Il tema affidatomi - il confronto di tecniche redazionali relative al trasferimento di azienda - ricorda molto quando, durante un esame, ad uno studente viene chiesto di parlare di un argomento a piacere. Il che può facilitare l'impatto iniziale, certamente, schivando temi magari poco congeniali a quello studente, ma a ben vedere impone di assumere piena responsabilità sull'oggetto della trattazione, con la certezza di essere giudicati anche in funzione della rilevanza o della banalità dell'oggetto prescelto.

In tema di cessione d'azienda, c'è uno spazio praticamente sconfinato a disposizione dell'autonomia privata, in ordine alla individuazione dell'oggetto del trasferimento, che può - o meno - abbracciare l'intero compendio aziendale gestito dal cedente, ovvero una sua parte funzionalmente idonea all'attività produttiva; prevedere il subentro del cessionario in tutti i contratti stipulati per l'esercizio dell'impresa ovvero escluderne alcuni; comprendere o meno i crediti sorti durante la gestione del cedente; prevedere o meno l'assunzione delle passività aziendali, salva la responsabilità vero i creditori sancita dall'art. 2560; escludere il divieto di concorrenza previsto dalla legge ovvero estenderlo ad attività diverse da quelle già svolte, ecc.

Tuttavia il tema che ho scelto di privilegiare riguarda un aspetto che non è peculiare alla tematica dei trasferimenti d'azienda, ma che riguardo a detti trasferimenti può assumere particolare interesse: quello delle possibili regolamentazioni dei trasferimenti caratterizzati da uno sfasamento temporale tra il trasferimento dell'azienda o comunque della sua gestione ed il pagamento del corrispettivo convenuto. Corrisponde ad un interesse apprezzabile delle parti, ed anche della collettività, dato il ruolo di propulsore della ricchezza che hanno le attività produttive, individuare tecniche che consentono una immediata immissione nella gestione dell'azienda, ed una sufficiente protezione dell'interesse del cedente alla percezione del corrispettivo; ed è di un certo interesse per la categoria notarile mettere, appunto, a confronto le diverse tecniche per individuare la più appropriata in funzione del concreto atteggiarsi del rapporto tra le parti.

Ritengo opportuna una considerazione preliminare, anche se in fondo banale. L'art. 2556 c.c. accomuna sotto un'unica previsione i "contratti che hanno per oggetto il trasferimento della proprietà o il godimento dell'azienda", stabilendo che i medesimi debbano essere provati per iscritto (salva la forma volta a volta specificamente prevista), e, al secondo comma, che gli stessi, redatti in forma pubblica o autentica, debbano essere depositati per l'iscrizione nel registro delle imprese. Vi è quindi, sotto il profilo probatorio e pubblicitario, una certa equiparazione dei contratti traslativi dell'azienda con quelli aventi ad oggetto il godimento, anche derivante da un rapporto obbligatorio; e ciò, come è di tutta evidenza, in quanto il "godimento" dell'azienda travalica i confini del rapporto tra il proprietario ed il detentore, in quanto si sostanzia nello svolgimento di un'attività, la "gestione" dell'azienda, che necessariamente implica di intrattenere rapporti con i terzi che a vario titolo sono interessati agli atti ed ai rapporti giuridici mediante i quali detta attività viene esercitata.

L'azienda è un complesso di beni e rapporti, ed il suo esercizio comporta un'attività dinamica: i beni che la compongono possono mutare, ed al gestore dell'azienda, anche se a titolo di affitto, deve essere riconosciuta una signoria sui beni che non si discosta da quella che caratterizza il diritto di proprietà, anche se, naturalmente, nei limiti della conservazione dell'efficienza dell'attività produttiva. Si pensi alle merci, alle materie prime, ai semilavorati; ma anche agli strumenti della produzione, che possono essere soggetti a logoramento, e dei quali, per mantenere l'efficienza produttiva, può essere necessaria la sostituzione. Di ciò è ovviamente consapevole il legislatore, che nell'ultimo comma dell'art. 2561, dettato in materia di usufrutto d'azienda, ma applicabile in virtù del richiamo contenuto nell'art. 2562 alla ben più diffusa vicenda dell'affitto, dispone che, al termine del contratto, ed al momento della restituzione dell'azienda al proprietario, la "differenza tra le consistenze d'inventario all'inizio ed al termine" della gestione sia "regolata in denaro, sulla base dei valori correnti" al termine del contratto.

