Il bene immobile nella fase della vendita e del trasferimento: validità vs competitività

L’esame delle principali questioni in tema di individuazione del bene immobile oggetto della vendita forzata impone una sorta di premessa metodologica: appare cioè opportuno segnalare come le varie questioni che si pongono in materia possano essere analizzate in realtà da due diversi punti di vista (o “prospettive” d’analisi):
- da un lato, la prospettiva della validità della vendita forzata: in altre parole, la prospettiva diretta ad analizzare la conformità dell’atto (in primo luogo, dell’atto di pignoramento) al modello legalmente determinato, ciò ai fini della legittima realizzazione della vendita;
- dall’altro lato, la prospettiva della competitività della vendita forzata: in altre parole, la prospettiva diretta a verificare la mera “opportunità” dell’adozione di determinate soluzioni da parte del giudice e del professionista delegato, ciò ai fini della migliore realizzazione del risultato della vendita.
Appare quindi opportuno che l’analisi delle questioni pratiche sia sempre condotta distinguendo l’una e l’altra prospettiva.
Non può escludersi, infatti, che determinate soluzioni possano giustificarsi in un’ottica non già di “validità” della vendita, bensì di “competitività” della stessa. Il che significa distinguere il profilo della “necessità” da quello della mera “opportunità” (in ordine al quale viene piuttosto in gioco una valutazione in termini di “costi/benefici”).

L’individuazione del bene immobile oggetto della vendita forzata: i dati di identificazione catastale

Il ruolo dei dati di identificazione catastale e l’eterogenesi dei fini

L’individuazione del bene immobile oggetto della vendita forzata è funzionalmente dipendente dalle modalità con cui deve aver luogo il pignoramento: l’oggetto della vendita coincide infatti con l’oggetto del pignoramento.
Conseguentemente, tale individuazione postula l’indicazione nell’atto di pignoramento e nella relativa nota dei dati di identificazione catastale.
È noto infatti come, a seguito della riforma operata con la legge n. 52 del 1985 (con la quale è stata introdotta la meccanizzazione delle Conservatorie dei RR.II. ed è stato modificato l’art. 2826 c.c.), il bene pignorato debba essere individuato - ai sensi dell’art. 555 c.p.c. e stante il rinvio operato alle norme in tema di iscrizione ipotecaria - mediante i dati di identificazione catastale.
Questi ultimi assumono valenza in via esclusiva al fine di individuare il cespite pignorato (essendo gli unici elementi da richiamarsi nell’atto di pignoramento) ed hanno, di conseguenza, valenza costitutiva del vincolo, nel senso cioè che la concreta determinazione di esso discende dal richiamo a tali dati. Ciò è ovviamente consentito in quanto i dati di identificazione catastale, a loro volta, rinviano - per gli immobili censiti a Catasto Fabbricati - a una determinata scheda depositata, nonché - per gli immobili censiti al Catasto Terreni - alla relativa mappa.
Peraltro, in via incidentale può osservarsi come il ruolo sempre più rilevante dei dati di identificazione catastale abbia trovato riconoscimento nella più recente giurisprudenza di legittimità.
Sul punto possono richiamarsi alcune interessanti pronunce della Corte di Cassazione.
Cass. 21 maggio 2014, n. 11272: la sentenza in questione ha analizzato la problematica dell’estensione del pignoramento alle pertinenze (questione su cui si tornerà nel prosieguo) e contiene ampie considerazioni in ordine al ruolo dei dati di identificazione catastale quale strumento fondamentale per l’individuazione dell’oggetto del pignoramento, pervenendo infatti alla conclusione di escludere l’estensione del vincolo nel caso di pertinenze aventi autonomo identificativo catastale laddove questo non sia parimenti indicato nel pignoramento;
Cass. 26 agosto 2014, n. 18249: la sentenza in questione ha affermato espressamente che «è elemento essenziale per la stessa funzionalità del processo esecutivo che il bene sia compiutamente e con certezza identificato fin dal pignoramento, al fine di garantirne la successiva circolazione - che si fonda sulla sua descrizione come operata appunto con l’atto iniziale della procedura espropriativa - come connaturata alle finalità del processo esecutivo»;
Cass. 3 aprile 2015, n. 6833: la sentenza in questione ha richiamato l’esigenza della compiuta e certa identificazione del bene sin dal pignoramento, sebbene sottolineando come la nullità dello stesso sussista solo in caso di assoluta incertezza sul bene indicato.
Tra l’altro, deve osservarsi come il ruolo vieppiù crescente del dato catastale nella fase del trasferimento immobiliare sia in linea con l’evoluzione normativa complessiva del sistema. Se è vero infatti - ed è ben noto - che il Catasto nasce in un’ottica fiscale e tributaria, è altrettanto vero che il ruolo dei dati catastali ha finito oramai per andare al di là dell’ambito meramente tributario: i dati di identificazione catastale rivestono infatti una posizione centrale quanto meno nel sistema della pubblicità immobiliare (imperniato sulla descrizione “catastale” del bene) e, conseguentemente, nel sistema civilistico della circolazione degli immobili.
Del resto, questa sorta di eterogenesi dei “fini” (tributari) risulta rafforzata alla luce degli interventi in tema di regolarizzazione degli immobili “fantasma” e di allineamento oggettivo, interventi che parimenti nascono in un’ottica meramente tributaria ma che riverberano i propri effetti sul piano sostanziale: basti solo pensare alla sanzione della nullità prevista dall’art. 29, comma 1-bis, legge n. 52 del 1985.

