1. Il panorama di riferimento.

L'articolo 23 del Decreto Legge 12 settembre 2014, n. 133, successivamente convertito in legge 11 novembre 2014, n. 164, ha introdotto nel nostro ordinamento la figura dei "Contratti di godimento in funzione della successiva alienazione di immobili".

L'istituto recepisce, almeno parzialmente, le moltissime istanze pervenute dagli operatori del settore e dai soggetti interessati, finalizzate ad introdurre nell'ordinamento una figura contrattuale che consenta di far fronte alla difficile situazione in cui versa il mercato immobiliare, a causa, tra le altre cose, della carenza di liquidità a disposizione dei potenziali acquirenti.

L'introduzione nell'ordinamento dei Contratti di godimento in funzione della successiva alienazione di immobili è dovuta alla necessità di sopperire ai limiti, che le altre figure, già conosciute o elaborate dalla prassi per cercare di soddisfare le esigenze presenti sul mercato, dimostravano.

Occorre pertanto chiedersi se la nuova figura contrattuale sia in grado di realizzare gli interessi delle parti sottesi alle operazioni che in questi ultimi anni sono state ricomprese nell'ampia definizione di Rent to Buy e se dunque il legislatore abbia raggiunto lo scopo auspicato. A tal fine pare opportuno effettuare una valutazione comparativa tra il nuovo istituto e le figure che in questi ultimi anni sono state indicate come adatte ad essere impiegate nei casi di carenza di liquidità.

In particolare le figure da comparare alla nuova sono: i) la Vendita con riserva della proprietà; ii) il cosiddetto Buy to Rent; iii) il cosiddetto Help to Buy.

2. Il metodo dell'indagine

Il confronto tra i contratti di godimento in funzione della successiva alienazione di immobili (che solo per sintesi espositiva saranno d'ora innanzi chiamati anche Rent to buy) e le altre figure contrattuali può essere effettuato almeno secondo due diverse modalità: un'analisi "verticale" di ciascun istituto, di matrice più istituzionale e forse più ordinata a livello espositivo, ovvero un'analisi "orizzontale" tra le diverse figure, finalizzata a confrontare sui principali aspetti operativi le differenze più significative intercorrenti tra le diverse possibilità sulle quali i contraenti possono orientarsi.

Dopo una sintetica trattazione iniziale avente ad oggetto la definizione e la qualificazione delle diverse figure utilizzabili e una generica e tendenziale differenziazione delle stesse in ragione della presumibile durata della complessiva operazione economica programmata, l'argomento in oggetto sarà affrontato utilizzando il secondo tra i due metodi sopra indicati. La decisione è frutto di due considerazioni: i) le figure sono ormai note da tempo e dunque non giova disperdersi troppo in esposizioni istituzionali, che risulterebbero per lo più ripetitive; ii) è probabilmente più stimolante concentrarsi sugli aspetti operativamente più delicati e confrontare su questi le diverse figure, esattamente come occorrerebbe fare allorché ci si trovasse a dover consigliare quale istituto impiegare in un determinato caso concreto.

3. Definizione delle figure coinvolte nell'analisi.

Tutte le figure che saranno analizzate nel corso della presente indagine si caratterizzano per soddisfare l'esigenza di: i) conseguire da subito il godimento di un immobile del quale si è interessati ad acquistare in futuro il diritto di proprietà o altro diritto reale; ii) prevedere l'iniziale pagamento di canoni periodici; iii) prevedere che in caso di successivo acquisto del diritto di proprietà o di altro diritto reale almeno una parte dei pagamenti effettuati nel corso della prima fase sia imputata al corrispettivo dovuto per il predetto acquisto.

Le figure sulle quali ci si soffermerà coma già sopra anticipato sono: i) il Rent to buy; ii) la Vendita con riserva della proprietà; iii) il Buy to rent; iv) l'Help to buy.

Il Rent to buy è una figura giuridica molto particolare e piuttosto anomala per il nostro ordinamento, in quanto non è comune per il legislatore tipizzare figure giuridiche contrattuali che, pur avendo una chiara ed evidente natura unitaria, siano anche "procedimentalizzate": nel senso che: i) gli effetti finali si determinano solo in seguito al perfezionamento di più negozi tra loro connessi, in una predefinita sequenza; ii) alla prima fase dell'operazione non corrispondono solo effetti preliminari, come è tipico per le fattispecie in corso di formazione, o solo effetti strumentali, come è tipico per i negozi preparatori, ma anche effetti suscettibili di una propria autonomia e non reversibili, ancorché destinati a cessare in caso di arresto del procedimento, come potrebbe accadere per il godimento e il pagamento (di almeno parte) dei canoni relativi alla prima fase.

Per quanto qui interessa, è importante sottolineare la natura complessa della figura sotto il profilo tipologico, dal momento che la sintesi delle prestazioni a carico dei contraenti è: i) dal lato del concedente/alienante il godimento e l'eventuale successivo trasferimento; ii) dal lato del conduttore/acquirente il pagamento dei canoni e il pagamento di un corrispettivo al quale imputare parte dei canoni pagati in precedenza. Tale complessità è di regola destinata a permanere anche in caso di successivo completamento della sequenza procedimentale. È peraltro importante sottolineare la natura complessa della figura anche sotto il profilo strutturale e procedimentale, in quanto alle due fasi corrispondono due diversi negozi giuridici: il primo programmatico e configurativo, il secondo sostanzialmente esecutivo.

