Premessa

Muovendo dall’esame della disciplina legislativa dell’ipoteca e delle sue riforme attuate in alcuni ordinamenti di civil law (si pensi ad esempio alla Francia e alla Spagna), da una prima - ancorchè sommaria - analisi svolta, sembra emergere una tendenza comune a tutti gli ordinamenti che è quella di adottare delle misure idonee a rendere l’ipoteca una forma di garanzia reale immobiliare più utilizzabile, più flessibile, e meno onerosa.
Il regime normativo della garanzia ipotecaria, come è noto, è informato al principio dell’accessorietà, della specialità, della tutela della par condicio creditorum, nonché al carattere della realità e dell’indivisibilità(1). In alcuni ordinamenti, come ad esempio in quello francese e in quello spagnolo, sono state introdotte una serie di regole che hanno segnato una tappa fondamentale in quel processo di modernizzazione della disciplina della garanzia ipotecaria, contribuendo a delineare un modello dell’ipoteca non basato necessariamente sul principio di accessorietà o di specialità.
Per esempio nel diritto francese, la disciplina delle garanzie reali, riformata dall’ordonnance n. 2006-346 del 23 marzo 2006, ha conosciuto un significativo e profondo processo di rinnovazione che ha portato ad una riorganizzazione sistematica delle norme sulle garanzie, arricchendo il codice civile d’oltralpe di un nuovo libro, intitolato “Des sûretés”(2).
Nell’ordinamento francese, la riforma delle garanzie ed in particolar modo dell’ipoteca si prefiggeva l’obiettivo di rendere la disciplina di tale istituto più moderna, offrendo agli operatori uno strumento più flessibile, meno oneroso e soprattutto più utilizzabile. Le principali innovazioni introdotte dall’ordonnance n. 2006-346 del 23 marzo 2006 riguardano l’istituto dell’ipoteca convenzionale, adottate al fine di rendere tale istituto più competitivo rispetto ad altre forme di garanzia del credito che sembrano trovare nel panorama giuridico d’oltralpe maggiore consenso.
In particolar modo, si è avvertita l’esigenza di introdurre regole più elastiche per «consentire alle tecniche di garanzia del credito di soddisfare i bisogni del mercato evitando così costi e tempi che, non essendo necessari ai fini della tutela degli interessi dei terzi, finiscono con lo scoraggiare il ricorso a queste figure e sono pertanto responsabili della fuga del mercato verso altre tecniche di tutela del credito, spesso più costose e difficili da ottenere, come le garanzie personali»(3).
La stessa tendenza si è registrata nel diritto spagnolo, dove prima con la Ley n. 41/2007 del 7 dicembre 2007 e più recentemente con la Ley n. 1/2013 del 14 maggio 2013, il legislatore ha introdotto significative modifiche alla disciplina dell’ipoteca, prevedendo tecniche di realizzazione della garanzia reale immobiliare più snelle e finalizzate a rendere il mercato ipotecario più flessibile(4).
In tale prospettiva, il presente lavoro si prefigge l’obiettivo di delineare le linee essenziali della disciplina dell’ipoteca nel diritto francese, spagnolo e tedesco per tentare di cogliere le assonanze e le dissonanze della disciplina ipotecaria vigente in tali ordinamenti rispetto a quella presente nel sistema italiano al fine di gettare le basi per avviare una riflessione sistematica sulla possibilità di riformare la disciplina dell’ipoteca.

Collocazione normativa della disciplina dell’ipoteca e caratteri generali della garanzia reale immobiliare

Dall’esame delle fonti legislative che disciplinano l’ipoteca nei diversi sistemi giuridici oggetto di analisi, emerge una prima differenza riguardante la collocazione normativa che la garanzia reale immobiliare riceve nei singoli codici civili.
Diversamente da quanto accade nel sistema italiano, nel quale il legislatore colloca la disciplina codicistica dell’ipoteca nel libro VI dedicato alla “Tutela dei diritti”, titolo III “Della responsabilità patrimoniale, delle cause di prelazione e della conservazione della garanzia patrimoniale”, nell’ordinamento francese le disposizioni sull’ipoteca sono contenute, in seguito alla riforma introdotta dall’ordonnance n. 2006-346 del 23 marzo 2006, in un nuovo libro intitolato “Des sûretés”(5).
Il Libro delle garanzie esordisce con la fissazione dei principi generali riguardanti sia le garanzie personali sia quelle reali. Infatti, la riforma della disciplina delle garanzie delinea un modello di responsabilità patrimoniale fondato sul principio dell’universalità del patrimonio e della par condicio creditorum, salva la presenza di cause legittime di prelazione(6).
Nel codice civile spagnolo le regole sull’ipoteca sono invece collocate nel libro IV intitolato De las obligaciones y contratos, nell’ambito del quale sono contenute una serie di norme suscettibili di trovare applicazione sia all’ipoteca sia al pegno(7). Differente è altresì la collocazione delle disposizioni dell’ipoteca nell’ordinamento tedesco, la cui disciplina è contemplata nella sezione VIII del libro terzo del BGB dedicata al diritto dei beni ed intitolata Sachenrecht(8).
Ad una diversa collocazione codicistica dell’ipoteca si contrappone un unitario indirizzo interpretativo tra il sistema francese, spagnolo ed italiano che, nel definire l’ipoteca come una garanzia, individua nei requisiti della realità, della specialità, dell’indivisibilità e dell’accessorietà dell’ipoteca, i suoi tratti caratterizzanti(9).
Esaminando la portata di alcuni principi come quello dell’accessorietà e della specialità, oggetto di recenti riflessioni sulla loro rilevanza ed attualità nel sistema ipotecario, il principio di accessorietà è inteso, come è noto, nel senso che l’ipoteca è un accessorio del credito, con la conseguenza che se il credito garantito è indeterminato o inesistente, la garanzia non è validamente costituita(10), mentre il principio di specialità si traduce nella precisa individuazione del bene oggetto della garanzia ipotecaria, nella determinazione del credito garantito e dell’importo per cui l’ipoteca è iscritta(11).
Nell’ipotesi di modificazione nel lato attivo del rapporto obbligatorio, come ad esempio nel caso di una cessione del credito o di una surrogazione, la circolazione del credito garantito comporta l’alienazione anche dell’ipoteca, poiché in base al principio dell’accessorietà, la garanzia ipotecaria segue la sorte del credito principale(12).
I recenti interventi normativi realizzati sia dal legislatore francese sia da quello spagnolo sembrano aver determinato, come si vedrà in seguito, un progressivo affievolimento del principio di specialità e di accessorietà, che da principi inderogabili e di ordine pubblico sembrano aver assunto il rango di meri principi dispositivi(13). Nell’ordinamento tedesco, invece, la presenza di figure ipotecarie non caratterizzate dalla presenza di un intimo legame con il credito da garantire rappresenta un dato consolidato nella cultura giuridica(14 )e nel sistema legislativo attraverso la codificazione della Grundschuld al § 1191 BGB(15).

Oggetto dell’ipoteca

Nel delineare i beni oggetto dell’ipoteca, il legislatore francese nell’art. 2397 c.c. prevede che possono costituire oggetto di ipoteca: a) beni immobili in commercio e gli accessori agli immobili per destinazione; b) l’usufrutto costituito sui beni e gli accessori; c) i miglioramenti apportati agli immobili(16).
La disposizione per cui l’ipoteca si costituisce su un bene immobile in “commercio” rappresenta un’applicazione particolare della disciplina contenuta nell’art. 1128 c.c., che pone il divieto di costituire una garanzia ipotecaria sui beni immobili non suscettibili di essere alienati.
Sempre in forza dell’art. 2398 c.c., si è osservato che l’ipoteca può essere iscritta anche su alcuni diritti reali di godimento come ad esempio il diritto di superficie o l’usufrutto. In tali casi, la garanzia è soggetta ad alcuni limiti, soprattutto di carattere temporale, per cui il diritto del creditore ipotecario viene meno nello stesso momento in cui l’usufrutto o l’enfiteusi si estingue(17).
Diversamente la garanzia reale ipotecaria costituita sulla nuda proprietà si estende alla piena proprietà del bene, quando l’usufrutto si estingue, per esempio, con il decesso dell’usufruttuario, mentre non possono essere gravati da ipoteca il diritto di abitazione o di uso, in seguito alla sua non disponibilità, o una servitù, «indépendamment du fonds dominant»(18).
Ai sensi dell’art. 2414 c.c., l’ipoteca può essere costituita su beni indivisi. Essa sussiste anche dopo la divisione se la garanzia ipotecaria è stata concessa con il consenso di tutti i comproprietari. In particolare, l’ipoteca di una quota-parte dell’immobile indiviso sussiste anche dopo la divisione se al comproprietario che ha costituito l’ipoteca è stata assegnata una parte dell’immobile gravato. L’ipoteca quindi sussiste sull’immobile nel suo insieme, senza essere limitata alla quota-parte inizialmente gravata(19).
L’ipoteca può essere costituita pure su: a) navi; b) battelli di navigazione interna; c) aeromobili(20). Proseguendo nell’esame della disciplina generale dell’ipoteca nel diritto francese, l’articolo 2418 c.c. introduce la regola per cui nell’atto costitutivo deve essere indicata «la nature et la situation de chacun des immeubles sur lesquels l’hypothèque est consentie, …»(21). Dal contenuto normativo sembra desumersi che è vietata la costituzione di ipoteche convenzionali generali. Non solo, in ossequio al principio di specialità, il legislatore francese ha previsto all’art. 2426 c.c. la regola per cui ogni bene gravato da ipoteca deve essere identificato in maniera precisa(22).
Il divieto di concedere ipoteca sui beni futuri si giustifica in virtù del principio di specialità, per cui la garanzia reale può essere costituita soltanto per gli immobili dei quali il concedente è titolare del diritto di proprietà al momento della costituzione(23).
Tale principio tuttavia conosce alcune eccezioni che sono indicate nell’art. 2420 c.c., per cui è ammessa la possibilità di costituire ipoteca anche su beni non ancora presenti nella sfera patrimoniale del debitore. Più dettagliatamente, l’art. 2420 c.c. tipizza tre casi in presenza dei quali il principio di specialità subisce una deroga ed esattamente:
a) quando i beni presenti e non gravati da alcuna causa di prelazione non sono sufficienti a garantire il credito, il debitore ha il potere di stabilire che i beni futuri, man mano che li acquista, siano destinati alla costituzione di un’ipoteca (art. 2420, comma 1 c.c.). Per le successive destinazioni non è necessario ricorrere ad un nuovo atto di costituzione, ma il creditore garantito per ogni nuova destinazione deve procedere alla formalità dell’iscrizione;
b) se i beni immobili gravati dal vincolo ipotecario sono oggetto di deterioramento, al punto tale da non essere sufficienti a garantire il soddisfacimento delle pretese del creditore, quest’ultimo può ottenere un’ipoteca supplementare sui beni futuri del debitore;
c) il debitore, se è titolare di un diritto di costruire sul fondo altrui, può costituire l’ipoteca sugli edifici la cui costruzione è in corso di esecuzione oppure è stata già progettata ed è ancora da eseguirsi (art. 2420, 3 comma, c.c.)(24).

Modalità di costituzione e ruolo dell’iscrizione ipotecaria

Con riferimento alla disciplina dell’ipoteca convenzionale ed alla sua costituzione nel diritto francese, si osserva che l’atto costitutivo di ipoteca deve assumere la forma di un atto notarile(25). In tale atto, a pena di nullità, deve essere indicato l’importo del credito garantito dal vincolo ipotecario e i contraenti non sono esonerati da tale obbligo, anche se l’ipoteca riguarda diritti non determinati, soggetti a condizione o eventuali(26).
Una volta costituita l’ipoteca deve essere iscritta presso la Conservatoria immobiliare. Con l’iscrizione tale garanzia reale può essere opposta ai terzi. L’iscrizione costituisce una condizione di opponibilità e non di validità dell’esistenza di tale garanzia reale, nel senso che, in mancanza di iscrizione, l’ipoteca è valida anche se soltanto inter partes, ma non può essere opposta nei confronti di terzi, che siano in buona o cattiva fede.
L’iscrizione avviene mediante la consegna presso il service de la publicité foncière(27 )di due borderaux identiques, recanti determinate diciture e nel rispetto delle formalità tassativamente indicate dal legislatore(28). L’iscrizione ipotecaria deve avvenire presso l’ufficio della conservatoria del luogo in cui si trova il bene immobile gravato da ipoteca e tale iscrizione è, in linea generale, eseguita dal notaio che ha redatto l’atto di costituzione dell’ipoteca, in ragione del suo obbligo professionale di assicurare l’efficacia degli atti redatti, oltre che in virtù di un tacito mandato(29).
Se ogni soggetto, nella veste di gestore dell’affare, può attivarsi per procedere con l’iscrizione dell’ipoteca, il servizio amministrativo “de la publicité foncière” non può in alcun caso disporre d’ufficio l’iscrizione ipotecaria (art. 2426, comma 2, c.c.)(30).
Tale ufficio amministrativo esercita un potere di controllo sull’atto soggetto al regime di pubblicità, nel senso che sicuramente «il n’est pas juge de la validitè des actes qui lui sont présentés. Il n’en demeure pas mpins qu’il exerce un contrôle de leur régularité formelle»(31).
L’iscrizione ipotecaria non è soggetta ad un termine di legge, nel senso che il creditore in qualsiasi momento può decidere di iscrivere l’ipoteca sul bene. Tuttavia, l’interesse per il creditore ad iscrivere tempestivamente il vincolo ipotecario su un determinato bene deriva dall’esigenza di tutelare il proprio credito garantito nei confronti dei terzi.
Con l’iscrizione del titolo costitutivo dell’ipoteca, il creditore: a) può opporre a terzi tale vincolo ipotecario e quest’ultimi dovranno tenere in considerazione l’esistenza di tale garanzia nell’esercitare eventuali azioni di recupero credito; b) assume un determinato grado ipotecario rispetto ad altri eventuali creditori ipotecari(32).
L’iscrizione ipotecaria è soggetta ad un termine di durata, la cui decorrenza non comporta l’estinzione dell’ipoteca, ma rileva sul piano dell’opponibilità ai terzi, per cui decorso il termine la garanzia ipotecaria è inopponibile. Originariamente e più precisamente fino al 1967, per il credito fondiario il termine di perenzione era di trentacinque anni, mentre per gli altri crediti era di dieci anni. Inspirandosi a quanto disposto dal provvedimento normativo del 28 settembre 1967, il legislatore francese con l’ordinanza del 23 marzo 2006 ha previsto un sistema di fissazione del termine di durata dell’iscrizione ipotecaria, che trova il suo diretto referente nell’art. 2434 c.c.
La data di perenzione può avere una durata massima di un anno dopo l’ultima scadenza del debito, senza che la durata dell’iscrizione può essere superiore al termine dei cinquanta anni. Se l’ipoteca è ricaricabile o la data dell’ultima scadenza non è determinata, l’iscrizione non può in ogni caso avere una durata superiore a quella dei cinquanta anni. Se l’ultima scadenza è anteriore o concomitante alla data dell’iscrizione, la durata di quest’ultima non può avere una durata superiore ai dieci anni a decorrere dal giorno della formalità(33).
Passando ad esaminare il diritto spagnolo, la disciplina dell’ipoteca è contenuta nel libro IV, titolo XV dedicato al contratto di pegno, di ipoteca e di anticresi(34). Nel delineare i requisiti essenziali del contratto d’ipoteca, l’art. 1857 Código civil introduce una disciplina imperativa, la cui violazione determina la nullità ipso iure di tale contratto(35).
Oltre ai requisiti indicati nell’art. 1857 c.c., occore che il documento costitutivo dell’ipoteca, affinchè tale garanzia possa essere considerata validamente costituita, sia iscritto presso il “Registro de la Propriedad”(36). L’atto di costituzione dell’ipoteca deve rivestire necessariamente la veste di un atto pubblico e deve essere obbligatoriamente iscritto, poiché è l’iscrizione di tale atto pubblico che determina l’efficacia giuridica come delineata nell’art. 1876 c.c.(37).
L’iscrizione ipotecaria, pertanto, rileva sul piano dell’efficacia nei confronti dei terzi, con la conseguenza che l’ipoteca costituita su un determinato bene immobile non iscritta è comunque «vincolante nei confronti di colui che, tra gli eredi del proprietario, riceve il bene immobile oggetto di garanzia»(38).
Se invece si analizza l’ordinamento tedesco, la presenza/assenza del principio di accessorietà contribuisce alla nascita di diverse figure ipotecarie, le cui tecniche di costituzione e circolazione variano in relazione alla tipologia della garanzia ipotecaria se accessoria o non accessoria, al livello di autonomia e soprattutto alla circostanza che tali ipoteche possono presentarsi nella forma cartolare(39). Muovendo dal presupposto che nel diritto germanico il carattere dell’accessorietà non rappresenta un elemento imprescendibile ed assoluto della garanzia ipotecaria, dal momento che è possibile costituire un’ipoteca, anche in mancanza di un preciso credito da garantire, le principali forme di garanzia ipotecaria sono l’Hypothek e la Grundschuld.
Denominata anche Verkehrshypothek, l’Hypothek rappresenta un tipo di garanzia ipotecaria sotto il profilo strutturale accessoria rispetto al credito che si intende garantire, ma sul piano funzionale, essa è caratterizzata da una certa autonomia, indiretta o derivata, dove il diritto principale non è quello obbligatorio, ma quello reale(40). Per la sua costituzione è necessario, ai sensi del § 1115 BGB, al momento dell’iscrizione dell’ipoteca nel libro fondiario indicare il nome del creditore, l’entità del credito con l’indicazione della causa (ad esempio se si tratta di un contratto di mutuo) e gli interessi che tale credito produce(41). In quanto garanzia accessoria, l’Hypothek non consente alle parti di sostituire il credito originariamente garantito dall’ipoteca con un nuovo o diverso credito(42).
Accanto alla figura dell’Hypothek si colloca quella della Sicherungshypothek, la cui disciplina è contemplata nei § § 1184 e ss. BGB. Tale figura è espressione del principio di accessorietà sia strutturale che funzionale al credito garantito e costituisce un diritto secondario rispetto al credito da garantire(43).
La Sicherungshypothek costituisce la figura ipotecaria più affine a quella italiana, «anche se rimane una profonda distanza tra i due istituti per il fatto che le disposizioni del BGB sulla c.d. ‘ipoteca del proprietario’ e sul mutamento del credito garantito trovano comunque applicazione» (§§ 1163; 1177; 1180 BGB)(44).
La Grundschuld (§ 1191 BGB ss) è espressione del carattere non accessorio dell’ipoteca rispetto al credito garantito. Essa è considerata una forma di «garanzia astratta la cui esistenza prescinde dalla presenza di un debito principale, con la conseguenza che non solo tale forma di garanzia può essere iscritta a nome del proprietario dell’immobile sin dall’inizio» (§ 1196 BGB), ma essa «è una figura del tutto non accessoria rispetto al rapporto obbligatorio, sia in senso genetico che funzionale»(45). Per costituire la Grundschuld, se l’ipoteca è iscritta nel libro fondiario, occorre iscrivere l’importo della Grundschuld, il nome del creditore, gli interessi prodotti in relazione all’importo per cui la Grundschuld è stata iscritta(46). Tale forma di garanzia costituita per una somma determinata che non si riferisce a crediti eventuali permette alle parti che intendono ricorrere ad essa per «garantire uno o più crediti, di mutare i crediti garantiti nel corso del rapporto … sempre entro i limiti dell’importo massimo per cui la Grundschuld è iscritta»(47).
Diversamente da quanto accade nell’ordinamento francese ed in quello spagnolo, l’iscrizione dell’atto di costituzione dell’Hypothek e della Grundschuld nel libro fondiario attribuisce validità a tali forme di garanzia(48).
Si osserva infine che nel sistema giuridico tedesco, il regime della circolazione della garanzia ipotecaria non è unitario, ma varia in relazione ad una serie di elementi che riguarda la tipologia dell’ipoteca cui appartiene, il livello di indipendenza tra la garanzia ed il credito da garantire e dalla circostanza che il costituente può scegliere di costituire la garanzia ipotecaria immobiliare nella forma di una lettera ipotecaria(49).
Sulla scorta di tali aspetti, l’ipoteca, se costituita soltanto con l’iscrizione nel libro fondiario, circola secondo le disposizioni dettate in materia di diritto immobiliare, ovvero in forza di un patto tra le parti finalizzato a disporre il trasferimento della proprietà del bene e con l’iscrizione nel libro fondiario(50).
Diversamente, se oltre all’iscrizione dell’ipoteca nel libro fondiario si unisce anche la presentazione di una lettera ipotecaria, si applicano le regole più celeri riguardanti l’alienazione di beni mobili, per cui il bene si trasferisce con un accordo tra i soggetti e mediante la consegna del documento(51).

