione soggetta a sola denuncia o soggetta a denuncia e quindi a prelazione a favore della P.A.(40); quindi come si possa conciliare una nullità relativa (e non assoluta, invece) con un comportamento del privato che, per quanto concerne l’obbligo della denuncia, costituisce una forma di reato ai sensi dell’art. 173 lett. b, T.U.; infine se possa darsi una tutela dell’acquirente del bene culturale, in caso di violazione degli obblighi di cui sopra, che gli permetta in qualche modo di “sanare”la precarietà del suo acquisto.

In linea teorica si possono ipotizzare quattro diverse ipotesi:

a - La pubblicità del vincolo è notiziale.

b - La pubblicità del vincolo è notiziale ma in un senso molto particolare: crea una situazione di presunzione assoluta di conoscenza(41).

c - La pubblicità è dichiarativa.

d - La pubblicità è costitutiva.

La differenza di ruoli fra il punto a) e il b) da una parte e c) e d) dall’altra si coglie fra l’altro sul piano risarcitorio. Un vincolo che è occulto sino alla sua pubblicità (perché si tratta di notizia) e che travolge eventualmente l’acquisto di un terzo o comunque, secondo la corrente opinione giurisprudenziale, affetta di nullità relativa il negozio che comporta il trasferimento di un bene, non importa di per sé, ma può importare, uno scorretto uso del potere discrezionale della P.A., laddove ne esistano i presupposti; l’esempio più tipico potrebbe essere la lunga e ingiustificata distanza temporale fra l’assunzione del provvedimento di vincolo e la sua pubblicità e in questo caso riesce difficile non riconoscere che il comportamento della P.A. genera una lesione risarcibile(42). Ciò non capita ovviamente se la trascrizione del vincolo ha un ruolo dichiarativo o costitutivo.

A mio parere è difficile negare il valore dichiarativo della trascrizione del vincolo. La dottrina ha rammentato, per coonestare questa conclusione, l’evoluzione sistematica importata nel sistema dai principi della Costituzione, dal diritto comunitario e persino dalla Convenzione europea sui diritti dell’uomo(43), ma a mio parere probabilmente non è il caso di scomodare principi così importanti o perlomeno deve dirsi che si può attingere a tale soluzione anche con visuali più semplici. La migliore dottrina amministrativa, infatti, ha messo bene in luce che l’attuale procedimento amministrativo è basato, oltrechè sui grandi principi della ragionevolezza e della proporzionalità, anche sui più “facili” principi della economicità, semplicità, celerità ed efficacia, tutela dell’affidamento(44); l’applicazione di questi principi “reclama” non la disparità irragionevole fra P.A. e privato, non l’inefficacia e la non economicità di un vincolo (si pensi, come prima scritto, alle ipotesi in cui il ritardo nella pubblicità con valore di notizia genera ragione di danni), non la lesione dell’affidamento quale vi sarebbe nell’ipotesi di operatività di un vincolo occulto(45); questi risultati negativi non si verificano se ragionevolmente si trapassa dalla pubblicità notizia a quella dichiarativa. Questa conclusione è ancora più chiara se si ritiene che i vincoli di cui al T.U. debbono seguire i principi di cui alla legge 241/1990(46)e che anzi i principi di trasparenza della legge 241 siano già incorporati nel T.U.(47), perchè queste affermazioni conducono dritto alla qualificazione della pubblicità del vincolo in termini di dichiaratività, il che del resto è l’esito giurisprudenziale ultimo(48).

A questo punto, però, il problema si infittisce perchè se vi è nullità relativa, come comunemente si scrive, i due concetti dogmatici (nullità relativa e inopponibilità) paiono fare a pugni, come già si è evidenziato nelle pagine precedenti, e anzi parrebbe che la nullità stessa debba colorarsi di assolutezza, se è vero come è vero che l’atto dispositivo, in caso di immissione immediata nel possesso, realizza nel contempo una fattispecie criminosa. Quest’ultimo dubbio, per la verità, è facilmente superabile essendo il reato ex uno latere, ed essendo ormai comune opinione che ciò che completa il collegamento fra nullità assoluta e il reato è il coinvolgimento di tutte le parti del negozio nella fattispecie criminosa(49); questo approdo già permette di separare la commissione del reato (mancata denuncia ad esempio) dall’invalidità che può esserci ma che ben può, temporalmente, profilarsi in maniera diversa.