La Vendita con riserva della proprietà è la figura più nota tra quelle utilizzabili e rappresenta anche l'ipotesi meno complessa, in quanto, da un lato, interamente riconducibile ad un unico tipo negoziale (la vendita) e, dall'altro, interamente tipizzata dal legislatore, senza ulteriori integrazioni elaborate dall'autonomia privata per adattare la figura tipica alle più complesse esigenze pratiche.

Il contratto di vendita con riserva della proprietà comporta l'immediato godimento del bene e la diluizione del pagamento del prezzo in un certo numero di rate, con il differimento del trasferimento della proprietà al momento del versamento dell'ultima rata di prezzo.

Il Buy to rent è, a sua volta, una figura piuttosto semplice, in quanto consiste in una vendita con prezzo dilazionato, alla quale accede, e in ciò risiede la specificità della fattispecie contrattuale, una previsione in ordine alla tutela del venditore, che, di regola, consiste in una condizione risolutiva di inadempimento per il caso in cui l'acquirente non corrisponda le rate di prezzo pattuite.

Il contratto di Buy to rent comporta l'immediato trasferimento del diritto di proprietà e l'immediato godimento del bene, nonché la diluizione del pagamento del prezzo in un certo numero di rate.

L'Help to buy è una figura più articolata rispetto alle precedenti non con riguardo alla causa, trattandosi comunque di una vendita, ma con riferimento al procedimento che i contraenti elaborano e definiscono per realizzare i loro interessi. È infatti articolando il procedimento in un preliminare di vendita trascritto ad effetti anticipati e in un definitivo di vendita che i soggetti interessati raggiungono il risultato desiderato.

Il procedimento che per sintesi si definisce Help to buy comporta infatti: i) l'immediato godimento del bene e il pagamento di acconti prezzo già in dipendenza del perfezionamento di un contratto preliminare di vendita ad effetti anticipati: ii) il successivo trasferimento del diritto di proprietà e il pagamento del saldo prezzo in dipendenza del perfezionamento di un contratto definitivo di vendita.

In conclusione:

i) il Rent to buy è figura complessa sia sotto il profilo della natura tipologica, in quanto la fattispecie si compone di prestazioni specifiche in ciascuna delle due fasi, che, almeno stando alla lettera della disposizione, continuano a mantenere la propria specificità anche dopo il trasferimento del diritto di proprietà e il pagamento dell'intero corrispettivo dovuto, sia sotto il profilo strutturale e procedimentale, in quanto è proprio con l'articolazione in due distinti negozi giuridici che i contraenti riescono a realizzare i propri scopi;

ii) la Vendita con riserva della proprietà e il Buy to rent sono figure più semplici e lineari, in quanto la fattispecie è, sotto il profilo causale, interamente riconducibile alla vendita, e, sotto il profilo strutturale, concentrata in un unico contratto definitivo, pur con contenuto più articolato per dare soddisfazione agli interessi dei contraenti;

iii) l'Help to buy è figura semplice e lineare sotto il profilo causale, in quanto la fattispecie è interamente riconducibile a una vendita, mentre è complessa sotto il profilo procedimentale, in quanto articolata in un preliminare e in un definitivo di vendita ed è proprio questa articolazione che consente di anticipare taluni effetti della vendita rispetto a quanto accade di regola.

4. La durata dell'operazione.

L'operazione economica articolata nelle due fasi godimento/trasferimento può necessitare di tempi più o meno lunghi a seconda delle condizioni in cui si trovano le parti.

È evidente che più sarà breve il tempo intercorrente tra le due fasi più sarà agevole concludere l'operazione. In linea di massima gli schemi sono sostanzialmente due: i) il primo si caratterizza per il fatto che tra le due fasi intercorre un tempo non troppo lungo (pochi anni), necessario a pagare ratealmente parte del corrispettivo dovuto, ad abbassare il saldo per portarlo a livelli compatibili con la prassi bancaria e a creare una storicità favorevole al debitore in ordine alla sua capacità di far fronte agli impegni assunti, così da poter ottenere un finanziamento sufficiente a concludere l'operazione; ii) il secondo, che ricorre più raramente e di regola tra contraenti non estranei, si realizza allorché il concedente/alienante sia disposto a "finanziare" il conduttore/acquirente per un tempo anche significativamente più lungo, senza dunque prevedere l'intervento di banche o istituti di credito.

Il Rent to buy è figura in questo senso molto flessibile, in quanto sia la sequenza procedimentale bifasica, sia la lunga durata dell'efficacia della trascrizione, che arriva fino a dieci anni, consentono ai contraenti di utilizzare l'istituto per entrambe le finalità sopra esposte.