Rapporto con l’obbligazione garantita: accessorietà e specialità in relazione all’obbligazione garantita

a) l’ipoteca ricaricabile nel diritto francese e l’istituto dell’Eigentümergrundschuld nel diritto tedesco

Come si è già osservato, la riforma della disciplina delle garanzie reali attuata con l’ordinanza n. 2006-346, se non ha determinato una rivoluzione copernicana del regime giuridico caratterizzante l’istituto dell’ipoteca convenzionale, sicuramente ha reso la disciplina di tale garanzia più flessibile e soprattutto più moderna, mediante l’adozione di alcuni istituti che sembrano segnare una progressiva erosione di quei principi caratterizzanti l’istituto dell’ipoteca, quale il principio della specialità e quello dell’accessorietà(52).
Un tentativo di superamento del principio di accessorietà per rendere l’ipoteca una garanzia più flessibile è stato attuato dalla riforma francese con l’ingresso dell’hypotheque rechargeable(53).
Disciplinato nell’art. 2422 c.c., l’istituto dell’ipoteca ricaricabile ha subito nel volgere degli ultimi anni talune modiche che sembrano subordinare l’applicazione dell’ipoteca ricaricabile a determinate condizioni, evitando così un’applicazione generalizzata di tale figura negoziale.
Nella formulazione della norma introdotta dall’ordinanza n. 2006-306 del 23 marzo 2006, il legislatore ha previsto in capo al costituente la possibilità di utilizzare più volte l’ipoteca a garanzia di diversi crediti in favore dello stesso creditore oppure per garantire successivi creditori differenti dal primo(54).
Il creditore garantito dall’ipoteca ricaricabile beneficia del «grado ipotecario originario, potendo così prevalere su tutti i creditori che avessero iscritto garanzia sul medesimo bene dopo la costituzione dell’ipoteca ‘ricaricabile’, ma prima della ‘ricarica’ ovvero del suo ri-utilizzo»(55).
L’accordo o la clausola di ricarica deve essere espressamente indicato nell’atto di costituzione dell’ipoteca. Tale convenzione, per ragioni di certezza giuridica, deve assumere la forma notarile ed è soggetta al regime di pubblicità, attraverso l’annotazione nei pubblici registri immobiliari(56).
L’art. 2422, 2 comma, c.c. ha previsto che «il costituente potrà offrirla in garanzia [scil. l’ipoteca ricaricabile], nei limiti previsti dall’atto costitutivo e indicati nell’art. 2423 c.c., non solamente al creditore originario, ma anche ad un nuovo creditore, anche qualora il primo non sia stato pagato». Tale inciso sembra contemplare due alternative riguardanti l’operatività dell’ipoteca ricaricabile. La prima presume che il creditore originario sia stato pagato. In tal caso, se mediante il ricorso all’ipoteca ricaricabile, il costituente può riutilizzare l’ipoteca a garanzia di nuovi crediti, diversi da quello originario, significa che tale garanzia reale sussiste nonostante il pagamento del creditore originario. In tal modo il carattere dell’accessorietà tra l’ipoteca ed il credito garantito viene meno, determinando una progressiva erosione del principio di accessorietà.
La secondo possibilità riguarda il caso in cui il creditore originario non sia stato ancora pagato. In questo caso la riutilizzazione dell’ipoteca ricaricabile determina una condizione di conflitto tra il creditore che beneficia della ricarica ed il creditore garantito originario, la cui soluzione di tale concorrenza è disciplinata dall’art. 2422, comma 4 e 5, c.c. In forza di tale disposizione, la «‘ricarica’ deve essere oggetto di pubblicità sotto forma di una annotazione a margine dell’iscrizione dell’ipoteca, la quale determina il grado del secondo creditore garantito rispetto al primo»(57).
Con la legge n. 2014-1545 del 20 dicembre 2014 - art. 48, il legislatore ha modificato in parte il testo dell’art. 2422 c.c., tipizzando i presupposti che consentono al costituente di utilizzare più volte un’ipoteca a garanzia di crediti diversi da quelli indicati nell’atto costitutivo e limitando l’ambito di applicazione di tale istituto ad un soggetto che non sia un consumatore(58).
La legge n. 2014-1545 del 20 dicembre - art. 48 ha riformato anche il comma 5 dell’art. 2422 c.c., il quale, nel prevedere che la convenzione di ricarica deve essere soggetta ad un regime di pubblicità, si limita, generalizzando la disciplina rispetto alla precedente previsione normativa, a stabilire che: «Sa publication détermine le rang des créanciers bénéficiaires de la même hypothèque»(59). Infine, nel confermare che la norma di cui all’art. 2422 c.c. ha carattere di ordine pubblico e le clausole contrarie ad essa sono considerate come non scritte, il legislatore introduce una deroga a tale disposizione, poiché ammette la postergazione del grado, ai sensi del comma 2 dell’art. 2424 c.c., in favore di un creditore ipotecario di grado inferiore(60).
Da un esame comparatistico, tale istituto non è “un’innovazione originale”, poiché già nel sistema tedesco c’è un modello di ipoteca ricaricabile che è la figura dell’Eigentümergrundschuld, disciplinato dal § 1196 BGB. Tale normativa riguarda la «c.d. ‘ipoteca del proprietario’, ossia un’ipoteca che, essendo strutturalmente non accessoria rispetto ad un credito da garantire, può essere usata più volte, a garanzia di creditori diversi nel corso della sua esistenza, la quale verrà meno solo con la cancellazione della stessa, non certo con l’estinzione del credito originariamente garantito»(61).
Definito come un diritto reale limitato, l’Eigentümergrundschuld è costituito in questi termini direttamente dal proprietario con una dichiarazione che quest’ultimo rende dinanzi all’ufficio del libro fondiario e con la sua iscrizione successiva. Si osserva che in questo caso ricorre un’ipotesi di “ursprünglich offene Eigentümergrundschuld”, ovvero di garanzia del proprietario “originariamente palese”, nel senso che la stessa è «evidente come diritto del proprietario già dalla consultazione del libro fondiario»(62).
Accanto alla situazione soggettiva della garanzia del proprietario “originariamente palese” si colloca anche un’altra figura denominata “ursprünglich verdeckte Eigentümergrundschuld” ovvero garanzia del proprietario “originariamente nascosta”, nel senso che «la titolarità del diritto reale in capo al proprietario dell’immobile non è riconoscibile dalla consultazione del libro, ove, al contrario, è un terzo a risultare titolare del diritto reale»(63).
Le esigenze poste a fondamento della verdeckte Eigentümergrundschuld trovano la loro concretizzazione nell’ipotesi di una Grundschuld o di Hypothek costituita in favore di un eventuale creditore per garantire un credito futuro. La sussistenza del diritto reale di garanzia non è pregiudicata dall’eventuale futura inesistenza del credito(64).
Così costituita, tale forma di garanzia attribuisce al costituente-proprietario la titolarità di un diritto avente un grado determinato, che non può essere compromesso dalla costituzione di diritti iscritti in un momento successivo, oppure la possibilità di conseguire la realizzazione del proprio diritto, mediante la cessione di tale diritto ad un soggetto terzo, per esempio un finanziatore, effettuata con una dichiarazione redatta in forma scritta e con la consegna della lettera ipotecaria, in virtù delle norme indicate nel § 1154 BGB(65).
Dal momento che la Grundschuld rappresenta un tipo di “diritto parziario” distinto dalla proprietà e può essere realizzata in maniera autonoma rispetto ad essa, il titolare di tale garanzia può cederla ad un creditore per garantire un’obbligazione. Se invece il costituente-proprietario di una Grundschuld non dispone più della titolarità del bene, può in ogni caso agire per esercitare il proprio diritto di “realizzazione sull’immobile”(66). Ciò comporta che se il proprietario dell’immobile ha costituito in suo favore un’Eigentümergrundschuld di primo grado sul proprio bene e il creditore munito di ipoteca di secondo grado promuove un’azione esecutiva, l’aggiudicatario della vendita del bene con pubblico incanto acquista la titolarità del bene(67), ma il proprietario precedente, in quanto titolare di un diritto reale limitato di primo grado, avrà una prelazione nella distribuzione del ricavato derivante dalla vendita(68).
La disposizione contenuta nel § 1197 BGB prevede inoltre il divieto per il proprietario che è anche creditore di promuovere l’azione di esecuzione forzata per la soddisfazione del proprio credito. Ciò deriva dall’esigenza di evitare che il proprietario possa avviare un’azione esecutiva soltanto per estinguere le garanzie di grado successivo che possono gravare sul medesimo bene(69).

b) Ipoteca a garanzia di crediti futuri

Nell’ordinamento francese, un’altra novità introdotta in tema di ipoteca riguarda il tipo di credito che l’ipoteca può garantire. Nel rilevare che il credito garantito da ipoteca deve essere valido e certo, il legislatore francese, codificando l’orientamento giurisprudenziale, ha introdotto l’art. 2421 c.c. che prevede la possibilità di costituire l’ipoteca anche per i crediti futuri, ma suddetta garanzia reale si perfeziona soltanto con la venuta ad esistenza del credito(70). La causa del credito garantito deve essere determinata nell’atto costitutivo (c.c. art. 2421 comma 2)(71). Il legislatore tuttavia non introduce la figura dell’ipoteca omnibus, a garanzia di qualsiasi credito futuro che possa sorgere tra creditore e debitore. L’ipoteca si estende di diritto agli interessi e agli altri accessori del credito(72).
Tale disposizione sembra rappresentare una deroga al principio di specialità, poiché prima dell’entrata in vigore di tale norma, l’ipoteca poteva essere rilasciata soltanto a garanzia di uno (o più) crediti specifici(73).
Proseguendo con l’analisi della disciplina sulla possibilità di concedere ipoteca a garanzia dei crediti futuri, l’ordinamento francese introduce la previsione normativa di cui all’art. 2423 c.c. che consente la costituzione dell’ipoteca per una somma determinata, che deve essere indicata nell’atto costitutivo a pena di nullità. La disposizione codicistica prosegue, ammettendo la possibilità di costituire a garanzia dei crediti futuri un’ipoteca a tempo indeterminato.
In tal caso, al costituente è riconosciuto il diritto di “résiliation unilatérale” in qualsiasi momento, con il solo limite di esercitare tale diritto con un preavviso di tre mesi. Tale diritto può essere esercitato secondo le modalità liberamente determinate dalle parti, ma entro il termine perentorio di tre mesi(74). La norma di cui all’art. 2423 c.c. aggiunge che se il costituente ha esercitato la facoltà di résiliation unilatérale, l’ipoteca sussiste solo a garanzia dei crediti sorti anteriormente.
Il legislatore non si preoccupa di precisare i criteri di determinazione del contenuto del credito. Tale lacuna è colmata dall’attività interpretativa della dottrina secondo la quale gli elementi di determinazione del contenuto possono essere la «désignation du creancier, de celle du débiteur, dé la nature de l’opération d’où naîtra la créance ...»(75).
Ulteriore novità introdotta nella riforma della disciplina dell’ipoteca convenzionale riguarda la c.d. purgazione convenzionale delle ipoteche (purge amiable, chiamata anche manlevée, contemplato nell’art. 2475 c.c.) largamente diffusa negli ambienti notarili(76).
Tale istituto si configura quando si presenta la possibilità di alienare un immobile garantito da ipoteca. In tal caso, il debitore e i creditori ipotecari possono convenire che le loro prelazioni siano esercitate sul prezzo ricavato dalla vendita. Il denaro versato dall’acquirente nelle mani del notaio non sarà, nei limiti necessari a soddisfare i creditori ipotecari (compresi anche i costi per cancellare il vincolo ipotecario), disponibile e aggredibile dai cessionari o da altri creditori che agiscono su di esso per il recupero del proprio credito.
L’immobile è liberato dal diritto di sequela caratterizzante l’ipoteca, dopo che i creditori ipotecari hanno ricevuto il pagamento del proprio credito con il denaro ricavato dal prezzo di cessione di tale bene.
Anche nell’ordinamento spagnolo e tedesco, il legislatore ha introdotto la regola che prevede la possibilità di costituire l’ipoteca a garanzia di un credito futuro o sottoposto a condizione. Con particolare riguardo al sistema tedesco, il legislatore nella disposizione di cui al § 1113 (2) BGB, dedicata al contenuto legislativo dell’ipoteca, prevede la costituzione di una garanzia per un credito eventuale non presupponendo, come invece avviene nell’ordinamento italiano, l’esistenza di un rapporto giuridico sottostante, dal quale potrebbe nascere un credito futuro. Diversamente, nel diritto spagnolo, la norma di cui all’art. 142 L.H. stabilisce che l’ipoteca iscritta a garanzia di crediti futuri o sottoposti a condizione produce effetti nei confronti dei terzi dal momento dell’iscrizione, se l’obbligazione è sorta o la condizione si è verificata(77).
Anche nel sistema italiano esiste la regola sulla costituzione dell’ipoteca a garanzia di crediti futuri o sottoposti a condizione, caratterizzata da una flessibilità relativa, poiché il legislatore italiano, da un lato, prevede la possibilità di iscrivere l’ipoteca anche per i crediti futuri, dall’altro, precisa che il vincolo ipotecario può essere iscritto a garanzia di un futuro credito che può «eventualmente nascere in dipendenza di un rapporto già esistente»(78). Il carattere della determinazione del credito è soddisfatto mediante l’indicazione del rapporto giuridico preesistente, dal quale potrebbe derivare il credito garantito dall’ipoteca(79).
L’indicazione nel titolo ipotecario del rapporto giuridico già esistente, dal quale il credito può derivare, garantisce il perseguimento di una serie di obiettivi: a) tutelare il principio della par condicio creditorum(80); b) assicurare la circolazione del bene attraverso l’osservanza del principio di specialità e di determinatezza del credito(81); c) rispettare i principi posti a presidio del sistema della pubblicità immobiliare, che induce a considerare fondamentale l’indicazione nel titolo ipotecario del credito, allo scopo di garantire un’effettiva tutela della posizione dei terzi, interessati a conoscere e verificare le vicende del credito garantito(82).
In materia di contratti bancari, la costituzione di ipoteca a garanzia di crediti futuri assume una portata rilevante. L’apertura di una linea di credito, garantita da ipoteca rappresenta una forma di concessione di credito, munito di una garanzia reale che non si estingue prima della fine del rapporto per il solo fatto che l’accreditato cessa di essere debitore della banca(83).
Con riguardo alla tipologia del contratto di apertura del credito, si osserva che in quello di apertura di credito in conto corrente, l’ipoteca garantisce il credito dell’istituto bancario che risulta dal saldo del conto alla data della sua scadenza, prescindendo dall’utilizzazione dei singoli importi concessi al cliente e dal fatto che durante il rapporto bancario il debito si sia azzerato. Nell’ipotesi invece di apertura di credito semplice, l’ipoteca garantisce il credito «di restituzione della somma anticipata una tantum dalla banca, senza estendersi ai crediti per successive anticipazioni»(84).
In ossequio al principio di specialità, l’esigenza di indicare nel titolo ipotecario il rapporto giuridico sottostante per consentire la valida costituzione dell’ipoteca a garanzia di un credito eventuale comporta che alla disciplina sulla costituzione del vincolo ipotecario per i crediti futuri non può trovare applicazione l’art. 1938 c.c. in tema di fideiussione omnibus, cosicchè nel sistema italiano in alcun modo è ammessa «l’iscrizione di un’ipoteca omnibus»(85).
Uno degli ostacoli all’ammissibilità dell’ipoteca omnibus nel sistema giuridico italiano con riferimento al principio di specialità riguarda il profilo della conoscenza da parte dei terzi del limite del valore del vincolo ipotecario, che deve essere realizzato mediante il sistema della pubblicità immobiliare. In merito a tale aspetto, si è però osservato che occorre definire il reale ambito di operatività dell’art. 2809, comma 1, c.c. Nel prevedere che la garanzia ipotecaria deve essere iscritta per un importo determinato in denaro (si veda anche l’art. 2838 c.c.), tale disposizione dispone indubbiamente che al momento dell’iscrizione dell’ipoteca deve essere indicato un importo massimo garantito(86).
Indicato l’ammontare massimo garantito da ipoteca, il principio di specialità si ritiene pienamente adempiuto senza che sia necessario indicare ulteriori elementi nel titolo ipotecario. Ciò comporta la possibilità di costituire un’ipoteca che garantisce una molteplicità di rapporti tra gli stessi soggetti ovvero debitore-creditore, nei limiti sempre di un importo massimo garantito, da menzionare nella fase di iscrizione ipotecaria. In tal caso, «i terzi conoscerebbero sin dall’inizio l’ammontare massimo del vincolo sul bene»(87).
L’ammissibilità della costituzione di una garanzia reale omnibus non pregiudica certamente la posizione del concedente l’ipoteca omnibus, che, in presenza di eventuali clausole omnibus, idonee ad incidere sull’equilibrio contrattuale tra il creditore ed il debitore, potrebbe ricevere effettiva tutela attraverso il ricorso a tecniche di controllo, approntate in maniera adeguata dal diritto delle obbligazioni(88).

c) Ipoteca de máximo

La legge ipotecaria n. 41/2007 ha introdotto nel sistema giuridico spagnolo l’ipoteca “de máximo”, figura già presente nella prassi e conosciuta come una forma di ipoteca concessa a garanzia di crediti, il cui importo non è determinato, ma viene rilasciata entro un tetto massimo di copertura ipotecaria. In tale espressione è riconducibile la figura dell’ipoteca “flotante”, che si differenzia in quanto può essere concessa per una serie di crediti oggetto di garanzia, mentre l’ipoteca de máximo può essere concessa a garanzia anche di un solo credito. Il beneficiario dell’ipoteca può utilizzare quest’ultima in maniera discrezionale con riguardo a qualsiasi credito, ma sempre nel rispetto della somma massima per cui la garanzia è stata concessa(89).
La disciplina dell’hipoteca de máximo, chiamata anche hipoteca flotante, è contenuta nell’art. 153-bis della Ley Hipotecaria e può essere concessa a garanzia di una o diverse obbligazioni, di qualsiasi natura, presenti e/o future, senza l’obbligo di stipulare un accordo novativo, costitutivo di nuove garanzie ed estintivo delle precedenti(90).
La normativa individua i requisiti di costituzione di tale garanzia ipotecaria che sono costituiti dall’obbligo di indicare nell’atto e nell’iscrizione nei pubblici registri: la denominazione di hipoteca de maximo, e ove necessario, la descrizione generale degli atti giuridici fondamentali dai quali derivano o possono derivare in futuro le obbligazioni garantite; l’importo massimo garantito, la durata dell’ipoteca e i criteri di saldo finale liquido garantito(91). L’hipoteca de maximo non può essere costituita a favore di qualsiasi creditore, ma soltanto ad istituti bancari che sono soggetti ad un particolare regime di vigilanza(92).
Sempre la disposizione di cui all’art. 153-bis L.H. prevede che nel titolo sia stabilito che la quantità esigibile in caso di esecuzione è la risultante della liquidazione effettuata dall’ente finanziatore creditore nella forma convenuta dalle parti nell’atto di costituzione dell’ipoteca flotante. Alla scadenza delle obbligazioni, stabilita dai concedenti o a quella dell’eventuale proroga, l’azione ipotecaria potrà essere esercitata, secondo quanto previsto dagli artt. 129, 153 e 153-bis L.H. e in conformità a quanto dispongono le norme di procedura(93).
Con il rinvio dell’art. 153-bis L.H. all’art. 153 L.H.(94), il legislatore sembra ammettere che il certificato del saldo da parte dell’ente di credito per l’ipoteca globale possa rappresentare un titolo esecutivo, in forza del quale è possibile procedere direttamente con l’esecuzione(95).
Non è mancato chi si è soffermato ad analizzare in quale misura la costituzione dell’ipoteca globale potrebbe pregiudicare le pretese degli altri creditori. Distinguendo tra creditori posteriori e creditori anteriori all’iscrizione, secondo parte della dottrina, per i crediti posteriori il nuovo creditore non subisce alcun danno, poiché è a conoscenza dell’esistenza dell’ipoteca globale e della misura massima di cui risponde l’immobile ipotecato. In caso di credito anteriore all’iscrizione dell’ipoteca, la legge permette di costituire un’ipoteca globale a garanzia di obbligazioni presenti e future(96).
Anche nel diritto spagnolo si applica il principio della priorità dell’iscrizione dell’ipoteca per determinare il diritto di prelazione di un creditore rispetto ad altri. Se il credito garantito dall’ipoteca è anteriore all’annotazione preventiva di pignoramento sullo stesso bene e l’atto di ipoteca è anteriore alla trascrizione del pignoramento, ma l’iscrizione dell’ipoteca è posteriore, non è preferibile nessuno dei crediti e in tal caso il problema dovrà risolversi ricorrendo al privilegio generale ex 1924 p. 3 c.c. La stessa soluzione dovrà applicarsi anche al caso dell’ipoteca globale.
L’ingresso nell’ordinamento spagnolo dell’istituto de màximo ha suscitato talune perpelssià soprattutto da parte di quella dottrina che ha rilevato nella disciplina dell’ipoteca globale di cui all’art. 153-bis L.H. una palese violazione del principio della par condicio creditorum, in quanto le obbligazioni che l’ente decide che siano garantite dall’ipoteca avranno una prelazione rispetto ad altri creditori, prescindendo dalla considerazione che esse siano costituite mediante atto pubblico o con sentenza avente data anteriore(97).
L’osservazione per cui l’ipoteca globale si porrebbe in palese violazione con il principio della par condicio creditorum è stata contestata dalla dottrina, osservando: «de que no hay dãno para los potenciales acreedores porque la publicidad del gravamen asegura una información suficiente sobre la existencia de la afección en garantía y el montante máximo en que la misma les var a ser oponible»(98).
L’ipoteca de maximo è stata oggetto di critiche, oltre che per motivi segnatamente giuridici, anche per ragioni di carattere sociale, nel senso che la costituzione dell’ipoteca a garanzia di obbligazioni future, senza che esista un negozio giuridico sottostante o la causa del credito, non assicura al debitore una piena ed effettiva tutela. La possibilità di determinare il contenuto delle obbligazioni garantite è rimessa soltanto ad una parte e non protegge in alcun modo il debitore che si trova ad essere il soggetto più debole senza essere messo nelle condizioni di poter prestare il proprio consenso(99).

d) Il contratto di prestito vitalizio ipotecario in Francia

Nel riformare il regime giuridico delle garanzie reali, il legislatore ha introdotto anche il contratto di prestito vitalizio ipotecario (c.d. Prêt viager hypothécaire”), disciplinato dai nuovi artt. L314-1 - 314- 20 contenuti nel titolo I (Crédit) del libro III (Endettement) del code de la consommation.
L’ingresso nell’ordinamento francese di tale istituto è giustificato da ragioni di carattere sociale e dalla consapevolezza che la crisi del sistema pensionistico statale, l’invecchiamento graduale della società ed il calo demografico hanno aumentato la domanda di liquidità dalla persone anziane(100).
Consapevole di tale esigenza, il legislatore francese ha introdotto la disciplina del prestito vitalizio ipotecario, con l’obiettivo di mobilizzare la «proprietà immobiliare residenziale» e di «soddisfare le esigenze di liquidità delle persone anziane», offrendo loro la possibilità di ricevere una somma significativa per fronteggiare determinati tipi di spese(101).
In virtù dell’art. 314-1 comma 1, cod. cons., il prestito vitalizio ipotecario è «un contratto mediante il quale un istituto di credito o un istituto finanziario concede ad una persona fisica un mutuo sotto forma di un capitale o di versamenti periodici, garantiti da un’ipoteca costituita sull’immobile di proprietà del mutuatario e destinato all’esclusivo uso di abitazione di quest’ultimo, il cui rimborso - capitale e interessi - non sarà esigibile che al decesso del mutuatario o, prima del decesso, al momento dell’alienazione o della costituzione di diritto reale limitato a favore di terzi sull’immobile oggetto di garanzia»(102).
Il prestito vitalizio ipotecario è concesso, a pena di nullità, per garantire il finanziamento delle esigenze di una persona fisica e può essere stipulato soltanto tra un istituto finanziario o di credito ed il privato per motivi estranei all’esercizio della propria attività professionale(103).
Assoggettata a regole particolari, la disciplina della pubblicità del prestito ipotecario vitalizio deve essere leale ed informativa. L’art. 314-3 stabilisce le informazioni che devono essere indicate obbligatoriamente e quelle oggetto di divieto(104).
La conclusione del contratto è preceduta da un’offerta preliminare, il cui contenuto è determinato secondo quanto prevede l’art. L 314-5(105). L’offerta deve essere tenuta ferma dal soggetto emittente per almeno un termine di trenta giorni(106). L’offerta non può essere accettata, a pena di nullità, se non è decorso un termine di almeno dieci giorni dal ricevimento della stessa e deve essere redatta nella forma di un atto notarile e al mutuatario non può essere versata alcuna somma prima dell’accettazione(107). Oltre all’applicazione di una sanzione pecuniaria, l’inosservanza delle disposizioni dettate in tema di offerta preliminare può determinare una riduzione o perdita del diritto agli interessi, secondo una valutazione discrezionale dell’autorità giudiziaria(108).
Sul debitore grava la manutenzione dell’immobile secondo il criterio della ragionevolezza e decade dal beneficio del termine, quando con la sua condotta ha determinato una riduzione del valore della garanzia. È il caso ad esempio del debitore che non consente al creditore di accedere all’immobile per accertare il buono stato del bene oppure altera la sua destinazione(109).
Il legislatore, per tutelare la posizione degli eredi del mutuatario, ha introdotto la regola per cui il debito assunto dal mutuatario o dai suoi aventi causa non può essere superiore al valore dell’immobile accettato alla scadenza del termine(110).
Il legislatore francese introduce anche una disposizione tesa a tutelare il diritto del mutuatario a rimborsare anticipatamente l’istituto bancario o finanziario, prevedendo la possibilità per il mutuatario di sciogliere anticipatamente il contratto di prestito ipotecario vitalizio, rimborsando integralmente il capitale e gli interessi. Se invece il mutuatario ha optato per un versamento del credito una tantum, lo stesso ha la facoltà di rimborsare al creditore una parte dell’importo. La somma rimborsata non deve essere inferiore ad un importo minimo determinato con decreto dal Consiglio di Stato. Il rimborso anticipato della somma determina in capo al creditore il diritto a ricevere un’indennità di importo non superiore ad una somma fissata sempre dal Consiglio di Stato con decreto.
Il rimborso del prestito concesso dal mutuante deve avvenire al momento del decesso del mutuatario (o dell’ultimo dei co-mutuatari in vita da parte degli eredi del de cuius che versano l’importo dovuto, nei limiti del valore dell’immobile gravato da ipoteca, come fissato alla data dell’apertura della successione)(111). Prescindendo dalle regole sull’accettazione dell’eredità con beneficio d’inventario, il creditore ipotecario, osservando le norme generali, può: a) pignorare l’immobile e procedere con la vendita del bene, fatta salva la limitazione del debito al valore della garanzia; b) per effetto di un provvedimento giudiziario o di un patto commissorio, chiedere l’assegnazione del bene a soddisfacimento del proprio credito, nonostante il bene immobile fosse la residenza principale del debitore(112).
Se invece il mutuatario decide di alienare l’immobile deve notificare la proposta di vendita al creditore, in modo tale che quest’ultimo può contestare il valore del bene indicato nell’offerta di vendita.
In quest’ultima ipotesi, le parti del contratto di prestito ipotecario vitalizio nominano un perito che effettua una perizia dell’immobile per stimare il valore del bene. Se all’esito della perizia è stimato un valore inferiore del bene, nell’ipotesi di vendita giudiziaria il credito del mutuante sarà limitato al prezzo di assegnazione dell’immobile. Nell’ipotesi invece di ricorso al patto commissorio o di assegnazione del bene in pagamento, il credito del mutuante sarà invece limitato al valore di stima dell’immobile(113).

e) Ipoteca inversa nel diritto spagnolo

Anche nell’ordinamento spagnolo si è avvertita l’esigenza di adottare alcune misure di carattere sociale oltre che finanziario, tese a rendere liquido il valore degli immobili attraverso prodotti finanziari, consentendo a determinate categorie di soggetti, che versano in una situazione particolarmente svantaggiata oppure abbiano un’età non inferiore ai 65 anni, un maggiore utilizzo del proprio patrimonio immobiliare per aumentare la propria rendita(114).
Introdotta dalla legge ipotecaria n. 41/2007 del 7 dicembre 2007, la figura dell’hipoteca “inversa”, rappresenta un tipo di ipoteca costituito a garanzia di una rendita vitalizia su un bene immobile in cui il debitore ha abitualmente fissato la propria residenza(115).
Nel precisare che l’ipoteca può essere costituita sull’immobile che rappresenta la dimora abituale del debitore e nel determinare la disciplina dell’hipoteca inversa, la normativa in argomento stabilisce i seguenti requisiti:
a) il soggetto interessato alla costituzione dell’hipoteca inversa o l’eventuale beneficiario designato dal richiedente deve essere una persona di età uguale o superiore ai 65 anni o deve trovarsi in una situazione di dipendenza, oppure, come modificato dalla L. n. 1/2013 è un soggetto al quale è stato riconosciuto un grado di incapacità pari o superiore al 33%;
b) il debitore deve disporre dell’importo del prestito o del credito mediante un versamento unico oppure determinato a scadenze periodiche;
c) il debito è esigibile soltanto dal creditore e la garanzia può essere messa in esecuzione, in caso di morte del prestatario oppure, qualora sia previsto nel contratto, in caso di decesso dell’ultimo dei beneficiari;
d) l’immobile ipotecato deve essere stato tassato e assicurato contro danni, ai sensi degli artt. 7 e 8 L. 2/1981(116).
Le ipoteche inverse possono essere concesse soltanto da istituti di credito o compagnie assicurative autorizzate all’emissione di tali prodotti finanziari e su di esse, nel rispetto del principio di trasparenza e tutela dei propri clienti nei rapporti commerciali, grava un preciso obbligo di informazione e di consulenza autonoma, che deve tenere in considerazione la situazione finanziaria del richiedente, i rischi economici derivanti dalla sottoscrizione di tale prodotto(117).
Le modalità di svolgimento di suddetti servizi di consulenza con l’indicazione delle condizioni, delle forme e dei requisiti per la loro realizzazione, secondo quanto dispone la legge, saranno stabilite dal Ministero dell’economia.
Gli istituti di credito o gli enti assicurativi che hanno concesso tale prodotto finanziario recuperano il capitale con gli interessi alla morte del proprietario, mediante cancellazione del debito da parte degli eredi o con l’esecuzione della garanzia ipotecaria.
Quando si estingue il prestito o il credito e gli eredi del debitore ipotecario decidono di non rimborsare i debiti scaduti oltre agli interessi, il creditore potrà solo ottenere il recupero del credito fino alla concorrenza del valore dei beni dell’eredità(118).