Inoltre, la regola che prevede la normale successione nei contratti aziendali, fissata nell'art. 2558, trova applicazione allo stesso modo in caso di affitto dell'azienda; e, anche se una regola espressa non si rinviene, dall'obbligo, ricadente sull'affittuario al termine del contratto, di restituire l'azienda in piena efficienza, e dunque idonea all'esercizio dell'attività produttiva, si desume anche la regola della successione del proprietario nei contratti aziendali già in capo all'affittuario, salva espressa regolamentazione contenuta nel contratto d'affitto.

Queste considerazioni giustificano l'osservazione che segue: in tutti i casi, quale che sia lo strumento giuridico utilizzato, nei quali si attribuisce a taluno il godimento e quindi la gestione dell'azienda a titolo non definitivo, o perché subordinato ad un determinato evento quale può essere il pagamento del corrispettivo, o perché all'affittuario viene attribuita un'opzione d'acquisto, occorre sempre tener conto, e regolare nel contratto, di affitto o di cessione che sia, l'eventualità, fisiologica o patologica, della restituzione dell'azienda all'originario proprietario.

E d'altra parte, se taluni degli effetti dell'assunzione della gestione dell'azienda sono i medesimi quale che sia il titolo della gestione, è altrettanto vero che taluni effetti sono ricollegati dalla legge al trasferimento dell'azienda e non al suo godimento. E non mi  riferisco tanto alla disciplina dei crediti, cui fa cenno il secondo comma dell'art. 2559 con riguardo all'usufrutto (e non anche all'affitto) dell'azienda, quanto piuttosto a quella - che può assumere particolare rilevanza - della responsabilità per debiti (art. 2560 comma secondo), regola che ha per presupposto, con tutta evidenza, il trasferimento a pieno titolo dell'azienda; e di ciò deve tenersi conto ove si scegliesse la sequenza affitto-trasferimento dell'azienda.

Ho quindi approntato cinque schede, quattro delle quali riguardano, appunto, quattro diverse tecniche redazionali di immediato trasferimento della gestione aziendale con previsione di una successiva corresponsione del prezzo. La prima riguarda la più semplice e banale tecnica ipotizzabile, quella del pagamento dilazionato, la seconda quella, già più sofisticata, della cessione con riserva della proprietà, le altre contemplano un contratto di affitto di azienda cui accede rispettivamente un'opzione di acquisto dell'azienda a favore del conduttore ovvero un vero e proprio contratto preliminare, vincolante per entrambe le parti. La quinta scheda, collocata dopo le prime due, perché comune a vicende negoziali di semplice trasferimento dell'azienda - con o senza riserva della proprietà - riguarda le clausole relative alla restituzione dell'azienda; fenomeno che caratterizza anche - e principalmente - i contratti di locazione, nei quali anzi è normale e doveroso che venga disciplinato l'evento della restituzione dell'azienda al locatore, evento da considerarsi naturale nella disciplina dell'affitto, ma che è opportuno evidenziare nelle cessioni con riguardo alla situazione patologica derivante dalla mancata attuazione della causa negoziale, proprio in quanto l'inserirsi della restituzione nella fase della patologia impone un maggiore sforzo di tutela della parte cedente.

Nella prima scheda viene proposto un articolato relativo alla vendita con prezzo dilazionato. Il trasferimento dell'azienda è definitivo; il prezzo è in tutto o in parte da pagare. In ogni caso, in questo primo schema, e salve diverse clausole comunque rilevanti solo sul piano obbligatorio tra le parti, la cessione dell'azienda è piena, ed il cessionario ha tutti i poteri sull'azienda che competono al proprietario, con piena facoltà di alterarne anche gli elementi ritenuti essenziali dal cedente.

Questo schema può essere preferito alla riserva di proprietà allorché l'acquirente sia in grado di garantire il pagamento mediante ipoteca o fideiussione o polizza assicurativa, e l'interesse del cedente sia esclusivamente quello di ricevere il prezzo, non essendo interessato a recuperare la proprietà dell'azienda, anche per l'alea della conservazione del valore in seguito alla gestione dell'acquirente.