La Vendita con riserva della proprietà e il Buy to rent sono figure meno flessibili, in quanto non articolate strutturalmente in due distinte fasi negoziali. Sono pertanto certamente più adatte a realizzare la seconda finalità, anche se non può certamente negarsi che le parti, pur scegliendo tali soluzioni, calibrino le rate in modo da raggiungere il risultato descritto sopra al punto i), con estinzione anticipata del debito da prezzo ricadente sull'acquirente anche attraverso il ricorso a un finanziamento bancario. La presente conclusione sarà ulteriormente avvalorata dalle considerazioni svolte nel successivo paragrafo.

L'Help to buy è figura specificamente calibrata sul primo schema, in quanto, in linea generale, il termine triennale di durata massima dell'efficacia della trascrizione mal si concilia con gli obiettivi sottesi alla seconda ipotesi.

In conclusione:

i) il Rent to buy è la figura più flessibile che meglio si adatta ad entrambe le possibili ipotesi sopra delineate;

ii) la Vendita con riserva della proprietà e il Buy to rent sono probabilmente più adatti per il secondo tra gli schemi prospettati, come confermato anche dalle conclusioni cui si perverrà al termine del successivo paragrafo, pur se possono adattarsi anche al primo;

iii) l'Help to buy è particolarmente adatto al primo schema, stante la difficoltà di conciliare tempi lunghi con l'efficacia triennale della trascrizione.

5. Le conseguenze della trascrizione per i contraenti

Tema collegato a quello della durata dell'operazione è quello relativo agli effetti della trascrizione del contratto concluso tra le parti e precisamente: il primo contratto con riferimento al Rent to buy e all'Help to buy e all'unico contratto con riferimento alla Vendita con riserva della proprietà e al Buy to rent.

È infatti evidente che l'efficacia della trascrizione tutela il conduttore/acquirente, ma è altresì evidente che, in caso di inadempimento di quest'ultimo e di successivo contenzioso, potrebbe penalizzare il concedente/alienante, che si ritroverebbe con un immobile sul quale grava una trascrizione che potrebbe comprometterne la commerciabilità.

L'efficacia della trascrizione nel Rent to buy e nell'Help to buy è prenotativa e dunque per definizione temporanea, destinata cioè a cessare nell'arco di un termine più o meno lungo coincidente con la durata del contratto e comunque non superiore a dieci o a tre anni qualora non sia seguita dalla successiva trascrizione definitiva del negozio traslativo. In caso di inadempimento del conduttore/acquirente la trascrizione smette pertanto di essere efficace e di penalizzare il concedente/alienante pur in mancanza di un titolo per la cancellazione della stessa.

L'efficacia della trascrizione nella Vendita con riserva della proprietà e nel Buy to rent è, al contrario, salvo la presenza della condizione sospensiva/risolutiva, definitiva e permanente, con la conseguenza che essa continuerà a produrre i propri effetti anche in caso di inadempimento del conduttore/acquirente e a penalizzare il concedente/alienante senza termine fintantoché non si sia perfezionato un titolo idoneo all'annotazione di cancellazione della trascrizione stessa.

In conclusione, con riguardo agli effetti della trascrizione, si può ragionevolmente affermare quanto segue:

i) Il Rent to Buy e l'Help to buy si caratterizzano per un'efficacia prenotativa e temporanea della trascrizione del primo contratto, i cui effetti si "consolidano" definitivamente solo con la trascrizione del secondo contratto, che presuppone l'adempimento del conduttore/acquirente;

ii) La Vendita con riserva della proprietà e il Buy to rent si caratterizzano al contrario per un'efficacia definitiva e permanente della trascrizione, salvo la presenza della condizione sospensiva o risolutiva;

iii) L'efficacia prenotativa della trascrizione delle prime due figure tutela il conduttore/acquirente, senza penalizzare troppo il concedente/alienante per il caso di inadempimento del primo e di successivo contenzioso;

iv) Nei casi in cui la durata del periodo interinale sia breve riterrei preferibile orientarsi sul Rent to buy o sull'Help to buy per cercare di conciliare le esigenze di tutti i soggetti coinvolti nell'operazione.

6. La decisione in ordine all'acquisto

Altro aspetto operativo di particolare importanza è il momento in cui il conduttore/acquirente intenda decidere se acquistare o meno il diritto di proprietà o altro diritto reale sull'immobile.

Il Rent to buy attribuisce al conduttore/acquirente il diritto di decidere in un momento successivo se acquistare l'immobile, consentendogli pertanto di rinviare la decisione, mentre vincola fin da subito il concedente/alienante.

I primi commentatori si sono chiesti se lo schema tipizzato sia modificabile o meno dall'autonomia privata, nel senso di prevedere che entrambi i contraenti siano fin da subito tenuti a concludere il successivo negozio traslativo. Alcuni autori propendono per un'interpretazione liberale che aggiunga al conduttore acquirente al diritto anche l'obbligo di acquistare. Altri autori ritengono al contrario che il dato letterale non sia disponibile per l'autonomia privata, ove non si voglia fuoriuscire dal perimetro applicativo dell'articolo 23. Ci troviamo pertanto di fronte ad una disposizione normativa rispetto alla quale non si deve ragionare in termini di imperatività della norma/invalidità del contratto, ma piuttosto di derogabilità-inderogabilità della norma per coerenza con la fattispecie tipica/qualificazione del contratto.