Radiation dell’ipoteca

Nell’ordinamento francese, disciplinata nell’art. 2440 c.c., la “radiation” può essere determinata per volontà delle parti oppure può essere giudiziaria(119). Con l’atto di “radiation” si determina la cancellazione dell’iscrizione ipotecaria, anche se il termine di iscrizione non è ancora decorso del tutto.
La “radiation” è volontaria, quando il creditore con un atto unilaterale e senza che sia prestato il consenso anche da parte del debitore, diversamente da quanto si potrebbe desumere dall’art. 2440 c.c., cancella la garanzia ipotecaria iscritta a carico del debitore(120).
Con la riforma francese delle garanzie reali, la procedura di cancellazione è stata semplificata, rendendola anche meno onerosa e incidendo in questo modo su una delle voci di costo che maggiormente rendevano la garanzia ipotecaria più costosa rispetto a quella del cautionnement(121).
La cancellazione avviene mediante il deposito presso l’ufficio de la publicité foncière dell’atto autentico di cancellazione o di una copia autentica di tale atto.
Con l’entrata in vigore dell’ordinanza del 23 marzo 2006, i poteri di controllo dell’ufficio responsabile della “publicité foncière” sono stati fortemente limitati, poiché tale ufficio si limita a controllare la regolarità formale dell’atto di cancellazione, non esercitando alcun controllo sul contenuto di tale atto. Diversamente, prima della riforma della disciplina dell’ipoteca introdotta, come è noto, dall’ordinanza del 23 marzo 2006, l’ufficio responsabile esercitava un potere di controllo sulla forma ed il contenuto dell’atto di cancellazione(122).
La “radiation” è giudiziaria, quando è effettuata in forza di un provvedimento giudiziario emesso dal giudice, dopo aver constatato che il creditore ipotecario non procede alla cancellazione dell’iscrizione ipotecaria oppure che quest’ultimo non ha provveduto ad effettuare la pubblicità della convenzione di ricarica, indicandola a margine dell’atto(123 )o ancora perché è disposto dalla legge stessa(124).

Tecniche di realizzazione della garanzia reale ipotecaria in caso di inadempimento del debitore

L’ esperienza francese

L’efficacia del sistema delle garanzie reali si misura sulla capacità di garantire un rapido recupero del credito da parte dei creditori senza pregiudicare in maniera significativa la posizione del debitore. In questa prospettiva, nel diritto processuale francese sono state adottate una serie di misure finalizzate a rendere la procedura di realizzazione del credito, in caso di inadempimento del debitore/costituente, più snella e celere. Non solo, sempre con la riforma del sistema delle garanzie reali, il legislatore ha attribuito all’autonomia privata un maggior potere nell’individuazione delle tecniche più efficaci per la realizzazione della garanzia(125).
Nell’ipotesi di inadempimento, il creditore per recuperare il proprio credito ha la possibilità di: a) procedere con la vendita immobiliare; b) presentare domanda di attribuzione giudiziaria del bene; c) beneficiare del patto commissorio sottoscritto precedentemente (artt. 2458-2460 c.c.).
Nell’esercitare l’azione esecutiva di pignoramento immobiliare nei confronti del debitore/costituente dell’ipoteca, il creditore, il cui vantaggio per quest’ultimo è dato dalla possibilità di esercitare un diritto di preferenza sul prezzo ricavato dalla vendita, deve osservare una serie di formalità.
Nella procedura di vendita di un immobile, le regole da osservare e la nullità di eventuali pattuizioni ad esse contrarie, tra le quali l’eventuale previsione di una clausola de voie parée, in forza della quale è attribuito al creditore la possibilità di procedere ad una vendita del bene, non osservando alcun tipo di formalità, sono contemplate negli artt. 311-3 CPCE e 2458 c.c.(126).
Introdotto dall’ordinanza del 23 marzo 2006, il secondo strumento di realizzazione della garanzia reale concesso al creditore riguarda la domanda di attribuzione giudiziaria dell’immobile che si concretizza nel momento in cui il credito diventa esigibile. In tal caso, il creditore presenta un’istanza all’autorità giudiziaria competente che si limita a verificare l’esistenza e l’esigibilità del credito e a designare un esperto, se le parti non hanno raggiunto un accordo sulla nomina di un perito per la valutazione di stima dell’immobile.
Se il valore dell’immobile eccede i diritti del creditore, quest’ultimo è obbligato per la differenza, sia a pagare il costituente sia a corrispondere un certo importo se sussistono altri creditori ipotecari(127). Prescindendo dal grado ipotecario, ogni creditore ipotecario può presentare l’istanza di attribuzione giudiziaria del bene. Ciò potrebbe determinare un conflitto tra il creditore ipotecario di rango anteriore che non intende domandare l’attribuzione del bene e quello di rango posteriore che invece intende chiederla. In tale ipotesi, per risolvere il contrasto si stabilisce che il primo creditore ipotecario conserva comunque il diritto di sequela sul bene, poiché l’attribuzione giudiziaria non comporta la cancellazione dell’iscrizione sul bene gravato da ipoteca(128).
Nel tentativo di tutelare le esigenze del debitore, il legislatore ha introdotto dei limiti in capo al creditore ipotecario, il quale non può avvalersi dello strumento dell’attribuzione giudiziaria se il bene immobile da assegnare è destinato a residenza principale del debitore/costituente(129).
Nella prospettiva sempre di semplificare la realizzazione dell’ipoteca, il legislatore ha introdotto per il creditore ipotecario un ulteriore strumento di attuazione della garanzia reale, che è dato dal ricorso al patto commissorio. Ai sensi dell’art. 2459 c.c., introdotto dall’ordinanza del 23 marzo 2006, il creditore ha la possibilità di concludere con il costituente un patto commissorio ovvero una convenzione tramite la quale il creditore diventerà proprietario dell’immobile, in caso di inadempienza del debitore (art. 2459 c.c.)(130).
L’accordo sottoscritto può contenere le condizioni sulla base delle quali constatare l’inadempimento del debitore/costituente l’ipoteca, può recare un termine entro il quale il trasferimento della proprietà del bene in favore del creditore ipotecario avverrà. La convenzione può prevedere una clausola che disciplina il diritto di rinuncia del creditore al trasferimento dell’immobile se ricorrono determinate condizioni. In dottrina si avverte l’esigenza di introdurre pattuizioni così dettagliate, dal momento che il patto commissorio, in linea di principio, diversamente da una promessa unilaterale di vendita - che peraltro non è possibile, con riserva di determinazione del prezzo futuro - è «une cession dèfinitive à terme sous condition de défaillance du débiteur»(131).
Tuttavia l’applicazione del patto commissorio incontra dei limiti, rappresentati dal fatto che tale tecnica di attuazione della garanzia ipotecaria non può riguardare immobili destinati alla residenza principale del debitore/costituente, così come è previsto nel caso dell’attribuzione giudiziaria e non determina l’abolizione del divieto di voie parée(132).

L’ordinamento tedesco

Il patto commissorio conosce una diversa applicazione nell’ordinamento tedesco, introducendo al § 1149 BGB il divieto di tutte quelle convenzioni stipulate anteriormente alla c.d. Pfandreife ovvero al momento della realizzazione dell’ipoteca, tese a determinare il trasferimento della proprietà del bene immobile o a compiere atti di disposizione di tale bene(133).
Dopo il momento della realizzazione dell’ipoteca, le convenzioni indicate nel § 1149 BGB sono ammesse, purchè siano realizzate nel rispetto del limite indicato nel § 138 I BGB che prevede la disciplina per cui il negozio giuridico deve essere conforme al buon costume, pena la nullità, e deve essere redatto nella forma di un atto notarile come accade per gli atti aventi ad oggetto l’alienazione di un diritto reale immobiliare(134).
Le parti, dopo la c.d. Pfandreife, possono stabilire che il trasferimento della proprietà del bene immobile avviene mediante una trattativa privata, senza essere in possesso necessariamente di un titolo esecutivo. In tal caso, suddetti accordi hanno soltanto un’efficacia obbligatoria, poiché essi vincolano il proprietario che sottoscrive tale accordo e i suoi eventuali eredi, ma non anche gli acquirenti a titolo particolare(135).
Le convenzioni sottoscritte in questi termini non sono oggetto di iscrizione nel libro fondiario, poiché, come è noto, tale istituto (l’iscrizione) riguarda i negozi reali, ma «il diritto all’Auflassung (il c.d. contratto reale volto al trasferimento dei diritti reali immobiliari) potrà essere prenotato con un’iscrizione nel libro fondiario (Vormerkung, ex § 883 BGB)»(136).
Passando ad esaminare le tecniche di realizzazione delle garanzie nell’ordinamento tedesco, si osserva che le disposizioni in tema di soddisfazione dei crediti trovano applicazione sia con riguardo alle garanzie avente natura accessoria sia a quelle prive del carattere di accessorietà e stabiliscono che il credito può essere soddisfatto facendo ricorso alle procedure esecutive tradizionali dell’amministrazione forzata o della vendita(137).
L’azione giudiziaria di esecuzione presuppone l’esistenza di due requisiti ovvero che il debito sia scaduto e che il creditore ipotecario sia in possesso di un titolo esecutivo.
Per procedere esecutivamente occorre che l’Hypothek sia diventata esigibile ovvero che sia maturato «il momento in cui l’ipoteca può essere realizzata dal suo titolare»(138). L’individuazione del momento rispetto al quale l’ipoteca può essere realizzata è indicata con il termine Pfandreife, espressione che indica «la condizione dell’ipoteca, che è ‘matura’ ovvero pronta per essere realizzata»(139). Tale momento assume rilevanza sul piano dei poteri riconosciuti in capo al creditore ipotecario, per cui prima del verificarsi del Pfandreife, in caso di rischio di riduzione o di danneggiamento del bene immobile gravato dall’ipoteca, quest’ultimo può esercitare soltanto diritti c.d. di difesa(140). In un momento successivo alla Pfandreife, il beneficiario dell’ipoteca può esercitare un’azione esecutiva sull’immobile gravato dalla garanzia ipotecaria(141).
Il creditore munito di una garanzia reale per agire esecutivamente deve possedere un titolo esecutivo che può essere conseguito al termine di un processo ordinario di cognizione(142).
Il legislatore, tuttavia, ha previsto che il possesso da parte del creditore ipotecario di documenti che presentano determinate caratteristiche costituiscono immediatamente titoli esecutivi per cui il soggetto, in favore del quale è stata costituita l’ipoteca, è legittimato ad agire immediatamente senza il necessario esperimento di un processo di cognizione(143).
Se l’azione esecutiva esperita non sia legittima, il concedente il vincolo ipotecario può presentare istanza di sospensione. Prima dell’entrata in vigore della Risikobegrenzungsgesetz, l’autorità giudiziaria adita poteva disporre o meno la sospensione, stabilendo in capo al concedente il rilascio di un’idonea garanzia. Nel vigore invece della Risikobegrenzungsgesetz, si è previsto che la sospensione può essere concessa anche se il richiedente non è nelle condizioni di offrire un’adeguata garanzia e se la sua richiesta presenta soddisfacenti probabalità di essere accolta con successo(144).
Per effetto sempre delle modifiche introdotte dalla Risikobegrenzungsgesetz, il concedente la garanzia ha il diritto di esercitare un’azione di risarcimento danni, se è accertata la natura illegittima dell’azione esecutiva eseguita nei suoi confronti da parte del beneficiario del vincolo ipotecario, prescindendo dalla circostanza che il concedente ha fornito la prova del requisito della colpa in capo al creditore ipotecario(145).
Diversamente da quanto accade nel sistema italiano, nell’ordinamento tedesco la procedura di esecuzione per realizzare l’ipoteca, compresa anche la fase di vendita del bene gravato dal vincolo ipotecario, è particolarmente efficiente e funzionale alle esigenze di tutela delle pretese creditorie(146). L’efficienza del processo esecutivo tedesco è determinata dalla possibilità di delegare la maggior parte delle attività da eseguire durante la procedura ad un organo diverso da quello dell’autorità giudiziaria, riservando a quest’ultima soltanto particolari funzioni, come ad esempio quella di decidere sull’opposizione agli atti esecutivi(147); concedere l’autorizzazione all’esecuzione nottetempo(148 )oppure di stabilire la perquisizione domiciliare(149).

Il diritto spagnolo

Nell’esaminare le tecniche di realizzazione dell’ipoteca in caso di inadempimento del debitore ipotecario nel diritto spagnolo, si rileva che il creditore ipotecario può esercitare due tipi di azioni: a) azione personale diretta contro il debitore o il soggetto che si è obbligato personalmente e può riguardare uno o qualsiasi dei beni del debitore o dell’obbligato; b) l’azione reale ipotecaria che riguarda i beni gravati dal vincolo ipotecario. Con l’azione reale ipotecaria, il creditore pone in essere una procedura finalizzata ad ottenere una somma di denaro, mediante la vendita del bene gravato da ipoteca.
L’azione personale si prescrive nel termine di 15 anni, mentre quella ipotecaria in 20 anni.
L’esercizio dell’azione ipotecaria può essere esercitata mediante:
1) procedimento giudiziale sommario, regolamentato dagli artt. 131-133 L.H. Esso costituisce un tipo di procedimento celere, poiché si giunge in modo quasi immediato all’asta del bene ipotecato. Il ricorso a tale procedura deve essere indicato nell’atto di costituzione, dal quale dovrà risultare il prezzo di tassazione dell’immobile, se il bene fosse oggetto di asta;
2) giudizio esecutivo ordinario: il titolo costitutivo dell’ipoteca rappresenta un titolo esecutivo, secondo quanto disposto dall’art. 1.429 L.E.C.;
3) procedimento esecutivo stragiudiziale: disciplinato dagli artt. 234-236 R.H. La volontà di utilizzare tale procedura deve essere indicata nell’atto di costituzione dell’ipoteca, nel quale dovrà anche figurare il prezzo di tassazione del bene, nell’ipotesi di vendita all’asta. Tale strumento processuale può essere promosso soltanto davanti al notaio abilitato.
4) Giudizio dichiarativo ordinario(150).
Con riguardo al processo esecutivo nell’ordinamento spagnolo, la legge n. 1/2013 del 14 maggio 2013 ha riformato l’art. 129 della L.H., consacrando definitivamente l’esercizio dell’azione ipotecaria mediante il processo di vendita stragiudiziale che si perfeziona davanti al notaio e richiede l’osservanza di una serie di formalità(151).
Oltre a tale intervento, sempre con la legge n. 1/2013 sono state adottate alcune misure finalizzate a garantire, da un lato una maggiore tutela al debitore in sede di esecuzione, dall’altro maggiori poteri al giudice, quando rileva la presenza di clausole abusive nel contratto di prestito o credito ipotecario(152). Nell’introdurre un significativo elemento di novità nel processo di esecuzione con riguardo alla presenza di clausole vessatorie eventualmente presenti nei contratti di prestito ipotecario, la l. n. 1/2013 introduce due momenti processuali distinti per valutare d’ufficio l’abusività di una clausola: a) quando è autorizzata l’esecuzione oppure al momento dell’ammissione della domanda esecutiva; b) quando il debitore esecutato propone l’opposizione all’esecuzione(153). In quest’ultimo caso, la Ley n. 1/2013 agli artt. 7.2 e 7.14 prevede per il debitore ipotecario il diritto di proporre opposizione, allegando l’abusività di una o più clausole presenti nel titolo esecutivo(154).
Rilevata la vessatorietà di una clausola contrattuale, il giudice può dichiarare improcedibile l’esecuzione oppure disporne la prosecuzione senza però applicare la clausola abusiva(155).

Brevi osservazioni e prospettive di riforma del diritto ipotecario italiano

Dall’analisi comparativa svolta - anche se in termini pressochè sommari e senza alcuna pretesa di esaustività - emerge una tendenza comune a tutti gli ordinamenti che è quella di adottare delle misure idonee a rendere l’ipoteca una garanzia reale immobiliare più flessibile e meno onerosa, attraverso: a) l’introduzione di istituti che sembra aver determinato un progressivo affievolimento del principio di accessorietà e di specialità; b) l’adozione di tecniche di realizzazione dell’ipoteca più snelle in fase di esecuzione. I principali interventi riformatori, attuati negli ultimi anni in Francia e in Spagna, riguardano sia la fase di creazione di nuove figure di garanzia ipotecaria sia il momento di realizzazione dell’ipoteca in caso di inadempimento del debitore ipotecario.
È noto che il principio di specialità rispetto al bene garantito e all’obbligazione oggetto di garanzia e quello di accessorietà in relazione al credito garantito sono i principi cardini sui quali si modella la disciplina dell’ipoteca nel sistema italiano, rappresentando - secondo gli insegnamenti tramandati - dei dogmi tradizionalmente radicati nella nostra cultura giuridica(156).
L’esigenza di osservare tali principi nella costituzione di nuove forme di garanzia ipotecaria e di tutelare la par condicio creditorum sembra rappresentare uno dei motivi principali che ostacola la riforma del regime ipotecario nella direzione di rendere l’ipoteca una garanzia più flessibile, meno onerosa e maggiormente rispondente alle esigenze del mercato ipotecario e a quelle dei suoi operatori(157).
Ciò comporta la difficoltà di introdurre nell’ordinamento italiano una regola che preveda espressamente la circolazione autonoma dell’ipoteca dal credito originario, anche se in dottrina non manca chi ritiene ammissibile la cessione separata della garanzia ipotecaria, attraverso il richiamo ad indici normativi che sembrano però piuttosto deboli(158).
Tuttavia si è osservato che il diverso risultato al quale approda la dottrina sull’ammissibilità della circolazione autonoma dell’ipoteca dipende dal modo in cui la nozione di accessorietà è interpretata:
se elemento «necessario del diritto di garanzia» oppure limitato «al momento genetico della stessa»(159).
Il differente significato attribuito alla nozione di accessorietà impone pertanto di comprendere se il requisito dell’accessorietà rappresenta un carattere essenziale della garanzia ipotecaria, con la conseguenza che il principio di accessorietà rappresenta un dogma, un principio inderogabile, in assenza del quale la funzione di garanzia non è realizzata oppure, come sostiene la più recente dottrina moderna, rappresenta una mera «opzione di diritto positivo, potendo la funzione di garanzia essere espletata anche in assenza di esso»(160).
La possibilità di considerare il principio di accessorietà come una semplice “opzione di diritto positivo” e non più come un “dogma” non sembra pregiudicare in maniera significativa la posizione e gli interessi del debitore ipotecario. Si è infatti osservato che i rischi per quest’ultimo, prodotti da una progressiva erosione del principio di accessorietà, possono essere limitati e neutralizzati, mediante il ricorso alle tecniche di controllo predisposte dalla disciplina delle obbligazioni e dei contratti. Si pensi ad esempio alla rilevanza della clausola della buona fede come strumento di controllo della proporzionalità delle garanzie per obbligazioni future, largamente analizzata in materia fideiussoria, ma non anche nel settore della garanzia reale ipotecaria(161).
In tale panorama giuridico, una possibile riforma del sistema normativo delle ipoteche deve tener conto di una serie di obiettivi: a) elaborare figure di garanzie reali immobiliari maggiormente rispondenti alle esigenze di flessibilità richieste dal mercato ipotecario; b) rendere per il creditore più celere il recupero del credito garantito dal vincolo ipotecario; c) assicurare al debitore un’effettiva tutela, se sono introdotte figure ipotecarie idonee a determinare un progressivo affievolimento del principio di accessorietà e di specialità.
Ciò determina l’esigenza di rimeditare l’attualità e la rilevanza, sul piano strutturale e funzionale, di quei principi sui quali si basa la disciplina dell’ipoteca, con riferimento anche al principio della par condicio creditorum che sembra rappresentare un principio esclusivamente dispositivo e non più un principio inderogabile(162).
Una riflessione sistematica sulla portata del principio di accessorietà, di specialità(163 )e su quello della par condicio creditorum nell’età moderna può rappresentare un valido punto di partenza, dal quale muovere per avviare un progetto di riforma del diritto ipotecario e per rispondere all’esigenza di rendere la garanzia reale immobiliare più flessibile, tutelando gli interessi del debitore e del creditore ipotecario.

