Il presente volume propone i risultati di una ricerca finanziata dall’Ente Cassa di Risparmio di Firenze, dal Dipartimento di scienze giuridiche dell’Università di Firenze e dalla Fondazione italiana del Notariato tesa a verificare la possibilità di proporre il modello del Rent to buy, recentemente consacrato dal legislatore italiano con riferimento al settore immobiliare, anche al trasferimento di azienda nella consapevolezza che, nel caso di specie, i modelli contrattuali, con cui si realizzano le operazioni di “to rent ” e “to buy” tra loro combinate, presentano notevoli distanze, prima di tutto disciplinari, avuto riguardo all’oggetto che nel caso di specie è l’azienda, un oggetto il cui inquadramento non può dirsi peraltro definitivamente individuato dagli interpreti.
Il rent to buy di azienda consentirebbe attraverso il collegamento tra due contratti (in genere affitto di azienda e preliminare di cessione di azienda) di entrare subito nel godimento dei beni dell’azienda, inizialmente in affitto, e successivamente diventarne proprietari in un periodo di tempo prefissato. L’operazione presenta una serie di profili di interesse:
• La creazione per l’acquirente di uno “storico creditizio”;
• L’accantonamento di parte di quanto versato per l’affitto d’azienda come acconto prezzo;
• La possibilità di accantonare ulteriore liquidità con il proprio lavoro per l’atto notarile d’acquisto;
• La posticipazione di tutti i costi e le imposte relative al finanziamento ed al rogito notarile;
• La possibilità di vendere la propria azienda cedendo i contratti, evitando così ulteriori costi notarili. Il progetto si proponeva, secondo chiavi di indagine e lettura interdisciplinari, di analizzare i modelli in atto e le altre soluzioni contrattuali come l’affitto con riscatto, l’affitto con opzione di vendita, la vendita con riservato dominio, il leasing di azioni; verificare i pro e contro a livello giuridico, economico e fiscale dei diversi modelli; valutare la possibile integrazione tra i modelli.
Vari i profili problematici analizzati.
Vi è innanzitutto la necessità di mettere a fuoco le distanze con il rent to buy immobiliare compito svolto dalla Prof.ssa Dianora Poletti. Sul piano applicativo una delle possibilità di contatto potrebbe essere l’affitto di azienda o ramo di essa avente per oggetto la vendita di immobili, fattispecie frequente nella procedura di concordato preventivo. Con la possibile ulteriore complicata variante che l’imprenditore in concordato abbia a sua volta stipulato contratti di rent to buy aventi ad oggetto uno o più beni costruiti e destinati alla vendita.
Un istituto di confine può essere il rent to buy di partecipazioni sociali, tema affrontato nella sua problematicità dal Notaio Maltoni.
I problemi maggiori riguardano i profili contrattuali affrontati dalla Prof.ssa Nazzaro, dal Prof. Bucelli, dai Notai Palazzo, Maltoni, Sideri e dai dott. Rizzuti e Bassi.
È da notare come il rent to buy di azienda non sia una mera “giustapposizione” di tipi contrattuali (affitto di azienda e trasferimento di azienda). Il collegamento funzionale tra i due contratti determina una connotazione, dal punto di vista causale, in particolare del contratto di affitto ponendo in discussione l’applicabilità della disciplina prevista. In specie l’art. 2561 contiene disposizioni volte alla conservazione della destinazione economica dell’azienda e dell’organizzazione aziendale per come pensata dall’originario titolare, che trovano la propria ratio nel fatto che l’affitto non è che una parentesi nella gestione aziendale. Tale disposizione, che mal si attaglia al rent to buy di azienda, ha una serie di conseguenze con riferimento alla possibilità di patti contrari in relazione al passaggio dei contratti in corso e dei crediti in capo all’affittuario.
La funzionalizzazione dell’affitto al trasferimento dovrebbe aprire alla possibilità, in via convenzionale, di prevedere una regolamentazione particolare.
Sempre in via di autonomia privata occorre individuare strumenti giuridici per superare le insidie del rent to buy. A chi comincia a pagare i canoni deve essere consentito di completare l’acquisto dell’azienda e/o di rinunciare nel caso in cui cambi idea.
Sia nel mio saggio che in quello della Prof.ssa Nazzaro, vengono considerati, seppur sotto profili diversi, aspetti del rent to buy nel passaggio generazionale dell’impresa.
Non si è mancato di considerare i profili fiscali, trattati dal Prof. Pistolesi, e i profili aziendali, trattati dal Prof. Liberatore.
Quanto ai primi si tratta in specie di considerare la bilateralità o unilateralità del preliminare di trasferimento avuto riguardo al possibile diverso impatto fiscale che questo potrebbe avere. Centrale è in particolare il problema della riferibilità tout court al rent to buy di azienda del regime fiscale del rent to buy immobiliare.
Da un punto di vista aziendalistico occorre poi individuare criteri di accantonamento delle parti del canone da imputare ad acconto del prezzo. Occorre una corretta valutazione degli assets aziendali e del valore di acquisto in caso di rent to buy .
Speriamo così, avendo cercato di dar risposta ai suddetti punti problematici, di aver gettato solide basi per elaborare schemi contrattuali nell’ operare di meccanismi innovativi di trasferimento di azienda e Guidelines per gli operatori contenenti soluzioni ai problemi giuridici e economici che il tema propone nella prospettiva di individuare modelli contrattuali condivisi dalle associazioni di categoria attraverso l’apporto di professionisti e accademici esperti del settore