Qualora si ritenga, come ad avviso dell'orientamento più diffuso, che un determinato contratto possa qualificarsi come Rent to buy solo nel caso in cui il conduttore/acquirente sia "libero" di decidere se perfezionare o meno l'acquisto, l'autonomia privata dovrebbe attenersi a tale carattere ove voglia assicurarsi gli effetti previsti dal legislatore per il Rent to buy. Viversa chi ritenga che lo schema tipico possa essere arricchito ponendo a carico del conduttore/acquirente anche l'obbligo oltreché il diritto di perfezionare l'acquisto, potrebbe concludere nel senso che il Rent to buy si presti ad operare sia, come è ovvio, nella sua dimensione tipica e dunque consentendo al conduttore/acquirente di rinviare la decisione in ordine all'acquisto nel tempo, secondo gli accordi presi tra i contraenti, sia in una dimensione atipica, frutto dell'autonomia privata, che stabilisca un obbligo reciproco in ordine alla conclusione del negozio traslativo.

La Vendita con riserva della proprietà e il Buy to rent non lasciano spazio all'autonomia privata in quanto contratti definitivi, i cui effetti ora differiti, ora immediati, sono definitivamente programmati in dipendenza di quello stesso contratto e di null'altro.

L'Help to buy, in considerazione dell'articolazione strutturale tra contratto preliminare e contratto definitivo, si presta a venire incontro alla volontà concreta dei contraenti: di regola esso comporterà il diritto/obbligo reciproco dei contraenti a concludere il successivo negozio traslativo, ma le parti potranno anche convenire di concludere un preliminare unilaterale, ovvero, ove si ritenga quest'ultima figura non trascrivibile, un contratto preliminare bilaterale con diritto di recesso in favore di uno o di entrambi i contraenti.

In conclusione:

i) Il Rent to buy consente al conduttore/acquirente di rinviare la decisione in un secondo momento, lasciando in tal modo il concedente/alienante in balia della decisione del conduttore/acquirente;

ii) Secondo un orientamento attualmente minoritario il Rent to buy potrebbe essere calibrato e modulato dall'autonomia privata con riguardo all'efficacia preparatoria derivante dal primo contratto in riferimento al successivo negozio traslativo, al fine di convenire un reciproco diritto/obbligo in ordine al perfezionamento del successivo negozio traslativo, offrendo all'autonomia privata un maggior "spazio di manovra" per meglio realizzare gli interessi manifestati dai contraenti nel caso concreto;

iii) La Vendita con riserva della proprietà e il Buy to Rent definiscono fin da subito gli effetti finali dell'operazione, di modo che ai contraenti non resti altra decisione da prendere, ma solo di dare esecuzione alle prestazioni rinvenienti dal contratto medesimo;

iv) L'Help to buy si presta ad essere articolato come desiderano i contraenti: di regola esso comporterà il diritto/obbligo reciproco dei contraenti a concludere il successivo negozio traslativo, ma le parti potranno anche convenire di concludere un preliminare unilaterale, ovvero, ove si ritenga quest'ultima figura non trascrivibile, un contratto preliminare bilaterale con diritto di recesso in favore di uno o di entrambi i contraenti.

v) L'Help to buy e, in particolare ove si condivida l'orientamento minoritario più liberale sopra riferito, il Rent to buy, mi sembrano le figure che consentono maggiore spazio all'autonomia privata per consentire alle parti di dare soddisfazione alle proprie esigenze.

7. Il trasferimento del diritto di proprietà o di altro diritto reale.

Il Rent to buy, la Vendita con riserva della proprietà e l'Help to buy, pur con le differenze note, rinviano il trasferimento del diritto del diritto di proprietà o di altro diritto reale a un momento successivo, sostanzialmente identificabile con il pagamento dell'intero corrispettivo dovuto.

Il Rent to buy e l'Help to buy necessitano di una nuova manifestazione di volontà. La Vendita con riserva della proprietà non necessita di una nuova manifestazione di volontà.

Il Buy to rent, e in questo sta la sua peculiarità rispetto alle altre figure, comporta l'immediato trasferimento del diritto.

Conseguentemente:

i) Il Rent to buy, la Vendita con riserva della proprietà e l'Help to buy sono più adatti nel caso in cui ai contraenti non interessi un immediato trasferimento del diritto, principalmente a tutela del concedente/alienante;

ii) Il Buy to rent è indicato nel caso in cui le parti vogliano l'immediato trasferimento del diritto, principalmente per sgombrare qualunque dubbio in ordine: i) alla possibilità di chiedere subito le agevolazioni prima casa per l'acquirente e il credito d'imposta per l'alienante che intenda reinvestire(2); ii) al pagamento delle imposte e tasse dovute per il possesso del bene immobile; iii) alla volontà di far decorrere da subito il termine quinquennale per la plusvalenza immobiliare sulle persone fisiche; iv) al pagamento delle spese di gestione.

8. Il corrispettivo

Il Rent to buy è articolato in due fasi, nel corso delle quali sono effettuati i relativi pagamenti: la norma si limita peraltro a prevedere che i pagamenti effettuati nel corso della prima fase (i canoni) siano in parte imputati al corrispettivo dovuto per il trasferimento.