(1) A. CHIANALE, I diritti reali, 6, L’ipoteca, in Tratt. dir. civ., diretto da Sacco, 2ª ed., Torino, 2010, p. 7. In alcuni ordinamenti, ad esempio come in quello tedesco, accanto alla figura dell’ipoteca accessoria, sussiste una forma di garanzia non accessoria denominata Grundschuld, la cui disciplina positiva è contenuta nel § 1191 BGB, per cui «(1) Un fondo può essere gravato in maniera tale che a colui, in favore del quale si costituisce l’onere, debba essere corrisposta dal fondo una determinata somma di denaro (debito fondiario). (2) La costituzione dell’onere può avvenire anche in maniera tale che siano dovuti gli interessi sulla soma di denaro ed altre prestazioni accessorie dal fondo» (così tradotto da P.M. VECCHI, § 854-1296, in Codice civile tedesco-Bürgerliches Gesetzbuch, traduzione e presentazione a cura di S. Patti, Milano, 2012, 845). Lo stesso accade nel sistema svizzero, che contempla accanto all’ipoteca accessoria la cartella ipotecaria (Schouldbriefe), che «realizza l’incorporazione della garanzia reale nel titolo»: A. FUSARO, «Le linee di tendenza del diritto europeo dell’ipoteca: euroipoteca e ipoteca ricaricabile», in Banca, borsa, tit. cred., 2009, I, p. 553 e ss.

(2) Il libro IV invero era già presente nel codice civile, ma era dedicato alle norme applicabili a Mayotte, oggi contenute nel libro V (B. VARI, «La riforma dell’ipoteca convenzionale in Francia», in Riv. dir., civ., 2009, p. 252, nota 12). Intitolato “Des sûretés”, il libro IV è articolato in disposizioni generali e successivamente in due titoli: a) Des sûretés personnelles (Titre I); b) Des sûretés réelles (Titre II). Il titolo dedicato alle garanzie reali è suddiviso in tre sottotitoli: il primo stabilisce le disposizioni generali; il secondo riguarda la materia delle garanzie sui beni mobili; il terzo ha ad oggetto il tema delle garanzie sui beni immobili (art. 8, ordonnance n. 2006-346): F. FIORENTINI, «La riforma francese delle garanzie reali», in Notariato, 2006, p. 496. Si è osservato che l’impianto codicistico tradizionale prevedeva una disciplina delle garanzie reali strutturata in relazione al fatto che fosse contemplato lo spossessamento del costituente e non in base al tipo di bene sul quale tali garanzie erano costituite: cfr. B. VARI, op. cit., p. 252.

(3) F. FIORENTINI, «La riforma francese delle garanzie reali», cit., p. 497. L’ipoteca non rappresenta uno strumento di garanzia del credito molto diffuso nel settore immobiliare francese, dal momento che sussiste un’altra forma di garanzia reale denominata privilège de prêteur des deniers ed in particolar modo la cautionnement, che è una garanzia personale. Il diffuso ricorso alla figura del privilegio riconosciuto espressamente dalla legge da parte del creditore che decide di finanziare il costo di acquisto di un bene immobile è determinato da ragioni di carattere economico. Per esempio la costituzione del privilegio legale è meno onerosa rispetto alla costituzione dell’ipoteca, poiché non è previsto il pagamento della taxe de publicitè foncière, cfr. B. VARI, op. cit., p. 257.

(4) Per un esame approfondito sulla Ley n. 41/2007 del 7 dicembre e sugli obiettivi sottesi a tale provvedimento normativo, cfr. M.A.P. LUCÁN, «Los principios generales de la Ley 41/2007, de 7 de diciembre, de modificación de la Ley del mercado hipotecario y otras normas del sistema hipotecario», in www.codigo-civil.info/nulidad/…/ docannexephp, 2007, 2, al quale si rinvia anche per ulteriori riferimenti sulla situazione economico-finanziaria della Spagna in quegli anni. Nonostante la riforma del sistema ipotecario, l’aumento della morosità nel settore del credito ipotecario residenziale e la difficoltà per le famiglie di adempiere alle obbligazioni hanno indotto il legislatore ad attuare una serie misure, contenute nella Ley n. 1/2013, tese a tutelare gli interessi e i diritti dei debitori ipotecari, quali ad esempio, la fissazione di un tetto massimo alla produzione degli interessi di mora, il divieto di capitalizzazione di tali interessi, l’ottimizzazione del procedimento stragiudiziale, mediante la celebrazione di un’unica asta elettronica. In merito agli interessi di mora, la Ley n. 1/2013 ha introdotto all’art. 114 L.H. il paragrafo terzo, stabilendo: «gli interessi di mora (dei prestiti o crediti per l’acquisizione dell’immobile destinato a residenza abituale, garantiti mediante ipoteca costituita sullo stesso bene) non potranno essere superiore a tre volte l’interesse legale e potranno solo maturare sulla principale pendenza di pagamento …».

(5) Al di là del Code civil, nel diritto francese le fonti dell’ipoteca sono: Code de la consommation; Décret n. 55-1350 du 14 octobre 1955 sur la publicité foncière; Code monétaire et financier, Articles L312-4 à L312-18, L313-42, L515-14; Loi n. 91-650 du 9 juillet 1991 portant réforme des procédures civiles d’exécution; Décret n. 92-755 du 31 juillet 1992 instituant de nouvelles règles relatives aux procédures civiles d’exécution pour l’application de la loi n. 91-650 du 9 juillet 1991 portant réforme des procédures civiles d’exécution; Décret n. 2006-936 du 27 juillet 2006 relatif aux procédures de saisie immobilière et de distribution du prix d’un immeuble; Décret n. 2007-201 du 15 février 2007 relatif au contenu du bordereau prévu par l’article 2428 du code civil pour l’inscription des privilèges et hypothèques (hypothèques rechargeables); Décret n. 2008-466 du 19 mai 2008 modifiant le décret n. 55-1350 du 14 octobre 1955 pour l’application du décret du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière (publicité des hypothèques rechargeables); Ordonnance n. 2010-638 du 10 juin 2010 portant suppression du régime des conservateurs des hypothèques; Décret n. 2012-1462 du 26 décembre 2012 pris pour l’application de l’ordonnance n. 2010-638 du 10 juin 2010 portant suppression du régime des conservateurs des hypothèques et pour l’adaptation de la publicité foncière; Décret n. 2012-1463 du 26 décembre 2012 pris pour l’application de l’ordonnance n° 2010-638 du 10 juin 2010 portant suppression du régime des conservateurs des hypothèques et pour l’adaptation de la publicité foncière.

(6) Art. 2284 c.c.: Quiconque s’est obligé personnellement, est tenu de remplir son engagement sur tous ses biens mobiliers et immobiliers, présents et à venir; art. 2285 c.c.: Les biens du débiteur sont le gage commun de ses créanciers; et le prix s’en distribue entre eux par contribution, à moins qu’il n’y ait entre les créanciers des causes légitimes de préférence. In argomento, cfr. F. FIORENTINI, «La riforma francese delle garanzie reali», cit., p. 496.

(7) P. MAJA, Derecho civil III (Derecho Immobiliario y Registral), in ocw.utji.es/material/4998/raw. Oltre alle disposizioni contenute nel Codigo civil, l’ipoteca è disciplinata anche dalle seguenti leggi: Ley Hipotecaria de 8 de febrero 1946; Ley 41/2007, de 7 de diciembre, por la que se modifica la Ley 2/1981, de 25 de marzo, Regulación del Mercado Hipotecario y otras normas del sistema ipotecario y financero, de regulación de las hipotecas inversas y el seguro de dependencia y por la que se establece determinada norma tributaria, in BOE núm. 299, de 8 de diciembre de 2007, in vigore dal 9 dicembre 2007; Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios, in BOE num. 80 de 4/4/1994, pág. 10364 a 10366. Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social, in BOE num. 116 de 15/05/2013, in vigore dal 15 maggio 2013 (riformata dalla Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas: a distanza di meno di due mesi dall’approvazione, la legge 1/2013 è stata modificata).

(8) Nella dottrina tedesca, particolarmente delicata è la questione riguardante il grado di applicazione del diritto delle obbligazioni al diritto dei beni: in argomento, cfr. F. FIORENTINI, Le garanzie immobiliari in Europa. Studi di diritto comparato, Berna-Napoli, 2009, p. 103 e ss.

(9) In argomento, per il diritto francese, v. L. AYNÈS ET P. CROCQ , Les sûretés, La publicité foncière, 8 éd., Paris, 2014; P. SIMLER - P. DELEBECQUE, Les sûretés, La publicité foncière, 6 éd., Paris (Dalloz), 2013; J.B. SEUBE, Droit des sûretés, 7 éd., Paris (Dalloz), 2014. nel diritto spagnolo, cfr. P. DE PABLO CONTRERAS, Hipoteca, su ejecucuon y dación en pago, Aranzadi, 2014; E. MUÑIZ, S. NASARRE & E. SÁNCHEZ (Coords.), La reforma del mercado hipotecario y otras medidas financieras en el contexto de la crisis económica (Comentarios al a Ley y estudios colaterales), Ed. Edisofer, Madrid, 2009; P. MAJA, op. cit., p. 151; per il diritto italiano, cfr. A. CHIANALE, op. cit., p. 49.

(10) Sul principio di accessorietà nel diritto francese, P. SIMLER - P. DELEBECQUE, op. cit., p. 372. Richiamando la formula utilizzata da Pothier «Il ne peut y avoir d’hypothéque, s’il n’y a une dette qui subsiste, pour la quelle l’hypothéque ait été contractée», in Traité de l’hypothéque, a cura di Dupin Ainé, t. V, Bruxelles, 1831, 443, si osserva che la garanzia ipotecaria presenta una stretta correlazione con il credito garantito sia con riferimento al «momento genetico del vincolo, sia in relazione alle vicende del vincolo stesso, specie per quanto attiene trasmissione ed estinzione, sia infine nel momento dell’attuazione della garanzia» A. CHIANALE, op. cit., p. 55. Per il diritto spagnolo, cfr.: P. MAJA, op. cit., p. 151. Il principio di accessorietà è codificato nel Codigo civil agli articoli: art. 1857: «Son requisitos esenciales de los contratos de prenda e hipoteca: 1.º Que se constituya para asegurar el cumplimiento de una obligación principal. 2.º Que la cosa pignorada o hipotecada pertenezca en propiedad al que la empeña o hipoteca. 3.º Que las personas que constituyan la prenda o hipoteca tengan la libre disposición de sus bienes o, en caso de no tenerla, se hallen legalmente autorizadas al efecto. Las terceras personas extrañas a la obligación principal pueden asegurar ésta pignorando o hipotecando sus propios bienes»; art.1858: «Es también de esencia de estos contratos que, vencida la obligación principal, puedan ser enajenadas las cosas en que consiste la prenda o hipoteca para pagar al acreedor»; art. 104 L.H. «La hipoteca sujeta directa e inmediatamente los bienes sobre que se impone, cualquiera que sea su poseedor, al cumplimiento de la obligación para cuya seguridad fue constituida». Il carattere dell’accessorietà tra la garanzia ed il credito è un requisito presente anche nel sistema tedesco, ma limitatamente ad una particolare figura dell’ipoteca chiamata Sicherungshypothek disciplinata nel § 1184 BGB: «Ipoteca in garanzia: (1) L’ipoteca può essere costituita in modo tale che il diritto derivante al creditore dall’ipoteca si determini solo in base al credito ed il creditore non possa invocare l’iscrizione per provare l’esistenza del credito (ipoteca in garanzia). (2) L’ipoteca deve essere iscritta nel libro fondiario come ipoteca in garanzia». Nel sistema italiano, il principio di accessorietà è codificata nell’art. 2808 c.c. e sulla natura accessoria del vincolo ipotecario la dottrina osserva: «rispetto all’obbligazione garantita l’ipoteca presenta una autonomia strutturale e una dipendenza funzionale» A. CHIANALE, op. cit., p. 57 e ivi nota 15 per ulteriori riferimenti bibliografici in argomento. Il carattere accessorio della garanzia ipotecaria si rileva anche nell’art. 2878, n. 3 c.c., in forza del quale l’ipoteca si estingue con l’estinzione dell’obbligazione, nell’art. 2843 c.c., per cui l’efficacia del trasferimento della garanzia ipotecaria insieme al credito principale è subordinata «all’annotazione del trasferimento stesso a margine dell’iscrizione ipotecaria»: F. FIORENTINI, Le garanzie immobiliari in Europa …, cit., p. 396. Tale operazione è considerata particolarmente onerosa, poiché le spese notarili e fiscali per effettuare la cessione del credito ipotecario aumentano in maniera significativa: A. CHIANALE, op. cit., p. 174; F. FIORENTINI, Le garanzie immobiliari in Europa …, cit., p. 397.

(11) Nel diritto di spagnolo, riferimenti normativi al principio di specialità si trovano rispettivamente nell’art. 12 Decreto de 8 de febrero de 1946, por el que se aprueba la nueva redacción oficial de la Ley Hipotecaria (abbreviato L.H.): «En la inscripción del derecho real de hipoteca se expresará el importe del principal de la deuda y, en su caso, el de los intereses pactados, o, el importe máximo de la responsabilidad hipotecaria, identificando las obligaciones garantizadas, cualquiera que sea la naturaleza de éstas y su duración. Las cláusulas de vencimiento anticipado y demás cláusulas financieras de las obligaciones garantizadas por hipoteca a favor de las entidades a las que se refiere el artículo 2 de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario, en caso de calificación registral favorable de las cláusulas de trascendencia real, se harán constar en el asiento en los términos que resulten de la escritura de formalización»; 119 L.H.: «Cuando se hipotequen varias fincas a la vez por un solo crédito, se determinará la cantidad o parte de gravamen de que cada una deba responder»; art. 216 Decreto de 14 de febrero de 1947, por el que se aprueba el Reglamento Hipotecario (abbreviato R.H.): «No se inscribirá ninguna hipoteca sobre varias fincas, derechos reales o porciones ideales de unas y otros, afectos a una misma obligación, sin que por convenio entre las partes, o por mandato judicial, en su caso, se determine previamente la cantidad de que cada finca, porción o derecho deba responder. Los interesados podrán acordar la distribución en el mismo título inscribible o en otro documento público, o en solicitud dirigida al Registrador firmada o ratificada ante él, o cuyas firmas estén legitimadas. La misma norma se aplicará a las inscripciones de censos y anticresis. Lo dispuesto anteriormente no será aplicable a las anotaciones preventivas».

(12) P. SIMLER - P. DELEBECQUE, op. cit., p. 372-373. Si osserva l’a. tuttavia «rien n’interdit aux parties de réaliser des opérations sur la seule hypothèque, de convenir ainsi des cessions de rang ou d’antériorité pour mieux organiser lé credit du débiteur».

(13) Si pensi ad esempio all’istituto dell’ipoteca de maximo - chiamata anche flotante - introdotto dalla Ley 41/2007 del 7 dicembre, la cui disciplina è contenuta nell’art. 153-bis della Ley Hipotecaria. Più approfonditamente, v. infra § “Rapporto con l’obbligazione garantita: specialità e accessorietà in relazione all’obbligazione garantita: c) ipoteca de máximo”.

(14) La possibilità di codificare nell’ordinamento tedesco una figura di ipoteca non accessoria rispetto al credito garantito deriva dalla circostanza che nella dottrina tedesca si suole distinguere tra accessorietà genetica, accessorietà funzionale e non accessorietà. L’accessorietà genetica rappresenta “il dogma” per cui la garanzia si costituisce validamente se sussiste un determinato credito al quale tale garanzia si collega. L’accessorietà funzionale costituisce invece il “dogma” in forza del quale, l’ipoteca per la sua validità deve essere collegata in modo stretto al credito originario. Ciò comporta che tutte le vicende del credito incidono sulla garanzia, con la conseguenza che l’estinzione del credito determinerebbe anche l’estinzione dell’ipoteca. In argomento, v. F. FIORENTINI, Le garanzie immobiliari in Europa …, cit., p. 95.

(15) Le caratteristiche di tali figure di garanzia risiedono principalmente «(a) nella configurazione di garanzie che non siano strettamente accessorie rispetto al rapporto obbligatorio; (b) nella peculiare attitudine alla circolazione giuridica consentita da una struttura della garanzia non accessoria (o non strettamente accessoria); (c) nella possibilità connessa al carattere non necessariamente accessorio di ogni forma ipotecaria, che la garanzia sia costituita anche in capo al proprietario, senza cioè che esista un attuale credito da garantire» (F. FIORENTINI, Le garanzie immobiliari in Europa …, cit., p. 83). La Grundschuld (§ 1191 BGB ss) è espressione del carattere non accessorio dell’ipoteca rispetto al credito garantito. Essa è considerata una forma di «garanzia astratta che può esistere anche senza un debito principale», descrivendola talora «come una ipoteca vuota», così C. CASTRONOVO - S. MAZZAMUTO, Manuale di diritto privato europeo, Milano, 2007, p. 64. Per un esame più approfondito di tale forma di garanzia, cfr. F. FIORENTINI, Le garanzie immobiliari in Europa …, cit., p. 105 e ss, la quale rileva che la Commissione alla quale era stata affidato l’incarico di redigere il BGB aveva deciso che all’istituto della Grundschuld dovesse essere applicata la regolamentazione, poichè compatibile, riguardante la figura dell’Hypothek. Le disposizioni che disciplinano questa forma di garanzia sono pertanto applicabili anche alla Grundschuld, con esclusione di quelle che si fondano sul profilo dell’accessorietà dell’Hypothek (p. 106, nota 79).

(16) Art. 2397 c.c.: Sont seuls susceptibles d’hypothèques: 1° Les biens immobiliers qui sont dans le commerce, et leurs accessoires réputés immeubles; 2° L’usufruit des mêmes biens et accessoires pendant le temps de sa durée. L’hypothèque s’étend aux améliorations qui surviennent à l’immeuble; art. 2398 c.c.: Les meubles n’ont pas de suite par hypothèque.

(17) G. PIETTE, Droit des sûretés, 8 ed, Issy-les-Moulineaux, 2014-2015, 136; L. AYNÈS - P. CROCQ , op. cit., p. 332 e ss.

(18) G. PIETTE, op. cit., p. 136.

(19) In argomento, cfr. 2414 c.c.: L’hypothèque d’un immeuble indivis conserve son effet quel que soit le résultat du partage si elle a été consentie par tous les indivisaires. Dans le cas contraire, elle ne conserve son effet que dans la mesure où l’indivisaire qui l’a consentie est, lors du partage, alloti du ou de ces immeubles indivis ou, lorsque l’immeuble est licité à un tiers, si cet indivisaire est alloti du prix de la licitation. L’hypothèque d’une quote-part dans un ou plusieurs immeubles indivis ne conserve son effet que dans la mesure où l’indivisaire qui l’a consentie est, lors du partage, alloti du ou de ces immeubles indivis; elle le conserve alors dans toute la mesure de cet allotissement sans être limitée à la quote-part qui appartenait à l’indivisaire qui l’a consentie ; lorsque l’immeuble est licité à un tiers, elle le conserve également si cet indivisaire est alloti du prix de la licitation.

(20) Loi n° 67-5 du 3 janvier 1967 relative au statut des navires et autres bâtiments de mer: art. 43: Les navires et autres bâtiments de mer francisés sont susceptibles d’hypothèques. Ils ne peuvent être grevés que d’hypothèques conventionnelles. L’hypothèque doit, à peine de nullité, être constituée par écrit; art. 45: L’hypothèque peut être constituée sur un bâtiment de mer en construction; art. 46: L’hypothèque consentie sur un bâtiment de mer ou sur une part indivise du bâtiment s’étend, sauf convention contraire, au corps du bâtiment et à tous les accessoires, machine, agrès et apparaux. Elle ne s’étend pas au fret. (sempre in tema di oggetto dell’ipoteca, cfr. anche Loi du 5 juillet 1917: Immatriculation des bateaux de riviere et hypotheque, Art. 95; Loi du 31 mai 1924 relative a la navigation, art. 121-7). Un riferimento all’istituto dell’ipoteca si coglie anche nel Code de la construction et de l’habitation e più precisamente nei seguenti articoli: Art. L 251-3, modificato dalla Loi n°2006-872 du 13 juillet 2006 - art. 42 JORF 16 juillet 2006, prevede: Le bail à construction confère au preneur un droit réel immobilier. Ce droit peut être hypothéqué, de même que les constructions édifiées sur le terrain loué; il peut être saisi dans les formes prescrites pour la saisie immobilière. Le preneur peut céder tout ou partie de ses droits ou les apporter en société. Les cessionnaires ou la société sont tenus des mêmes obligations que le cédant qui en reste garant jusqu’à l’achèvement de l’ensemble des constructions que le preneur s’est engagé à édifier en application de l’article L. 251-1. Le preneur peut consentir les servitudes passives indispensables à la réalisation des constructions prévues au bail; art. L252-2, modificato dalla Loi n. 2006-872 du 13 juillet 2006 - art. 42 JORF 16 juillet 2006: Le preneur est titulaire d’un droit réel immobilier. Ce droit peut être hypothéqué: il peut être saisi dans les formes prescrites pour la saisie immobilière. Ce droit est cessible nonobstant toute convention contraire. La cession ne peut être consentie qu’à l’un des organismes mentionnés au premier alinéa de l’article L. 252-1, avec l’accord du bailleur. Le droit ne peut être cédé que s’il porte sur la totalité de l’immeuble loué. Le cédant demeure garant de l’exécution du bail par le cessionnaire.

(21) Art. 2418 c.c.: La constitution d’une hypothèque conventionnelle n’est valable que si le titre authentique constitutif de la créance ou un acte authentique postérieur déclare spécialement la nature et la situation de chacun des immeubles sur lesquels l’hypothèque est consentie, ainsi qu’il est dit à l’article 2426 ci-après.

(22) Decreto 4 gennaio 1955, art. 7 e art. 2426 c.c., modificato dall’ordonnance n. 2010-638 du 10 juin 2010 - art. 11: Sont inscrits au service chargé de la publicité foncière de la situation des biens: 1° Les privilèges sur les immeubles, sous réserve des seules exceptions visées à l’article 2378; 2° Les hypothèques légales, judiciaires ou conventionnelles. L’inscription qui n’est jamais faite d’office par ce service, ne peut avoir lieu que pour une somme et sur des immeubles déterminés, dans les conditions fixées par l’article 2428. En toute hypothèse, les immeubles sur lesquels l’inscription est requise doivent être individuellement désignés, avec indication de la commune où ils sont situés, à l’exclusion de toute désignation générale, même limitée à une circonscription territoriale donnée.

(23) Art. 2419 c.c. : L’hypothèque ne peut, en principe, être consentie que sur des immeubles présents: v. G. PIETTE, op. cit., p. 137.

(24) Art. 2420 c.c.: Par exception à l’article précédent, l’hypothèque peut être consentie sur des immeubles à venir dans les cas et conditions ci-après: 1° Celui qui ne possède pas d’immeubles présents et libres ou qui n’en possède pas en quantité suffisante pour la sûreté de la créance peut consentir que chacun de ceux qu’il acquerra par la suite sera affecté au paiement de celle-ci au fur et à mesure de leur acquisition; 2° Celui dont l’immeuble présent assujetti à l’hypothèque a péri ou subi des dégradations telles qu’il est devenu insuffisant pour la sûreté de la créance le peut pareillement, sans préjudice du droit pour le créancier de poursuivre dès à présent son remboursement; 3° Celui qui possède un droit actuel lui permettant de construire à son profit sur le fonds d’autrui peut hypothéquer les bâtiments dont la construction est commencée ou simplement projetée; en cas de destruction de ceux-ci, l’hypothèque est reportée de plein droit sur les nouvelles constructions édifiées au même emplacement.

(25) Cfr. art. 2416 c.c.

(26) Cfr. art 2423 comma 1, c.c.

(27) L’istituto del “service de la publicité foncière” è un servizio amministrativo, è di recente costituzione, poiché esso è stato istituito con i decreti del 26 dicembre 2012, cfr. L. AYNÈS - P. CROCQ , op. cit., p. 312, che sottolineano la funzione dell’ufficio per cui esso «se borne à verifier que l’act est publiable, c’est - à - dire que l’«effet relatif» est respecté et que l’act est regulier en la forme (art. 2452). S’il estime que ces conditions ne sont pas réunies, il peut, soit refuser le depôt de l’acte, s’il s’aperçoit immèdiatement de l’irrégularité, soit refuser la formalité, s’il ne s’en aperçoit qu’après avoir accepté le dépôt»; «[l]e service de la publicité foncière … n’est pas juge de la validité des actes qu’on lui presente» (p. 313). La figura invece dei conservatori, in seguito alla relazione annuale della Corte dei Conti resa pubblica nel febbraio del 2008, è stata soppressa dall’ordinanza n. 2010.638 del 10 giugno 2010. In argomento, per un esame approfondito delle ragioni che hanno determinato tale scelta, cfr. L. AYNÈS - P. CROCQ , op. cit., p. 312 e ss.