Resta salva in ogni caso, se il contratto è inadempiuto, la facoltà del cedente di optare per l'esecuzione del contratto ovvero per la sua risoluzione. In quest'ultimo caso occorrerà un atto notarile ovvero giudiziale che rispettivamente convenga o pronunzi la risoluzione del contratto e la restituzione dell'azienda al cedente, da iscrivere nel registro delle imprese.

Nel secondo schema - vendita con riserva di proprietà - il cedente ha interesse ad un pronto recupero dell'azienda in caso di mancata realizzazione dell'interesse a ricevere il corrispettivo, anche perché, in ipotesi, il cessionario non è in grado di approntare le garanzie che assistano il pagamento del prezzo residuo. Sia che si ricostruisca la riserva di proprietà come una vendita obbligatoria, sia che la si inquadri nello schema del diritto reale di garanzia, comunque il potere di gestione del cessionario resta limitato dal concorrente diritto del cedente, e ciò deve essere regolato in apposite clausole. La riserva di proprietà è opponibile anche ai terzi, purché siano rispettate le formalità all'uopo necessarie, il che è possibile, oltre che per gli immobili ed i mobili registrati, anche per le macchine utensili, qualora si provveda alla trascrizione nel patto nel registro della cancelleria del tribunale, mentre non giova al riguardo la semplice annotazione del patto nell'iscrizione della cessione nel registro delle imprese. In ogni caso occorre tener conto che il cedente va tutelato non solo dall'ipotesi di nuova cessione dell'azienda da parte del cessionario, di difficile realizzazione data la pubblicità del patto, ma soprattutto dalla dispersione dei beni e dalla mala gestio dell'acquirente, che potrebbe ridurre il valore di avviamento dell'azienda, sicché la conservazione della titolarità formale non garantirebbe adeguatamente il cedente.

Un'attenzione particolare, come si diceva, va posta riguardo alla restituzione dell'azienda in seguito alla risoluzione del contratto. La risoluzione fa venir meno il titolo in base al quale il cessionario possiede i beni aziendali, sicché per effetto di essa i beni devono essere restituiti al proprietario. La clausola proposta fa in sostanza applicazione di quello che prevede l'art. 2561 c.c. riguardo alla restituzione dell'azienda concessa in usufrutto o in affitto, e cioè la regolazione in denaro della differenza di valore dei beni al momento della restituzione rispetto a quello della consegna. Vero è che in caso di affitto o usufrutto la restituzione è un fatto fisiologico e in caso di risoluzione del contratto è un fatto patologico, dipendente dall'inadempimento del cessionario, tuttavia la clausola sembra corrispondere ad un'equa valutazione degli interessi in gioco, e la sanzione a carico del cessionario è già contemplata in altra clausola del contratto.

La restituzione dell'azienda non coinvolge solo i beni; ed i contratti aziendali possono avere un ruolo di primo piano nel determinare la capacità di reddito dell'azienda. Indubbiamente si applica, a parti invertite, la regola fissata nell'art. 2558, per cui, salvo patto contrario (non estensibile ai rapporti di lavoro), il cedente, in caso di retrocessione dell'azienda, subentra nei contratti aziendali, anche stipulati dal cessionario. Ciò vale anche in caso di riserva di proprietà dell'azienda, in quanto la regola, peraltro derogabile, trova applicazione in tutti i casi di gestione dell'azienda, sia a titolo di proprietà che a titolo di godimento. Ne segue, stante la caratteristica del trasferimento di non far seguito ad un libero atto dell'autonomia privata, bensì ad un atto unilaterale del cedente, finalizzato alla retrocessione dell'azienda, l'opportunità di fissare fin nell'atto di cessione i criteri per la successione del cedente nei contratti stipulati dal cessionario, stabilendo che il cedente vi subentri o meno, a suo giudizio.

Si discute se il principio della responsabilità per debiti sia applicabile anche in caso di retrocessione, circostanza affermata da coloro che privilegiano la posizione dei creditori, nei cui confronti l'azienda funge da garanzia generica, e negata invece da coloro i quali sottolineano come la retrocessione non sia frutto di una libera manifestazione dell'autonomia privata. In ogni caso è opportuna una clausola che regoli espressamente l'eventuale accollo, a giudizio del cedente.