Cerchiamo di dipanare la matassa.
Questo conflitto fra i due concetti dogmatici, a ben vedere, è più apparente che reale. L’opponibilità è collegata alla pubblicità del vincolo, ma una volta che lo stesso, a seguito di regolare trascrizione, sia opponibile, è foriero di effetti suoi propri; bisogna cioè distinguere il vincolo, che è opponibile a seguito della pubblicità, dagli effetti successivi a cui l’eventuale trasgressione può dare luogo. Questa duplicità di posizioni (rara ma ben possibile)(50)del resto era pacificamente riconosciuta, ad esempio, in tema di vincolo dotale, ove si distingueva la nascita del vincolo che, con la trascrizione, dava luogo ad opponibilità dello stesso(51), dalle conseguenze successive alla trascrizione del medesimo; guarda caso, la disciplina codicistica (artt. 187 e 190 nel testo non più vigente) prevedeva, per il caso di alienazioni compiute fuori dalle regole, proprio la sanzione della nullità relativa “ridotta” da certa dottrina dell’epoca ad annullabilità per via dell’ “orrore” di un concetto dogmatico come quello di nullità che non poteva che essere assoluto(52).

In conclusione il bisticcio fra opponibilità e nullità relativa non esiste perchè i due concetti operano a livelli diversi.

Ciò detto, come prima indicato, si tratta di chiarire se e come l’acquirente possa in qualche maniera “sanare” le conseguenze del suo titolo invalido per violazione dei doveri inerenti all’obbligo di denuncia e prelazione, specie in considerazione di quella giurisprudenza che reputa indefinita nel tempo la possibilità di prelazionare ove l’obbligato abbia alienato senza osservare le formalità doverose.

Chiariamo innanzitutto che il richiamo alla pubblicità sanante di cui all’art. 2652 n. 6 c.c. è del tutto fuori luogo e inutilizzabile perchè notoriamente la salvezza del diritto del subacquirente vale solo nei confronti dell’attore che agisce nei confronti del suo dante causa e non nei confronti dei terzi aventi diritto, in questo caso lo Stato(53).

Rimane l’usucapione: non quella abbreviata perchè il disponente è dominus e quindi la logica di cui all’art. 1159 non gioca; ma se l’acquirente rivende? Se si tratta di acquisto soggetto a prelazione la soluzione è dubbia per le ragioni di cui si dirà infra, ma se si tratta di negozio soggetto a mera denuncia (che viene questa volta esplicata) e se la P.A. non agisce nel frattempo per la declaratoria di nullità, a mio parere l’art. 1159 può giocare - se esiste la buona fede - essendo astrattamente idoneo il titolo. Sembra arrivare a queste conclusioni anche Giovanni Casu, ma subito dopo(54)conclude per la negativa pur prendendo lo spunto dalla nullità relativa; per la verità secondo Casu in questa evenienza il negozio sarebbe più propriamente efficace inter partes e inefficace verso lo Stato e quindi la rivendita sarebbe sempre a domino. Questa tesi non mi persuade: l’atto è nullo come risulta dal testo dell’art. 164 T.U., di nullità non convalidabile e imprescrittibile (ecco la ragione per cui si cerca aliunde una sanatoria) e la relatività si manifesta nella legittimazione mera della P.A. di far valere l’invalidità(55), sicchè non vi è efficacia inter partes(56); ho prima spiegato i due diversi livelli di lettura.

E veniamo all’usucapione ventennale e all’usucapione decennale allorchè la cessione sia soggetta a prelazione.

Distinguiamo in primo luogo i casi in cui vi è il mero obbligo di denuncia dai casi in cui la stessa è prodromica alla prelazione della P.A.

Nel primo caso non vi è alcun serio ostacolo al maturare dell’acquisto a titolo originario (fermo l’ovvio dovere dell’usucapiente, in caso di rivendita, di riprocedimentalizzare la sua alienazione). Concludere diversamente significherebbe rendere fuori commercio il bene artistico, atteso che inusucapibili, secondo l’opinione che ci sembra più corretta, sono i soli beni demaniali(57).

