Maurizio D'Errico
Notaio in Frascati, Presidente Consiglio Nazionale del Notariato

Allo scopo di dare un'ulteriore prospettiva alle ampie argomentazioni odierne, si cercherà di illustrare il quadro in cui questa norma è effettivamente nata, al di là dell'esistenza della fattispecie della vendita con riserva di proprietà. Quello che seguirà, pertanto, non sarà un intervento tecnico sulla tipicità della fattispecie ma una riflessione "politica" sulle questioni poste.

In un quadro più ampio di legalità costituzionale questa norma potrebbe definirsi di "utilità sociale" e, quindi, una sottocategoria della norma sociale. È interessante allora definire il suo collegamento e il coordinamento con i principi dell'iniziativa economica di cui all'art. 41 della Costituzione.

L'originario scopo della norma era scindere la titolarità dal godimento. Una volta realizzata l'operazione di scissione, si sarebbero ottenuti crediti e quindi la possibilità di cartolarizzarli (si era paventato addirittura l'intervento della Cassa depositi e prestiti). La cartolarizzazione era sicuramente un risultato ottimale e condiviso dal Consiglio Nazionale del Notariato. Peraltro, alcuni imprenditori avevano autonomamente iniziato nel 2013 ad accostarsi ad operazioni di questo genere proprio perché in difficoltà e spinti dalla necessità di trovare nuovi affidamenti. In questa fase embrionale il Consiglio Nazionale del Notariato ha cominciato a condurre dei sondaggi, anche di tipo informale, per cercare di comprendere l'appetibilità di tali tipi di operazioni [rent to buy, n.d.r.]. Operazioni che nella quasi totalità dei casi (anche riferiti a persone di diverse fasce reddituali e culturali) venivano accolte con entusiasmo.

La norma in esame è, ad un livello costituzionale, non solo sociale o più tecnicamente di "utilità sociale", ma anche di solidarietà sociale: racchiude il principio di uguaglianza, di tutela dell'abitazione ecc.

Si tratta di una tutela bidirezionale, non solo nei confronti del conduttore ma anche del titolare del bene, sia esso un imprenditore o un privato. Nell'interpretare e valutare questa norma bisogna tenere presente quella che è la funzionalizzazione degli interessi, ovvero dare una interpretazione sistematica agli interessi sottesi alla norma. Non bisogna infatti limitarsi ai classici inquadramenti dogmatici che su questi argomenti potrebbero indirizzare l'analisi fuori tema, sia rispetto alle intenzioni di chi ha voluto la norma e, probabilmente, anche rispetto alla tutela delle aspettative del cittadino.

Il diritto amministrativo è ormai da diversi anni improntato alla logica della funzionalizzazione degli interessi, mutuata anche nell'ambito del diritto civile. Il disallineamento delle posizioni contrattuali è il vero fine di questa norma, grazie alla quale si consente il godimento di un bene ad un altro soggetto nell'attesa di avere una manifestazione di volontà di acquistare o meno. La necessità, infatti, è quella di contemperare l'esigenza di autonomia contrattuale nell'ambito della libertà di iniziativa economica con quella dell'aspirazione all'acquisto dell'abitazione. La difficoltà dell'interprete è contemperare gli interessi generali con gli interessi individuali delle varie posizioni soggettive, tenendo sempre presente il limite - evidente – che all'autonomia privata può essere imposto nella regolamentazione di tali interessi.

Il 2 aprile 2014 la Corte Costituzionale, intervenendo con ordinanza in materia di caparra confirmatoria, ha statuito il principio per cui, pur in presenza di un istituto automatico come quello, appunto, della caparra confirmatoria, il giudice può intervenire nella logica dell'equità per riportare il tutto su un piano di eguaglianza, riducendo quello che era considerato un dogma scontato, ossia la restituzione del doppio della caparra. Ciò significa che a livello di politica legislativa e di politica costituzionale viene introdotto un principio secondo cui è ammissibile una valutazione alla luce di un principio di equità anche di fronte ad un meccanismo predeterminato dalle parti.