Le schede quarta e quinta disciplinano un contratto di affitto di azienda, al quale vengono apposte rispettivamente un'opzione di acquisto a favore del conduttore, ed un preliminare di cessione dell'azienda, vincolante dunque anche per il cessionario, ed opportunamente presidiata da una caparra confirmatoria (che potrebbe essere redatta, in alternativa, come caparra penitenziale, per consentire al cessionario il recesso dall'obbligo di acquisto).

In entrambi gli schemi si è previsto che il termine per l'esercizio dell'opzione o per l'esecuzione del preliminare di cessione sia posto nell'esclusivo interesse del conduttore, il quale potrà esercitare l'opzione, o chiedere l'esecuzione del preliminare, anche prima del termine previsto. Sono considerate invece varie alternative per quanto riguarda la determinazione del prezzo.

Il prezzo può essere convenuto in cifra fissa, indipendentemente dallo svolgimento del rapporto d'affitto e dal pagamento dei relativi canoni. Questa formula sacrifica l'interesse del locatore di percepire i canoni d'affitto, in quanto il conduttore può anticipare l'esercizio dell'opzione o chiedere l'esecuzione del contratto prima della scadenza convenuta per l'affitto; e per contro non consente al conduttore stesso di scalare dal prezzo i canoni pagati.

Le due formule ulteriori privilegiano rispettivamente l'interesse del conduttore, il quale, secondo la formula "rent to buy", può dedurre dal prezzo un'aliquota dei canoni pagati, ovvero quello del locatore, il quale avrà il diritto di percepire tanto i canoni di locazione per l'intero periodo dell'affitto, quanto il prezzo di cessione dell'azienda. Evidentemente questa seconda formula scoraggia l'esercizio anticipato dell'opzione o del diritto di chiedere l'esecuzione del preliminare.

Qualche parola sulle condizioni alle quali è subordinata la cessione dell'azienda, il mancato rispetto delle quali legittima il conduttore a sottrarsi dall'obbligo di acquistare (qualora lo avesse contratto), e se del caso ad agire nei confronti del promittente venditore per inadempimento della promessa. In particolare, si tratta delle passività che potrebbero essere azionate nei confronti del cessionario.

In queste clausole non si prende in considerazione la responsabilità relativa ai rapporti di lavoro in essere, in quanto detta responsabilità già sussiste per il conduttore in seguito all'affitto dell'azienda, e quindi tutte le relative questioni sono già trattate nelle clausole del contratto d'affitto.

Viene invece in considerazione la responsabilità nei confronti dell'erario, nei limiti previsti dall'art. 14 del D.lgs. 18 dicembre 1997 n. 472, e che sussiste a prescindere da un'eventuale registrazione nelle scritture contabili, e quella per le altre passività, per le quali invece la responsabilità del cessionario è subordinata all'iscrizione nelle scritture contabili. Detta responsabilità non è contemplata nei confronti dell'affittuario, al quale non è estesa dall'art. 2560 c.c. la responsabilità per debiti, fermo restando che l'affittuario potrebbe subire, nelle forme dell'espropriazione presso terzi, l'azione esecutiva sui beni aziendali che restano di proprietà del locatore; vicenda che si risolverebbe sul piano - eventuale - dell'inadempimento da parte del locatore dell'obbligo di far godere al conduttore i beni aziendali ai fini dell'esercizio dell'attività produttiva.

La clausola prevede che, qualora dovesse emergere qualsiasi pendenza fiscale a carico della parte cedente, ovvero l'esistenza di eventuali passività annotate nelle scritture contabili, questa dovrà o provvedere al pagamento o fornire adeguata garanzia; ovvero si prevede che si faccia applicazione del comma 66 dell'art. 1 della legge 27 dicembre 2013 n. 147 in tema di deposito del prezzo, e che quindi le parti diano mandato al notaio rogante di trattenere, dal corrispettivo da riversare alla parte cessionaria, un importo corrispondente al debito tributario rilevato od alla passività risultante dalle scritture, fino a che non gli sia fornita la prova della estinzione da parte della cedente; prova che eventualmente potrà essere dettagliata in funzione della natura dell'obbligazione.

1^ SCHEDA - VENDITA CON PAGAMENTO DILAZIONATO

1. Il prezzo della vendita è convenuto nell'importo di euro ... , regolato come segue:

- adesso viene versato l'importo di euro ... mediante ..., ed il cedente ne dà quietanza.