Più complesso il caso di bene soggetto a prelazione artistica. La prima difficoltà è quella di riconoscere un possesso laddove lo stesso è vietato ex art. 173 lett. c, T.U. Ma è difficoltà facilmente superabile perchè il possesso è un fatto e nulla rileva con tale circostanza la proibizione “a monte” della consegna del possesso; il possesso, pur vietato penalmente, possesso è e rimane (notoriamente il possesso in questi casi è “pacifico”, essendo il contrario solo se acquistato con violenza). Del resto ragionare diversamente vorrebbe dire rendere sostanzialmente incommerciabile il bene, legittimando quella giurisprudenza per cui l’esercizio della prelazione può avvenire senza limiti di tempo e senza l’intermezzo di possibili sanatorie(58). Qui la dottrina conclude, quindi, per la piena operatività dell’usucapione ventennale(59), operando questa al di fuori delle regole del titolo negoziale. Per parte mia concordo in toto.

E se l’avente causa aliena ad un terzo (questa volta con le debite formalità richieste dal T.U. ovviamente)?

La prima indagine riguarda la possibilità di invocare la disciplina dell’usucapione decennale in ragione, questa volta, della qualità di non dominus dell’alienante, essendo il suo acquisto nullo, sia pure di nullità relativa. La dottrina, in linea generale, fa presente che se il titolo è condizionato il possesso non corre a favore dell’acquirente(60)(ci sarà detenzione); nel nostro caso esiste pur sempre la condicio iuris collegata al primo acquisto non denunciato; l’ostacolo, però, potrebbe, forse, ritenersi superato, non rilevando più in questo caso, secondo una buona dottrina, l’aspetto condizionale ostativo al possesso di cui alla prima alienazione(61). Non posso esimermi, però, dal ricordare che in questo caso non sarà facile riconoscere l’elemento della buona fede in capo all’usucapiente, ostandovi probabilmente una situazione psicologica di colpa grave(62).

Faccio ancora presente che se l’avente causa aliena successivamente e questa volta, come ipotizzato, denuncia la vendita, a mio parere si verificano (rectius: si possono verificare) due diversi effetti: il primo, essendo la denuncia con il nuovo testo unico, ancora possibile ai fini della prelazione ex art. 61, secondo comma T.U., potrebbe ritenersi che, in ordine alla prima alienazione nulla, la denuncia successiva valga (se risultano anche i pregressi elementi del primo atto ex art. art. 59 terzo comma c.c.) come “sostitutiva” anche della prima denuncia. Se così fosse dovrebbe ritenersi eliminata la nullità “pendente” (intesa come invalidità provvisoria, con correlata mancanza di effetti, del primo atto(63)), ma si tratta di conclusione che si collega ad una specie di invalidità molto discutibile. In secondo luogo: obiettivamente “stride” questa possibilità indefinita (salvo l’usucapione ordinaria) della P.A. di avvalersi della prelazione, anche perché, già lo si è detto, il prezzo potrebbe in certi casi essere smisuratamente fuori mercato dal punto di vista della sua esiguità, in ragione del tempo e delle circostanze trascorse. Potrebbe ricordarsi quanto capita in tema di esercizio del retratto ex art. 732 c.c. ove comunemente la dottrina afferma la presenza del termine decennale di prescrizione dalla vendita non notificata(64); potrebbe, è vero, dirsi che altro è l’esercizio di un diritto che mira a salvaguardare interessi familiari, altro è l’esercizio di un diritto che attiene ad interessi pubblici, ma si potrebbe pur sempre replicare, a livello di bilanciamento degli interessi, che la P.A. può ripetere all’infinito, in ragione delle svariate alienazioni, la valutazione circa l’esercizio del diritto, il che non è per il retratto ex art. 732 c.c. che, fra l’altro, notoriamente, non trapassa neppure ai successori mortis causa o per atto inter vivos(65). Il tutto confermerebbe quella tendenza alla responsabilizzazione della P.A. di cui si è prima scritto.