Quanto finora affermato intacca il ragionamento alla base della lettura classica di questo tipo di fattispecie, cioè che al di fuori di un dato schema, di un inquadramento predeterminato, si abbia automaticamente un vizio di nullità. Certamente oggi è difficile affermare che nonostante la previsione di una nullità testuale ci si trovi davanti ad una funzione di protezione. Un tale concetto di relatività non è infatti contenuto in nessuna previsione. Tuttavia, esiste il principio di equità introdotto dalla Corte Costituzionale che, se coniugato con la relatività e la specialità, può condurre appunto ad una "equità relativizzata". Ciò significa che se questo contratto verrà disciplinato ponendo attenzione ai meccanismi dell'allineamento al mercato, pur avendo obbedito allo schema, si avrà un contratto che "tornerà indietro". La dottrina che si è confrontata sull'argomento ritiene uniformemente che debba riconoscersi un valore allo schema contrattuale in funzione del capitale - quindi del godimento e della stipula dell'atto finale - così come riconosce che il diritto del conduttore non possa tramutarsi in un obbligo.

La riflessione, per contro, potrebbe volgere verso questa argomentazione: se si predisponesse un contratto che in maniera non equilibrata propendesse per le ragioni dell'uno o dell'altro contraente - lasciando quindi che il proprietario restituisca un minimo in caso di ripensamento del conduttore o viceversa - si ritiene che si ci troverebbe davanti alla classica fattispecie dove un intervento successivo potrebbe portare a rivedere anche le determinazioni contrattuali.

Con riferimento alla stessa trascrizione in funzione di opponibilità, ossia la scelta del legislatore di cui all'art. 2643, comma 8 c.c., in un momento di conflitto prevale chiaramente l'argomento della data certa. Anche in questa fattispecie la norma ha consentito una tutela dell'interesse del soggetto leso con i rimedi dei privilegi in funzione trascrizionale della risoluzione per inadempimento del venditore.

Se questa è una lettura da un punto di vista "costituzionale", perché regga questo impianto sarà necessario l'intervento benevolo del fisco. L'auspicio pertanto è che, al di là delle interpretazioni dogmatiche, l'amministrazione finanziaria insieme alla categoria notarile continuino a collaborare per far sì che si possa addivenire a qualche aggiustamento: se questa norma non porta anche un vantaggio di tipo fiscale l'istituto non decollerà mai.

La diversità di vedute fa parte della normale dialettica. Ciò che è importante è lavorare insieme per un risultato comune che possa generare l'auspicato cambiamento nel Paese.

Marcello Cruciani
Direttore Direzione Legislazione Mercato Privato - Associazione Nazionale dei Costruttori Edili

I dati della crisi immobiliare sono sotto gli occhi di tutti: dal 2007 al 2013 si è registrato il 53,6% di compravendite in meno, i permessi di costruire sono al livello del 1938.

Anche per il 2014 la situazione non è stata particolarmente favorevole, ma forse c'è un segnale positivo visto negli ultimi mesi dell'anno le compravendite hanno segnato un + 2,2% con riferimento alle grandi aree urbane ma non certo ai piccoli comuni.

Tutto questo a fronte di un grande numero di proprietari di casa e al fatto che il possesso di una abitazione è quasi sempre il primo dei desideri dell'italiano medio. Tuttavia, non solo a causa della crisi e della stretta creditizia registrata negli ultimi quattro anni, già da tempo si era avvertita netta la sensazione che ci fosse, da parte degli aspiranti proprietari di un'abitazione, la necessità di avere un supporto straordinario o comunque maggiore rispetto al passato per acquistare un'abitazione. In particolare, la difficoltà maggiore evidenziata dagli "aspiranti proprietari" è nella disponibilità della quota di contante da versare, quale acconto, al costruttore sia alla sottoscrizione del contratto preliminare che durante la fase della costruzione e cioè quella antecedente all'atto di trasferimento della proprietà. Questa criticità è stata ancora maggiore per la domanda più debole che tradizionalmente si rivolgeva all'edilizia agevolata e si è aggravata ancora di più con il progressivo esaurimento dei fondi ex Gescal, la cui contribuzione è cessata dal 31 dicembre 1998, che hanno portato alla progressiva "scomparsa" dei programmi di edilizia agevolata e convenzionata che si rivolgevano alla domanda economicamente più debole ossia quella domanda che necessitava e necessita di una maggiore "assistenza pubblica". In tal modo la crisi del mercato immobiliare e soprattutto di quella fascia di offerta messa in campo dalle imprese di costruzione e dalle società immobiliari è particolarmente acuta e con prospettive non incoraggianti, almeno per il momento salvo particolari realizzazioni nelle quali la qualità di intervento complessiva e la presenza di condizioni di vendita favorevoli ne agevolano la commerciabilità.