Il saldo pari ad euro ... verrà corrisposto come segue:

- euro ...  in 12 (dodici) rate mensili da euro ... ciascuna, scadenti il giorno ... di ogni mese a partire dal ..., di modo che l'ultima scadrà il ...;

- euro ... in unica soluzione entro la data del ....

2. Il pagamento delle rate di prezzo dovrà essere effettuato esclusivamente mediante bonifico sul conto... intestato alla parte cedente.

3. Le parti convengono che la documentazione bancaria costituirà piena prova del pagamento del saldo del prezzo, senza necessità di procedere al rilascio di quietanza.

4. A garanzia del pagamento di tutte le somme convenute, il cessionario rilascia le seguenti garanzie:

(...)

5. In caso di inadempimento della parte cessionaria il cedente potrà, a sua scelta, agire per l'esecuzione del contratto o per la risoluzione del medesimo.

L'azione di risoluzione potrà essere proposta soltanto in caso di mancato pagamento di una somma superiore al quarto del prezzo complessivo.

(Eventuale clausola risolutiva espressa)

In caso di inadempimento della parte cessionaria il cedente potrà risolvere il contratto dandone comunicazione al cessionario mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento al domicilio risultante nel presente atto o comunicato successivamente al cedente con lettera raccomandata.

6. Le parti convengono che in caso di risoluzione la parte cedente possa trattenere dal prezzo già versato la somma di euro ...., e ciò quale penale per l'inadempimento. La parte cessionaria autorizza espressamente la parte venditrice a comunicare la risoluzione del contratto al registro delle imprese, e si obbliga a sua volta, entro giorni dieci dal ricevimento della predetta raccomandata, a comunicare la cessazione attività allo sportello unico per le attività produttive del comune di Palermo.

2^ SCHEDA - VENDITA CON RISERVA DI PROPRIETA'

1. La cessione dell'azienda procede con riserva della proprietà da parte del venditore fino all'integrale pagamento del prezzo, ai sensi e per gli effetti degli artt. 1523 e seguenti del codice civile.

2. Il possesso ed il materiale godimento dell'azienda ceduta passano da oggi alla parte acquirente, che, fino al pagamento integrale del prezzo, si impegna a non alienare i singoli cespiti o comunque disporne senza il consenso scritto della parte cedente, a non stipulare nuovi contratti aziendali senza il consenso scritto della parte cedente, ed a non pregiudicare in alcun modo i diritti che potrebbero spettare alla stessa in caso di risoluzione del contratto.

3. Il cedente si riserva la facoltà di procedere, per le macchine elencate nel documento che viene allegato al presente sotto lettera "...", alla trascrizione del vincolo di riservato dominio nel registro della cancelleria del tribunale di Palermo, ai sensi dell'art. 3 della legge 28 novembre 1965, n. 1329.

4. Il pagamento delle rate di prezzo dovrà essere effettuato esclusivamente mediante bonifico sul conto... intestato alla parte cedente.

5. Le parti convengono che la documentazione bancaria costituirà piena prova del pagamento del saldo del prezzo, senza necessità di procedere al rilascio di quietanza. Tuttavia la parte cedente si obbliga a dare atto, mediante atto pubblico o scrittura privata autenticata, della caducazione della riserva e della definitiva e piena efficacia della cessione, al fine di consentire la cancellazione della riserva di proprietà.

6. In caso di inadempimento della parte cessionaria al pagamento di rate di importo complessivo superiore ad un ottavo del prezzo, la parte cedente potrà risolvere la cessione dandone comunicazione alla parte cessionaria con lettera raccomandata con avviso di ricevimento.

7. La parte cedente potrà risolvere il contratto, con le stesse modalità, in caso di violazione degli obblighi come sopra assunti al comma 2, in caso di deterioramento o distruzione dei beni aziendali per mancata manutenzione, nel caso di risoluzione di contratti aziendali per inadempimento del cessionario, ovvero in caso di gestione inefficiente dell'azienda.

Si considererà inefficiente la gestione qualora per due mesi consecutivi il fatturato risulti inferiore di oltre il 25% rispetto a quello registrato nello stesso mese dell'anno precedente.