(28) In argomento, oltre ai decreti n. 55-22 del 4 gennaio 1955 e n. 55-1350 del 14 ottobre 1955 e n. 2007-201 del 15 febbraio 2007, cfr. art. 2426 c.c., modificato dall’ordonnance n. 2010-638 du 10 juin 2010 - art. 11: Sont inscrits au service chargé de la publicité foncière de la situation des biens: 1° Les privilèges sur les immeubles, sous réserve des seules exceptions visées à l’article 2378; 2° Les hypothèques légales, judiciaires ou conventionnelles. L’inscription qui n’est jamais faite d’office par ce service, ne peut avoir lieu que pour une somme et sur des immeubles déterminés, dans les conditions fixées par l’article 2428. En toute hypothèse, les immeubles sur lesquels l’inscription est requise doivent être individuellement désignés, avec indication de la commune où ils sont situés, à l’exclusion de toute désignation générale, même limitée à une circonscription territoriale donnée; art. 2428, c.c., modificato dall’Ordonnance n. 2010-638 du 10 juin 2010 - art. 11: L’inscription des privilèges et hypothèques est opérée par le service chargé de la publicité foncière sur le dépôt de deux bordereaux datés, signés et certifiés conformes entre eux par le signataire du certificat d’identité prévu aux articles 5 et 6 du décret du 4 janvier 1955; un décret en Conseil d’Etat détermine les conditions de forme auxquelles le bordereau destiné à être conservé par ce service doit satisfaire. Au cas où l’inscrivant ne se serait pas servi d’une formule réglementaire, le service chargé de la publicité foncière accepterait cependant le dépôt, sous réserve des dispositions de l’avant-dernier alinéa du présent article. Toutefois, pour l’inscription des hypothèques et sûretés judiciaires, le créancier présente en outre, soit par lui-même, soit par un tiers, audit service: 1° L’original, une expédition authentique ou un extrait littéral de la décision judiciaire donnant naissance à l’hypothèque, lorsque celle-ci résulte des dispositions de l’article 2123; 2° L’autorisation du juge, la décision judiciaire ou le titre pour les sûretés judiciaires conservatoires. Chacun des bordereaux contient exclusivement les indications et mentions fixées par décret en Conseil d’Etat. Le dépôt est refusé: 1° A défaut de présentation du titre générateur de la sûreté pour les hypothèques et sûretés judiciaires; 2° A défaut de la mention visée de la certification de l’identité des parties prescrite par les articles 5 et 6 du décret du 4 janvier 1955, ou si les immeubles ne sont pas individuellement désignés, avec indication de la commune où ils sont situés. Si le service chargé de la publicité foncière, après avoir accepté le dépôt, constate l’omission d’une des mentions prescrites, ou une discordance entre, d’une part, les énonciations relatives à l’identité des parties ou à la désignation des immeubles contenues dans le bordereau, et, d’autre part, ces mêmes énonciations contenues dans les bordereaux ou titres déjà publiés depuis le 1er janvier 1956, la formalité est rejetée, à moins que le requérant ne régularise le bordereau ou qu’il ne produise les justifications établissant son exactitude, auxquels cas la formalité prend rang à la date de la remise du bordereau constatée au registre de dépôts. La formalité est également rejetée lorsque les bordereaux comportent un montant de créance garantie supérieur à celui figurant dans le titre pour les hypothèques et sûretés judiciaires ainsi que, dans l’hypothèse visée au premier alinéa du présent article, si le requérant ne substitue pas un nouveau bordereau sur formule réglementaire au bordereau irrégulier en la forme. Le décret prévu ci-dessus détermine les modalités du refus du dépôt ou du rejet de la formalité. Art. 2430 c.c., modificato dall’Ordonnance n. 2010-638 du 10 juin 2010 - art. 11: Sont publiées au fichier immobilier, sous forme de mentions en marge des inscriptions existantes, les subrogations aux privilèges et hypothèques, mainlevées, réductions, cessions d’antériorité et transferts qui ont été consentis, prorogations de délais, changements de domicile et, d’une manière générale, toutes modifications, notamment dans la personne du créancier bénéficiaire de l’inscription, qui n’ont pas pour effet d’aggraver la situation du débiteur. Il en est de même pour les dispositions par acte entre vifs ou testamentaires, à charge de restitution, portant sur des créances privilégiées ou hypothécaires. Sont publiées sous la même forme les conventions qui doivent l’être en application de l’article 2422. Les actes et décisions judiciaires constatant ces différentes conventions ou dispositions et les copies, extraits ou expéditions déposés au service chargé de la publicité foncière en vue de l’exécution des mentions doivent contenir la désignation des parties conformément au premier alinéa des articles 5 et 6 du décret du 4 janvier 1955. Cette désignation n’a pas à être certifiée. En outre, au cas où la modification mentionnée ne porte que sur parties des immeubles grevés, lesdits immeubles doivent, sous peine de refus du dépôt, être individuellement désignés. Art. 2431 c.c., modificato dall’ordonnance n. 2010-638 du 10 juin 2010 - art. 11: Le service chargé de la publicité foncière fait mention, sur le registre prescrit par l’article 2453 ci-après, du dépôt des bordereaux, et remet au requérant, tant le titre ou l’expédition du titre, que l’un des bordereaux, au pied duquel il mentionne la date du dépôt, le volume et le numéro sous lesquels le bordereau destiné aux archives a été classé. La date de l’inscription est déterminée par la mention portée sur le registre des dépôts. Art. 2432 c.c.: Le créancier privilégié dont le titre a été inscrit, ou le créancier hypothécaire inscrit pour un capital produisant intérêt et arrérages, a le droit d’être colloqué, pour trois années seulement, au même rang que le principal, sans préjudice des inscriptions particulières à prendre, portant hypothèque à compter de leur date, pour les intérêts et arrérages autres que ceux conservés par l’inscription primitive. Toutefois, le créancier a le droit d’être colloqué pour la totalité des intérêts, au même rang que le principal, lorsque l’hypothèque a été consentie en garantie du prêt viager défini à l’article L. 314-1 du code de la consommation. Art. 2433 c.c., modificato dall’Ordonnance n. 2010-638 du 10 juin 2010 - art. 11: Il est loisible à celui qui a requis une inscription ainsi qu’à ses représentants ou cessionnaires par acte authentique de changer au service chargé de la publicité foncière le domicile par lui élu dans cette inscription, à la charge d’en choisir et indiquer un autre situé en France métropolitaine, dans les départements d’outre-mer ou dans la collectivité territoriale de Saint-Pierre-et-Miquelon.

(29) G. PIETTE, op. cit., p. 140.

(30) G. PIETTE, op. cit., p.140.

(31) «Ce pouvoir lui permet de refuser le dépôt lorsque l’irrégularité de l’acte est flagrante (par exemple, dans l’hypothese où l’acte constituif n’est pas dressé en la forme authentique, ou lorsque le principe de l’effet relatif de la publicité foncière n’a pas été respecté), ou de rejeter la formalité d’annotation lorsque l’irrégularité n’apparaît qu’ultérieurement» (G. PIETTE, op. cit., p. 141).

(32) Sull’attribuzione del grado ipotecario v. art 2425, comma 1, c.c. L’importanza dell’attribuzione del grado ipotecario è data dal fatto che i creditori titolari di una garanzia ipotecaria su un medesimo immobile saranno soddisfatti in base al proprio grado ipotecario che è determinato dalla data di iscrizione della garanzia e non da quella di costituzione dell’ipoteca. Ciò determina che se il creditore non iscrive tempestivamente il proprio vincolo ipotecario corre il rischio di essere superato da un altro creditore, che dimostra di aver iscritto prima la garanzia ipotecaria, anche se il suo titolo è stato costituito posteriormente: cfr. G. PIETTE, op. cit., p. 140-141. Il legislatore disciplina all’art. 2427, c.c. tuttavia delle ipotesi la cui sopravvenienza priva di efficacia qualsiasi tipo di iscrizione ipotecaria effettuata sui beni del debitore. In merito alla fattispecie tipizzata nell’art. 2427, 2 comma c.c., riguardante quella dell’ «acceptation de la succession à concurrence de l’actif net ou la vacance de la succession», l’erede (art. 789, comma 1, c.c.) o il curatore (art. 809-2 c.c.) dovrà realizzare un inventario, presupponendo che l’asse patrimoniale del de cuius sia “figè” (G. PIETTE, op. cit., p. 141). Con riguardo invece all’ipotesi contenuta nell’art. 2427, comma 3, c.c. l’atto di pignoramento notificato comporta che il bene immobile pignorato non è disponibile (CPCE art. L. 141-2 e L. 321- 2). Le garanzie ipotecarie, costituite in data anteriore alla procedura di pignoramento, ma non ancora iscritte sono inopponibili all’acquirente dell’immobile e al creditore (art. 2427, comma 3, c.c.; CPCE art. L. 321-5). Anche l’apertura di una procedura concorsuale rende inefficace qualsiasi tipo di iscrizione ipotecaria: cfr. G. PIETTE, op. cit., p. 141.

(33) Art. 2434 c.c.: L’inscription conserve le privilège ou l’hypothèque jusqu’à la date que fixe le créancier en se conformant aux dispositions qui suivent. Si le principal de l’obligation garantie doit être acquitté à une ou plusieurs dates déterminées, la date extrême d’effet de l’inscription prise avant l’échéance ou la dernière échéance prévue est, au plus, postérieure de un an à cette échéance, sans toutefois que la durée de l’inscription puisse excéder cinquante années. Si l’échéance ou la dernière échéance est indéterminée, notamment dans le cas prévu à l’article L. 314-1 du code de la consommation, ou si l’hypothèque est assortie d’une clause de rechargement prévue à l’article 2422, la durée de l’inscription est au plus de cinquante années au jour de la formalité. Si l’échéance ou la dernière échéance est antérieure ou concomitante à l’inscription, la durée de l’inscription est au plus de dix années au jour de la formalité. Lorsque la sûreté garantit plusieurs créances et que celles-ci sont telles que plusieurs des trois alinéas précédents sont applicables, le créancier peut requérir soit, pour chacune d’elles, des inscriptions distinctes, soit une inscription unique pour l’ensemble jusqu’à la date la plus éloignée. Il en est de même lorsque le premier de ces trois alinéas étant seul applicable, les différentes créances ne comportent pas les mêmes échéances ou dernières échéances. In argomento, cfr. G. PIETTE, op. cit., p. 142.

(34) Art. 1857 c.c.: «Son requisitos esenciales de los contratos de prenda e hipoteca: 1. Que se constituya para asegurar el cumplimiento de una obligación principal. 2. Que la cosa pignorada o hipotecada pertenezca en propiedad al que la empeña o hipoteca. 3. Que las personas que constituyan la prenda o hipoteca tengan la libre disposición de sus bienes o, en caso de no tenerla, se hallen legalmente autorizadas al efecto. Las terceras personas extrañas a la obligación principal pueden asegurar ésta pignorando o hipotecando sus propios bienes».

(35) P. DE PABLO CONTRERAS, Hipoteca, su ejecución y dación en pago, Cizur Menor, 2014, p. 13.

(36) Art. 1875 c.c. «Además de los requisitos exigidos en el artículo 1.857, es indispensable, para que la hipoteca quede válidamente constituida, que el documento en que se constituya sea inscrito en el Registro de la Propiedad. Las personas a cuyo favor establece hipoteca la ley, no tienen otro derecho que el de exigir el otorgamiento e inscripción del documento en que haya de formalizarse la hipoteca, salvo lo que dispone la Ley Hipotecaria en favor del Estado, las provincias y los pueblos, por el importe de la última anualidad de los tributos, así como de los aseguradores por el premio del seguro».

(37) Ai sensi dell’art. 1876 c.c. «La hipoteca sujeta directa e inmediatamente los bienes sobre que se impone, cualquiera que sea su poseedor, al cumplimiento de la obligación para cuya seguridad fue constituida». Sulla forma dell’atto di costituzione della garanzia ipotecaria, la disciplina è contenuta nell’art. 145 L.H.: «Para que las hipotecas voluntarias queden válidamente establecidas, se requiere: Primero. Que se hayan constituido en escritura pública. Segundo. Que la escritura se haya inscrito en el Registro de la Propiedad». Art. 149 L.H.: «El crédito o préstamo garantizado con hipoteca podrá cederse en todo o en parte de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.526 del Código Civil. La cesión de la titularidad de la hipoteca que garantice un crédito o préstamo deberá hacerse en escritura pública e inscribirse en el Registro de la Propiedad». («Párrafo 1.º del artículo 149 redactado por el número 3 del artículo 11 de la Ley 41/2007, de 7 de diciembre, por la que se modifica la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario y otras normas del sistema hipotecario y financiero, de regulación de las hipotecas inversas y el seguro de dependencia y por la que se establece determinada norma tributaria («B.O.E.» 8 diciembre).Vigencia: 9 diciembre 2007»).

(38) C. CASTRONOVO - S. MAZZAMUTO, op. cit., p. 64. La natura costitutiva trova la sua giustificazione nella considerazione che la garanzia ipotecaria, diversamente dall’istituto del pegno, non richiede che il bene gravato sia trasferito al creditore garantito, con la conseguenza che il debitore può continuare ad utilizzare l’immobile. Il mancato trasferimento nel possesso del bene gravato dall’ipoteca che potrebbe rappresentare un evidente segnale di costituzione del gravame, così come accade nell’ipotesi del pegno, rappresenta per il settore del credito immobiliare motivo di insicurezza e incertezza. Da ciò la considerazione che l’ipoteca è un «derecho real de constitución registral» (P. MAJA, op. cit., p. 152).

(39) F. FIORENTINI, Le garanzie immobiliari in Europa …, cit., p. 98.

(40) L’Hypothek trova il suo diretto referente normativo nel § 1113 BGB, che nel definire il contenuto legislativo dell’ipoteca stabilisce: «(1) Un bene immobile può essere gravato in maniera che a colui, in favore del quale viene costituito l’onere, deve essere corrisposta una determinata somma di denaro per soddisfare o al bene immobile un credito a lui spettante (ipoteca). (2) L’ipoteca può essere anche costituita per un credito futuro o sottosposto a condizione» (così tradotto da P.M. VECCHI, op. cit., p. 799). Nondimeno, il § 1138 BGB, per la circolazione dell’ipoteca, stabilisce che «le risultanze del libro fondiario - e quindi il loro particolare effetto di pubblica fede ai sensi del § 892 BGB -» non sono limitate soltanto al diritto reale, ma possono estendersi al credito: F. FIORENTINI, Le garanzie immobiliari in Europa …, cit., p. 95, la quale nel delineare le caratteristiche della Verkehrshypothek, osserva come il diritto reale non subisca alcun tipo di cambiamento per effetto del mutamento delle vicende che interessano il rapporto obbligatorio. Ne consegue che nell’ipotesi di Verkehrshypothek, l’ipoteca circola, prescindendo dagli eventi che riguardano il credito oggetto di garanzia. Peraltro l’eventualità che la Verkehrshypothek «possa permanere in capo al proprietario o addirittura nascere come garanzia del proprietario (Eingentümerhypothek, § 1163)» (F. FIORENTINI, Le garanzie immobiliari in Europa …, cit., p. 96), anche se in tal caso la stessa non sussisterà espressamente come ipoteca, ma sarà trasformata o verrà considerata alla stregua di una Grundschuld o più precisamente come Eigentümergrundschuld, ai sensi del § 1177 BGB (rubricato: Debito fondiario, ipoteca del proprietario: «(1) Se l’ipoteca e la proprietà si riuniscono in una sola persona, senza che al proprietario spetti anche il credito, l’ipoteca si trasforma in un debito fondiario. Con riguardo agli interessi, al loro saggio, al tempo per il pagamento, all’intimazione e al luogo di pagamento resta valido quanto disposto per il credito. (2) Se al proprietario spetta anche il credito, i suoi diritti derivanti dall’ipoteca si determinano, finchè permane la riunione, secondo le disposizoni vigenti per il debito fondiario spettante al proprietario»: così tradotto da P.M. VECCHI, op. cit., p. 833), consente un mutamento del credito garantito, «nel senso che l’accessorietà non è considerata come riferita strettamente al credito originario (§ 1180)» F. FIORENTINI, Le garanzie immobiliari in Europa …, cit., p. 96. Il § 1180 BGB stabilisce che: «Al posto del credito, per cui sussiste l’ipoteca, può essere collocato un altro credito …» così tradotto da P.M. VECCHI, op. cit., p. 837).

(41) F. FIORENTINI, Le garanzie immobiliari in Europa …, cit., p. 107.

(42) F. FIORENTINI, Le garanzie immobiliari in Europa …, cit., p. 107.

(43) Secondo il § 1184 BGB, rubricato “Ipoteca in garanzia”: (1) «L’ipoteca può essere costituita in modo tale che il diritto derivante al creditore dall’ipoteca si determini solo in base al credito ed il creditore non possa invocare l’iscrizione per provare l’esistenza del credito (ipoteca in garanzia). (2) L’ipoteca deve essere iscritta nel libro fondiario come ipoteca in garanzia» (così tradotto da P.M. VECCHI, op. cit., p. 839). Si consegue tale risultato «mediante l’esclusione, al § 1184 BGB, dell’estensione degli effetti della pubblica fede (§ 892 BGB) del libro fondiario al credito principale»: F. FIORENTINI, Le garanzie immobiliari in Europa …, cit., p. 96, nota 53. Ciò determina che «le risultanze del libro fondiario non vengono in soccorso del terzo acquirente in relazione all’esistenza del credito e spiega la necessità che l’ipoteca venga ceduta insieme al credito e solo se esiste il credito che essa garantisce. Il terzo acquirente dovrà pertanto sempre accertarsi dell’esistenza e della validità del titolo da cui nasce il credito prima di esercitare l’azione ipotecaria» (F. FIORENTINI, Le garanzie immobiliari in Europa …, cit., p. 97).

(44) F. FIORENTINI, Le garanzie immobiliari in Europa …, cit., p. 99.

(45) F. FIORENTINI, Le garanzie immobiliari in Europa …, cit., p. 98.

(46) Cfr. § 1192 collegato con il § 1115 BGB.

(47) F. FIORENTINI, Le garanzie immobiliari in Europa …, cit., p. 107.

(48) Cfr. §§ 1115, 1192 BGB. Secondo il § 1115 BGB rubricato Iscrizione dell’ipoteca: «(1) Al momento dell’iscrizione dell’ipoteca debbono essere indicati sul libro fondiario il creditore, la somma di denaro del credito e, se il credito produce interessi, il loro saggio, se sono invece da effettuare altre prestazioni accessorie, il loro ammontare in denaro; per il resto si può far richiamo, per indicare il credito, all’assenso all’iscrizione. (2) Al momento dell’iscrizione dell’ipoteca per un mutuo di un istituto di credito, il cui statuto è stato reso pubblico dall’autorità competente, per la pubblicità delle prestazioni accessorie diverse dagli interessi previste dallo statuto è sufficiente il rinvio allo statuto» (così tradotto da P.M. VECCHI, op. cit., p. 819).

(49) Il codice civile tedesco contempla la possibilità sia per la Grundschuld sia per l’Hypothek che le stesse possono costituirsi nella veste di una lettera ipotecaria, salvo che le parti escludano tale forma di costituzione in maniera espressa: F. FIORENTINI, op. ult. cit., p. 98. In argomento cfr. § 1116 BGB «Ipoteca documentale e ipoteca solo iscritta (1) Sull’ipoteca viene rilasciata una lettera ipotecaria. (2) Il rilascio della lettera ipotecaria può essere escluso. L’esclusione può avvenire anche successivamente. Per l’esclusione sono necessari l’accordo del creditore e del proprietario e l’iscrizione nel libro fondiario … (3) L’esclusione del rilascio della lettera ipotecaria può essere revocata; la revoca si effettua alla stessa maniera dell’esclusione» (tradotto da P.M. VECCHI, op. cit., p. 801). La normativa stabilisce il divieto di emettere una lettera ipotecaria soltanto per la Sicherungshypothek. (§ 1185 I). Tale limite è giustificato dal fatto che suddetta ipoteca è caratterizzata da una forte accessorietà, tale per cui non può essere trasferita in maniera separata dal credito garantito, così F. FIORENTINI, op. ult. cit., p. 98.

(50) V. § 873 BGB: «Acquisto mediante accordo ed iscrizione: (1) Per il trasferimento della proprietà su di un bene immobile, per gravare un bene immobile di un diritto e per trasferire o gravare un tale diritto sono necessari l’accordo del legittimato e dell’altra parte sulla modificazione giuridica e l’iscrizione della modificazione nel libro fondiario, a meno che la legge non prescriva altrimenti. (2) Prima dell’iscrizione le parti sono vincolate all’accordo, solo se le dichiarazioni sono state documentate per atto notarile o sono state rese avanti all’ufficio del libro fondiario, ovvero sono state a questo presentate, o quando il titolare ha consegnato all’altra parte il consenso all’iscrizione manifestato conformemente alle disposizioni della legge sul libro fondiario (Grundbuchordnung)» (tradotto da P.M. VECCHI, op. cit., p. 677).

(51) § 929 BGB: «Accordo e consegna: Per il trasferimento della proprietà di una cosa mobile è necessario che il proprietario consegni la cosa all’acquirente e che entrambi siano d’accordo, che la proprietà si debba trasferire. Se l’acquirente è nel possesso della cosa, è sufficiente l’accordo sul trasferimento della proprietà».

(52) Si pensi ad esempio all’ingresso nel sistema giuridico francese della disciplina sulla costituzione dell’ipoteca a garanzia dei crediti futuri oppure di quella sulla purgazione convenzionale dell’ipoteca. Tali norme sembrano determinare una progressiva erosione del principio di specialità. L’introduzione della disciplina sull’ipoteca ricaricabile, la cui regolamentazione è stata soggetta a mutamenti, ha rappresentato una forma di affievolimento del principio di accessorietà caratterizzante l’ipoteca: F. FIORENTINI, «La riforma francese delle garanzie reali», cit., p. 500.

(53) Un superamento del principio di accessorietà con l’entrata in vigore dell’hypothèque rechargeable è stata sottolineata da A. GOURIO, «L’hypothèque rechargeable», in Revue de droit bancaire et financier, 2006, p. 39, per cui l’ «hypothèque reste done valable dans l’attent d’un rechargement, en absence de toute créance garantie». L’erosione del principio di accessorietà e di quello di specialità si registra sia nel fatto che l’atto di costituzione non prevede l’indicazione della causa dei crediti che beneficeranno della convenzione o della clausola di ricarica sia nella circostanza che l’ipoteca non si estingue nonostante l’estinzione dell’obbligazione principale garantita. Sul punto, cfr. B. VARI, op. cit., p. 262, nota 43.

(54) Con l’ingresso di tale istituto, il legislatore intende adottare una disciplina favorevole sia al costituente sia al creditore garantito da tale ipoteca. Infatti il vantaggio del costituente è dato dal fatto che lo stesso era sollevato dall’onere di cancellare la precedente ipoteca, creata a garanzia del creditore originario, per costituirne una nuova, a garanzia dei creditori successivi: cfr. F. FIORENTINI, op. ult. cit., p. 500.

(55) F. FIORENTINI, op. ult. cit., p. 500.

(56) F. FIORENTINI, op. ult. cit., p. 500. Con la “mention à marge” non si applica la “taxe de publicité foncière”: cfr. B. VARI, op. cit., p. 260.

(57) F. FIORENTINI, op. ult. cit., p. 500. Per alcuni riferimenti nella letteratura francese sulla portata dell’istituto dell’ipoteca ricaricabile, cfr. B. VARI, op. cit., p. 261 e ss.