Il legislatore ha pertanto stabilito che una parte dei canoni pagati sia imputata al corrispettivo, in modo da ridurre l'importo del relativo esborso finanziario: tale effetto è essenziale, in quanto costituisce una delle ragioni d'essere della nuova figura negoziale. Occorre peraltro chiedersi se la norma sia inderogabile per l'autonomia privata, lì dove sembrerebbe prevedere che solo una parte e non anche l'intero importo dei canoni sia imputabile al corrispettivo dovuto per il trasferimento.

Nel senso che i canoni possano essere imputati solo parzialmente sembrano orientare alcuni argomenti: i) la formulazione letterale del comma 1, del comma 1 bis (tra l'atro introdotto successivamente con la legge di conversione), del comma 5; ii) la considerazione che se l'intero importo dei canoni sia imputabile al corrispettivo finale si perderebbe la complessità causale e la specificità della figura, nonché la differenza tra questa stessa figura negoziale e quella del preliminare di vendita ad effetti anticipati, con l'ulteriore incongruenza che, alla medesima fattispecie, corrisponderebbe una differente disciplina sulla durata della trascrizione, la quale non è peraltro posta nel solo interesse delle parti, ma anche dei terzi e dunque evidentemente non disponibile.

Nel senso che i canoni possano essere imputati anche per intero al corrispettivo sembrano orientare altri argomenti: i) nella dimensione socialmente tipica della figura negoziale in esame sovente accade che il concedente/alienante sia disposto a concedere al conduttore/acquirente la facoltà di imputare tutti i canoni pagati in caso di acquisto dell'immobile; ii) le disposizioni normative sopra citate potrebbero essere interpretate in senso più liberale, di modo che significhino che sia imputata a corrispettivo la quota che sia stata riportata in contratto e dunque ipoteticamente anche zero; iii) la differenza tra preliminare di vendita ad effetti anticipati e il Rent to buy rimane comunque anche nel caso in cui i contraenti desiderino imputare in caso di acquisto del conduttore/acquirente l'intero importo pagato per i canoni, in quanto la seconda figura è molto più complessa come dimostra la disciplina relativa al mancato esercizio del diritto all'acquisto e all'inadempimento, con la conseguenza che potrebbe ritenersi che in generale i canoni siano scomponibili in due componenti e che però i contraenti possano anche pattuire che il concedente/alienante sia in condizioni di incentivare il conduttore/acquirente proponendogli una sorta di "sconto" sul trasferimento giustificato dagli interessi sottesi alla più ampia operazione economica; iv) l'unitarietà della figura (che non è composta da una locazione e da una vendita collegate tra loro) consente di ritenere che non si porrebbe un problema novativo relativamente al titolo delle prestazioni eseguite nel corso della prima fase; v) l'eventuale previsione dell'integrale imputazione dei canoni consentirebbe comunque di distinguere la presente fattispecie dalla vendita con riserva della proprietà, consentendo di evitare i problemi di inquadramento di cui all'articolo 1526, comma 3, c.c., in quanto la minima unità effettuale e gli effetti in ordine al trasferimento (comunque non automatico) sarebbero comunque diversi rispetto all'istituto di cui sopra.

Secondo questa seconda lettura, la norma andrebbe intesa nel senso che le parti debbano convenire che una parte del corrispettivo per il trasferimento sia anticipata, ma non anche che una parte dei canoni debba restare imputata quale corrispettivo per il godimento, pur ove si sia determinato il trasferimento. Ciò significa che la distinzione delle due componenti dei canoni sia da prevedere per tutti gli effetti di legge, che potrebbero verificarsi in caso di mancato esercizio del diritto all'acquisto e di inadempimento del conduttore/acquirente, ma che, solo per il caso di acquisto e di adempimento, quale incentivo fornito al conduttore/acquirente, l'intero importo dei canoni potrebbe essere imputato a corrispettivo.

La mia preferenza, per quanto ancora non definitiva, è per questa seconda impostazione.

La Vendita con riserva della proprietà, il Buy to rent e l'Help to buy sono tutte vendite e dunque tutti i pagamenti in qualunque momento effettuati costituiscono in ogni caso rate di prezzo. Conseguentemente lo schema non prevede alcuna flessibilità in ordine alla remunerazione del godimento, che è comunque assorbita nel prezzo.

In conclusione:

i) Il Rento to Buy nella sua dimensione tipica prevede la remunerazione sia del godimento, sia del trasferimento;

ii) La Vendita con riserva della proprietà, il Buy to rent e l'Help to buy prevedono solo il pagamento del prezzo per il trasferimento;

iii) Se si accede all'interpretazione più liberale, il Rent to Buy potrebbe prevedere la doppia remunerazione, ma anche la facoltà di imputare per intero i canoni pagati al corrispettivo dovuto per il trasferimento;

iv) Il Rent to buy è pertanto più adatto ove le parti intendano assicurare al concedente/alienante una doppia remunerazione e, solo ove si acceda all'interpretazione più liberale, è compatibile con la possibilità di riconoscere al conduttore/acquirente a valere sul corrispettivo per il trasferimento tutti gli importi pagati a titolo di canone;

v) La Vendita con riserva della proprietà, il Buy to rent e l'Help to buy sono più adatti ove per i contraenti sia essenziale imputare tutti i pagamenti al prezzo per il trasferimento del diritto.