Il problema dell’erronea indicazione dei dati di identificazione catastale nell’atto di pignoramento

1. Criteri per l’analisi dei casi pratici

Il ruolo centrale dei dati di identificazione catastale nell’individuazione dell’oggetto del pignoramento e, conseguentemente, del bene immobile interessato dalla vendita forzata pone anzitutto il problema di come considerare i casi in cui - per le ragioni più varie - l’atto di pignoramento contenga l’indicazione di dati catastali errati o comunque non rispondenti a quelli esistenti.
Sul punto, la giurisprudenza di legittimità fornisce alcune direttive di massima che possono essere utilizzate nell’esame delle questioni pratiche di maggior rilievo.
In particolare, possono richiamarsi alcune pronunce di maggior rilievo (di cui appare opportuno - per ragioni di chiarezza discorsiva - richiamare la massima ufficiale).
Cass. 7 novembre 2013, n. 25055: «L’indicazione, nel pignoramento e nella sua nota di trascrizione, di dati catastali non aggiornati al momento del pignoramento stesso (segnatamente, della scheda catastale, notoriamente preparatoria e quindi sovente di molto anteriore nel tempo - dell’attribuzione dei dati definitivi, rispetto a questi ultimi) non vizia né l’uno né l’altra, ove non vi sia comunque incertezza sulla fisica identificazione dei beni ed ove sussista continuità tra i dati catastali precedenti e quelli corretti all’atto dell’imposizione del vincolo, sì che l’erroneità, di per sé considerata, non comporti confusione sui beni o perfino un riferimento a beni ontologicamente differenti».
In realtà, il caso di specie da cui ha preso le mosse la pronuncia in questione riguardava un’opposizione di terzo all’esecuzione. Segnatamente, l’opposizione era stata spiegata da un soggetto che aveva acquistato un immobile identificato nell’atto di acquisto con la scheda catastale X; era stata quindi promossa una procedura espropriativa contro il dante causa su immobili identificati con le schede catastali Y e Z; l’opponente postulava che il suo titolo di acquisto comprendesse anche tali beni e ne rivendicava conseguentemente la titolarità.
La Corte di Cassazione ha ritenuto che il ricorso fosse infondato nel merito, sul presupposto che «gli errori o le improprietà di identificazione del bene negli atti di provenienza non potrebbero giammai essere opponibili, di per sé soli considerati, ai terzi di buona fede che abbiano diligentemente compulsato i registri immobiliari, i quali pignorano in modo corretto ciò che in testa al debitore risulta da questi al momento del pignoramento».
In buona sostanza, i giudici di legittimità hanno richiamato il principio dell’autosufficienza della nota di trascrizione: se la nota di trascrizione del titolo indica un bene, i terzi possono fare affidamento sulle risultanze di quella nota (e nel caso di specie la nota di trascrizione del titolo d’acquisto non comprendeva - tra gli immobili trasferiti al soggetto poi opponente di terzo - quelli identificati con le schede Y e Z).
Le affermazioni sulla problematica della corretta indicazione dei dati di identificazione catastale costituiscono comunque una sorta di “indicazione preventiva” dei giudici di legittimità, atteso che la Corte “suggerisce” la necessità di alcune condizioni ai fini della validità del vincolo del pignoramento e, segnatamente:
- in primo luogo, che vi sia “continuità” tra i dati catastali indicati e quelli corretti alla data del pignoramento;
- in secondo luogo, che non vi sia incertezza sul bene fisicamente identificato.
Cass. 31 gennaio 2014, n. 2110: «L’errore contenuto nell’atto di pignoramento sugli elementi identificativi del bene pignorato non è causa di nullità del pignoramento, tranne nel caso in cui comporti incertezza assoluta sul bene stesso».
Anche in tal caso, la Suprema Corte invoca il criterio della incertezza o meno dell’identificazione del bene.