Pur dando atto al Governo dei vari provvedimenti finora adottati, è opportuno ricordare che si attendono ancora i decreti attuativi di alcuni di essi come ad esempio, quello per il rent to buy sugli alloggi sociali di cui al decreto legge n. 47. Nello stesso tempo c'è un dato di fatto che occorre ricordare sia come costruttori che come consumatori e cioè ogni volta che c'è stato un semplice annuncio di cambiamento di norme o del regime di tassazione il riflesso sulle compravendite immobiliari è stato immediato e nella quasi totalità dei casi di segno negativo.

Una delle esigenze più sentite, infatti, è quella di avere regole certe e durature nel tempo, in modo tale che a fronte di un investimento si sappia a cosa si va incontro, soprattutto dal punto di vista fiscale. È questo uno dei punti nodali affinché l'art. 23 del decreto legge 133/14 abbia successo. Infatti si è in presenza di un istituto che ha sì delle origini sociali, ma che nella sua formulazione si applica a tutte le tipologie di immobili, anche non residenziali. Ad esempio va chiarito il regime gestionale e, segnatamente, la tipologia del contratto con cui si definiscono le condizioni per il godimento dell'immobile e per la sua eventuale risoluzione in caso di inadempimento da parte del conduttore futuro acquirente. Non bisogna dimenticare, infatti, tutte le difficoltà relative all'incertezza dei tempi per il reintegro nel possesso dell'immobile e delle relative procedure giudiziali da seguire.. Inoltre, non sono state ancora individuate con certezza le tutele per il proprietario - sia esso un privato o un costruttore - nel momento in cui il promissario acquirente non rispetti i termini contrattuali di tali tipi di contratti.

Il rent to buy non è uno strumento alternativo alla tradizionale compravendita immobiliare, bensì complementare. Insomma uno strumento per muovere il mercato così come lo erano stati gli interventi dell'INA Casa, i due piani decennali della legge 457/78 o la legge 179/92 con gli art. 7 e 8 in cui si prevedeva il contratto di locazione con patto di futura vendita, o all'art. 9, dove si distingueva tra locazione e successiva vendita e si definivano tutele come il diritto di prelazione per il locatario, con possibilità per le Regioni - a seguito della Delibera Cipe del 16 marzo 1994 - di concedere contributi per minimo otto anni a favore di questo tipo di operazioni. Le regioni, invero, hanno interpretato questo settore come la possibilità di cedere gli immobili nel tempo e, nell'ambito delle autonomie riconosciute, hanno regolamentato periodi ancora più lunghi, fino a dieci e quindici anni.

Una tradizione nell'edilizia sociale dell'istituto è quindi rinvenibile, ma è necessario, vista la situazione di crisi, intervenire in tutto il comparto immobiliare che oggi è un malato grave e che si sta curando nel settore creditizio con strumenti come l'istituzione dei fondi per l'erogazione di mutui per particolari categorie, la morosità incolpevole, il rent to buy e l'istituzione di agevolazioni per chi compra un immobile per poi cederlo in locazione, ecc.

Sarebbe bello poter affermare che oggi si stia assistendo ad una nuova stagione come quella vissuta tra il 1977 e il 1978, quando con l'entrata in vigore della legge 10, dell'equo canone e del piano decennale e cioè si è intervenuti sul regime dei suoli, l'edilizia residenziale pubblica con il e le locazioni. Nel giro di un anno e mezzo furono così messe le basi per un intervento articolato sul problema abitativo in Italia.

Oggi c'è una situazione molto diversa che ha nel regionalismo diffuso il primo elemento su cui fare una riflessione per mettere ordine in questo settore, soprattutto nell'ottica dell'alloggio sociale e per dare una risposta alla domanda di alloggio dei ceti più deboli.

In questo passaggio andrebbero riviste anche le particolari regole relative al patrimonio di edilizia residenziale di proprietà pubblica gestito in gran parte dagli ex IACP che oscillano tra essere semplici gestori ovvero proprietari e magari anche promotori immobiliari senza però avere, in molti casi, le capacità non solo manageriali, ma ancora più semplicemente di buoni amministratori o buoni padri di famiglia.