Il “caso” della mancata trascrizione del vincolo

Poche righe su questo argomento. Se la pubblicità del vincolo non è notiziale, è evidente che la mancata trascrizione rende improponibile l’idea di effetti negativi quali l’operatività dell’art. 173 lett. b, e c, o la prelazione: semplicemente non opera né l’obbligo di denuncia né la prelazione.

Diverso, però, potrebbe apparire il caso(66)dei vincoli di cui alla vecchia fonte regolamentare 364/1909 (una disciplina che prevedeva la mera notifica ai proprietari interessati e non la pubblicità), nell’ipotesi ovviamente in cui tale vincolo, regolarmente notificato a suo tempo, non sia stato “ripetuto” con la dovuta, aggiornata pubblicità, non prescritta come già detto all’epoca (questo è il punto).

La conclusione in questi casi non può che essere una: l’interpretazione costituzionalmente orientata(67) porta a ritenere privo di valore ai fini della circolazione e verso i terzi tale vincolo non pubblicizzato, salvo ovviamente il diritto della P.A. di agire in forma risarcitoria verso il proprietario o i suoi discendenti in quanto conoscitori (o doverosamente conoscitori) del vincolo(68).

(1) Così, per la verità affermando qualcosa di lapalissiano, V. TEDESCHI, L’anticresi, Torino, 1952, p. 116.

(2) Cfr. G. PETRELLI, L’evoluzione del principio di tassatività nella trascrizione immobiliare, Napoli, 2009, p. 355.

(3) Esattamente in questo senso A. RUOTOLO, «Vincolo pertinenziale ai sensi della legge Tognoli. Natura», in Studi e materiali, 2008, III, p. 1368. Ma per un approfondimento del problema v. bene B. MASTROPIETRO, Destinazione di beni ad uno scopo e rapporti gestori, Napoli, 2011, p. 86-87.

(4) F. GAZZONI, La trascrizione immobiliare, in Il codice civile, Commentario diretto da Schlesinger, Milano, 1993, II, p. 166-167.

(5) Un punto di vista diverso in G. PETRELLI, L’evoluzione del principio di tassatività nella trascrizione immobiliare, cit., p. 359.

(6) Ad es. l’art. 17, comma 10 D.lgs. 5 febbraio 1997, n. 22; per quanto concerne gli oneri collegati alla tutela ambientale v. amplius A. MASI, «Riflessioni sull’onere reale nel codice dell’ambiente», in Studi e materiali, 2010, II, p. 333 e ss.

(7) F. GAZZONI - La trascrizione…, cit., II, p. 167, I, p. 41 - sulle orme di A. FALZEA, La condizione e gli elementi dell’atto giuridico, Milano, 1941, p. 56; cfr. pure V. SCALISI, Il contratto in trasformazione, invalidità e inefficacia nella transizione al diritto europeo, Milano, 2011, p. 104, v. pure infine G. CONSO, I fatti giuridici processuali penali, Milano, 1955, p. 124-137. È vincolo per il quale la trascrizione gioca un ruolo costitutivo, ad esempio, quello di cui all’art. 53 L. 20 maggio 1985, n. 222 conseguente a finanziamenti a favore di enti di culto.

(8) Dirime non necessariamente le diverse pretese dei terzi, in genere, perchè a volte si tratta di categorie specifiche di terzi - V. SCALISI, Il contratto in trasformazione, Milano, 2011, p. 98-99 -, così per la cessione dei beni aI creditori, data la sua struttura specifica, cfr. F. GAZZONI, La trascrizione…, cit., II, p. 167, ma tendenzialmente la dichiaratività dirime i conflitti fra terzi che hanno pretese “incompatibili” in genere, cfr. G. BARALIS, La pubblicità immobiliare fra eccezionalità e specialità, Padova, 2010, p. 111 e ss., e indirettamente G. PETRELLI, L’evoluzione del principio di tassatività…, cit., p. 258.

(9) Cfr. R. NICOLÒ, La trascrizione, Milano, 1973, I, p. 15-17.

(10) S. PUGLIATTI, La trascrizione immobiliare, Messina, I, 1945, p. 13.

(11) R. NICOLÒ, op. cit., I, p. 15-16

(12) Nel primo senso, perfettamente allineato con Nicolò, F. GAZZONI - La trascrizione…, cit., I, p. 43, 47-49, contra G. PETRELLI, L’evoluzione del principio di tassatività…, cit., p. 311-312.