(58) La versione dell’art. 2422, comma 1 c.c., introdotto dalla riforma del 2006 prevedeva: «L’hypothèque peut être ulteérieurement affectée à la garantie de créances autres que celles mentionnées par l’acte constitutif pourvu que celui-ci prévoie expressément …». Il vigente art. 2422, 1 comma c.c. stabilisce: «L’hypothèque constituée à des fins professionnelles par une personne physique ou morale peut être ultérieurement affectée à la garantie de créancesprofessionnelles autres que celles mentionnées dans l’acte constitutif pourvu que celui-ci le prévoie expressément …». L’esigenza di intervenire sull’istituto dell’ipoteca ricaricabile invero si è registrata anche prima dell’approvazione della legge n. 2014 - 1545 del 20 dicembre 2014, con la legge n. 2014-344 del 17 marzo 2014 tesa ad abrogare l’art. 2422 c.c. Si è infatti osservato che «En invoquant un risque de surendettement et de «subprimes à la française» (qui était en réalité fantasmatique en raison de l’impossibilité de recharger l’hypothèque au-delà du montant initialement choisi), le législateur, dans l’article 46 de la loi n. 2014 - 344 du 17 mars 2014 et après des débats presque inexistants, a rayé d’un trait de plume cette innovation en abrogeant l’article 2422 du Code civil à compter du 1 … juillet 2014 (les hypothèques rechargeables constituées avant cette date continuant cependant à produire effet)» L. AYNÈS - P. CROCQ , op. cit., p. 33; G. PIETTE, op. cit., p. 135.

(59) Il precedente comma 5 dell’art. 2422 c.c. così recitava: «Sa publication détermine, entre eux, le rang des créanciers inscrits sur l’hypothèque rechargeable».

(60) Art. 2422 comma 6, c.c.: «Sans préjudice du second alinéa de l’article 2424, le présent article est d’ordre public et toute clause contraire à celui-ci est réputée non écrite». Nella precedente formulazione, tale inciso non era contemplato. L’art. 2422, comma 6 c.c., si limitava ad affermare la natura di ordine pubblico della presente disposizione, considerando come non apposte tutte le clausole ad essa contraria.

(61) «È evidente che anche qui le spese per la costituzione di nuove ipoteche sono evitate, ed il grado dell’ipoteca originaria è conservato a favore di ogni creditore che successivamente beneficerà della garanzia» F. FIORENTINI, op. ult. cit., p. 500.

(62) F. FIORENTINI, Le garanzie immobiliari in Europa …, cit., p. 129.

(63) F. FIORENTINI, Le garanzie immobiliari in Europa …, cit., p. 130, la quale osserva che in caso di ursprünglich verdeckte Eigentümergrundschuld, «l’ipoteca del proprietario viene in essere senza che fosse voluta originariamente come tale».

(64) Il § 1163 I BGB stabilisce: «(1) Se il credito, per cui è stata costituita l’ipoteca, non viene ad esistenza, l’ipoteca spetta al proprietario. Se il credito si estingue, il proprietario acquista l’ipoteca. (2) Un’ipoteca, per la quale non è stato escluso il rilascio della lettera ipotecaria, spetta al proprietario fino alla consegna della lettera dal creditore» (traduzione di P.M. VECCHI, op. cit., p. 825).

(65) Le spese per la costituzione dell’Eingent?mergrundschuld sono molto più elevate per il proprietario rispetto all’ipotesi in cui si costituisce una Fremdgrundschuld o una Fremdhypothek (che rappresentano forme di garanzie create direttamente in capo ad un terzo, e non prima a favore del proprietario), poiché oltre ai costi ordinari di costituzione si aggiungeranno quelli legati alla dichiarazione di cessione (Abtretungserklärung), quando il proprietario intende conseguire i vantaggi attribuitegli dal diritto reale. In argomento, cfr. F. FIORENTINI, Le garanzie immobiliari in Europa …, cit., p. 129, nota 139.

(66) F. FIORENTINI, op. ult. cit., p. 131.

(67) § 90 I ZVG.

(68) § 11 ZVG.

(69) BAUR-STÜRNER, Sachenrecht, München, 1999, p. 540; vedi § 52 Abs. 2 ZVG.

(70) P. SIMLER - P. DELEBECQUE, op. cit., p. 372. L’orientamento giurisprudenziale d’oltralpe ha sempre rilevato che la legge non pone un divieto espresso sulla possibilità di garantire un credito futuro, se l’importo oggetto di garanzia è determinabile nel suo ammontare e se riguarda i medesimi soggetti ovvero cliente ed istituto di credito. Secondo la giurisprudenza è possibile quindi istituire un vincolo ipotecario a garanzia di un credito futuro, il cui importo massimo garantito è indicato come richiesto dal vigente art. 2132 c.c. In argomento, cfr. F. FIORENTINI, «La riforma francese delle garanzie reali», cit., p. 499.

(71) Article 2421 cod. civ: «L’hypothèque peut être consentie pour sûreté d’une ou plusieurs créances, présentes ou futures. Si elles sont futures, elles doivent être déterminables. La cause en est déterminée dans l’acte ».

(72) G. PIETTE, op. cit., p. 135.

(73) G. PIETTE, op. cit., p. 135.

(74) Art. 2423 c.c.: L’hypothèque est toujours consentie, pour le capital, à hauteur d’une somme déterminée que l’acte notarié mentionne à peine de nullité. Le cas échéant, les parties évaluent à cette fin les rentes, prestations et droits indéterminés, éventuels ou conditionnels. Si la créance est assortie d’une clause de réévaluation, la garantie s’étend à la créance réévaluée, pourvu que l’acte le mentionne. L’hypothèque s’étend de plein droit aux intérêts et autres accessoires.Lorsqu’elle est consentie pour sûreté d’une ou plusieurs créances futures et pour une durée indéterminée, le constituant peut à tout moment la résilier sauf pour lui à respecter un préavis de trois mois. Une fois résiliée, elle ne demeure que pour la garantie des créances nées antérieurement; L. AYNÈS - P. CROCQ , op. cit., p. 329.

(75) L. AYNÈS - P. CROCQ , op. cit., p. 329; P. SIMLER - P. DELEBECQUE, op. cit., p. 371.

(76) Art. 2475 c.c.: Lorsque, à l’occasion de la vente d’un immeuble hypothéqué, tous les créanciers inscrits conviennent avec le débiteur que le prix en sera affecté au paiement total ou partiel de leurs créances ou de certaines d’entre elles, ils exercent leur droit de préférence sur le prix et ils peuvent l’opposer à tout cessionnaire comme à tout créancier saisissant de la créance de prix.Par l’effet de ce paiement, l’immeuble est purgé du droit de suite attaché à l’hypothèque.A défaut de l’accord prévu au premier alinéa, il est procédé aux formalités de purge conformément aux articles ci-après; F. FIORENTINI, op. ult. cit., p. 500.

(77) Per il diritto tedesco, cfr. § 1113 (2) BGB; per quello spagnolo v. art. 142 L.H.: La hipoteca constituida para la seguridad de una obligación futura o sujeta a condiciones suspensivas inscritas, surtirá efecto, contra tercero, desde su inscripción, si la obligación llega a contraerse o la condición a cumplirse. Si la obligación asegurada estuviere sujeta a condición resolutoria inscrita, surtirá la hipoteca su efecto, en cuanto a tercero, hasta que se haga constar en el Registro el cumplimiento de la condición; art. 143 L.H.: Cuando se contraiga la obligación futura o se cumpla la condición suspensiva, de que trata el párrafo primero del artículo anterior, podrán los interesados hacerlo constar así por medio de una nota al margen de la inscripción hipotecaria.

(78) Art. 2852 c.c.: «L’ipoteca prende grado dal momento della sua iscrizione, anche se è iscritta per un credito condizionale. La stessa norma si applica per i crediti che possano eventualmente nascere in dipendenza di un rapporto già esistente». Il riferimento al rapporto giuridico preesistente come condizione per consentire la costituzione di un’ipoteca per crediti futuri corrobora il postulato che l’ipoteca è una forma di garanzia modellata principalmente sul principio dell’accessorietà, che si traduce anche in un «rigido meccanismo di pubblicità legale»: cfr. Cass. 6 ottobre 1995, n. 10521, in Giust. civ., 1996, I, p. 67. Figure di ipoteche costituite a garanzia di crediti eventuali, che derivano da rapporti giuridici preesistenti sono: i crediti risarcitori per evizione o vizi del bene venduto; i crediti del locatore che esistono quando il bene viene riconsegnato; i crediti che derivano dal contratto di apertura di credito con successive utilizzazioni, statuendo inoltre l’art. 1844 c.c. che l’ipoteca non si estingue per il contratto di apertura di credito in conto corrente, se l’accreditato non risulta più essere debitore dell’istituto di credito, per aver pareggiato il conto; i crediti maturati dal fideiussore per l’azione di regresso; i crediti di restituzione delle somme oggetto di mutuo maturati dal mutuante nell’ipotesi di promessa di mutuo con successiva erogazione - come già previsto nell’art. 2007 c.c. abr. - e sebbene la datio di denaro sia avvenuta nella fase di preammortamento e non sia stato sottoscritto l’accordo definitivo con la ricevuta finale: A. CHIANALE, op. cit., p. 91.

(79) Consegue che l’indicazione di crediti futuri tra debitore e creditore, non vincolata al riferimento del rapporto giuridico preesistente non è sufficiente: A. CHIANALE, op. cit., p. 91 e ivi ulteriori riferimenti bibliografici nella nota 17. In tal senso si pronuncia anche la giurisprudenza più recente, che esclude «la possibilità di un’ipoteca per crediti meramente futuri che non hanno fondamento in un rapporto già in essere, mentre deve ammettersi, a norma dell’art. 2852 c.c., la costituzione di ipoteca per crediti eventuali, che possano nascere in dipendenza di un rapporto già esistente, a condizione che il titolo ne individui gli estremi» (Cass. 27 agosto 2014, n. 18325; Cass. 3 aprile 2000, n. 3997, in Giust. civ., Mass., 2000, 706: «Il titolo costitutivo dell’ipoteca, al fine di soddisfare il requisito della specialità in riferimento al credito garantito, deve contenere, a pena di nullità, l’indicazione dei soggetti, della fonte e della prestazione che individuano il credito, così da assicurare la sua originaria determinatezza, presupposto fondamentale della fattispecie ipotecaria; deve pertanto escludersi la possibilità di un’ipoteca per crediti futuri, determinata unicamente in relazione ai soggetti del rapporto, e ammettersi, a norma dell’art. 2852 c.c., la costituzione di ipoteca per crediti eventuali che possano nascere in dipendenza di un rapporto già esistente, dovendo però in tal caso il titolo indicare gli estremi idonei ad individuare “il rapporto già esistente” dal quale il credito può nascere».

(80) «… ammettere un’ipoteca sganciata da un rapporto giuridico esistente equivale a costituire patrimoni separati, o vincoli di destinazione in sede di esporipriazione su beni specifici, dalla cui sorte sarebbero esclusi gli altri creditori, e prevedere soddisfacimenti preferenziali per il singolo creditore ipotecario» A. CHIANALE, op. cit., p. 91.

(81) I terzi possono essere interessati a «sapere non solo fino a quale valore massimo il bene è vincolato (al che si provvede indicando una somma nell’iscrizione), ma anche per quale credito (onde controllare se era validamente sorto e se esiste ancora, calcolarne le probabilità di adempimento, ecc.), e la sua mancata determinazione potrebbe prestarsi a frodi in loro danno» D. RUBINO, L’ipoteca immobiliare e mobiliare, in Tratt. Cicu-Messineo, Milano, 1956, p. 29, aggiungendo che «solo caso per caso si può stabilire i più specifici estremi necessari per l’individuazione della fonte del credito …».

(82) D. RUBINO, op. cit., p. 23, il quale evidenzia che diversamente «si attribuirebbe alla discrezionalità del creditore il potere di correlare, al momento dell’espropriazione, oppure in occasione di un negozio di disposizione di credito», con l’effetto che «la garanzia diverrebbe una sorta di diritto di prelievo di somme in caso di espropriazioni». Secondo la dottrina non è ammissibile un’interpretazione lata dell’art. 2852 c.c., poiché «produrrebbe il risultato di costituire cause di prelazione a favore di taluni soggetti, da far valere qualora essi diventino creditori del soggetto vincolato; invece l’interpretazione restrittiva mantiene più saldo il principio della par condicio tra i creditori» (A. CHIANALE, op. cit., p. 93. L’A. sottolinea che tale aspetto è stato rilevato in maniera cristallina dalla Cass. 23 marzo 1994, n. 2786, in Dir. fall., 1994, II, p. 916, con nota di RAGUSA MAGGIORE, «Apertura di crdito di firma e posizione della banca in sede d’insinuazione al passivo fallimentare del debitore garantito», evidenziando la giurisprudenza che il sistema giuridico non autorizza «una sorta di prenotazione del bene ipotecato a futura memoria, non conciliabile con … i canoni che presiedono al concorso fra i creditori»; in senso adesivo, cfr. App. Milano, 8 novembre 1974, in Riv. dir. ipot., 1977, p. 43. In argomento, v. F. FIORENTINI, Le garanzie immobiliari in Europa …, cit., p. 415 e ss.). Si predilige tutelare il principio della par condicio creditorum «ai richiami alla gravità del vincolo ipotecario od alla circolazione degli immobili …, oppure l’interesse generale alla libertà dei beni» (A. FUSARO, «L’ipoteca a garanzia di crediti eventuali e futuri», in questa rivista, 2009, 3, che così riassume il pensiero di V. GORLA- ZANELLI, Pegno. Ipoteche, in Comm. Scialoja-Branca, IV ed., Bologna-Roma, 1992, p. 202: «La ratio … si vuol evitare l’eccessivo obliteramento dei patrimoni senza uno scopo attuale, si vuol difendere la proprietà da vincoli magari inutili … soprattutto si vogliono tutelare i creditori comuni di fronte a vincoli i quali per la loro vaghezza ed incertezza costituirebbero un inceppo alla diffusione del credito»).

(83) Art. 1844 c.c.

(84) A. CHIANALE, op. cit., p. 92, che prendendo le mosse dall’esame di un caso giurisprudenziale sulla «garanzia ipotecaria concessa alla banca per l’apertura del credito di firma», osserva come la disposizione di cui all’art. 2852 c.c. consenta un’applicazione estensiva dell’ipoteca a garanzia di crediti futuri, poiché «è sufficiente, ad esempio, l’apertura di un castelletto a favore del correntista di una banca, con facoltà di utilizzo in varie modalità (scoperto di conto, sconto di titoli, cessione di crediti, finanziamenti), garantito nel suo massimo importo da ipoteca, al fine di attribuire alla banca la garanzia per tutte le operazioni di finanziamento fatte dal cliente»; in senso adesivo, cfr. A. FUSARO, «L’ipoteca a garanzia di crediti eventuali e futuri», cit., p. 3 e ss. al quale si rinvia per una rassegna giurisprudenziale sull’interpretazione attribuita dalla giurisprudenza pratica all’art. 2852 c.c. e sui suoi limiti applicativi.

(85) A. CHIANALE, op. cit., p. 93. È esclusa l’applicazione analogica dell’art. 1938 c.c. in tema di fideiussione alle obbligazioni future alla materia ipotecaria «per il suo carattere eccezionale, considerando che la costituzione di una garanzia reale di tipo omnibus si tradurrebbe nel conferimento di prelazione non a determinati creditori, ma a determinati soggetti, nell’eventualità che diventino successivamente creditori; ne conseguirebbe una sorta di prenotazione del bene ipotecato “a futura memoria”, non conciliabile con la ricordata funzione e con i canoni che presiedono al concorso fra i creditori»: cfr. Cass. 6 ottobre 1995, n. 10521, in Giust. civ., 1996, I, p. 67, che continua osservando: «non esistendo, da un lato, nella disciplina dell’ipoteca una disposizione analoga a quella dell’art. 1938 in materia di garanzia personale tipica, e pur mancando, d’altro lato, una norma generale in tema di garanzia ipotecaria per crediti non ancora sorti, ciò malgrado il disposto dell’art. 2852 c.c. è sufficientemente chiaro, sia pure indirettamente, nel suo carattere preclusivo della possibilità di costituire garanzia ipotecaria per crediti futuri che non si inseriscano in rapporti presenti al momento dell’iscrizione costitutiva e, qualora si tratti di rapporti negoziali, che traggano fonte da negozi già validamente instaurati al momento dell’iscrizione. Malgrado la rubrica dell’art. 2852 c.c. porti l’indicazione “Grado dell’ipoteca”, non è dubbio che per i crediti futuri ed eventuali, la disposizione traibile dalla norma non concerne solo la graduazione dell’ipoteca, ma la sua ammissibilità limitata a quei crediti che possano eventualmente nascere in dipendenza di un rapporto già esistente, con disciplina restrittiva ispirata da un duplice serie di esigenze».

(86) Consegue che il principio di specialità «è senz’altro idoneo a vietare che l’importo del vincolo ipotecario così come risultante dall’iscrizione sia rimesso all’arbitraria determinazione successiva del creditore o di un terzo, essendo, queste ultime, eventualità che chiaramente nuocciono ai terzi, rendendo incerto il valore dell’ipoteca» F. FIORENTINI, Le garanzie immobiliari in Europa …, cit., p. 420.

(87) F. FIORENTINI, Le garanzie immobiliari in Europa …, cit., p. 420 - 421, la quale rileva che nel settore delle garanzie reali si rileva una maggiore certezza sul limite massimo garantito del debitore ipotecario che è rappresentato dal valore del bene gravato dal vincolo ipotecario. Diversamente, nelle garanzie personali il livello di incertezza del terzo sull’ammontare massimo dell’obbligazione del fideiussore è più elevato.

(88) In argomento, cfr. F. FIORENTINI, Le garanzie immobiliari in Europa …, cit., p. 424, che elabora tale soluzione sulla scorta dell’esperienza tedesca, nella quale si rileva la presenza di clausole omnibus anche nel diritto ipotecario, osservando come in tale ordinamento sussistono strumenti di «controllo dell’equilibrio del rapporto, a tutela (anche) del datore della garanzia … predisposti adeguatamente dal diritto delle obbligazioni». Una proposta costruttiva per rendere l’ipoteca una garanzia più flessibile si coglie anche in A. FUSARO, «L’ipoteca a garanzia di crediti eventuali e futuri», cit., p. 8, il quale ipotizza la «praticabilità di una fattispecie a formazione progressiva che muova dall’atto unilaterale con cui il garante consente l’iscrizione dell’ipoteca a favore di un soggetto, senza indicare credito né somma; esso verrebbe consegnato al creditore, il quale poi lo potrebbe usare per il titolo che ritiene, depositandolo insieme ad una nota dallo stesso formata, dove menzionerebbe l’obbligazione - inclusiva della sua fonte - e la somma, utilizzando in senso dilatato il potere gestorio di cui l’art. 2838, comma 1, c.c. lo investe».

(89) Cfr. C.M. BIANCA, Diritto civile. Le garanzie reali. La prescrizione, Milano, 2012, ed 7, p. 337, nt. 11. La disciplina dell’ipoteca de máximo è stata espressamente codificata nel nuovo art. 153-bis, introdotto dalla legge n. 41/2007 che prevede i soggetti beneficiari di tale ipoteca e le formalità da adempiere per costituire suddetta garanzia ipotecaria. Tale disposizione infatti stabilisce: «También podrá constituirse hipoteca de máximo: a) a favor de las entidades financieras a las que se refiere el artículo 2 de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de regulación del mercado hipotecario, en garantía de una o diversas obligaciones, de cualquier clase, presentes y/o futuras, sin necesidad de pacto novatorio de las mismas; b) a favor de las administraciones públicas titulares de créditos tributarios o de la Seguridad Social, sin necesidad de pacto novatorio de los mismos. Será suficiente que se especifiquen en la escritura de constitución de la hipoteca y se hagan constar en la inscripción de la misma: su denominación y, si fuera preciso, la descripción general de los actos jurídicos básicos de los que deriven o puedan derivar en el futuro las obligaciones garantizadas; la cantidad máxima de que responde la finca; el plazo de duración de la hipoteca, y la forma de cálculo del saldo final líquido garantizado. Podrá pactarse en el título que la cantidad exigible en caso de ejecución sea la resultante de la liquidación efectuada por la entidad financiera acreedora en la forma convenida por las partes en la escritura. Al vencimiento pactado por los otorgantes, o al de cualquiera de sus prórrogas, la acción hipotecaria podrá ser ejercitada de conformidad con lo previsto en los artículos 129 y 153 de esta Ley y concordantes de la Ley de Enjuiciamiento Civil».

(90) Con l’ingresso di tale istituto, come si evince dal Preambolo della L. n. 41/2007, il legislatore intende sponsorizzare ai consumatori nuovi prodotti finanziari e questo anche in seguito alla celere crescita che nell’ultimo decennio si è registrata nel sistema spagnolo di proprietari immobiliari, mediante il ricorso a forme di garanzia ipotecaria molto più flessibili per il credito al consumo. Tale risultato è possibile conseguirlo con l’adozione di istituti come può essere l’hipoteca de maximo che consente di costituire ipoteca a garanzia di obbligazioni presenti e future, senza che sia necessario ogni volta costituire nuove garanzie, estinguendo le precedenti. In questa direzione, sempre nella prospettiva di introdurre misure idonee ad attribuire al debitore la possibilità di scegliere la migliore offerta del mutuo, il legislatore all’art. 13 della L. n. 41/2007 ha introdotto la surroga «di un nuovo creditore nel credito ipotecario entro certi limiti». F. FIORENTINI, op. ult. cit., p. 430, nt. 101.

(91) In materia di hipoteca de màximo, cfr. F. AZOFRA, «Hipotecas flotantes», in Rev. critica de Derecho Immobiliario, 2008, 1179; CARRASCO PERERA, & CORDERO LOBATO, «El double filo de la hipoteca global: caveat creditor!», in Diario La Ley, 2008, n. 6988, così richiamati da F. FIORENTINI, op. ult. cit., p. 430, nt. 101.

(92) Cfr. art. 153-bis c. 1, lett. a e b della Ley Hipotecaria.

(93) Prima della riforma n. 41/2007 si utilizzava l’art. 153 L.H. ed era possibile che venissero costituite più ipoteche dello stesso rango, ma non crediti garantiti con una sola ipoteca: M.A.P. LUCÁN, op. cit., p. 16.

(94) Tuttavia si osserva che l’ipoteca di cui all’art. 153 L.H. rappresenta una forma di garanzia diversa da quella disciplinata nell’art. 153-bis L.H., perché nell’ipoteca costituita per garantire un conto corrente di credito, l’obbligazione garantita continua ad essere unica, anche se questa viene ammortizzata a rate e il debitore può disporre della quantità restante liberamente, finchè il prestito non giunge a scadenza per decorrenza del termine. Diversamente, il nuovo art. 153-bis L.H. consente al debitore di garantire in maniera successiva e in maniera discrezionale obbligazioni differenti. Ciò sicuramente non è compatibile con le regole vigenti in tema di ius distrahendi, poste alla base del procedimento speciale di esecuzione ipotecaria che continua ad essere fondata sul principio di accessorietà dell’ipoteca rispetto all’obbligazione garantita, la quale per garantire la conservazione del rango degli altri crediti ipotecari deve essere unica: cfr. M.A.P. LUCÁN, op. cit., p. 17.

(95) Tuttavia non mancano perplessità sul fatto che il certificato di saldo sia sufficiente a costituire un titolo esecutivo oppure è necessario che lo stesso sia accompagnato da un documento probatorio idoneo a certificare che è stata realizzata la liquidazione nelle modalità concordate dalle parti nel titolo esecutivo. Secondo parte della dottrina, il documento deve essere controfirmato dall’intervento di un “fedatario” (M.A.P. LUCÁN, op. cit., p. 18).

(96) M.A.P. LUCÁN, op. cit., p. 19.

(97) Così viene sintetizzato da M.A.P. LUCÁN, op. cit., p. 14, il pensiero di J.L. MARTÍNEZ-GIL VICH, «Privilegio exorbitante. La hipoteca flotante», in El Notario del Siglo XXI, Revista on line del Colegio Notarial de Madrid, marzo- abril, 2008, 18).