2. Casistica in tema di erronea indicazione dei dati di identificazione catastale

È possibile a questo punto esaminare alcune ipotesi di erronea indicazione dei dati di identificazione catastale che possono ricorrere con una certa frequenza nella pratica, utilizzando le indicazioni di massima della giurisprudenza di legittimità quale criterio di soluzione dei problemi.
A ogni modo, come sopra già precisato, l’analisi deve essere sempre condotta distinguendo il piano della “validità” dell’atto di pignoramento e quello della mera “opportunità” dell’adozione di determinate soluzioni.
Variazione catastale “nominale”
Una prima ipotesi possibile (e frequente) si ha nel caso di mutamento dei dati catastali che si risolva in una mera variazione “nominale” (ovverosia, una variazione che investe il solo dato catastale in sé considerato e non anche l’immobile richiamato da quel dato).
Qualche esempio può essere utile per chiarire la possibile casistica:
- una ipotesi di variazione meramente nominale si verifica nel caso in cui il bene non subisce alcuna variazione (anche in ordine alla planimetria), ma la modifica si risolve in una variazione per modifica identificativo ed allineamento mappe (variazione che nasce dall’esigenza di procedere all’allineamento degli identificativi del C.T. e del C.F.);
- una seconda ipotesi si verifica allorché a mutare sia unicamente la denominazione di un subalterno (ad esempio, da subalterno 1 a subalterno 4).
In questi casi, l’assoluta omogeneità del bene fisicamente identificato con quei dati catastali induce a ravvisare - alla luce dei criteri sopra precisati dalla Corte di Cassazione - la validità del pignoramento: vi è infatti continuità dei dati indicati rispetto ai dati attuali e non vi è incertezza sul bene.
Variazione catastale “sostanziale”
Vi sono ipotesi in cui la variazione catastale ha carattere per così dire “sostanziale”, nel senso cioè che la variazione investe la rappresentazione stessa del bene in catasto: il mutamento riguarda cioè la consistenza del bene richiamato dai dati catastali.
I criteri forniti dalla Corte di Cassazione sopra richiamati possono aiutare a verificare se la variazione sia o meno idonea a determinare un problema di validità del pignoramento.
a) Ipotesi di erronea indicazione non suscettibile di viziare il pignoramento.
Un primo gruppo di casi comprende ipotesi in cui l’erronea indicazione del dato catastale non è comunque suscettibile di dar luogo ad un vizio del pignoramento:
- fusione od accorpamento (ad esempio, di subalterni) con soppressione dell’unità preesistente, qualora il pignoramento contenga comunque l’indicazione di tutti i subalterni che abbiano contribuito alla fusione.
Esempio: pignoramento che contenga l’indicazione dei subalterni x ed y, laddove alla data dello stesso risulti già essere intervenuta la fusione di entrambi i subalterni nell’unitario subalterno z;
- attribuzione alla scheda catastale di autonomi dati di identificazione corrispondenti a quella scheda. Esempio: pignoramento di fabbricato con indicazione sia della scheda catastale 1/1980 che dei dati del terreno risultanti al C.T., laddove nelle more alla scheda catastale sia stato assegnato un autonomo identificativo al C.F.
In entrambe le ipotesi sopra richiamate l’errore catastale non incide sulla “continuità” dei dati catastali (che sussiste pienamente), né è idonea a generare un’effettiva incertezza sul bene oggetto del pignoramento.
b) Ipotesi di erronea indicazione suscettibile di viziare il pignoramento.
In altri casi, l’erronea indicazione del dato di identificazione catastale può tradursi in un vizio di validità dell’atto di pignoramento:
- erronea indicazione nell’atto di pignoramento del foglio catastale: il pignoramento fa riferimento ad un foglio catastale diverso da quello effettivamente esistente (esempio: foglio 4 in luogo di foglio 6). Spunti nel senso dell’esistenza in siffatta ipotesi di un motivo di invalidità dell’atto di pignoramento possono trarsi da alcune pronunce della Corte di Cassazione.
In particolare, può richiamarsi al riguardo Cass. 8 marzo 2005, n. 5002.
Nel caso di specie, veniva in discussione un’opposizione di terzo all’esecuzione promossa da un soggetto che aveva acquistato il bene pignorato nell’ambito di una precedente espropriazione forzata, espropriazione nella quale tuttavia il bene era stata erroneamente indicato quanto al dato del foglio catastale: benché la sentenza si soffermi ampiamente sui principi della trascrizione e sull’art. 2665 c.c., i giudici di legittimità hanno evidenziato come comunque non vi fosse un problema di incertezza della nota, in quanto l’errore non era della nota di trascrizione, bensì dell’atto di pignoramento;
- pignoramento di fabbricato con indicazione dei dati del C.T. nonostante l’intervenuto accatastamento al C.F. in data antecedente al pignoramento medesimo.
Il problema nasce spesso perché talvolta il creditore si limita a ripetere pedissequamente la descrizione del bene riportata nell’atto di acquisto (ovverosia, l’informazione desumibile dai registri della Conservatoria) e può accadere che - soprattutto in caso di atti di acquisto risalenti nel tempo - il bene abbia acquisito nelle more un autonomo identificativo al C.F. per effetto dell’intervenuta edificazione. Orbene, sussiste un problema di identificazione dell’oggetto del pignoramento (e quindi di “validità” dell’atto) ogniqualvolta il pignoramento colpisca unicamente una porzione del fabbricato.
Un esempio può chiarire la situazione: il dato del C.T. (mappale 100) individua un’area complessiva sulla quale ha avuto luogo la realizzazione di un fabbricato, suddiviso in distinte porzioni, ciascuna dotata di un autonomo identificativo catastale al C.F. (p.lla 100, sub 1, 2, 3, 4, ecc.).
In tal caso, la mancata indicazione dei dati del C.F. già esistenti impedisce - attraverso il riferimento alle planimetrie sottostanti - l’esatta individuazione del bene e può quindi ritenersi generi una situazione di incertezza in ordine al bene pignorato;
- fusione od accorpamento (ad esempio, di subalterni) con soppressione dell’unità preesistente, qualora il pignoramento non contenga l’indicazione di tutti i subalterni che abbiano contribuito alla fusione. Anche in tal caso può essere utile procedere ad un’esemplificazione pratica: pignoramento che contenga l’indicazione del subalterno x, laddove alla data dello stesso risulti essere intervenuta la fusione con il subalterno y (non indicato) nell’unitario subalterno z.
In questo caso difetta a ben vedere la continuità dei dati catastali: il bene esistente alla data del pignoramento non è infatti compiutamente identificato attraverso il richiamo al dato catastale preesistente (manca il subalterno y).