(13) Coerentemente per l’inesistenza di responsabilità F. GAZZONI - La trascrizione…, cit., II, p. 44, 90, contra G. PETRELLI, L’evoluzione del principio di tassatività…, cit., p. 418, che esattamente, sulle orme di G. GABRIELLI, riconosce esistere nell’ordinamento un principio di verità che esige la corrispondenza fra fatti e relativa informazione - op. cit., p. 180-181.

(14) cfr. F. GAZZONI - La trascrizione…, cit., II, p. 166, R. NICOLÒ, op. cit., I, p. 18.

(15) cfr. F. GAZZONI - La trascrizione…, cit., II, p. 169.

(16) Per la pubblicità immobiliare si è detto, perché, ad esempio, in tema di pubblicità camerale esiste una opponibilità “debole” ex art. 2298 c.c. e in tema di pubblicità dei poteri del legale rappresentante di persona giuridica - pur sempre collegata a risultanze da libro - esiste analoga pubblicità “debole” ex art. 19 c.c.; si prevede infatti la possibilità di ancorarsi a situazioni conoscitive esterne.

(17) V. l’importante Cass. S.U., 16 dicembre 2010, n. 25399 che, a fronte di in vincolo ove la trascrizione gioca un ruolo costitutivo, predica la nullità di convenzione contraria al vincolo, pur se effettuata e trascritta prima della trascrizione di quest’ultimo, laddove le parti avessero avuto piena conoscenza della sua esistenza e prossima trascrizione.

(18) Su questa tendenza e sui suoi limiti, cfr. G. BARALIS, Le parti e l’oggetto del contratto, in AA.VV., Le acquisizioni societarie, Bologna, 2011, p. 128-131.

(19) Questa è l’impostazione classica il cui più autorevole esponente è oggi F. GAZZONI, La trascrizione…, cit., I, p. 654. In epoca recente questo assunto è contestato da chi mette in discussione l’eccezionalità della pubblicità dichiarativa e quindi ritiene che l’assenza di espressa dizione di inopponibilità non significa affatto che la pubblicità debba essere notiziale, ma si debba verificare volta per volta il senso della norma e il valore del suo inserimento sistematico, cfr. G. BARALIS, La pubblicità…, cit., p. 41 e ss., G. PETRELLI, L’evoluzione del principio di tassatività…, cit., p. 398 e ss.

(20) Su questi aspetti, ma con una valutazione critica in ordine all’efficacia costitutiva, v. G. VERDE, Pignoramento in generale, in Enc. dir., XXXIII, Milano, 1983, p. 769 e ss., F. GAZZONI - La trascrizione…, cit., I, p. 81-82.

(21) Il leading case è quello degli artt. 1341-1342 c.c. per i quali la giurisprudenza ha compiuto un vero rovesciamento valutativo, passando dall’affermazione dell’inoperatività, in ragione dei requisiti intrinseci di imparzialità della P.A., alla loro applicazione in ragione di una verace e realistica visione dei rapporti fra P.A. e cittadino nell’ambito contrattuale, v. per tutti un esauriente excursus in CIAN - TRABUCCHI, Commentario breve al codice civile, Padova, 2004, sub. art. 1341, p. 1286; il formalismo della giurisprudenza risalente veniva inutilmente, si sottolinea inutilmente, mitigato dal richiamo alla struttura dell’atto pubblico notarile che avrebbe dovuto, mercè la lettura dell’atto, rendere “innocue” per il privato le condizioni generali, il che non è, rendendosi sempre necessaria la specifica approvazione, v. amplius G. BARALIS, «Atto pubblico e contrattazione semplificata», in Riv. not., 1978, p. 752.

(22) Cfr. G. PETRELLI, «Trascrizione immobiliare e legislazione regionale», in Riv. not., 2009, p. 770 e ss.

(23) Ecco perchè esattamente G. PETRELLI, op. ult. cit., p. 770, nonchè L’evoluzione del principio di tassatività…, p. 359- 361 - ascrive portata dichiarativa alla convenzione fra P.A. e privato che generi obligationes propter rem.