9. Spese di gestione

Nel Rent to buy le spese di gestione sono disciplinate mediante rinvio alle disposizioni in materia di usufrutto, con la conseguenza che trovano applicazione in particolare gli articoli 1004/1005/1006 c.c.

Conseguentemente:

i) Le spese in ordine alla custodia, amministrazione e manutenzione ordinaria, nonché alle riparazioni straordinarie rese necessarie dall'inadempimento degli obblighi di ordinaria manutenzione sono a carico del conduttore/acquirente;

ii) Le spese per le riparazioni straordinarie sono a carico del concedente/alienante. L'elencazione delle riparazioni straordinarie è esemplificativa e non tassativa.

Il rinvio alla ripartizione delle spese previste per l'usufrutto dovrebbe comportare anche l'applicazione dell'articolo 67 disp. att. c.c., con riferimento al voto in assemblea del condominio e alla solidarietà in ordine al pagamento delle spese condominiali.

La distinzione tra spese ordinarie e spese straordinarie è probabilmente dovuta al fatto che nel periodo interinale il conduttore/acquirente gode dell'immobile, ma, nella dimensione tipica della figura, non è detto che acquisti la proprietà e dunque non si giustificherebbe un pagamento integrale delle spese, ferma comunque la possibilità per le parti di maggiorare i canoni per il godimento, incorporando economicamente il presumibile importo delle spese straordinarie.

La Vendita con riserva della proprietà dovrebbe comportare, salvo diverso accordo tra le parti, che il pagamento delle spese ricada sull'acquirente, che, fin dalla conclusione del contratto, ha diritto alla consegna della cosa e assume i rischi per il caso di perimento del bene.

Il Buy to rent comporta che il pagamento delle spese ricada interamente sull'acquirente, che diviene fin da subito proprietario.

Nell'Help to buy il pagamento delle spese continua a ricadere sul promittente venditore, salvo che le parti non prevedano una maggiorazione dei canoni (e del prezzo) che tenga conto anche del fatto che il godimento è concesso anticipatamente al promissario acquirente.

In conclusione:

i) Il Rent to buy è adatto allorché le parti desiderino che le spese ordinarie siano pagate da chi ha il godimento del bene, salvo ipotizzare ulteriori accordi tra i contraenti;

ii) La Vendita con riserva della proprietà e il Buy to rent sono adatti allorché le parti intendano spostare il pagamento delle spese interamente a carico dell'acquirente, che è già destinato a diventare/ovvero già è diventato proprietario;

iii) L'Help to buy è adatto ai contraenti che non hanno particolare interesse a disciplinare l'argomento, ovvero che intendono provvedervi in autonomia maggiorando gli acconti e conseguentemente il prezzo.

10. Inadempimento

Nel Rent to buy la disciplina sull'inadempimento è piuttosto articolata, in quanto: i) il contratto si risolve solo in caso di mancato pagamento, anche non consecutivo, di un numero minimo di canoni, determinato dalle parti, comunque non inferiore ad un ventesimo del loro numero complessivo (norma inderogabile e che non prevede una regola di default); ii) in caso di inadempimento (del concedente) si applica l'articolo 2932 c.c.; iii) in caso di inadempimento del concedente lo stesso deve restituire la parte dei canoni da imputare a corrispettivo, maggiorata degli interessi legali (anche nel caso in cui si preveda l'integrale imputazione dei canoni a corrispettivo in caso di esercizio del diritto all'acquisto se questo non si verifica è ragionevole ritenere che il concedente trattenga la parte dei canoni dovuta per il godimento del conduttore); iv) in caso di inadempimento del conduttore, il concedente ha diritto alla restituzione dell'immobile ed acquisisce interamente i canoni a titolo di indennità se non è stato diversamente convenuto (regola evidentemente derogabile).

La norma detta un ragionevole equilibrio di interessi, in quanto: i) il contratto si risolve solo se il conduttore non paga un certo numero di canoni non inferiore a una soglia inderogabile verso il basso; ii) il concedente pur inadempiente può trattenere la parte dei canoni dovuta per il godimento; iii) il concedente trattiene l'intero importo dei canoni pagati dal conduttore inadempiente, in ragione della chance concessa e delle opportunità perse.

Nella Vendita con riserva della proprietà la disciplina sull'inadempimento è solo in parte simile a quella del Rent to buy e, in particolare, si caratterizza per essere più tutelante per l'acquirente e piuttosto rigida per l'autonomia privata, in quanto: i) il mancato pagamento di una sola rata, che non superi l'ottava parte del prezzo, non dà luogo alla risoluzione del contratto e il compratore conserva il beneficio del termine relativamente alle rate successive; ii) in caso di risoluzione del contratto per inadempimento del compratore, il venditore deve restituire le rate riscosse, salvo il diritto a un equo compenso per l'uso della cosa, oltre al risarcimento del danno; iii) qualora sia convenuto che le rate pagate restino acquisite al venditore a titolo di indennità, il giudice, secondo le circostanze, può ridurre l'indennità convenuta; iv) tale ultimo principio si applica anche alla locazione che si converte in vendita e, per interpretazione giurisprudenziale, al leasing.