3. “Aggiornamento” della trascrizione del pignoramento con indicazione dei dati catastali corretti

Posto che vi possono essere casi in cui l’indicazione nell’atto di pignoramento di dati catastali non aggiornati non incide sulla validità del pignoramento, ci si può domandare se - in tali casi - possa essere opportuno procedere ad una sorta di “aggiornamento” della nota di trascrizione con indicazione dei dati catastali esatti.
Ovviamente, si tratta di un’iniziativa che sarebbe diretta non già a colmare un vizio di validità, ma solo a prevenire eventuali conflitti ed assicurare la certezza dell’informazione risultante dai registri di Conservatoria.
Le opzioni possono essere in buona sostanza due. a) Rettifica della nota di trascrizione.
Una rettifica della nota di trascrizione potrebbe essere ammessa sotto forma di integrazione dell’originaria nota diretta a precisare sia i dati catastali precedenti che quelli attuali.
Occorre infatti considerare che il quadro B della nota di trascrizione già consente al creditore di indicare sia il dato catastale attuale che quello precedente.
Una rettifica della nota di trascrizione originaria (ovviamente, contenente l’indicazione del solo dato catastale precedente) potrebbe essere concepita sotto forma di trascrizione contenente entrambe le possibilità consentite dal quadro B (dato catastale attuale/dato catastale precedente).
L’idea di una rettifica della nota di trascrizione potrebbe peraltro trovare un aggancio in Cass. 3 aprile 2015, n. 6833: la Corte di Cassazione ha infatti riconosciuto alla nota di trascrizione la funzione di elemento di un atto complesso (il pignoramento) idonea ad influire bidirezionalmente sullo stesso.
b) Trascrizione di un provvedimento del giudice dell’esecuzione.
In via del tutto alternativa, sarebbe in astratto possibile concepire un provvedimento del giudice dell’esecuzione contenente la precisazione dell’oggetto esatto, provvedimento da sottoporre a trascrizione: si tratterebbe, in buona sostanza, di una sorta di annotazione all’originaria trascrizione.

La descrizione materiale del bene

L’indicazione dei tre confini

Il ruolo centrale dei dati di identificazione catastale nell’identificazione dell’oggetto della vendita forzata pone una serie di problemi ulteriori che investono la descrizione materiale del bene.
Anzitutto, viene in gioco il problema della rilevanza della disposizione dell’art. 29 della legge 27 febbraio 1985, n. 52 (che, come ben noto, impone l’indicazione di almeno tre confini del bene negli atti da trascriversi) e della “validità” o meno del pignoramento che sia privo della compiuta indicazione di tali confini.
Sul punto, ritengo che la mancata indicazione dei tre confini non sia fonte di invalidità dell’atto di pignoramento.
Spunti in tal senso possono trarsi da alcune pronunce della Corte di Cassazione (che si esaminano di seguito).
Anzitutto, può richiamarsi Cass. 31 gennaio 2014, n. 2110, a tenore della quale «L’errore contenuto nell’atto di pignoramento sugli elementi identificativi del bene pignorato non è causa di nullità del pignoramento, tranne nel caso in cui comporti incertezza assoluta sul bene stesso».
Nel caso di specie, il soggetto esecutato aveva spiegato opposizione agli atti esecutivi lamentando la mancata indicazione nell’atto di pignoramento di almeno tre confini (oltre ai dati di identificazione catastale), indicazione postulata come necessaria ai sensi dell’art. 29 della legge n. 52 del 1985.
Il giudice di primo grado aveva rigettato l’opposizione agli atti esecutivi su di un duplice presupposto:
da un lato, che l’indicazione dei tre confini non fosse più necessaria, stante il rinvio operato dall’art. 555 c.p.c. al solo art. 2826 c.c. (disposizione quest’ultima che non indica più come necessaria l’indicazione dei tre confini); dall’altro lato, che - in ogni caso - l’omessa indicazione dei tre confini, laddove ritenuta necessaria, non avrebbe comportato la nullità in ragione del principio della sanatoria per il raggiungimento dello scopo ex art. 156 c.p.c.
In concreto, la Corte di Cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso in quanto non veniva censurata anche la seconda delle due rationes decidendi.
La relazione ex art. 380-bis c.p.c. riprodotta nel contenuto della sentenza (alla quale il Collegio comunque rinvia) contiene tuttavia affermazioni rilevanti ai fini della soluzione della questione dell’indicazione dei tre confini.
In particolare, si afferma: anzitutto, che l’art. 555 c.p.c. rinvia unicamente all’art. 2826 c.c. (in tal modo escludendo la necessità dell’indicazione dei tre confini in quanto contenuta in altra disposizione di legge); in secondo luogo, che comunque nessuno degli elementi richiamati dall’art. 555 c.p.c. è indispensabile, a meno che non comporti incertezza assoluta sul bene pignorato;
Nella medesima prospettiva può richiamarsi Cass. 20 marzo 2006, n. 6166, a tenore della quale «Il requisito della determinatezza o determinabilità dell’oggetto del contratto, in caso di compravendita di bene immobile, non postula l’indicazione dei tre confini, richiesta dall’art. 29 della legge 27 febbraio 1985, n. 52 al solo fine della trascrizione dell’atto, ma soltanto la sicura individuabilità del bene, per la quale può essere sufficiente, nel contratto, l’indicazione dei suoi dati catastali ed il riferimento alle mappe censuarie».
La massima (benché riferita ad una vendita libera e non già ad una vendita forzata) chiarisce come la necessità dell’indicazione dei tre confini sussista unicamente ai fini della trascrizione dell’atto.
Infine, deve ricordarsi altresì il principio di diritto affermato da Cass. 4 settembre 1985, n. 4612, secondo cui «L’incompletezza, nell’atto di pignoramento immobiliare, degli estremi richiesti dal primo comma dell’art. 555 c.p.c., che non si traduca nell’assoluta incertezza nell’individuazione del bene, determina una nullità non assoluta, ma sanabile, ove non dedotta con opposizione ai sensi dell’art. 617 c.p.c., nel termine perentorio di cinque giorni dalla data di effettuazione del pignoramento medesimo».
La pronunzia si riferisce ad una ipotesi cui era applicabile il previgente art. 555 c.p.c.
In conclusione, può ritenersi che l’indicazione dei tre confini costituisca una specificazione della necessità di sufficiente individuazione dell’oggetto del pignoramento e del trasferimento, fermo restando che la mancata indicazione di tali confini non è ostativa se la sufficiente individuazione comunque sussista.