Insomma per un mercato immobiliare efficiente e competitivo occorre ridisegnare i ruoli di ciascun operatore pubblico e privato, dare certezza nel tempo delle regole, avere un'amministrazione periferica in grado di effettuare scelte urbanistiche condivise ed attuabili in tempi certi e soprattutto ragionevoli.

Alessandro Toschi
Head of Centralized Credit Advice Analysis & Operations, Credit Advice Italy - Unicredit S.p.A.
e Anna Giordano
Unicredit S.p.A.

Nel corso del dibattito si è fatto spesso riferimento ai numeri del mercato immobiliare, in particolare, al calo delle compravendite e delle difficoltà attraversate in questo momento dai costruttori.

Tuttavia, da un altro punto di vista possono essere forniti dei numeri che danno invece un segnale positivo di ripresa. L'Italia è un paese dove circa l'80% della popolazione possiede almeno un immobile e ciò è frutto di una forte cultura legata appunto all'immobile. Di più, circa il 12% (dati forniti da associazioni di consumatori) degli italiani esprime un "bisogno immobiliare" sia esso di compravendita o di locazione. Eppure, soltanto l'1,5% realizza effettivamente l'operazione nel corso dell'anno. Questi dati, quindi, sembrano esprimere un bisogno latente e non soddisfatto.

Sicuramente una delle principali ragioni di quanto evidenziato è la cosiddetta 'stretta creditizia' che, tuttavia, oggi sembra essere solo un ricordo del passato. Gli istituti bancari già dal 2013 si sono attivati per consentire una ripresa in questo senso attraverso una serie di attività. Il rent to buy è, pertanto, soltanto uno degli strumenti con cui le banche sono chiamate a confrontarsi e verso cui queste mantengono un atteggiamento sicuramente positivo nel senso di dare una risposta non solo come prodotto ma soprattutto come servizio/risposta a fronte di un bisogno del consumatore.

Abbiamo già assistito ad interventi pubblici in favore del consumatore tramite gli istituti bancari. Il riferimento è al cosiddetto plafond casa ma occorre ricordare anche il cosiddetto "piano casa" che rappresenta un ulteriore strumento per l'acquisto laddove interessa soprattutto giovani famiglie e quelle categorie con minor accesso al credito.

C'è stato anche un forte ritorno a definire un'offerta differenziante, distintiva, da parte delle banche. In particolare, Unicredit è partita con politiche di pricing molto forti e attrattive (generalmente sono applicati spread al di sotto del 2%) ma non si è fermata a prevedere policy creditizie più ampie bensì ha offerto un tipo di qualità di prodotto, attraverso il concetto della modularità, che ha fatto sì che la sostenibilità del debito fosse assolutamente garantita. Questo rappresenta un ulteriore elemento nell'ambito del tema dell'acquisto della casa come un qualcosa che si sostanzi in un momento inziale ma che allo stesso tempo deve essere fronteggiato consentendo al cliente che il mutuo non sia un elemento da subire ma che possa essere gestito nel tempo.

Al di là del singolo prodotto, pertanto, la banca in senso lato si è posta come protagonista rispetto al mercato immobiliare ed ai suoi diversi operatori comprendendo anche quelle che possono essere iniziative ed azioni. In particolare è stata formulata, congiuntamente con i costruttori, una proposta per un'iniziativa ribattezzata "Ripresa cantieri", dove l'offerta bancaria è strettamente legata a quella che è l'offerta dell'immobile da parte del costruttore. Di fatto, tale offerta si sostanzia in un aiuto al privato che voglia acquistare la casa a delle condizioni agevolate ma lo rappresenta anche nei confronti del costruttore che, in questo momento, si ritrovi con un volume di invenduto superiore a quelle che erano le aspettative in sede di predisposizione e lancio del progetto.

Proprio dalla collaborazione e dalla riflessione insieme al mondo dei costruttori, le banche, ed in particolare Unicredit, hanno cominciato a ragionare sulla formula rent to buy e sulla quale i Notai avranno sicuramente modo di interfacciarsi.