8. Le parti convengono che in caso di risoluzione la parte cedente possa trattenere ogni somma incassata a titolo di acconto prezzo, e ciò quale penale per l'inadempimento.

9. La parte cessionaria, in caso di risoluzione del contratto per inadempimento o per qualsiasi altra causa, autorizza espressamente la parte venditrice a comunicare la risoluzione del contratto al registro delle imprese, e si obbliga a sua volta, entro giorni dieci dal ricevimento della predetta raccomandata, a comunicare la cessazione attività allo sportello unico per le attività produttive del comune di Palermo.

3^ SCHEDA: CLAUSOLE RELATIVE ALLA RETROCESSIONE DELL'AZIENDA

1. I beni che compongono l'azienda dovranno essere riconsegnati entro giorni 15 (quindici) dalla risoluzione del contratto di cessione.

2. A tal fine, entro il predetto termine, verrà redatto un inventario della consistenza materiale dell'azienda a quella data, e, qualora il valore delle componenti materiali dell'azienda risultasse inferiore o superiore a quello attuale, il cessionario, ovvero, rispettivamente, il cedente, dovrà riversare al cedente la differenza entro i successivi giorni 15 (quindici); salva la facoltà per il cedente di conguagliare la differenza con la penale incassata.

3.  Le parti si danno atto che tutti contratti aziendali, già trasferiti dal cedente al cessionario per effetto del contratto, ovvero stipulati dalla parte cessionaria nel corso della propria gestione e con il consenso della parte cedente, incluso il contratto di locazione dell'immobile utilizzato nell'esercizio dell'impresa, verranno automaticamente ritrasferiti al cedente per effetto della risoluzione del contratto; mentre la parte cedente si riserva, a proprio giudizio, di subentrare nei contratti stipulati dalla parte cessionaria nel corso della propria gestione e non sottoposti al suo consenso.

Il cessionario si obbliga a dare comunicazione ai contraenti ceduti della risoluzione della cessione dell'azienda, e della conseguente retrocessione dei contratti aziendali.

Il cessionario accetta che, in caso di inerzia, il cedente provveda a spese del cessionario alle suddette comunicazioni.

4. I debiti e i crediti sorti nel corso della gestione del cessionario resteranno a carico del medesimo, che si impegna fin da ora a manlevare la parte cessionaria da ogni responsabilità nei confronti dei creditori ai sensi dell'art. 2560 codice civile. E' in facoltà del cedente accollarsi le passività, e conguagliarne il valore con le somme da restituire ai sensi del comma 2 che precede.

4^ SCHEDA - AFFITTO CON OPZIONE DI ACQUISTO

La locatrice concede alla conduttrice opzione per l'acquisto dell'azienda come sopra concessa in locazione, ai seguenti patti e condizioni:

1) Termine

L'opzione potrà essere esercitata dalla conduttrice entro giorni 60 (sessanta) antecedenti la data di scadenza del contratto d'affitto come sopra convenuta, mediante comunicazione che dovrà essere effettuata con raccomandata a.r., indirizzata alla locatrice nel domicilio qui dichiarato od in quello successivamente comunicato.

In caso di esercizio dell'opzione le parti si impegnano, salvo diverso accordo tra le stesse intervenuto, a perfezionare il trasferimento dell'azienda entro giorni 60 (sessanta) dal ricevimento della predetta comunicazione, e subordinatamente al verificarsi delle condizioni di cui al successivo art. 3.

L'esercizio dell'opzione dopo la scadenza del predetto termine, ovvero con richiesta di modifica delle condizioni appresso indicate, si intenderà come nuova proposta di acquisto dell'azienda.

2) Prezzo e pagamenti

Il corrispettivo della cessione viene convenuto in euro …, da corrispondere per l'intero al momento della cessione.

Il corrispettivo sarà riferito quanto ad euro ……. ai beni strumentali di cui agli allegati ...; e quanto ad euro ... all'avviamento.

(Clausole eventuali

CLAUSOLA RENT TO BUY

In caso di acquisto dell'azienda entro la data del ..., il 75% dei canoni di affitto pagati verranno imputati in conto prezzo. In caso di acquisto oltre la detta data, verrà imputato in conto prezzo il 66% dei canoni d'affitto corrisposti e maturati fin dall'inizio.