Le difformità catastali di fatto

Un secondo ordine di problemi si pone ogniqualvolta la situazione risultante dai dati catastali (ovverosia, l’immobile come descritto dalla planimetria catastale) non corrisponda alla situazione di fatto dello stesso.
Ovviamente, le difformità di fatto possono essere di vario tipo ed in genere esse non hanno alcuna incidenza sulla “validità” del pignoramento: il creditore non può infatti che indicare i dati come esistenti.
Il problema è a ben vedere duplice.
Anzitutto, occorre domandarsi se nell’ambito della vendita forzata trovi applicazione l’obbligo dell’allineamento c.d. oggettivo sancito dall’art. 29, comma 1-bis, legge 52 del 1985: la soluzione positiva determinerebbe infatti la necessità - ai fini della validità del trasferimento immobiliare - di eliminare la difformità riscontrata.
A questo proposito, tuttavia, appare da condividersi in pieno la soluzione nel senso della non applicabilità dell’obbligo di allineamento oggettivo alla vendita forzata espressa dal Consiglio nazionale del Notariato: il sistema costruito dall’art. 29, comma 1-bis, legge 52 del 1985 appare infatti incompatibile con un sistema di vendita non libera, bensì coattiva.
Una volta esclusa l’applicabilità dell’art. 29, comma 1-bis, legge 52 del 1985 alla vendita forzata e fermo restando che l’introduzione dell’obbligo di allineamento oggettivo per i trasferimenti tra privati è comunque destinato nel tempo a ridurre l’eventualità che sussista la difformità tra la situazione catastale e quella di fatto, il vero problema è di valutare l’opportunità di procedere o meno già nell’ambito della procedura all’aggiornamento o piuttosto di demandare tali incombenze al soggetto eventualmente aggiudicatario.
Vi sono tuttavia ipotesi in cui la difformità sostanziale può ingenerare problemi più ampi in ordine alle modalità di prosecuzione della procedura.
Si segnalano al riguardo alcune ipotesi problematiche. a) Sconfinamento del fabbricato dall’area di sedime.
Un esempio (non infrequente) può essere il seguente: il pignoramento colpisce un fabbricato esattamente individuato, ma realizzato con sconfinamento sul terreno in proprietà di un terzo.
In tal caso, non si pone un problema di “validità” dell’atto di pignoramento (sia che il fabbricato presenti un autonomo identificativo al C.F., sia invece che difetti l’accatastamento): infatti, il bene è oggettivamente e sufficientemente identificato attraverso l’indicazione del dato catastale corretto.
Il problema concerne piuttosto il modus procedendi della vendita forzata, atteso che l’acquisto è esposto al rischio della inopponibilità - ovviamente, con riguardo alla porzione oggetto di sconfinamento - nei confronti del proprietario del terreno confinante (rischio che può tradursi o in un’opposizione del terzo all’esecuzione ex art. 619 c.p.c., oppure in una successiva evizione parziale dell’aggiudicatario). In proposito, è stato opportunamente osservato come il quadro giuridico di riferimento sia dato dalle norme in tema di usucapione (che può essere invocata se il tempo del possesso sia maturato) oppure dalle norme in tema di accessione invertita ed in particolare l’art. 938 c.c. (che viene in gioco qualora non sia maturato il tempo del possesso per l’usucapione).
Nella prospettiva della vendita “competitiva” sopra richiamata (e nel quadro della valutazione di costi/benefici ad essa sottesa) l’alternativa può quindi essere la seguente:
- da un lato, procedere ad un’azione giudiziaria da parte del creditore procedente (in surrogazione del proprietario esecutato ex art. 2900 c.c.) finalizzata a conseguire la dichiarazione di usucapione o l’acquisto ex art. 938 c.c.;
- dall’altro lato, procedere a fornire una completa informazione della situazione di sconfinamento (sia nella relazione dell’esperto stimatore, che nell’avviso di vendita del professionista delegato) ed a “monetizzazione” del costo (attraverso la riduzione del prezzo base d’asta).
b) Pignoramento parziale di un immobile strutturalmente e funzionalmente unico.
Il problema si pone quando i dati catastali indicati nell’atto di pignoramento coincidono con una parte soltanto di un bene.
Sul punto, può richiamarsi il principio di diritto affermato da Cass. 4 settembre 1985, n. 4612, secondo cui «Il proprietario di un appartamento, ancorché ubicato in edificio condominiale, non può essere assoggettato ad esecuzione per espropriazione forzata limitatamente ad alcuni vani o porzioni dello appartamento medesimo, dato che questo costituisce, funzionalmente e giuridicamente, un’unità indivisibile, suscettibile di frazionamento in più beni distinti solo con modifiche strutturali affidate all’iniziativa del proprietario stesso».