La banca finora non ha mai interpretato un ruolo all'interno della "struttura" del rent to buy, tuttavia, la sfida consiste proprio nel fatto che non ci si trova davanti ad una struttura di tipo formale bensì di tipo sostanziale. Ed è qui che il ruolo della banca diventa cruciale, in quanto consente l'accessibilità al credito nei confronti del potenziale acquirente dell'immobile e quindi, l'accesso al mutuo. La banca sta lavorando affinché tutto ciò avvenga in maniera organica per non correre il rischio che la formula si sostanzi meramente in una locazione iniziale caratterizzata da incertezza perché questo potrebbe inficiare l'intera efficacia dell'operazione ossia quella di fornire la "concedibilità" del mutuo al potenziale acquirente fin dal principio.

Il lavoro che la banca sta svolgendo - non solo in relazione al rent to buy - è volto ad impedire che molte operazioni di compravendita vengano rese vane nel momento in cui l'incertezza del mutuo possa effettivamente verificarsi tardivamente. Occorre, infatti, tenere presente che, anche da un punto di vista psicologico, il cliente una volta scelta la casa, di fatto, non è mai in grado di poter conoscere se il mutuo gli possa essere effettivamente concesso.

In questo ambito, Unicredit ha già predisposto un nuovo servizio dove il cliente ancor prima di cercare la casa può ricevere una lettera di "concedibilità" in cui gli si illustra il mutuo rispetto al quale possa essere meritevole proprio per permettere che l'immobile possa essere scelto correttamente.

Da questo punto di vista il rent to buy può essere assimilato a questo approccio. Nel momento in cui si apre il periodo della locazione il cliente può sapere e valutare l'effettiva concretezza dell'operazione a distanza di due anni (tendenzialmente) dall'operazione di acquisto.

Le banche, fondamentalmente, scommettono sul rent to buy in quanto esiste un importantissimo ambito che è quello della sostituzione (oltre il 30% delle compravendite proviene da sostituzione), d'altra parte si scommette sul fatto che la formula rent to buy possa trovare spazio in quelle che sono le situazioni di maggiore accessibilità al credito per coloro che oggi non riescono ad avere un capitale iniziale per l'acquisto, infine, si scommette su tutte quelle situazioni di acquisto in cui la decisione non si sia consolidata in maniera definitiva.

L'impegno da parte del sistema bancario è nel senso di dare un contributo cercando di innovare quelle che sono le logiche sulla base del quale viene compiuto l'acquisto di un immobile e soprattutto cercare di dare trasparenza non solo sugli immobili stessi ma anche su quelli che possono essere i vari passaggi, cercando di anticipare il più possibile la definizione di valutazione creditizia per il cliente.

Eduardo Ursilli
Vice Direttore Generale Agenzia delle Entrate

Si cercherà di indagare ed illustrare i presupposti che potranno, o meno, far decollare l'istituto del rent to buy, adottando al contempo tutte le misure di sicurezza possibili.

Occorre sottolineare però, preliminarmente, che questi momenti di incontro, oltre a rappresentare un momento di studio e di approfondimento sotto un profilo fiscale, sono anche un momento di rafforzamento dei rapporti che legano il Notariato e L'Agenzia delle entrate. L'affermazione non è retorica, perché sono stati costituiti dei tavoli a livello centrale, dove vengono discussi i problemi e soprattutto, vengono trovate le soluzioni non solo per quanto riguarda la corretta interpretazione per assicurare l'uniformità di comportamento da parte degli uffici, ma anche soluzioni operative ed organizzative. Questa attività è stata sicuramente favorita dall'avere degli interlocutori privilegiati sia a Roma che a Milano, i quali hanno dimostrato di avere sempre una grandissima attenzione e sensibilità per far sì che l'Amministrazione finanziaria fosse il più efficiente possibile, ma soprattutto che si tutelasse l'interesse della collettività. Questa è la mission dell'Amministrazione finanziaria e bisogna lavorare in questa direzione: confrontandosi e trovando delle soluzioni condivise.

L'articolo 23 del decreto prevede il contratto di godimento di un immobile con la prospettiva di alienarlo successivamente.

Nella Relazione illustrativa si è parlato di una norma a maglie larghe nel senso che si voleva assicurare un'autonomia ai privati nel modulare il contenuto del contratto secondo quelle che potevano essere le loro esigenze. È chiaro che la flessibilità nel contenuto del contratto pone dei problemi sotto il profilo fiscale, perché bisogna andare ad individuare tutte le fattispecie che questo livello di flessibilità ha determinato.