(24) V. bene E. DEL PRATO, «Contratti misti: variazioni sul tema», in Riv. dir. civ., 2012, I, p. 111-113. È comune ormai in giurisprudenza l’uso delle l’endiadi “ragionevolezza e proporzionalità”, v. per tutti Cons. Stato 23 dicembre 2008, n. 6534, Cons. Stato, sez, VI, 3 agosto 2007, n. 4322, Cons. Stato, sez. VI, 25 giugno 2007, n. 3595, Cons. Stato, sez. VI, 20 settembre 2005, n. 4866. Ampissimi riferimenti al concetto di proporzionalità e al suo impiego dottrinale e giurisprudenziale in G. PERLINGIERI, «La collazione per imputazione e il criterio di stima “al tempo dell’apertura della successione”. La collazione d’azienda», in Riv. dir. civ., I, 2011, p. 118-119.

(25) V. G. CASU, «Codice dei beni culturali, prime riflessioni», in Studi e materiali, Milano, 2004, II, p. 712.

(26) Ma non è il solo: tale era, ad esempio, la nullità nell’impianto della L. 2 gennaio 1936, n. 274 per il caso di alienazione senza autorizzazione di edificio-albergo per uso diverso da quello alberghiero - art. 3 quarto comma -. La disciplina della materia, come è noto, è stata ampiamente “rimaneggiata”, cfr. G. CASU, «Il vincolo alberghiero nella commercializzazione di immobili», in Studi e materiali, 2008, I, p. 3 e ss.

(27) V. G. CASU, «Codice dei beni culturali, prime riflessioni», cit., p. 699 e ss.

(28) cfr. per tutti U. REPPUCCI, Manuale pratico di diritto amministrativo, Bologna, 1995, p. 270

(29) Si veda la distinzione, a proposito degli “oggetti ideali”, riportata da M. FERRARIS, Documentalità, perché è necessario lasciare tracce, Roma-Bari, 2009, p. 39.

(30) S. PUGLIATTI, La trascrizione immobiliare, I, p. 133, ma v. pure U. NATOLI, Della tutela dei diritti, in Commentario Utet, Torino, 1962, p. 123. Mi sembra che quanto esposto nel testo sia più preciso e più puntuale che non definire i vincoli come “limitazione del diritto di proprietà” - così M. CEOLIN, Destinazione e vincoli di destinazione nel diritto privato, Padova, 2010, p. 49.

(31) Cfr. A. LUMINOSO, Mandato, commissione, spedizione, in Tratt. dir. civ. e comm. diretto da Cicu e Messineo, Milano, 1984, p. 303, pur essendovi in questo caso un problema di opponibilità ai creditori del mandatario, nascente dalla circostanza che il mandato dà luogo ad obbligazioni.

(32) P. SPADA (in conversazione privata), e ancor prima S. PUGLIATTI, La trascrizione immobiliare, I, p. 132.

(33) Cfr. per la conferma della donazione nulla ove la conferma si realizzi con un comportamento esecutivo, donde la necessità di una “forma” adeguata per la successiva trascrizione v. F. GAZZONI - La trascrizione…, cit., I, p. 608, 624 - che, però, ritiene che l’accertamento non possa essere negoziale, ma solo reso mediante sentenza di accertamento; se invece la conferma è resa con un comportamento concludente che si sostanzia in una dichiarazione, sarebbe possibile trascrivere una dichiarazione ad hoc, in analogia a quanto previsto dall’art. 2648 - op. cit., I, p. 411-412.

(34) Non impossibile; ad esempio in caso di violazione del divieto di alienazione da parte dell’usufruttuario, sarebbe teoricamente possibile, agire per la sua cessazione a seguito di abuso, v. G. BARALIS, La pubblicità…, p. 43, esito, però, che ci sembra molto dubbio.

(35) In questo senso F. GAZZONI in manoscritto cortesemente fornitomi dall’autore.

(36) Ma a mio parere lo era già il diritto nascente dalla concessione amministrativa, come tale già soggetto ad affievolirsi in caso di revoca da parte della P.A., cfr. G. BARALIS, La pubblicità…, p. 108.