Conseguentemente, se il pignoramento colpisce solo una porzione di un bene che, funzionalmente e giuridicamente, si presente come un’unità indivisibile, si configura la nullità dello stesso.
c) Mancata indicazione di ulteriori beni in collegamento con il bene pignorato.
Il caso è diverso da quello precedente e postula che il bene pignorato sia in collegamento sì funzionale con altri beni (dotati di autonomo identificativo catastale) ma senza che sussista l’ipotesi dell’unità indivisibile.
Anche in questa ipotesi può essere opportuno procedere ad esemplificazioni pratiche.
Una prima situazione è quella del pignoramento di un appartamento (dotato dell’identificativo catastale x) ma non anche dell’autorimessa (dotata dell’identificativo catastale y).
In tal caso può escludersi un problema di validità del pignoramento: l’autorimessa è sì collegata all’appartamento, ma si tratta di un collegamento per così dire unicamente “economico” (in quanto si traduce nella migliore appetibilità di appartamento dotato altresì di autorimessa).
Si può discutere se nella prospettiva della vendita competitiva sia opportuno “arrestare” l’ulteriore corso della procedura al fine di consentire l’estensione del pignoramento anche all’autorimessa.
Una seconda situazione è quella del pignoramento di un appartamento (dotato dell’identificativo catastale x) ma non anche dell’autorimessa (dotata dell’identificativo catastale y) che sia stata tuttavia trasformata materialmente (ad esempio, in tavernetta collegata all’appartamento).
L’esempio è una sorta di complicazione del precedente: in questo caso, però, a mio giudizio le ragioni della vendita competitiva appaiono particolarmente cogenti, stante la seria difficoltà di pervenire diversamente all’esito della vendita.
d) Modifiche e fusioni di fatto di subalterni.
Anche in questa ipotesi può essere opportuno procedere ad esemplificazioni pratiche.
Primo esempio: il creditore esegue il pignoramento su due appartamenti contigui in titolarità dell’esecutato (subalterno 1 e 2); la situazione di fatto degli appartamenti non corrisponde tuttavia alle planimetrie catastali in quanto un vano del subalterno 1 sia stato materialmente separato ed accorpato al subalterno 2 e la variazione non sia stata comunicata al catasto.
In un caso del genere, alcun problema si pone in termini di validità del pignoramento, il quale colpisce infatti i dati catastali correttamente esistenti.
Appare tuttavia necessario procedere all’aggiornamento catastale ai fini dell’esatta corrispondenza del bene descritto come oggetto di vendita con il bene descritto dal dato catastale, salvo che - per ragioni concrete - si opti per la vendita in blocco (nel qual caso l’attività di aggiornamento può essere demandata all’acquirente, “monetizzando” l’importo e scomputandolo dal prezzo).
Secondo esempio: il creditore esegue il pignoramento su tutti i beni in titolarità dell’esecutato quali risultanti attraverso la consultazione dei registri del catasto e della conservatoria (sub 1, 2 e 3); la situazione di fatto del bene risulta tuttavia difforme dalla consistenza catastale in quanto uno dei subalterni corrisponde in concreto ad alcune stanze prive di autonomo accesso e materialmente fuse con il bene di un soggetto terzo.
In questo caso l’unica soluzione praticabile a mio giudizio è di porre in vendita la porzione pignorata, defalcandosi dal prezzo base d’asta i presumibili costi necessari a renderla autonoma.
e) Riduzione della consistenza del mappale.
Esempio: il pignoramento riguarda genericamente un determinato mappale del C.T., laddove è intervenuta in data antecedente una variazione con riduzione della consistenza (il mappale 1 di mq 100 subisce lo stralcio di una porzione di mq 20 che genera il mappale 2).
Il problema in questo caso è capire se l’oggetto del pignoramento investa il mappale originario o quello risultante dal frazionamento e si traduce in una quaestio facti da risolvere alla luce delle indicazioni contenute nell’atto di pignoramento.
Fermo restando che, in difetto di diversi e significativi elementi contenuti nell’atto, non potrà che farsi riferimento alla consistenza catastale effettiva alla data del pignoramento.