Il professor Amadio esporrà puntualmente tutti quelli che sono gli aspetti civilistici dell'istituto in esame e correlati alla disciplina dell'art. 23, ma in questa sede occorre evidenziare alcuni punti essenziali - anche per quanto riguarda il profilo fiscale - e cioè: - che il rent to buy è cosa diversa dalla vendita con riserva di proprietà, così come dalla locazione finanziaria; - un'altra caratteristica essenziale dell'istituto è che si estende a tutte le tipologie di immobile (strumentali, civili), anche se prevalentemente riguarderà immobili destinati ad abitazione; - le parti possono essere tutti i soggetti: sia esercenti di impresa che privati.

L'art. 23 non fa alcun cenno alla disciplina fiscale, ma l'Agenzia delle entrate sta già lavorando su questa fattispecie ed a breve potrebbe fornire le soluzioni ai problemi che l'istituto pone. In particolare, sta per essere pubblicato un documento di prassi dove verrà disciplinata tutta la materia e comunque, l'Agenzia è pronta ad affrontare anche le future problematiche che emergeranno. Il Notariato potrà fare anche da intermediario nel riportare, nei tavoli comuni con l'Agenzia delle entrate, le soluzioni che emergeranno anche da questo Convegno.

La circolare prevederà il trattamento fiscale del mondo delle imposte dirette, Iva e Registro.

Per le imposte dirette si opererà una distinzione tra il regime dei soggetti che svolgono attività d'impresa e soggetti che non svolgono attività d'impresa. Occorre precisare che il complessivo canone di rent to buy è costituito dalla quota di canone destinata al godimento del bene e quella destinata all'anticipo del prezzo (ex art. 23) e cioè, quella che verrà scomputata dal prezzo finale nella fase di eventuale trasferimento dell'immobile. Ebbene, il titolare di impresa, dal momento della stipula del contratto dovrà riportare sui registri contabili, nel conto economico - quindi verrà attratto a rendita di esercizio -, la quota parte del canone riferito alla locazione. Quindi, periodicamente secondo la frequenza del canone, tale quota verrà rilevata fra gli elementi positivi di reddito. La quota destinata a prezzo di vendita, invece, costituirà un debito verso il conduttore e rileverà unicamente nella misura in cui l'immobile verrà compravenduto e cioè, dal punto di vista dell'imprenditore, come plusvalenza o minusvalenza e quindi, come componente straordinaria di reddito.

Questa soluzione è coerente con quella del contesto normativo che nel caso specifico regola la determinazione del reddito d'impresa. L'art. 109 comma 2, infatti, prevede che il corrispettivo per la vendita rileva nel momento in cui avviene la cessione del bene, quindi, va da sé che tutto ciò che non vi è correlato va nei ricavi di esercizio, mentre tutto ciò che è correlato alla vendita va nella situazione patrimoniale come debito e verrà contabilizzato in seguito come operazione straordinaria. L'art. 109 comma 2, nella seconda parte, prevede invero, che tali regole non valgono se è prevista una clausola che obbliga entrambe le parti alla stipula del contratto; diversamente, se si fosse in presenza di una clausola che obbliga il concedente ed il locatario a compravendere l'immobile allora si avrebbe un'anticipazione dell'effetto traslativo ai fini dell'imposta diretta.

Dato che il rent to buy contiene soltanto un'opzione nei confronti del conduttore, che potrà far valere alla scadenza e che obbligherà solo in quella circostanza il proprietario concedente, non può che trovare applicazione la disposizione che vede il momento impositivo al momento della cessione dell'immobile. Non ci si trova, infatti, di fronte ad una vendita con riserva di proprietà né davanti ad un contratto contenente una clausola obbligatoria per entrambe le parti.

Nel caso di un soggetto non imprenditore la disciplina non è molto diversa. Per il proprietario, infatti, la quota del canone riferito al godimento - e quindi, alla locazione - altro non è che reddito da fabbricati, tassabile ai sensi dell'art. 26 che disciplina la tassazione dei redditi fondiari. È, inoltre, applicabile su opzione del locatore il regime della cedolare secca. La quota del canone che, invece, va ad anticipo del prezzo di cessione (eventuale) rimane in stand by. Se tuttavia, alla scadenza prevista, il locatario fa valere il diritto all'acquisto, bisognerà verificare se, a fronte della cessione dell'immobile da parte di una persona fisica, si verifichi il presupposto dell'art. 67, e cioè, la plusvalenza nella cessione dell'immobile nell'ambito del quinquennio.