(98) Sul punto cfr. M.A.P. LUCÁN, op. cit., p. 14, che in argomento riporta il pensiero di Cordero.

(99) M.A.P. LUCÁN, op. cit., p. 17 e ivi ulteriori riferimenti bibliografici.

(100) F. FIORENTINI, «La riforma francese delle garanzie reali», cit., p. 501.

(101) B. VARI, op. cit., p. 265 e ss., 269. Si pensi ad esempio all’ipotesi in cui una persona anziana intende sostenere una ristrutturazione o manutenzione dell’immobile, non facilmente sostenibili oppure intende aumentare «le entrate correnti, qualora la pensione non sia sufficiente e/o lo Stato non riesca a rispondere alle accresciute necessità assistenziali» (B. VARI, op. cit., p. 269).

(102) Tale strumento sembra trovare il suo archetipo nel c.d. “reverse mortgage”, istituto diffuso nei sistemi anglosassoni, che si sostanzia nella concessione di un finanziamento garantito da ipoteca, il cui elemento caratterizzante consiste nel disporre il rimborso in fine, cfr. B. VARI, op. cit., p. 265.

(103) Art. L314-2: A peine de nullité, le prêt viager hypothécaire ne peut être destiné à financer les besoins d’une activité professionnelle. L’immobile garantito da ipoteca deve avere natura residenziale, anche se autorevole dottrina ha osservato che tale bene non deve essere obbligatoriamente la sede residenziale del mutuatario. Sul punto, cfr. GRIMALDI, L’hypotheque rechargeable et le prêt viager hypothécaire, in D., 2006, p. 1297.

(104) Art. L314-3: Toute publicité faite, reçue ou perçue en France qui, quel que soit son support, porte sur une opération de prêt viager hypothécaire défini à l’article L. 314-1, est loyale et informative. A ce titre, elle doit mentionner : 1° L’identité du prêteur, la nature de l’opération proposée, son coût total et le taux effectif global, à l’exclusion de tout autre taux, calculé par tranches de cinq ans, ainsi que les perceptions forfaitaires; 2° Les modalités du terme de l’opération proposée. Elle reproduit les deux premiers alinéas de l’article L. 314-7. Lorsque la publicité est écrite et quel qu’en soit le support, les informations relatives à la nature de l’opération, aux conditions de détermination du taux effectif global et, s’il s’agit d’un taux promotionnel, à la période durant laquelle ce taux s’applique, doivent figurer dans une taille de caractères au moins aussi importante que celle utilisée pour indiquer toute autre information relative aux caractéristiques du financement et s’inscrire dans le corps principal du texte publicitaire. Sont interdites dans toute publicité: 1° La mention qu’un prêt peut être octroyé sans élément d’information permettant d’apprécier la situation financière et patrimoniale de l’emprunteur; 2° L’indication de la ressource supplémentaire qu’offre le prêt si elle n’est suivie d’une information sur les modalités du terme de l’opération telles que prévues par les articles L. 314-13 et L. 314- 14. L’offre préalable de crédit doit être distincte de tout support ou document publicitaire.

(105) Art. L314-5: L’opération de prêt viager hypothécaire est conclue dans les termes d’une offre préalable comportant les mentions suivantes: 1° L’identité des parties et la date d’acceptation de l’offre; 2° La désignation exacte du bien hypothéqué, conforme aux exigences de la publicité foncière; 3° La valeur du bien hypothéqué estimée par un expert choisi par les parties et les frais afférents à l’expertise mis à la charge de l’emprunteur; 4° La nature du prêt; 5° Les modalités du prêt et, notamment, les dates et les conditions de mise à disposition des fonds; 6° En cas de versements échelonnés du capital, l’échéancier des versements périodiques distinguant la part du capital de celle des intérêts accumulés sur ces sommes durant la durée prévisionnelle du prêt et permettant à l’emprunteur de connaître le moment où il aura épuisé l’actif net de son logement; 7° Lorsque le capital est versé en une seule fois, un état des intérêts accumulés sur ces sommes durant la durée prévisionnelle du prêt, permettant à l’emprunteur de connaître le moment où il aura épuisé l’actif net de son logement; 8° A partir d’exemples représentatifs établis en fonction d’hypothèses relatives, notamment, à la durée du prêt, le coût global du crédit, le taux effectif global défini conformément à l’article L. 313-1 ainsi que, s’il y a lieu, les modalités de l’indexation; 9° La durée de validité de l’offre. L’offre reproduit les dispositions des articles L. 314-6 à L. 314-9 et L. 314-13.

(106) Art. L314-6: La remise de l’offre oblige le prêteur à maintenir les conditions qu’elle comporte pendant une durée minimale de trente jours à compter de son émission.

(107) Art. L314-7: A peine de nullité du contrat, l’acceptation de l’offre ne peut intervenir que dix jours après sa réception par l’emprunteur. Elle fait alors l’objet d’un acte notarié. Jusqu’à l’acceptation de l’offre par l’emprunteur, aucun versement sous quelque for me que ce soit ne peut être fait, au titre de l’opération en cause, par le prêteur à l’emprunteur ou pour le compte de celui-ci, ni par l’emprunteur au prêteur. Jusqu’à cette acceptation, l’emprunteur ne peut, au même titre, faire aucun dépôt, souscrire ou avaliser aucun effet de commerce ou signer aucun chèque. Si une autorisation de prélèvement sur compte bancaire ou postal est signée par l’emprunteur, sa validité et sa prise d’effet sont subordonnées à celle du contrat de crédit.

(108) Cfr. B. VARI, op. cit., p. 267, nota 62.

(109) Art. L314-8, modificato dalla Loi n. 2014-873 du 4 août 2014 - art. 26: L’emprunteur doit apporter à l’immeuble hypothéqué tous les soins raisonnables. Ainsi qu’il est dit à l’article 1188 du code civil, le débiteur ne peut plus réclamer le bénéfice du ter me lorsque par son fait, il a diminué la valeur de la sûreté qu’il avait donnée par le contrat à son créancier. Le débiteur perd également le bénéfice du ter me lorsqu’il change l’affectation du bien hypothéqué ou lorsqu’il refuse au créancier l’accès de l’immeuble hypothéqué pour s’assurer de son bon état d’entretien et de conservation.

(110) Art. L314-9: La dette de l’emprunteur ou de ses ayants droit ne peut jamais excéder la valeur de l’immeuble appréciée lors de l’échéance du ter me.

(111) Art. L314-13: Lors du décès de l’emprunteur ou du dernier vivant des co-emprunteurs, les héritiers peuvent payer la dette plafonnée à la valeur de l’immeuble estimée au jour de l’ouverture de la succession …

(112) Art. L 314-13, co. 2, 3: A défaut et nonobstant les règles applicables en matière d’acceptation sous bénéfice d’inventaire, le créancier hypothécaire peut à son choix: - poursuivre la saisie et la vente de l’immeuble dans les conditions du droit commun, auquel cas la dette est plafonnée au prix de la vente; - ou se voir attribuer la propriété de l’immeuble par décision judiciaire ou en vertu d’un pacte commissoire alors même que celui-ci constituait la résidence principale de l’emprunteur. Le créancier hypothécaire dispose de la même option en cas de succession vacante.

(113) Art. L314-14: En cas d’aliénation de l’immeuble par l’emprunteur ou ses héritiers, le projet de cession est notifié au créancier hypothécaire. En cas de contestation par celui-ci de la valeur de l’immeuble retenue dans l’acte de cession, il est procédé à l’estimation du bien par un expert choisi d’un commun accord par le créancier et l’emprunteur ou désigné sur requête. Si la valeur de l’immeuble s’avère finalement inférieure à cette estimation, la créance du prêteur est alors plafonnée: - soit au prix d’adjudication de l’immeuble si le créancier hypothécaire fait procéder à la saisie et à la vente du bien en vertu de son droit de suite; - soit à la valeur d’expertise de l’immeuble si le créancier hypothécaire demande l’attribution judiciaire du bien ou se prévaut du pacte commissoire par lui conclu. Les dispositions du présent article s’appliquent également au démembrement de la propriété de l’immeuble hypothéqué.

(114) «Hacer líquido el valor de la vivienda mediante productos financieros podría contribuir a paliar uno de los grandes problemas socioeconómicos que tienen España y la mayoría de países desarrollados: la satisfacción del incremento de las necesidades de renta durante los últimos años de la vida … No cabe duda, pues, de que el desarrollo de un mercado de hipotecas inversas que permitan a los mayores utilizar parte de su patrimonio inmobiliario para aumentar su renta ofrece un gran potencial de generación de beneficios económicos y sociales. La posibilidad de disfrutar en vida del ahorro acumulado en la vivienda aumentaría enormemente la capacidad para suavizar el perfil de renta y consumo a lo largo del ciclo vital, con el consiguiente efecto positivo sobre el bienestar» (Preámbulo VIII, in Ley 41/2007, de 7 de diciembre, por la que se modifica la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario y otras normas del sistema hipotecario y financiero, de regulación de las hipotecas inversas y el seguro de dependencia y por la que se establece determinada norma tributaria). Anche il legislatore italiano è intervenuto con la L. n. 44/2015 del 2 aprile 2015, entrata in vigore il 06 maggio 2015, modificando il comma 12 dell’art. 11-quaterdecies del decreto legge 30 settembre 2005, n. 203, convertito con modificazione, dalla legge 2 dicembre 2005, n. 248 e aggiungendo i commi da 12- bis a 12-sexies in materia di prestito vitalizio ipotecario, cercando di rilanciare tale forma di finanziamento a medio e lungo termine, con capitalizzazone annuale di interessi e di spese, riservata a persone fisiche con età superiore a sessanta anni compiuti (mentre precedentemente era di 65 anni di età), garantito da ipoteca di primo grado sui immobili residenziali.

(115) C.M. BIANCA, op. cit., p. 337, nt. 12.

(116) Disposición adicional primera Regulación relativa a la hipoteca inversa, Ley n. 41/2007: 1. A los efectos de esta Ley, se entenderá por hipoteca inversa el préstamo o crédito garantizado mediante hipoteca sobre un bien inmueble que constituya la vivienda habitual del solicitante y siempre que cumplan los siguientes requisitos: a) que el solicitante y los beneficiarios que éste pueda designar sean personas de edad igual o superior a los 65 años o afectadas de dependencia o personas a las que se les haya reconocido un grado de discapacidad igual o superior al 33 por ciento (Letra a) del número 1 de la disposición adicional primera redactada por el artículo 5 de la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social («B.O.E.» 15 mayo). Vigencia: 15 mayo 2013); b) que el deudor disponga del importe del préstamo o crédito mediante disposiciones periódicas o únicas; c) que la deuda sólo sea exigible por el acreedor y la garantía ejecutable cuando fallezca el prestatario o, si así se estipula en el contrato, cuando fallezca el último de los beneficiarios; d) que la vivienda hipotecada haya sido tasada y asegurada contra daños de acuerdo con los términos y los requisitos que se establecen en los artículos 7 y 8 de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario.

(117) Disposición adicional primera Regulación relativa a la hipoteca inversa, Ley n. 41/2007: 3. El régimen de transparencia y comercialización de la hipoteca inversa será el establecido por el Ministro de Economía y Hacienda. Il principio di trasparenza nella determinazione del contenuto delle condizioni finanziarie dei crediti o dei prestiti ipotecari rappresenta un principio cardine nella disciplina dei contratti di prestito o di crediti ipotecari. A riguardo infatti, il Capítulo I della Ley n. 41/2007, denominato Transparencia en la contratación de préstamos y créditos hipotecarios, Artículo 1 Modificación de la Ley 26/1988, de 29 de julio, sobre Disciplina e Intervención de las entidades de crédito 1. El artículo 48, apartado 2, letra a) de la Ley 26/1988, de 29 de julio, sobre Disciplina e Intervención de las entidades de crédito, stablisce «a) Establecer que los correspondientes contratos se formalicen por escrito y dictar las normas precisas para asegurar que los mismos reflejen de forma explícita y con la necesaria claridad los compromisos contraídos por las partes y los derechos de las mismas ante las eventualidades propias de cada clase de operación, en especial, las cuestiones referidas a la transparencia de las condiciones financieras de los créditos o préstamos hipotecarios. A tal efecto, podrá determinar las cuestiones o eventualidades que los contratos referentes a operaciones financieras típicas con su clientela habrán de tratar o prever de forma expresa, exigir el establecimiento por las entidades de modelos para ellos e imponer alguna modalidad de control administrativo sobre dichos modelos. La información relativa a la transparencia de los créditos o préstamos hipotecarios, siempre que la hipoteca recaiga sobre una vivienda, se suministrará con independencia de la cuantía de los mismos». Al punto 2 dell’art. 48.2 della L. n. 26/1988 è introdotta una nuova lettera h, che prevede una disciplina tesa a tutelare la posizione del cliente che sottoscrive determinati prodotti finanziari, mediante un’adeguata informazione che l’istituto di credito dovrà fornire sulle caratteristiche dell’operazione e sui suoi rischi: «Determinar la información mínima que las entidades de crédito deberán facilitar a sus clientes con antelación razonable a que estos asuman cualquier obligación contractual con la entidad o acepten cualquier contrato u oferta de contrato, así como las operaciones o contratos bancarios en que tal información pre-contractual será exigible. Dicha información tendrá por objeto permitir al cliente conocer las características esenciales de los productos propuestos y evaluar si estos se ajustan a sus necesidades y, cuando pueda verse afectada, a su situación financiera».

(118) Disposición adicional primera Regulación relativa a la hipoteca inversa, Ley n. 41/2007: 2. Las hipotecas a que se refiere esta disposición sólo podrán ser concedidas por las entidades de crédito, los establecimientos financieros de crédito y por las entidades aseguradoras autorizadas para operar en España, sin perjuicio de los límites, requisitos o condiciones que a las entidades aseguradoras imponga su normativa sectorial (Número 2 de la disposición adicional primera redactado por la disposición final octava de la Ley 5/2015, de 27 de abril, de fomento de la financiación empresarial («B.O.E.» 28 abril). Vigencia: 29 abril 2015). 4. En el marco del régimen de transparencia y protección de la clientela, las entidades establecidas en el apartado 2 que concedan hipotecas inversas deberán suministrar servicios de asesoramiento independiente a los solicitantes de este producto, teniendo en cuenta la situación financiera del solicitante y los riesgos económicos derivados de la suscripción de este producto. Dicho asesoramiento independiente deberá llevarse a cabo a través de los mecanismos que determine el Ministro de Economía y Hacienda. El Ministro de Economía y Hacienda establecerá las condiciones, forma y requisitos para la realización de estas funciones de asesoramiento. 5. Al fallecimiento del deudor hipotecario sus herederos o, si así se estipula en el contrato, al fallecimiento del último de los beneficiarios, podrán cancelar el préstamo, en el plazo estipulado, abonando al acreedor hipotecario la totalidad de los débitos vencidos, con sus intereses, sin que el acreedor pueda exigir compensación alguna por la cancelación. En caso de que el bien hipotecado haya sido transmitido voluntariamente por el deudor hipotecario, el acreedor podrá declarar el vencimiento anticipado del préstamo o crédito garantizado, salvo que se proceda a la sustitución de la garantía de manera suficiente. 6. Cuando se extinga el préstamo o crédito regulado por esta disposición y los herederos del deudor hipotecario decidan no reembolsar los débitos vencidos, con sus intereses, el acreedor sólo podrá obtener recobro hasta donde alcancen los bienes de la herencia. A estos efectos no será de aplicación lo dispuesto en el párrafo segundo del artículo 114 de la Ley Hipotecaria. 7. Estarán exentas de la cuota gradual de documentos notariales de la modalidad de actos jurídicos documentados del Impuesto sobre Transmisiones y Actos Jurídicos Documentados las escrituras públicas que documenten las operaciones de constitución, subrogación, novación modificativa y cancelación. 8. Para el cálculo de los honorarios notariales de las escrituras de constitución, subrogación, novación modificativa y cancelación, se aplicarán los aranceles correspondientes a los «Documentos sin cuantía» previstos en el número 1 del Real Decreto 1426/1989, de 17 de noviembre, por el que se aprueba el arancel de los Notarios. 9. Para el cálculo de los honorarios registrales de las escrituras de constitución, subrogación, novación modificativa y cancelación, se aplicarán los aranceles correspondientes al número 2, «Inscripciones», del anexo I del Real Decreto 1427/1989, de 17 de noviembre, por el que se aprueba el arancel de los Registradores de la Propiedad, tomando como base la cifra del capital pendiente de amortizar, con una reducción del 90 por ciento. 10. Podrán, asimismo, instrumentarse hipotecas inversas sobre cualesquiera otros inmuebles distintos de la vivienda habitual del solicitante. A estas hipotecas inversas no les serán de aplicación los apartados anteriores de esta disposición. 11. En lo no previsto en esta disposición y su normativa de desarrollo, la hipoteca inversa se regirá por lo dispuesto en la legislación que en cada caso resulte aplicable.

(119) Art. 2440 c.c.: Les inscriptions sont rayées du consentement des parties intéressées et ayant capacité à cet effet, ou en vertu d’un jugement en dernier ressort ou passé en force de chose jugée. La radiation s’impose au créancier qui n’a pas procédé à la publication, sous forme de mention en marge, prévue au quatrième alinéa de l’article 2422. Si è osservato che l’atto di «radiation» costituisce un «acte grave», poichè rende l’iscrizione ipotecaria, non ancora scaduta, priva di efficacia sia tra le parti che hanno costituito il titolo ipotecario sia verso i terzi ai quali potrebbe essere opposta la garanzia ipotecaria. Il creditore garantito perde il suo grado, a beneficio dei creditori di grado posteriore che acquisiscono in questo modo un grado superiore rispetto a quello precedente (G. PIETTE, op. cit., p. 142).

(120) La “radiation” può essere determinata dal fatto che il debitore ha effettuato il pagamento oppure dalla volontà del creditore «de renoncer à l’inscription, par exemple pour favoriser le crèdit du débiteur» (G. PIETTE, op. cit., p. 142).

(121) B. VARI, op. cit., p. 258.

(122) G. PIETTE, op. cit., p. 143. In argomento, cfr. art. 2441 c.c., modificato dall’ordonnance n. 2010-638 du 10 juin 2010 - art. 11: Dans l’un et l’autre cas, ceux qui requièrent la radiation déposent au service chargé de la publicité foncière l’expédition de l’acte authentique portant consentement, ou celle du jugement. Aucune pièce justificative n’est exigée à l’appui de l’expédition de l’acte authentique en ce qui concerne les énonciations établissant l’état, la capacité et la qualité des parties, lorsque ces énonciations sont certifiées exactes dans l’acte par le notaire ou l’autorité administrative. La radiation de l’inscription peut être requise par le dépôt au service chargé de la publicité foncière d’une copie authentique de l’acte notarié certifiant que le créancier a, à la demande du débiteur, donné son accord à cette radiation; le contrôle opéré par ce service se limite à la régularité formelle de l’acte à l’exclusion de sa validité au fond.

(123) La radiation s’impose au créancier qui n’a pas procédé à la publication, sous forme de mention en marge, prévue au quatrième alinéa de l’article 2422 (art. 2440, comma 2, c.c.). Con riferimento ai conservatori, se nella formulazione precedente contenuta nell’ordinanza del 2006, il legislatore prevedeva che la documentazione necessaria per la cancellazione doveva essere presentata «au bureau du conservateur» ora invece deve essere depositata presso «au service chargé de la publicité foncière».

(124) G. PIETTE, op. cit., p. 143.

(125) Si è osservato che il «il legislatore francese, dopo aver a lungo emarginato l’autonomia privata dal settore delle garanzie reali, le apre con la riforma in commento ampi spazi, che si esplicano altresì nella fase di realizzazione, non solo nel settore delle garanzie mobiliari, ma anche in quello per molti aspetti più sensibile delle garanzie immobiliari»: B. VARI, op. cit., p. 270, nota 72.

(126) Art. L. 311-3 CPCE: Est nulle toute convention portant qu’à défaut d’exécution des engagements pris envers lui, le créancier peut faire vendre les immeubles de son débiteur en dehors des formes prescrites pour la saisie immobilière e c.c. art. 2458: A moins qu’il ne poursuive la vente du bien hypothéqué selon les modalités prévues par les lois sur les procédures civiles d’exécution, auxquelles la convention d’hypothèque ne peut déroger, le créancier hypothécaire impayé peut demander en justice que l’immeuble lui demeure en paiement. Cette faculté ne lui est toutefois pas offerte si l’immeuble constitue la résidence principale du débiteur.

(127) Tale attribuzione giudiziaria rappresenta una specie di “dation en paiement judiciaire”: L. AYNÈS - P. CROCQ , op. cit., p. 351.

(128) Un secondo conflitto potrebbe sorgere, quando più creditori chiedono l’attribuzione giudiziaria dello stesso immobile. L’attribuzione giudiziaria è uno strumento utilizzabile nel caso dell’ipoteca convenzionale. L’estensione dell’applicazione di tale procedura anche all’ipoteca legale, all’ipoteca giudiziaria e ai privilegi è avvenuta grazie all’ingresso della legge del 20 febbraio 2007 che ha ratificato l’ordinanza del 23 marzo 2006, sopprimendo la suddivisione del capitolo riguardante l’effetto dei privilegi e delle ipoteche in una sezione relativa alle disposizioni speciali comprensive degli artt. 2458-2460 c.c., cfr. L. AYNÈS - P. CROCQ , op. cit., p. 351-352.

(129) In argomento, la dottrina ha manifestato perplessità sulla possibilità per il creditore, al quale è offerto in garanzia la costituzione di un’ipoteca su immobile che non rappresenta la residenza principale del debitore/ costituente nella data di costituzione della garanzia, il diritto di domandare l’assegnazione giudiziaria, inserendo nel contratto una clausola che puntualizza che l’immobile gravato dal vincolo ipotecario non riguarderà mai l’immobile destinato a residenza principale del costituente. Ciò alla luce dell’orientamento della giurisprudenza che ha stabilito che se in concreto il bene immobile costituisce la residenza principale del locatario, le norme dell’art. L. 632-1 del Code de la construction et de l’habitation trovano applicazione anche in presenza di clausole contrarie. Sul punto, v. L. AYNÈS - P. CROCQ , op. cit., p. 351-352.

(130) Art. 2459 c.c. stabilisce che: Il peut être convenu dans la convention d’hypothèque que le créancier deviendra propriétaire de l’immeuble hypothéqué. Toutefois, cette clause est sans effet sur l’immeuble qui constitue la résidence principale du débiteur. Il patto commissorio invero se in tema di pegno è stato vietato dall’art. 2078 c.c., con riguardo all’ipoteca non è stato mai posto un divieto esplicito. Il patto è stato ammesso in senso lato. L’utilizzo di tale istituto non era molto diffuso con riguardo all’ipoteca, poiché il creditore, soprattutto se “professionnel”, non prestava particolare attenzione alla tutela della proprietà del bene immobile: cfr. L. AYNÈS - P. CROCQ , op. cit., p. 353. Tale misura attuativa della garanzia ipotecaria non è stata accolta positivamente da parte della dottrina, la quale ha osservato che il debitore in tal caso non beneficerebbe di una tutela efficace equivalente a quella riscontrabile con la procedura del pignoramento immobiliare: L. AYNÈS - P. CROCQ , op. cit., p. 353.

(131) L. AYNÈS - P. CROCQ , op. cit., p. 353.

(132) F. FIORENTINI, «La riforma francese delle garanzie reali», cit., p. 503.