CLAUSOLA DI DEBENZA INTEGRALE DEL CANONE

In caso di esercizio del diritto prima della data del …. , il prezzo per l'acquisto dell'azienda sarà maggiorato dell'importo dei canoni di affitto non ancora maturati e l'intero prezzo così determinato andrà, comunque, corrisposto nei termini e con le modalità originariamente pattuiti).

3) Condizioni della cessione

La cessione dell'azienda verrà sottoposta alle seguenti condizioni:

3.1) Obbligo della promittente venditrice di consegnare la certificazione rilasciata dall'agenzia delle entrate in conformità all'art. 14 del D.lgs. 18 dicembre 1997 n. 472, attestante che alla data di stipula del contratto di cessione d'azienda a carico della società cedente non risultino contestazioni in corso o procedimenti di accertamento tributario; in caso di mancata risposta varrà il termine di silenzio-assenso di …… giorni previsto nella norma indicata.

Resta inteso che, qualora dovesse emergere qualsiasi pendenza fiscale a carico della società cedente, questa dovrà o provvedere al pagamento o fornire adeguata fideiussione bancaria a garanzia della propria obbligazione di tenere indenne il cessionario da oneri o pretese dell'erario; in caso contrario la società promissaria si riserva la facoltà di procedere al perfezionamento del contratto di cessione, nel quale si darà mandato al notaio rogante di trattenere, dal corrispettivo da versare alla parte cessionaria, un importo corrispondente al debito tributario rilevato, fino a che non gli sia fornita la prova della sua completa estinzione da parte della cedente.

3.2) Inesistenza di passività che possano dar luogo alla responsabilità del cessionario prevista dall'art. 2560 c.c.

Al fine dell'accertamento dell'esistenza di eventuali passività contratte per la gestione dell'azienda ed antecedenti alla sua concessione in locazione, il cessionario avrà facoltà di far eseguire una verifica da un commercialista o da società di revisione da esso scelti che, a tal fine, avranno libero e pieno accesso alla documentazione della cedente.

Qualora dalla verifica dovesse emergere l'esistenza di passività annotate nelle scritture contabili e suscettibili di rientrare nella previsione di cui all'art. 2560 c.c., la cedente dovrà procurare garanzia adeguata per il loro pagamento, o, in alternativa, verrà dato mandato al notaio rogante di trattenere, dal corrispettivo da versare alla parte cessionaria, un importo corrispondente alle passività rilevate, fino a che non gli sia fornita la prova della loro completa estinzione da parte della cedente.

La cedente rimarrà pur sempre responsabile nei confronti della cessionaria per eventuali richieste di terzi ex art 2560 c.c. per i debiti contratti dalla cedente per l'esercizio della impresa nonché per ogni altra sua passività di qualsiasi genere o natura.

3.3) Durante la decorrenza del termine per l'accertamento delle condizioni, il cessionario manterrà il possesso e la gestione dell'azienda senza onere alcuno per canoni di affitto né in caso di avveramento né in caso di mancato avveramento delle condizioni stesse.

4) Stipula

Il contratto di cessione verrà stipulato nelle forme di legge avanti a notaio scelto dalla cessionaria ed a sue cure e spese.

5) Garanzie

La cedente sarà tenuta a prestare le più ampie garanzie di legge per molestie e turbative, proprietà o possesso, nulla escluso.

5^ SCHEDA (VARIANTE) AFFITTO CON PRELIMINARE DI VENDITA

La locatrice si obbliga a cedere e trasferire alla conduttrice la quale, a propria volta, si obbliga ad acquistare l'azienda come sopra concessa in locazione, ai seguenti patti e condizioni:

1) Termine

Il trasferimento dell'azienda verrà eseguito entro la data del …., termine convenuto nell'esclusivo interesse della conduttrice, che potrà pertanto esercitare il diritto di acquisto in qualsiasi momento anteriore alla scadenza del termine medesimo; in questo caso le parti si impegnano a perfezionare il trasferimento entro giorni 60 (sessanta) dal ricevimento della comunicazione che dovrà essere effettuata dalla conduttrice con raccomandata a.r., indirizzata alla locatrice nel domicilio qui dichiarato od in quello successivamente comunicato.