Il problema delle pertinenze

Il discorso sull’oggetto del pignoramento e sul ruolo dei dati catastali induce in via conseguenziale ad esaminare il problema delle pertinenze.
Per vero, nella più recente giurisprudenza di legittimità si riscontra la presenza di approcci non del tutto uniformi quanto ai rapporti tra pignoramento e pertinenze.
Il problema nasce a ben vedere dalla necessità di coordinamento di due gruppi di disposizioni.
Da un lato, viene in rilievo sia l’art. 818 c.c. (a tenore del quale gli atti ed i rapporti giuridici che hanno per oggetto la cosa principale comprendono anche le pertinenze, se non diversamente disposto), sia l’art. 2912 c.c. (a tenore del quale il pignoramento comprende gli accessori e le pertinenze della cosa pignorata).
Dall’altro lato, viene in rilievo la circostanza per cui l’atto di pignoramento postula l’indicazione dei dati di identificazione catastale (cfr. l’art. 555 c.p.c. in riferimento all’art. 2826 c.c.), ragion per cui l’estensione del pignoramento alla pertinenza pone difficoltà nel caso in cui la pertinenza presenti un autonomo identificativo catastale (non indicato nell’atto di pignoramento).
Orbene, la giurisprudenza di legittimità sembra oscillare tra un approccio per così dire “sostanziale” (diretto cioè a privilegiare un’indagine effettiva della sussistenza delle condizioni del vincolo pertinenziale, prescindendo o comunque lasciando sullo sfondo il profilo catastale) ed un approccio per così dire “pubblicitario” (diretto cioè a privilegiare l’esigenza di conoscibilità da parte dei terzi dell’estensione del vincolo pertinenziale a beni aventi comunque un autonomo identificativo catastale). Espressione del primo orientamento può considerarsi la pronuncia di Cass. 20 gennaio 2015, n. 869, a tenore della quale «La costituzione del vincolo pertinenziale presuppone un elemento oggettivo, consistente nella materiale destinazione del bene accessorio ad una relazione di complementarità con quello principale, e un elemento soggettivo, consistente nella effettiva volontà del titolare del diritto di proprietà o di altro diritto reale sui beni collegati, di destinare il bene accessorio al servizio o all’ornamento del bene principale, ma non si traduce in un modo di acquisto della proprietà, sicché è comunque necessario l’accertamento del diritto dominicale sulla cosa accessoria. (Nella specie, la S.C. ha ritenuto che una volta accertata la destinazione a pertinenza da parte dell’unico proprietario del bene principale e di quello accessorio l’omessa menzione del bene destinato a pertinenza in un decreto di trasferimento emesso a seguito di procedimento espropriativo non impedisse l’operatività dell’art. 2912 c.c.)».
La pronuncia appare particolarmente interessante perché, nel caso di specie, la controversia riguardava la titolarità di un bene avente autonomo identificativo catastale ed adibito a cortile, bene del quale si discuteva circa la configurabilità come pertinenza di altro bene.
L’interesse della pronuncia (e la riconducibilità della stessa a quello che si è sopra definito l’orientamento “sostanziale”) nasce dal fatto che i beni dei proprietari in controversia erano stati acquistati nell’ambito di una procedura espropriativa laddove però i relativi decreti di trasferimento non contenevano alcuna indicazione dei dati di identificazione catastale del bene costituente la supposta pertinenza (il cortile). La Corte ha quindi seguito un approccio sostanziale in quanto ha ritenuto che: la omessa menzione nel decreto di trasferimento del bene (pur avente autonomo identificativo catastale) non aveva impedito il trasferimento degli accessori e delle pertinenze ai sensi dell’art. 2912 c.c.; conseguentemente, andava verificato piuttosto se, in concreto, il cortile costituisse pertinenza dell’immobile che era stato oggetto del trasferimento a favore della parte.
Il secondo orientamento sopra indicato trova invece espressione in Cass. 21 maggio 2014, n. 11272, a tenore della quale «La mancata indicazione espressa, nel pignoramento e nella nota di trascrizione, dei dati identificativi catastali propri, esclusivi ed univoci, di una pertinenza, a fronte dell’espressa indicazione di quelli, diversi e distinti, di altri beni, integra, in difetto di ulteriori ed altrettanto univoci elementi in senso contrario (ricavabili, ad esempio, da idonee menzioni nel quadro relativo alla descrizione dell’oggetto o nel quadro “D” della nota meccanizzata), una diversa risultanza dell’atto di pignoramento e della sua nota di trascrizione, idonea a rendere inoperante la presunzione dell’art. 2912 c.c.».
L’approccio sotteso alla pronuncia in questione muove infatti dalla valorizzazione del dato di identificazione catastale quale strumento idoneo ad assicurare la conoscibilità a terzi e, conseguentemente, la certezza dei traffici giuridici.
Sul punto, la Corte di Cassazione sembra portare alle naturali conseguenze le spinte verso la costruzione di un sistema di circolazione dei beni su base reale connesse alla meccanizzazione delle Conservatorie ed al ricorso ai dati catastali.
Il rilievo assunto dai dati di identificazione catastale nell’individuazione dell’oggetto del pignoramento conduce la Corte ad un’interpretazione “congruente” anche dell’art. 2912 c.c.