(37) È questa la tesi dominante, v. con particolare riferimento all’art. 2645-ter, B. MASTROPIETRO, Destinazione…, cit., p. 50, v. pure G. BARALIS, in AA.VV., Negozi di destinazione: percorsi verso un’espressione sicura dell’autonomia privata, I Quaderni della Fondazione del Notariato, 2007, p. 148, che comunque nega la possibilità di applicare i principi della pubblicità sanante - op. ult. cit., p. 149.

(38) Una amplissima bibliografica in materia si legge in G. PETRELLI, L’evoluzione del principio di tassatività…, cit., p. 403-404; si veda pure G. FARES, «La prelazione artistica nel codice dei beni culturali», in Studium iuris, 2006, p. 142 e ss.

(39) Cfr. A. LEPRI, «Prelazione: totale, parziale, determinazione del prezzo, dazione in pagamento», in AA.VV., La circolazione dei beni culturali, attualità e criticità, I Quaderni fondazione del notariato, 2010, p. 48-49.

(40) Come è noto si tratta di ipotesi non coincidenti, anche per quanto concerne la tipologia dei diritti coinvolti, cfr. per tutti BOGGIALI - LOMONACO, «Ulteriori riflessioni sul codice dei beni culturali», Studi e materiali, Milano, 2004, II, p. 728 e ss.

(41) Va da sé che la pubblicità rafforzata è concetto dogmatico che vale per chi ritiene che la pubblicità notiziale abbia solitamente un valore informativo generico.

(42) Cfr. per tutti M.V. LUMETTI, Violazione dell’interesse legittimo e danno risarcibile, Milano, 2008; giurisprudenzialmente v. da ultimo Cass. 23 febbraio 2010, n. 4326, in Giur. it., 2012, p. 602 con nota di L. FIORILLO, «La natura giuridica della responsabilità della pubblica amministrazione per lesione degli interessi legittimi prima e dopo il codice del processo amministrativo».

(43) Cfr. G. DI GIONDOMENICO, «Natura ed effetti della denuncia e della prelazione dei beni culturali immobili», in Giur. it., 2008, p. 2091 e ss. e sopratutto G. GABRIELLI, «Vincoli di destinazione importano separazione patrimoniale e pubblicità nei RR.II.», in Riv. dir. civ., 2007, I, p. 323.

(44) Cfr. per tutti molto bene G. MORBIDELLI, in AA.VV., Diritto amministrativo a cura di Mazzarolli, Pericu, Romano, Roversi - Monaco, Scoca, Bologna, 1993, II, p. 1028 e ss.

(45) V. in linea generale Cons. Stato, sez. V, 21 agosto 2009, n. 5004.

(46) Così Cons. Stato, sez. VI,19 ottobre 2009, n. 6386.

(47) Cons. Stato, sez. VI, 22 giugno 2007, n. 3450.

(48) Cons. Stato, sez. IV, 13 luglio 2009, n. 4390, Cons. Stato, sez. VI, 9 ottobre 2007, n. 5296; torna, però, a profilare la pubblicità notizia nell‘ipotesi di vincolo archeologico Cons. Stato, sez. VI, 9 ottobre 2009, n. 6213.

(49) Si tratta di reati “in contratto” cfr. per tutti A. LIBERATI, Contratto e reato, Milano, 2004, p. 81 e ss.

(50) Fuori dal campo della pubblicità immobiliare esistono casi paralleli, così ad esempio è per l’art. 18 della L. 222/1985, già citata, che recita «Ai fini dell’invalidità o inefficacia di negozi giuridici posti in essere da enti ecclesiastici non possono essere opposte a terzi, che non ne fossero a conoscenza, le limitazioni dei poteri di rappresentanza o l’omissione di controlli canonici, che non risultino dal codice di diritto canonico o dal registro delle persone giuridiche». Ecco qui che viene separato il piano dell’opponibilità delle limitazioni dal piano, successivo, delle conseguenze relative al negozio compiuto dal rappresentante legale dell’ente in spregio alle limitazioni. Altri esempi potrebbero farsi in materia societaria.