Le parti si obbligano, rispettivamente, ad acquistare e vendere, subordinatamente al verificarsi delle condizioni di cui al successivo art. 3.

2) Prezzo e pagamenti

Il corrispettivo della cessione viene convenuto in euro …, regolato come segue:

- la somma di euro ... viene versata adesso mediante ... a titolo di caparra confirmatoria, e per gli effetti previsti dall'art. 1385 c.c.

Il saldo verrà corrisposto per l'intero al momento della cessione.

Il corrispettivo sarà riferito quanto ad euro ……. ai beni strumentali di cui agli allegati ...; e quanto ad euro ... all'avviamento.

(Clausole eventuali

CLAUSOLA RENT TO BUY

In caso di acquisto dell'azienda entro la data del ..., il 75% dei canoni di affitto pagati verranno imputati in conto prezzo. In caso di acquisto oltre la detta data, verrà imputato in conto prezzo il 66% dei canoni d'affitto corrisposti e maturati fin dall'inizio.

CLAUSOLA DI DEBENZA INTEGRALE DEL CANONE

In caso di esercizio del diritto prima della data del …. , il prezzo per l'acquisto dell'azienda sarà maggiorato dell'importo dei canoni di affitto non ancora maturati e l'intero prezzo così determinato andrà, comunque, corrisposto nei termini e con le modalità originariamente pattuiti).

3) Condizioni della cessione

La cessione dell'azienda verrà sottoposta alle seguenti condizioni:

3.1) Obbligo della promittente venditrice di consegnare la certificazione rilasciata dall'agenzia delle entrate in conformità all'art. 14 del D.lgs. 18 dicembre 1997 n. 472, attestante che alla data di stipula del contratto di cessione d'azienda a carico della società cedente non risultino contestazioni in corso o procedimenti di accertamento tributario; in caso di mancata risposta varrà il termine di silenzio-assenso di …… giorni previsto nella norma indicata.

Resta inteso che, qualora dovesse emergere qualsiasi pendenza fiscale a carico della società cedente, questa dovrà o provvedere al pagamento o fornire adeguata fideiussione bancaria a garanzia della propria obbligazione di tenere indenne il cessionario da oneri o pretese dell'erario; in caso contrario la società promissaria si riserva la facoltà di procedere al perfezionamento del contratto di cessione, nel quale si darà mandato al notaio rogante di trattenere, dal corrispettivo da versare alla parte cessionaria, un importo corrispondente al debito tributario rilevato, fino a che non gli sia fornita la prova della sua completa estinzione da parte della cedente.

3.2) Inesistenza di passività che possano dar luogo alla responsabilità del cessionario prevista dall'art. 2560 c.c.

Al fine dell'accertamento dell'esistenza di eventuali passività contratte per la gestione dell'azienda ed antecedenti alla sua concessione in locazione, il cessionario avrà facoltà di far eseguire una verifica da un commercialista o da società di revisione da esso scelti che, a tal fine, avranno libero e pieno accesso alla documentazione della cedente.

Qualora dalla verifica dovesse emergere l'esistenza di passività annotate nelle scritture contabili e suscettibili di rientrare nella previsione di cui all'art. 2560 c.c., la cedente dovrà procurare garanzia adeguata per il loro pagamento, o, in alternativa, verrà dato mandato al notaio rogante di trattenere, dal corrispettivo da versare alla parte cessionaria, un importo corrispondente alle passività rilevate, fino a che non gli sia fornita la prova della loro completa estinzione da parte della cedente.

La cedente rimarrà pur sempre responsabile nei confronti della cessionaria per eventuali richieste di terzi ex art 2560 c.c. per i debiti contratti dalla cedente per l'esercizio della impresa nonché per ogni altra sua passività di qualsiasi genere o natura.

3.3) Durante la decorrenza del termine per l'accertamento delle condizioni, il cessionario manterrà il possesso e la gestione dell'azienda senza onere alcuno per canoni di affitto né in caso di avveramento né in caso di mancato avveramento delle condizioni stesse.

4) Stipula

Il contratto di cessione verrà stipulato nelle forme di legge avanti a notaio scelto dalla cessionaria ed a sue cure e spese.

5) Garanzie

La cedente sarà tenuta a prestare le più ampie garanzie di legge per molestie e turbative, proprietà o possesso, nulla escluso.