Fin qui si è trattato quindi, di un uso fisiologico dello strumento e cioè, di un contratto che ha al proprio interno un canone complessivo a fronte del quale c'è una quota che va a remunerare la disponibilità per il godimento dell'immobile ed una quota che segue la sorte dell'anticipo.

è chiaro che c'è un'asimmetria in questo ragionamento, nel senso che il canone di locazione è comunque reddito di fabbricato, mentre l'anticipo corrisposto al locatore proprietario dell'immobile non si sa che fine fa, perché potrebbe nel caso di mancata finalizzazione della compravendita deve essere restituito. In particolare, il comma 1-bis dell'art. 23 prevede la possibilità che le parti stabiliscano quale deve essere la parte delle anticipazioni che va restituita al locatario, pertanto, in ipotesi, le parti potrebbero decidere di gonfiare eccessivamente la parte destinata all'anticipo per sottrarla alla tassazione dei redditi da fabbricato, potendo il proprietario trattenere una parte dell'importo versato a titolo di risarcimento del danno. Proprio a fronte di tale possibilità, si sta valutando di attrarre, in questi casi (da valutare singolarmente), la parte di canone destinata ad anticipo nei redditi da fabbricato.

Lo strumento, peraltro, offre anche talune opportunità lecite. Si pensi a chi ha acquistato l'immobile ed ha necessità di venderlo, realizzando così una plusvalenza prima del termine dei 5 anni. Ebbene, stipulando un contratto di rent to buy si sposta temporalmente il momento della compravendita dimodoché si scavalchi il termine del quinquennio previsto dall'art. 67. Non è ritenuto questo, infatti, un comportamento elusivo o evasivo.

Con riferimento all'Iva possono essere svolte analoghe considerazioni.

Rispetto alla quota destinata a remunerare il godimento del bene trova applicazione l'art. 6 del D.lgs. 633, che al comma 3 prevede che per le prestazioni di servizio, nel momento in cui si paga il canone di locazione, il proprietario è obbligato a fatturare e potrà addebitare l'Iva. Ma bisogna sottolineare che se l'immobile è destinato ad uso abitativo non c'è regime Iva - a meno che il soggetto non voglia che sia imponibile per tutta una serie di ragioni che non possono essere trattate in questa sede.

Per la parte che va ad acconto, il proprietario non deve fare altro che fatturare secondo le aliquote vigenti. Tuttavia, anche prima della cessione dell'immobile, se nei confronti del locatario si verificano i presupposti per l'agevolazione prima casa, il proprietario può emettere fattura con l'Iva ridotta a mezzo della nota di variazione prevista all'art. 26 del D.lgs. 633 e, di fatto, rimborsando l'Iva. Questa ipotesi può verificarsi non solo nel corso del pagamento degli acconti, ma anche quando si stipula l'atto, pertanto, al verificarsi della cessione si applicherà l'aliquota al 4% se l'acquirente ha diritto al beneficio prima casa. Se invece non c'è l'opzione per l'acquisto dell'immobile sarà necessario produrre una nota di variazione prevista all'art. 26 del D.lgs. 633 che, in via eccezionale, potrà essere esperita anche trascorso un anno dal verificarsi del presupposto. La deroga è posta a tutela del locatario che ha anticipato delle somme su cui si è visto addebitare l'Iva. Pertanto, nel caso in cui non venga esercitata l'opzione al locatario verrà restituito tutto l'importo anticipato.

Per quanto riguarda il regime dell'Iva non dovrebbero esserci, quindi, particolari problemi.

Con riferimento al Registro occorre vedere se la cessione dell'immobile è nel campo Iva o meno. Nella seconda ipotesi, per la parte destinata a remunerare la locazione ci sarà sempre il pagamento dell'imposta proporzionale del 2%.

Nel campo Iva, occorre, inoltre, distinguere tra abitazione e beni strumentali. Nel primo caso la cessione sarà assoggettata al pagamento dell'imposta proporzionale del 2% se è esente Iva, mentre nel caso che la cessione rientri nel campo Iva si applica la misura fissa. Per quanto riguarda i beni strumentali, invece, l'aliquota è sempre dell'1%.

Per quanto attiene alle somme versate dal locatario si applica un'aliquota del 3% o una tassa fissa.