(51) Cfr. U. NATOLI, Della tutela…, cit., p. 119, V. TEDESCHI, Il regime patrimoniale della famiglia, in Tratt. di dir. civ. it. diretto da Vassalli, Torino, 1956, p. 50; altra dottrina scriveva di costitutività del vincolo - cfr. U. NATOLI, op. cit., loc. cit -.

(52) V. amplius V. TEDESCHI, Il regime patrimoniale della famiglia, cit., p. 195-200. Notoriamente questo modo di pensare era ricorrente nella dottrina risalente, persino in autori della statura di G. SANTORO PASSARELLI - cfr. Dottrine generali del diritto civile, Napoli, 1977, p. 247-248 -.

(53) Lo evidenzia molto bene A. PISCHETOLA, «Profili di criticità della circolazione dei beni culturali nell’attività notarile», relazione al convegno di Vicenza del 20 maggio 2011, p. 12 dell’elaborato; sul punto v. comunque esemplarmente L. MENGONI, Gli acquisti a non domino, Milano, 1975, p. 303.

(54) «Beni culturali e contrattazione immobiliare», in Studi e materiali, 2001, 6, 1, p.172-180.

(55) Cfr. V. ROPPO, Il contratto, in Tratt. di dir. priv. diretto da Iudica e Zatti, Milano, 2001, p. 842, v. bene anche, pur se risalente, L. CARIOTA FERRARA, Annullabilità assoluta e nullità relativa. Studi in memoria di Scorza, Roma, 1940, p. 73 e ss.

(56) Fra l’altro: il trapasso dall’invalidità all’inefficacia - assoluta o relativa - è dogmaticamente legittimo, ma non è transitivo il rapporto fra inefficacia e inopponibilità poiché quest’ultima è concetto strettamente legato alla pubblicità immobiliare, mentre l’inefficacia si predica in ordine all’atto o al negozio in sè, così esattamente P. GRECO, Le società nel sistema legislativo italiano, Roma, 1959, p. 265.

(57) Cfr. L. MENGONI, Gli acquisti a non domino, cit., p. 192.

(58) Citazioni in FARES, G. FARES, «La prelazione artistica nel codice dei beni culturali», cit., p. 146, v. pure A. GAMBARO, Il diritto di proprietà, in Tratt. dir. civ. e comm. diretto da Cicu e Messineo e continuato da Mengoni, Milano, 1995, p. 451-452.

(59) G. CASU, «Codice dei beni culturali, prime riflessioni», cit., p. 714-715, A. GAMBARO, op. cit., p. 450-452, e in particolare L. MENGONI, op. cit., p. 185.

(60) Cfr. L. MENGONI, op. cit., p.185-187.

(61) Così con ampia indagine S. RUPERTO, voce Usucapione, in Enc. dir., Milano, XLV, 1992, p. 1037-1038. Ma questo esito interpretativo non è esente da dubbi; infatti è discutibile se una condizione volontaria non menzionata nel titolo renda o meno condizionato il titolo successivo - cfr. G. BARALIS, La pubblicità…, cit., p. 73-75 -, invece per la condicio iuris, notoriamente non bisognosa di menzione - cfr. per tutti G. PETRELLI, La condizione elemento essenziale del negozio giuridico, Milano, 2000, p. 498 -, mi sembra persuasivo che la condicio affetti comunque ogni successivo trasferimento.

(62) Cfr. Cass. 22 novembre 1968, n. 3792, Idem, 7 maggio 1987, n. 4215.

(63) Ampi riferimenti in V. SCALISI, Il contratto in trasformazione…, cit., p. 43 e ss.

(64) cfr. G. BONILINI - C. COPPOLA, in AA.VV., Trattato di diritto delle successioni e donazioni diretto da Bonilini, Milano, 2009, IV, p. 110.

(65) Cfr. G. BONILINI - C. COPPOLA, op. cit., p. 103.

(66) Cfr. A. PAVAN, «I beni culturali e la prelazione storico- artistica: l’ultrattività dei vincoli ex lege 20 giugno 1909, n. 364», in Studium iuris, 2006, p. 400 e ss.

(67) Via obbligata, notoriamente, v. per riferimenti G. PETRELLI, «Trascrizione immobiliare e legislazione regionale», cit., p. 774.

(68) In questi termini v, pure A. PAVAN, op. ult. cit., p. 404.