(133) Il § 1149 BGB rubricato “Convenzioni vietate” testualmente prevede: «Fin tanto che il diritto di credito non è divenuto esigibile nei suoi confronti, il proprietario non può attribuire al creditore il diritto di esigere, per la sua soddisfazione, il trasferimento della proprietà del bene immobile o atti di disposizione del bene immobile per altra via che non sia l’esecuzione forzata» (così tradotto da P.M. VECCHI, op. cit., p. 819). Le convenzioni vietate riguardono due ipotesi: a) le parti non possono pattuire un accordo con il quale è stabilito il trasferimento della proprietà del bene immobile prima del momento della realizzazione dell’ipoteca e la nullità riguarda anche «il diritto del creditore di trattenere l’immobile per sé in luogo di adempimento, pur se fosse pattuita la restituzione al proprietario dell’eccedenza rispetto al valore del credito» (cfr. F. FIORENTINI, Le garanzie immobiliari in Europa …, cit., p. 142, che si richiama nella nota 182 a STUADINGERK-SCHERÜBL, § 1149, RdNr. 3); b) il trasferimento di un bene immobile in una forma diversa da quella indicata nel § 1147 BGB ovvero differente dall’esecuzione forzata. Tale divieto si giustifica in ragione del fatto che il legislatore intende tutelare interessi di ordine pubblico che possono essere assicurati soltanto con una procedura giudiziaria, con la quale si garantisce una ragionevole ed equa tutela delle esigenze di tutte le parti interessate dalla garanzia ipotecaria: Motive zu dem Entwurfe eines Bürgerlichen Gesetzbuches für das Deutsche Reich, Berlin u. Leipzig, 1888, Amtliche Ausgabe (Nachdruck: 1983), III, 681, così citato da F. FIORENTINI, op. ult. cit., p. 142, nt. 183.

(134) Sul punto, v. H.P. WESTERMANN, Sachenrecht, 7. Aufl, Heidelberg, 1998, 724. Per un esame applicativo del § 138 I BGB alla fattispecie del patto commissorio nel sistema germanico, cfr. M. BUSSANI, Il problema del patto commissorio, Torino, 2000, p. 155 e ss e 184 e ss. Si osserva tuttavia che nel diritto tedesco non si registrano tentativi di raggirare il divieto del patto commissorio, poiché la rapidità con la quale l’azione esecutiva viene realizzata consente a tutte le parti interessate di soddisfare tempestivamente e celermente le proprie pretese creditorie. In argomento, cfr. STUADINGERK-SCHERÜBL, 13. Aufl, Berlin, 1997, vor § 1149, specificatamente RdNr. 7.

(135) F. FIORENTINI, op. ult. cit., p. 143.

(136) F. FIORENTINI, op. ult. cit., p. 143, la quale evidenzia che nella giurisprudenza tedesca non è ammessa un’applicazione analogica del divieto del patto commissorio a casi che non sono ascrivibili alle ipotesi indicate nel § 1149 BGB. Per riferimenti giurisprudenziali in argomento, cfr. F. FIORENTINI, op. ul. cit., p. 143, nota 188.

(137) Il § 1147 BGB, applicabile sia alla garanzia accessoria sia a quella non accessoria, prevede espressamente «La soddisfazione del creditore dal fondo e dagli altri oggetti, ai quali si estende l’ipoteca, avviene per via di esecuzione forzata» (così tradotto da P.M. VECCHI, op. cit., p. 817).

(138) F. FIORENTINI, Le garanzie immobiliari in Europa …, cit., p. 135.

(139) F. FIORENTINI, Le garanzie immobiliari in Europa …, cit., p. 135, nota 156 per ulteriori riferimenti bibliografici.

(140) In argomento, si applicano i §§ 1133-1135. Più dettagliatamente il § 1133 BGB rubricato “Pericolo per la garanzia dell’ipoteca”: «Se in seguito ad un deterioramento del bene immobile sussiste pericolo per la garanzia dell’ipoteca, il creditore può imporre al proprietario un termine adeguato per la rimozione del pericolo. In seguito al decorso del termine il creditore ha diritto di ottenere immediatamente soddisfazione del bene immobile, se il pericolo non è stato rimosso attraverso il miglioramento del bene immobile o la costituzione di un’altra ipoteca. Se il credito non produce interessi e non è ancora scaduto, al creditore spetta solo la somma che corrisponde al credito garantito, nella quale sono computati gli interessi legali dal tempo del pagamento a quello della scadenza»; il § 1134 BGB “Azione inibitoria” stabilisce: «(1) Se il proprietario o un terzo agiscono sul bene immobile in modo da far temere un deterioramento del bene immobile tale da mettere in pericolo la garanzia dell’ipoteca, il creditore può agire per la cessazione. (2) Se l’azione proviene dal proprietario, il tribunale può ordinare su richiesta del creditore le misure necessarie per rimuovere il pericolo ...». Il § 1135 BGB estende la disciplina indicata nei §§ 1133 e 1134 all’ipotesi delle pertinenze, prevedendo che «Al deterioramento del bene immobile, ai sensi dei §§ 1133, 1134 è equiparato il caso in cui pertinenze, alle quali si estende l’ipoteca, siano deteriorate o siano asportate dal bene immobile in violazione delle regole di una regolare gestione» (così tradotto da P.M. VECCHI, op. cit., p. 811 - 813). In argomento, per una maggiore analisi, cfr. F. BAUR - R. STÜRNER, op. cit., p. 470.

(141) In caso di costituzione di un’Hypothek, in virtù del carattere dell’accessorietà di tale forma di garanzia, il tempo della Pfandreif è rappresentata dal momento in cui il credito diventa esigibile, che in linea di principio è determinato dalle parti costituenti il vincolo obbligatorio. Nell’ipotesi della Sicherungsgrundschuld, l’individuazione del momento in cui l’ipoteca può essere realizzata corrisponde a quello determinato dalle parti nel Sicherungsvertrag, anche se di norma quest’ultimi considerano l’ipoteca realizzabile quando il debito garantito è scaduto: cfr. F. BAUR - R. STÜRNER, op. cit., p. 471. Prima dell’entrata in vigore, avvenuta il 19 agosto 2008, della riforma del Risikobegrenzungsgesetz, se le parti non avevano stabilito alcunchè in merito al tempo della Pfandreife, trovava applicazione il § 271 I BGB, che riconosce al creditore di esigere immediatamente la prestazione e sul debitore grava l’obbligo di eseguirla immediatamente. Con la legge sul Risikobegrenzungsgesetz, si è stabilito al § 498 BGB che «A causa della mora del mutuatario, il mutuante può recedere da un contratto di mutuo del consumatore, in cui il mutuo deve estinguersi mediante pagamenti parziali, solo se: 1. il mutuatario è in mora per almeno due rate consecutive, in tutto o in parte e con almeno il 10 percento ovvero, nel caso di durata del contratto di mutuo al consumo di più di tre anni con almeno il 5 per cento, del valore nominale del mutuo e 2. il mutuante ha fissato invano al mutuatario un termine di due settimane per il pagamento dell’importo arretrato, con la dichiarazione che in caso di mancato pagamento entro il termine pretenderà il pagamento dell’intero debito residuo …» (così tradotto da P.M. VECCHI, op. cit., p. 325-327). Si osserva che invece per la Grundschuld, quest’ultima può essere realizzata quando scade il contratto di mutuo ad essa sottesa (secondo le indicazioni contenute nel § 498, comma 3 BGB) e soltanto qualora siano decorsi sei mesi dall’intimazione con la quale il creditore informa il debitore della sua volontà di realizzare la Grundschuld e di far valere la procedura di esecuzione (§ 1193, comma 1, BGB): cfr. F. FIORENTINI, Le garanzie immobiliari in Europa …, cit., p. 136.

(142) Denominato dinglicher Titel, il titolo esecutivo attribuisce al beneficiario dell’ipoteca sia il diritto di esercitare l’azione ipotecaria sia di agire esecutivamente e determina «l’obbligo per il concedente la garanzia (coincida costui o meno con la persona del debitore del rapporto obbligatorio), di sopportare l’esecuzione forzata sull’immobile vincolato)»: F. FIORENTINI, Le garanzie immobiliari in Europa …, cit., p. 136, nota 160. Come accade nell’ordinamento italiano, anche in quello tedesco la sentenza di condanna ad eseguire una determinata prestazione emessa al termine di un processo ordinario di cognizione rappresenta il principale titolo esecutivo (§ 704 e ss. ZPO), così F. FIORENTINI, op. ult. cit., p. 136.

(143) Il riferimento è ai c.d. weitere Vollstreckungstitel richiamati nel § 794 I ZPO. In particolar modo, il numero 5 di tale norma prevede la natura immediatamente esecutiva di tutti quei documenti che: a) sono redatti, secondo le previsioni di legge, da un notaio nell’esercizio delle sue funzioni di pubblico ufficiale oppure dal tribunale stesso; b) hanno ad oggetto un diritto ad eseguire una prestazione che può riguardare il pagamento di una quantità di beni fungibili, titoli di credito o di una determinata somma di denaro; c) contemplino la dichiarazione con la quale il debitore si sottopone all’immediata procedura esecutiva forzata. La disposizione infine equipara il diritto al pagamento di una precisa somma di denaro al diritto che deriva dall’Hypothek, Grundschuld, Schiffshypothek (ipoteca navale), Rentenschuld: F. FIORENTINI, op. ult. cit., p. 137, nt. 162.

(144) Cfr. § 796 comma 1, proposizione 2 ZPO. L’esigenza di riformare la disciplina della concessione della sospensione per un’azione esecutiva illegittima, prevedendo la sospensiva dell’esecuzione anche in mancanza del rilascio di un’adeguata garanzia derivava dalla ricorrente difficoltà per il concedente di ottemperare alla «richiesta di prestazione di idonea garanzia» formulata dal Tribunale (F. FIORENTINI, op. ult. cit., p. 137).

(145) Diversamente, antecedentemente alla Risikobegrenzungsgeset, il concedente la garanzia, che promuoveva un’azione di risarcimento dei danni, doveva dimostrare la colpevolezza del creditore/danneggiante, provando come quest’ultimo fosse consapevole che la procedura di esecuzione attuata non fosse legittima: D. WEBER-REY, «Risikobegrenzungsgesetz - Gratwanderung im Dienste Trasparenz», in DStR, 2008, Heft 41, p. 1967 e ss., 1972, così citato da F. FIORENTINI, op. ult. cit., p. 138, n. 166.

(146) In Italia, il processo dell’esecuzione ha una durata media di 5-7 anni, diversamente dal processo esecutivo tedesco che invece si conclude nell’arco di un anno. In argomento, cfr. F. FIORENTINI, op. ult. cit., p. 139, nt. 172.

(147) V. § 766 I ZPO, la cosiddetta Erinnerung. Sul punto F. FIORENTINI, ibidem, p. 140.

(148) Cfr. § 761 I ZPO e F. FIORENTINI, ibidem, p. 140

(149) In argomento, cfr. §§ 758, 761 ZPO, art. 13 GG. L’organo che svolge tutta l’attività legata alla procedura di esecuzione è denominato Rechtspfleger. Esso è un organo autonomo dal tribunale ed assume una posizione intermedia tra quella dell’autorità giudiziaria e quella dell’Urkundsbeamte ovvero quella del soggetto che svolge semplici funzioni impiegatizie. Tuttavia il Rechtspfleger non ha la preparazione e la professionalità del Volljurist. Anche se il Rechtspfleger è un organo della procedura di esecuzione indipendente dal tribunale, tuttavia esso è soggetto ad un controllo da parte dell’autorità giudiziaria e il ricorso a tale figura ha consentito di rendere la procedura di esecuzione particolarmente celere e soprattutto efficace. Nondimeno, su tale istituto sono state sollevate questioni di legittimità costituzionale. Sul punto, per un dettagliato riferimento a tali problematiche cfr. F. FIORENTINI, Le garanzie immobiliari in Europa …, cit., p. 140, nota 178.

(150) P. MAJA, op. cit., p. 170.

(151) Art.129 L.H.: La acción hipotecaria podrá ejercitarse: a) Directamente contra los bienes hipotecados sujetando su ejercicio a lo dispuesto en el título IV del libro III de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, con las especialidades que se establecen en su capítulo V. b) O mediante la venta extrajudicial del bien hipotecado, conforme al artículo 1.858 del código civil, siempre que se hubiera pactado en la escritura de constitución de la hipoteca sólo para el caso de falta de pago del capital o de los intereses de la cantidad garantizada. 2. La venta extrajudicial se realizará ante Notario y se ajustará a los requisitos y formalidades siguientes: a) El valor en que los interesados tasen la finca para que sirva de tipo en la subasta no podrá ser distinto del que, en su caso, se haya fijado para el procedimiento de ejecución judicial directa, ni podrá en ningún caso ser inferior al 75 por cien del valor señalado en la tasación que, en su caso, se hubiere realizado en virtud de lo previsto en la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de regulación del mercado hipotecario (Se modifican las letras a) y f) por la disposición final 3 de la Ley 19/2015, de 13 de julio. Ref. BOE-A-2015-7851. la disposición final 3 de la Ley 19/2015, de 13 de julio. Ref. BOE-A-2015-7851). b) La estipulación en virtud de la cual los otorgantes pacten la sujeción al procedimiento de venta extrajudicial de la hipoteca deberá constar separadamente de las restantes estipulaciones de la escritura y deberá señalar expresamente el carácter, habitual o no, que pretenda atribuirse a la vivienda que se hipoteque. Se presumirá, salvo prueba en contrario, que en el momento de la venta extrajudicial el inmueble es vivienda habitual si así se hubiera hecho constar en la escritura de constitución. c) La venta extrajudicial sólo podrá aplicarse a las hipotecas constituidas en garantía de obligaciones cuya cuantía aparezca inicialmente determinada, de sus intereses ordinarios y de demora liquidados de conformidad con lo previsto en el título y con las limitaciones señaladas en el artículo 114. En el caso de que la cantidad prestada esté inicialmente determinada pero el contrato de préstamo garantizado prevea el reembolso progresivo del capital, a la solicitud de venta extrajudicial deberá acompañarse un documento en el que consten las amortizaciones realizadas y sus fechas, y el documento fehaciente que acredite haberse practicado la liquidación en la forma pactada por las partes en la escritura de constitución de hipoteca. En cualquier caso en que se hubieran pactado intereses variables, a la solicitud de venta extrajudicial, se deberá acompañar el documento fehaciente que acredite haberse practicado la liquidación en la forma pactada por las partes en la escritura de constitución de hipoteca. d) La venta se realizará mediante una sola subasta, de carácter electrónico, que tendrá lugar en el portal de subastas que a tal efecto dispondrá la Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado. Los tipos en la subasta y sus condiciones serán, en todo caso, los determinados por la Ley de Enjuiciamiento Civil. e) En el Reglamento Hipotecario se determinará la forma y personas a las que deban realizarse las notificaciones, el procedimiento de subasta, las cantidades a consignar para tomar parte en la misma, causas de suspensión, la adjudicación y sus efectos sobre los titulares de derechos o cargas posteriores así como las personas que hayan de otorgar la escritura de venta y sus formas de representación. f) Cuando el Notario considerase que alguna de las cláusulas del préstamo hipotecario que constituya el fundamento de la venta extrajudicial o que hubiese determinado la cantidad exigible pudiera tener carácter abusivo, lo pondrá en conocimiento del deudor, del acreedor y en su caso, del avalista e hipotecante no deudor, a los efectos oportunos. En todo caso, el Notario suspenderá la venta extrajudicial cuando cualquiera de las partes acredite haber planteado ante el Juez que sea competente, conforme a lo establecido en el artículo 684 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, el carácter abusivo de dichas cláusulas contractuales. La cuestión sobre dicho carácter abusivo se sustanciará por los trámites y con los efectos previstos para la causa de oposición regulada en el apartado 4 del artículo 695.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Una vez sustanciada la cuestión, y siempre que no se trate de una cláusula abusiva que constituya el fundamento de la venta o que hubiera determinado la cantidad exigible, el Notario podrá proseguir la venta extrajudicial a requerimiento del acreedor. g) Una vez concluido el procedimiento, el Notario expedirá certificación acreditativa del precio del remate y de la deuda pendiente por todos los conceptos, con distinción de la correspondiente a principal, a intereses remuneratorios, a intereses de demora y a costas, todo ello con aplicación de las reglas de imputación contenidas en el artículo 654.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Cualquier controversia sobre las cantidades pendientes determinadas por el Notario será dilucidada por las partes en juicio verbal. h) La Ley de Enjuiciamiento Civil tendrá carácter supletorio en todo aquello que no se regule en la Ley y en el Reglamento Hipotecario, y en todo caso será de aplicación lo dispuesto en el artículo 579.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (Última actualización, publicada el 14/07/2015, en vigor a partir del 15/10/2015).

(152) Tale novità legislativa è stata introdotta dalla Ley 1/2013 de 14 de mayo, contenente misure per «reforzar la protección a los deuderos hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social» (GONZÁLES-SERRANO, «Análisis de las novedades introducidas por la Ley 1/2013 en el procedimento de ejecución hipotecaria en relación con cláusulas abusivas», in www. notariosyregistradores.com, 2014, in formato pdf, p. 1). Si è avvertita l’esigenza di modificare il processo di esecuzione ipotecaria in relazione alla presenza di clausole abusive in seguito ad un caso giudiziario, avente ad oggetto la presenza di clausole particolarmente vessatorie per il debitore contenute nel contratto di prestito ipotecario. In particolar modo, il giudice di Barcellona aveva sollevato due questioni davanti al Tribunale di Giustizia dell’Unione europea: l’una riguardante l’impossibilità di applicare la direttiva 93/13/CEE sulle clausole abusive contenute nel contratto del consumatore alle clausole inserite nel prestito ipotecario; l’altra concernente l’impossibilità per il giudice adito di rilevare di ufficio l’abusività delle clausole inserite in un contratto di prestito ipotecario, poiché nel processo di esecuzione ipotecaria fra le cause di opposizione non figurava quella sull’abusività delle clausole di prestito. Con sentenza del 14 marzo 2013, il TJUE (C-415/2011) ha dichiarato che «la Directiva de 1993 se opone a que a una normativa como la española que, al mismo tiempo que no prevé, en el marco del procedimiento de ejecución hipotecaria, la posibilidad de formular motivos de oposición basados en el carácter abusivo de una cláusula contractual que constituye el fundamento del título ejecutivo, no permite tampoco que el Juez que conozca del procedimiento declarativo, competente para apreciar el carácter abusivo de esta cláusula, adopte medidas cautelares, entre ellas, en particular, la suspensión del procedimiento de ejecución hipotecaria, cuando acordar tales medidas sea necesario para garantizar la plena eficacia de la decisión final. Con ello hacía necesaria una reforma del sistema hipotecario español, que venía impulsada también por el fuerte debate jurídico, político y social sobre la regulación de la dación en pago en nuestro Ordenamiento» così riportato da DIAZ FRAILE, «La doctrina de la dirección general de los registros y del notariado sobre la ley 1/2013, de 14 de mayo. Primera parte: la constitución de la hipoteca», in www.notariosyregistradores.com/doctrina/ARTICULOS/2014, 3. Alla luce di questa pronuncia, il Governo spagnolo ha introdotto nella legge n. 1/2013 una riforma della LEC, in forza della quale il giudice può valutare d’ufficio o su istanza di parte l’abusività delle clausole inserite in un contratto di prestito ipotecario nell’ambito dell’esecuzione ipotecaria.

(153) Art. 552 1 c.c. LEC Denegación del despacho de la ejecución. Recursos. Cuando el tribunal apreciare que alguna de las cláusulas incluidas en un título ejecutivo de los citados en el artículo 557.1 pueda ser calificada como abusiva, dará audiencia por quince días a las partes. Oídas éstas, acordará lo procedente en el plazo de cinco días hábiles conforme a lo previsto en el artículo 561.1.3. (Párrafo segundo del número 1 del artículo 552 redactado por el número uno de la disposición final cuarta de la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas («B.O.E.» 27 junio).Vigencia: 28 junio 2013).

(154) In sede giudiziale, il debitore deve dimostrare che la natura vessatoria oggetto di contestazione si riferisce alla clausola contrattuale sulla quale si fonda l’esecuzione (importo del prestito) o che ha determinato il credito esigibile: cfr. GONZÁLES-SERRANO, op. cit., p. 4.

(155) GONZÁLES-SERRANO, op. cit., p. 6: «El plazo adicional de alegación de concurrencia de cláusula abusiva también se extiende a los procesos de ejecución hipotecaria, en curso en los que, a la entrada en vigor de esta Ley, ya se haya iniciato el periodo de oposición regulado en la LEC». La legge non produce effetti retroattivi e si applica soltanto per i procedimenti incardinati alla data di entrata in vigore della legge oppure in via eccezionale: - ai procedimenti esecutivi in corso alla data di entrata in vigore della legge, ove il termine di opposizione previsto dalla LEC è decorso. In tal caso il debitore esecutato ha un termine perentorio di un mese per proporre «un incidente extraordinario de oposición basado en la existencia cláusulas abusivas»; - ai procedimenti esecutivi che non si siano conclusi con l’immissione in possesso dell’immobile dell’acquirente ex 675 LEC.: GONZÁLES-SERRANO, op. cit., p. 6.

(156) In generale, sul principio della specialità, cfr. A. RAVAZZONI, Le ipoteche, in Tratt. dir. civ. e comm., diretto da Cicu-Messinero-Mengoni e continuato da Schlesinger, Milano, 2006, p. 49; ID., Le ipoteche, in Tratt. dir. privato, diretto da Rescigno, 20, 2° ed., Torino, 1998, p. 12; B. CUSATO, L’ipoteca, in Enciclopedia, diretta da Cendon, Padova, 2007, 39; sul carattere dell’accessorietà, v. A. CHIANALE, op. cit., p. 55; A. RAVAZZONI, Le ipoteche, in Tratt. dir. civ. e comm., cit., p. 46; ID., Le ipoteche, in Tratt. dir. priv., cit., p. 10; B. CUSATO, L’ipoteca, cit., p. 53. Per i riferimenti dottrinali sulla definizione dei suddetti caratteri della garanzia ipotecaria, cfr. F. FIORENTINI, Le garanzie immobiliari in Europa …, cit., p. 394, nota 1.

(157) All’esigenza di osservare tali principi, oltre quello della determinatezza del credito, si lega anche la necessità di assicurare il meccanismo della pubblicità legale, per cui occorre menzionare nel titolo ipotecario il credito, per proteggere anche la posizione dei terzi, nonché quella di tutelare la circolazione del bene. Sul punto v. p. 65, note 81 e 82.

(158) Sulla circolazione autonoma o meno dell’ipoteca dal credito originario, per una sintesi riepilogativa del dibattito dottrinale, in seno al quale vi sono due orientamenti contrapposti: i sostenitori della cessione separata dell’ipoteca dal credito originario e coloro i quali invece la negano, nonché per i riferimenti normativi richiamati dalla dottrina favorevole alla cessione autonoma dell’ipoteca, tra cui quello sulla portabilità del mutuo, cfr. F. FIORENTINI, Le garanzie immobiliari in Europa …, cit., p. 397-414.

(159) F. FIORENTINI, Le garanzie immobiliari in Europa …, cit., p. 414: «In via generale, chi intende l’accessorietà in senso stretto, quale attributo necessario del diritto di garanzia, senza il quale il diritto né nascerebbe né potrebbe espletare la sua funzione, finisce per non ammettere la cessione separata dell’ipoteca. Al contrario, chi limita la direttiva di accessorietà della garanzia reale al momento genetico della stessa, accoglie una maggior apertura alla circolazione della garanzia separatamente dal credito originario».

(160) F. FIORENTINI, Le garanzie immobiliari in Europa …, cit., p. 414, che approda a tale conclusione sulla base di un’analisi storico-comparatistica dell’ordinamento tedesco, di quello italiano ed inglese, con riferimenti anche all’ipoteca ricaricabile in Francia e all’ipoteca flotante in Spagna, osservando che anche l’esame del principio di specialità in riferimento al credito garantito ha evidenziato che il requisito dell’accessorietà, come elemento essenziale sotto il profilo genetico e funzionale prescritto dalla legislatore in modo inderogabile nella disciplina dell’ipoteca, non costituisce un principio assoluto «ma una semplice opzione di diritto positivo» (p. 426).

(161) F. FIORENTINI, Le garanzie immobiliari in Europa …, cit., p. 426 e 424, nota 87.

(162) F. FIORENTINI, Le garanzie immobiliari in Europa …, cit., p. 443.

(163) Si ricorda che il principio della specialità e della determinazione del credito risponde all’esigenza di assicurare la diffusione del credito e di tutelare la circolazione del bene: cfr. F. FIORENTINI, Le garanzie immobiliari in Europa …, cit., p. 418.