Piccolo sillabario per i notai relativamente alle detrazioni per ristrutturazioni e risparmio energetico
Piccolo sillabario per i notai relativamente alle detrazioni per ristrutturazioni e risparmio energetico
di Ugo Friedmann
Notaio in Milano

Scopo di queste brevi note non è tanto quello di descrivere puntualmente le varie fattispecie di detrazione che sono attualmente a regime (fatte salve le modifiche dettate di anno in anno dalle politiche fiscali del momento) con riguardo alle opere di ristrutturazione ovvero che comportano risparmio energetico, perchè già prima d'ora autorevole dottrina ha esaurientemente affrontato l'argomento(1), quanto piuttosto ricordare l'impatto che tale normativa ha sulla operatività notarile

Da quando con l'articolo 4 del DL 6 dicembre 2011 n.201 convertito in legge 214/2001 le agevolazioni in esame, già previste dalla legge 449/97 e di anno in atto rinnovate sono state rese definitive con la introduzione dell'articolo 16 bis del DPR 917/86 si rende necessario per il notaio averne una seppur superficiale conoscenza per richiamare l'attenzione delle parti ed evitare la perdita ovvero ancora l'erronea trasmissione delle disposizioni di favore in parola

Le detrazioni in esame sono utilizzabili nei cinque ovvero dieci anni successivi al momento in cui la spesa è sostenuta e, nel caso in cui l'atto notarile non contenga menzione alcuna, per i periodi di imposta successivi all'atto per i quali è possibile ancora fruirne, le stesse passano automaticamente all'acquirente

Diviene quindi necessario nella fase istruttoria della pratica chiedere alla parte se ha in corso detrazioni di cui all'articolo 16 bis del TUIR e regolare in atto in modo esplicito se la detrazione per i restanti periodi di imposta resta in capo all'alienante ovvero passa all'acquirente

Ove manchi la dichiarazione la Amministrazione Finanziaria ha sin qui assunto una posizione assai rigida che prevede l'obbligo della stipulazione di un atto notarile di rettifica con le immaginabili conseguenze in tema di costi e di immagine ( non risultando possibile un richiesta postuma volta se del caso a mantenere la detrazione in capo all'alienante)

Vi sono poi altre due detrazioni che hanno stretta relazione con l'atto notarile e sono quelle rela(2)tive alla detraibilità dei costi di costruzione per la "realizzazione" di posti auto e quelle relative alla detraibilità di parte del prezzo di immobili "ristrutturati alle condizioni e nei termini di legge

La prima delle due detrazioni di imposta riguarda in via letterale la realizzazione di posti auto e box pertinenziali, ma sino dalla sua prima applicazione si estende agli acquirenti di box e posti auto pertinenziali già realizzati relativamente alle spese per la loro realizzazione

Non entro come detto nel merito della misura della detrazione (che sino al 31 dicembre 2017 consente i detrarre nei dieci anni il 50 per cento del costo di costruzione nel tetto di 96.000 annuo-e che salvo nuove modifiche normative dal 1 gennaio 2018 consentirà di detrarre il 36 per cento entro un tetto di 48.000 euro) ma ricordo che le condizioni per fruire della detrazione erano sino 18 novembre 2016 erano duplici:

-il box/posto auto deve essere pertinenziale e tale pertinenzialità deve risultare dal titolo (essendo il vincolo pertinenziale impresso dalla volontà delle parti ben potrà emergere e nascere con il titolo)

-deve constare dichiarazione del venditore da cui risultino elementi necessari tra cui costo costruzione

-il pagamento del prezzo doveva avvenire con bonifico bancario/postale da cui risultassero causale versamento e altre condizioni di legge

Ma soprattutto la prassi della Amministrazione prevedeva che i pagamenti potessero essere effettuati in tutto o in parte prima del rogito solo in presenza di un preliminare registrato mentre in ogni altro caso il pagamento dovesse essere effettuato "il giorno del rogito"(3)

Ora va ricordato che con circolare 43/E del 18 novembre 2016 la Amministrazione ha operato una modifica di interpretazione in forza della quale "a condizione che il ricevimento delle somme per il pagamento del box risulti da atto notarile" esenta dall'obbligo di pagamento con bonifico il giorno dell'atto, ferme le altre condizioni, e ciò purchè la società venditrice consegni all'acquirente una dichiarazione sostitutiva di atto notorio con cui dichiara "di avere ricevuto le somme e di averle incluse nella propria contabilità di impresa ai fini della loro concorrenza alla corretta determinazione del suo reddito"

Risulta eliminato anche l'obbligo di inviare comunicazioni al Centro delle Imposte di Pescara

Per quanto riguarda invece la detrazione relativa agli immobili da ristrutturare (la cui conferma è da ritrovarsi non tanto nel testo normativo quanto nella prassi della Agenzia delle Entrate che la da' come acquista nella propria "guida") fermo il verificarsi delle condizioni che la legge richiede(4), non sono previsti adempimenti particolari per fruire della agevolazione quali il pagamento con bonifico

Spero quindi di avere esaurito lo scopo che mi ero proposto con questa breve relazione e cioè quello di attirare l'attenzione dei notai nella fase istruttoria della pratica circa la necessità di procedere ad accertamenti onde verificare se sussistano i presupposti per la applicazioni delle detrazioni sopra indicate e nel regolare con apposita clausola la spettanza delle detrazioni medesime a pena di dovere stipulare inutili e costosi atti di precisazione e rettifica.(5)


(1) Mi riferisco all'articolo di giovanni Rizzi del giorno 11 gennaio 2017 pubblicato su FEDERNOTIZIE che ha costituito il filo conduttore per queste mie scarne riflessioni pratiche

(2) Tale agevolazione si sostanzia nella detraibilità dei "costi di costruzione" per l'acquisto di box da parte del costruttore e spetta a parere dell'Amministrazione solo e limitatamente ai costi di costruzione anche se Giovanni Rizzi nel testo sopra citato correttamente adombra che tale criterio appare restrittivo e che semmai dovrebbe essere detraibile l'intero costo detratta solo la spesa per l'acquisto dell'area

(3) tale prassi (Risoluzione 55/E del 7 giugno 2012 e)accettata dagli operatori comporta una evidente finzione perchè come è noto nella prtaica bancaria è assai improbabile che un bonifico di importo non eccezionale disposto in una certa data venga "eseguito" in quella data, ma tant'è...

(4) che si tratti di acquisto di immobile ad uso abitazione da ristrutturare da parte di impresa costruttrice, di ristrutturazione immobilaire o cooperativa e che la vendita avvenga nei diciotto mesi dalla ultimazione dei lavori

(5) una clausola potrebbe essere "Eventuali detrazioni spettanti a sensi dell'articolo 16 bis del TUIR, sue proroghe e modifiche, come pure eventuali detrazioni per risparmio energetico per il periodo di imposta in corso e per i periodi di imposta successivi a quello in corso restano a favore della parte che ha sostenuto le relative spese " (NB occorre prestare attenzioen al fatto che la detrazione potrebbe essere in capo a un soggetto che non è il venditore, ma semplicemente il convivente, l'inquilino...che ha sostenuto effettivamente le relative spese)

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