Nel Buy to rent l'inadempimento è oggetto di condizione risolutiva e dunque, salvo prevedere che la condizione sia unilaterale e rinunciabile dal venditore, con ripristino della disciplina della risoluzione per inadempimento, comporta il venir meno dell'efficacia del contratto, con conseguente ripristino dell'originaria titolarità in capo al venditore e restituzione delle rate di prezzo pagate, salvo a prevedere un'indennità per il godimento a carico dell'acquirente e salvo a verificare se la giurisprudenza non decida di applicare a tale indennità la regola di cui all'articolo 1526, comma 3, c.c. in via analogica.

Nell'Help to buy l'inadempimento è soggetto alla disciplina di diritto comune applicabile ai preliminari, con la conseguenza che il contratto potrebbe risolversi in caso di inadempimento grave e gli acconti prezzo restituiti, salvo il diritto al risarcimento del danno. L'autonomia privata potrebbe peraltro prevedere un'indennità per il godimento a carico del promissario acquirente, in ordine alla quale occorrerebbe verificare se la giurisprudenza non decida di applicare la regola di cui all'articolo 1526, comma 3, c.c. in via analogica.

In conclusione:

i) Il Rent to buy ha una disciplina piuttosto definita e apparentemente equilibrata che, in particolare, consente al concedente/alienante di tutelarsi in maniera soddisfacente: dunque potrebbe essere adatto allorché le parti intendano riconoscere al concedente/alienante tale maggior tutela;

ii) La Vendita con riserva della proprietà è più sbilanciata a tutela dell'acquirente, sia con riferimento ai presupposti dell'inadempimento, sia con riferimento alle conseguenze: dunque potrebbe essere adatta nel caso in cui il venditore abbia poco da temere nei confronti dell'acquirente;

iii) Il Buy to rent non deroga a regole di diritto comune con riguardo ai presupposti dell'inadempimento ed è regolato dalla disciplina della condizione risolutiva per le conseguenze, risultando più adatto ai casi in cui il venditore pretenda di essere maggiormente tutelato rispetto a quanto accade con la vendita con riserva della proprietà, salva l'eventuale applicazione ad opera della giurisprudenza dei correttivi di cui agli articoli 1526, commi 2 e 3, c.c.;

iv) L'Help to buy non deroga a regole di diritto comune né con riguardo ai presupposti dell'inadempimento, né con riguardo alla disciplina: dunque potrebbe essere adatto nei casi in cui il promittente venditore e il promissario acquirente vogliano una disciplina quanto più possibile standard ed equilibrata.

11. Il richiamo dell'articolo 8 d.lgs. 122/2005

Al Rent to buy trova applicazione per disciplina espressa l'articolo 8 del d.lgs. 122/2005. Il rinvio pare completo sia con riguardo alla fattispecie di riferimento, sia con riguardo alla disciplina applicabile, con la conseguenza che il divieto opera solo nei confronti di immobili da costruire e non in maniera indistinta a tutte le abitazioni, secondo quanto ritenuto dall'opinione prevalente in ordine all'articolo 8 del d.lgs. 122/2005.

Conseguentemente la norma opererà in caso di immobili abitativi da costruire, sia in caso di contratto preliminare di Rent to buy, sia in caso di contratto definitivo di Rent to buy, che è immaginabile anche qualora il godimento non inizi subito, dovendosi interpretare la norma lì dove prevede l'immediatezza nel senso che il godimento preceda il trasferimento e non anche che intervenga contestualmente o subito dopo la conclusione del contratto.

Sovente queste operazioni avranno ad oggetto immobili già ultimati ed invenduti e dunque tale divieto opererà di rado.

Il Rent to buy in taluni casi potrebbe creare comunque qualche problema pratico di non poco conto, come nel caso in cui, pur in presenza di un immobile ultimato e a seguito del frazionamento del mutuo e della relativa ipoteca, gravi sull'immobile medesimo un debito eccedente l'importo del saldo del corrispettivo e non sia stato creato un meccanismo tale per cui i canoni siano andati, almeno per l'importo necessario, a diminuire il debito relativo a quel preciso lotto entro l'importo del saldo prezzo. Occorre altresì tener presente che, pur essendo l'accollo in astratto ammissibile, esso deve essere coordinato con il fatto che il conduttore/acquirente ha di regola il diritto e non anche l'obbligo di acquistare e dunque difficilmente sembra possibile ipotizzare un accollo esterno verso il creditore del debito relativo a un certo lotto se non sia certo che il conduttore acquisti in futuro quello stesso immobile. Più probabilmente potrebbe ipotizzarsi una delegazione di pagamento o un accollo interno con pagamenti effettuati direttamente a beneficio della banca, ai sensi dell'articolo 1180 c.c., destinati a cessare nel momento in cui il conduttore/acquirente decidesse di non perfezionare l'acquisto.

La Vendita con riserva della proprietà e il Buy to rent hanno gli stessi problemi del Rent to buy con riguardo all'articolo 8 del d.lgs. 122/2005.