Tale ultima soluzione appare per la verità preferibile: l’attribuzione di un autonomo identificativo catastale può oramai considerarsi - anche alla luce dell’evoluzione normativa sopra richiamata in punto di rilievo non esclusivamente tributario del dato catastale - come manifestazione dell’autonomia del bene (quanto meno in termini economici).
In questa prospettiva, è possibile “armonizzare” altresì la frequente affermazione della Corte di Cassazione secondo cui «il pignoramento di un terreno si estende, in difetto di espressa previsione contraria, al fabbricato che insiste sul terreno medesimo, ove tale fabbricato manchi di autonomia economica (possibilità di separazione dal suolo) o di autonomia giuridica (spettanza della proprietà ad un soggetto diverso dal proprietario del suolo), sì da costituire parte integrante di un’unica entità territoriale» (Cass. 26 marzo 1981, n. 1766): l’individuazione catastale autonoma del bene può ritenersi costituisca l’espressione dell’autonomia del bene e, conseguentemente, rappresenta il limite all’effetto estensivo del pignoramento ex art. 2912 c.c.
La medesima prospettiva può essere invocata peraltro nel caso inverso, in relazione, cioè, alla questione dell’estensione del pignoramento dell’edificio anche al terreno circostante, questione rispetto alla quale la Corte di Cassazione ha affermato che «il terreno latistante o circondante un edificio pignorato può, in concrete circostanze, essere considerato unica cosa con il bene pignorato, e quindi soggetto allo stesso pignoramento, ancorché non esplicitamente indicato, al pari delle costruzioni che siano in rapporto di accessorietà o pertinenziale con il bene principale sottoposto all’esecuzione» (Cass. 28 aprile 1993, n. 5002; Cass. 16 novembre 2000, n. 14863).
Tale interpretazione e la funzione di conoscibilità nei confronti dei terzi assegnata ai dati di identificazione catastale impone tuttavia una precisazione: è possibile cioè assegnare rilievo al dato catastale della pertinenza solo laddove esso abbia una sua effettiva consistenza.
In altri termini, può ritenersi che l’effetto di estensione del pignoramento ad un bene accessorio avente le caratteristiche di pertinenza non sussista quando la pertinenza abbia una propria “effettiva” autonomia catastale e, viceversa, sussista quando l’autonomia catastale “effettiva” manchi.
Tale ultima situazione ricorre, ad esempio: in caso di mera “graffatura” della p.lla accessoria a quella principale (esempio: corte esclusiva identificata come p.lla graffata alla principale); in caso di porzioni materiali indicate con un autonomo subalterno catastale unicamente nell’elaborato grafico (ad esempio: porzioni destinate a posto auto nella disponibilità esclusiva di un appartamento); in caso di porzioni identificate in catasto come beni comuni non censibili collegati ad altre porzioni autonomamente identificate (ad esempio: corte individuata come bene comune non censibile); in caso di area di sedime del fabbricato identificata al C.T. con altro identificativo (per difetto di allineamento). La plausibilità di una tale interpretazione può desumersi anche guardando ai casi concreti esaminati in alcune pronunce della Corte di Cassazione.
Anzitutto, può richiamarsi Cass. 11 febbraio 2011, n. 3359 la cui massima afferma «In tema di pignoramento immobiliare, la corte che sia legata alla “res” principale da un vincolo di pertinenzialità desumibile dalla funzione esclusivamente servente l’immobile oggetto di espropriazione costituisce con questo una “unicum” inscindibile, sicchè deve ritenersi compresa nell’atto di pignoramento anche in assenza di una sua specifica menzione. (Principio espresso ai sensi dell’art. 360-bis n. 1 c.p.c.)».
La pronunzia in questione appare interessante se il principio di diritto in astratto affermato viene letto alla luce del caso di specie: la questione riguardava infatti un bene che costituiva una corte esclusiva identificata catastalmente come porzione accorpata o “graffata” alla p.lla principale.
La Corte di Cassazione ha affermato in un’ipotesi del genere l’effetto di estensione del pignoramento, ciò che può giustificarsi per l’assenza di autonomia del dato di identificazione catastale della pertinenza. In secondo luogo, poi, può richiamarsi anche la sopra richiamata Cass. 21 maggio 2014, n. 11272. Invero, non bisogna dimenticare come, nel caso sottoposto all’esame della Corte, si controverteva dell’estensione dell’effetto traslativo del decreto di trasferimento ad un bene autonomamente identificato: il decreto di trasferimento conteneva l’indicazione dei subalterni 3 e 5, laddove si controverteva dell’inclusione altresì del subalterno 4.
Si tratta cioè di un caso in cui il bene costituente asseritamente una pertinenza aveva una chiara, autonoma ed univoca identificazione catastale, non soltanto ai soggetti coinvolti nella singola vicenda ma a tutta la consociazione ed in particolare a quelle componenti che del rispetto della legge e della buona amministrazione della giustizia debbono sentirsi protagonisti e sostenitori. Noi abbiamo cultura, indipendenza, rigore, capacità organizzativa.