Qualora l'immobile sia ultimato e il mutuo e l'ipoteca frazionati, sarà peraltro più facile procedere con l'accollo, in quanto l'acquisto è definitivo.

L'Help to buy non soggiace alla disciplina dell'articolo 8 e dunque non pone problemi da questo punto di vista. La bilateralità del vincolo inoltre non pone particolari problemi nemmeno con riferimento all'accollo.

In conclusione:

i) Il Rent to buy è soggetto, al pari delle altre figure, alla disciplina di cui all'articolo 8 del d.lgs. 122/2005 solo in presenza di immobili da costruire e non di immobili ultimati;

ii) La Vendita con riserva della proprietà, il Buy to rent e l'Help to buy potrebbero essere più adatti qualora occorra procedere con l'accollo del mutuo già frazionato, mentre per il Rent to buy potrebbe probabilmente essere preferibile ricorrere all'accollo interno con pagamento direttamente alla banca, ai sensi dell'articolo 1180 c.c., ovvero alla delegazione di pagamento, non essendo il conduttore/acquirente obbligato ad acquistare il diritto.

12. Imposte

Il Rent to buy pone qualche problema ai fini delle imposte dirette e delle imposte indirette con riguardo allo sdoppiamento tra canoni e corrispettivo. Il vantaggio del Rent to buy nella dimensione tipica è che non essendoci vincolo bilaterale non sono dovute tutte le imposte indirette dovute per il trasferimento fin dal primo momento, ma possono dilazionarsi(3).

La Vendita con riserva della proprietà e il Buy to rent sono vendite e dunque non pongono particolari problemi applicativi con riferimento alla disciplina applicabile. Il fatto che il Buy to rent sia immediatamente traslativo elimina qualunque ambiguità sulla disciplina applicabile in ottica di plusvalenze, agevolazioni prima casa, imu, ecc… Il limite di queste due figure è che scontano l'intera imposta dovuta per il trasferimento fin dalla conclusione del contratto.

L'Help to buy è un preliminare di vendita e dunque sarà sottoposto a quella disciplina anche sotto il profilo fiscale. Il vantaggio di questa figura è che le imposte indirette saranno diluite nel tempo, in ragione degli acconti versati.

In conclusione:

i) Il Rent to buy, per l'assenza di norma specifiche di favore, pone rilevanti problemi fiscali e al momento l'unico vantaggio sembra essere quello relativo alla diluizione delle imposte;

ii) La Vendita con riserva della proprietà pone qualche problema applicativo e sconta il limite di dover corrispondere fin da subito l'intera imposta dovuta per il trasferimento;

iii) Il Buy to rent non pone problemi applicativi ma sconta lo svantaggio di dover corrispondere fin da subito l'intera imposta dovuta per il trasferimento;

iv) L'Help to buy è sicuro con riguardo alla disciplina e permette di diluire le imposte dovute, risultando conveniente soprattutto in caso di operazione IVA.

13. Conclusioni

A seguito del confronto tra le varie figure giuridiche utilizzabili per realizzare l'operazione economica in esame pare di poter concludere quanto segue:

· Il Rent to Buy è un istituto che sotto il profilo civilistico offre risposta a molti dei problemi che erano stati posti in precedenza e che si caratterizza, a maggior ragione se si condividono le interpretazioni più liberali, per un apprezzabile grado di flessibilità;

· Nel bilanciamento di interessi tra concedente/alienante e conduttore/acquirente, il legislatore ha molto ben tutelato il conduttore/acquirente e, se va ravvisato oggi un soggetto debole del rapporto, è il concedente/alienante, per cui non mi pare debbano esservi imbarazzi interpretativi sulle norme, come per esempio quella in tema di inadempimento del conduttore, che riconoscono allo stesso concedente/alienante il diritto a trattenere anche la parte di canone imputabile a corrispettivo, che tendono a riequilibrare la situazione;

· I limiti del Rent to buy attengono oggi alla disciplina fiscale sia con riguardo alle imposte dirette, sia con riguardo alle imposte indirette, per il doppio regime applicabile, che è di regola penalizzante per i contraenti;

· La Vendita con riserva della proprietà e il Buy to rent sono istituti adatti ai casi in cui l'operazione sia definita, le parti non intendano riservarsi la possibilità di decidere in un secondo momento in ordine al trasferimento del diritto e in cui le stesse siano in grado di far fronte fin da subito al pagamento dell'intero importo delle imposte indirette;

· Tra le due figure, ove si condivida l'ammissibilità della condizione risolutiva di inadempimento, come pare ormai assodato, sembra preferibile il Buy to rent che soprattutto su alcuni aspetti di carattere fiscale sembra escludere il rischio di ambiguità sulla disciplina applicabile;

· L'Help to buy è istituto particolarmente adatto ai casi in cui le parti vogliano ridurre l'importo del saldo finale, per potersi poi finanziare con un mutuo e per fare ciò necessitino di un periodo di tempo inferiore ai tre anni. In tali casi l'Help to buy è ancora la figura più indicata, sia sotto il profilo giuridico, sia sotto il profilo fiscale, in particolare nei casi in cui si tratti di vendita da costruttore soggetta ad IVA.